Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 marca 2017 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie XII Wydział Gospodarczy – Odwoławczy w następującym składzie:

Przewodniczący- Sędzia: SO Janusz Beim

Sędzia: SO Bożena Cincio-Podbiera (spr.)

Sędzia: SO Aneta Stożek

Protokolant: sekr.sądowy Rafał Czopek

po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2017 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. M.

przeciwko (...) spółce akcyjnej w K.

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez stronę pozwaną

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie

z dnia 4 lutego 2016 r. sygn. akt V GC 1886/15/S

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki koszty postępowania apelacyjnego w kwocie 1.200,00 zł (jeden tysiąc dwieście złotych).

SSO Bożena Cincio-Podbiera SSO Janusz Beim SSO Aneta Stożek

Sygn. akt XII Ga 581/16

UZASADNIENIE

Powódka M. M. domagała się zasądzenia od strony pozwanej (...) SA w K. kwoty 11 520 zł z odsetkami ustawowymi oraz kosztów procesu. Wskazała, iż żądana kwota stanowi odszkodowanie za nienależyte wykonanie przez stronę pozwaną zobowiązania ,polegającego na niewywiązanie się przez spółkę z obowiązku przeniesienia własności lokalu usługowego w budynku przy ulica (...), numer budowlany A w K.. Powódka podała, że przyrzeczona umowa sprzedaży miała być zawarta najpóźniej do dnia 31 grudnia 2014 roku, a wobec czego zmuszona była przez okres czterech miesięcy 2015 roku najmować lokal użytkowy i uiścić czynsz w wysokości odpowiadającej żądaniu pozwu.

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, iż umowa przyrzeczona została zawarta w dniu 23 czerwca 2015 roku, a z punkcie (...) (...)strony oświadczyły, że w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej nie mają w stosunku do siebie żadnych roszczeń wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży. Ponadto w podniosła, że wydanie lokalu użytkowego miało miejsce w dniu 5 marca 2015 roku, a zatem żądanie pozwu nie może obejmować poniesionych przez powódkę kosztów najmu za okres marzec i kwiecień 2015 roku.

Sąd Rejonowy na podstawie zaoferowanych dowodów ustalił, iż powódka prowadziła działalność gospodarczą w lokalu wynajmowanym od (...) w K. opłacając czynsz najmu, media oraz opłaty na rzecz Gminy, obciążające każdego najemcę. Ustalił Sąd Rejonowy, że powódka miała wiedzę co do tego, iż budynek nie będzie oddany do użytku w grudniu 2014 roku wobec czego nie wypowiedziała umowy najmu lokalu wynajmowanego od Spółdzielni. Natomiast po dacie przekazania lokalu, to jest po dniu 5 marca 2015 roku, powódka prowadziła w lokalu prace wykończeniowe, a uznając, że działalność w nowym miejscu będzie mogła rozpocząć w maju 2015 roku wypowiedziała umowę najmu z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Prace wykończeniowe w nowym lokalu trwały około trzech tygodni.

Sąd Rejonowy ustalił ponadto, iż zapis zawarty w akcie notarialnym w (...) nie był omawiany przed zawarciem umowy i nie był ustalany ustnie. Dokonując tych ustaleń Sąd Rejonowy pozytywnie zweryfikował zeznania świadków i zeznania powódki, wskazując, że strona pozwana zrezygnowała z przesłuchania swojego reprezentanta.

Wyrokiem z dnia 4 lutego 2016 roku Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo w części, to jest zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 6584,43 zł z ustawowymi odsetkami, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił, orzekając o kosztach procesu na podstawie art. 100 k.p.c.

Sąd Rejonowy przyjął, iż brak jest podstaw do twierdzenia, że powódka zrzekła się roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy, podpisując umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży. Wprawdzie w treści umowy znalazło się zastrzeżenie, że w związku z jej zawarciem strony nie roszczą względem siebie pretensji wynikających z umowy przedwstępnej jednakże, zdaniem Sądu Rejonowego brak podstaw do uznania by zgodną wolą stron było objęte zrzeczenie się przez powódkę roszczenia odszkodowawczego. Strony bowiem nie prowadziły negocjacji odnośnie treści tego zapisu, strona pozwana nie zaoferowała powódce żadnej rekompensaty z tytułu opóźnienia wobec czego zrzeczenie się przez powódkę tych roszczeń nie znajdowało logicznego uzasadnienia, zwłaszcza że w toku było już postępowanie sądowe o zapłatę odszkodowania w niniejszej sprawie. Sąd Rejonowy wskazał, że powódka poniosła wywołane wniesieniem pozwu koszty to znaczy opłatę od pozwu i wynagrodzenie pełnomocnika w związku z czym zrzeczenie się roszczeń odszkodowawczych wymagałoby poczynienia ustaleń odnośnie dalszych losów postępowania sądowego i ustaleń dotyczących kosztów tego postępowania. Ponieważ strony tych kwestii nie omawiały Sąd Rejonowy uznał, że przytoczone przez stronę pozwaną sformułowanie umowy należy interpretować wąsko, w tym sensie, że strony nie mają już roszczenia objętego treścią umowy przyrzeczonej czyli roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Brak było zaś, jak stwierdził Sąd Rejonowy, podstaw do przyjęcia by to postanowienie umowne odnosiło się roszczeń objętych treścią umowy przyrzeczonej, wynikających z tytułu nienależytego wykonania tej umowy.

