Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 grudnia 2016 roku

Sąd Rejonowy w Oleśnie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Katarzyna Kałwak

Protokolant: st. sekr. sądowy Klaudia Pluta

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2016 roku

sprawy z powództwa K. P. i A. P.

przeciwko P. W.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza solidarnie od powodów K. P. i A. P. na rzecz pozwanego P. W. kwotę 3.600,00 zł (trzy tysiące sześćset złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE

Powodowie A. P. i K. P. reprezentowani w sprawie przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata złożyli w tut. Sądzie w dniu 28 sierpnia 2015 roku pozew przeciwko P. W. o stwierdzenie nieważności sprzedaży nieruchomości niezbudowanej, stanowiącej działkę o numerze (...) (aktualny numer działki (...)) o pow. 0,082 ha położonej w G., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczysta o numerze (...), zawartej przez powodów z pozwanym, w formie aktu w dniu 22 marca 2012r. przed notariuszem L. M. (Rep. A nr 2286/2012) ewentualnie o stwierdzenie bezskuteczność względem powodów umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów zwrotu kosztów postepowania według norm prawem przepisanych w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

W uzasadnieniu swojego stanowiska powodowie podnieśli miedzy innymi, że powodowie i pozwany dnia 22 marca 2012r. zawarli umowę sprzedaży nieruchomości niezabudowanej w formie aktu notarialnego, przed notariuszem L. M.. Przedmiot umowy stanowiła nowo wydzielona działka gruntu o numerze (...), położona w G., o pow. 0,0872 ha, stanowiąca grunty orne, dla której prowadzona jest aktualnie księga wieczysta o numerze (...) (aktualny numer działki to (...)). Pozwany P. W. oświadczył, że „nieruchomość ta posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony przez działkę numer (...) stanowiącą zgodnie z prawomocną decyzją zatwierdzającą projekt podziału – drogę podlegająca przejęciu przez Gminę G.”, co wprost wynika z treści umowy sprzedaży. Pozwany sprzedał powodom opisaną nieruchomość za cenę w kwocie 48.000 zł a kupujący nabyli ją za wskazana cenę, która została uiszczona w całości, co potwierdza odręczna adnotacja poczyniona przez pozwanego na ostatniej stronie umowy sprzedaży. Prócz ceny nabycia, powodowie ponieśli także wszelakie koszty sporządzenia aktu notarialnego:

- 1956,50 zł podatek od czynności cywilnoprawnych opłaty sądowe, taksa notarialna, podatek od towarów i usług Vat,

-10 zł powiększone o 2,30 zł podatku od towaru i usług – koszty wydania odpisu aktu notarialnego,

- 120,00 zł wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla działek (...) i wypisy z rejestru gruntów dla działek (...)/(...)

Razem 50.106,80 zł.

Zgodnie z treścią aktu notarialnego działka nabyta przez powodów miała mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez działkę aktualnie o numerze (...). Jako droga działka ta została zakwalifikowana w prawomocnej decyzji Burmistrza G. z dnia 5 marca 2001r. zatwierdzającej podział nieruchomości położonej w G. Na działki o numerach (...). Projekt podziału stanowi integralną część decyzji. W uzasadnieniu decyzji czytamy, iż właściciel nieruchomości (pozwany) zwrócił się z wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości celem wydzielania gruntu na działki budowlane i drogę. Decyzję tę pozwany przedłożył do sporządzenia aktu notarialnego i była ona powodom znana już przed podpisaniem umowy nabycia własności nieruchomości.

