Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lutego 2017r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu, Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Anna Goździewicz

Protokolant: st. sekr. sąd. Blandyna Kaczmarek

po rozpoznaniu w dniu 18 stycznia 2017 roku w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa M. C.

przeciwko (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W.

o zapłatę

1.  Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 145.000 zł (sto czterdzieści pięć tysięcy złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 14 stycznia 2016r. do dnia zapłaty.

2.  Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 14.467 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Anna Goździewicz

UZASADNIENIE

W dniu 19 maja 2016 r. (data nadania w placówce pocztowej) powód M. C. wniósł do tutejszego sądu pozew, w którym domagał się zasądzenia od pozwanego (...) S.A. z siedzibą w W. kwoty 145.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 14 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu.

W uzasadnieniu powód wyjaśnił, że w dniu 28 lutego 2013 r. przed notariuszem B. R. zawarł z deweloperem umowę deweloperską, której przedmiotem było zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a następnie do przeniesienia własności tej nieruchomości na powoda. Umowa dotyczyła działki nr (...) zlokalizowanej w miejscowości W., dla której Sąd Rejonowy w S. (...) VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w M. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Umowa została ujęta w akcie notarialnym Rep. A nr (...). Dalej powód podał, że w myśl §4 przedmiotowej umowy przeniesienie własności nieruchomości miało nastąpić najpóźniej do 30 sierpnia 2013 r., a w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności księga wieczysta nieruchomości miała być wolna od wszelkich wpisów w dziale III i nie zawierać w dziale IV innych wpisów niż wówczas istniejące. Nieruchomość ta miała być także wolna od wszelkich praw osób trzecich, zajęć oraz ograniczeń w rozporządzaniu. Powód wskazał, że w § 14 przedmiotowej umowy notariusz zawarł postanowienie, zgodnie z którym nabywca (powód) zrezygnował w wpisu do księgi wieczystej roszczeń o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i przeniesienia własności nieruchomości na jego rzecz. Powód podniósł, że postanowienie to nie zostało wprowadzone do umowy z inicjatywy powoda, ale najprawdopodobniej przekopiowane przez notariusza z wzoru innego aktu notarialnego. Dalej powód wyjaśnił, że w dniu 9 kwietnia 2013 r. Bank Spółdzielczy D. złożył wniosek o wpis m.in. do KW nr (...) hipoteki umownej na łączną kwotę 4.368.000,00 zł z terminem zapłaty do 31 sierpnia 2015 r. Powód podniósł, że w obliczu tego zobowiązania hipotecznego deweloper nie był w stanie przenieść na powoda własności nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń. Wobec tego, że w ustalonym w umowie deweloperskiej terminie przeniesienia własności (30 sierpnia 2013 r.) deweloper nie wykonał swojego zobowiązania, powód zgodził się na zmianę warunków umowy deweloperskiej i przesunięcie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność na 30 października 2014 r. Jako, że z biegiem czasu stało się dla powoda jasne, że deweloper jest bankrutem i jedynym sposobem na zachowanie domu, w którym już zamieszkiwał i za który zapłacił cenę określoną w umowie deweloperskiej jest osobiste doprowadzenie do porozumienia z wierzycielami w celu uzyskania zgody na bezciężarowe odłączenie nieruchomości. Ostatecznie powód uzyskał zgodę wierzycieli osobistych dewelopera na umorzenie egzekucji z nieruchomości obejmującej działkę nr (...) w zamian za zapłatę kwoty 15.000 zł, a po negocjacjach z bankiem powodowi udało się zwolnić nieruchomość, na której posadowiony został jego dom spod obciążenia hipotecznego w zamian za zapłatę kwoty 145.000,00 zł. Powód podał, że deweloper do chwili obecnej nie zwrócił powodowi nawet części kosztów poniesionych na spłatę banku.

W ocenie powoda notariusz sporządzająca umowę deweloperską, ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej w pozwanej spółce, zachowała się bezprawnie, bowiem naruszyła normy zawarte w art. 23 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz w art. 80 § 2-3 i 81 prawa o notariacie albowiem wbrew obowiązkowi wynikającemu z ustawy o ochronie praw nabywcy nie zawarła w umowie deweloperskiej wniosku powoda o wpis do księgi wieczystej roszczeń o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i przeniesienia własności nieruchomości na jego rzecz oraz wbrew obowiązkowi wynikającemu z ustawy i regułom staranności zawodowej nie pouczyła powoda o skutkach prawnych rezygnacji z wniosku wieczystoksięgowego (k. 2-16).

W odpowiedzi na pozew z dnia 6 lipca 2016 r. pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa.

Według pozwanego w sprawie nie zaszła żadna z przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, bowiem w przedmiotowej sytuacji nie można dopatrzeć się jakiegokolwiek bezprawnego działania notariusza, które byłoby sprzeczne z powszechnie obowiązującymi normami. Pozwany podniósł, że akt notarialny został sporządzony prawidłowo i zgodnie z wolą stron. Pozwany wskazał, że zawierając umowę strony składają sobie oświadczenia woli, a notariusz tylko te oświadczenia spisuje. Zdaniem pozwanego notariusz nie naruszył żadnego z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, co stanowi przesłankę konieczną do powstania odpowiedzialności cywilnej notariusza oraz akcesoryjnej wobec niej odpowiedzialności odszkodowawczej ubezpieczyciela. Według pozwanego na notariuszu nie ciążył obowiązek złożenia wniosku o wpis wbrew woli stron. Pozwany podniósł, że wpis ten nie ma charakteru konstytutywnego, umowa jest ważna niezależnie od tego czy prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej. Ponadto pozwany podniósł, że w związku z tym, że w akcie notarialnym z dnia 16 października 2015 r. deweloper zobowiązał się zapłacić powodowi kwotę 150.000,00 zł w terminie do dnia 16 października 2017 r. roszczenie powoda jest przedwczesne. Dalej pozwany wskazał, że roszczenie nabywcy wynikające z umowy deweloperskiej może, ale nie musi być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, na której realizowane jest lub ma być przedsięwzięcie deweloperskie. Pozwany podniósł także, że powód nie przedłożył dowodu, że do 30 sierpnia 2013 r. wszystkie roboty zostały wykonane oraz, że zapłacił całą cenę nabycia zgodnie z terminami podanymi w umowie. Ponadto zdaniem pozwanego, skoro powód zmienił termin umowy w zakresie wybudowania domu i przeniesienia na niego własności, to nie może przerzucać ryzyka z tym związanego na notariusza. Pozwany wskazał także, że powód nie wykazał związku przyczynowego między zachowaniem notariusza a powstałą w jego następstwie szkodą. W ocenie pozwanego w niniejszej sprawie nie ma zastosowania art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, bowiem wpis roszczenia z art. 23 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w swej treści nie jest sprzeczny w wpisem hipoteki (k. 131-134).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 28 lutego 2013 r. w Kancelarii Notarialnej w M. przy ul. (...) przed notariuszem B. R. pomiędzy powodem a T. S. i D. S. (działającymi jako deweloper w ramach spółki cywilnej (...) (...) S.C. D. S., T. S.) została zawarta umowa deweloperska, której przedmiotem było zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a następnie do przeniesienia własności zabudowanej nieruchomości na powoda. Dom jednorodzinny będący przedmiotem tej umowy miał zostać wybudowany na działce nr (...) zlokalizowanej w miejscowości W., dla której Sąd Rejonowy w S. (...) VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w M. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Umowa została ujęta w akcie notarialnym Rep. A nr (...).