Odnośnie zasadności roszczenia odszkodowawczego Sąd Rejonowy przyjął, że zaistniały przesłanki z art. 471 k.c. Przyjął też za wykazane przez powódkę, iż wykonanie remontu lokalu było możliwe w ciągu miesiąca, tym bardziej że lokal ten jest niewielki/ 43 m ²/, a część wyposażenia przeniesiono z lokalu poprzedniego. Zaznaczył Sąd Rejonowy, że przekazanie lokalu w dacie 5 marca 2015 roku miało miejsce w czasie gdy prowadzono jeszcze prace budowlane, budynek był ogrodzony, a z treści protokołu przejęcia wynikał zakaz prowadzenia w tym lokalu działalności gospodarczej, stąd też data fizycznego przekazania lokalu powódce nie była decydująca dla ustalenia, że pozwana wykonała zobowiązanie z przedwstępnej umowy sprzedaży. Miał też Sąd na uwadze datę, w której powódka mogła zawrzeć umowę o dostawę energii elektrycznej.

W zakresie w którym powództwo oddalono Sąd Rejonowy wskazał , iż w lokalu nie byłoby możliwe prowadzenie działalności gospodarczej od dnia 1 stycznia 2015 roku bo lokal był wydawany w stanie deweloperskim. Za niezasadne uznał też Sąd Rejonowy żądanie zasądzenia kosztów utrzymania lokalu /media/ albowiem koszty te powódka musi ponosić także w lokalu nowym, w związku z czym brak związku przyczynowego pomiędzy ponoszeniem tych kosztów, a szkodą.

W apelacji od tego wyroku strona pozwana zarzuciła Sądowi Rejonowemu naruszenie art. 65 par. 2 k.c. przez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że znajduje on zastosowanie do odczytania treści każdego oświadczenia woli w sytuacji, gdy zapis punktu V akapit 3 umowy przyrzeczonej był jednoznaczny i nie wymagał wykładni. W tym zakresie skarżąca zarzuciła Sądowi Rejonowemu niewłaściwe zastosowanie w art. 65 par. 2 k.c. polegające na uznaniu, że zamiarem stron nie było zrzeczenie się przez powódkę roszczenia odszkodowawczego choć treść tego zapisu i okoliczności sprawy wskazują, iż jego wprowadzenie miało na celu zwolnienie strony pozwanej z długu. Powódce bowiem była znana treść tego zapisu skoro umowa została odczytana w kancelarii notarialnej i powódka oraz pełnomocnik nie zgłosili do tego zapisu uwag czy zastrzeżeń ani w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, ani w późniejszym czasie. Wskazywała skarżąca, że proces negocjacji nie jest elementem niezbędnym do zawarcia ważnej i skutecznej umowy nawet w sytuacji, gdy treść umowy nie była przygotowywana w procesie wspólnych uzgodnień. Wywodziła także , że causą tego zapisu pozostawał zamiar kompleksowego uregulowania sytuacji prawnej stron, a umowa zwolnienia z długu nie musi prowadzić do rekompensaty długu, ani też być poprzedzona rekompensatą bowiem wówczas nie doszłoby do zwolnienia z długu lecz jego zaspokojenia. Dalej wywodziła, że pozew został doręczony stronie pozwanej w dniu 20 lipca 2015 roku i dopiero z tą datą należy wiązać skutki w postaci zawiśnięcia sporu czyli możliwe było cofnięcie powództwa bez konsekwencji prawnych za zwrotem opłaty od pozwu powódce wobec czego cofnięcie pozwu nie rodziło po jej stronie obciążeń finansowych. Zdaniem skarżącej brak w umowie przyrzeczonej ustaleń dotyczących niniejszego postępowania, w tym kosztów tego postępowania nie przemawia za uznaniem, że strona pozwana nie została zwolniona z tego długu przez powódkę skoro zamiar stron był przeciwny.

