Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 maja 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Barbara Lewandowska

Sędziowie: SA Ewa Tomaszewska

SA Marek Machnij (spr.)

Protokolant: sekr. sąd. Agnieszka Kisicka

po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2016 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa S. K.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt IX GC 35/10

I. zmienia zaskarżony wyrok:

1) w punkcie I (pierwszym) w ten sposób, że:

a) obniża zasądzoną w nim kwotę 208.866,93 zł (dwieście osiem tysięcy osiemset sześćdziesiąt sześć złotych i dziewięćdziesiąt trzy grosze) z odsetkami ustawowymi od kwoty 148.217,62 zł (sto czterdzieści osiem tysięcy dwieście siedemnaście złotych i sześćdziesiąt dwa grosze) od dnia 22 października 2008 r. do dnia zapłaty i od kwoty 28.274,31 zł (dwadzieścia osiem tysięcy dwieście siedemdziesiąt cztery złote i trzydzieści jeden groszy) od dnia 25 marca 2010 r. do dnia zapłaty, do kwoty 159.007,23 zł (sto pięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedem złotych i dwadzieścia trzy grosze),

- w tym kwoty 83.242,49 zł (osiemdziesiąt trzy tysiące dwieście czterdzieści dwa złote i czterdzieści dziewięć groszy) z odsetkami ustawowymi od kwoty 72.452,88 zł (siedemdziesiąt dwa tysiące czterysta pięćdziesiąt dwa złote i osiemdziesiąt osiem groszy) od dnia 29 października 2008 r. do dnia zapłaty i od kwoty 10.789,61 zł (dziesięć tysięcy siedemset osiemdziesiąt dziewięć złotych i sześćdziesiąt jeden groszy) od dnia 25 marca 2010 r. do dnia zapłaty, wynikającej z prawomocnego w tym zakresie punktu I (pierwszego) podpunkt 1 (pierwszy) wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 1 października 2014 r. sygn. akt I ACa 330/14,

- oraz kwoty 75.764,74 zł (siedemdziesiąt pięć tysięcy siedemset sześćdziesiąt cztery złote i siedemdziesiąt cztery grosze) z odsetkami ustawowymi od dnia 29 października 2008 r. do dnia zapłaty,

b) oddala powództwo w pozostałej części, tj. co do kwoty 49.859,70 zł (czterdzieści dziewięć tysięcy osiemset pięćdziesiąt dziewięć złotych i siedemdziesiąt groszy) z odsetkami ustawowymi od tej kwoty,

2) w punkcie II (drugim) w ten sposób, że w miejsce zawartych w nim rozstrzygnięć zasądza od pozwanej na rzecz powoda ogółem kwotę 23.503,61 zł (dwadzieścia trzy tysiące pięćset trzy złote i sześćdziesiąt jeden groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu za pierwszą instancję,

II. oddala apelację w pozostałej części,

III. znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego,

IV. zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 5.524 zł (pięć tysięcy pięćset dwadzieścia cztery złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

SSA Marek Machnij SSA Barbara Lewandowska SSA Ewa Tomaszewska

Sygn. akt: I ACa 142/16

UZASADNIENIE

Powód S. K. wniósł o zasądzenie od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. kwoty 176.491,93 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty 148.217,62 zł od dnia 22 października 2008 r. i od kwoty 28.274,31 zł od dnia doręczenia odpisu pozwu z tytułu kary umownej przysługującej na podstawie umowy najmu zawartej między stronami w dniu 16 kwietnia 2007 r. oraz zwrotu nakładów poniesionych przez niego na ulepszenie przedmiotu najmu, które zostały zatrzymane przez pozwaną po zakończeniu stosunku między stronami.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa jako pozbawionego podstaw faktycznych i prawnych, twierdząc, że to powód nie wywiązywał się należycie z zawartej między stronami umowy najmu, w szczególności zalegał z uiszczaniem należnego czynszu i innych opłat. Z ostrożności procesowej pozwana zgłosiła zarzut potrącenia z wierzytelnością powoda z tytułu kary umownej swoich wierzytelności wobec niego z tytułu kosztów przechowywania jego ruchomości w okresie od dnia 20 maja 2008 r. do dnia 31 grudnia 2009 r; w kwocie 59.639,46 zł.

Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 7 listopada 2013 r. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 208.866,93 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty 148.217,62 zł od dnia 22 października 2008 r. i od kwoty 28.274,31 zł od dnia 25 marca 2010 r., zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 13.471,12 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych i kwotę 14.417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i nakazał zwrócić powodowi niewykorzystaną część zaliczki w kwocie 353,88 zł.

Podstawę powyższego orzeczenia stanowiły następujące ustalenia i wnioski:

W dniu 16 kwietnia 2007 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego, który miał zostać wybudowany w Centrum Handlowym Galeria (...) w K., na mocy której pozwana zobowiązała się do oddania powodowi w najem lokalu użytkowego wraz z częściami wspólnymi, a on miał jej płacić czynsz i opłaty dodatkowe. Ponadto powód zobowiązał się do wykonania we własnym zakresie prac wykończeniowych zgodnie z obowiązującymi przepisami, z należytą starannością i z użyciem materiałów odpowiedniej jakości niezbędnych do przygotowania punktów sprzedaży o stosownym standardzie.

Podczas negocjacji przed zawarciem umowy i w chwili jej zawierania pozwana zapewniał powoda, że na terenie Centrum Handlowego Galeria (...) w K. (dalej powoływanej jako Galeria (...)) nie będzie prowadzona działalność konkurencyjna w stosunku do jego działalności. Ponadto poinformowała go, że zamierza zawrzeć z Piekarnią Cukiernią (...) spółką jawną w K. umowę najmu lokalu, w którym będzie prowadzona jedynie typowa kawiarnia bez możliwości dokonywania sprzedaży na wynos. W związku z tym strony zastrzegły w umowie, że pozwana nie wynajmie w Galerii (...) żadnej powierzchni na potrzeby sprzedaży pieczywa i wyrobów cukierniczych z wyłączeniem sprzedaży samoobsługowej, jaka miała mieć miejsce w markecie spożywczym i z wyłączeniem działalności kawiarni, prowadzącej sprzedaż wyrobów cukierniczych i pieczywa do konsumpcji na terenie kawiarni. Na wypadek naruszenia przez pozwaną tego zakazu miała ona zapłacić powodowi karę umowną w wysokości równowartości w złotych polskich kwoty 200 Euro za każdy rozpoczęty dzień prowadzenia takiej działalności.

Jednak następnie w dniu 27 kwietnia 2007 r. pozwana zawarł ze spółką Piekarnia Cukiernia (...) umowę najmu lokalu użytkowego w Galerii (...) z przeznaczeniem na prowadzenie działalności handlowej w zakresie sprzedaży i konsumpcji na miejscu wyrobów cukierniczych, piekarniczych, lodów oraz napojów bezalkoholowych, z możliwością dokonywania sprzedaży na wynos.

