Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 stycznia 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 20 stycznia 2017 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa R. S. (1)

przeciwko B. R., A. R. (1), W. R. (1), M. R. i J. R.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Łomży

z dnia 1 czerwca 2016 r. sygn. akt I C 747/13

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punktach I, III i IV w ten sposób, że:

a)  zasądza od pozwanej B. R. na rzecz powoda R. S. (1) kwotę 11.000 (jedenaście tysięcy) zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 13 listopada 2013 r. do dnia zapłaty;

b)  oddala powództwo w pozostałej części;

c)  zasądza od powoda na rzecz pozwanej 2.278,29 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

d)  nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Łomży od pozwanej 152,26 zł, a od powoda 807,15 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

II.  oddala apelację w pozostałej części;

III.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej 3.036 zł tytułem zwrotu kosztów instancji odwoławczej.

(...)

UZASADNIENIE

Powód R. S. (1) w pozwie wniesionym przeciwko B. R., A. R. (2), W. R. (2), M. R. i J. R. domagał się zasądzenie solidarnie od pozwanych kwoty 81.916 zł z tytułu zadatku wpłaconego za zakup nieruchomości gruntowej oraz częściowego zwrotu poniesionych przez powoda kosztów budowy i wyposażenia domku letniskowego, posadowionego na działce o numerze ewidencyjnym (...), położonej w miejscowości C., gmina T., stanowiącej współwłasność pozwanych wraz z odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu powód wyjaśnił, że w 2007 r. na mocy ustaleń z A. R. (3) na terenie działki opisanej w żądaniu pozwu, będącej własnością A. R. (3) miał zamiar postawić domek letniskowy.

Celem rozpoczęcia działań zmierzających do uzyskania zgody na budowę domku przekazał A. R. (3) 8.000 zł. Zamiarem stron od początku było wydzielenie z tejże działki fragmentu gruntu, na którym zostanie posadowiony domek letniskowy i przeniesienie go na własność powoda za kwotę 5.000 zł. W związku z tym w dniu 5 maja 2008 r. Powód oraz B. i A. R. (3) zawarli przedwstępną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości, a powód przekazał A. R. (3) 3.000 zł tytułem zadatku. Powód na działce zbudował domek letniskowy i regularnie z niego korzystał. W dniu (...) A. R. (3) zmarł, a jego następcami prawnymi są pozwani. Po śmierci A. R. (3) powód zwrócił się do jego żony B. R. o zawarcie umowy przyrzeczonej. Pozwana odmówiła dokonania tej czynności. Dlatego powód wezwał pozwanych do zwrócenia mu zainwestowanych w nieruchomość środków pieniężnych oraz zadatku z tytułu umowy przedwstępnej.

Na wypadek nie uwzględnienia żądania pozwu wniósł, aby pozwana B. R., jako właściciel nieruchomości gruntowej, przeniosła na niego własność część działki zajętej przez stanowiący przedmiot sporu domek, za stosowanym wynagrodzeniem na podstawie art. 231 k.c. (k. 99 – 100).

Pozwana B. R. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu.

Podniosła, że powód dopuścił się samowoli budowlanej na działce stanowiącej własność jej męża. Zaprzeczyła, aby były czynione ustalenia w przedmiocie postawienia przez powoda domku letniskowego. Wskazała, że nigdy nie podpisywała zgłoszenia budowlanego, a podpis jej męża na umowie przedwstępnej jest podpisem sfałszowanym.

Pozwani A. R. (1), W. R. (1), M. R., J. R. wskazali, że mocą umowy darowizny swój udział spadkowy przekazali swej matce B. R. i w związku z tym wnoszą o zwolnienie ich od udziału w sprawie.

Powód na podstawie art. 203 § 1 k.p.c. cofnął powództwo w stosunku do ww. pozwanych bez zrzeczenia się roszczenia.

Pełnomocnik strony pozwanej wyraził zgodę na cofnięcie pozwy w stosunku do pozwanych A. R. (2), W. R. (2), M. R. i J. R. z jednoczesnym zrzeczeniem się roszczenia.

Wyrokiem z dnia 1 czerwca 2016 r. Sąd Okręgowy w Łomży oddalił powództwo w stosunku do B. R.; umorzył postępowanie w stosunku do A. R. (2), W. R. (2), J. R. i M. R.; zasądził od powoda na rzecz B. R. kwotę 4.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu i rozstrzygnął o kosztach sądowych.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

Sąd Okręgowy ustalił, że R. S. (1), M. M. (2), J. F., M. Z. i D. S. byli kolegami z (...) w W.. W miejscowości C. mieli swoje łowisko. W trakcie przyjazdów poznali A. R. (3), który również był myśliwym.

W 2007 r. R. S. (1) i A. R. (3) zawarli nieformalną (ustną) umowę, na mocy której A. R. (3) zobowiązał się do przeniesienia w przyszłości na własność powoda części działki położonej w miejscowości C. gminie T. o numerze ewidencyjnym (...). Uzgodniono również, że przed przeniesieniem własności działki, zostanie ona dostosowana do celów rekreacyjnych, a koledzy z koła łowieckiego będą mieli na działce swoją kwaterę myśliwską. Uzgodniono, że na działce zostanie wybudowany domek letniskowy. Strony nie uzgodniły reguł rozliczeń nakładów poczynionych na działkę w okresie trwania łączącej ich umowy, ani nie porozumiały się co do terminu jej obowiązywania. Do 21 grudnia 2007 r. A. R. (3) był wyłącznym właścicielem działki. W dniu 24 września 2007 r. powód dokonał wpłaty na konto A. R. (3) kwoty 8.000 zł.

A. R. (3) w dniu 5 listopada 2007 r. wypełnił szablon zgłoszenia zamiaru budowy wiaty gospodarczej na nieruchomości o numerze ewidencyjnym gruntów (...) położonej w miejscowości C. gmina T.. W zgłoszeniu określono, że termin rozpoczęcia robót nastąpi 6 grudnia 2007 r. Przy polu dotyczącym terminu rozpoczęcia robót podpisała się B. R.. W tym samym dniu A. R. (3) wypełnił także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomości na cele budowlane.

W dniu 21 grudnia 2007 r. A. R. (3) i B. R. rozszerzyli wspólność majątkową małżeńską – w tym na działkę oznaczoną numerem geodezyjnym (...) (k. 73 – 75).

