Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 29 listopada 2012 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Mariola Wojtkiewicz (spr.)

Sędziowie: SO Agnieszka Bednarek- Moraś

SO Elżbieta Woźniak

po rozpoznaniu w dniu 29 listopada 2012 r. w Szczecinie

na posiedzeniu niejawnym

w sprawie ze skargi dłużniczki A. K.

na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin- Centrum w Szczecinie A. O. z dnia 23 lutego 2012 r. w postaci opisu i oszacowania ograniczonego prawa rzeczowego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, położonego w S. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) w sprawach o sygn. akt Km 2285/11, Km 841/09, Km 68/12, Km 2250/10, Km 1109/11, Km 208/11, Km 3023/11, Km 699/11, Km 2156/11, Km 2222/10, Km 1124/12

z udziałem wierzycieli: (...) Spółki Akcyjnej w P., (...) Bank (...) Spółki Akcyjnej w W., Banku (...) Spółki Akcyjnej w K., (...) Spółki jawnej w S., M. K., (...) Spółki Akcyjnej Oddział w Polsce w W.,

oraz uczestników: Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S., (...) Bank Spółki Akcyjnej w K. Oddział w Ł., A. S.

na skutek zażalenia dłużniczki na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin- Centrum w Szczecinie z dnia 31 maja 2012 r., w sprawie o sygn. akt VI Co 964/12

p o s t a n a w i a:

I.  oddalić zażalenie,

II.  zasądzić od dłużniczki A. K. na rzecz wierzyciela (...) Spółki Akcyjnej w P. kwotę 60 (sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania zażaleniowego.

SSO Elżbieta Woźniak SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Agnieszka Bednarek- Moraś

Sygn. akt II Cz 1620/12

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 31 maja 2012 r. Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie (sygn. akt VI Co 964/12):

I.  zmienił zaskarżoną czynność w punkcie 8 w ten sposób, że ustalić wartość rynkową opisanego wyżej ograniczonego prawa rzeczowego na kwotę 232.700 złotych,

II.  oddalił skargę w pozostałym zakresie.

W ocenie Sądu biegła wykonała opinię w sposób prawidłowy, z zastrzeżeniem błędu rachunkowego uwzględnionego w sporządzonym aneksie do operatu szacunkowego. Odnosząc się do szczegółowych zarzutów Sąd wskazał, że biegła prawidłowo dobrała nieruchomości do porównania. Dokonała bowiem badania rynku lokali mieszkalnych w okresie od stycznia 2010 r. do czerwca 2011 r. w dzielnicy N.- B., co niewątpliwie jest prawidłowe ze względu na położenie wycenianego lokalu mieszkalnego, stwierdziła przy tym, że ceny transakcyjne za lokale mieszkalne w analizowanym rejonie miasta kształtują się na poziomie od ok. 3.330 zł/m ² do ok. 5.460 zł/m ², przy czym jak wskazała biegła ustosunkowując się do skargi dłużniczki średnia cena transakcyjna wyniosła 4.269,41 zł/m ² a zatem jest ona niższa niż przyjęta w aneksie do operatu szacunkowego cena szacowanego lokalu mieszkalnego ustalona na kwotę 4.309,51 zł/m ². Wskazała przy tym, że decydującym czynnikiem wpływającym na wartość lokalu mieszkalnego jest jego lokalizacja, co znalazło odzwierciedlenie w ustaleniu wpływu tej cechy na wartość nieruchomości. Odnośnie przyjętych do porównania lokali mieszkalnych to Sąd dostrzegł, że faktycznie nie są to lokale położone przy tej samej ulicy, co lokal szacowany, jednakże jak wyjaśniła biegła lokale takie nie spełniały kryterium lokali podobnych ze względu na cechy szczególne takiej jak standard, usytuowanie lokalu w budynku i kondygnacja, wielkość powierzchni. Lokale przyjęte do porównania znajdują się w blokach wybudowanych w tym samym okresie, co blok, w którym znajduje się wyceniany lokal, a nadto położone są w najbliższym sąsiedztwie ul. (...), a więc w lokalizacji jak najbardziej porównywalnej. Jak wynika z zestawienia charakterystyki nieruchomości w aspekcie cech rynkowych lokale przyjęte do porównania wykazują wiele zbieżnych cech rynkowych, tj. tak samo oceniono ich lokalizację, powierzchnię i sąsiedztwo, co w sumie stanowi 45% wagi poszczególnych cech rynkowych. Co do kondygnacji i stanu technicznego lokalu, które to cechy dają kolejne 30% wagi cech rynkowych dwa z trzech lokali odpowiadają pod tym względem lokalowi szacowanemu. Odnośnie standardu poszczególnych lokali przyjęto, że lokale porównawcze charakteryzują się standardem podstawowym, a lokal szacowany - średnim, jednakże wpłynęło to na skorygowanie ceny w odniesieniu do tej cechy o 266,25 zł przy każdym lokalu. Nie nastąpiło więc proste porównanie lokali o gorszym standardzie z lokalem wycenianym. Zarzut nieprawidłowego przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości okazał się, więc- w ocenie Sądu orzekającego- niezasadny w świetle art. 947 k.p.c. i art. 948 k.p.c. Sąd dodał, że w postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości jest wartością rynkową tj. prawdopodobną ceną, jaką można uzyskać za nieruchomość, obiektywnie wyznaczoną przez rynek, tj. relacje pomiędzy popytem na nieruchomość, a ich podażą. Ostateczną cenę zweryfikuje sprzedaż licytacyjna nieruchomości.