W okresie od dnia 16 października 2007 r. do dnia 7 lutego 2008 r. powód prowadził w wynajętym od pozwanej lokalu prace adaptacyjne i wykończeniowe, umożliwiające rozpoczęcie działalności gospodarczej, polegającej na sprzedaży pieczywa i wyrobów cukierniczych na wynos. Ponieważ lokal został mu wynajęty w stanie deweloperskim, konieczne było wykonanie ścian, podłóg i sufitów, instalacji elektrycznych i hydraulicznych. Dodatkowo powód wyposażył lokal w sprzęt ruchomy, taki jak: meble i urządzenia. Łączna wysokość jego nakładów na ten lokal, obejmujących koszty robót budowlano – instalacyjnych oraz wykonania i zamontowania w nim trwałych urządzeń wyniósł 104.149 zł brutto.

W dniu 27 grudnia 2007 r. pozwana wystosowała do powoda pismo przypominające o konieczności dochowania terminu zakończenia adaptacji lokalu wynikającego z wiążącej strony umowy najmu lokalu z uwagi na zbliżający się termin otwarcia ,,Galeria (...). Jej otwarcie nastąpiło w dniu 31 stycznia 2008 r., natomiast powód otworzył swój sklep dopiero w dniu 7 lutego 2008 r., ponieważ wcześniej nie zdążył wykonać prac adaptacyjnych.

Po otwarciu ,,Galerii (...) powód stwierdził, że spółka Piekarnia Cukiernia (...) nie tylko prowadzi cukiernię, ale również dokonuje sprzedaży pieczywa, w tym chleba i wyrobów cukierniczych, na wynos. W związku z tym uznał on, że pozwana od otwarcia tej Galerii, tj. od dnia 31 stycznia 2008 r., narusza umowę stron i rozpoczął naliczać jej od tego dnia kary umownych, wstrzymując się ponadto od uiszczania czynszu najmu i opłat dodatkowych wynikających z zawartej między stronami umowy. Z kolei pozwana, wobec nieotrzymania od powoda należności z tytułu czynszu najmu i opłat dodatkowych, pismem z dnia 21 lutego 2008 r. wezwała go do zapłaty kwoty 20.359,72 zł z wystawionej przez nią faktury VAT nr (...) z dnia 1 lutego 2008 r. Jednocześnie poinformowała go o dokonaniu przelewu należności przysługujących jej z tytułu umowy najmu na rzecz banku (...) S.A.

Oświadczeniem z dnia 3 marca 2007 r. [powinno być” „2008 r.” – uwaga Sądu Apelacyjnego] powód potrącił swoją wierzytelność z tytułu naliczonej kary umownej z wierzytelnością pozwanej, wynikającą z faktury VAT nr (...). Pozwany nie uznała tego potrącenia i pismem z dnia 10 marca 2008 r. wezwała powoda do zapłaty kwoty 20.359,72 zł., dołączając do wezwania zawiadomienie o przelewie wierzytelności. Następnie w piśmie z dnia 20 marca 2008 r. wskazała, że w związku z brakiem zapłaty czynszu za dwa pełne okresy rozliczeniowe (luty i marzec) zakreśla mu dodatkowy miesięczny termin ich zapłaty do dnia 30 kwietnia 2008 r.

Z uwagi na istniejącą między stronami rozbieżność co do realizacji ich umowy, w marcu 2008 r. odbyło się między nimi spotkanie, podczas którego powód żądał podjęcia działań uniemożliwiających konkurencyjnej spółce sprzedawanie sprzedaży pieczywa i wyrobów cukierniczych na wynos. Pozwana zapewniła go, że w terminie trzech dni Piekarnia Cukiernia (...) zaprzestanie działalności konkurencyjnej wobec niego, ale mimo tych zapewnień w/w spółka w dalszym ciągu dokonywała sprzedaży wyrobów cukierniczych i pieczywa na wynos.

W dniu 7 maja 2008 r. pozwana dokonała zajęcia rzeczy ruchomych wniesionych do lokalu wynajmowanego przez powoda, uzasadniając to zabezpieczeniem czynszu i świadczeń dodatkowych w wysokości 29.568,51 zł. Pozwana poinformowała powoda o zamiarze dokonania tego zajęcia w piśmie z dnia 7 maja 2008 r.

Zgodnie z opinią biegłego sądowego J. B. z dnia 31 sierpnia 2012 r. miesięczna wysokość wynagrodzenia za korzystanie z ruchomości powoda zajętych przez pozwaną w wynajmowanym lokalu wynosi 1.384 zł.

Następnie pismem z dnia 13 maja 2008 r. pozwana na podstawie § 11.1 umowy stron złożyła powodowi oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu w trybie natychmiastowym bez zachowania okresu wypowiedzenia, uzasadniając to jego zadłużeniem z tytułu czynszu dodatkowych i opłat eksploatacyjnych. Od dnia 20 maja 2008 r. pozwana pozbawiła powoda dostępu do najmowanego lokalu. W związku z tym pismem z dnia 2 czerwca 2008 r. pełnomocnik powoda wezwał ją do umożliwienia mu dostępu do lokalu i odbioru dostaw towaru, wyznaczając na to siedmiodniowy termin pod rygorem rozwiązania umowy najmu za skutkiem natychmiastowym. Pozwana nie zastosowała się do tego wezwania, wobec czego powód pismem z dnia 27 czerwca 2008 r. (omyłkowo oznaczonym na 27 marca 2008 r.), doręczonym jej w dniu 1 lipca 2008 r. rozwiązał umowę stron ze skutkiem natychmiastowym z powodu uniemożliwienia mu dostępu do lokalu i odbioru dostaw towaru.

Ponadto w związku z dokonanym przez pozwaną zajęciem wyposażenia sklepu, powód pismem z dnia 17 października 2008 r. zażądał od niej wydania zajętych ruchomości oraz zapłaty kwoty 140.192,74 zł tytułem nakładów poniesionych na wykończenie lokalu i przystosowanie go do prowadzenia działalności, a także kwoty 72.452,88 zł tytułem kar umownych w terminie 7 dni od dnia otrzymania z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Ponieważ pozwana nie zastosowała się do tego wezwania, powód ponownie wezwał ją pismem z dnia 31 grudnia 2009 r. do zapłaty kwoty 176.491,93 zł w terminie trzech dni od otrzymania wezwania z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie kopii dokumentów złożonych przez strony, których wiarygodność nie była kwestionowana i nie budziła wątpliwości. Sąd Okręgowy oparł się również na zeznaniach świadków i dowodzie z przesłuchania stron, którym dał wiarę jako spójnym i logicznym. Ponadto uwzględnione zostały opinie biegłych: ds. budownictwa W. G. (1) i ds. wyceny środków trwałych, (...), które również zostały uznane za wiarygodne.

Pozwana kwestionowała dochodzone przez powoda żądanie z powołaniem się na zarzuty: odstąpienia przez nią od umowy najmu z uwagi na jego zaległości w zapłacie czynszu i opłat, nieskutecznego złożenia przez niego oświadczenia o potrąceniu wierzytelności z tytułu kary umownej z uwagi na dokonanie przez nią przelewu swojej wierzytelności na rzecz Banku (...) S.A., niewymagalności wierzytelności powoda o zapłatę kary umownej z uwagi na brak wcześniejszego wezwania do zapłaty, przysługiwania jej prawa zastawu na zajętych ruchomościach powoda oraz nieistnienia jego roszczenia o zwrot nakładów na lokal z uwagi na treść pkt. 8.6 umowy stron, zgodnie z którym pozwana mogła nieodpłatnie zachować te ulepszenia. Ponadto pozwana kwestionowała wydatki wymienione w dołączonych do pozwu fakturach i podniosła zarzut potrącenia swojej wierzytelności z tytułu kosztów przechowania zabezpieczonych ruchomości.

Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miała kwestia, jak interpretować treść punktu 3.2 umowy zawartej w dniu 27 kwietnia 2007 r. między pozwaną a Piekarnią Cukiernią (...) spółką jawną w K.. W zawartej wcześniej umowie z powodem pozwana zobowiązała się do niewynajmowania na terenie Galerii (...) żadnej powierzchni na potrzeby sprzedaży pieczywa i wyrobów cukierniczych z wyłączeniem sprzedaży samoobsługowej, jaka miała mieć miejsce w markecie spożywczym i z wyłączeniem działalności kawiarni prowadzącej sprzedaż wyrobów cukierniczych i pieczywa do konsumpcji na terenie kawiarni. Jednak ze zgromadzonego materiału dowodowego niewątpliwie wynika, że w lokalu Piekarni Cukierni (...) niewątpliwie prowadzona była również sprzedaż pieczywa na wynos, w tym chleba i bułek. Z zeznań świadka bernarda J. wynika zaś, że kwestia, iż w jego lokalu będzie prowadzona sprzedaż wyłącznie w celu konsumpcji na miejscu nawet nie była przedmiotem negocjacji między tą spółką a pozwana. Ponadto zeznał on, że w razie takiego ograniczenia w ogóle nie doszłoby do zawarcia umowy najmu, ponieważ taka działalność byłaby wtedy nieopłacalna. Sąd Okręgowy uznał, że pozwana jako, profesjonalista, w przypadku wynajęcia powierzchni sklepowej podmiotowi konkurencyjnemu w stosunku do powoda powinna tak sformułować treści umowy z tym podmiotem, aby wywiązać się z umowy zawartej z powodem. Nie sprostała jednak temu obowiązkowi, ponieważ w zawartej ze spółką Piekarnia Cukiernia (...) umowie nie zawarła jednoznacznego sformułowania, że spółka ta będzie mogła prowadzić sprzedaż wyłącznie w celu konsumpcji na miejscu. Taka kwestia nie była zresztą nawet przedmiotem negocjacji między nimi. Dopiero w późniejszym okresie, najprawdopodobniej wskutek sporu z powodem, pozwana próbowała ograniczyć sprzedaż prowadzoną przez tę spółkę, jednak wobec stanowczej odmowy zaniechała dalszych prób w tym zakresie.

W konsekwencji powód zasadnie naliczał pozwanej kary umowne w kwocie 200 Euro dziennie, które mógł potrącić z jej wierzytelnością z tytułu czynszu, co uczynił oświadczeniem z dnia 3 marca 2007 r. [powinno być: „2008 r.” – uwaga Sądu Apelacyjnego], doręczonym pozwanej w dniu 7 marca 2008 r. W dniu złożenia tego oświadczenia kara umowna stanowiła iloczyn 200 Euro i 33 dni (od 31 stycznia 2008 r. do 3 marca 2008 r.), tj. 6.600 Euro, co przy niekwestionowanym przez pozwaną kursie euro w wysokości 3,5204 zł odpowiadało kwocie 23.234,64 zł. Ponieważ wierzytelność pozwanej wynosiła 20.359,72 zł (5.810,42 Euro), więc po potrąceniu pozostała jeszcze kwota 789,58 Euro tytułem kar umownych.

W związku z tym oświadczenie pozwanego z dnia 13 maja 2018 r. o rozwiązaniu umowy w trybie natychmiastowym było bezskuteczne z uwagi na brak zaległości po stronie powoda. Jednocześnie, z uwagi na dokonanie przez pozwaną w lutym 2008 r. przelewu wierzytelności z tytułu umowy najmu na rzecz (...) S.A., przestała ona być wierzycielem powoda z tytułu czynszu i innych opłat wynikających z umowy, za następne miesiące. Pozwana nie wykazała przy tym, aby powód otrzymał zawiadomienie o przelewie wierzytelności z dnia 21 lutego 2008 r. i z dnia 4 marca 2008 r. przed złożeniem przez niego w dniu 7 marca 2008 r. oświadczenia o potrąceniu wierzytelności z tytułu kar umownych. Na podstawie art. 513 § 1 k.c. uznać więc należy, że skutecznie złożył on to oświadczenie.

Odnośnie się do zarzutu nieskuteczności potrącenia z uwagi na niewymagalność wierzytelności powoda ze względu na brak uprzedniego wezwania do zapłaty Sąd Okręgowy wskazał, że oświadczenie o potrąceniu wywołuje skutki dalej idące niż postawienie wierzytelności w stan wymagalności, ponieważ prowadzi do jej zaspokojenia, w związku zawiera w sobie również wezwanie do zapłaty. Wolą powoda przy składaniu oświadczenie o potrąceniu było nie tylko postawienie wierzytelności z tytułu kar umownych w stan wymagalności w świetle art. 455 k.c., ale również doprowadzenie do wzajemnego umorzenia tej wierzytelności z wierzytelnością pozwanej z tytułu opłat czynszowych.

Z uwagi na brak zaległości po stronie powoda, nie było też podstaw do zajęcia na mocy art. 670 § 1 k.c. w dniu 7 maja 2008 r. jego ruchomości znajdujących się w wynajętym lokalu, a następnie do rozwiązania w dniu 13 maja 2008 r. umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Wobec tego skuteczne było dokonane przez niego w dniu 27 czerwca 2008 r. (doręczone pozwanej w dniu 01 lipca 2008r.) na podstawie punktu 11.3 b umowy stron rozwiązanie tej umowy ze skutkiem natychmiastowym z powodu pozbawienia go w dniu 20 maja 2008 r. dostępu do lokalu i braku reakcji pozwanej na wezwanie z dnia 2 czerwca 2008 r. do umożliwienia mu dostępu do lokalu i odbioru dostaw.

Wskazana przez powoda wysokość kary umownej za okres od dnia 31 stycznia do dnia 1 lipca 2008 roku (tj. 153 dni), z uwzględnieniem dokonanego potrącenia w kwocie 83.242,49 zł, nie była kwestionowana.

Zasadne jest również żądanie przez powoda zwrotu kosztów poniesionych na ulepszenie lokalu w związku z jego adaptacją. W tym zakresie, zdaniem Sądu Okręgowego, nie ma znaczenia kwestia, czy w świetle pkt. 8.6. umowy stron pozwana mogła zatrzymać te ulepszenia bez odszkodowania. W świetle dokonanych ustaleń można wprawdzie uznać, że pozwana w sposób dorozumiany złożyła oświadczenie o zatrzymaniu tych nakładów, które mogły być wykorzystane przez kolejnego najemcę, ale wziąć trzeba pod uwagę, że umowa najmu między stronami została zawarta na okres pięciu lat i niewątpliwie z takim założeniem powód dokonywał nakładów na lokal. Jednak wskutek bezpodstawnego ograniczenia mu przez pozwaną dostępu do lokalu, korzystał z niego tylko przez kilka miesięcy. Upoważniało go to do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia. Można zatem mówić o nienależytym wykonaniu zobowiązania przez pozwaną, co w świetle art. 471 k.c. skutkuje powstaniem po stronie powoda wierzytelności o odszkodowanie w wysokości nakładów poniesionych na lokal, z którego nie mógł on następnie korzystać. Koszty poniesione przez powoda na adaptację lokalu stanowią jego stratę w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. Można to odnieść również do takich elementów wyposażenia jak szyld, który nie mógł zostać wykorzystany przez kolejnego najemcę tego lokalu. Koszt adaptacji lokalu został określony przez biegłego W. G. na kwotę 104.867,27 zł brutto (85.956,78 zł netto), a więc nawet na wyższą kwotę niż jest dochodzona przez powoda z tego tytułu. Niezasadny jest więc postawiony przez pozwaną zarzut zawyżenia tych nakładów. Ponadto fakt dokonania nakładów w podanej przez powoda wysokości potwierdzają zeznania świadków i kopie faktur.