A. R. (3) podpisał datowaną na 5 maja 2008 r. przedwstępną umowę sprzedaży, w której jako strony zostały wpisane A. i B. R. (sprzedający) i R. S. (2) (kupujący). W umowie określono, że jej przedmiotem jest działka rekreacyjna – nieużytek rolny i wskazano, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do 12 grudnia 2009 r. Wartość działki została określona na kwotę 5.000 zł. Wskazano, że na poczet ceny działki kupujący wręczy sprzedawcy kwotę 3.000 zł. Zgodnie z postanowieniami umowy w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego, sprzedający miał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Umowa została popisana tylko przez A. R. (3).

Na działce nr (...) zbudowano domek letniskowy i inne obiekty takie jak wiata z sauną, wędzarnia z grillem, wiatka gospodarcza, sucha ubikacja, ogrodzenie z żerdzi, studnia, turbina wiatrowa, zostało również wykonane przyłącze energetyczne. Budowa domku letniskowego została rozpoczęta na jesienie 2007 r., a została zakończona na wionę 2008 r., nadal jednak trwały prace wykończeniowe. W budowę domku letniskowego, obiektów rekreacyjnych i pozostałych urządzeń służących do eksploatacji domku zaangażowani byli M. M. (2), J. F., M. Z., a także A. R. (3) z synami. Koszty finansowe ponosili powód oraz M. M. (2), który przekazał także część materiałów budowlanych pochodzących z odzysku z jego prywatnej budowy. Ponadto M. M. (2) przy budowie zajmował się wszystkimi kwestiami formalnymi, za wyjątkiem uzyskania pozwolenia na budowę. M. M. opłacał także roczne składki na ubezpieczenie domku. Ponadto A. R. (3) przekazał drzewo na budowę ogrodzenia, ponosił koszty związane z pracami ziemnymi oraz budową studni. Pozwany i M. M. (5) prowadzili szczegółowe notatki dotyczące poszczególnych nakładów finansowych na budowę domku. Projekt domku wykonał brat M. M. (2). Do budowy obiektu M. M. (2) wynajął firmę (...) prowadzącego (...). Warunki budowy T. B. uzgadniał z M. M. (2). Zapłata za budowę obiektu nastąpiła gotówką do rąk T. B.. Końcowych rozliczeń dokonywali R. S. (1) i M. M. (2). Za budowę domku letniskowego i wiaty T. B. wystawił fakturę z 8 grudnia 2007 r. na kwotę 24.000 zł na nazwisko M. M. (2). Zgodnie z opinią biegłego z zakresu budownictwa wartość odtworzeniowa nakładów na nieruchomość w postaci domku myśliwskiego i innych obiektów wraz z robocizną na poziomie cen z 2015 r. z uwzględnieniem stopnia zużycia wynosi 61.985 zł, w tym domku myśliwskiego 40.292 zł. Obiekt w razie konieczności usunięcia nie nadaje się do przeniesienia, a jedynie do rozbiórki, której szacunkowy koszt wynosi 10.340 zł. Rozebranie domku naruszy jego konstrukcję i niemożliwym jest jego przetransportowanie w inne miejsce.

Domek letniskowy stał się kwaterą myśliwską, do której regularnie przyjeżdżali powód i inni myśliwi. Na co dzień kwaterą myśliwską opiekował się A. R. (3).

A. R. (3) zmarł (...) a spadek po nim nabyli żona B. R. oraz dzieci A. R. (1), W. R. (1), M. R. i J. R.. Umową darowizny z dnia 31 maja 2013 r. B. R. otrzymała od pozostałych spadkobierców ich udziały w zabudowanym gospodarstwie rolnym, w którego składa wchodzi przedmiotowa działka.

Po śmierci A. R. (3) myśliwi coraz rzadziej korzystali z domku letniskowego. Powód nie zrezygnował z chęci korzystania z nieruchomości, chciał jednak uregulować kwestie z tym związane. Pozwana nie godziła się na sprzedaż pozwanemu działki, nie była także zainteresowana jej wydzierżawieniem. Pismem z 13 marca 2013 r. powód wezwał ją do zawarcie umowy sprzedaży działki, której dotyczyła umowa przedwstępna zawarta z A. R. (3) w dniu 5 maja 2008 r. ewentualnie do zapłaty, na podstawie art. 394 k.c. kwoty 14.000 zł tytułem podwójnego zadatku. Pismem z 28 marca 2013 r. powód nadto wezwał do zapłaty kwoty 73.916 zł z tytułu poniesionych przez niego kosztów budowy i wyposażenia domku letniskowego (k. 10). Następnie pismem z 9 września 2013 r. powód wezwał spadkodawców A. R. (3) do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem.

Sąd Okręgowy wskazał, że nigdy nie doszło do wydania działki przez powoda B. R.. Powód nadal korzystał z działki. W trakcie wizyty w styczniu 2014 r. powód stwierdził, że na zewnętrznej ścianie domku brak jest puszki elektrycznej i przewodu elektrycznego. W tym samym dniu powód złożył zawiadomienie o popełnienie przestępstwa polegającego na kradzieży przewodu elektrycznego. Dochodzenie w tym zakresie zostało umorzone. Od tej chwili powód oraz jego koledzy przestali korzystać z domku letniskowego. Powód z M. M. (2) ostatni raz na działce był w kwietniu 2016 r., aby zabrać z niej swoje prywatne rzeczy, zdemontowali turbinę wiatrową.

Mimo, że budowa domków wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, te nigdy nie zostało wydane z uwagi na niedopełnione formalności prawne. Decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nakazano powodowi dokonania rozbiórki samowolnie wybudowanego budynku. Następnie decyzją uchylono i wydano kolejną w stosunku do pozwanej.

Pozwana kwestionowała prawdziwość podpisów na przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości zawartej z powodem oraz swojego podpisu na zgłoszeniu zamiaru budowy wiaty gospodarczej z dnia 5 listopada 2007 r. Z opinii biegłego z zakresu badań dokumentów pisma ręcznego z załączonego do postępowania karnego prowadzonego w tej kwestii wynikało, że podpisy są autentyczne.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy odniósł się do wskazywanej przez powoda podstawy żądania, jaką jest art. 405 k.c. wskazał, że w sprawach o rozliczenie nakładów mają przede wszystkim postanowienia umowne, a w razie ich braków przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym. W dalszej kolejności, jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224 – 226 k.c. Sąd wskazał również, że przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224 – 226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c.,