Powodowie dalej podnosili, że ponieważ w dacie nabywania nieruchomości nie posiadała ona jeszcze zapewnionego dostępu do drogi publicznej nabyli ją pod warunkiem, iż działka pozwanego zostanie nabyta przez Gminę G. i przeznaczona pod drogę, czym zostanie powodom zapewniony dostęp do drogi publicznej. Za dostęp taki nie można bowiem uznać nieutrudniania (na chwilę obecną) korzystania przez powodów z działki pozwanego. Wprawdzie zawarta przez strony umowa nabycia prawa własności nie posługuje się pojęciem warunku, jednakże pamiętać należy o tym ze w oparciu o art. 65 § 1 kc oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności w których złożone zostało zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Z art. 65 § 2 kc wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem. Chodzi tu nie tylko o cel uwzględniony przez obie strony ale i cel zamierzony przez jedną stronę, który jest wiadomy drugiej. Nie ulega wątpliwości, iż zamiarem powodów było nabycie działki posiadającej zapewniony dostęp do drogi publicznej. Nie może umknąć, iż zamiarem samego pozwanego było zbycie nieruchomości z dostępem do drogi publicznej, w innym przypadku nie przedłożyłby on aktu notarialnego prawomocnej decyzji podziałowej. Ostatecznie nie budzi wątpliwości, iż w dacie zawierania umowy nabywana przez powodów nieruchomość nie posiadała dostępu do drogi publicznej.

Zgodnie z art. 157 § 1 kc własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani zastrzeżeniem terminu. Ponieważ w doktrynie prezentowany jest tez pogląd, jakoby naruszenie powyższego przepisu stanowiło o nieważności umowy, co o jej bezskuteczności, powodowie wnoszą o ewentualne stwierdzenie wobec nich bezskuteczności zawartej z pozwanym umowy – pozew karta 3 do 11

W odpowiedzi na pozew pozwany P. W. później w toku postępowania reprezentowany w sprawie przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata wnosił o oddalenie powództwa o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości dokonanej pomiędzy stronami oraz o oddalenie powództwa o stwierdzenie bezskuteczności tej umowy względem powodów. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany między innymi podnosił, że prawda jest że w paragrafie pierwszym punkcie „b” pozwany oświadczył, że jest wyłącznym właścicielem powyższej nieruchomości oraz, że nieruchomość ta jest niezabudowana i nie wydzierżawiona oraz wolna od nieujawnionych obciążeń na rzecz osób trzecich, a ponadto nieruchomość ta posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony przez działkę nr (...) stanowiącą zgodnie z prawomocną decyzja zatwierdzającą projekt planu podziału – drogę podlegającą przejęciu przez Gminę G. Prawdą jest również, że postanowieniem Burmistrza G. z dnia 8 lutego 2001 roku pozytywnie zaopiniowano projekt podziału nieruchomości położonej w G. oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jako działka nr (...), o pow. 0,7126 ha stanowiącej własność pozwanego., podział geodezyjny ww. nieruchomości polegający na wydzieleniu z niej dwóch działek ewidencyjnych i drogi był zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego określonym w uchwale nr 100/XXIV/88 Rady Narodowej z dnia 9 marca 1988r. oraz w uchwale nr 26/IV/94 Rady Miejskiej z dnia 14 listopada 1994r. Nadto decyzją Burmistrza G. z dnia 5 marca 2001r. zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w G. oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jako działka nr (...), o pow. 0,7126 ha stanowiącej własność pozwanego, w ten sposób, że w wyniku podziału powstała działka będąca przedmiotem niniejszego sporu o numerze (...) (obecnie numer działki (...)) i działka o numerze (...) (aktualnie działka o numerze (...)). Wbrew stanowisku powodów zgodnym zamiarem stron i celem umowy sprzedaży nieruchomości w dniu 22 marca 2012r. nie było zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, że działka pozwanego zostanie nabyta przez gminę pod drogę. W chwili podpisywania umowy sprzedaży powyższej działki zarówno dla pozwanego jak i powodów było oczywiste, ze gmina ma obowiązek przejęcia działki pod drogę i nie może się od tego obowiązku uchylić.