Z uwagi na bezpodstawne zajęcie ruchomości powoda, znajdujących się w wynajętym lokalu, przysługuje mu na podstawie art. 224 § 1 k.c. roszczenie o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z tych rzeczy. Wysokość tego odszkodowania została określona przez biegłego J. B. na kwotę ponad 1.300 zł miesięcznie, która znacznie przekraczającej żądaną przez powoda kwotę 500 zł miesięcznie. Odszkodowanie z tego tytułu należy się powodowi za okres od dnia 8 maja 2008 r. do dnia 1 października 2013 r., czyli za 64,75 miesiąca, co daje kwotę 32.375 zł.

Odnośnie do zarzutu potrącenia wierzytelności z tytułu kosztów przechowania zabezpieczonych ruchomości, Sąd Okręgowy wskazał, że pozwana nie wykazał wysokości tych kosztów. Nie wykazała w szczególności, aby taki był koszt najmu pomieszczenia, w którym przechowywane są te ruchomości lub żeby to pomieszczenie było przeznaczone do wynajmu, co ewentualnie mogłoby uzasadniać domaganie się odszkodowania za pozbawienie możliwości jego wynajęcia. Ponadto nie przysługiwało jej ustawowe prawo zastawu, wobec czego przechowywała ruchomości powoda wbrew jego woli i na własne ryzyko. Poza tym w świetle art. 479 ¹⁴ § 4 k.p.c., który ma zastosowanie w tej sprawie, wierzytelność z tego tytułu (zarówno co do zasady, jak i wysokości) powinna być udowodniona dokumentami.

W odpowiedzi na pozew pozwana podniosła, że powód otworzył sklep dopiero w dniu 9 lutego 2008 r. zamiast w dniu 31 stycznia 2008 r., w związku z czym przysługuje jej kara umowna w kwocie 1.600 Euro (200 Euro za dzień), jednak nie wywiodła z tego tytułu żadnych skutków prawnych, w szczególności nie zgłosiła zarzutu potrącenia. Uczyniła to dopiero w piśmie z dnia 30 września 2013r., ale taki zarzut wtedy był spóźniony na podstawie art. 479 ¹⁴ § 2 k.p.c. Podobnie prekluzją objęty był zarzut miarkowania kary umownej podniesiony przez pozwaną w piśmie z dnia 16 czerwca 2011 r. Także zarzut potrącenia sześciu wierzytelności, złożony przez pozwaną w piśmie z dnia 30 września 2013 r., był objęty prekluzją procesową na mocy art. 479 ¹⁴ § 2 k.p.c. Dodatkowo nie zostały one zgodnie z art. 479 ¹⁴ § 4 k.p.c. wykazane dokumentami.

Podstawę zasądzenia odsetek ustawowych od dochodzonych należności głównych stanowił art. 481 § 1 i 2 k.c., a o kosztach procesu orzeczono na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, obciążając nimi pozwaną jako stronę przegrywającą spór.

Pozwana zaskarżyła powyższy wyrok apelacją w oparciu o zarzuty:

1) naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść orzeczenia, w szczególności art. 233 k.p.c. wskutek niedokonania wszechstronnej oceny materiału dowodowego i przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów przez naruszenie zasad doświadczenia życiowego i prawidłowego rozumowania, co doprowadziło do sprzeczności istotnych ustaleń Sądu Okręgowego z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego w wyniku przyjęcia, że błędnego przyjęcia, że powód zasadnie naliczał jej kary umowne na podstawie punktu 11.7 umowy stron z dnia 16 kwietnia 2007 r.,

2) naruszenia prawa materialnego, w szczególności art. 498 k.c. przez błędne przyjęcie, że powód złożył w tej sprawie skuteczne oświadczenie o potrąceniu.

Na tych podstawach pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych. Ewentualnie domagała się uchylenia zaskarżonego orzeczenia oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 1 października 2014 r. sygn. akt I ACa 330/14 zmienił zaskarżony wyrok przez obniżenie zasądzonej od pozwanej na rzecz powoda należności do kwoty 83.242,49 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty 72.452,88 zł od dnia 29 października 2008 r. i od kwoty 10.789,61 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 25 marca 2010 r. oraz oddalił powództwo w pozostałym zakresie, zmienił także orzeczenie o kosztach procesu, ponadto oddalił apelację w pozostałej części i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 8.436,60 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Powyższy wyrok Sądu Apelacyjnego – w wyniku uwzględnienia skargi kasacyjnej wniesionej przez powoda – został uchylony przez Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 16 grudnia 2015 r. sygn. akt IV CSK 141/15 w części oddalającej powództwo i orzekającej o kosztach procesu z jednoczesnym przekazaniem sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy wyjaśnił, że nie ulega wątpliwości, że przedstawiona przez wierzyciela do potrącenia wierzytelność musi być wymagalna, przy czym w wypadku wierzytelności bezterminowych, do których zaliczała się wierzytelność powoda, wymagalność należy określić przy uwzględnieniu art. 455 k.c., wobec czego w zaskarżonym wyroku Sąd Apelacyjny trafnie zakwestionował stanowisko Sądu Okręgowego, że przedstawienie przez powoda wierzytelności do potrącenia zawierało jednocześnie element wezwania do zapłaty, a w konsekwencji nieskuteczne było dokonanie jej potrącenia bez wezwania pozwanej do zapłaty. W związku z tym Sąd Najwyższy wskazał, że niezbędne jest ponowne dokonanie oceny przysługiwania pozwanej ustawowego prawa zastawu na podstawie art. 670 § 1 k.c. na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, przy czym z uwagi na charakter i cel tego prawa przeniesienie przez wynajmującego zajętych rzeczy z wynajmowanego lokalu do innego pomieszczenia – co do zasady – nie powinno skutkować wygaśnięciem tego prawa. Sąd Najwyższy przyznał ponadto rację powodowi, że wykładnia punktu 8.6 umowy stron powinna raczej prowadzić do wniosku, że strony nie rozstrzygnęły wyraźnie w umowie kwestii odpłatności za zatrzymanie przez wynajmującego dokonanych przez najemcę nakładów, wobec czego, kierując się wynikającą z art. 676 k.c. zasadą odpłatnego zatrzymania nakładów, uznać należy, że ewentualna nieodpłatność ich przejęcia przez wynajmującego wymagałaby wyraźnego uregulowania w umowie, tym bardziej, że strony raczej nie zakładały, iż zawarta na okres pięciu lat umowa najmu zostanie rozwiązana już po kilku miesiącach. W tej sytuacji budzi wątpliwości stanowisko, że po tak krótkim okresie umowy ma prawo nieodpłatnie zatrzymać nakłady poczynione przez najemcę. Sąd Najwyższy zauważył dodatkowo, że zainstalowanie szyldu raczej nie może być traktowane w kategoriach ulepszenia lokalu.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja zasługuje jedynie na częściowe uwzględnienie.

