Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 stycznia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, XXV Wydział Cywilny

w składzie: Przewodniczący: SSR (del.) Michał Jakubowski

Protokolant: sekr. sąd. Aleksandra Mamrot

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 grudnia 2016 roku w Warszawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi miasta (...) reprezentowanemu przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa

o ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

orzeka

1.  Ustala, iż od dnia 1 stycznia 2013 roku wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej niezabudowanej – działki o numerze ewidencyjnym (...) (aktualnie 25/7 i 25/8) o powierzchni 7.923 m ², położonej w obrębie 6-05-03 w W. w D. W., przy ulicy (...) – wynosi 498.210 zł (czterysta dziewięćdziesiąt osiem tysięcy dwieście dziesięć złotych), z tym, że ostatecznie, w związku ze zmianą stawki procentowej opłaty, ustala wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste w/w nieruchomości na kwotę 166.070 zł (sto sześćdziesiąt sześć tysięcy siedemdziesiąt złotych).

2.  Zasądza od powoda (...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W. na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta miasta (...) kwotę 2.949,76 zł (dwa tysiące dziewięćset czterdzieści dziewięć złotych siedemdziesiąt sześć groszy) tytułem zwrotu kosztów sądowych wyłożonych przez pozwanego.

3.  Zasądza od powoda (...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W. na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 7.200 zł (siedem tysięcy dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt XXV C 1735/15

UZASADNIENIE

Zastępującym pozew wnioskiem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 14 grudnia 2012 r., powódka (...) spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą
w W., wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu o pow. 7923 m ^{( 2)}, położonego w W. przy
ul. (...), dokonana przez Prezydenta Miasta (...)
w wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej (106.960,50 zł)
i ustaleniu nowej opłaty (531.336,96 zł) przy zachowaniu dotychczasowej wysokości stawki opłaty rocznej (3%) - jest nieuzasadniona, ewentualnie że jest uzasadniona
w mniejszej wysokości. Nadto strona powodowa wniosła o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu. W uzasadnieniu powódka wskazała, że wartość nieruchomości gruntowej – będąca podstawą dokonanej aktualizacji opłaty – podana w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej, została błędnie oszacowana i zawyżona w stosunku do realnej wartości. Z operatu sporządzonego na zlecenie powódki wynika bowiem, że opłata ta powinna wynosić 430.456,59 zł, tj. 3% wartości nieruchomości. Nadto powódka poddała w wątpliwość, czy uzasadniona była sama aktualizacja opłaty rocznej, skoro można jej dokonać tylko raz na kilka lat (pozew, k. 54-57).

Pozwany Skarb Państwa - Prezydent Miasta (...), zastępowany przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa (od 1 stycznia 2017 r. Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej), w odpowiedzi na pozew wniósł
o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej. W uzasadnieniu strona pozwana wskazała, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki będącej w posiadaniu powoda, była zasadna. Wartość tej działki została bowiem oszacowana – przez rzeczoznawcę majątkowego - na kwotę 17.711.232 zł, stąd stosowna opłata roczna wyniosła 531.336,96 zł i stanowiła 3% wartości nieruchomości (taka bowiem stawka procentowa opłaty obowiązywała w dacie wypowiedzenia poprzedniej wysokości opłaty, tj. listopad 2012 r.). Pozwana nadmieniła także, że na wniosek użytkownika wieczystego, Prezydent Miasta (...) od 1 stycznia 2013 r. ustalił nową stawkę % opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu
- w wysokości 1 % wartości gruntu (odpowiedź na pozew, k. 138-142).