Obie strony umowy były przekonane, że obowiązek przejęcia działki o numerze (...) aktualnie (...) pod drogę wynikał z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał w chwili wydawania przez Burmistrza G. decyzji zatwierdzającej podział działki pozwanego. Niewątpliwie celem umowy, było nabycie przez powodów działki z zagwarantowanym prawnie dostępem do drogi publicznej. Notariusz sporządził umowę ponieważ uważał, że wydzielenie działki gruntu oznaczonej nr (...) pod drogi powoduje skutki przewidziane w art. 98 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami czyli przejście z mocy prawa na własność gminy gruntu wydzielonego pod drogi z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

O tym że strony nie zawierały umowy pod warunkiem świadczy zachowanie powodów, którzy nie czekając na decyzję Gminy G. w przedmiocie wykupu działki (...), już w dniu 10 kwietnia 2014 r. złożyli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego z garażem i budynkiem mieszkalnym na działce nr (...) położonej w G. Pozwany wskazał, iż w celu polubownego załatwienia sporu między stronami jest w stanie przekazać nieodpłatnie część działki (...) na rzecz Gminy G. Część działki o długości 5m i szerokości 8,60 m. Propozycja była przedstawiona powodom już w czasie gdy składał wniosek odwoławczy do SKO w O. dn. 9.07.2012r.

Burmistrz nie dąży do mediacji czy polubownego rozwiązania sprawy Jeśli ktoś (Gmina) chciał mieć drogę w formie jak nakazywał plan zagospodarowania to powinien to przejąć za odszkodowaniem. A jeśli się rozmyślił to powinien dążyć do polubownego załatwienia a nie pozostawiać problem pomiędzy powodami a pozwanym - odpowiedź na pozew karta 73- 76

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

Wnioskiem z dnia 3 stycznia 2001 roku P. W. zwrócił się prośbą do Urzędu Miejskiego w G. o wydanie postanowienia o możliwości i sposobie podziału działki (...) będącej jego własnością. Wskazując, iż podział działki ma na celu wydzielenie 2 działek budowlanych oraz przedłużenie istniejącej drogi.

Geodeta uprawniony M. W. sporządził 9.02.2001r. projekt podziału wyodrębnił w nim o numerze (...) (obecnie numer działki (...) przedmiot umowy), działkę o numerze (...) jako drogę (aktualnie działka o numerze (...)) oraz działki (...)

Postanowieniem Burmistrza G. z dnia 8 lutego 2001 roku pozytywnie zaopiniowano projekt podziału nieruchomości położonej w G. oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jako działka nr (...), o pow. 0,7126 ha stanowiącej własność pozwanego, podział geodezyjny ww. nieruchomości polegający na wydzieleniu z niej działek ewidencyjnych i drogi był zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego określonym, który przewiduje dla przedmiotowego gruntu przeznaczenia na budownictwo mieszkaniowe, jednorodzinne. W uzasadnieniu postanowienia wskazano miedzy innymi, że przedłożony prze wnioskodawcę projekt podziału wykonany przez geodetę uprawnionego M. W. jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego określonym w uchwale nr 100/XXIV/88 Rady Narodowej z dnia 9 marca 1988r. oraz w uchwale nr 26/IV/94 Rady Miejskiej z dnia 14 listopada 1994r. przewidującym przeznaczenie gruntu na zabudowę mieszkaniową, niską

Decyzją Burmistrza G. z dnia 5 marca 2001r. zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w G. oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jako działka nr (...), o pow. 0,7126 ha stanowiącej własność pozwanego, w ten sposób, że w wyniku podziału powstała działka będąca przedmiotem niniejszego sporu o numerze (...) (obecnie numer działki (...)) i działka o numerze (...) (aktualnie działka o numerze (...)) oraz działki (...). Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 19 marca 2001r. W jej uzasadnieniu wskazano, iż właściciel działki zwrócił się z wnioskiem o zatwierdzenie podziału tej nieruchomości który ma na celu wydzielenie z gruntu o pow. 0,7126 ha obecnie użytkowanego rolniczo dwóch działek budowlanych i drogi.

