Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 9 marca 2017 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Protokolant: sekretarz sądowy Elżbieta Łojewska

po rozpoznaniu w dniu 9 marca 2017 r. w Krakowie

na rozprawie sprawy z wniosku J. W.

przy uczestnictwie M. L. i K. K.

o ustanowienie zarządcy

na skutek apelacji uczestnika K. K.

od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa -Śródmieścia w Krakowie z dnia 23 listopada 2016 r., sygnatura akt VI Ns 563/10/S

postanawia:

1.  oddalić apelację;

2.  zasądzić od uczestnika na rzecz wnioskodawczyni kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Jarosław Tyrpa SSO Anna Nowak SSO Ewa Krakowiak

UZASADNIENIE

postanowienia z dnia 9 marca 2017 roku.

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy zezwolił zarządcy sądowemu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K. na wykonanie w nieruchomości przy ul. (...) w K. (objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie) prac remontowych, zgodnie z poniższym zakresem przedmiotowym i harmonogramem:

1)w terminie roku od prawomocności orzeczenia: remont ścian garażu czterostanowiskowego, wymiana okien na klatce schodowej budynku, przeniesienie zaworu głównego gazu z piwnicy na zewnątrz budynku:

2)w terminie trzech lat od prawomocności orzeczenia: naprawa pokrycia dachowego garażu czterostanowiskowego, wymiana rynien na garażu, remont nawierzchni podwórka oraz wjazdu na posesję, wymiana instalacji odgromowej

3)w terminie pięciu lat od prawomocności orzeczenia: wykonanie izolacji ścian fundamentowych, malowanie ścian klatki schodowej oraz korytarzy piwnic, malowanie bramy wjazdowej i furtki, wykonanie śmietnika, wykonanie opaski z płyt chodnikowych przy budynku, usunięcie zbędnych drzew koło ogrodzenia

Ponadto zezwolił zarządcy sądowemu pobieranie:

-od uczestnika K. K. kwoty 1140,17zł zł miesięcznie począwszy od dnia 1 stycznia 2016 roku jako zaliczki na wynagrodzenie zarządcy, bieżące utrzymanie nieruchomości oraz fundusz remontowy;

-od uczestnika M. L. kwoty 1140,17zł zł miesięcznie począwszy od dnia 1 stycznia 2016 roku jako zaliczki na wynagrodzenie zarządcy, bieżące utrzymanie nieruchomości oraz fundusz remontowy;

-od wnioskodawczyni J. W. kwoty 2280,34 zł miesięcznie począwszy od dnia 1 stycznia 2016 roku jako zaliczki na wynagrodzenie zarządcy, bieżące utrzymanie nieruchomości oraz fundusz remontowy