W toku dalszego postepowania, strony podtrzymały swoje stanowiska
w sprawie.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta (...) jest właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej, jako działka ewidencyjna nr (...) (aktualnie dz. nr 25/7 i 25/8) z obrębu 6-05-03, o powierzchni 7923 m ^{( 2)}, położonej w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą
nr (...). Wymieniona nieruchomość obciążona jest prawem użytkowania wieczystego na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo – akcyjnej z siedzibą w W. (okoliczności niesporne; treść elektronicznej KW urządzonej dla nieruchomości: https://(...)/eukw_prz/KsiegiWieczyste/pokazWydruk; odpis zwykły KW nr (...) - k. 99-110; wypis i wyrys z rejestru gruntów k. 112-113).

Pismem z dnia 19 listopada 2012 r. Prezydent Miasta (...)
- reprezentujący Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami państwowymi, wypowiedział powodowej spółce dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości
i zaproponował przyjęcie od 1 stycznia 2013 r. nowej opłaty w wysokości 531.336,96 zł, stanowiącej 3% zaktualizowanej wartości nieruchomości. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie strony właścicielskiej wynikało bowiem, że wartość przedmiotowej nieruchomości na datę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty (listopad 2012 r.) wynosiła 17.711.232 zł,
co uzasadniało zaktualizowanie dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (pismo – k. 60; operat szacunkowy, k. 38-51). Wypowiedzenie zostało doręczone powodowej spółce w dniu 26 listopada 2012 r. (zwrotne potwierdzenie odbioru – k. 36).

Użytkownik wieczysty ( (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w W.), we wniosku z dnia
14 grudnia 2012 r., skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego
w W., zakwestionował prawidłowość ustalonej opłaty rocznej i wniósł
o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu - jest nieuzasadniona, ewentualnie że jest uzasadniona
w mniejszej wysokości. Wg operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie użytkownika wieczystego - wartość przedmiotowej nieruchomości wynosiła 14.348.553 zł i od tej wartości winna być obliczona opłata roczna (wniosek użytkownika wieczystego, k. 54-57; operat szacunkowy sporządzony na zlecenie użytkownika wieczystego, k. 65-97).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem
z 4 marca 2015 r. ustaliło, że od 1 stycznia 2013 r. należna opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu wynosi 480.896,77 zł, tj. 3% od wartości nieruchomości 16.029.892,50 zł, przy czym wartość nieruchomości ustalono, jako średnią arytmetyczną wyciągniętą z wartości podanych w obu operatach szacunkowych sporządzonych na zlecenie stron postępowania (orzeczenie SKO
w W. k. 30-31).

Orzeczenie SKO zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu
13 kwietnia 2015 r., natomiast właścicielowi przedmiotowej nieruchomości w dniu
16 kwietnia 2015 r. (zwrotne potwierdzenia odbioru, k. 28-29).

W wyniku sprzeciwu użytkownika wieczystego ( (...) spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo – akcyjnej z siedzibą
w W.) z dnia 27 kwietnia 2015 r. (data nadania – k. 27), orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 marca 2015 r. straciło moc obowiązującą, na podstawie art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147), a wnioskodawca stał się powodem
w niniejszej sprawie (sprzeciw od orzeczenia SKO, k. 3-6).

Pismem z dnia 21 listopada 2012 r., powodowa spółka (użytkownik wieczysty) zgłosiła wniosek do Prezydenta Miasta (...), o zmianę wysokości procentowej stawki opłaty rocznej - z dotychczasowych 3% na 1% (okoliczność niesporna).

W dniu 18 grudnia 2012 r. Prezydent Miasta (...)
- reprezentujący Skarb Państwa, ustalił od 1 stycznia 2013 r. nową stawkę procentową opłaty rocznej dla przedmiotowej nieruchomości – w wysokości 1% wartości nieruchomości (pismo w aktach sprawy). Pismo informujące o ustaleniu nowej stawki procentowej opłaty rocznej doręczono powodowej spółce w dniu 27 grudnia 2012 r. (zwrotne potwierdzenie odbioru w aktach sprawy).

