Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 23 czerwca 2015 roku, skierowanym do Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, Miasto Ł. – Administracja Zasobów Komunalnych Ł. (obecnie Miasto Ł. – Zarząd Lokali Miejskich) wniosła o uchylenie w całości uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy (...) (...) w Ł. w przedmiocie wykonania inwentaryzacji architektoniczno – budowlanej budynku na koszt Miasta Ł.. Strona powodowa zawarła również wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że Miasto Ł. - Administracja (...) Ł., będąc zarządcą nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) (...) zlecił w 2002 roku Przedsiębiorstwu Budowlano – Usługowemu (...) sp. z o.o. w Ł. wykonanie inwentaryzacji budowlanej budynku mieszkalnego przy ulicy (...) (...) w Ł., która została wykonana w grudniu 2002 roku. Z kolei 7 lutego 2006 roku podpisana została umowa o zmianie wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej przy ulicy (...) (...) w Ł. oraz powierzchni lokali. Zmiany te zostały na wniosek pozwanej wspólnoty mieszkaniowej ostateczne wprowadzone poprzez stosowne wpisy w księgach wieczystych, a do dokonanych zmian żaden z właścicieli nie wnosił zastrzeżeń. Zdaniem strony powodowej brak jest racjonalnego powodu do zlecenia następnej inwentaryzacji budynku położonego w Ł. przy ulicy (...) (...) w Ł. i obciążanie powoda kosztami jej wykonania.

Postanowieniem z 6 lipca 2015 roku, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, na podstawie art. 17 pkt 4 ² k.p.c., przekazał sprawę do rozpoznania i rozstrzygnięcia Sądowi Okręgowemu w Lodzi, jako właściwemu rzeczowo.

Postanowieniem z 3 sierpnia 2015 r., Sąd Okręgowy w Łodzi zabezpieczył powództwo poprzez wstrzymanie wykonania uchwały nr (...) przyjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ulicy (...) (...)C w Ł. w dniu 30 kwietnia 2015 roku w przedmiocie wykonania inwentaryzacji architektoniczno – budowlanej budynku nieruchomości na koszt Miasta Ł. do czasu prawomocnego zakończenia niniejszego postępowania.

Pismem z 14 września 2015 r., Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy (...) (...) w Ł. wniosła o odrzucenie pozwu w całości, motywując swoje stanowisko okolicznością wadliwości merytoryczno – prawnej inwentaryzacji budowlanej budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego przy ul. (...) (...) w Ł., wykonanej przez stronę powodową w 2002 r.

Postanowieniem z 2 listopada 2015 r., Sąd Okręgowy w Łodzi, na zgody wniosek stron, w związku z możliwością zawarcia przez strony ugody, zawiesił postępowanie w sprawie.

Z racji tego, iż pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia ugody, postanowieniem z 22 listopada 2016 r., Sąd Okręgowy w Łodzi, na wniosek strony powodowej podjął zawieszone postępowanie.

Ostatecznie, na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2017 r., strona powodowa poparła wytoczone przez siebie powództwo, strona pozwana wniosła zaś o jego oddalenie.

Stan faktyczny:

Miasto Ł. – Zarząd Lokali Miejskich (następca prawny Administracji (...) Ł. (...)), jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) (...) w Ł..

(bezsporne ; uchwała nr (...)Rady Miejskiej w Ł. z dnia 20 stycznia 2016 r., k. 304 )

W 2002 r., Gmina Ł. reprezentowana przez Administrację Nieruchomości Ł. (...), jako zarządca nieruchomości przy ul. (...) (...)C w Ł. zleciła przedsiębiorstwu Budowlano – Usługowemu (...) Sp. z o.o. w Ł., wykonanie inwentaryzacji budowlanej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, usytuowanego przy ul. (...) (...)C w Ł..

W oparciu o wykonaną inwentaryzację, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa 29 lutego 2003 r., podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia zmiany powierzchni użytkowej budynku przy ul. (...) (...) w Ł. oraz dokonała ustaleń w zakresie obowiązującej wysokości udziałów przysługujących poszczególnym właścicielom lokali. Następnie, podczas Zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej 15 listopada 2005 roku, podjęto uchwałę dotyczącą zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej (zmiana konieczna była z racji niedokładności wyliczania udziałów, powstałych przy pierwszych wyodrębnieniach lokali i obliczaniu powierzchni lokali), zaś 7 lutego 2006 r., członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej na podstawie art. 22 ust. 2 i ust 3 pkt 5 art. 23 ust. 1 i 2 oraz art. 2 ust. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), notarialnie dokonali zmiany udziałów w częściach wspólnych i urządzeniach przedmiotowej nieruchomości, wraz ze zmianą udziałów w użytkowaniu wieczystym, ułamkowej części gruntu oraz zmiany powierzchni lokali.