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy wskazał, że A. R. (3) i powód czynili ustne ustalenia o charakterze umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która to jednak była umową nieważną. Przede wszystkim nie zawierała podpisu powoda i pozwanej, która w dacie sporządzenia (5 maja 2008 r.) była współwłaścicielką nieruchomości. Nie określała ponadto precyzyjnie przedmiotu umowy przyrzeczonej. Sąd wyjaśnił, że umowa ta nie stwarzała podstawy do władania przez powoda nieruchomością. Podstawę do jej władania stanowiły ustne, nieformalne uzgodnienia pomiędzy powodem a A. R. (3) (w czasie, gdy było jedynym właścicielem nieruchomości), na mocy których A. R. (3) zobowiązał się do wcześniejszego wydania nieruchomości – przed zawarciem umowy sprzedaży oraz zezwolił na korzystanie z niej, w tym na wybudowanie na niej domku letniskowego. Nadto w ocenie Sądu Okręgowego pozwana wiedziała o ustaleniach czynionych przez jej męża, wiedziała także że godził się on na wzniesienia na nieruchomości domku letniskowego. Umowa ta jednak nie nakładała nie nakładała na żadną ze stron egzekwowalnych obowiązków wzajemnych rozliczeń z tytułu poczynionych na nieruchomość nakładów.

Analizując stosunek prawny na gruncie, którego dokonano nakładów, Sąd Okręgowy wskazał, że wejście przez powoda w posiadanie nieruchomości nie było umową użyczenia, dzierżawy, czy najmu. Wyjaśnił, iż była to umowa nienazwana. Powód zaś stał się posiadaczem zależnym nieruchomości, który czynił nakłady dla siebie we własnym interesie, w przekonaniu, że właściciel, zgodnie z umową zapewni mu stosowne prawo do nich.

W tej sytuacji Sąd Okręgowy wskazał że z zastosowanie w sprawie z mocy art. 230 k.c. mają przepisy art. 224 – 226 k.c. w ocenie sądu regulacja zawarta w art. 230 k.c. wyłącza zastosowanie przepisu z art. 405 k.c. i n. Na poparcie tego stanowiska Sąd Okręgowy zaprezentował szerokie orzecznictwo Sądu Najwyższego.

Sąd Okręgowy po zaprezentowaniu treści art. 226 k.c. wskazał, że ten w połączeniu z treścią art. 230 k.c. uzależnił zakres roszczenia posiadacza z zależnego o zwrot nakładów przed wszystkim od dobrej albo złej wiary posiadacza. Następnie Sąd uznał, że nie ma podstaw do uznania, że był on posiadaczem w złej wierze od dnia zawarcia z A. R. (3) ustnej umowy nienazwanej do chwili, kiedy A. R. (3) i pozwana B. R. rozszerzyli swoją wspólność majątkową małżeńską na zabudowane gospodarstwo rolne, w którego skład wchodziła także działka nr (...) położona w miejscowości C. (umowa z 21 grudnia 2007 r.). Z uwagi na to, że powód oraz M. M. (2) mieli świadomość o umowie rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską pozwanej i męża (w sporządzanych dokumentach prawidłowo wskazywali dwóch współwłaścicieli nieruchomości), od tej chwili sąd uznał, iż powód stał się posiadaczem w zależnym w złej wierze. Sąd dał wiarę twierdzeniom pozwanej, że wprawdzie nie zabraniała powodowi korzystania z działki, ale nigdy nie wyrażała zgody na budowę domku myśliwskiego oraz sprzedaż nieruchomości. W konsekwencji powód nie miał podstaw, aby sądzić, iż w przyszłości uzyska własności nieruchomości, odpadła zatem przyczyna, na której zawarł z mężem pozwanej umowę, na podstawie której jako posiadacz zależny w dobrej wierze mógł czynić nakłady. Następnie Sąd Okręgowy wskazał, że brak podpisu pozwanej na umowie sprzedaży nieruchomości stanowi dowód tego, że pozwana manifestowała sprzeciw co do przeniesienia własności nieruchomości.

W rezultacie sąd wskazał, iż powód za okres do końca 2007 r. mógł żądać zwrotu nakładów koniecznych, o tyle o ile nie miały one pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy oraz innych nakładów o tyle, o ile zwiększyły one wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Za dalszy okres mógł natomiast żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. I to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Odnosząc się natomiast do charakteru poczynionych na nieruchomość nakładów Sąd Okręgowy uznał, że domek myśliwski oraz pozostałe w obiekty i urządzenia nie miał charakteru nakładów koniecznych, a jedynie były czynione w celach rekreacyjnych. Sąd, uznając zatem, że nakłady z którymi związane było roszczenie powoda były innymi nakładami, o których mowa w art. 226 § 1 i 2 k.c. (określanymi w orzecznictwie mianem nakładów użytecznych, zbytkowych), przyjął że powód nie miał roszczenie o zwrot tych nakładów, które zostały poczynione po utracie przez niego atrybuty posiadacza zależnego w dobrej wierze. Wyjaśnił następnie, że rolą powoda było wykazanie, w jakim okresie, które konkretnie nakłady powstały. Uznał przy tym, że powód tego nie wykazał. Sąd przypomniał przy tym, że budowa domku rozpoczęła się jesienią 2007 r. a zakończyła się na wiosnę 2008 r., z czego wynika, iż część nakładów została poniesiona po tym jak pozwana stałą się współwłaścicielką nieruchomości.

W ocenie Sądu Okręgowego nawet gdyby powód poczynił wszystkie nakłady w okresie, gdy był posiadaczem w dobrej wierze, to nie wykazał jednak, w jaki sposób zwiększały one wartość nieruchomości w chwili wydania właścicielowi. Wskazał przy tym, że grunt sam w sobie przedstawia wartość niższą niż grunt wyposażony w budynki instalacje, jednakże w sprawie należało wziąć pod uwagę także okoliczność, że została wydana decyzja, zgodnie z którą wybudowany budynek letniskowy został uznany za samowolę budowlaną i w związku z tym nakazuje ona jego rozbiórkę, co niewątpliwie zmniejsza wartość nieruchomości, a także generuje koszty samej rozbiórki (ok. 10.340 zł).