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej oznaczonej, jako działka ewidencyjna nr (...) (aktualnie dz. nr 25/7 i 25/8) z obrębu 6-05-03,
o powierzchni 7923 m ², położonej w W. przy ul. (...) - na dzień
31 grudnia 2012 r. wynosiła 16.607.000 zł (opinia biegłego sądowego specjalisty z zakresu szacowania nieruchomości, k. 157-164).

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie załączonych do akt niniejszej sprawy dokumentów oraz opinii biegłego sądowego M. B.. Dowody z dokumentów zasługiwały na uwzględnienie, gdyż ich prawdziwość
i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, nie nasuwała żadnych wątpliwości i nie była kwestionowana przez strony postępowania. Przyjęta za podstawę ustaleń faktycznych opinia biegłego sądowego specjalisty z zakresu szacowania nieruchomości, w sposób rzeczowy, jednoznaczny, przekonujący i jasny, odpowiedziała na pytania objęte zakresem tezy dowodowej. Sąd podzielił w całości wnioski płynące z tej opinii, gdyż została ona sporządzona przez biegłego o specjalności adekwatnej do zleconych w tezie dowodowej czynności, a nadto biegły - zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 154) - opracowując opinię uwzględnił w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zastosował przy tym właściwe podejście oraz metodę szacowania nieruchomości. Strony nie wnosiły merytorycznych zastrzeżeń do sporządzonej opinii. Sąd również nie znalazł ku temu podstaw uznając, że opinia pod względem merytorycznym i formalnym odpowiada przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisom wykonawczym, tj. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Została sporządzona rzetelnie i profesjonalnie, udziela wyczerpujących odpowiedzi na zadane pytania, jest logiczna, spójna i pozbawiona nieścisłości, przy czym została poprzedzona opisem przeprowadzonych badań. Nie zachodzą przy tym żadne powody osłabiające zaufanie do wiedzy, kompetencji, doświadczenia czy bezstronności sporządzającego ją biegłego. Zważywszy przy tym na specyfikę oceny dowodu
z opinii biegłych, która wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez Sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, a kontroli dokonuje jedynie w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej, z uwzględnieniem kryteriów poziomu wiedzy biegłych, podstaw teoretycznych opinii, sposobu motywowania sformułowanych w opinii stanowisk oraz stopnia stanowczości wyrażonych ocen, Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania opinii wymienionego biegłego.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie był pomiędzy stronami zasadniczo niesporny. Strony pozostawały w sporze jedynie w zakresie zasadności samej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości na datę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Niesporne pozostawało przede wszystkim to, że od 1 stycznia 2013 r. obowiązująca użytkownika wieczystego procentowa stawka opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wynosi 1% wartości przedmiotowej nieruchomości.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Kwestię aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147).

W myśl przepisu art. 78 ust. 1 powołanej ustawy, właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3,
oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Z kolei użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej ,,kolegium'', wniosek
o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy).

Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 1 i 3 ustawy).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że wypowiedzenie w dniu 19 listopada 2012 r. przez Prezydenta Miasta (...) dotychczasowej stawki opłaty za wieczyste użytkowanie (k. 60), było skuteczne w świetle art. 78 ust. 1 ustawy. W piśmie wypowiadającym, organ ten wskazał aktualną na datę wypowiedzenia wartość nieruchomości będącej
w wieczystym użytkowaniu powódki, sposób obliczenia nowej wysokości opłaty, uzasadnienie dokonanego wypowiedzenia, jak również pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Nie budzi również wątpliwości, że pismo z dnia 19 listopada 2012 r. zostało skutecznie doręczone powodowej spółce (z.p.o. – k. 36).