W apelacji podniesiono też zarzut naruszenia art. 390 par .2 k.c. w związku z art. 471 k.c. w związku z art. 65 § 2 k.c. przez ich błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, że jedynym zobowiązaniem z umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej podczas, gdy z umowy takiej wynikają inne zobowiązania rodzące odpowiedzialność odszkodowawczą zobowiązanego wobec tego oświadczenia o braku roszczeń nie można interpretować jako brak roszczenia tylko o zawarcie umowy przyrzeczonej. Naruszenia art. 508 k.c. dopatrywała się za skarżąca w jego niezastosowaniu, mimo, iż zobowiązanie dochodzone w sprawie wygasło na skutek zawarcia skutecznej umowy zwolnienia z długu.

Podniosła także strona pozwana zarzut naruszenia art. 233 par. 1 k.p.c. przez sprzeczną z materiałem dowodowym i dowolną ocenę dowodów w szczególności polegającą na wadliwej ocenie zamiaru i celu powódki w złożeniu kwestionowanego oświadczenia woli podczas, gdy powódka na taki zamiar i cel jednoznacznie nie wskazała, ograniczając się do stwierdzenia, że chodziło o inne ewentualne roszczenia.

Domagając się w pierwszym rzędzie zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa w części uwzględnionej skarżąca wywodziła, iż oświadczenie o zwolnieniu z długu znalazło się już w projekcie umowy , odczytanym w całości w obecności powódki i jej pełnomocnika, do której to treści powódka nie zgłaszała żadnych uwag, pomimo trwania procesu ustaleń dotyczących innych zapisów umowy, co wskazuje na zaakceptowanie tego zapisu przez powódkę w całości. Podnosiła, że w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej nie istniał stan zawisłości sprawy czyli stan sprawy w toku, jak błędnie Sąd Rejonowy ustalił, wobec czego prawidłowa ocena kwestionowanego zapisu prowadzi do wniosku, iż doszło do zwolnienia strony pozwanej z długu i zobowiązanie to wygasło w rozumieniu art. 508 k.c. Interpretację tego zapisu dokonaną przez Sąd Rejonowy uznawała skarżąca za nielogiczną skoro przez zawarcie umowy przyrzeczonej roszczenie o ich zawarcie w sposób oczywisty wygasa nie ma więc potrzeby zrzekania się tego roszczenia, zwłaszcza że powódka nie wskazała czemu taki zapis miałby służyć. Podnosiła też, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przewiduje szereg zobowiązań dla obu stron umowy i znajduje tu zastosowanie art. 471 k.c. i uchybienie tym zobowiązaniom może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą. W efekcie, wg strony pozwanej, interpretacja przedmiotowego zapisu dokonana przez Sąd Rejonowy miała być nieracjonalna.

W odpowiedzi na apelację powódka wnosiła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje.

Mając na uwadze, iż skarżąca podniosła zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 233 par. 2 k.p.c. w przypomnieć należy, iż postawienie zarzutu naruszenia tej normy nie może polegać na zaprezentowaniu przez apelanta stanu faktycznego przyjętego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów. Apelujący musi wykazać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że sąd naruszył ustanowione w tym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów i że naruszenie to miało wpływ na wynik/ sprawy postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000 roku, I CKN 1169/99/. Zarzut ten może być usprawiedliwiony jeżeli sąd zaprezentuje rozumowanie sprzeczne z regułami logiki, z zasadami wiedzy bądź doświadczeniem życiowym. Naruszenie zasad doświadczenia życiowego lub reguł logicznego rozumowania oznacza zaś, że sąd wyprowadza błędny logicznie wniosek z ustalonych przez siebie okoliczności/ wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, II CKN 817/00/.

Jakkolwiek zarzuty strony pozwanej wydają się być logiczne i racjonalne to jednak nie mogą wywołać zamierzonego skutku.

W szczególności rozważany zapis umowy nie jest na tyle jasny by nie wymagał wykładni na tle okoliczności faktycznych. Należy bowiem zauważyć, że sprawa o odszkodowanie została skierowana do sądu w dniu 22 kwietnia 2015 roku, w tej samej dacie wniesiono opłatę od pozwu, przy czym wezwanie do zapłaty miało miejsce w dniu 30 marca 2015 roku i zostało doręczone stronie pozwanej w dniu 2 kwietnia 2015 roku. Wprawdzie w dacie zawarcia umowy ostatecznej pozew nie był jeszcze doręczony stronie pozwanej niemniej sprawa znajdowała się w sądzie. Przyjąć zatem należało, że roszczenie powódki było skonkretyzowane i oczekiwało na rozstrzygnięcie. Mimo tych okoliczności w treści umowy notarialnej nie znalazła się żadna uwaga na ten temat. Równocześnie postępowanie dowodowe wykazało, że strony przed datą zawarcia umowy ostatecznej i w dacie jej podpisania nie prowadziły na temat odszkodowania żadnych rozmów. W tej sytuacji należy zgodzić się ze stwierdzeniem Sądu Rejonowego, że zapis umowy o treści „strony zgodnie oświadczają, że w związku z zawarciem niniejszej umowy, nie mają w stosunku do siebie żadnych roszczeń wynikających z powołanej wyżej umowy przedwstępnej sprzedaży” nie dotyczył przedmiotowego odszkodowania. Gdyby bowiem powódka zamierzała zwolnić w tym zakresie stronę pozwaną z długu to logicznym pozostawało wyspecyfikowanie przedmiotowego roszczenia w treści powołanej umowy wraz z oświadczeniem o zrzeczeniu się tego roszczenia przez powódkę. Inaczej mówiąc, zgodne z doświadczeniem życiowym pozostawało wyartykułowanie istnienia roszczenia, czego strony nie uczyniły. Cytowany zapis umowy jest zapisem standardowym i ogólnikowym.