W myśl § 4 tej umowy przeniesienie własności nieruchomości miało nastąpić najpóźniej do 30 sierpnia 2013 r. W dniu zawarcia umowy przeniesienia własności księga wieczysta nieruchomości miała być wolna od wszelkich wpisów w dziale III i nie zawierać w dziale IV innych wpisów niż wówczas istniejące. Nieruchomość ta miała być także wolna od wszelkich praw osób trzecich, obciążeń, zajęć oraz ograniczeń w rozporządzeniu (§ 5 ust. 2 i 3 umowy).

W § 14 tej umowy zapisano, że „Nabywcy oświadczają, że nie żądają wpisu w księdze wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i przeniesienie własności nieruchomości na ich rzecz.”

W momencie zawierania tej umowy w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości, na której miał zostać wybudowany dom będący przedmiotem tej umowy wpisana była na rzecz banku (...) S.A. hipoteka umowna do kwoty 1.428.000,00 zł ustanowiona jako zabezpieczenie wierzytelności banku z tytułu pożyczki udzielonej deweloperowi na podstawie umowy z dnia 11 maja 2011 r.

W dniu 17 października 2012 r. bank (...) wydał deweloperowi promesę w sprawie wyrażenia zgody na bezciężarowe odłączenie z KW (...) m.in. działki objętej umową zawartą między powodem a deweloperem w dniu 28 lutego 2013 r., pod warunkiem przeznaczenia części ceny w wysokości 42.000,00 zł uzyskanej przez dewelopera ze sprzedaży tej działki na spłatę pożyczki udzielonej deweloperowi przez bank w dniu 11 maja 2011 r.

Powód był zapewniany przez dewelopera, że bezpieczeństwo bezciężarowego przeniesienia przez dewelopera na rzecz powoda własności domu jednorodzinnego, którego dotyczy umowa z dnia 28 lutego 2013 r. gwarantuje uzyskanie przez dewelopera od ówczesnego wierzyciela hipotecznego, tj. Banku (...) S.A. promesy zwolnienia wybranych działek spod hipoteki pod warunkiem wpłaty określonych kwot bezpośrednio na rachunek banku. Wobec tego, w umowie z dnia 23 lutego 2013 r. zawartej między powodem a deweloperem zapisano, że część ceny zakupu zgodnie z promesą zostanie przez powoda wpłacona do Banku (...), tak aby zwolnić nieruchomość spod obciążenia hipotecznego (§ 6 ust. 2 lit. a umowy deweloperskiej z dnia 28 lutego 2013 r.).

Notariusz B. R. sporządzająca umowę wcześniej współpracowała z deweloperem przy zawieraniu umów z jego klientami. Notariusz B. R. sporządzała wszystkie umowy deweloperskie w ramach przedsięwzięcia dewelopera na tej nieruchomości. Notariusz korzystała z opracowanego przez siebie schematu umowy deweloperskiej. Część umów deweloperskich sporządzanych przez notariusz B. R. dla dewelopera (...) (...) S.C. D. S., T. S. zawiera wniosek nabywcy o wpis w księdze wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i przeniesienie własności nieruchomości na jego rzecz. Zdaniem notariusza sporządzającego umowę kwestia zamieszenia w umowie wniosku o wpis roszczenia w księdze wieczystej zależy wyłącznie od woli i decyzji stron umowy.

Projekt umowy deweloperskiej było omawiany między stronami jedynie w zakresie dotyczącym etapów budowy i terminów zapłaty. Podczas sporządzania aktu nie była omawiana kwestia wpisu do księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i przeniesienie własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Notariusz nie pouczyła powoda o możliwości, czy też konieczności wpisania takiego prawa i skutkach nie zamieszczenia w treści umowy stosownych wniosków. Zapis § 14 umowy został zawarty w umowie bez inicjatywy stron. Żadnej ze stron nie zależało na tym, by zapis taki znalazł się w umowie. Przed wyznaczonym terminem podpisania umowy u notariusza powód nie widział projektu umowy.

dowód: umowa deweloperska – akt notarialny Rep. A nr (...) z dnia 28 lutego 2013 r., k. 23-36 , wydruk z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych odpowiadający zupełnej treści ks ięgi wieczystej (...) ( k. 38-58 ) , promesa banku (...) S.A. z dnia 17 października 2012 r. ( k. 60 ) , zeznania świadka B. R. (k.175-177) , zeznania świadka T. S. (k. 193-196) , zeznania świadka D. S. (k. 196) , zeznania powoda (k.197-198)

W dniu 8 kwietnia 2013 r. deweloper zaciągnął w Banku Spółdzielczym D. z siedzibą w S. kredyt. Ze środków pochodzących z tego kredytu deweloper między innymi spłacił zobowiązanie wobec banku (...) S.A., które to roszczenie było zabezpieczone hipoteką obciążającą nieruchomość objętą KW (...). Dla zabezpieczenia roszczeń wynikających z umowy z Bankiem Spółdzielczym D. z siedzibą w S., bank ten złożył wniosek o wpis m.in. do księgi wieczystej obejmującej nieruchomość na której miał zostać wybudowany dom powoda (KW nr (...)) hipoteki umownej łącznej na kwotę 4.368.000,00 zł.

dowód: wydruk z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych odpowiadający zupełnej treści ks ięgi wieczystej (...) ( k. 38-58 ) , zeznania świadka T. S. (k. 193-196)

Budowa domu jednorodzinnego na działce (...) zaczęła się w 2012 r., zakończyła w sierpniu 2013 i od tego czasu powód mieszkał w tym domu.

dowód: zeznania świadka T. S. (k. 193-196) , zeznania świadka D. S. (k. 196) , zeznania powoda (k.197-198)

Deweloper nie wykonał wynikającego z zawartej w dniu 28 lutego 2013 r. z powodem umowy deweloperskiej zobowiązania do przeniesienia własności wybudowanego domu jednorodzinnego na powoda bez żadnych obciążeń w ustalonym w tej umowie terminie (do 30 sierpnia 2013 r.). Z uwagi na sytuację na rynku deweloper popadł w problemy finansowe.