W uzasadnieniu wskazał, że w sprawie niniejszej postanowieniem z dnia 4 kwietnia 2011 roku Sąd ustanowił zarząd sądowy rzeczą wspólną dla nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą nr (...) i ustanowił jej zarządcą (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w K.. Postanowieniem z dnia 21 lutego 2012 roku Sąd zezwolił zarządcy sądowemu na pobieranie od uczestników K. K., M. L. kwot po 397,97 złotych miesięcznie począwszy od dnia 1 lipca 2011 roku jako zaliczki na wynagrodzenie zarządcy i utrzymanie nieruchomości oraz od wnioskodawczyni J. W. kwoty 787,94 złotych miesięcznie począwszy od dnia 1 lipca 2011 roku jako zaliczki na wynagrodzenie zarządcy i utrzymanie nieruchomości. W dniu 4 lutego 2016 roku zarządca sądowy złożył wniosek o zezwolenie mu na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu poprzez zwiększenie pobieranych od właścicieli poszczególnych lokali zaliczek na wynagrodzenie zarządcy, bieżące utrzymanie nieruchomości oraz fundusz remontowy do kwoty 1140,17 złotych w przypadku uczestników oraz kwoty 2280,34 złotych w przypadku wnioskodawczyni. Na uzasadnienie swojego wniosku wskazał, że wysokość proponowanych zaliczek została przez niego ustalona na podstawie planu gospodarczego sporządzonego dla zarządzanej nieruchomości oraz planu robót remontowych sporządzonych dla zarządzanej nieruchomości przez osobę uprawnioną. Nadto wnioskodawca wskazał, iż wnioskodawczyni oraz uczestnik M. L. zaakceptowali przedstawiony przez niego plan gospodarczy, a uczestnik K. K. nie odpowiedział na doręczoną mu korespondencję. Do wniosku załączony został także plan robót remontowych sporządzony w dniu 16 października 2015 roku przez inżyniera M. G. posiadającego uprawnienia budowlane, z którego wynikało, że roboty remontowe jakie należy wykonać na przedmiotowej nieruchomości to malowanie ścian klatki schodowej oraz korytarza piwnic, malowanie bramy wjazdowej oraz furtki, usunięcie zbędnych drzew niszczących ogrodzenie, wymiana okien na klatce schodowej na nowe, wykonanie opaski z płyt chodnikowych betonowych przy budynku, remont nawierzchni podwórka oraz wjazdu na posesję, wymiana rynien na garażu, wykonanie śmietnika, dokończenie ocieplenia ścian zewnętrznych, izolacja ścian fundamentowych, wykonania instalacji odgromowej, remont ścian garażu oraz naprawa pokrycia dachowego garażu, przy czym prace najbardziej pilne, które powinny zostać wykonane do roku to wymiana okien na klatce schodowej, remont ścian garażu, prace mniej pilne, które mogą zostać wykonane do trzech lat to malowanie ścian klatki schodowej oraz korytarza piwnic, remont nawierzchni podwórka oraz wjazdu na posesję, wymiana rynien na garażu, wykonanie instalacji odgromowej i naprawa pokrycia dachowego garażu. Pozostałe prace mają mniejszy stopień pilności. W planie remontów wskazany został także koszt poszczególnych prac, składający się na łączną sumę w wysokości 116780 złotych. Dodatkowo zarządca wskazał, iż dokończenie ocieplenia ścian zewnętrznych, którego koszt miał wynieść 30000 złotych zostało przez niego pominięte przy ustalaniu planu remontów i planu gospodarczego, gdyż zakres tych prac nie służyłby interesom wszystkich współwłaścicielom, a jedynie niektórym. Nadto zachodzi konieczność, aby w najbliższym czasie przenieść zawór główny gazu z piwnicy na zewnątrz budynku. Do wniosku załączony został także plan gospodarczy sporządzony przez zarządcę dla przedmiotowej nieruchomości. Zarządca wskazał w nim przewidywany na przyszłość roczny koszt zarządu i administracji nieruchomością, który nie uległ zmianie, koszt utrzymania czystości w wysokości 9000 złotych, który został zwiększony z uwagi na rozszerzony zakres usług we wskazanym zakresie, koszt konserwacji i napraw, który uległ zwiększeniu do kwoty 3500 złotych z uwagi na konieczność wykonywania wielu prac o charakterze konserwacyjnym, koszt przeglądów obowiązkowych zwiększony do kwoty 1500 złotych z uwagi na konieczność wykonania pięcioletniego przeglądu stanu budynku, koszt ubezpieczenia obniżony do kwoty 700 złotych z uwagi na wynegocjowanie niższej składki przez zarządcę, koszty operacyjne zwiększone do kwoty 500 złotych, co jest związane ze wzrostem kosztów korespondencji oraz opłat bankowych, koszty obsługi prawnej w kwocie 1000 złotych stanowiące rezerwę na wypadek, gdyby taka obsługa stała się konieczna, koszty niezależne związane z dostawami mediów, wywozem śmieci i odprowadzaniem ścieków w łącznej kwocie 5190 złotych oraz koszt zaplanowanych na najbliższy rok remontów o wartości 26838,24 złotych, stanowiący równowartość zaliczek na remonty jakie powinny być wnoszone przez właścicieli poszczególnych lokali, aby możliwe było sfinansowanie wszystkim zaplanowanych w planie remontów prac remontowych w planowanym terminie. Zsumowany koszt zarządzania i utrzymania nieruchomości wspólnej wyniósł według tego zestawienia 54728,24 złotych rocznie, co oznacza, że miesięczna zaliczka przypadająca na udział uczestników w nieruchomości wspólnej wynosi po 1140,17 złotych, a na udział wnioskodawczyni 2280,34 złotych.