Sąd Okręgowy z uwagi na treść zeznań świadków, tj. osób uczestniczących w budowie w domku myśliwskiego i niezbędnej infrastruktury uznał, że powód nie był jedyną osobą, która czyniła nakłady na nieruchomość i poniosła w związku z tym koszty. Powód był głównym inwestorem, ale takie miano należy Sąd przypisał także M. M. (2), który nadto zajmował się wszelkimi sprawami organizacyjno-formalnymi. Sąd uznał przy ty, że złożone do akt postępowania oświadczenie, iż powód dokonał wszelkich rozliczeń z M. M. (2) było sporządzone jedynie na potrzeby sprawy. Wskazał również, że nakład w postaci robocizny ponieśli także J. L. i M. Z., a także A. R. (3) oraz jego synowie. Ponadto A. R. (3) poniósł koszty materiałów przeznaczonych na ogrodzenie oraz koszty budowy studni. Zatem z punktu widzenia roszczenia wynikającego z art. 226 k.c. nie wykazał jakie konkretnie nakłady poczynił, nie podał również ich wartości. W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że była to wspólna inwestycja poczynioną przez kolegów z koła łowieckiego, w której udział miał także A. R. (3). Sąd wyjaśnił również, że powód nie sprecyzował co składa się na kwotę dochodzonego roszczenia. Arkusz wyceny prac przedstawiony przez powoda nie przystawał do jej żądania. W pozwie wskazał on ogólnie, iż na kwotę 81.916 zł, przypada zadatek wpłacony na zakup nieruchomości oraz częściowy zwrot poniesionych przez niego kosztów budowy i wyposażenia domku letniskowego. W kwocie tej mieścić się miała suma 8.000 zł, która została przekazana na rzecz A. R. (3) celem rozpoczęcia działań zmierzających do uzyskania zgody na budowę.

Sąd Okręgowy zauważył, że przedstawione przez powoda zestawienie zawiera szereg punktów podpisanych skrótowo, których nie można przyporządkować poszczególnym rodzajom nakładów. Zatem nie można wykluczyć, że przedstawiony arkusz zawiera również koszty niezwiązane ściśle z poczynionymi nakładami. W konsekwencji powód nie wykazał, jaki konkretnie nakłady poczynił oraz jaką miały one wartość. Opinia biegłego dotyczyła wyceny wszystkich obiektów i prac wykonanych na działce pozwanej, a powód był obowiązany w aspekcie żądań z podstawy prawnej art. 230 k.c. w zw. z art. 226 k.c. wyszczególnić, z którymi pracami i kwotami związane jest jego żądanie.

Następnie Sąd Okręgowy podkreślił, że żądanie powoda oparte na podstawie art. 230 k.c. w zw. z art. 226 § 1 k.c., jako żądanie posiadacza zależnego w dobrej wierze o zwrot nakładów użytecznych na nieruchomość, nie mogło zostać uwzględnione z uwagi na to, iż było ono przedwczesne. Wyjaśnił przy tym, że staje się ono wymagalne nie w chwili ich dokonania, ale z chwilą wydania rzeczy właścicielowi. Wskazał przy tym, iż do wydania nieruchomości pozwanej nie doszło. Pozwana nigdy nie posiadała kluczy to tego domku. Zaprzeczyła twierdzeniom, że nie zezwoliła powodowi korzystać z nieruchomości po śmierci męża. Zdaniem Sądu, z uwagi na to, że powód oraz jego koledzy nie korzystają obecnie w domku letniskowego nie można wyprowadzić wniosku, że wyraził on wolę wyzbycia się władania działką, a pozwana wyraziła wolę jej odebrania. Pomimo konfliktu w zakresie ostatecznego uregulowania własności tej nieruchomości powód cały czas swobodnie mógł korzystać z działki oraz obiektów budowlanych, tak jak to miało miejsce przed śmiercią A. R. (3). Mimo twierdzeń, iż nie posiada on kluczy Sąd Okręgowy uznał, że obecnie domek letniskowy stoi bez użytku z wyłącznej woli powoda, a nie na skutek czynności podejmowanych przez pozwaną. Przypomniał przy tym, że jeszcze w kwietniu 2016 r. powód przebywał wraz z M. M. (2) przebywali na w działce i zabrali swoje rzeczy jak też zdemontowali turbinę wiatrową. Pozwana się temu nie sprzeciwiała. W rezultacie Sąd Okręgowy uznał, że powód przestał korzystać z działki, ale nie wyraził woli jej zwrotu pozwanej, o czym świadczy chociażby roszczenie o przeniesienie na jego własność części nieruchomości zajętej pod budowę domku letniskowego.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy oddalił powództwo o zwrot nakładów.

Za nieudowodnione Sąd Okręgowy uznał również, że powód przekazał mężowi powódki kwotę 12.000 zł na poczet zakupu działki. Nie wskazał przy tym, że powód nie przedstawił żadnych dowodów na okoliczność z jakiego tytułu powyższe kwoty zostały wpłacone na konto A. R. (3). W toku postępowania różnie określał cel dokonanych wpłat. Zatem wobec braku jednolitego stanowiska powoda i braku wyraźnego oznaczenia tytułu przelewu Sąd nie był w stanie określić jakie wzajemne rozliczenia finansowego prowadzili powód i A. R. (3). W konsekwencji to roszczenie zostało również oddalone.

W ocenie Sądu Okręgowego na uwzględnienie nie zasługiwało także żądanie przeniesienia na rzecz powoda własności części nieruchomości zajętej pod budowę domku letniskowego, gdyż roszczenie z art. 231 k.c. dotyczy samoistnego posiadacza gruntu, a nie posiadacza zależnego, jakim jest powód.

Umorzenie postępowania w stosunku do A. R. (2), W. R. (2), J. R. i M. R., nastąpiło w oparciu o art. 355 k.p.c.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zgodnie z wynikiem procesu.

Apelacją od powyższego wyroku wywiódł powód zaskarżając go w całości. Zarzucił naruszenie:

I.  prawa materialnego:

a)  art. 405 i następne k.c. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy strony wiązała umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości,

b)  art. 5 k.c., poprzez uznanie, że kwoty wpłacone przez powoda na poczet zawartej umowy nie określały ich przeznaczenia

c)  art. 65 k.c. poprzez błędną wykładnię zawartej przez strony umowy przedwstępnej i bezpodstawne uznanie, iż nie miała ona charakteru umowy przedwstępnej, natomiast stanowiła umowę władania przez powodowa nieruchomością i korzystania z nieruchomości;

d)  art. 226 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i bezpodstawne przyjęcie, że od dnia rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej powód był posiadaczem zależnym w złej wierze.