Jako, że deweloper zapewniał powoda, iż czyni starania zmierzające do bezciężarowego wyodrębnienia i przeniesienia na powoda przysługującej mu działki bez obciążeń prawa własności, strony w dniu 22 sierpnia 2014 r. zmieniły postanowienia umowy deweloperskiej z dnia 28 lutego 2013 r. w ten sposób, że przesunęły termin zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości najpóźniej do dnia 30 października 2014 r. Jednocześnie, w tej umowie zmieniającej z dnia 22 sierpnia 2014 r. powód wniósł o wpis w dziale III księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w S. (...) VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w M. roszczenia o wybudowanie na działce numer (...) budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a następnie do przeniesienia własności tej nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym na rzecz powoda zgodnie z treścią umowy deweloperskiej z dnia 28 lutego 2013 r. oraz zmieniającej ją umowy z dnia 22 sierpnia 2014 r.

O znaczeniu zawarcia w umowie deweloperskiej wniosku o wpis do księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i przeniesienie własności nieruchomości na rzecz nabywcy powód dowiedział się po zawarciu umowy deweloperskiej, gdy okazało się, że deweloper ma problemy finansowe i związku z tym nie może bezciężarowo wyodrębnić domu powoda.

dowód: zmiana umowy deweloperskiej – akt notarialny Rep. A nr (...) z dnia 22 sierpnia 2014 r. ( k. 62-66 ), zeznania świadka B. R. (k.175-177) , zeznania świadka T. S. (k. 193-196) , zeznania powoda (k.197-198)

Pomimo zawarcia umowy zmieniającej i przesunięcia terminu zawarcia umowy przenoszącej własność, deweloper w dalszym ciągu nie realizował zobowiązania wobec powoda.

Deweloper miał problemy finansowe i nie był w stanie spłacić zobowiązania zaciągniętego w Banku Spółdzielczym w D.. Ponadto do dewelopera zaczęli zgłaszać się inni wierzyciele, którzy wszczęli egzekucję z należących do niego nieruchomości, w nieruchomości na której wybudowany został dom powoda.

Pismem z dnia 26 maja 2015 r. powód wezwał dewelopera do wykonania umowy deweloperskiej zawartej w dniu 28 lutego 2013 r. a zmienionej aneksem z dnia 22 sierpnia 2014 r. poprzez przeniesienie na powoda własności wolnej od obciążeń, zajęć i ograniczeń w rozporządzeniu i praw osób trzecich nieruchomości (działka (...)), w tym przede wszystkim do: przystąpienia w dniu 16 czerwca 2015 r. w Kancelarii Notarialnej w S. do aktu notarialnego – umowy przeniesienia własności nieruchomości, przedłożenia zgody banku na bezobciążeniowe wydzielenie z księgi wieczystej nr (...) nieruchomości będącej przedmiotem umowy

Powód podejmował starania mające na celu zwolnienie przeznaczonego dla niego domu od obciążeń. W związku z tym, od wierzycieli osobistych dewelopera powód uzyskał zgodę na umorzenie egzekucji z nieruchomości obejmującej działkę nr (...) w zamian za zapłatę kwoty 15.000 zł. Jednocześnie powód prowadził negocjacje z Bankiem Spółdzielczym D. z siedzibą w S., aby uzyskać zezwolenie na bezciężarowe wyodrębnienie i przeniesienie własności nieruchomości. Początkowo bank zgodził się na takie wyodrębnienie po warunkiem wpłacenia przez powoda na rzecz banku kwoty 170.000,00 zł. Ostatecznie, po przeprowadzonych negocjacjach bank wyraził zgodę na takie wyodrębnienie pod warunkiem zapłaty kwoty 145.000,00 zł tytułem spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

dowód: wezwanie do wykonania umowy z dnia 26 maja 2015 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru ( k. 68 ), warunkowa promesa wyrażenia zgody na bezciężarowe wyodrębnienie i przeniesienie własności nieruchomości z dnia 16 lipca 2015 r. (k.70) warunkowa promesa wyrażenia zgody na bezciężarowe wyodrębnienie i przeniesienie własności nieruchomości z dnia 7 września 2015 r.( k.72 ), zeznania świadka T. S. (k. 193-196) , zeznania powoda (k. 197-198)

W dniu 16 października 2015 r. pomiędzy powodem a deweloperem została finalnie zawarta umowa sprzedaży, na mocy której powód nabył działkę oznaczoną 61/18 z obciążeniem hipotecznym na rzecz Banku Spółdzielczego D.. Nowo wyodrębniona nieruchomość powoda została wpisana do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w S. (...) VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w M. pod nr (...). W umowie przenoszącej własność wskazano, że powód ma zamiar uiścić na rzecz Banku Spółdzielczego D. w S. kwotę 145.000 zł, a na rzecz wierzycieli osobistych dewelopera uiścił już kwotę 15.000 zł celem zwolnienia działki nr (...) spod hipoteki oraz spod egzekucji.

dowód: umowa sprzedaży – akt notarialny z dnia 16 października 2015 r., Rep. A. nr (...)( k. 74-85 )

W dniu 9 listopada 2015 r. powód wpłacił do Banku Spółdzielczego D. kwotę 145.000 zł w następstwie czego, w dniu 10 listopada 2015 r. bank wydał zezwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nr (...).

Po wykreśleniu hipoteki Banku Spółdzielczego D. powód stał się właścicielem nieruchomości objętej KW nr (...) bez obciążeń w dziale IV księgi wieczystej.

dowód: potwierdzenie prze lewu z dnia 9 listopada 2015 r.( k. 88) , zezwolenie na wykreślenie hipoteki z dnia 10 listopada 2015 r. ( k. 90 ) , wydruk z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych odpowiadający zupełnej treści księg i wieczystej nr (...) ( k.92-97 ),

zeznania powoda (k.197-198

Deweloper nie zwrócił powodowi poniesionych przez niego kosztów na spłatę wierzycieli dewelopera.

dowód: zeznania świadka T. S. (k. 193-196) , zeznania powoda (k.197-198)

Pismem z dnia 17 listopada 2015 r. powód wezwał B. R., notariusz sporządzającą umowę deweloperską z dnia 28 lutego 2013 r. do zapłaty kwoty 145.000 zł tytułem odszkodowania za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych lub ewentualnie do doprowadzenia do dokonania tej zapłaty przez właściwego ubezpieczyciela, z którym notariusz ma zawartą umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej notariuszy.