Punktem wyjścia do wyjaśnienia treści i podstaw wydanego aktualnie wyroku uczynić należy to, że Sąd Apelacyjny w obecnym składzie orzekającym rozpoznawał sprawę ponownie po tym, jak poprzedni wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 1 października 2014 r. został częściowo uchylony przez Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 16 grudnia 2015 r. Kwestia ta ma bardzo istotne znaczenie dla zakresu obecnego rozstrzygnięcia i sposobu sformułowania niniejszego wyroku.

Wziąć trzeba pod uwagę, że poprzedni skład Sądu Apelacyjnego, rozpoznając sprawę wskutek apelacji wniesionej przez stronę pozwaną od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 7 listopada 2013 r., który to wyrok w całości uwzględniał żądanie powoda w kwocie 208.866,93 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty 148.217,62 zł od dnia 22 października 2008 r. do dnia zapłaty i od kwoty 28,274,31 zł od dnia 25 marca 2010 r. do dnia zapłaty (k. 775 – 776), doszedł do przekonania, że wniesiona przez pozwaną apelacja jest częściowo uzasadniona, w związku z czym wyrokiem z dnia 1 października 2014 r. obniżył zasądzoną kwotę do kwoty 83.242,49 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty 72.452,88 zł od dnia 29 października 2008 r. do dnia zapłaty i od kwoty 10.789,61 zł od dnia 25 marca 2010 r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie oddalił powództwo (k. 879).

Powyższy wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony skargą kasacyjną wyłącznie przez powoda, a wskutek jej uwzględnienia Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego – co do istoty – jedynie w części oddalającej powództwo, przekazując sprawę w tym zakresie do ponownego rozpoznania (k. 946). Wynika z tego, po pierwsze, że na obecnym etapie rozpoznania sprawy wyrok Sądu pierwszej instancji był już prawomocny co do kwoty 83.242,49 zł z w/w odsetkami ustawowymi, skoro pozwana w tym zakresie w ogóle nie zaskarżyła skargą kasacyjną częściowo niekorzystnego dla niej wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 1 października 2014 r. W konsekwencji, po wtóre, obecnie przedmiotem oceny i rozstrzygnięcia może być wyłącznie ta część żądania powoda, która została poprzednio uznana przez Sąd Apelacyjny za bezpodstawną, a zatem co do kwoty 125.624,44 zł.

Wobec tego Sąd Apelacyjny, uznając obecnie po ponownym rozpoznaniu sprawy, że żądanie powoda zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek jedynie częściowo, tj. do kwoty 159.007,23 zł, w związku z czym zaskarżony przez pozwaną wyrok Sądu pierwszej instancji podlega zmianie przez obniżenie zasądzonej w nim kwoty 208.866,93 zł właśnie do tejże kwoty 159.007,23 zł, czyli wyższej niż poprzednio uznał Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 1 października 2014 r., obniżając ją jedynie do kwoty 83.242,49 zł, jednocześnie doszedł do wniosku, że niezbędne jest jasne danie w swoim wyroku wyrazu temu, że na przysługującą ostatecznie powodowi kwotę 159.007,23 zł składa się zarówno kwota 83.242,49 zł z odsetkami ustawowymi, wynikająca z prawomocnego w tym zakresie wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 1 października 2014 r. sygn. akt I ACa 330/14, jak i uznana obecnie za uzasadnioną dalsza kwota 75.764,74 zł z odsetkami ustawowymi także od dnia 29 października 2008 r., skoro powyższa data wymagalności żądania powoda, która została przyjęta w poprzednim wyroku Sądu Apelacyjnego, nie była następnie kwestionowana przez pozwaną w toku ponownego rozpoznania sprawy. Oznacza to, że obecnie wydanego wyroku powodowi przysługuje dodatkowo, tj. oprócz kwoty wynikającej z wyroku z dnia 1 października 2014 r., jedynie kwota 75.764,74 zł z powyższymi odsetkami ustawowymi, a zatem tylko w tym zakresie – jeśli chodzi o istotę żądania – stanowi on tytuł egzekucyjny. Dodać od razu można, że w konsekwencji ostatecznie powództwo okazało się nieuzasadnione do kwoty 49.859,70 zł z odsetkami ustawowymi od tej kwoty, wobec czego w tym zakresie zostało ono oddalone, a jednocześnie można stwierdzić, że w tym zakresie apelacja została uwzględniona.

W związku z tym wyjaśnić trzeba, jakie roszczenia powoda, spośród zgłoszonych przez niego w toku procesu, zostały uznane za uzasadnione i składają się na zasądzoną kwotę. W tym celu przypomnieć należy, że powód dochodził się w pozwie kilku roszczeń, a mianowicie:

a) kwoty 83.242,49 zł z tytułu kary umownej w za okres od dnia 31 stycznia 2008 r. do dnia 1 lipca 2008 r. po 200 Euro dziennie za 153 dni, co nie uwzględniało przy tym kary umownej potrąconej oświadczeniem z dnia 3 marca 2008 r.,

b) kwoty 75.764,74 zł z tytułu zwrotu nakładów poniesionych na ulepszenia dokonane w wynajętym lokalu,

c) kwot po 500 zł miesięcznie tytułem zapłaty za korzystanie przez pozwaną od dnia 8 maja 2008 r. z bezprawnie zajętych ruchomości powoda,

d) kwoty 7.484,70 zł tytułem odszkodowania za wykonanie szyldu i grafiki w lokalu.

Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 1 października 2014 r. uznał, że powodowi przysługuje jedynie roszczenie z tytułu kary umownej w kwocie 83.242,49 zł z odsetkami ustawowymi i tylko w tym zakresie utrzymał zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w mocy (używając sformułowania „obniża zasądzoną kwotę … do kwoty …”). Jak już wyżej wskazano, pozwana nie wniosła skargi kasacyjnej, w związku z czym powyższa należność jest już prawomocnie zasądzona na rzecz powoda, a tym samym obecnie nie wymaga ponownej analizy i oceny, skoro pozwana zgodziła się z tym, że w tym zakresie jego żądanie było uzasadnione. Obecnie rozstrzygnięcia wymaga więc, czy powód zasadnie domagał się pozostałej części swoich żądań, czyli zwrotu wartości dokonanych ulepszeń, zapłaty za bezumowne (bezprawne) korzystanie przez pozwaną z jego ruchomości i zapłaty za wykonanie szyldu w lokalu (lub ogólniej szyldu i grafiki, tj. wystroju lokalu na potrzeby swojej działalności).

Do takich kwestii odnosił się również Sąd Najwyższy w uzasadnieniu swojego wyroku. W szczególności Sąd ten wskazał, że co do zasady budzi poważne wątpliwości dokonana przez Sąd Apelacyjny wykładnia punktu 8.6 umowy stron, według której powodowi nie przysługuje roszczenie o zwrot wartości dokonanych nakładów na ulepszenia wynajętego od pozwanej lokalu, ponieważ strony uregulowały tę kwestię w umowie odmiennie, niż wynikałoby to z art. 676 k.c. i że w konsekwencji pozwanej przysługuje uprawnienie do nieodpłatnego zatrzymania dokonanych przez powoda ulepszeń.