II.  prawa procesowego:

a)  art. 191 k.p.c. poprzez brak rozpoznania przez Sąd roszczenia ewentualnego zgłoszonego w pozwie;

b)  art. 233 § 1 k.p.c., poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego materiału dowodowego polegającą między innymi na bezpodstawnym przyjęciu, że:

-

powód nie udowodnił wysokości roszczenia, podczas gdy powód w pozwie określił wysokość roszczenia i podstawy jej obliczenia;

-

powód posiadał wiedzę na temat zawartej umowy rozszerzającej wspólność ustawową małżeńską pomiędzy pozwaną a A. R. (3);

-

od dnia rozszerzenia wspólności majątkowej między małżonkami R. powód był posiadaczem w złej wierze;

-

pozwana nie wyrażała zgody na zabudowę nieruchomości i przeniesienie własności nieruchomości, podczas gdy z opinii biegłego grafologa sporządzonej na wniosek samej Pozwanej jasno wynika, że to jej podpis oraz podpis jej męża A. R. (3) figuruje pod dokumentami zgłaszającymi zamiar budowy do Starostwa;

-

powód nie wykazał w jaki sposób nakłady na nieruchomość zwiększyły jej wartość, podczas gdy wniosek o ustalenie tej okoliczności poprzez zbadanie jej przez biegłego został złożony przez powoda pismem z 26 października 2015 r.

-

powód nie wydał nieruchomości pozwanej, i nie wyraził woli jej zwrotu pozwanej, podczas gdy z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, iż to pozwana dysponowała i dysponuje przedmiotową nieruchomością, posiada do nie nieograniczony dostęp, dokonywała zmian w jej substancji i otoczeniu, a jednocześnie nie zgłaszała roszczeń o wydanie rzeczy, przywrócenie stanu zgodnego z prawem, czy też zaniechanie naruszeń własności, natomiast powód nie korzysta z przedmiotowej nieruchomości od 2013 r. i nie posiada do niej kluczy (np. pismo powoda z dnia 27 czerwca 2014 r.);

-

niewykazanie przez powoda w jakim okresie powstały dane nakłady;

-

powód nie wykazał jakie dokładnie nakłady poniósł na nieruchomość zakładając, iż była to inwestycja wspólna, podczas gdy ze zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwala na dokonanie dokładnych wyliczeń poniesionych wydatków, jak również zostały przedstawione oczywiste dowody na okoliczność, iż inwestorem był wyłącznie powód;

c)  art. 328 § 2 k.p.c.,

d)  art. 227 w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez:

-

nie przeprowadzenie dowodów zgłoszonych przez stronę powodową, a mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a to dowodu z przesłuchania świadka A. C., świadka G. K. oraz dowodu z opinii biegłego na okoliczność wyceny wzrostu wartości nieruchomości o nr (...) spowodowanej poczynionymi inwestycjami, na potrzeby roszczenia ewentualnego (pisma powoda z 27 czerwca 2014 r., 30 stycznia 2014 r. oraz 26 października 2015 r.);

-

bezpodstawne uznanie, iż powód nie określił poszczególnych składników roszczenia, podczas gdy Powód jasno od początku wskazywał podstawę faktyczną oraz elementy roszczenia,

e)  art. 278 k.p.c. poprzez nie przeprowadzenie wnioskowanego przez powoda dowodu z opinii biegłego na okoliczność wyceny wzrostu wartości nieruchomości o nr (...) spowodowanej poczynionymi inwestycjami, na potrzeby roszczenia ewentualnego.

f)  W konsekwencji powyższego miało dojść do błędnego ustalenia i bezpodstawnego uznania, że:

-

powód nie wydał działki B. R.,

-

powód sam zabrał w kwietniu 2016 r. rzeczy z domku, co miałoby świadczyć o znajdowaniu się przez niego w posiadaniu nieruchomości, podczas gdy wizyta ta była ustalana z pozwaną i odbyła się za jej zgodą, a powód dostał się do domku rozwiercając zamek założony przez biegłego i zamknął go nową kłódką, przekazując wszystkie komplety kluczy pozwanej,

-

domek został zbudowany po rozszerzeniu wspólności majątkowej małżonków R.,

-

inwestycję ponosiło wiele osób, podczas gdy powód od samego początku wskazywał, co potwierdzają dowody oraz świadkowie, że finansującym był wyłącznie on.

Mając powyższe na uwadze powód wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia i orzeczenie zgodnie z pozwem, zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do rozpoznania Sądowi I instancji pozostawiając temu Sądowi kwestię rozstrzygnięcia kosztów postępowania odwoławczego.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda zasługiwała na częściowe uwzględnienie.

Ustosunkowując się do poszczególnych zarzutów należy na samy wstępie wskazać, że w orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z którym zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. może być usprawiedliwiony jedynie w wyjątkowych okolicznościach, tj. tylko wówczas, gdy treść uzasadnienia orzeczenia sądu pierwszej instancji całkowicie uniemożliwia odtworzenie toku rozumowania sądu lub w przypadku zastosowania prawa materialnego do niedostatecznie jasno ustalonego stanu faktycznego (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 stycznia 2013 r., III APa 63/12 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 24 stycznia 2013 r., I ACa 1075/12). Odmiennie niż twierdzi to skarżący, w sprawie niniejszej tego typu wyjątkowe okoliczności nie występują, bowiem zaprezentowany w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia tok rozumowania Sądu nie budzi wątpliwości i poddaje się kontroli instancyjnej.

Odnosząc się do kolejnych zarzutów apelacji w pierwszej kolejności należy ustosunkować się do tych dotyczących naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisów procesowych albowiem ocena prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego możliwa jest dopiero po stwierdzeniu, że ustalenia faktyczne stanowiące podstawę zastosowania prawa materialnego zostały dokonane przy prawidłowym zastosowaniu przepisów procesowych. Tym samym w pierwszej kolejności odnieść należy się do kwestii udowodnienia przez powoda poczynienia określonych pozwem nakładów na nieruchomość, która aktualnie stanowi własność pozwanej. W ocenie Sądu Apelacyjnego należy w tej kwestii w części podzielić stanowisko skarżącego. Wywód w tym zakresie należy poprzedzić jednak rozważaniami dotyczącymi stosunku prawnego, w oparciu o który powód władał przedmiotową nieruchomością.

Sąd Apelacyjny nie ma wątpliwości, że powód wszedł w posiadanie działki z zamiarem jej późniejszego nabycia na własność. Miał więc świadomość, że nie jest właścicielem. Aby uznać, że jestem posiadaczem samoistnym musiał mieć również wolę władania tą działką jak właściciel. Trudno jest jednak dopatrzyć się takiej woli w sytuacji, gdy z okoliczności sprawy wynika, iż powód miał dopiero zamiar jej nabycia, o czym świadczy chociażby próba sporządzenia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jak też czynności ówczesnego właściciela przedmiotowej nieruchomości – męża pozwanej – w postaci sporządzenia zgłoszenia budowy obiektu. W takich okolicznościach nie sposób przyjąć, że powód był samoistnym posiadaczem nieruchomości. Jednakże posiadanie zależne jakim się legitymował w swojej formie było zbliżone do posiadania samoistnego z uwagi na zamiar nabycia nieruchomości.