Notariusz nie uznała roszczeń powoda.

dowód: pismo z dnia 17 listopada 2015 r. – zgłoszenie roszczeń ( k. 99 -104 ) , pismo z dnia 3 grudnia 2015 r.( k. 106 ) , akta szkody

W okresie od 1 stycznia 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. notariusz B. R. była ubezpieczona w zakresie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej notariuszy w pozwanej spółce.

Pismem z dnia 10 grudnia 2015 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 145.000 zł tytułem odszkodowania za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych przez notariusz B. R..

Pozwany nie uznał roszczeń powoda.

W dniu 12 lutego 2016 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 145.000 zł tytułem odszkodowania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 16 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty w terminie 7 dni od otrzymania pisma pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.

Pozwany podtrzymał swoje stanowisko.

dowód: dowód zawarcia umowy obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialno ści cywilnej notariuszy ( k. 108 ) , pismo z dnia 10 grudnia 2012 r. – zgłoszenie roszcze ń wraz z potwierdzeniem odbioru ( k. 110-111 ) , pismo pozwa nego z dnia 12 stycznia 2016 r. ( k. 113-114 ), przedsądowe wezwanie do zapłaty ( k. 116-119 ) , pismo pozwanego z dnia 10 marca 2016 r. ( k. 121-122 ) , akta szkody.

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie zgormadzonych w sprawie, a wyszczególnionych wyżej dokumentów, zeznań świadków T. S., D. S., B. R. oraz zeznań powoda.

Zgromadzone w sprawie dokumenty nie były kwestionowane przez żadną ze stron, wobec czego sąd również nie znalazł podstaw by odmówić im przymiotu wiarygodności. Poza wydrukiem z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych były to dokumenty prywatne, wobec czego, zgodnie z art. 245 k.p.c. stanowią one dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.

Za wiarygodny i przydatny dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy sąd uznał także przedłożony w sprawie wydruk z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Dokument ten nie posiadał cech, które zgodnie z §16 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 292) pozwalają na traktowanie tego dokumentu jako dokumentu wydanego przez sąd (art. 36 ⁴ ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), jednakże wobec nie kwestionowania przez strony treści zawartych w tym dokumencie, z uwagi na art. 309 k.p.c., sąd uczynił ten wydruk podstawą ustaleń faktycznych w sprawie.

Za wiarygodne sąd uznał zeznania świadków T. S. i D. S.. Zeznania te były spójne, logiczne i korespondowały zarówno ze sobą jak i z zeznaniami powoda. Przy czym ze względu na podział między świadkami obowiązków przy prowadzeniu przedsięwzięć deweloperskich, co przełożyło się na obszerność relacji świadka T. S., zeznania tego świadka były bardziej przydatne dla ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie.

Za w pełni wiarygodne Sąd uznał także zeznania powoda. Zeznania te pokrywały się z relacją świadków oraz znajdowały potwierdzenie w przedłożonych w sprawie dokumentach.

Za częściowo wiarygodne i przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy sąd uznał zeznania świadka B. R.. Sąd nie dał wiary tym zeznaniom w kwestii tego czy świadek przed sporządzeniem aktu notarialnego pytała zarówno powoda jak i dewelopera czy w akcie ma być zamieszczony wniosek o wpis do księgi wieczystej roszczenia o którym mowa w art. 23 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W tej części zeznania te były całkowicie niezgodne z wersją przedstawioną przez powoda oraz świadków T. S. i D. S.. Świadek B. R. zeznała: „Zawsze pytam strony czy chcą by roszczenie o wpis w księdze wieczystej było umieszczone w umowie. Strony nie żądały takiego wpisu.” oraz „Nie pamiętam czy pouczyłam powoda o tym czym jest ten wpis i jakie są skutki jego braku.” W tej części zeznania te nie mogły zostać uznane za wiarygodne, ponieważ zarówno powód jak i świadkowie T. S. i D. S. (deweloperzy) wskazywali, że żadna ze stron umowy deweloperskiej nie była zainteresowana tym, by wniosku o wpis roszczenia z 23 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zawieranej między nimi umowie nie było, a co więcej powód wskazywał, że w ogóle nie miał świadomości zawarcia takiego wniosku w zawieranej umowie, bo świadek go o tym nie pouczyła. W związku z tym za wiarygodne w tym względzie należy uznać zeznania powoda, który wskazywał, że kwestia wpisu (lub braku wpisu roszczenia) nie była w ogóle omawiana przez notariusza. Ponadto, zważywszy na użytą w umowie z dnia 28 lutego 2013 r. formę mnogą „nabywcy” podczas, gdy nabywca był tylko jeden należy wnioskować, że świadek nie rozmawiała ze stronami umowy na temat wpisu roszczenia do księgi wieczystej, a zapis umowy, w którym wskazano, że „Nabywcy oświadczają, że nie żądają wpisu w księdze wieczystej” został automatycznie przekopiowany z treści podobnej umowy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie była kwestia odpowiedzialności pozwanego zakładu ubezpieczeń za zachowanie ubezpieczonego notariusza, które, zdaniem powoda, było źródłem szkody majątkowej. Stosownie do treści art. 822 § 1 k.c. ubezpieczyciel ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez ubezpieczonego osobom trzecim. Przejmuje on zatem odpowiedzialność za zdarzenia, za które, w normalnych wypadkach, odpowiedzialność ponosiłby ubezpieczający. Dla ustalenia odpowiedzialności pozwanego zakładu ubezpieczeń koniecznym jest zatem ustalenie odpowiedzialności ubezpieczonego, w tym wypadku, notariusza.