Do działki wydzielonej jako droga (...) obecnie 678 dochodzi działka o numerze (...) będąca drogą i która to stanowi własność Gminy G. (Kw dawny numer (...)) Na projekcie podziału geodety uprawnionego karta 77 akt sprawy widać wyraźnie, iż szerokość tej wydzielonej drogi decyzją podziałową jest taka sama jak szerokość drogi do niej dochodzącej stanowiącej działkę o numerze (...). Status tej ostatniej działki nie budzi żadnej wątpliwości, iż jest własnością Gminy. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego od działki (...) ma przebiegać w dalszym obszarze droga, która to ma się łączyć z ulicą (...).

Za działką nabytą przez powodów usytuowana jest działka nr (...) , która to jest własnością rodziców powódki J. i A. D.. Działki te ze sobą graniczą.

dowód: -wniosek P. W. z 3.01.2001r. karta 58,

-projekt podziału geodety karta 59-60 i 77 ,

-postanowienie Burmistrza G. z dnia 09.02.2001r.

Karta 61 i 92,

-decyzja Burmistrza G. z dnia 5.03.2001r. nr GN.III-

(...) karta 62-63 i 91,

-plan zagospodarowania przestrzennego mapa karta 94,

-zeznania pozwanego karta 142-143,

-zeznania powodów karta 141-142.

Powodowie i pozwany dnia 22 marca 2012r. zawarli umowę sprzedaży nieruchomości niezabudowanej w formie aktu notarialnego, przed notariuszem L. M. Kancelaria Notarialna w O.. Przedmiot umowy stanowiła nowo wydzielona działka gruntu o numerze (...), położona w G., o pow. 0,0872 ha, stanowiąca grunty orne, dla której prowadzona jest aktualnie księga wieczysta o numerze (...) (aktualny numer działki to 679).

Pozwany P. W. oświadczył, że „ nieruchomość ta posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony przez działkę numer (...) stanowiącą zgodnie z prawomocną decyzją zatwierdzającą projekt podziału – drogę podlegająca przejęciu przez Gminę G.” .

Pozwany sprzedał powodom opisaną nieruchomość za cenę w kwocie 48.000 zł a kupujący nabyli ją za wskazana cenę, która została uiszczona w całości, co potwierdza odręczna adnotacja poczyniona przez pozwanego na ostatniej stronie umowy sprzedaży

dowód: -umowa sprzedaży przed notariuszem L. M. Rep. A nr (...)

karta 16- 19,

-wydruk księgi wieczystej (...) karta 20-28,

-wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy karta 29-30,

-wydruk księgi wieczystej (...) karta 31- 43

-zeznania powodów i pozwanego karta

-zeznania świadka L. M. karta

Powodowie w dniu 10 kwietnia 2014 r. złożyli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego z garażem i budynkiem mieszkalnym na działce nr (...) położonej w G. Burmistrz G. decyzją nr (...) z dnia 27.06.2012r. ustalił na rzez powodów warunki zabudowy.

Od przedmiotowej decyzji odwołanie złożył pozwany P. W. podnosząc, iż działka nr (...) stanowiąca drogę dojazdową do działek (...) jest jego własnością a powodem odwołania się od decyzji jest brak zainteresowania Burmistrza G. odpłatnym nabyciem drogi, mimo, iż wydzielona została pod drogę publiczną zgodnie z projektem zatwierdzonym decyzją Burmistrza nr GN.III- (...) z dnia 5 marca 2001r. W odwołaniu tym doprecyzowanym odrębnym pismem odwołujący się P. W. podnosił że zgodnie z art. 98 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami wydzielona pod drogę publiczna działka nr (...) stała się mocy prawa własnością Gminy a skarżącemu należy się stosowne odszkodowanie stosownie do art. 98 ust 3 cytowanej ustawy.

