Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 sierpnia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Barbara Trębska

Sędzia SA Maciej Dobrzyński (spr.)

Sędzia SA Roman Dziczek

Protokolant sekr. sąd. Marta Grabowska

po rozpoznaniu w dniu 23 sierpnia 2013 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 22 listopada 2012 r.

sygn. akt II C 558/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od (...) W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

I ACa 325/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 25 maja 2012 r. (...) W. wniosło o uchylenie uchwały nr (...) podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w W. w dniu 12 marca 2012 r. w sprawie jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy. Jednocześnie powód wniósł o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew z dnia 25 czerwca 2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 22 listopada 2012 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie oddalił powództwo oraz zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych oraz rozważaniach prawnych:

Powód(...). W. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. (dalej jako Wspólnota), któremu przysługuje udział 0,2409 części w nieruchomości wspólnej. W budynku Wspólnoty jest 48 lokali, z czego 37 lokali wyodrębnionych, należących do osób fizycznych. Pozostałe 11 lokali należy do(...) W..

W dniu 12 marca 2012 r. Wspólnota podjęła uchwałę(...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2011 i uchwałę nr(...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2012. W sprawozdaniu finansowym za rok 2011 wykazano dochody z tytułu opłat za centralne ogrzewanie w wysokości 12.477,41 zł. Z kolei w planie gospodarczym na rok 2012 w ramach źródeł finansowania Wspólnota uwzględniła dodatkowe środki finansowe w wysokości 12.229,49 zł, z czego kwota 9.331,10 zł przypadała na lokale będące przedmiotem własności osób fizycznych, zaś kwota 2.898,39 zł na lokale należące do powoda. Powyższa kwota miała pochodzić z jednorazowej wpłaty wszystkich właścicieli na fundusz remontowy wynikającej z uchwały nr(...) z dnia 12 marca 2012 r. Zgodnie z § 1 powyższej uchwały Wspólnota postanowiła dokonać do dnia 30 kwietnia 2012 r. jednorazowej wpłaty w wysokości 6,50 zł liczonych od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu na fundusz remontowy z przeznaczeniem tej kwoty na spłatę kredytu. Wpłaty właścicieli miały stanowić realizację zobowiązań z tytułu uczestniczenia w kosztach wydatków na remonty nieruchomości wspólnej. Za uchwałą głosowali właściciele reprezentujący 0,6711 udziałów, przeciwko uchwale 0,2409 udziałów, zaś właściciele reprezentujący 0,0880 udziałów wstrzymali się od głosu. Powód głosował przeciwko uchwale. Przy podejmowaniu uchwały nr(...) właściciele 31 wyodrębnionych lokali wyrazili jednocześnie zgodę na przeksięgowanie swoich nadwyżek z tytułu opłat za centralne ogrzewanie za rok 2011 na poczet jednorazowej wpłaty wynikającej z uchwały nr (...). Powód nie wyraził zgody na przeksięgowanie nadwyżki i znajduje się ona na koncie pozwanej W związku z podjęciem uchwały nr (...) powód byłby zobowiązany do jednorazowej wpłaty w wysokości 2.898,39 zł. Podjęcie uchwały nr (...) miało na celu wygospodarowanie dodatkowych środków na przedterminową spłatę kredytu termomodernizacyjnego. Od chwili przejęcia budynku przez Wspólnotę za kwoty uzyskane z kredytów wykonano w nim wymianę instalacji centralnego ogrzewania, remont kapitalny instalacji gazowej, malowanie klatek schodowych, wykonanie gładzi tynkowych, wymieniono instalację kanalizacyjną, wykonano remont dachu, loggi, termomodernizację budynku. Na wykonanie tych prac Wspólnota zaciągnęła dwa kredyty bankowe. Z tytułu kredytu termomodernizacyjnego pozostała do spłacenia kwota 92.487,15 zł ujęta w sprawozdaniu finansowym za rok 2011. Drugi z kredytów (inwestycyjny) został już przez pozwanego całkowicie spłacony przed terminem dzięki pozyskaniu w poprzednich okresach dodatkowych środków finansowych w taki sam sposób, jak przewiduje to uchwała nr (...). O podjęciu uchwał powód został powiadomiony pismem pozwanego z dnia 16 kwietnia 2012 r., otrzymanym w dniu 17 kwietnia 2012 r.

Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Podstawę prawną żądania uchylenia uchwały Wspólnoty stanowił art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako ustawa o wł. lok.). Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W niniejszej sprawie przedmiotem zaskarżenia była uchwała nr(...), na mocy której właściciele lokali zostali zobowiązani do dokonania dodatkowych wpłat na poczet wydatków związanych z remontem nieruchomości wspólnej.

Jak stanowi art. 12 ustawy o wł. lok. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 ustawy o wł. lok.). Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Bez wątpienia w skład tych kosztów wchodzą więc obciążenia z tytułu kredytów zaciągniętych przez wspólnotę na potrzeby związane z remontem nieruchomości wspólnej. Wysokość zadłużenia z tytułu kredytu obciążającego pozwaną wspólnotę na koniec roku 2011 wynosiła ponad 92.000 zł. Na poczet spłaty kredytu w roku 2012 przypadała kwota 32.418,95 zł, co odpowiadało stawce 17,23 zł na metr kwadratowy powierzchni lokalu. Podjęcie przez właścicieli uchwały nakładającej na nich dodatkowe obciążenia z tego tytułu w wysokości 6,50 zł za metr kwadratowy nie naruszało zasady określonej w art. 12 ustawy o wł. lok., skoro udział w nieruchomości wspólnej jest pochodną stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 ustawy o wł. lok.). Ponieważ zaskarżona uchwała nie wskazywała nadwyżki z tytułu opłat za c.o. za rok 2011 jako źródła pochodzenia środków, a jedynie statuowała zobowiązanie właścicieli do pokrycia wydatków na nieruchomość wspólną, stąd wywody strony pozwanej dotyczące możliwości zadysponowania przez Wspólnotę środkami należącymi do poszczególnych właścicieli nie znajdowały zastosowania w niniejszej sprawie. Rozważenie czy zaskarżona uchwała nie narusza interesów powoda jako współwłaściciela nieruchomości wymagało jednak wzięcia pod uwagę, że uchwała nr (...)wiązała się z faktem powstania na koncie Wspólnoty nadwyżki w opłatach właścicieli z tytułu centralnego ogrzewania za rok 2011, która to kwota odpowiadała zatwierdzonej w planie gospodarczym na rok 2012 wysokości dodatkowych środków finansowych, objętych uchwałą nr (...). Kwota nadwyżki za rok 2011 w przypadku lokali powoda wynosiła 2.800 zł. Nie można więc było zgodzić się z zarzutem powoda, że zaskarżona uchwała spowoduje po jego stronie konieczność wygospodarowania dodatkowych środków aniżeli już uiszczone.

W ocenie Sądu Okręgowego podjęta przez pozwanego uchwała nie naruszała także interesu właścicieli tworzących Wspólnotę, ani też interesu powoda. Wcześniejsza spłata kredytu wiązała się będzie z mniejszym obciążeniem właścicieli kosztami kredytu, chociażby z tytułu odsetek za korzystanie z kapitału, natomiast przeprowadzone remonty, po wcześniejszym okresie zaniedbań, świadczyły o należytym dbaniu o nieruchomość wspólną przez właścicieli tworzących Wspólnotę. Także utrzymywanie budynku w dobrym stanie technicznym służy interesowi wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, w tym powoda.

W tej sytuacji brak było podstaw do uznania, że zaskarżona uchwała była niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo też że naruszała ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy powoda.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od wyroku Sądu I instancji wniósł powód zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie prawa materialnego, tj. art. 12, art. 14 i art. 15 ust. 1 ustawy o wł. lok. poprzez ich niewłaściwą wykładnię, polegającą na uznaniu, że wynika z nich uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do nakładania na właścicieli obowiązków jednorazowych wpłat.

Wskazując na powyższe zarzuty strona powodowa wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne. Zauważyć też należało, że nie były one kwestionowane przez powoda w apelacji, która wskazywała jedynie na zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego.