W myśl art. 19a ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie notariusz podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przy wykonywaniu czynności notarialnych. Kwestię odpowiedzialności odszkodowawczej notariusza reguluje natomiast art. 49 ustawy Prawo o notariacie, zgodnie z którym notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności. Ustawa prawo o notariacie nie określa jaki reżim odpowiedzialności - deliktowy czy też kontraktowy - jest właściwy we wskazanej sytuacji, jednakże powyższe zasadniczo przesądzone zostało w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który stoi na stanowisku, że odpowiedzialność notariusza względem jego klientów oraz osób trzecich ma charakter odpowiedzialności deliktowej (por. wyrok SN z dnia 12 czerwca 2002 r., III CKN 694/00, LEX nr 79845, wyrok SN z dnia 5 lutego 2004 r., III CK 271/02, LEX nr 602711 oraz wyrok SN z dnia 9 maja 2008 r., III CSK 366/07, LEX nr 424389). Wprawdzie w relacji pomiędzy notariuszem a jego klientem występują elementy charakterystyczne dla umów (swoboda wyboru konkretnej kancelarii notarialnej lub konkretnego notariusza, określenie wysokości opłaty), jednakże już sam obowiązek sporządzenia aktu notarialnego nie ma charakteru dobrowolnego aktu woli notariusza, a wynika wprost z ustawy (art. 91 ustawy Prawo o notariacie) i notariusz nie może odmówić jego sporządzenia, chyba że pozostawałoby to w sprzeczności z prawem (art. 81 Prawa o notariacie).

Nieliczni zwolennicy odmiennej koncepcji wskazują, m.in. na okoliczność, że „notariusz – z racji sprawowanych funkcji, polegających między innymi na dokonywaniu czynności notarialnych – pełni jednocześnie rolę organu obsługi prawnej, a zatem jest także instytucją usługową wobec obywateli. Dlatego stosunek notariusz-strona dokonywanej przez niego czynności, ma charakter stosunku zobowiązaniowego, podobnego do umowy o świadczenie usług. Podstawą tego stosunku zobowiązaniowego są przepisy ustawy ustrojowej z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, zaś zobowiązanie notariusza do sporządzenia umowy notarialnej wynika z treści art. 91 tej ustawy i staje się aktualne dopiero, gdy strona przyszłej umowy zwróci się o jej sporządzenie.” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 grudnia 1998 r., I ACa 697/98, LEX nr 36289).

Poglądu powyższego nie sposób jednak podzielić. Wspomniana pozycja ustrojowa notariusza oraz źródło zobowiązania dokonania czynności notarialnej, jakim jest ustawa przemawia za przychyleniem się do koncepcji sklasyfikowania odpowiedzialności notariusza jako odpowiedzialności deliktowej.

Podstawowa zasada odpowiedzialności deliktowej (zasada winy) uregulowana została w art. 415 k.c., zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę obowiązany jest do jej naprawienia. Do stwierdzenia istnienia odpowiedzialności deliktowej koniecznym jest ziszczenie się następujących trzech przesłanek:

- bezprawne i zawinione działalnie lub zaniechanie niemające źródła w umowie,

- wystąpienie szkoda,

-istnienie związku przyczynowego pomiędzy owym zdziałaniem bądź zaniechaniem a zaistniałą szkodą.

Jak już zostało to wskazane, odpowiedzialność na podstawie art. 415 k.c. ukształtowana została w oparciu o zasadę winy, co oznacza, że czyn niedozwolony popełniony przez sprawcę musi mieć charakter zawiniony. Pojęcie winy zawiera w sobie kategorie winy umyślnej oraz nieumyślnej. Pierwsza z nich zachodzi w sytuacji, kiedy sprawca działa z bezpośrednim zamiarem popełnienia czynu niedozwolonego bądź też dokonuje go z tzw. zamiarem ewentualnym tj. godzi się na jego popełnienie. Wina nieumyślna natomiast, zwana również niedbalstwem, zachodzi w sytuacji niedochowania przez sprawcę ustalonych norm należytej staranności.

Wspomniane pojęcie szkody koniecznej dla zaistnienia odpowiedzialności deliktowej rozumieć należy natomiast w granicach dyspozycji art. 361 § 2 k.c., zgodnie z którym naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Oznacza to, iż szkoda może przybrać postać zarówno straty ( damnum emergens) tj. rzeczywistego uszczerbku o charakterze majątkowym jak i utraconych korzyści ( lucrum cessans), które poszkodowany mógłby zyskać gdyby nie wystąpiło zdarzenie wyrządzające szkodę.

Związek przyczynowy pomiędzy powstałą szkodą a bezprawnym i zawinionym działaniem, które do niej doprowadziło rozumieć należy z kolei zgodnie z treścią art. 361 § 1 k.c. jako normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Polski ustawodawca przyjął tym samym regułę adekwatnego związku przyczynowego wykluczającego z jego zakresu takie następstwa zaistniałego zdarzenia, które nie stanowiły normalnych, typowych konsekwencji podjętych zachowań.

Obowiązująca ustawa Prawo o notariacie nakłada na notariusza szereg obowiązków mających charakter tzw. aktów staranności. Notariusz ma obowiązek m.in. stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności notarialnej (por. art. 85 § 1 ustawy Prawo o notariacie), jak również ocenić czy nie zachodzą wątpliwości dotyczące zdolności do czynności prawnych stron czynności notarialnej (art. 86 ustawy Prawo o notariacie). Notariusz jest ponadto zobowiązany sporządzać dokumenty w sposób zrozumiały i przejrzysty (por. art. 80 § 1 cytowanej ustawy) oraz czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron, jak również innych osób, dla których dokonywana czynność może powodować skutki prawne (por. art. 80 § 2 ustawy Prawo o notariacie). W tym zakresie notariusz ma obowiązek udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (por. art. 80 § 3 powołanej ustawy). Podstawowym obowiązkiem notariusza jest ponadto odmowa dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem (por. art. 81 cytowanej ustawy). W odniesieniu do tego przepisu w uchwale z dnia 18 grudnia 2013 r., III CZP 82/13 Sąd Najwyższy stwierdził, że „zawarte w art. 81 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) określenie "sprzeczna z prawem" obejmuje także sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, z tym że notariusz odmawia dokonania czynności notarialnej ze względu na tę sprzeczność, jeżeli wynika ona z treści zamierzonej czynności notarialnej lub z okoliczności jej dokonywania” (por. uchwała SN z dnia 18 grudnia 2013 r., III CZP 82/13, LEX nr 1523411). Sąd Najwyższy podkreślił zatem, że z racji faktu, iż notariusz nie jest sądem, a jedynie organem pomocniczym wobec wymiaru sprawiedliwości winien ograniczyć odmowę podjęcia czynności jedynie do wypadków, w których sprzeczność z zasadami współżycia społecznego jest oczywista i jednoznaczna. Tylko taka bowiem wykładania art. 81 ustawy Prawo o notariacie uwzględnia w pełni specyfikę stosowania prawa przez notariusza.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należało, że spór w niniejszej sprawie sprawdzał się zasadniczo do dwóch kwestii warunkujących odpowiedzialność notariusza, który sporządzał akt notarialny z udziałem powoda i dewelopera. Po pierwsze – ustalenia czy zachowanie notariusza polegające na zawarciu postanowienia o niewpisaniu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości oraz niepouczenie o skutkach takiej czynności miało charakter bezprawny. Po drugie – czy pomiędzy zachowaniem notariusza a powstałą po stronie powoda szkodą istniał adekwatny związek przyczynowy.