Mocą decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28.12.2012r. SKO. (...)/li zaskarżona przez pozwanego decyzja została uchylona ale z innych względów niż podanych w odwołaniu. W doniesieniu do zarzutów odwołania SKO wskazało, iż w niniejszym postepowaniu nie może zająć stanowiska co do zarzutów odwołania w całości dotyczących kwestii regulowanych przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 21997r. gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zmianami)

dowód: -decyzja o warunkach zabudowy z 27.06.2012r. karta 84- 87,

- odwołanie P. W. do SKO karta 83,

- decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia

28.12.2012r. SKO. (...)/li karta 79-81

-zeznania pozwanego karta

Pismem z dnia 29 marca 2012r. kierowanym przez Burmistrza G. do pozwanego P. W. powiadomiono pozwanego: „W odpowiedzi na Pana wniosek w sprawie odpłatnego nabycia na rzecz gminy G. działki nr (...), o pow. 286 m ² oznaczonej w ewidencji gruntów i na mapach jako droga, położonej w G. na przedłużeniu ulicy (...) informuję, iż sprawa ta była przedmiotem obrad na sesji dnia 28.03.2012r. jako pkt 3 projektu uchwały. Decyzją członków Rady Miejskiej nabycie ww. drogi nie zostało przegłosowane pozytywnie, co znaczy iż Gmina G. nie jest zainteresowana odpłatnym nabyciem drogi. Do tej pory grunty pod drogi konieczne dla użytku mieszkańców, były przez Gminę nabywane nieodpłatnie lub po cenach stosowanych przy użytkach rolnych. Droga którą Pan proponuje nam sprzedać nie jest niezbędna dla mieszkańców w związku z powyższym nie planujemy jej wykupywać(..)”

Również pismem z tego samego dnia 29.08.2013r. Burmistrz G. w odpowiedzi kierowanej do powodów A. i K. P. w sprawie przejęcia na gminne mienie komunalne działki nr (...) położonej w G. poinformował, iż „Gmina nie będzie podejmować kolejnych działań zmierzających do nabycia tej działki ponieważ jej właściciel zaproponował wygórowaną cenę z 1 m ^{( 2 )} gruntu. Obecnie zaś grunt ten nie jest Gminie potrzebny do realizacji zadań publicznych. Działka nie przejdzie też na mienie Giny G. z mocy prawa, gdyż nie spełnia wymogów koniecznych w ty, wypadku tj. nie została geodezyjnie wydzielona w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie jest droga publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych.”

W toku niniejszego postepowania sąd zwrócił się do Burmistrza G. pismem z dnia 14.10.2016r. z zapytaniem czy i jakie czynności były podejmowane związane z decyzją ostateczną Burmistrza G. z dnia 05.03.2001r., nr GN III – (...) zatwierdzającą podział działki (...), w której wyodrębniona była droga w kontekście treści przepisów art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy Gmina traktuje siebie jako właściciela działki oznaczonej na decyzji podziałowej jako droga, tj. działki (...) obecnie (...). W odpowiedzi na nie Burmistrz wskazał, iż nie podjął żadnych konkretnych działań w celu przejęcia powstałej w wyniku podziału drogi. Podnosząc, iż Gmina nigdy nie była właścicielem tej działki, a podział nie był przeprowadzany w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami ponieważ wydzielana droga nie była droga publiczna w rozumieniu ustawy o drogach publicznych.

dowód:- pismo Burmistrza G. do pozwanego z dnia

29.03.2012r. karta 89.

-pismo Burmistrza G. do powodów z dnia 29.03.2012r. karta 57,

-pismo sądu karta 137,

-pismo Burmistrza G. do sądu z 19.10.2016r. karta 175.