W konsekwencji dokonanych czynności, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wystąpiła do sądu z wnioskiem o ujawnienie w księgach wieczystych nieruchomości lokalowych, wyodrębnionych w budynku przy ul. (...) (...) w Ł., zmian powierzchni lokali i wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Postanowieniem Referendarza Sądowego z dnia 9 sierpnia 2006 r., wniosek ten został oddalony, jednakże po złożeniu skargi na orzeczenie, wpisy te zostały w poszczególnych księgach wieczystych umieszczone.

(inwentaryzacja budowlana z grudnia 2002 r., k. 172-217 ; uchwała nr 5 z dnia 29.02.2003 r., k.305, wyniki głosowania nad uchwałą, k.306-307 ; protokół Zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) (...) w Ł. , k. 29 -32; akt notarialny z dnia 7 lutego 2006 r., Repertorium A, Nr (...), k.24-28 ; postanowienie Referendarza sądowego z dnia 9.08.2006 r., k. 33-35; wydruki ksiąg wieczystych nieruchomości lokalowych , k.40-171 )

Miasto Ł. przestało sprawować zarząd przedmiotową nieruchomością w 2013r., gdy został wybrany inny zarządca.

( niesporne )

30 kwietnia 2015 r., Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) (...) w Ł., podjęła uchwałę nr (...) w sprawie wykonania inwentaryzacji architektoniczno - budowanej budynku nieruchomości położonej przy ul. (...) (...) w Ł. na koszt Miasta Ł.. Głosowanie odbywało się w trybie mieszanym: na zebraniu Wspólnoty w dniu 8 kwietnia 2015 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów, według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Za przyjęciem uchwały opowiedziało się 80 właścicieli nieruchomości, przeciwko zagłosował 1 właściciel (Miasto Ł.), 13 właścicieli nie oddało głosu .

Przyczyną podjęcia uchwały o wskazanej wyżej treści, było powzięcie wątpliwości co prawidłowości merytoryczno – prawnej dotychczasowej inwentaryzacji architektoniczno – budowlanej budynku.

( protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości ul,. (...) w Ł. z dnia 8.04.2015 r., k . 15-19; uchwała nr (...), k.20 ; wyniki głosowanie, k.21-23 )

O treści uchwały (...), która zapadła w dniu 30 kwietnia 2015 r., strona powodowa została powiadomiona w dniu 13 maja 2015 roku.

(pismo Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) (...) , k. 14 )

Sąd oddalił wniosek strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego projektanta (na okoliczność, czy inwentaryzacja architektoniczno – budowlana z 2002 roku, została wykonana w sposób prawidłowy), uznając przeprowadzenie dowodu na wskazane przez stronę okoliczności za niecelowe w świetle charakteru wysuniętego roszczenia i zmierzające jedynie do niepotrzebnego przedłużenia postępowania. Warto zauważyć, że przeprowadzenie takiego dowodu byłoby w istocie swej realizacją zaskarżonej uchwały w części zlecającej przeprowadzenie inwentaryzacji.

Rozważania prawne:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie jedynie w części.

Problematykę związaną z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903 z późn. zm.). W sposób wyczerpujący określa ona zasady ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli lokali, zarząd nieruchomością wspólną oraz zasady działania wspólnoty mieszkaniowej, jej kompetencje, a także tryb i sposób podejmowania uchwał.

Stosownie do treści art. 25 ust 1 w/w ustawy, każdy członek wspólnoty mieszkaniowej może zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty, jeżeli jego zdaniem uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, albo narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przy czym, w przypadku ostatniej przesłanki, indywidualny interes danego właściciela należy rozważać w kontekście interesu całej wspólnoty mieszkaniowej. Każda z wymienionych w przepisie przesłanek zaskarżenia uchwały jest w pełni samodzielna. Termin do zaskarżenia takiej uchwały wynosi 6 tygodni i biegnie od daty podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia, w sytuacji gdy uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Na gruncie niniejszej sprawy, zaskarżona uchwała została podjęta w trybie mieszanym, tj. na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz podczas indywidualnego zbierania głosów, w dniu 30 kwietnia 2015 roku, zaś o jej treści powód został powiadomiony w dniu 13 maja 2015 roku. Powództwo wniesiono w dniu 23 czerwca 2015 roku, a więc termin 6-tygodniowy został zachowany - spełnione zostały tym samym formalne wymogi dla skutecznego wniesienia powództwa o uchylenie spornej uchwały pozwanej Wspólnoty.

Zaskarżona uchwała faktycznie obejmowała dwie kwestie: zlecenie wykonania kolejnej inwentaryzacji architektoniczno – budowlanej budynku przy ul. (...) (...) w Ł. oraz obciążenie powoda kosztami takiej inwentaryzacji.