Z uwagi na treść wniosku zarządcy, jego uzasadnienie i treść dołączonych do wniosku dokumentów, przyjąć należy, że zarządca wniósł także o wyrażenie zgody na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w postaci wykonania wskazanych prac remontowych, które w głównej mierze uzasadniają zwiększenie zaliczek od właścicieli poszczególnych lokali.

W odpowiedzi na wniosek wnioskodawczyni poparła stanowisko zarządcy sądowego.

Uczestnik K. K. nie zgodził się na podniesienie wysokości zaliczek wnoszonych przez współwłaścicieli, podnosząc, że ich wnoszenie oznaczałoby, że zarządca gromadziłby przez kilka lat fundusz remontowy na wykonania remontów, które być może nigdy nie dojdą do skutku. Zdaniem uczestnika zarządca powinien wskazać jakie konkretne prace chce zlecić do wykonania w najbliższym czasie i na tej podstawie żądać wyższych zaliczek na konkretne prace. Drobniejsze prace powinny natomiast zostać sfinansowane z wpłat dokonywanych na poczet bieżących konserwacji i napraw z ewentualna dopłatą po ich wykonaniu na podstawie przedstawionego kosztorysu. Nadto zwrócił uwagę na nieścisłości pomiędzy planem remontów, planem gospodarczym oraz pismem zarządcy z dnia 4 lutego 2016 roku co do zakresu prac planowanych na 2016 rok. Uczestnik wskazał także, że skoro wspólnota nie prowadzi żadnych sporów sądowych, to zbędne jest ustalenie w planie gospodarczym kosztów obsługi prawnej. Dodatkowo uczestnik podniósł, że Sąd powinien brać pod uwagę także realne możliwości finansowe właścicieli poszczególnych lokali oraz fakt, że uczestnik nie posiada środków na sfinansowanie wyższych zaliczek.

W odpowiedzi na zarzuty uczestnika zarządca wskazał, że dokładnie określił w jakim okresie realizowane będą poszczególne prace, a ich realizacja nie będzie możliwa bez wniesienia przez współwłaścicieli wyższych zaliczek. Nadto wskazał, że prace polegające na malowaniu ścian klatki schodowej oraz korytarza piwnic na wniosek części współwłaścicieli zostaną przesunięte na późniejszy okres i zostaną dokonane po wykonaniu izolacji ścian fundamentowych. Dodatkowo zarządca podniósł, że wyciagnięcie zaworu głównego gazu z piwnicy musi zostać wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami i zostanie wykonane na koszt zakładu gazowniczego, a podłączenie istniejącej instalacji gazowej w budynku do nowego zaworu zostanie sfinansowane ze środków przeznaczonych na bieżąca konserwację i naprawy. Nadto wskazał, że kwota przewidziana w planie gospodarczym pod pozycja koszty obsługi prawnej stanowi zabezpieczenie na wypadek, gdyby doszło do sprawy sądowej z udziałem wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 615 k.p.c. i art. 935 § 3 k.p.c. jeżeli powyższe przepisy nie stanowią inaczej, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