Notariusz L. M. wystosowała pismo do Burmistrza G. w dniu 3 sierpnia 2012 roku, w którym to odnosząc się do treści pisma Burmistrza w postępowaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym - w którym to Burmistrz stwierdził, że w sporządzonym akcie notarialnym z dnia 22 marca 2012 roku Rep A nr (...)„notariusz bladnie zapisała bez zamocowania że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony przez działkę nr (...) obecnie numer (...) oraz zakwestionował powyższe ustalenie - podniosła, iż:

„ Zgodnie z treścią art. 98 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność Gminy, Powiatu lub Skarbu Państwa z dniem w którym decyzja zawierająca podział stała się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji zatwierdzającej projekt podziału z dnia 5 marca 2001 roku numer GN.III- (...) napisano wprost, iż decyzję wydano celu wydzielenia „działek budowlanych i drogi”. W treści powyższej decyzji nie zastrzeżono obowiązku zapewnienia dla wydzielonych na jej mocy działek budowlanych dostępu do drogi publicznej. Biorąc powyższe ustalenia pod uwagę należy kategorycznie stwierdzić, iż wydzielone powyższą decyzją działki gruntu numer (...) o powierzchni 236 m ² jako drogi powoduje skutki przewidziane w art. 98 ustęp 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami a więc przejście z mocy ustawy własności tej działki gruntu na rzecz Gminy. Zawarta w treści Pańskiego pisma informacja. Iż Pan P. W. sprzedając działkę budowlaną winien zapewnić dojazd do niej przez wytyczoną drogę to jest przez działkę numer (...) (poprzednio (...)) przez ustanowienie służebności” jest nieprawdziwa ponieważ warunek taki nie został zamieszczony w powyższej decyzji podziałowej. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości w której nie zastrzeżono obowiązku zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla wydzielanych na jej podstawie działek gruntu – w przypadku ich zbycia – a równocześnie, którą to decyzją wydzielono działkę drogową świadczy jednoznacznie, że taka działka drogowa podlega pod dyspozycję art. 98 ustęp 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.” – koniec cytatu.

Na rozprawie w dniu 23 września 2016 roku notariusz podtrzymała przedmiotowe oświadczenie i nadto podniosła, że: „Gdyby nie było zapewnionego dostępu do drogi publicznej to odmówiłam bym dokonania notarialnej czynności sprzedaży, bo sprzedawana była działka budowlana, która musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Ten dostęp jest zapewniany albo przez drogę, albo przez ustanowienie służebności przejazdu. Konieczność ustanowienie przejazdu musi wynikać z decyzji podziałowej, a w tej decyzji burmistrza takiego wskazania co do konieczności ustanowienia służebności przejazdu nie było, ponieważ z mocy samego prawa stawała się ona drogą. ”

dowód:- pismo notariusza do Burmistrza G. do pozwanego z dnia 03.08.2012r. karta 82,

-zeznania świadka L. M. protokół z rozprawy karta 128 -129.

Sąd zważył.

Roszczenie powodów nie jest zasadne.

Powodowie swoje roszczenie wywodzą i opierają na założeniu, iż do zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy stronami doszło z warunkiem i domagają się stwierdzenia jej nieważności bądź ewentualnie stwierdzenia jej bezskuteczności względem powodów.

Bezspornym w sprawie jest to, iż doszło pomiędzy stronami do zawarcia umowy sprzedaży dotyczącej przedmiotowej umowy, iż została ona zawarta w formie aktu notarialnego. Bezspornym jest, iż strony znały i zostały one przedstawione notariuszowi, wszystkie decyzje administracyjne Burmistrza G. dotyczące podziału przedmiotowej nieruchomości tj. postanowienie z dnia 8 lutego 2001 roku i decyzja z dnia 5 marca 2001r., którą zatwierdzono projekt podziału nieruchomości.

Spornym w sprawie jest przyjmowanie założenie strony powodowej, iż do zawarcia umowy doszło pod warunkiem a strony pozwanej, iż nie doszło do zawarcia umowy pod warunkiem. Sporna w sprawie jest również okoliczność, iż działka (...) obecnie (...) wydzielona jako droga jest własnością Gminy z mocy samego prawa.

Jest oczywistym, że w myśl art. 157 § 1 kc własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. A jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności - § 2 cyt. przepisu.

Do zwarcia przedmiotowej umowy sprzedaży nieruchomości w ocenie sądu nie doszło pod żadnym warunkiem. Strony nie uzależniały swoich czynności prawnych od ziszczenia się jakiegokolwiek warunku w rozumieniu art. 89 kc, który to stanowi, iż z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepełnego (warunek).