Idąc dalej, należy stwierdzić, że powódka, która zakwestionowała zasadność aktualizacji opłaty i jej wysokość, wniosła sprzeciw od orzeczenia SKO
w ustawowym 14-dniowym terminie od daty doręczenia jej orzeczenia Kolegium
(k. 30), tym samym otworzyła drogę sądową w niniejszej sprawie. Skuteczne wniesienie sprzeciwu wywołuje bowiem skutek materialnoprawny polegający na utracie mocy wiążącej przez orzeczenie Kolegium, natomiast skutkiem procesowym jest przeniesienie sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

W doktrynie i orzecznictwie nie ma jednolitości poglądów, co do charakteru sprawy, która toczy się w sądzie w wyniku sprzeciwu (por. wyrok SN z 15 lutego 2008 r., sygn. I CSK 418/07). Według jednego ze stanowisk jest to uregulowana w art. 189 k.p.c. sprawa o ustalenie stosunku prawnego (por. uchwałę SN z 19 września 1997 r., sygn. III CZP 44/97; wyrok SN 29 października 1997 r., sygn. II CKN 281/97; postanowienie SN z 10 października 2002 r., sygn. V CZ 110/02; post. SN z 11 września 2003 r., sygn.
III CKN 239/01), jednak prezentowane są również poglądy o kształtującym (konstytutywnym) charakterze orzeczenia wydawanego przez sąd (por. wyrok
SN z 18 września 2003 r., sygn. I CK 66/02; uchwała SN z 23 września 2005 r., sygn.
III CZP 37/05; wyrok SN z 21 marca 2006 r., sygn. V CSK 147/05; wyrok
SN z 26 października 2005 r., sygn. V CK 276/05; wyrok SN z 24 czerwca 2010 r., sygn. IV CSK 43/10).

Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela pogląd, że powództwo rozpoznawane na podstawie art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, a nie powództwa o ustalenie
w rozumieniu art. 189 k.p.c. W rezultacie w sprawie zapada wyrok
o konstytutywnym charakterze. Oznacza to, że uznając, iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec niespełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty) sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości; jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to powództwo oddala; jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione
w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala. Podkreślenia wymaga, że oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (por. art. 321 § 1 k.p.c.).

Godzi się w tym miejscu zauważyć, że w toku niniejszego postępowania
w zasadzie kwestionowana była tylko zasadność dokonanej aktualizacji opłaty
i przyjęta przez pozwanego - w procesie aktualizacji opłaty rocznej - wartość przedmiotowej nieruchomości, która miała istotny wpływ na ostateczne ustalenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

W celu ustalenia faktycznej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na datę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej – Sąd przeprowadził stosowne postępowanie dowodowe, dopuszczając wnioskowany przez stronę pozwaną dowód z opinii biegłego sądowego specjalisty z zakresu szacowania nieruchomości. Sporządzona opinia – do której strony nie wnosiły zastrzeżeń merytorycznych – daje podstawę do stwierdzenia, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości oznaczonej, jako działka ewidencyjna nr (...) (aktualnie dz. nr 25/7 i 25/8) z obrębu 6-05-03, o powierzchni 7923 m ², położonej
w W. przy ul. (...) - na dzień 31 grudnia 2012 r. wynosiła 16.607.000 zł (opinia, k. 157-164).

Bezsporne przy tym jest, że na datę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej (19 listopada 2012 r.) – stawka procentowa tej opłaty dla użytkownika wieczystego wynosiła 3% wartości przedmiotowej nieruchomości. Dopiero bowiem w dniu 21 listopada 2012 r., powodowa spółka (użytkownik wieczysty) zgłosiła wniosek do Prezydenta Miasta (...), o zmianę wysokości procentowej stawki opłaty - z dotychczasowych 3% na 1% (okoliczność niesporna, dodatkowo potwierdzona w pozwie – k. 56), a w dniu 18 grudnia 2012 r. Prezydent Miasta (...), rozpoznając wniosek powódki, ustalił od
1 stycznia 2013 r. nową stawkę procentową wymienionej opłaty w wysokości 1% wartości nieruchomości (pismo ustalające 1% stawkę opłaty - w aktach sprawy).