W tej sytuacji obecnie orzekający skład Sądu Apelacyjnego w toku ponownego rozpoznania sprawy jeszcze raz rozważył kwestie związane z wykładnią punktu 8.6 umowy stron. Oceniając tę kwestię, Sąd Apelacyjny wziął przy tym pod uwagę, że po uchyleniu przez Sąd Najwyższy poprzedniego wyroku Sądu drugiej instancji strony w ogóle nie dostrzegały potrzeby uzupełnienia zebranego materiału dowodowego, zwła-szcza przez zgłoszenie osobowych wniosków dowodowych, które mogłyby ewentualnie mieć znaczenie dla ustalenia zgodnego zamiaru stron i celu umowy, czyli dodatkowego wyjaśnienia okoliczności mających zgodnie z art. 65 § 2 k.c. decydujące znaczenie dla dokonania wykładni spornego postanowienia umownego. Podobnie strony nie dostrzegały na tym etapie postępowania konieczności dodatkowego wyjaśnienia okoliczności związanych z ewentualnym ustaleniem wysokości roszczeń przysługujących powodowi. Zauważyć można, że pełnomocnik powoda na rozprawie apelacyjnej w dniu 20 kwietnia 2016 r. w końcowej części swojego ustnego wystąpienia wprost użył sformułowania, że materiał dowodowy został w całości zebrany. Także strona pozwana nie przedstawiała w tej kwestii odmiennego stanowiska.

W związku z tym Sąd Apelacyjny, interpretując treść umowy stron i ustalając, jak należy ją rozumieć w spornej kwestii, oparł się na tym materiale, który został zebrany w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji. Ten materiał nie pozwala zaś na podzielenie poglądu pozwanej, który został aprobowany w poprzednim wyroku Sądu Apelacyjnego, a zgodnie z którym wolą stron było rzekomo zwolnienie pozwanej z obowiązku zapłacenia powodowi za dokonane przez niego ulepszenia na przedmiotowy lokal. Bardziej przekonujące jest natomiast stanowisko powoda, które także przez Sąd Najwyższy, rozpoznający sprawę w postępowaniu kasacyjnym, zostało uznane za bardziej logiczne i rozsądne, że strony w ogóle nie uregulowały kwestii ewentualnego zatrzymania przez pozwaną dokonanych przez powoda nakładów na lokal, a zwłaszcza nie przewidziały takiej sytuacji, jaka faktycznie powstała między nimi, kiedy okazało się, że już zaledwie po kilku miesiącach od rozpoczęcia korzystania z lokalu przez powoda stosunek najmu znacznie szybciej wyekspiruje, niż pierwotnie zakładanym przez strony terminie co najmniej pięciu lat.

W związku z tym nie można przyjąć, że wolą stron, niebudzącą wątpliwości w świetle kryteriów, o którym mowa w art. 65 § 2 k.c., a zatem stosownie do zgodnego zamiaru stron i celu umowy, było objęte to, aby w również w takim wypadku, jaki zaistniał między nimi, charakteryzującego się tym, że zamiast pierwotnie zakładanego co najmniej pięcioletniego okresu korzystania przez powoda z lokalu, a tym samym z nakładów dokonanych na jego ulepszenia, faktycznie korzystał on niego jedynie przez kilka miesięcy, strony, zakładając taką możliwość lub choćby dopuszczając ją, rzeczywiście zgodnie postanowiły, uwzględniający cel zawartej umowy, aby także w takiej sytuacji przyznać pozwanej uprawnienie do pozostawienia dokonanych przez powoda nakładów na ulepszenia bez obowiązku dokonania na jego rzecz jakiejkolwiek zapłaty. W tym zakresie nie jest wystarczające powołanie się na literalne brzmienie punktu 8.6 umowy stron, który odnosi się wprawdzie generalnie do zwrotu lokalu po wygaśnięciu stosunku najmu między stronami, ale może budzić wątpliwości, czy dotyczy to sytuacji, w której do wygaśnięcia umowy doszłoby w związku z upływem umówionego okresu jej obowiązywania, czy także w jakiejkolwiek innej sytuacji, zwłaszcza takiej, do jakiej doszło w rozstrzyganej sprawie. W konsekwencji pozwana, która powoływała się na taką wykładnię spornego postanowienia umownego i wywodziła z niego korzystne dla siebie skutki prawne, powinna przedstawić argumenty i dowody, potwierdzające prawidłowość literalnego sposobu rozumienia tego postanowienia umownego. W szczególności mogła i powinna domagać się przesłuchania osób, które uczestniczyły w formułowaniu spornych postanowień umownych, aby wykazać, że istotnie strony świadomie i zgodnie zamierzały, aby w jakimkolwiek wypadku wygaśnięcia stosunku najmu między nimi pozwana nigdy nie miała obowiązku dokonania zapłaty za zatrzymane ulepszenia. Jak już jednak wcześniej wskazano, także w toku ponownego rozpoznania sprawy, kiedy w świetle uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego oczywiste było, że nie jest wystarczające literalne brzmienie spornego postanowienia umownego, lecz należy wykazać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy przy formułowaniu tego postanowienia umownego, pozwana była kompletnie bierna. W rezultacie nie było materiału dowodowego, który pozwoliłby przyjąć zgodnie z twierdzeniami pozwanej, że również w analizowanym wypadku nie ma ona obowiązku uiszczenia powodowi odpłatności za zatrzymane nakłady na ulepszenie przedmiotowego lokalu. Inaczej mówiąc, decydujące znaczenie ma nieudowodnienie przez pozwaną, że na podstawie powoływanego przez nią punktu 8.6 umowy stron także w rozstrzyganej sprawie może ona nieodpłatnie zatrzymać ulepszenia, za które powód domaga się zapłaty.

Dla rozstrzygnięcia o tym żądaniu – oprócz powyższego problemu prawnego, związanego z wykładnią umowy stron, który w ocenie orzekającego składu (...) rozstrzygnąć należy na korzyść powoda – istnieje także drugi problem, który ma charakter faktyczny, związany z tym, jaka jest wartość nakładów poniesionych przez powoda na sporne ulepszenia.

Także w tym zakresie ponownie zwrócić trzeba uwagę na to, że strony na obecnym etapie postępowania zgodnie uważały, że w sprawie zebrany materiał dowodowy jest kompletny i nie wymaga jakiegokolwiek uzupełnienia. W związku z tym oprzeć należało się na tym materiale, którym Sąd Apelacyjny obecnie dysponował. Dokonując zaś zgodnie z art. 382 k.p.c. samodzielnej analizy i oceny tego materiału, zauważyć należy, że zasadniczą podstawę ustalenia wysokości nakładów powoda na sporne ulepszenia jest opinia biegłego W. G.. Strona pozwana zgłaszała szereg zastrzeżeń do tej opinii, ale ostatecznie można oprzeć się na tej opinii i należy przyjąć, że kwota, której powód domaga się od pozwanej z tytułu zwrotu powyższych nakładów, a więc 75.764,74 zł, może zostać zaakceptowana. Zauważyć trzeba, że kwota ta jest nawet niższa od tej, jaką wyliczył biegły G. w swojej opinii, ponieważ wskazał on, że mogłaby wynosić brutto nawet 104.149 zł.