W ocenie Sądu Apelacyjnego ponowna analiza materiału dowodowego wskazuje, że powód przedstawił istotne dowody, na podstawie których można ustalić, jakie nakłady zostały poczynione w okresie, kiedy był posiadaczem zależnym w dobrej wierze. Chodzi tu przede wszystkim o dowód w postaci faktury wystawionej w dniu 8 grudnia 2007 r. przez T. B., który przygotował konstrukcję domku i postawił ją na przedmiotowej nieruchomości. Zatem niesłusznie Sąd Okręgowy wskazuje, że nie sposób jest ustalić, jaka część robót została zakończona do czasu zawarcia przez pozwaną i jej męża umowy rozszerzającej wspólność ustawową małżeńską. Świadek T. B. zeznał, że wskazana w fakturze kwota 24.000 zł związana jest z wykonaniem prac polegających na wzniesieniu zewnętrznej konstrukcji domku myśliwskiego i położeniu wewnątrz boazerii. W sprawie był przeprowadzony również dowód z opinii biegłego, który to wyliczał wartość tego nakładu.

Na marginesie Sąd Apelacyjny pragnie zauważyć, że celem sporządzenia opinii było ustalenie wartości nakładów poczynionych przez powoda na nieruchomości pozwanej (teza dowodowa na k. 463), zatem ustalenie kwoty, o jaką wzrosła wartość nieruchomości, a nie ustalenie wartości odtworzeniowej. Niemniej jednak nie wpływa to na fakt, że te koszty zostały poniesione w czasie, gdy wyłącznym właścicielem nieruchomości był mąż pozwanej.

Pominąć również nie można zeznań świadków, którzy wskazywali, iż to powód ponosił koszty postawienia tego obiektu, oni zaś przyjmowali rolę pomocników w prowadzonych pracach. Sąd Okręgowy błędnie uznał oświadczenie powoda i M. M. (2), a złożone na końcowym etapie postępowania, za przedłożone jedynie na potrzeby sprawy. W ocenie Sądu Apelacyjnego powyższa interpretacja tego oświadczenia jest zbyt daleko idąca, gdyż wykluczałaby ewentualny przelew wierzytelności. W konsekwencji Sąd Apelacyjny uznał, że to powód poniósł koszty wybudowania domku myśliwskiego. Uzupełnienie wymaga jednak twierdzenie, że Sąd Apelacyjny podziela rozważania Sądu Okręgowego, iż powód począwszy od 2008 r. miał świadomość, że z uwagi na zawartą umowę pomiędzy małżonkami rozszerzającą wspólność ustawową małżeńską był posiadaczem zależnym w złej wierze, gdyż żadne okoliczności nie wskazują, aby pozwana wyrażała wolę przeniesienia na rzecz powoda własności nieruchomości – brak jej podpisu na umowie przedwstępnej wręcz temu przeczy.

W pozostałym zakresie Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne i wnioski Sądu I instancji zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w zakresie dotyczącym zwrotu poczynionych przez powoda nakładów. Są one konsekwencją zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego. W rezultacie Sąd Apelacyjny doszedł również do przekonania, że roszczenie powoda o zwrot w nakładów pozostaje niezasadne.

Pozostałe zarzuty dotyczące naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. okazały się nieskuteczne. Pamiętać bowiem należy, że postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać na przedstawieniu przez stronę skarżącą stanu faktycznego, ustalonego przez nią na podstawie własnego przekonania. Ocena dowodów dokonana przez Sąd orzekający może zostać skutecznie podważona tylko wówczas, gdy skarżący wykaże, iż naruszone zostały reguły przewidziane w art. 233 § 1 k.p.c., tj. że w sposób oczywiście wadliwy z punktu zasad widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego, Sąd dał wiarę określonym dowodom względnie uznał określone dowody za niewiarygodne. Niezbędne jest więc powołanie się na argumenty natury jurydycznej oraz wskazanie konkretnych przyczyn z powodu których ocenie dowodów w zaskarżonym orzeczeniu naruszenia prawa.

Fakt, że przedstawione przez skarżącego dowody zostały ocenione niezgodnie z jego intencją, nie oznacza naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Ocena dowodów należy bowiem do sądu orzekającego i nawet w sytuacji, której z dowodów tych można było wynieść wnioski inne, niż przyjęte przez Sąd, nie dochodzi do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.

Zatem jeżeli w sprawie było możliwe ustalenie, kto co do zasady pokrywał koszt wybudowania domku myśliwskiego oraz precyzyjne wskazanie chociażby części poniesionych nakładów, to istotne w tym momencie jest prawidłowe wskazanie podstawy prawnej roszczenia, gdyż powód we wniesionej apelacji konsekwentnie domaga się zwrotu poniesionych nakładów z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. W ocenie Sądu Apelacyjnego podstawą rozliczeń za okres od daty zawarcia umowy przedwstępnej do momentu, w którym okazuje się, że umowa ta nie zostanie zrealizowana – nie nastąpi przeniesienie własności nieruchomości – należy stosować odpowiednio przepisy art. 224 k.c. i n., czyli w sprawie niniejszej art. 226 k.c. Dostrzec należy, że orzecznictwo w tym zakresie jest niejednolite. Sądy w zależności od okoliczności wskazują, iż poprzez odesłanie z art. 230 k.c. należy stosować przepisy z art. 224 i n., bądź też przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jak już to zostało zaznaczone wcześniej Sąd Apelacyjny, rozpoznając niniejszą sprawę podziela pierwszy z tych poglądów.