Skarga doprowadziła jednak do zmiany opisu i oszacowania, co do ceny rynkowej lokalu mieszkalnego, albowiem dokonując wyliczeń poprawionych cen nieruchomości porównywanych biegła popełniła błąd rachunkowy przy korekcie cechy kondygnacja dla lokalu B, co zostało skorygowane aneksem do operatu szacunkowego. Ustalono w nim, że wartość rynkowa lokalu mieszkalnego wynosi 4.309,51 zł/m ² co daje sumę 232.700 zł. Należało, więc w tym zakresie dokonać, zdaniem Sądu, zmiany zaskarżonej czynności poprzez ustalenie wyżej wskazanej ceny rynkowej lokalu mieszkalnego podlegającego opisowi i oszacowaniu, o czym Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji.

W pozostałym zakresie skargę jako bezzasadną, Sąd oddalił.

Zażalenie na postanowienie Sądu złożyła dłużniczka i zaskarżając je w całości wniosła o jego zmianę i ponowne dokonanie opisu i oszacowania lokalu mieszkalnego, przez inną biegłą oraz zasądzenie kosztów postępowania zażaleniowego.

Zdaniem dłużniczki kwota 230.600 zł, także po korekcie Sądu jest zaniżona co najmniej o około 20.000 zł. W przekonaniu żalącej błędnie zostały przyjęte do porównania lokale na ul. (...), ul. (...) i ul. (...), gdzie stan techniczny lokalu jest zły, podobnie jak kondygnacja, która jest gorsza. Dodatkowo w każdym porównywanym przypadków standard lokalu jest podstawowy, a w przypadku szacowanego lokalu średni. Oznacza to, że do porównania zostały wzięte lokale o gorszym standardzie, stanie technicznym i kondygnacji niż przedmiotowy lokal, nadto w budynkach dużo starszych. To oczywiście wpływa na zaniżenie ceny metra kwadratowego i szkodę w majątku dłużniczki. Dodała nadto, że Sąd Rejonowy zmienił postanowienie komornika o opisie i oszacowaniu jedynie co do korekty wynikającej z błędnego wyliczenia rachunkowego. Aneks ten ani pismo komornika lub biegłej nie zostały doręczone dłużniczce w trakcie trwania sprawy, więc nie była ona w stanie zapoznać się z jego treścią. W dalszej części zażalenia podtrzymała swoje zastrzeżenia, że biegła wybrała niewłaściwą metodę i nieprawidłowo wyliczyła wartość mieszkania, która jest zaniżona o ok. 20.000 zł. Ceny rynkowe mieszkań w najbliższym sąsiedztwie są wyższe aniżeli przyjęte przez biegłą. Skutkiem czego ze sprzedaży uzyska się mniejszą kwotę, a wierzyciele otrzymują mniejszą kwotę niż mogli by uzyskać z takiej sprzedaży. Zdaniem skarżącej Sąd powinien zlecić innej biegłej wycenę nieruchomości, tym bardziej, że biegła zrobiła błąd w wyliczeniach, co może wskazywać, że błędnie także przyjęła wartości innych mieszkań do porównań. Skoro Sąd uznał, że kondygnacja ma znaczenie i biegła dokonała korekty wyceny mieszkania z powodu tej kondygnacji, to powinien także uznać, że jeśli stan techniczny lokalu jest gorszy od lokalu wycenianego to te mieszkania nie powinny być brane pod uwagę, gdyż zaniżają wartość mojego mieszkania. Dodała, że jeśli biegła błędnie wyliczyła i zakwalifikowała kondygnację mieszkań do porównań, to w ocenie dłużniczki, dyskwalifikuje ją to do oceny własnej pracy, a więc analizę powinien zrobić inny biegły.

W odpowiedzi na zażalenie dłużniczki wierzyciel (...) Spółki akcyjnej w P. wniósł o oddalenie zażalenia całości, a także zasądzenie od dłużniczki na rzecz wierzyciela kosztów postępowania zażaleniowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie okazało się niezasadne.

W ocenie Sądu Odwoławczego Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny i dokonał właściwej subsumcji odpowiednich przepisów prawnych. Zarzuty skierowane do protokołu opisu i oszacowania nie mogły wpłynąć na podważenie i zmianę tejże czynności.