Nie budzi przy tym wątpliwości, że zarówno pismo informujące
o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej (k. 60), jak i pismo
z dnia 18 grudnia 2012 r. informujące o ustaleniu od 1 stycznia 2013 r. nowej stawki procentowej opłaty w wysokości 1% wartości nieruchomości – zostały prawidłowo doręczone powodowej spółce (z.p.o. w aktach sprawy).

W tych okolicznościach należało przyjąć, że skoro na datę wypowiedzenia poprzedniej wysokości opłaty rocznej, wartość przedmiotowej nieruchomości wynosiła 16.607.000 zł (vide: opinia biegłego sądowego, k. 157-164), to wysokość opłaty (obliczona zgodnie z 3% stawką) z tytułu użytkowania wieczystego wyniosłaby 498.210 zł = (16.607.000 zł x 3%). Mając jednak na uwadze, że na wniosek użytkownika wieczystego, wysokość stawki procentowej została obniżona i ustalona od 1 stycznia 2013 r., jako 1% wartości nieruchomości – to wysokość należnej od tej daty opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego musi wynieść 166.070 zł (16.607.000 zł x 1%) – co znalazło odzwierciedlenie w pkt 1 sentencji wyroku.

W ocenie Sądu, aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, dokonana przez Prezydenta Miasta (...) w dniu 19 listopada 2012 r. (k. 60) - była uzasadniona. Ostatnio opłata ta była ustalana w 2001 r. (co wynika z niekwestionowanych twierdzeń odpowiedzi na pozew
– k. 141), zatem organ dokonujący aktualizacji opłaty rocznej, nie naruszył przepisu art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto za uznaniem, iż aktualizacja była zasadna przemawia porównanie operatów szacunkowych sporządzonych na zlecenie strony właścicielskiej (k. 38-51) i zlecenie Sądu (k. 157
-164). Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat na zlecenie Prezydenta Miasta (...), oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 17.711.232 zł, natomiast biegły sądowy sporządzający opinię na zlecenie Sądu, oszacował wartość tej samej nieruchomości na kwotę 16.607.000 zł. Obaj rzeczoznawcy przy szacowaniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny, zastosowali podejście porównawcze, przy czym jeden skorzystał z metody porównywania parami, a drugi (biegły sądowy) z metody korygowania ceny średniej – obaj zatem zastosowali właściwe podejście oraz metodę, zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Różnica
w szacunkach obu rzeczoznawców wynosi 1.104.232 zł, co stanowi ok. 6%. Istotne przy tym jest, że dobór transakcji przyjętych do porównania w procesie szacowania przedmiotu wyceny, jest indywidualnym wyborem każdego rzeczoznawcy,
z zachowaniem przepisów prawa. Z tych względów dokładność operatów szacunkowych może wahać się do około 20 % (por. § 5 ust. 2 wymienionego wyżej rozporządzenia). Mając na uwadze, że z obu operatów można wyprowadzić jednoznaczny wniosek, iż wartość nieruchomości wzrosła (w stosunku do ostatniej wyceny z 2001 r.), a różnica - co do wyceny przedmiotowej nieruchomości
– w omawianych wyżej operatach jest niewielka (stanowi tylko 6%), należało przyjąć, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonana w dniu
19 listopada 2012 r. (k. 60) dokonana została prawidłowo i była uzasadniona. Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł, jak w pkt 1 sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. i art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., uznając, że stroną przegrywającą spór jest strona powodowa, a strona pozwana uległa tylko w niewielkiej części. Sąd miał na uwadze, że skoro na datę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty (tj. 19 listopada 2012 r.) obowiązywała stawka procentowa opłaty w wysokości 3% wartości przedmiotowej nieruchomości – to powodowa spółka uzyskała ostatecznie obniżenie tej opłaty z kwoty 531.336,96 zł (k. 35) do kwoty 498.210 zł (3% z 16.607.000 zł), czyli
o 33.126,96 zł. Stanowi to obniżenie opłaty o niewiele ponad 6% w stosunku do opłaty ustalonej przez stronę pozwaną w piśmie z dnia 19 listopada 2012 r. (k. 60). Należy przy tym mieć na uwadze, że żądanie pozwu (k. 57) dotyczyło w pierwszej kolejności ustalenia, że aktualizacja opłaty dokonana w dniu 19 listopada 2012 r. była nieuzasadniona – zarzut ten jednak nie zasługiwał na uwzględnienie, co wykazano wyżej. W tych okolicznościach, niewątpliwie pozwanego należy uznać za stronę wygrywającą spór prawie w całości. Istotna jest przy tym okoliczność, że rozmiar przegranej pozwanego jest wynikiem wyłącznie tego, iż biegły sądowy oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości w kwocie nieco niższej od wartości, którą ustalił rzeczoznawca majątkowy na zlecenie pozwanego. We wcześniejszych rozważaniach Sąd jednak podkreślił, że operat szacunkowy
(k. 38-51) wykorzystany przez pozwanego na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego był prawidłowy, a oszacowana wartość przedmiotu wyceny tylko w niewielkim stopniu odbiegała od wyceny sporządzonej przez biegłego sądowego – różnica mieściła się w dopuszczalnych granicach (por. § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Z tych względów, stronę pozwaną należało uznać za wygrywającą spór prawie w całości. Należne pozwanej koszty procesu, to koszty poniesione w związku z wniesieniem zaliczek (k. 147 i 187) na wynagrodzenie biegłego sądowego (koszt opinii – 2949,76 zł, k. 170) – wskazaną kwotę Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanego (vide: pkt 2 sentencji wyroku).