Sąd I instancji również w sposób prawidłowy zastosował przepisy prawa materialnego do ustalonego stanu faktycznego i prawidłowo rozstrzygnął o roszczeniu dochodzonym w niniejszej sprawie przez(...) W..

Strona powodowa wskazała w apelacji, że stanowisko Sądu Okręgowego, iż podjęcie uchwały nakładającej na właścicieli lokali dodatkowego jednorazowego obciążenia na poczet spłaty kredytu nie naruszało zasady wyrażonej w art. 12 ustawy o wł. lok., pomijało dyspozycję art. 15 ust. 1 ustawy o wł. lok., według którego na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. W ocenie skarżącego skoro przepis prawa wprowadza zaliczkowy sposób opłacania kosztów zarządu (w tym wydatków na remonty i bieżącą konserwację), to wyklucza to tym samym możliwość zobligowania członków wspólnoty do jednorazowych dopłat na ten cel.

Argumentacji powyższej nie można było uznać za trafną.

Brzmienie art. 15 ust. 1 ustawy o wł. lok. nie wskazuje, aby wykluczona była możliwość podjęcia przez właścicieli lokali uchwały w sprawie pokrycia kosztów zarządu poza uiszczanymi w formie bieżących opłat zaliczkami. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10, (OSNC 2011/11/124) wskazał, że dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to, że pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić nie tylko z zaliczek uiszczanych w formie bieżących opłat, ale również z innych zgromadzonych przez wspólnotę mieszkaniową środków (np. na wyodrębnionym funduszu remontowym).

W świetle powyższego brak było podstaw do twierdzenia, że już sama treść art. 15 ust. 1 ustawy o wł. lok. wykluczała możliwość podjęcia przez właścicieli lokali uchwały w sprawie jednorazowej wpłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (na wcześniejszą spłatę kredytu przeznaczonego na remont nieruchomości wspólnej).

Uchwała nr (...) z dnia 12 marca 2012 r. winna zatem zostać poddana ocenie przez pryzmat okoliczności wskazanych w art. 25 ust. 1 ustawy o wł. lok., tj. zgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenia interesów skarżącego właściciela lokalu.

W świetle poczynionych już powyżej uwag uznać należało, że przedmiotowa uchwała nr(...) nie naruszała przepisów prawa, nie była też podnoszona przez powoda okoliczność, aby była ona niezgodna z umową właścicieli lokali. Sąd Apelacyjny w pełni podziela też argumentację Sądu I instancji w przedmiocie tego, że zaskarżona uchwała nie naruszała zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Nie ulega wątpliwości, że wcześniejsza spłata kredytu przez Wspólnotę będzie korzystna ekonomicznie, bowiem spowoduje zmniejszenie obciążeń kredytowych, w tym w zakresie obowiązku zapłaty odsetek od pożyczonego kapitału. Tego argumentu strona powodowa w apelacji nie podważyła.

Należało także zgodzić się z Sądem I instancji co do tego, że przedmiotowa uchwała nie naruszała interesów (...) W.. Z jednej strony zauważyć należało, że powód i tak musiałby partycypować w tej części kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które dotyczyły spłaty kredytu udzielonego na dokonanie remontu nieruchomości wspólnej. Po drugie, zauważyć należało, że podjęcie przez pozwanego uchwały nr(...) związane było z faktem powstania na koncie Wspólnoty nadwyżki w opłatach właścicieli z tytułu centralnego ogrzewania za rok 2011, która to kwota odpowiadała zatwierdzonej w planie gospodarczym na rok 2012 wysokości dodatkowych środków finansowych wynikających z uchwały nr(...). W tej sytuacji realizacja przedmiotowej uchwały nie musi łączyć się z nowymi świadczeniami pieniężnymi po stronie powoda, bowiem powód może wydać dyspozycję przeksięgowania nadwyżki w opłatach z tytułu centralnego ogrzewania za rok 2011, jak to uczynili inni współwłaściciele.

Mając powyższe na względzie, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną.

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd II instancji orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3, art. 99, art. 108 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz na podstawie § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców pranych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 490).