W ocenie Sądu czynność opisane we wniosku zarządcy są czynnościami uzasadnionymi i koniecznymi w okolicznościach sprawy i zmierzają do zapewnienia możliwości prawidłowego korzystania z nieruchomości wspólnej przez właścicieli poszczególnych lokali. Prace remontowe jakie chciałby wykonać zarządca nie są bowiem pracami, które zostały przez zarządcę uznane za konieczne do wykonania na podstawie jego własnej opinii i oględzin nieruchomości. Są to prace, które zostały określone przez osobę o uprawnieniach budowlanych, która dokonywała corocznych przeglądów technicznych budynku, a więc osobę posiadająca odpowiednie kwalifikacje do określenia jakie prace remontowe należy wykonać na nieruchomości i w jakim terminie oraz posiadającą odpowiednie rozeznanie w stanie nieruchomości zarządzanej przez zarządcę. W planie robót remontowych zostały dokładnie określone rodzaj prac jakie mają zostać wykonane, ich charakter (konserwacyjne, bieżące, główne), jak i stopień pilności ich wykonania dla zapewnienia możliwości prawidłowego korzystania z nieruchomości. Zostało także określone czy poszczególne prace zostaną wykonane w ciągu roku, trzech lat czy pięciu lat. Wobec tego wszystkie prace wskazane w planie robót remontowych należało uznać za uzasadnione i konieczne, skoro zmierzają one jako prace remontowe do zapewnienia właścicielom poszczególnych lokali możliwości korzystania z ich nieruchomości wspólnej w przyszłości w sposób niezakłócony, zmodernizowania nieruchomości wspólnej do stanu odpowiadającego obecnym wymogom budowlanym oraz zapobiegnięcia pogorszenia się stanu nieruchomości wspólnej w przyszłości. W ocenie Sądu wbrew zarzutom uczestnika K. K. przedłożony plan w stopniu wystarczającym konkretyzuje rodzaj prac remontowych jakie mają zostać wykonane, termin ich wykonania i koszt, aby można było na jego podstawie zaplanować przeprowadzenie remontu zarządzanej nieruchomości i określić sposób jego finansowania. Mając powyższe na uwadze, Sąd wyraził zgodę na ich przeprowadzenie według harmonogramu zaproponowanego w planie remontów, zmodyfikowanego przez zarządcę. Modyfikacja ta polegała na rezygnacji z dokończenia ocieplenia ścian zewnętrznych oraz przesunięciu malowania ścian klatki schodowej oraz korytarzy piwnic na późniejszy okres i wykonania tych prac po wykonaniu izolacji ścian fundamentowych. Modyfikacje te należało uznać za uzasadnioną. Skoro dokończenie ocieplenia ścian zewnętrznych nie miało służyć właścicielom wszystkich lokali, to nie powinno być objęte planem remontów dotyczącym całej nieruchomości i obciążającym kosztami tych remontów właścicieli wszystkich lokali. Nadto skoro prace i czynności podejmowane w czasie wykonywania izolacji ścian fundamentowych mogłyby spowodować zabrudzenie dopiero co odmalowanych ścian i konieczność ponownego ich malowania, to brak było racjonalnych podstaw do wmalowania ścian przez wykonaniem izolacji ścian fundamentowych. Nadto wskazać należy, iż Sąd nie dostrzegł nieścisłości w stanowisku zarządcy o jakich pisze uczestnik K. K., a wszelkie wątpliwości co do rodzaju i kolejności zaplanowanych prac zostały przez zarządcę wyjaśnione pismem z dnia 4 lipca 2016 roku.

Nadto zarządca wniósł o wyrażenie zgody na przeniesienie zaworu głównego gazu z piwnicy na zewnątrz budynku. Zgodnie z § 159 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2002.75.690) instalacja gazowa budynku zasilanego z sieci gazowej powinna mieć zainstalowany na przyłączu kurek główny, umożliwiający odcięcie dopływu gazu (ust. 1). Kurek główny powinien być zainstalowany na zewnątrz budynku w wentylowanej szafce co najmniej z materiału trudno zapalnego przy ścianie, we wnęce ściennej lub w odległości nieprzekraczającej 10 m od zasilanego budynku, w miejscu łatwo dostępnym i zabezpieczonym przed wpływami atmosferycznymi, uszkodzeniami mechanicznymi i dostępem osób niepowołanych (ust. 2). Skoro zgodnie z obowiązującymi przepisami zawór główny gazu powinien znajdować się na zewnątrz budynku, to należało wyrazić zgodę na wskazaną czynność jako konieczną do wykonania oraz określić termin jej wykonania jako najkrótszy spośród wskazanych zarządcy. Zmierza ona bowiem do zapewnienia korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie 1 postanowienia w oparciu o wskazane przepisy.