Niesłusznie też strona pozwana, zarzucając Sądowi Rejonowemu naruszenie art. 65 par. 2 k.c., wywodzi, że zapis ten był jasny i nie wymagał wykładni. Przeciwnie, okoliczności faktyczne związane z wystąpieniem przez powódkę z roszczeniem odszkodowawczym na drogę sądową wręcz zmuszał do dokonania wykładni zapisu umowy celem ustalenia, czy zapis ten istotnie obejmował żądania odszkodowawcze związane z opóźnionym wydaniem lokalu powódce, czemu powódka przeczyła.

Oczywiście teoretycznie możliwe było cofnięcie pozwu i odzyskanie wniesionej opłaty, co skarżąca podnosi. Pomija jednak okoliczność, że powódka obowiązana była uiścić wynagrodzenie za obsługę prawną. W kontekście sprzeczne z oświadczeniem życiowym jest założenie, że powódka zrzekła się roszczenia odszkodowawczego podpisując umowę ostateczną bez rozliczenia wspomnianych kosztów. W ten sposób szkoda uległaby tylko powiększeniu w związku z czym złożenie oświadczenia woli o zwolnieniu strony pozwanej z długu nie leżało w interesie powódki i z tego punktu widzenia nie było logiczne. Składając bowiem takie oświadczenie powódka nic nie zyskiwała, a wręcz przeciwnie. Nie można bowiem zaprzeczyć okoliczności, że wobec opóźnienia w sprzedaży lokalu poniosła określoną szkodę, choć nie w takim zakresie w jakim domagała się jej pokrycia.

Zauważyć wreszcie należy, że zawarcie umowy przyrzeczonej kończy etap kontraktowania między stronami i omawiany zapis umowny etap ten zamyka. Należy przez to rozumieć wszelkie zdarzenia związane z podjęciem decyzji o zakupie lokalu, zawarciem umowy przedwstępnej i ostatecznie przeniesieniem własności lokalu. Wchodzą tu w grę m.in. kwestie związane z samymi cechami przedmiotu umowy przedwstępnej jak zgodność przedmiotu umowy ostatecznej z przedmiotem umowy przedwstępnej, brak wad prawnych przedmiotu sprzedaży czy wad fizycznych. Niekoniecznie zatem standardowy zapis umowy ostatecznej dotyczyć musi roszczeń odszkodowawczych związanych z opóźnieniem w przeniesieniu własności.

Przede wszystkim jednak, jw. wskazano, okoliczności sprawy, a zwłaszcza okoliczność poniesienia przez powódkę określonych kosztów w celu dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, przeczą założeniu strony pozwanej. Skoro, czemu strona pozwana nie przeczy, nie omawiano tej kwestii przed podpisaniem aktu notarialnego, a strona pozwana wezwana do spełnienia świadczenia odszkodowawczego nie zaproponowała powódce żadnego ekwiwalentu to istotnie brak jest podstaw do uznania, że ogólny zapis umowy może być wykładany w sposób preferowany przez skarżącą. W ocenie Sądu Okręgowego doświadczenie życiowe oraz powszechnie znany emocjonalny sposób podejścia uczestników procesu do zgłaszanych tam roszczeń wyklucza założenie by zamiarem powódki pozostawało zwolnienie strony pozwanej z przedmiotowego długu.

Odnośnie zawartego w apelacji zarzutu, dotyczącego wysokości szkody powódki wskazać trzeba, iż w toku procesu strona pozwana nie podnosiła zarzutów związanych z opodatkowaniem faktur w związku z czym zarzut ten pozostaje spóźniony w rozumieniu 381 k.p.c.

Apelacja podlega zatem oddaleniu na podstawie art 385 k.p.c. o kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono po myśli a dziewięciu 8 k.p.c. w związku z art. 108 par. 2 postępowania cywilnego oraz par. 2 i par. 10 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Ref. I inst. SSR A. Mianowany