Bezspornie powód i mąż pozwanej, zawierając umowę, mocą której ten pierwszy mógł w oczekiwaniu na przeniesienie własności nieruchomości korzystać w tej działki i wznosić na niej obiekty, w żaden sposób nie uregulowali zakresu rozliczania nakładów czynionych na nieruchomość. Jeżeli takie uzgodnienia byłyby, to one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy k.c. normujące tego rodzaju umowę przewidywałyby inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie miałyby zastosowania przepisy art. 224 – 226 k.c. ani art. 405 k.c., a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym. Natomiast, jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224 – 226 k.c. Zgodnie bowiem z treścią art. 230 k.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

W tym miejscu należy wskazać, że znane są Sądowi Apelacyjnemu stanowiska, że art. 230 k.c. dotyczy tylko takiego posiadacza zależnego, który władając rzeczą w określonym zakresie nie ma do tego prawa, skutecznego względem właściciela (nie miał go nigdy lub wprawdzie miał, ale utracił – por. wyrok SN z dnia 11 czerwca 1974 r., II CR 246/74, OSP 1976, z. 2, poz. 29, a także pierwszą tezę wyr. SN z dnia 30 czerwca 1972 r., III CRN 91/72, OSNCP 1972, nr 12, poz. 229). Odmienny pogląd na zakres zastosowania art. 230 k.c. zakłada z kolei, że przepis ten „odsyła do odpowiedniego stosowania art. 224 – 229 k.c. w dwóch sytuacjach:, gdy posiadacz zależny jest posiadaczem bez tytułu prawnego albo gdy z przepisów lub umowy regulujących stosunek, który stanowi źródło posiadania zależnego, nie wynika nic innego” (tak E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, s. 535; A. Cisek, w: E. Gniewek (red.), Komentarz KC, s. 390; S. Rudnicki, G. Rudnicki, J. Rudnicka, [w:] J. Gudowski (red.), Komentarz, s. 480). Zatem w ocenie Sądu Apelacyjnego z uwagi na fragment przepisu, który stanowi, że art. 224 k.c. i n. stosuje się odpowiednio do stosunków między właścicielem rzeczy, a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego” należy uznać, że ustawodawca przewidział w tym fragmencie istnienie określonego stosunku między właścicielem a posiadaczem zależnym. Zatem zastosowanie art. 230 k.c. jest możliwe nie tylko wtedy gdy posiadacz zależny jest posiadaczem bez tytułu prawnego, ale również, co ma zastosowanie do niniejszej sprawy, w sytuacji gdy z umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a posiadaczem zależnym i przepisów normujących tego rodzaju umowy, nie wynika sposób rozliczenia poczynionych przez posiadacza nakładów. Inaczej mówiąc, ustawodawca nadał priorytet stosowania przepisów regulujących dany stosunek. Bez wątpienia dopuścił również odpowiednie stosowanie przepisów określających roszczenia uzupełniające w sytuacji, gdy właściciel i posiadacz zależny związani są węzłem umownym, z którego wynika uprawnienie posiadacza do władania rzeczą. (por. M. Orlicki, [w:] M. Gutowski, Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1 – 449 ¹¹, komentarz do art. 230 k.c., Legalis).

Mając zatem powyższe na uwadze, w niniejszej sprawie należało zastosować odpowiednio na podstawie art. 230 k.c. regulację zawartą w art. 226 k.c. Powyższe rozważania należy zatem zestawić z wcześniejszym ustaleniem, że powód czynił na nieruchomości nakłady. Przypomnieć przy tym należy, że wątpliwości w sprawie nie budził fakt zakwalifikowania nakładów dokonanych przez powoda, jako nakładów użytecznych, czyli takich które mają na celu ulepszenie rzeczy m.in. w celu podniesienia funkcjonalności, wartości, a także zwiększenia osiąganych z rzeczy pożytków i przychodów. Część z tych nakładów powód niewątpliwie czynił jako posiadacz zależny w dobrej wierze. Czynił je dla siebie, we własnym interesie, w przekonaniu, że zgodnie z wcześniejszymi z ustaleniami zostanie przeniesiona na niego własność nieruchomości. Zatem w przypadku rozliczania nakładów poczynionych przez posiadacza zależnego w dobrej wierze (art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c.), rozliczenie to obejmuje nie tylko nakłady konieczne, ale także użyteczne. Powyższe nie zmienia jednak faktu, że dokonane przez powoda nakłady nie mogą zostać rozliczone. Wynika to z tego, że zgodnie z art. 226 k.c. roszczenie o zwrot nakładów staje się wymagalne z chwilą wydania rzeczy. Zatem warunkiem sine qua non występowania z roszczeniami jest faktyczne wydanie rzeczy właścicielowi, bądź co najmniej wyrażenie przez dłużnika gotowości wydania rzeczy właścicielowi. Brak spełnienia tej przesłanki skutkuje w każdym przypadku przedwczesnością roszczeń z art. 226 k.c. Sąd Apelacyjny podziela ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy, iż powód nie wydał przedmiotowej nieruchomości. Na żadnym etapie postępowania nie zaoferował też jej zwrotu. Mimo że z niej nie korzysta, to nadal nią dysponuje, a co za tym idzie jego roszczenie o zwrot nakładów jest przedwczesne.

Należy wskazać, że już po wniesieniu pozwu, tj. po 13 listopada 2013 r., w grudniu tego samego r. M. Z. i M. M. (2) korzystali jeszcze raz domku myśliwskiego. Nastąpiło to po uzyskaniu zgody od powoda (w aktach dochodzenia RSD 91.14 – znajduje się zwrot, iż to powód pozwolił ww., by mogli zamieszkać w domku na działce). Nadto w dniu 16 kwietnia 2016 r. powód wraz ze świadkiem M. M. (2) przebywał na działce, mógł swobodnie zabrać z niej swoich rzeczy i zdemontować turbinę wiatrową. Pozwana zaś temu się nie sprzeciwiała. Wskazać przy tym należy okoliczności w jakich nastąpiło wejście do w domku myśliwskiego. Z uwagi na konieczność sporządzenia opinii biegły sądowy udał się na przedmiotową nieruchomość w celu dokonania oględzin. Z uwagi, że nie miał dostępu do środka budynku (strony nie posiadały kluczy), usunął starą kłódkę, dokonał oględzin i założył nowe zabezpieczenie, a klucz przekazał do akt sprawy. Te właśnie zabezpieczenie usuną powód w trakcie wizyty w kwietniu 2016 r. Wprawdzie w apelacji wskazywał, że klucze do kłódki przekazał pozwanej, ta jednak zaprzeczyła tym twierdzeniom. W konsekwencji, zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu (art. 6 k.c.) to powoda obciążał obowiązek wykazania, że taka sytuacja miała miejsce. W tym miejscu należy przypomnieć, że funkcją wyrażonej w art. 6 k.c. reguły ciężaru dowodu jest umożliwienie (i nakazanie) sądowi merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy w sytuacji, gdy nie udało się ustalić leżących u podstaw sporu faktów. W każdym bowiem wypadku spełnienia przesłanek procesowych, sąd cywilny obowiązany jest wydać merytoryczne rozstrzygnięcie, niezależnie od tego, czy postępowanie dowodowe przyniosło jakikolwiek efekt (sąd nie może odmówić rozstrzygnięcia ze względu na niemożliwość ustalenia stanu faktycznego). Przepis art. 6 k.c. nakazuje rozstrzygnąć sprawę na niekorzyść osoby opierającej swoje powództwo lub obronę na twierdzeniu o istnieniu jakiegoś faktu, jeżeli fakt ten nie został udowodniony. Dlatego też na powodzie spoczywał ciężar wykazania, że przekazał klucze do nieruchomości pozwanej, szerzej – że wydał jej nieruchomość w rozumieniu art. 226 k.c. Wprawdzie „ciężar” udowodnienia faktu nie stanowi obowiązku prawnego, ale konsekwencją niewykazania przez stronę prawdziwości jej twierdzeń o istotnych faktach jest to, że fakty te nie będą stanowiły podstawy rozstrzygnięcia sądowego, przez co strona nie osiągnie korzystnego dla siebie orzeczenia. Powód nie sprostał temu zadaniu. Nie można przy tym zarzucić pozwanej, że nie wykazała okoliczności negatywnej w postaci braku wydania nieruchomości zabudowanej domkiem myśliwskim.