Zgodnie z art. 11 ust. 3 obowiązującej w dacie zamknięcia rozprawy (k. 190 verte) ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r. poz. 1313) koszty zastępstwa procesowego zasądzone lub przyznane Skarbowi Państwa w sprawie, w której zastępstwo procesowe Skarbu Państwa wykonuje Prokuratoria Generalna, przysługują Skarbowi Państwa - Prokuratorii Generalnej. Mając na uwadze powyższą regulację oraz fakt, że Prokuratoria Generalna Skarbu Państwa sprawowała zastępstwo procesowe pozwanego Skarbu Państwa w niniejszym postępowaniu, należało zasądzić od powódki na jej rzecz koszty w wysokości 7200 zł, tj. w wysokości minimalnej stawki dla rady prawnego, przewidzianej w § 6 pkt 7 ( w.p.s. - 495.684 zł k.115) obowiązującego w dacie wniesienia pozwu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490) – o czym orzeczono, jak w pkt 3 wyroku.

W kontekście powyższych kosztów zastępstwa procesowego, na marginesie należy tylko wskazać, że uwadze Sądu nie uszło, iż z dniem 1 stycznia 2017 r. zadania Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa przejęła Prokuratoria Generalna Rzeczypospolitej Polskiej - na podstawie art. 122 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia
15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2016 r. poz. 2261). Zgodnie z art. 123 ust. 1, w sprawach, w których czynności zastępstwa przed dniem wejścia w życie ustawy wykonywała Prokuratoria Generalna Skarbu Państwa zastępstwo wykonuje Prokuratoria Generalna. Mając jednak na uwadze, że zamknięcie rozprawy nastąpiło w niniejszej sprawie w dniu 23 grudnia 2016 r.,
a więc jeszcze przed wejściem w życie cytowanej wyżej ustawy (Dz.U. z 2016 r. poz. 2261), Sąd postanowił zasądzić koszty zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej na podstawie przepisów uprzednio obowiązującego aktu prawnego. Nie zmienia to jednak faktu, że z mocy art. 122 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 2261), koszty zasądzone w niniejszej sprawie będzie mogła egzekwować Prokuratoria Generalna Rzeczypospolitej Polskiej.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.