Stosownie do treści art. 23 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232 poz. 1377 - dalej OchrPrNabL) w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W literaturze przedmiotu podkreśla się problematyczny charakter powyższej regulacji skutkujący brakiem jednolitości poglądów odnośnie obligatoryjnej roli ujawnienia wskazanego roszczenia w treści księgi wieczystej. Część autorów uznaje, że skoro ustawodawca w treści cytowanego przepisu posłużył się zwrotem „ujawnia się” to nakazuje to uznać, że czynność ta ma charakter obligatoryjny. Zakładając bowiem racjonalność ustawodawcy, gdyby czynność ta miała mieć charakter fakultatywny posłużyłby się on zwrotem „można ujawnić”, tak jak to uczynił np. w treści art. 16 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przyjęciu wykładni tej treści przeczy jednak treść art. 31 ust. 1 in fine OchrPrNabL, który stanowi, że oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w odpowiedniej formie, "w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej". Przepis powyższy zakłada zatem możliwość istnienia przypadku, gdy wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej nie został złożony. Zwolennicy poglądu o obligatoryjnym wpisie roszczenia wskazują jednak, że przyjęcie na podstawie art. 31 OchrPrNabL, fakultatywności wpisu z art. 23 OchrPrNabL osłabiałoby w sposób znaczący pozycję nabywcy nieruchomości, co byłoby z kolei sprzeczne z celem ustawy jakim jest ochrona praw nabywców tego typu nieruchomości. Zgodnie z tym poglądem notariusz, stosownie do treści art. 80 § 2 ustawy Prawo o notariacie, przy zawieraniu umowy deweloperskiej winien czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów nabywcy. Przy takiej interpretacji wspomnianego przepisu art. 23 OchrPrNabL, notariusz winien zadbać o to, aby wniosek o wpis roszczenia na rzecz nabywcy zamieścić w akcie notarialnym, nawet jeśli nabywca nie zgłasza takiej potrzeby. Jeśli zaś strony nie życzą sobie zamieszczenia w treści aktu notarialnego wniosku o wpis roszczenia to, w myśl przywołanego poglądu, notariusz winien odmówić dokonania czynności notarialnej dotyczącej zawarcia umowy deweloperskiej (por. art. 81 ustawy Prawo o notariacie).

Zwolennicy odmiennego poglądu przyjmują natomiast, że z uwagi na treść przywołanego już art. 31 OchrPrNabL wpis roszczenia wskazanego w treści art. 23 tejże ustawy ma charakter fakultatywny. Na powyższe wskazywać może także treść art. 22 OchrPrNabL zawierający listę wymaganych elementów dokumentu umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, wśród których nie wymieniono wniosku o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. Ponadto wnioskowanie tej treści można wyprowadzić również z art. 92 § 4 zd. 1 ustawy Prawo o notariacie (umowa deweloperska jest umową obligacyjną, nie rodzącą skutków rozporządzających, nie stanowi zatem podstawy dla notariusza do wystąpienia z wnioskiem o wpis do księgi wieczystej) oraz z obowiązującej w prawie cywilnym zasady autonomii woli stron. Niemniej jednak, także zwolennicy tego poglądu przyjmują, że, na podstawie art. 80 § ustawy Prawo o notariacie, notariusz ma obowiązek pouczyć nabywcę o możliwości zawarcia w umowie wspomnianego zapisu, wyjaśnić mu skutki wpisu roszczenia w księdze wieczystej i zaproponować zamieszczenie wniosku w akcie notarialnym. Jeżeli natomiast nabywca nie będzie zainteresowany złożeniem takiego wniosku (np. nie chce ponosić kosztu opłaty sądowej), notariusz powinien pominąć formułę wniosku w akcie notarialnym, z tym że w omawianej sytuacji zaleca się, żeby powyższe pouczenie zamieścić w treści tego aktu. Zdaniem tej części komentatorów, notariusz nie może jednak odmówić z tego powodu dokonania czynności notarialnej, ponieważ czynność ta nie narusza prawa (art. 81 ustawy Prawo o notariacie). Zwolennicy powyższego poglądu pozostają jednak zgodni, co do tego, że w przypadku gdy notariusz nie pouczy odpowiednio nabywcy (tj. zgodnie z art. 80 § 2 ustawy Prawo o notariacie) ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w reżimie deliktowym za szkodę wyrządzoną nabywcy (art. 415 k.c. w zw. z art. 49 ustawy Prawo o notariacie).