W związku z zarzutami pozwanej, zgłaszanymi w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji, można byłoby wprawdzie rozważać, czy wyliczona przez biegłego G. kwota odpowiadała aktualnej (w chwili zgłoszenia żądania) wartości nakładów poniesionych przez powoda, czy raczej wysokości kosztów poniesionych przez powoda, ale w gruncie rzeczy w konkretnych okolicznościach, zachodzących w tej sprawie, kwestia ta nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Wziąć bowiem trzeba pod uwagę, że między poniesieniem jesienią 2007 r. i zimą 2008 r. wydatków i kosztów na powyższe nakłady a chwilą, w której został pozbawiony przez pozwaną możliwości dalszego korzystania z nich, do czego doszło w maju 2008 r., upłynął tak nieznaczny, wynoszący zaledwie kilka miesięcy, okres, że z praktycznego punktu widzenia można przyjąć, iż wartość nakładów w chwili ich zatrzymania przez pozwaną była zbliżona, o ile nie wręcz tożsama, z wysokością kosztów poniesionych przez powoda na ich dokonanie. W świetle zasad doświadczenia życiowego można uznać, że w tak krótkim okresie nie mogło dojść do dużego spadku wartości dokonanych nakładów wynikających z ich normalnego zużycia (amortyzacji). Pomimo więc, że biegły G. w dużej mierze kierował się w swojej opinii analizą kosztów materiałowych i kosztów robocizny, jakie można było ponieść na wskazane przez powoda nakłady, a nie ich rzeczywistą wartością w chwili zwrotu lokalu pozwanej (jego przejęcia przez nią), można przyjąć, że różnica między tymi wartościami jest nieznaczna lub wręcz żadna. W konsekwencji na podstawie tej opinii można aprobować stanowisko, że co najmniej na tę kwotę, której powód domagał się z tytułu tych nakładów, która nota bene była niższa od kwoty wyliczonej przez biegłego G., powyższe żądanie w świetle istniejącego materiału dowodowego może zostać uznane za uzasadnione.

W związku z zarzutami pozwanej wskazać dodatkowo należy, że fakt poniesienia przez powoda nakładów na ulepszenia (adaptację przekazanego w stanie deweloperskim lokalu do potrzeb prowadzenia działalności handlowej) oraz ich wysokości wynikał ponadto również z przedstawionych przez niego dokumentów (faktur) i zeznań świadków, którzy wykonywali na rzecz powoda prace przy adaptacji tego lokalu. Nie można więc uznać, że wątpliwe jest tak co do zasady, jak i co do wysokości, aby powód w ogóle poniósł wydatki na powyższe nakłady. Podkreślić należy, że nie budzi wątpliwości, że przekazany mu przez pozwaną lokal został przygotowany do prowadzenia w nim działalności handlowej w okresie trwania stosunku najmu między stronami, wobec czego mogło to nastąpić wyłącznie staraniem powoda i na jego koszt.

Kierując się takimi okolicznościami, Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że oprócz zasądzonej w poprzednim wyroku kwoty 83.242,49 zł przysługuje powodowi także kwota 75.764,74 zł, wobec czego – dokonując zmiany wyroku Sądu pierwszej instancji – obniżył uwzględnioną wysokość żądania, ale w mniejszym zakresie, niż uczynił to poprzedni skład Sądu Apelacyjnego, tj. łącznie do kwoty 159.007,23 zł.

Nie ma natomiast podstaw do przyjęcia, że powodowi przysługuje wynagrodzenie za korzystanie przez pozwaną z jego rzeczy, które zajęła ona w dniu 7 maja 2008 r. z powołaniem się na ustawowe prawo zastawu oraz że może on domagać się zapłaty także kwoty 7.484,70 zł za wykonanie szyldu (w istocie chodziło o wykonanie dwóch szyldów i wystroju lokalu, tzw. grafiki – zob. dołączone do pozwu faktury – k. 61 – 63).

Odnośnie do tego ostatniego roszczenia zauważyć wypada, że już sam powód dostrzegał w pozwie, że podstawy tego żądania nie mogą stanowić przepisy o zapłacie przez wynajmującego za zatrzymane przez niego ulepszenia wynajętego lokalu, ponieważ w tym zakresie powoływał się w pozwie na nienależyte wykonanie zobowiązania przez pozwaną, wskazując, że poniósł powyższe koszty w związku z planowanym prowadzeniem działalności gospodarczej w wynajętym lokalu przez szereg lat, ale z powodu wcześniejszego zakończenia z przyczyn leżących po stronie pozwanej straciły one dla niego wszelkie znaczenie, wskutek czego poniósł szkodę, która pozwana powinna naprawić na podstawie art. 471 k.c. (zob. zwłaszcza punkt VI uzasadnienia pozwu – k. 10). Także Sąd Najwyższy w uzasadnieniu swojego wyroku wskazywał, że powyższe koszty (określone ogólnie jako koszty wykonania szyldu) raczej trudno jest traktować w kategoriach ulepszenia wynajętego lokalu. Niewątpliwie nie mogą więc one zostać ujęte we wskazanej wcześniej kwocie 75.764,74 zł.

W konsekwencji koszty te można rozważać jedynie pod kątem ewentualnego odszkodowania związanego z tym, że strona pozwana – według powoda bezpodstawnie – doprowadziła do znacznie wcześniejszego ustania stosunku najmu między stronami. Jednak w tym zakresie wziąć trzeba pod uwagę kwestię, na którą trafnie wskazał już Sąd Apelacyjny w poprzednim wyroku z dnia 1 października 2014 r., przyjmując, że chociaż powód – co zostało zaakceptowane przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 grudnia 2015 r. – nie dokonał skutecznie potrącenia oświadczeniem z dnia 3 marca 2008 r., a jednocześnie nie zalegał z zapłatą czynszu, ponieważ zgodnie z punktem 7.6 umowy stron był zobowiązany do zapłaty czynszu dopiero po upływie trzech miesięcy od rozpoczęcia działalności w wynajętym lokalu, to jednak zalegał w stosunku do pozwanej z innymi opłatami, a mianowicie z zapłatą zaliczki na czynsz odpowiadającej wysokości trzymiesięcznego czynszu (punkt 7.5 umowy) i opłaty administracyjnej (punkt 7.5 umowy). Oznacza to, że powód zalegał wobec pozwanej nie tyle z czynszem, co z zapłatą innych należności wynikających z umowy stron, które były należne pozwanej w związku z tym, że złożone przez niego oświadczenie o ich potrąceniu było nieskuteczne. Pozwana miała więc prawo do wzywania powoda do zapłacenia tych należności, co uczyniła najpierw w marcu 2008 r., a następnie w maju 2008 r., a wobec dalszego braku ich zapłaty miała prawo tak do żądania ich zapłaty pod rygorem rozwiązania umowy, jak i do skorzystania z ustawowego prawa zastawu. Z art. 670 § 1 k.c. wynika bowiem, że powyższe prawo przysługuje wynajmującemu nie tylko dla zabezpieczenia zaległego czynszu za okres nie dłuższy niż rok, ale także dla zabezpieczenia świadczeń dodatkowych. Mogło więc ono dotyczyć także wskazanych wcześniej niezaspokojonych, mimo kolejnych wezwań, należności z tytułu kaucji odpowiadającej wysokości trzymiesięcznego czynszu najmu za sporny lokal. W konsekwencji nie można zgodzić się z powodem, że zachowanie pozwanej w postaci zajęcia jego ruchomości w wykonaniu ustawowego prawa zastawu, a następnie rozwiązania umowy najmu z powodu istniejących zaległości przysługujących jej na podstawie umowy stron, było bezpodstawne i bezprawne.

