Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 17 września 2012 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Bednarek – Moraś (spr.)

Sędziowie: SO Karina Marczak

SO Sławomir Krajewski

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w dniu 17 września 2012 r. w S.

sprawy ze skargi dłużnika M. O.

z udziałem wierzyciela (...) Funduszu Inwestycyjnego w W.

oraz przy udziale uczestników: K. O., Banku (...) Spółki Akcyjnej w W. Oddziału (...) w S., Banku (...) Spółki Akcyjnej I Oddziału w S.

na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie J. W. w sprawie Km 4075/09 w postaci: 1. postanowienia z dnia 02.09.2010 r. w przedmiocie przyznania biegłym wynagrodzenia z tytułu wykonania operatu szacunkowego; 2. opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 04.10.2010 r.;

na skutek zażalenia dłużnika na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 19 stycznia 2012 r. sygn. akt IX Co 3884/11;

postanawia:

zmienić zaskarżone postanowienie w punkcie 1. w części oddalającej skargę na opis i oszacowanie nieruchomości z dnia 4 października 2010 r. w ten sposób, że czynność tą uchylić.

sygn. akt II Cz 1081/12

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt IX Co 3884/11, Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie oddalił skargę dłużnika M. O. (pkt 1.) oraz odstąpił od obciążania skarżącego kosztami postępowania skargowego (pkt 2.).

W uzasadnieniu orzeczenia Sąd I instancji wskazał, że dłużnik M. O. wniósł w dniu 11.10.2010 r. skargę na czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie J. W. w sprawie Km 4075/09, którą zaskarżył m.in.: postanowienie w przedmiocie 02.09.2010 r. w przedmiocie przyznania biegłym wynagrodzenia z tytułu wykonania operatu szacunkowego oraz czynność opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 04.10.2010 r. Dalej, Sąd podniósł, iż podtrzymuje swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i zaznaczył, że podstawę egzekucji w badanej sprawie KM 4057/09 stanowi tytuł wykonawczy w postaci nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 07.04.2009 r. VIII GNc 68/09 Sądu Okręgowego w Szczecinie opatrzony klauzulą wykonalności i prawomocny. Następnie, mając na uwadze dyspozycję przepisu art. 947 k.p.c. wskazał, iż wszystkie elementy wymienione w tym przepisie znalazły swoje odzwierciedlenie w zaskarżonej czynności. Dodał, że elementem integralnym opisu i oszacowania z dnia 04.10.2010 r. był operat z dnia 26.08.2010 r., który, jak podkreślił, spełniał warunki zakreślone również przepisem art. 948 k.p.c. i który nie uchybiał przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości I sporządzania operatu szacunkowego. Sąd zaznaczył także, że dłużnik, uczestniczka postępowania K. O. i wierzyciel byli zawiadomieni o opisie i oszacowaniu nieruchomości. Odezwa o tej czynności była wywieszona w siedzibie właściwego Sądu oraz w Urzędzie Miejskim w P.. Mając powyższe na uwadze, Sąd I instancji stwierdził, że kwestionowana przez skarżącego, dokonana w opisie i oszacowaniu wycena nieruchomości była formalnie prawidłowa i nie dawała podstaw do ingerencji w przedmiotową czynność Komornika. Podniósł też, że analiza odpisów z księgi wieczystej działek nie potwierdziła zarzutów dłużnika dotyczących zmiany właściciela działki (...). Dodał, że twierdzenia zawarte w tym zakresie w piśmie z dnia 14.11.2010 r. nie były poparte dokumentami oraz, że nieruchomości dobrane porównawczo nie budziły wątpliwości co do trafności doboru a biegły zastosował w ich porównaniu współczynniki korygujące. Reasumując, Sąd Rejonowy uznał, że wartość nieruchomości została ustalona w sposób zgodny z zasadami sporządzania takich operatów i nie wykazała uchybień, a o ostatecznej cenie nieruchomości zdecyduje rynek, gdyż nieruchomość będzie przedmiotem licytacji publicznej i to popyt zdecyduje o ostatecznie o jej cenie. Następnie, Sąd I instancji zaznaczył, że w świetle powyższego, postanowienie z dnia 02.09.2010 r. w przedmiocie przyznania biegłym wynagrodzenia z tytułu wykonania operatu szacunkowego nie budziło jego wątpliwości co do jego prawidłowości. Podkreślił, że operat ten został przez Komornika wykorzystany, co oznacza, iż okazał się przydatny, co z kolei przesądzało o zasadności przyznania wynagrodzenia biegłym. Oceniając wysokość przyznanego wynagrodzenia Sąd miał na uwadze, iż operat odnosił się do trzech nieruchomości. Dodał przy tym, że w jego ocenie, że karta pracy biegłego złożona do akt komorniczych (k. 65) wydawała się odzwierciedlać faktyczny nakład czasu biegłych, przy czym, pomimo że w sprawie działał zespół biegłych, wynagrodzenie naliczono jak dla jednego rzeczoznawcy a przyznane wynagrodzenie mieściło się w stawkach przewidzianych przepisami prawidłowo wskazanymi przez komornika w treści uzasadnienia zaskarżonej czynności. Co do zasady zauważył też, że oszacowania nieruchomości, z której jest prowadzona egzekucja dokonuje biegły z listy sądowej powołany przez komornika (art. 948 § 1 k.p.c. i §128 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników). Następnie przywołał treść przepisów: art. 10 ust. 1 dekretu dnia 26 października 1950 r. o należnościach świadków, biegłych i stron w postępowaniu sądowym, § 1 - § 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 grudnia 1975 r. w sprawie kosztów przeprowadzania dowodu z opinii biegłych w postępowaniu sądowym (Dz. U. Nr 46 poz. 254) oraz zaznaczył, iż przyznane wynagrodzenie, za 56 godzin, jakie biegli przeznaczyli na sporządzenie opinii, nie uchybia powyższym przepisom, a nadto uwzględnia kwalifikacje biegłych, potrzebny nakład pracy, wydatki oraz czas poświęcony na wydanie opinii. Wskazał przy tym, że skarżący nie przedstawił żadnych argumentów, które dawałyby podstawę do pomniejszenia przyznanych przez Komornika biegłym stawek wynagrodzenia. Wobec powyższego, na podstawie art. 767 k.p.c. Sąd Rejonowy oddalił skargę. O kosztach orzekł na podstawie art. 102 k.p.c.