Niezależnie od przyjętego poglądu, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwala na ustalenie, że sporządzający umowę deweloperską notariusz nie dochował należytej staranności związanej z dbaniem o właściwe zabezpieczenie interesów stron oraz formułowanie w tym zakresie stosownych pouczeń. W ocenie sporządzającego umowę notariusza zawarcie w treści umowy wniosku o wpis roszczeń z art. 23 ust. OchrPrNabL ma charakter fakultatywny. Z uwagi na istniejący spór w doktrynie interpretację tej treści należy uznać za dopuszczalną, co jednak nie zwalnia notariusza z obowiązku pouczenia nabywcy domu jednorodzinnego o możliwości zawarcia w akcie notarialnym tego typu wpisu oraz skutkach jego pominięcia. Tymczasem już z samej treści aktu notarialnego nie wynika, aby notariusz sprostała powyższemu obowiązkowi. W akcie notarialnym brak jest bowiem wzmianki o pouczeniu nabywcy o treści art. 23 ust. 2 OchrPrNabL, co w przypadku jego dokonania winno zostać odnotowane. Przesłuchana na tę okoliczność notariusz zasłaniała się z kolei niepamięcią co do faktu sformułowania pouczenia tej treści. Twierdziła jednak, że zawsze dokonuje stosownych pouczeń. Jak wskazywano na to przy ocenie materiału dowodowego zeznania notariusza w tym zakresie uznano za niewiarygodne i nieprzekonujące. Zeznający w sprawie przedstawiciele dewelopera nie przypominali sobie takich pouczeń, a powód jednoznacznie zaprzeczył ich dokonaniu. Istotny jest przy tym fakt, że zeznające w sprawie strony umowy zgodnie wskazały, że w dacie podpisywania umowy nie istniały żadne okoliczności, które uzasadniałyby zawarcie w akcie zapisu § 14. W tym stanie rzeczy brak było jakichkolwiek przesłanek dla założenia, że w przypadku prawidłowego pouczenia powoda o znaczeniu i skutkach dokonania wpisu roszczenia (lub braku jego dokonania), powód dobrowolnie zrezygnowałby z tej formy ochrony jego praw. Koszty wpisu są przy tym na tyle niewielkie, że nie ma podstaw by zakładać, że powód chciał z ich powodu zaniechać dokonania wpisu. Okoliczność taka nie została wykazania. Dodatkowo także wskazywana już wcześniej forma tego zapisu (użycie liczby mnogiej) jednoznacznie potwierdza, że zapis ten został zawarty w umowie nie w wyniku dokonanych pouczeń i uzgodnień stron, lecz na skutek przekopiowania zapisu z innego wzoru. W tej sytuacji brak jakiejkolwiek wzmianki dotyczącej powyższego pouczenia w treści załączonych do akt sprawy dowodów z dokumentów oraz brak potwierdzenia tej kwestii innym wiarygodnym materiałem dowodowym nakazuje przyjąć, że sporządzająca umowę notariusz w istocie nie pouczyła powoda o możliwości wpisu roszczeń z art. 23 ust. 2 OchrPrNabL i konsekwencji ich nieujawnienia.

Stwierdzenie niedochowania po stronie notariusza ciążącego na nim obowiązku starannego działania nie kreuje jednak automatycznie po jego stronie odpowiedzialności odszkodowawczej za tego typu naruszenie. Dla przesądzenia odpowiedzialności koniecznym jest bowiem również ustalenie istnienia po stronie powoda oznaczonej szkody majątkowej oraz adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy zaniedbaniem notariusza a jej powstaniem.

W związku z tym rozważenia wymaga kwestia, jakie skutki rodzi wpis do księgi wieczystej roszczeń, o których mowa w art. 23 OchrPrNabL. W ocenie sądu w niniejszej sprawie istotne jest jaki stan prawny zaistniałby gdyby nie doszło do omówionego zaniedbania i stosowny wpis na rzecz powoda zostałby dokonany. Należy zgodzić się z poglądem, że wpis w księdze wieczystej roszczenia z umowy deweloperskiej ma doniosłe znaczenie prawne, gdyż zapewnia temu roszczeniu rozszerzoną skuteczność, polegającą na tym, że staje się ono skuteczne względem praw nabytych przez inne podmioty w drodze czynności prawnej zdziałanej po dokonaniu wpisu (por. R. Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz. Warszawa 2013, źródło: Legalis).

Zgodnie z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Wpis roszczenia do księgi wieczystej skutkuje po pierwsze tym, że roszczenie przeciwko konkretnej osobie przekształca się w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi. Po drugie ograniczona zostaje możliwość obciążania nieruchomości (rozumiana w ten sposób, że obciążenie dokonane po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej staje się bezskuteczne z chwilą realizacji roszczenia). Po trzecie do pierwszeństwa stosuje się przepisy dot. ograniczonych praw rzeczowych.

W ocenie sądu dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy konieczne jest rozważenie relacji zachodzących między wpisem do księgi wieczystej roszczenia, o którym mowa w art. 23 OchrPrNabL, a art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W szczególności zaś rozważenie czy dokonanie wpisu roszczenia powoda uchroniłoby go przed skutkami obciążenia nieruchomość hipoteką na rzecz Banku Spółdzielczego. Zgodnie z przewołanym art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo.

Zależność wpisu do księgi wieczystej roszczenia z art. 23 OchrPrNabL o przeniesienie własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym i później wpisanej hipoteki jest złożona i niejednoznaczna. Na gruncie tego zagadnienia powstały trzy koncepcje interpretacyjne. Według pierwszej z nich wpis hipoteki zawsze narusza prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego, a hipoteka taka w każdym przypadku powinna zostać wykreślona z księgi wieczystej na podstawie art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (por. T. Czech, Komentarz do art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz cytowana tam literatura, źródło: LexisNexis 2014). Według drugiego prezentowanego w piśmiennictwie stanowiska w oparciu o art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w sytuacji wcześniejszego dokonania wpisu roszczenia z art. 23 OchrPrNabL, sąd nie dokonuje automatycznego wykreślenia hipoteki umownej, ponieważ wpis takiej hipoteki nie oznacza naruszenia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. Z istoty bowiem hipoteki wynika jej współistnienie z prawem własności. (por. T. Czech, Komentarz do art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, źródło: LexisNexis 2014).

Według zaś trzeciej koncepcji przyjęte rozwiązanie można uzależnić od treści zobowiązania, z którego wypływa dane roszczenie oraz treści wpisu tego roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej. Według tej koncepcji gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zobowiązał się przenieść prawo własności lub użytkowania wieczystego bez żadnych obciążeń, to wówczas art. 18 znajduje zastosowanie i hipoteki umowne wpisane później, powinny zostać z urzędu wykreślone z księgi wieczystej. W tych okolicznościach nie da się bowiem pogodzić treści prawa wynikającego z realizacji roszczenia i ustanowionych później obciążeń. Do tej koncepcji przychylił się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 września 2013 r. (V CSK 433/12), w którym wyjasniono, że „artykuł 18 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707) ma zastosowanie do wpisu hipoteki w wypadku, gdy wcześniejszy wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości został dokonany na podstawie umowy przedwstępnej, w której zastrzeżono, że przeniesienie własności nieruchomości nastąpi bez wszelkich obciążeń”.

Przedstawione wyżej rozważania jurystów odnoszą się z reguły do roszczeń o przeniesienie własności w ogólności, które to roszczenia mogą wynikać z różnych umów i pozostawać w różnych uwarunkowaniach faktycznych i prawnych. Rozpatrywana sprawa dotyczy jednak szczególnego roszczenia z tzw. ustawy deweloperskiej. Należy zatem mieć na względzie, że wpis do księgi wieczystej roszczenia o którym mowa w art. 23 OchrPrNabL, jak i cała ta ustawa ma szczególną rolę i znaczenie. Zasadniczym celem tej ustawy jest ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, na co wskazuje zarówno tytuł ustawy, jak i zawarte w niej przepisy. Wprowadzenie tej ustawy do systemu prawnego było podyktowane koniecznością stworzenia instrumentów prawnych silnie zabezpieczających prawa nabywców. Jednym z tych instrumentów jest właśnie przewidziany w art. 23 OchrPrNabL wpis roszczeń nabywcy w księdze wieczystej.