Następnie, ponownie z powołaniem się na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 grudnia 2015 r., wskazać należy, że wbrew powodowi samo wyniesienie przedmiotu zastawu z wynajętego lokalu nie spowodowało wygaśnięcia tego prawa, jeśli zostało dokonane przez wynajmującego, czyli podmiot uprawniony z tytułu tegoż zastawu. Wziąć trzeba pod uwagę, że prawo zastawu ma charakter realny, polegający na tym, że co do zasady zastawnik powinien posiadać przedmiot zastawu. W związku z tyle nawet jeśli doszło do wyniesienia przedmiotu zastawu z lokalu, stanowiącego przedmiot umowy stron, ale nie wiązało się z utratą posiadania przedmiotu zastawu przez pozwaną, jako uprawnioną z tytułu zastawu, to nie powodowało to wygaśnięcia zastawu, skoro nie doszło do utraty przez zastawnika faktycznego władztwa nad przedmiotem zastawu.

W tym ujęciu przepis art. 671 § 1 k.c., który łączy wygaśnięcie ustawowego prawa zastawu z usunięciem obciążonych nim rzeczy z przedmiotu najmu, odnosi się do takich sytuacji, w których usunięcia dokonuje najemca, czyli osoba będąca zastawcą, pozbawiając w konsekwencji wynajmującego posiadania, czyli faktycznego władztwa nad przedmiotem zastawu. Taka sytuacja niewątpliwie nie miała w tej sprawie miejsca, w związku z czym nie można mówić, że najpóźniej z chwilą wyniesienia ruchomości powoda z przedmiotowego lokalu pozwana utraciła prawo do władania nimi, wynikające z ustawowego prawa zastawu, i że w konsekwencji powinna płacić powodowi wynagrodzenie za bezumowne (bezprawne) korzystanie z jego rzeczy. Oznacza to, że domaganie się przez powoda od pozwanej kwot po 500 zł miesięcznie tytułem zapłaty za korzystanie z jego rzeczy nie było uzasadnione i w tym zakresie zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego podlegał zmianie przez oddalenie powództwa.

Biorąc ponadto pod uwagę, że nienależyte wykonanie umowy wynikało częściowo także z przyczyn leżących po stronie powoda, który zalegał z zapłatą kaucji na rzecz pozwanej, zauważyć należy, że doprowadziło to do sporu między stronami, który ostatecznie skutkował rozwiązaniem umowy najmu między stronami. Skoro zatem nie można stwierdzić, że wyłącznie po stronie wynajmującego, jako dłużnika, leżały przyczyny, które doprowadziły do znacznie wcześniejszego, niż strony pierwotnie zakładały w swojej umowie, rozwiązania stosunku prawnego między nimi, to nie można uznać, że w ramach odszkodowania pozwana powinna zgodnie z art. 471 k.c. zwrócić powodowi także koszty wykonania szyldów i wystroju wnętrza w wynajętym lokalu. W związku z tym również w tym zakresie wyrok Sądu Okręgowego podlegał zmianie przez oddalenie powództwa.

Ostatecznie zatem okazało się, że powództwo został niezasadnie uwzględnione przez Sąd Okręgowy łącznie do kwoty 49.859,70 zł i w tym zakresie wyrok ten podlegał zmianie przez oddalenie powództwa co do tej kwoty, oczywiście wraz z zasądzonymi odsetkami ustawowymi.

Odpowiednio do merytorycznej zmiany zaskarżonego wyroku, uwzględniającej zarówno poprzednią zmianę dokonaną przez Sąd Apelacyjny w zakresie, w jakim wyrok z dnia 1 października 2014 r. nie został zaskarżony, jak i zmianę wynikającą z wydanego obecnie wyroku, zmianie podlegało także rozstrzygnięcie o kosztach procesu za pierwszą instancję. Zgodnie z końcowym wynikiem procesu co do istoty stwierdzić bowiem trzeba, że powód łącznie wygrał sprawę w 90 % (uwzględniono 159.007,23 zł z podanej w pozwie wartości przedmiotu sporu w kwocie 176.491,93 zł). Poniósł on w pierwszej instancji koszty procesu w łącznej kwocie 27.888,12 zł (opłata sądowa – 8.825 zł, wykorzystana część zaliczki – 4.642,12 zł, opłata skarbowa – 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika – 14.400 zł), z czego przysługuje mu od pozwanej zwrot 90 %, czyli kwota 25.099,31 zł. Z kolei pozwana poniosła koszty w kwocie 15.957 zł (opłata sądowa – 40 zł k. 463, opłata skarbowa – 17 zł k. 703 zł, zaliczka – 1.500 zł k. 723 zł i wynagrodzenie pełnomocnika – 14.400 zł), z czego przysługuje jej od powoda 10 %, tj. kwota 1.595,70 zł. Po wzajemnym obrachunku powyższych kwot powodowi przysługuje zatem od pozwanej różnica w kwocie 23.503,61 zł.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na mocy art. 386 § 1 k.p.c. orzekł o częściowej zmianie zaskarżonego wyroku, a dalej idącą apelację pozwanej, jako bezpodstawną, oddalił na mocy art. 385 k.p.c.

W odniesieniu do kosztów postępowania apelacyjnego – po ustaleniu wysokości poniesionych przez obie strony kosztów (powód 5.700 zł – wynagrodzenie pełnomocnika, a pozwana 17.661 zł – opłata od apelacji 10.444 i koszty nowego pełnomocnika 7.217 zł) oraz wyniku sporu w tej instancji (ostatecznie powód utrzymał się w 76 %, a uległ w 24 %) – okazało się, że po obrachunku kwot przysługujących stronom od siebie nawzajem (powodowi 4.332 zł, tj. 76 % z kwoty 5.700 zł, a pozwanej 4.238,64 zł, tj. 24 % z 17.761 zł) różnica wynosi tylko niespełna 100 zł na korzyść powoda (4.332 zł – 4.238,64 zł = 93,36 zł), w związku z czym Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, że uzasadnione jest wzajemne zniesienie tych kosztów między stronami w oparciu o przepis art. 100 k.p.c.

Orzekając o kosztach postępowania kasacyjnego, uwzględnić należało, że w tym postępowaniu koszty poniosła jedynie strona powodowa (w kwocie 8.499 zł: 5.782 zł opłata od skargi kasacyjnej, 17 zł opłata skarbowa i 2.700 zł wynagrodzenie pełnomocnika), natomiast strona pozwana żadnych kosztów w tamtym postępowaniu nie poniosła żadnych kosztów, ponieważ nie złożyła odpowiedzi na skargę kasacyjną. Wartość przedmiotu zaskarżenia w skardze kasacyjnej wynosił 112.644,44 zł, z czego ostatecznie – po ponownym rozpoznaniu sprawy przez Sąd Apelacyjny – uzasadnione okazało się zaskarżenie do kwoty 75.764,74 zł. Oznacza to, że powód wskutek wniesienia skargi kasacyjnej wygrał w 65 %, wobec czego przysługuje mu od pozwanej zwrot kwoty 5.524,35 zł, o czym orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

SSA Ewa Tomaszewska SSA Marek Machnij SSA Barbara Lewandowska