Zażalenie na powyższe orzeczenie wywiódł dłużnik, zaskarżając je w części, tj. w zakresie, w jakim odnosiło się do czynności Komornika Sądowego w postaci opisu i oszacowania nieruchomości. Pełnomocnik żalącego wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez częściowe uwzględnienie skargi dłużnika na czynności Komornika Sądowego w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości i zobowiązania Komornika sądowego do ponownego dokonania opisu i zlecenie biegłemu oszacowania nieruchomości.

W uzasadnieniu zażalenia, pełnomocnik dłużnika wskazał, że w ocenie żalącego, brak jest podstaw do zaakceptowania argumentacji Sądu I instancji, jakoby wartość nieruchomości należących do dłużnika została ustalona w sposób zgodny z zasadami sporządzania operatów i nie wykazuje uchybień, a o cenie ma zdecydować rynek. Zdaniem dłużnika nieruchomość została niedokładnie opisana i oszacowana zbyt nisko, biorąc szczególnie pod uwagę, że chodzi o obszar ok. 0,5 ha, zabudowany halą warsztatową i domem mieszkalnym wolnostojącym. Powoływane w zaskarżonym postanowieniu kryterium wyceny nieruchomości poprzez rynek nie odzwierciedlało obiektywnie wartości nieruchomości i w istocie jest wyceną wtórną. Pełnomocnik żalącego dodał też, że w ocenie dłużnika wartość należącej do niego nieruchomości oscyluje w granicach 1. 500.000 zł i z takim oszacowaniem dłużnik jest gotów się zgodzić. Podniósł też, że w przypadku publicznej licytacji, zbyt niska cena oszacowania nieruchomości spowoduje pokrzywdzenie zarówno dłużnika jak i wierzycieli. Z tych też względów, zaskarżone orzeczenie nie może się ostać.