Zgodnie z art. 615 k.p.c. i art. 939 k.p.c. jeżeli powyższe przepisy nie stanowią inaczej, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Zarządca nieruchomości może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Zarządca sądowy wniósł o zezwolenie mu na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu poprzez zwiększenie pobieranych od właścicieli poszczególnych lokali zaliczek na wynagrodzenie zarządcy, bieżące utrzymanie nieruchomości oraz fundusz remontowy. Zaliczki te w łącznej kwocie 4560,69 złotych miesięcznie zgodnie z przedstawionym planem gospodarczym miałyby służyć pokryciu wynagrodzenia zarządcy pobieranego w dotychczasowej wysokości 500 złotych miesięcznie oraz kosztów utrzymania nieruchomości i kosztów zaplanowanych remontów. Odnośnie zaliczki w zakresie służącym na pokrycie wynagrodzenia zarządcy wskazać należy, że podstawową przesłanką dla ustalenia wysokości wynagrodzenia jest nakład pracy zarządcy. Nakład pracy może być co do zasady oceniony ostatecznie dopiero po ukończeniu zarządu. Jednakże dopuszcza się w literaturze możliwość ustalenia wynagrodzenia zarządcy bezpośrednio po objęciu zarządu (zob. R. Kowalkowski, H. Langa-Bieszki, Z. Szczurek, Egzekucja z nieruchomości, s. 63). W przypadku zarządu trwającego przez długi okres można bowiem uznać za dopuszczalne przyznawanie zarządcy wynagrodzenia jeszcze w toku sprawowania zarządu. Wynagrodzenie wtedy może być ustalone w formie comiesięcznych regularnych wypłat. Sąd podziela przytoczony pogląd doktryny. W ocenie Sądu utrzymanie wynagrodzenia zarządcy na dotychczasowym poziomie 500 złotych miesięcznie odpowiada nakładowi pracy jaki będzie musiał ponieść zarządca, wypełniając swoją funkcję. W szczególności przyznanie wskazanego wynagrodzenia uzasadniały dotąd podejmowane przez niego czynności szeroko udokumentowane złożonymi do sprawy sprawozdaniami, z czym wiązał się duży nakład pracy.Odnośnie zaś kosztów zarządzania nieruchomością i kosztów mediów wskazać należy, że przewidywane przez zarządcę koszty zostały przez niego szczegółowo przedstawione, a zmiany w ich wysokości zostały przez niego w sposób racjonalny uzasadnione. Wobec tego również te koszty należało uznać za koszty uzasadnione i konieczne do poniesienia. Wbrew zarzutowi uczestnika K. K. koszt obsługi prawnej określony na kwotę 1000 złotych rocznie należy uznać za uzasadniony mimo braku aktualnych sporów prawnych dotyczących zarządzanej nieruchomości, gdyż kwota ta pozwoli zarządcy w sytuacji gdyby spór taki nastąpiłby i wymagałby szybkiej reakcji na przykład po doręczeniu nakazu zapłaty wraz z odpisem pozwu na uzyskanie natychmiastowej pomocy prawnej ze strony profesjonalnego prawnika. W sytuacji natomiast, gdyby kwota ta nie została zużyta w ciągu roku, to zostanie przesunięta na pokrycie innych kosztów związanych z zarządzaną nieruchomością lub na przyszły rok rozrachunkowy i w ten sposób zmniejszy zobowiązanie właścicieli poszczególnych lokali do uzupełnienia wniesionych zaliczek na koniec roku rozrachunkowego lub zaliczek na rok następny. W zakresie zaś kosztów związanych z planowanymi pracami remontowymi podnieść należy, że skoro Sąd z przyczyn