Niewątpliwie celem umowy, było nabycie przez powodów działki z zagwarantowanym prawnie dostępem do drogi publicznej. Słusznie strona powodowa w uzasadnieniu pozwu podnosi, że jest oczywistym, iż brak dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 kc oznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych. Za taki szlak nie może być uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo, a nawet gdy dostęp oparty jest na stosunku obligacyjnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Hipotezą art. 145 kc jest objęty dostęp o charakterze trwałym nie skrępowany wolą osób trzecich. Nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 kc jeżeli z siecią dróg publicznych łączy ją szlak drożny wydzielony geodezyjnie jako droga. Nie musi być to droga włączona do sieci dróg publicznych, ale może być droga wewnętrza pozostająca pod zarządem gminy i powszechnie dostępna – Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12.10.2011r. II CSK 94/11, w uchwale z 22 listopada 1982r. III CZP 44/82.

W myśl art. 93 ust 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zmianami) zwanej dalej ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 ustawy. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2 art. 93).

Art. 93 ust 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami wyraźnie stanowi, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Zatem decyzję ostateczną Burmistrza z dnia 5 marca 2001r. zatwierdzającą podział nieruchomości o podziale nieruchomości należy traktować, jako wydzielenie geodezyjnie szlaku drożnego – drogi - do zarządu Gminy i do zagospodarowana przez nią. Taką argumentację wzmacnia okoliczność, iż ww. decyzja nie zawierała warunku, że właściciel musi zbyć drogę wewnętrzną na rzecz gminy zanim sprzeda wydzieloną działkę. W decyzji tej organ administracyjny nie powołał art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to stanowi, że jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną, czyli organ administracyjny winien z mocy prawa zadbać o zapewnienie drogi koniecznej dla wydzielanych działek tj. działki (...) obecnie (...) (ta kupiona przez powodów) oraz działek o numerach (...).

A contrario skoro tego organ administracyjny nie uczynił to należy ocenić, że przyjmował w momencie wydawania decyzji o podziale, iż wydzielane działki mają dostęp do drogi publicznej poprzez wydzielaną w podziale na drogę działkę, która to podlega w myśl art. 98 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami przejęciu na własność Gminy z mocy samego prawa.

Przepis ten wyraźnie stanowi, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. (ust 2). Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem.(ust. 3)

Ponadto w chwili wydawania powyższej decyzji obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego na terenie Gminy G. zgodnie z którym gmina potrzebowała wydzieloną działkę jako przedłużenie drogi, co do której to własność jest bezsporna oznaczonej ewidencyjnie jako działka o numerze (...).

Zatem z dokumentów wynikało, iż nieruchomość w dacie zawierania umowy posiadała dostęp do drogi publicznej. W momencie zawierania aktu była w istocie pewność, iż jest wydzielona droga z działki powoda, co podnosi sama strona powodowa w pozwie. Powodowie mieli świadomość treści decyzji administracyjnej. Dla stron w momencie zawierania umowy stan prawny nieruchomości był jasny i przejrzysty, miały świadomość wyodrębnienia geodezyjnie drogi, która pozostawać będzie własnością Gminy i będzie pozostawać pod jej zarządem oraz będzie powszechnie dostępna, że będzie to dalsza część drogi już istniejącej.

Notariusz prawidłowo w oparciu o przepisy ustawy z dnia z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 22, poz. 91 ze zmianami) art. 79 i następne sporządził przedmiotową umowę ponieważ uważał, co wyraźnie oświadczył w swoich zeznaniach, że wydzielenie działki gruntu oznaczonej nr (...) obecnie (...) jako droga, powoduje skutki przewidziane w art. 98 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami czyli przejście z mocy prawa na własność gminy gruntu wydzielonego pod drogę z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Słuszne jest stanowisko notariusza L. M. przedstawione w jej zeznaniach przed sądem, iż „Sam podział działki na działki budowlane zależy od dostępu do drogi publicznej. Skoro decyzja była prawomocna to warunki do podziału zostały spełnione.”

