Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Weronika Klawonn

Protokolant: st. Milena Gołaś

po rozpoznaniu 22 lutego 2017 r. na rozprawie

sprawy z powództwa W. Z.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w S.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo,

2.  kosztami postępowania obciąża powoda.

UZASADNIENIE

W. Z. wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w S., w którym domagał się uchylenia uchwał pozwanej z dnia 3 marca 2015 roku w sprawie rozliczenia finansowego roku 2014 i udzielenia absolutorium zarządowi, przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu swojego żądania powód wskazał, że nie został zawiadomiony o zebraniu. Powodowi do dnia dzisiejszego nie zostały dostarczone materiały (sprawozdanie finansowe i inne dokumenty). Fakt ten uniemożliwia powodowi uczestnictwo w zebraniu, obronę praw. Przedmiotem zebrania miało być m.in. głosowanie w zakresie nadwyżki przychodów nad kosztami, opłat w roku 2015. Z samego sprawozdania wynika natomiast sprawa kredytu, remontów, lokat i innych. W sprawozdaniu nie przedstawiono rozliczenia kosztów pozwanej do poszczególnych współwłaścicieli, nie przedstawiono ich w ciągu roku sprawozdawczego, co sugeruje rozliczenie kosztów sprzeczne z ustawą.

W odpowiedzi na pozew pozwana w całości zakwestionowała żądanie powoda. Podała przy tym, że uchwały (...)z dnia 3 marca 2015 roku zostały podjęte większością udziałów, na zebraniu współwłaścicieli nieruchomości i obowiązują od dnia ich uchwalenia.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód jest współwłaścicielem nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (...) w S.. W ramach nieruchomości wspólnej utworzono wspólnotę mieszkaniową. L. P. jest administratorem wspólnoty od 1994 roku.

Właściciele są zawiadamiani o zebraniu pozwanej wspólnoty listami poleconymi na dwa tygodnie przed zebraniem. Powód jest zawiadamiany na adres zamieszkania w G..

Dowód: okoliczności bezsporne, zeznania świadka L. P. [2017.02.22 00:26:51] k. 96;

Podczas zebrania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 3 marca 2015 roku zdecydowano o podjęciu trzech uchwał.

W uchwale nr (...)przyjęto sprawozdanie i udzielono Zarządowi absolutorium za 2014 rok. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele dysponujący 59,7% udziałów w nieruchomości wspólnej. Nikt nie głosował przeciwko podjęciu uchwały.

W sprawozdaniu finansowym za 2014 roku ujawniono nadwyżkę przychodów nad kosztami pozwanej Wspólnoty w kwocie 1.750,07 zł. W uchwale nr (...)właściciele lokali postanowili, że nadwyżka przychodów nad kosztami wykazana w dołączonym do uchwały sprawozdaniu finansowym (pozycja III) przeznaczą na koszty zarządzania w następnym roku kalendarzowym. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele dysponujący 59,7% udziałów w nieruchomości wspólnej. Nikt nie głosował przeciwko podjęciu uchwały.

W uchwale nr (...)dokonano zmian w składzie osobowym zarządu. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele dysponujący 52,9% udziałów w nieruchomości wspólnej. Nikt nie głosował przeciwko podjęciu uchwały.

Dowód: uchwały oraz sprawozdanie finansowe k. 56-59 i 66-72;

Koszty zarządu nieruchomością wspólną złożone są z trzech składowych: koszty administratora, koszty eksploatacji i zaliczka na fundusz remontowy. Koszty administratora wynoszą 0,52 zł/m2, oparte są o uchwałę podjętą wiele lat temu. Administrator wystawia fakturę na odpowiednią kwotę. Koszty eksploatacji są również ustalane w drodze uchwały, w oparciu o szacunki. Z tej kategorii opłacane są: oświetlenie części wspólnej, przeglądy kominowe itp. Koszty dokumentowane są fakturami. Ogrzewanie rozliczane jest co do powierzchni mieszkania. Woda jest opomiarowana w każdym lokalu mieszkalnym oddzielnie. Ustalono regulamin związany z rozliczeniem wody i ogrzewania. W gminie S. opłaty za wywóz nieczystości wynoszą 10 zł. Ustalana jest również zaliczka na fundusz remontowy, która zależna jest od powierzchni mieszkania. Fundusz rozliczany jest fakturami kosztowymi.

Dowód: zeznania świadka L. P. [2017.02.22 00:26:51] k. 96;

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie materiału dowodowego zaoferowanego przez strony niniejszego postępowania. Sąd ocenił wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału (art. 233 § 1 k.p.c.). Stan faktyczny ustalony został na podstawie dokumentów prywatnych, których autentyczność i prawdziwość nie budziła wątpliwości.

Sąd przeprowadził podczas rozprawy dowód z zeznań świadka L. P. – administratora pozwanej wspólnoty na okoliczność sposobu pobierania zaliczek na koszty zarządzania, rozliczania tych kosztów oraz zasad rozliczania mediów we wspólnocie, a także sposobu zawiadomienia o zebraniu. Jego zeznania uznać należy, w świetle pozostałych środków dowodowych, za spójne i autentyczne, złożone w sposób spontaniczny. W ocenie Sądu należało im przyznać walor wiarygodności. Z zeznań tych wynika, że rozliczenia w pozwanej wspólnocie przeprowadzane były w sposób typowy, w oparciu o stosowne regulaminy i uchwały jak również uzgodnienia z gestorami sieci.