wskazanych wcześniej uznał prace remontowe zaproponowane przez zarządcę za uzasadnione, to również ich koszty określone w planie remontów przez osobę sporządzającą ten plan należało uznać za uzasadnione. W ocenie Sądu zasadnym było także rozłożenie kosztów zaplanowanych prac na wiele miesięcy i określenie zaliczek na te koszty w równej comiesięcznej wysokości. Koszt poszczególnych prac różni się bowiem bardzo i waha od 370 złotych w przypadku malowania bramy wjazdowej i furtki do 48600 złotych w przypadku izolacji ścian fundamentowych. Wobec tego ich finansowanie w sposób wskazany przez uczestnika K. K. tzn. poprzez wnoszenie zaliczek obejmujących koszt najbliższych w czasie prac jest niemożliwe, gdyż oznaczałoby konieczność obciążenia właścicieli poszczególnych lokali w pewnym momencie bardzo wysokimi zaliczkami na sfinansowanie na przykład izolacji ścian fundamentowych, których mogliby oni nie uiścić uwagi na swoje możliwości finansowe. Powinni zaś oni być w stanie uiszczać mniejsze kwoty, ale co miesiąc i w ten sposób zebrać kapitał na pokrycie kosztów zaplanowanych remontów. Wskazany sposób zakłada, że przez pewien okres czasu zarządca będzie gromadził środki finansowe na pokrycie przyszłych kosztów remontów, lecz nie ma innej możliwości ich skutecznego zgromadzenia w okolicznościach sprawy niniejszej. Nie jest też tak jak twierdzi uczestnik K. K., że środki te będą gromadzone na pokrycie kosztów remontów, które być może nie dojdą skutku, gdyż wszystkie prace remontowe objęte są planem remontów oraz sądowym zezwoleniem na ich wykonanie przez co brak jest podstaw do przyjęcia, że nie zostaną wykonane. Gdyby tak zaś się stało z przyczyn niezależnych od zarządcy, to zgromadzone środki pieniężne nie przepadną, lecz zostaną przeznaczone na pokrycie kosztów prac remontowych przesuniętych w czasie, kolejnych prac remontowych lub też zostaną zwrócone właścicielom poszczególnych lokali.Biorąc powyższe pod uwagę należało wyrazić zgodę na podjęcie przez zarządcę sądowego czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w postaci zwiększenia pobieranych od właścicieli poszczególnych lokali zaliczek, do wysokości wskazanej przez zarządcę, która pokryje wskazane przez niego w planie gospodarczym przewidywane koszty zarządzania nieruchomością, koszty mediów i koszty remontów. Zaliczki te zostały ponadto określone w stosunku do właścicieli poszczególnych lokali w proporcji uwzględniającej ich udziały w nieruchomości wspólnej. Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie 2 postanowienia na zasadzie wskazanych przepisów. Na powyższe rozstrzygnięcie nie mógł wpłynąć zarzut podniesiony przez uczestnika K. K. i dotyczący jego możliwości finansowych. Uczestnik ten w żaden sposób nie wykazał, aby znajdował się w sytuacji uniemożliwiającej mu uiszczenie wskazanych zaliczek. Nadto zaliczki te stanowią koszt jaki powinien ponieść jako właściciel należącego do niego lokalu i skoro uczestnik nadal chce pozostać właścicielem swojego lokalu, to musi się liczyć z koniecznością ponoszenia związanych z tym ciężarów, w tym zaliczek na przewidywane koszty zarządzania nieruchomością, koszty mediów i koszty remontów.