Ponadto należy zauważyć, że regułą jest, iż umowy deweloperskie są zawierane w relacji kontrahent – profesjonalista, a istotą tych umów jest wybudowanie i bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności lokalu lub domu jednorodzinnego.

Z powyższych względów, w ocenie sądu należy przychylić się do ostatniej z przedstawionych koncepcji. Z uwagi na specyfikę roszczenia z art. 23 OchrPrNabL, z zasady prawo wynikające z realizacji tego roszczenia, będzie kolidowało z później ustanowioną hipoteką.

Zatem okolicznościach przedmiotowej sprawy należało przyjąć, gdyby notariusz dokonała wpisu roszczenia powoda z art. 23 OchrPrNabL - z odwołaniem do umowy zastrzegającej bezciężarowe przeniesienie własności nieruchomości już przy pierwszej zawieranej umowie (tj. przy umowie z dnia 28 lutego 2013 r.) prawo powoda do wybudowania i bezobciążeniowego przeniesienia na niego własności domu jednorodzinnego było by chronione przed później wpisaną hipoteką. Gdyby notariusz zawarła w umowie z 28 lutego 2013 r. zapis zawierający wniosek o wpis roszczenia powoda tak jej uczyniła to w aneksie z 22 sierpnia 2014r. to powód z powołaniem się na orzeczenie Sądu Najwyższego z 6 września 2013 r. (V CSK 433/12) i w oparciu o treść art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mógłby skutecznie domagać się wykreślenia hipoteki ustanowionej na rzecz Banku Spółdzielczego D.. Skoro zaś z uwagi na zaniedbanie notariusza powód został pozbawiony takiej możliwości to powstała w jego majątku szkoda – w wysokości 145.000 zł – wynikająca z konieczności uiszczenia tej kwoty celem uzyskania od Banku Spółdzielczego D. zgody na bezciężarowe odłączenie działki, pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z zaniechaniem notariusza.

W ocenie Sądu powód wykazał wysokość szkody, która jest równa kwocie jaką powód musiał wpłacić bankowi (wierzycielowi hipotecznemu) dewelopera, aby bank zwolnił wybudowany dla powoda dom z zabezpieczenia hipotecznego (tj. kwocie 145.000,00 zł, por. dowód wpłaty, k. 88). Powód wykazał także, iż podejmował działania mające na celu uzyskanie od banku zwolnienia swojej nieruchomości z obciążenia hipotecznego, w zamian za uiszczenie możliwie najmniejszej kwoty. Początkowo bank zgodził się na zwolnienie zabezpieczenia hipotecznego ze spornej nieruchomości po warunkiem wpłaty przez powoda na rzecz banku kwoty 170.000 zł. Ze zgromadzonego materiału dowodowego (promesy banku, k. 70 i 72) wynika, że powód skutecznie negocjował wysokość żądanej przez bank kwoty i ostatecznie uzyskał zwolnienie swojej nieruchomości z hipoteki za kwotę 145.000,00 zł. Strona pozwana nie przedstawiła żadnego przekonującego materiału dowodowego, ani nawet twierdzeń, które można by uznać za skuteczne zakwestionowanie wysokości dochodzonego odszkodowania.

W ocenie sądu bezzasadny jest zarzut pozwanego, że z uwagi na fakt, iż w dacie zdarzenia nie obowiązywał art. 23 ust. 3 OchrPrNabL to zgodnie z art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece deweloper mógł żądać wykreślenia roszczenia powoda o przeniesienie własności po upływie roku od dnia, w którym roszczenie to stało się wymagalne, czyli od dnia, w którym zgodnie z umową deweloperską zobowiązany był przenieść na powoda własność lokalu (czyli do 30 sierpnia 2013 r.). Należy zauważyć bowiem, że na mocy aneksu do umowy deweloperskiej strony tej umowy przedłużyły termin zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości do dnia 30 października 2014 r.

Roszczenie powoda rozpatrywane w niniejszym procesie nie jest też przedwczesne. Roszczenie z jakim powód mógłby wystąpić przeciwko deweloperowi w związku z niewłaściwym wykonaniem umowy i roszczenie przeciwko notariuszowi z tytułu deliktu to dwa osobne roszczenia, które można analizować jedynie w ramach współodpowiedzialności in solidum – brak wymagalności roszczenia wobec developera nie ma znaczenia dla istnienia i wymagalności roszczenia przeciwko notariuszowi).

Za bezpodstawny i zupełnie niezrozumiały Sąd uznał także stawiany przez pozwanego zarzut, że powód zmieniając termin wykonania umowy w zakresie wybudowania domu i przeniesienia własności nie może przerzucać ryzyka z tym związanego na notariusza. W ocenie sądu trudno było oczekiwać od powoda, aby nie szukał rozwiązań pozwalających na uzyskanie własności domu, który został wybudowany za jego pieniądze, a deweloper nie chciał przenieść własności tego domu bez obciążeń na powoda.

Wobec powyższego Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 145.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 14 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

O roszczeniu odsetkowym sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 817 §2 k.c. w zw. z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, ubezpieczeniowym funduszu gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych. Zgodnie z tymi przepisami, zakład ubezpieczeń wypłaca odszkodowanie w terminie 30 dni licząc od dnia złożenia przez poszkodowanego lub uprawnione zawiadomienia o szkodzie. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Pozwany otrzymał zawiadomienie o szkodzie poniesionej przez powoda w dniu 14 grudnia 2015 r. Tym samym 30-dniowy termin na spełnienie świadczenia upłynął pozwanemu z dniem 13 stycznia 2016 r. Pozwany nie wypłacił powodowi odszkodowania we wskazanym terminie, co uprawnia powoda do dochodzenia – oprócz należności głównej – także odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od dnia 14 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

W punkcie 2 wyroku Sąd orzekł o kosztach procesu na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 109 § 1 k.p.c., kosztami postępowania obciążając w całości pozwanego która przegrał proces. Na zasądzoną od pozwanego na rzecz powoda kwotę 14.467,00 zł składa się, kwota 7.250,00 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu obliczona zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, kwota 7.200 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego będącego radcą prawnym obliczona na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015.1804), oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

SSO Anna Goździewicz