Wskazać należy, iż okoliczność, iż w chwili obecne Burmistrz G. ma odmienną ocenę braku skutków wynikających z art. 98 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zmienia powyższych ustaleń sądu. Stanowić może tylko konstatację, iż albo Burmistrz wadliwie z naruszeniem przepisu art. 93 ustawy ww. wydał decyzję podziałową, albo mylnie nie zauważa skutków wynikających z własnej ostatecznej decyzji o podziale.

Wskazać należy, iż pozwany próbował uporządkować i uświadomić powstały stan prawny Gminie w G. czy to pismem kierowanym, czy też oświadczeniami w odwołaniach do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, pozwany chce uporządkować stan prawny. Niestety bezskutecznie. Nie zmieniła się ocena Burmistrza zaprezentowana też w toku postepowania w piśmie kierowanym do tut. Sądu. W ocenie sądu kwestie ekonomiczne wyznaczają ocenę organu administracyjnego.

Zatem w ocenie sądu z mocy samego prawa Gmina jest właścicielem działki nr (...) obecnie nr (...) przeznaczonej na drogę, a co zatem idzie działka nabyta przez powodów ma dostęp do drogi publicznej.

W tym miejscu wskazać należy, iż był w niniejszym postępowaniu dopuszczalny dowód z przesłuchania notariusza w charakterze świadka. Sąd ocenia, że zawarty w art. 247 kpc zakaz dopuszczania dowodów z zeznań świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu nie ma absolutnego charakteru ale pod warunkiem respektowania przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności. Jego zastosowanie, stosownie do okoliczności sprawy pozostawione jest do decyzji Sądu - tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2008r. V CSK 108/08.

Wskazać nadto należy, iż Sąd Najwyższy wyroku z dnia 28 kwietnia 1998 r. II CKN 724/97 wyraźnie stwierdził, że „Przepis art. 247 KPC nie stoi na przeszkodzie dowodzeniu przy pomocy przesłuchania świadków i stron okoliczności nie odzwierciedlonych w dokumencie, jeżeli miałoby to służyć wyjaśnieniu treści oświadczeń woli w nim wyrażonych; dowód taki nie jest bowiem skierowany przeciwko osnowie dokumentu. Tak samo w wyroku z dnia 19 lutego 2003 roku V CKN 1843/00.

W ocenie sądu I instancji prowadzenie dowodu z zeznań świadków oraz wyjaśnień w celu ustalenia woli stron w drodze wykładni, rozumienia treści umowy a także towarzyszącym jej zawarciu uzgodnień, nie stanowi naruszenia zakazu prowadzenia dowodu przeciwko osnowie dokumentu. Wyrażenie woli w treści dokumentu nie przekreśla jednak możliwości interpretacji oświadczenia przy uwzględnieniu okoliczności jego złożenia. Możliwe jest w szczególności przeprowadzenie w razie sporu dowodów ze świadków i z przesłuchania stron na podstawie art. 247 kpc . Dowody takie są dopuszczalne jako dowody co do osnowy nie zaś przeciw lub ponad osnowę dokumentu.

Wobec powyższego oraz przyjmując, iż nie doszło pomiędzy stronami do zawarcia umowy z zastrzeżeniem warunku oraz przyjmując za prawidłowe oświadczenie pozwanego złożone przed notariuszem, że „ „ nieruchomość ta posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony przez działkę numer (...) stanowiącą zgodnie z prawomocną decyzją zatwierdzającą projekt podziału – drogę podlegająca przejęciu przez Gminę G.” powództwo należało oddalić.

O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 98 § 1 i 3 kpc w związku i § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie…(Dz. U z 2013r., poz. 461 ze zmianami) zasądzając od powodów na rzecz pozwanego tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego kwotę 3.600,00 zł- wynagrodzenie adwokata