Trafnie zauważył przy tym Sąd Okręgowy, że powód w niniejszej sprawie wystąpił z roszczeniem ewentualnym przeniesienia na niego własności części nieruchomości zajętej pod budowę domku letniskowego, co świadczyć może o tym, że nadal wyraża chęć posiadania tej nieruchomości. W konsekwencji roszczenie o zwrot nakładów nie stało się jeszcze wymagalne.

Abstrahując nawet od kwestii, czy roszczenie powoda o zwrot nakładów jest żądaniem przedwczesnym analizie należy poddać zarzut obejmujący twierdzenia, że dokonany nakład na nieruchomość powoduje wzrost jej wartości. Kluczowym w tym zakresie jest fakt, że uprawomocniła się decyzja wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. nakazująca rozbiórkę samowolnie wybudowanego budynku letniskowego znajdującego się na przedmiotowej działce. W tej sytuacji Sąd Apelacyjny nie dostrzega konieczności dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Nie można bowiem uznać, że budynek, który pod przymusem administracyjnym powinien zostać rozebrany zwiększa wartość nieruchomości. Wskazać przy tym należy, że z opinii biegłego sądowego z dziedziny budownictwa wynika, iż szacunkowy koszt rozbiórki obiektu wynosi 10.340 zł. Natomiast wartość odzyskanych materiałów stanowiłaby kwotę jedynie 2.164 zł. W tej sytuacji powód niezasadnie zarzuca naruszenie art. 227 w zw. z art. 232 k.p.c.

Trudno jest również oczekiwać, że pozwana dokona legalizacji samowoli budowlanej. To powód postawił ten budynek mając świadomość, że trzeba dodać przynajmniej zgłoszenia. Świadczy chociażby o tym znajdujący się w aktach sprawy dokument, który został podpisany przez męża pozwanej i pozwaną. Niemniej jednak, skoro powód dysponował tym dokumentem, to należy uznać, że ówcześni właściciele nieruchomości nigdy tego nie dokonali. W konsekwencji powód od rozpoczęcia prac miał świadomość, że stawiany budynek miał charakter samowoli budowlanej.

Podlegający oddaleniu był również zarzut naruszenia art. 191 k.p.c., gdyż Sąd Okręgowy bazując na ustaleniu, że powód był jedynie posiadaczem zależnym nieruchomości nie mógł uwzględnić jego roszczenia przeniesienia na jego rzecz własności nieruchomości zajętych pod budowę domku letniskowego, ponieważ regulacja z art. 231 k.c. odnosi się jedynie do posiadacza samoistnego.

Jak zostało zaznaczone na wstępie rozważań, część zarzutów powoda okazała się zasadna. Sąd Apelacyjny w dużej mierze podzielił argumenty, odnoszące się do roszczenia bezpodstawnego wzbogacenia w zakresie kwot przekazanych A. R. (3) w celu przeniesienia własności nieruchomości, na które składa się suma 8.000 zł przelana w dniu 24 września 2007 r. oraz kwota 3.000 zł przekazana mężowi pozwanej tytułem zadatku.

Niezasadnie Sąd Okręgowy wskazał, iż nie sposób jest określić, z jakiego tytułu mąż pozwanej otrzymał od powoda kwotę 8.000 zł. Czas, w którym powód dokonał przelewu tej kwoty, jak też fakt, że nie łączyły go z A. R. (3) inne stosunki gospodarcze uwiarygadnia, że transakcja jest ściśle powiązana z zamiarem nabycia przez powoda przedmiotowej nieruchomości. Wskazać również należy, że w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości w § 3 zamieszczono zwrot, iż kupujący wręcza sprzedającemu zadatek w kwocie 3.000 zł. Mąż pozwanej podpisał tę umowę. W konsekwencji, w ocenie Sądu Apelacyjnego powód może skutecznie domagać się zwrotu powyższych kwot z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 i n. k.c.). Niesłusznie natomiast domaga się on zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Wynika to z tego, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna. Sąd Apelacyjny w całości podziela rozważania prawne dotyczące ważności tej umowy nie widząc potrzeby ich ponownego przytaczania. Powyższe nie wpływa jednak na ustalenie, iż mąż pozwanej podpisując umowę potwierdził, że otrzymał powyższą kwotę. W tej sytuacji ważność umowy wpływa jedynie na skutek, jakim jest niemożność żądania od pozwanej podwójnego zadatku.

Z uwagi na to, że powyższe kwoty należą do długów spadkowych, obrona pozwanej, iż nie wiedziała z jakiego tytułu jej mąż je otrzymał pozostaje bez znaczenia. A. R. (3) uzyskał od powoda łącznie 11.000 zł. Suma ta została przekazana mu w celu przeniesienia na rzecz powoda własności nieruchomości, na której postawiony został domek myśliwski. Ten cel jednak nie zostało osiągnięty, a umowa, na podstawie której powód wpłacił zadatek była nieważna. W tej sytuacji roszczenie o zwrot ww. kwoty było w pełni zasadne.

Uwzględnienie w części roszczenia głównego, wymagało korekty w zakresie rozstrzygnięcie o kosztach procesu poniesionych przez strony przed sądem pierwszej instancji. Sąd Apelacyjny stosunkowo rozdzielił poniesione przez stronę koszty na podstawie art. 100 k.p.c. uznając, że powód wygrał sprawę 15,87%.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił częściowo zaskarżony wyrok. W pozostałej części apelacja została oddalona na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c., stosunkowo je rozdzielając z uwzględnieniem wyników postępowania apelacyjnego.

(...)