Powyższe postanowienie zaskarżył uczestnik K. K. w części dotyczącej punktu I i punktu II w zakresie pobierania zaliczki od uczestnika K. K.. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił naruszenie 199 k.c. w zw. z art. 201 k.c. albowiem sąd nie wziął pod uwagę interesu uczestnika, jego możliwości finansowych, faktu, że nieruchomość nie posiada dochodów, a uczestnik nie posiada środków, lokal mieszkalny stanowi centrum życiowe uczestnika. Kwestionował potrzebę wykonania remontu, gromadzenia środków na obsługę prawną. Zarzucił także, że nie wskazano terminów prac i zakresu prac remontowych. Wskazał także, że pomimo przekazania 100.000 zł nieruchomość nadal jest zaniedbana i wnosił o rozważenie przeprowadzenia oględzin.

Wnioskodawczyni wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postepowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja była niezasadna.

Sąd Okręgowy przyjmuje za własny stan faktyczny przyjęty za podstawę orzekania przez Sad I instancji. Sąd I instancji zasadnie przyjął zakres i termin wykonania prac na przedmiotowej nieruchomości za konieczny i znajdujący potwierdzenie w stanie technicznym budynku. W tej części apelujący nie wskazał z jakich konkretnych przyczyn wymienione w postanowieniu prace miałyby być niepotrzebne, zbyteczne. Ogólnikowe twierdzenia w tym zakresie nie pozwalają na powzięcie wątpliwości, co do konieczności wykonania prac wskazanych w zaskarżonym postanowieniu. Przyjmując zatem, że prace te są konieczne Sąd I instancji prawidłowo rozważył interesy i zastosował art. 199 k.c. w zw. z art. 201 k.c. Tym bardziej, że uczestnik nie wykazał swojej sytuacji materialnej i poza twierdzeniami, że jest ona zła nie przedstawił żadnych faktów i dokumentów, które pozwoliłyby dokonać Sądowi oceny w tym zakresie. Ocena prac określonych w postanowieniu Sądu z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego, logicznego rozumowania i faktu, że zostały one zaproponowane przez osobę profesjonalnie trudniącą się przeglądami technicznymi budynków nie pozwala na stwierdzenie o ich zbyteczności, a wręcz przeciwnie pozwala na ich ocenę jako mających na celu dbałość o wspólna nieruchomość.

Odnośnie gromadzenia środków na obsługę prawną to Sąd II instancji w całości podziela argumentacje Sądu I instancji i wobec faktu, że w apelacji żadne nowe argumenty nie zostały podniesione wydaje się ona także wystarczająca do stwierdzenia, że zarzut apelacji w tym zakresie nie jest zasadny.

Odnośnie stanu nieruchomości to twierdzenia uczestnika – wbrew jego intencji -mogą jedynie stanowić uzasadnienie podjęcia czynności, na które zezwolił Sąd. Natomiast prawidłowość sprawowania zarządu w zakresie zatwierdzonych już sprawozdań zarządcy nie może być w nin. sprawie skutecznie podnoszona. Prawomocne orzeczenia wiążą bowiem zarówno Sąd jak i strony postepowania (art. 365§1 k.p.c.)

Uczestnik nie wykazał, a nawet nie wskazał konkretnych faktów – poza niewykazaną swoją złą sytuacją materialną - dla których ustalone zaliczki miałyby być nieadekwatne do kosztów utrzymania nieruchomości, wynagrodzenia zarządcy oraz konieczności remontów.

Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 935§3 k.p.c. Sam skarżący nie wskazuje na czym naruszenie miałoby polegać, a Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia tego zarzutu.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 520§3 k.p.c. albowiem interesy były sprzeczne. Wynagrodzenie pełnomocnika obliczono zgodnie z § 5 pkt 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie w brzmieniu nadanym rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 toku zmieniającym rozporządzeniem w sprawie opłat za czynności adwokackie.

SSO Jarosław Tyrpa SSO Anna Nowak SSO Ewa Krakowiak