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że substratem niniejszego postępowania pozostawała uchwała nr (...), w której przyjęto sprawozdanie i udzielono Zarządowi absolutorium za 2014 rok. Powód sformułował względem tejże uchwały zarzuty odnoszące się do meritum oraz kwestii formalnych związanych z podjęciem uchwały.

Podstawą prawną powództwa wytoczonego przez W. Z. pozostaje przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, (tekst jedn. Dz.U. z 2015 roku poz. 1892 z późn. zm. – dalej ustawa), który stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Stosownie zaś do ust. 2 tegoż artykułu termin na zaskarżenie uchwały wynosi sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powództwo bez wątpienia zostało wytoczone przez osobę czynnie legitymowaną oraz w terminie przewidzianym przez cytowany przepis ustawy. Powód pozostaje właścicielem lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku stanowiącym współwłasność, w którym funkcjonuje pozwana wspólnota mieszkaniowa. Zaskarżeniu podlega uchwała podjęta w dniu 3 marca 2015 roku. Pozew został wniesiony w dniu 14 kwietnia 2015 roku, więc z zachowaniem terminu.

Sąd nie dopatrzył się w zaskarżonej uchwale tego rodzaju wadliwości, która skutkowałaby jej uchyleniem.

Po pierwsze Sąd dał wiarę zeznaniom świadka w zakresie, w którym wskazał on, że wszyscy współwłaściciele lokali mieszkalnych zawiadamiani są o nadchodzącym zebraniu na dwa tygodnie przed planowanym terminem. Do powoda zawiadomienie miało zostać wysłane na jego adres zamieszkania w G.. Niemniej jednak nawet gdyby przyjąć, że powód nie został zawiadomiony o zebraniu, to należy podzielić pogląd wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2012 roku, sygn.. akt I ACa 584/12, że obowiązek wykazania, że niezawiadomienie wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli lokali mogło wpłynąć na treść podjętej uchwały, obciąża stronę wnoszącą o uchylenie uchwały. Pomimo tego, że na stronie powodowej spoczywał ciężar udowodnienia takiego wpływu, w ocenie Sądu powód w żaden sposób nie wskazał jaki wpływ na meritum uchwały miał ewentualny brak zawiadomienia o terminie zebrania. Wszakże za przyjęciem sprawozdania finansowego za 2014 rok oraz udzieleniem zarządowi absolutorium opowiedzieli się właściciele posiadający więcej niż połowę udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej (59,7%). Nawet gdyby powód zagłosował przeciwko, uchwała zostałaby podjęta większością głosów (art. 23 ust. 2 ustawy).

Powód nie wykazał czy a jeśli tak to w jaki sposób zwracał się do pozwanej o udzielenie informacji, nadesłanie dokumentów. Nie sposób więc ocenić prawidłowości postępowania pozwanej w tym obszarze.

Przechodząc do kwestii związanej z samym sprawozdaniem finansowym należy podkreślić, że przedmiotem badania w niniejszej sprawie pozostawała prawidłowość samej uchwały zatwierdzającej to sprawozdanie. Niemniej jednak wskazać można, że wydatki objęte sprawozdaniem za 2014 rok zostały przedstawione w sposób czytelny, jasny. Świadek zeznający w niniejszej sprawie wyjaśnił dodatkowo składniki tego sprawozdania, sposób rozliczania poszczególnych współwłaścicieli, elementy wpływające na koszty utrzymania lokali mieszkalnych oraz części wspólnej nieruchomości. W ramach sprawozdania finansowego nie sposób kwestionować samego poboru zaliczek na opłacenie kosztów doprowadzenia mediów.

Przedmiotem ewentualnych uwag w tym zakresie może być jedynie ich prawidłowe rozliczenie. Z żadnego przepisu ustawy nie wynika jednakże, aby zarządca nieruchomości zobowiązany był do przedstawienia faktur i podstaw określenia zaliczek, które są rozliczane w odmienny sposób. Dla weryfikacji tego rodzaju kwestii każdy członek pozwanej wspólnoty uprawniony jest do wglądu do dokumentów wspólnoty mieszkaniowej. Tego rodzaju możliwość wglądu do dokumentacji pozostaje zarówno prawem jak i obowiązkiem współwłaściciela, który z mocy art. 27 ustawy powinien współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną. Dopiero odmowa udostępnienia stosownych dokumentów mogłaby być oceniana negatywnie i oznaczać konieczność zastosowania zarządu przymusowego czy innych środków prawnych znanych ustawie.

Przedmiotem zebrania miało być m.in. głosowanie w zakresie nadwyżki przychodów nad kosztami, opłat w roku 2015. Z samego sprawozdania wynika natomiast sprawa kredytu, remontów, lokat i innych. W sprawozdaniu nie przedstawiono rozliczenia kosztów pozwanej do poszczególnych współwłaścicieli, nie przedstawiono ich w ciągu roku sprawozdawczego, co sugeruje rozliczenie kosztów sprzeczne z ustawą.

Wobec powyższego, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy w zw. z art. 6 k.c. Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie 2 sentencji wyroku biorąc pod uwagę art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 zd. 1 k.p.c. Powód przegrał sprawę, zatem jest obciążony kosztami postępowania, tj. kwotą 200 zł, którą uiścił tytułem opłaty stałej od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej (art. 27 pkt 9 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz. U. z 2016 roku poz. 623 z późn. zm.).