Opis nieruchomości należy zasadniczo do obowiązków komornika, który jednak może zlecić dokonanie niektórych czynności w tym zakresie biegłemu, natomiast oszacowania nieruchomości może dokonać jedynie powołany przez komornika rzeczoznawca uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów prawa. Oszacowanie, choć powinno być rzetelne i odpowiadać rzeczywistemu stanowi nieruchomości, nie polega na wiążącym określeniu ostatecznej wartości przedmiotowej nieruchomości, ale na ustaleniu jej wartości będącej potem podstawą ceny wywołania. Z tej przyczyny art. 948 § 2 i 949 k.p.c., określają treść oszacowania i zobowiązują do sporządzenia oszacowania przewidującego różne możliwe rozliczenia związane z podziałem sumy uzyskanej z egzekucji nieruchomości. Sposób dokonywania oszacowania nieruchomości oraz status rzeczoznawców majątkowych określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) Rzeczoznawca majątkowy szacując wartości nieruchomości posługiwać się może różnymi metodami, przy czym wybór metody uzasadniony jest zwykle okolicznościami sprawy jak również cechami tkwiącymi w samej szacowanej rzeczy.

W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych w oparciu o uzasadnioną metodę wyceny. Biegła zastosowała podejście porównawcze metodą porównywania parami. W tym zakresie dokonała analizy kilku transakcji podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znany były ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ceny tych nieruchomości. Badania rynku dokonała w okresie od stycznia 2010 r. do czerwca 2011 r. Wprawdzie lokale przyjęte do porównania nie były położone przy tej samej ulicy, co lokal szacowany, lecz nie stawowi to o wadliwości protokołu opisu o oszacowania. Przedmiotem porównania mają być bowiem obiekty możliwie zbliżone i zdatne do porównania biorąc pod uwagę zasobność rynku transakcji, które mogą podlegać badaniu. Ewentualne różnice cech mających wpływ na wartość nieruchomości są przecież niwelowane współczynnikami korygującymi, co miało też miejsce w przedmiotowej sprawie. Pomimo, więc tego, że lokal szacowny nie jest położony bezpośrednio na tej samej ulicy, co lokale przyjęte do porównania, to wykazują one wiele rynkowych cech zbieżnych. Jak wskazał Sąd, lokale przyjęte do porównania znajdują się z blokach wybudowanych w tym samym okresie co lokal szacowany. Dobór lokali porównawczych nastąpił również z uwzględnieniem ich stanu technicznego, kondygnacji, standardu lokali, powierzchni oraz sąsiedztwa. Zarzut zatem, iż do porównania zostały przyjęte lokale starsze oraz o niższym stanie technicznym jest niezasadny. Kierując się swoim doświadczeniem zawodowym dokonała miarkowania cech rynkowych nieruchomości w sposób nie budzący zastrzeżeń Sądu Odwoławczego. Na zmianę powyższej oceny nie wpływa fakt, iż biegła dokonując wyliczeń cen nieruchomości porównawczych popełniła błąd rachunkowy. Błąd ten biegła dostrzegła i skorygowała go, co stało się w konsekwencji podstawą dokonania zmiany przez Sąd Rejonowy opisu i oszacowania.

Okoliczność, że poziom oczekiwań skarżącej odbiega od wartości rynkowej nieruchomości nie może podważać prawidłowości pracy biegłej sądowej czy też skutkować przeprowadzeniem ponownego opisu i oszacowania na podstawie operatu sporządzonego przez innego biegłego. Nie można przyjąć, iż Sąd zobowiązany jest powoływać kolejnych biegłych w każdym przypadku, gdy złożona opinia jest w pewnym stopniu niekorzystna dla strony. Potrzeba powołania innego biegłego powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczasowej opinii. Żaląca musi mieć też na względzie, że ustalona wartość nieruchomości w opisie i oszacowaniu ma przede wszystkim stanowić podstawę ustalenia ceny wywoławczej, wysokości rękojmi. Wskazanie wartości nieruchomości sprzedawanej w przetargu publicznym wcale nie oznacza, że nieruchomość nie zostanie sprzedana za wskazaną cenę. Oszacowanie nie polega bowiem na wiążącym określeniu ostatecznej wartości przedmiotowej nieruchomości. Ostateczną cenę nieruchomości zweryfikuje zainteresowanie potencjalnych kupujących, a ustalona i przyjęta wartość nieruchomości na etapie postępowania egzekucyjnego, ulec może zmianie w trakcie przetargu, być może adekwatnie do żądania skarżącej.

Mając na względzie merytoryczną poprawność zaskarżonego postanowienia, jak i jego zgodność z normami procedury cywilnej, Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., orzekł jak w punkcie I sentencji.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów postępowania zażaleniowego oparto na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z § 10 ust. 1 pkt 8 i § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz. U. z 2002 r. nr 163 poz. 1349 ze zm.). Koszty zasądzono w punkcie II.

SSO Elżbieta Woźniak SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Agnieszka Bednarek- Moraś

Sygn. akt. II Cz 1620/12

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować;

2.  zakreślić;

3.  odpis postanowienia doręczyć: wierzycielom lub pełnomocnikom wg listy SR, dłużniczce i komornikowi z aktami Km;

4.  akta zwrócić po nadejściu zwrotnych poświadczeń;

5.  do zbioru

SSO Mariola Wojtkiewicz