Sąd stanął na stanowisku, iż nie ma jakichkolwiek przeszkód, aby wolą Wspólnoty Mieszkaniowej, sporządzić kolejną inwentaryzację architektoniczno – budowalną nieruchomości wspólnej, jeżeli zaistniały wątpliwości co do prawidłowości założeń zawartych w inwentaryzacji wykonanej na zlecenie powoda w 2002 roku, a więc przed zmianą stanu prawnego w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej. Argumentem przemawiającym za uchyleniem uchwały w tejże części nie może być twierdzenie, że inwentaryzacja budynku została już ustalona i nie była dotychczas przez nikogo kwestionowana. Według Sądu, fakt sporządzenia inwentaryzji architektoniczno - budowlanej w żaden sposób nie zamyka Wspólnocie drogi do ponownego przeanalizowania stanu budynku. Powzięcie wątpliwości co do poprawności założeń zawartych w dotychczasowym zestawieniu jak najbardziej daje Wspólnocie Mieszkaniowej możliwość podjęcia – w interesie ogólnym – uchwały w przedmiocie wykonania nowej inwentaryzacji, gdyż jest to jedyna droga rozstrzygnięcia takich wątpliwości.

Należy przy tym zauważyć, że na gruncie niniejszego postępowania, rolą Sądu nie jest czynienie ustaleń, w zakresie poprawności merytoryczno – prawnej inwentaryzacji z 2002 r., a jedynie ocena postępowania Wspólnoty, w kontekście zgodności zaskarżonej uchwały z prawem, zasadami prawidłowego zarządu oraz interesami członków Wspólnoty.

W ocenie Sądu, uchwała w części obejmującej wyrażenie zgody na wykonanie kolejnej inwentaryzacji architektoniczno – budowlanej budynku nie jest niezgodna z przepisami prawa, nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również interesów członków wspólnoty. Trudno bowiem uznać, ażeby uchwała o takiej treści była z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia, obiektywnie dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie miała na celu jego pokrzywdzenie. Owszem, akceptacja wskazanej czynności, finalnie będzie wiązać się z obowiązkiem poniesienia dodatkowych kosztów, które obciążą każdego z właścicieli, nie mniej jednak nie jest to tego rodzaju naruszenie interesu członka wspólnoty, któremu należałoby nadać prymat przed interesem Wspólnoty Mieszkaniowej.

A zatem, według Sądu uchwała w tej części odpowiada prawu.

Wątpliwości Sądu budzi druga kwestia, a mianowicie obciążenie Miasta Ł., jako członka Wspólnoty Mieszkaniowej kosztami zleconej inwentaryzacji. Podnieść bowiem należy, iż przedmiotem uchwał właścicieli lokali mogą być wyłącznie takie sprawy, które dotyczą nieruchomości wspólnej. Żaden przepis prawa nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Źródłem uprawnienia do żądania jakichkolwiek odszkodowań bądź opłat od właścicieli lokali mogą być wyłącznie przepisy obowiązującego prawa, a nie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która samodzielnie nie może kreować tego rodzaju zobowiązań. Jeżeli pozwana Wspólnota uważała, że powód, wykonując w 2002 roku obowiązki zarządcy nieruchomości, nie wywiązał się z nich w sposób prawidłowy i w rezultacie naraził wspólnotę na dodatkowe wydatki, to mamy do czynienia ze sporem powstałym na tle sprawowanego zarządu nieruchomością, a nie ze sporem między członkami wspólnoty lub między wspólnotą a jednym z właścicieli. Jeśli przedmiotem sporu jest roszczenie o zapłatę kosztów związanych ze zleconą inwentaryzacją, to właściwą drogą realizacji takiego roszczenia będzie proces cywilny między wspólnotą i byłym zarządcą. Oczywiste jest też, że ewentualne roszczenie może powstać dopiero po sporządzeniu nowej inwentaryzacji i poniesieniu związanych z tym wydatków.

Kreowanie w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków, nie znajdującego podstawy w obowiązujących przepisach, uznać należy za niedopuszczalne. Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie, uchwała wprowadzająca taki obowiązek musi być uznana za sprzeczną z prawem i winna podlegać uchyleniu . (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8.09.2010 r, VI ACa 76/10; Lex nr 612257).

Z uwagi na powyższe, Sąd uchylił podjętą uchwałę w części nakładającej na powoda – jako członka pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, obowiązek poniesienia kosztów nowej inwentaryzacji – uznając jednocześnie dopuszczalność jej sporządzenia.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c., dokonując ich stosunkowego rozliczenia. Biorąc pod uwagę, że powództwo zostało uwzględnione w takiej części, jaka uzasadniałaby poniesienie przez strony kosztów procesu po połowie, Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda, kwotę 190 zł, co stanowi połowę faktycznie wyłożonych przez powoda kosztów procesu, w łącznej wysokości 380 zł (obejmujących opłatę od pozwu, w kwocie 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 180 zł).