W odpowiedzi na zażalenie dłużnika, biegli sądowi wskazali, iż podtrzymują określona wartość przedmiotowej nieruchomości.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie zasługiwało na uwzględnienie, jednakże z innych przyczyn, aniżeli w nim podniesione.

Na wstępie Sąd Okręgowy zauważa, iż jako Sąd II instancji jest on również sądem merytorycznym. Tym samym oznacza to, iż dokonywana przez niego kontrola czynności komornika sądowego, jak i orzeczeń sądu niższej instancji, nie sprowadza się li tylko do kontroli formalnej, ale także co do istoty sprawy. Dodać też należy, iż Sąd ten – w oparciu o przepis art. 382 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. – orzeka na podstawie całokształtu materiału danej sprawy.

Z dyspozycji przepisu art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm.) wynika domniemanie aktualności operatu przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Podnieść też należy, iż domniemanie to opiera się na założeniu, że w tym czasie nie wystąpiły istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154, a który to przepis, jako jeden z czynników wymienia ceny nieruchomości.

Z kolei zgodnie z art. 156 ust. 4 w/w. ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Tym samym, powyższe oznacza, że po pierwsze operat szacunkowy jest maksymalnie ważny przez okres 12 miesięcy, o ile wcześniej nie nastąpiła znaczna zmiana czynników enumeratywnie wyliczonych w przepisie art. 154 w/w ustawy. Po drugie zaś – po upływie owych maksymalnie 12 miesięcy, może być on nadal wykorzystywany, jeśli rzeczoznawca majątkowy potwierdzi jego aktualność.

Koniecznym także jest wskazanie, iż z uregulowań zawartych w przepisach § 55 – 58 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wynika, że: - operat szacunkowy winien zawierać stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości, - potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu, - rzeczoznawca podpisuje klauzulę (o aktualności), zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, - dalsze potwierdzenie aktualności następuje w w/w sposób.

Przy tym zaznaczyć należy, iż klauzula jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do niego klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Z powyższego wynika, że niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. w W. z dnia 04.11.2008 r., I SA/Wa 726/08).

Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, Sąd II instancji w pierwszym rzędzie zauważa, że ważność operatu jest oceniana na dzień orzekania (vide wyroki WSA w Warszawie z dnia 06.03.2009 r., I SA/Wa 727/08 i z dnia 04.11.2008 r., I SA/Wa 726/08). Dalej, koniecznym jawi się zaznaczenie, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania egzekucyjnego prowadzonego pod sygn. KM 4075/09 prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie J. W., został wykonany w dniu 26 sierpnia 2010 r., a więc przeszło 2 lata temu. To z kolei prowadzi do konstatacji, iż jest on nieaktualny od 12 miesięcy. Nadto, wskazać należy, iż operat ten nie zawiera potwierdzenia aktualności przez sporządzających go rzeczoznawców w postaci klauzuli, o jakiej stanowi § 58 ust. 1 w/w rozporządzenia, jak również, ze nie został on uzupełniony.

W tym zakresie, na marginesie, dodać należy, iż nawet gdyby rzeczoznawcy sporządzili uzupełnienie tudzież potwierdzili aktualność w/w operatu, jednakże jednocześnie do pierwotnego operatu nie dołączyliby klauzuli wymienionej w § 58 ust. 1 w/w rozporządzenia, to i tak operat ten winien byłby zostać za nieaktualny (vide wyroki WSA w Warszawie z dnia 04.11.2008 r., I SA/Wa 726/08, z dnia 18.02.2009 r., I SA/Wa (...)).

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 386 § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji.

W toku dalszych czynności Komornik Sądowy winien przed przystąpieniem do dokonania opisu i oszacowania nieruchomości uzyskać bądź klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego lub też zlecić wykonanie nowego operatu ( vide wyrok WSA w Warszawie z dnia 19.11.2010 r., I SA/Wa 192/10).