Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 maja 2017 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Elżbieta Zalewska-Statuch

Sędziowie SSO Joanna Składowska

SSO Iwona Podwójniak

Protokolant sekretarz sądowy Elwira Kosieniak

po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2017 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa K. K.

przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych w W.

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Rejonowego w Łasku

z dnia 27 września 2016 roku, sygnatura akt I C 925/15

1.  oddala obie apelacje;

2.  znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I Ca 89/17

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 27 września 2016 roku Sąd Rejonowy w Łasku, w sprawie z powództwa K. K. przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w W. Filia w Ł. obniżył czynsz najmu dotyczący lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) położonym w J. od dnia 1 października 2010 roku do dnia 31 marca 2015 roku z kwoty 88,50 zł do kwoty 61,95 zł, tj. o 30% oraz od dnia 1 kwietnia 2015 roku do czasu usunięcia przyczyn zagrzybienia lokalu przez pozwaną Agencję Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w W. Filia w Ł. z kwoty 97,35 zł do kwoty 68,15 zł, tj. o 30%, (pkt 1), oddalił powództwo o obniżenie czynszu dotyczącego lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) położonym w J. w pozostałej części (pkt 2), umorzył postępowanie z powództwa o obniżenie czynszu dotyczącego pomieszczenia gospodarczego przynależnego do lokalu opisanego w pkt 1 niniejszego wyroku (pkt 3), nie obciążył powódki kosztami zastępstwa prawnego pozwanego (pkt 4), nie obciążył stron kosztami postępowania wyłożonymi tymczasowo przez Skarb Państwa (pkt 5).

W uzasadnieniu Sąd m.in. wskazał, że w dniu 1 maja 1996 roku została zawarta pomiędzy Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa i M. K. umowa najmu mieszkania nr (...) w budynku nr (...) i pomieszczenia gospodarczego. Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Prawo do zamieszkiwania w lokalu przysługiwało osobom bliskim najemcy prowadzącym wspólne gospodarstwo domowe.

Wyrokiem Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 2 czerwca 2005 roku w sprawie I C 650/04 małżeństwo powódki K. K. i M. K. zostało rozwiązane przez rozwód.

Od 1 stycznia 2011 roku czynsz za lokal mieszkalny określono na kwotę 88,50 zł miesięcznie, a od 1 kwietnia 2015 roku - na kwotę 97,35 zł.

W lokalu mieszkalnym istnieje zagrzybienie tynku wokół okien, przy podłodze pod oknami oraz wokół drzwi wejściowych. Zagrzybienie powstaje w okresie zimowym. Powódka wzywała pozwanego do usunięcia wad. Nie zostały one usunięte. Przyczynami zagrzybienia są: szczelna stolarka okienna skutecznie zabezpieczająca dopływ zewnętrznego powietrza, nie wymuszając jego cyrkulacji w pomieszczeniach, niewystarczająco skuteczna wentylacja grawitacyjna nie mogąca skutecznie odprowadzać nadmiaru wilgoci, a w pokoju na poddaszu całkowity brak otworu wywiewnego, brak ogrzewania w pomieszczeniu kuchni i korytarza przy zamkniętych najczęściej drzwiach do pomieszczenia na poddaszu w okresie obniżonych temperatur, powodujące przy ścianie zewnętrznej wykraplanie się pary wodnej na elementach ścian, sufitu i mebli, co stanowi pożywkę dla rozwoju pleśni, nadmierne zawilgocenie mieszkania, spowodowane zainstalowaniem i użytkowaniem kabiny prysznicowej w kuchni oraz suszeniem prania w lokalu (przy ograniczonej wentylacji).

W celu zmniejszenia możliwości powstawania zagrzybienia przy aktualnym stanie lokalu niezbędnym jest jego wyposażenie w wentylację mechaniczno-nawiewną.

Z opinii biegłego ds. czynszów wynika, iż obniżenie wysokości stawki czynszu z uwagi na występujące zagrzybienie we wszystkich pomieszczeniach lokalu nr (...) w J. winno wynosić 30 %.

Mając na uwadze powyższe, sąd wskazał, że zgodnie z art. 664 § 1 k.c. jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Sam fakt istnienia zagrzybienia nie był sporny. Natomiast strony były rozbieżne w stanowiskach co do przyczyny występowania zagrzybienia. Na podstawie wniosków zaprezentowanych przez biegłych, Sąd uznał, iż przyczyny zagrzybienia związane są z działaniami powódki oraz pozwanego. Niewątpliwie, zamontowanie kabiny prysznicowej i szczelnych okien podniosło standard lokalu, ale przy braku zamontowania odpowiedniej wentylacji (co powinno obciążać pozwanego) doprowadziło do powstania zagrzybienia. Obie strony winny współpracować w usunięciu przyczyn zagrzybienia aby korzystanie z wynajmowanego lokalu było mniej uciążliwe. Biorąc pod uwagę opinię biegłego ds. czynszów, Sąd dokonał obniżenia czynszu o 30 %. I tak, czynsz obwiązujący do 31 marca 2015 roku obniżono z kwoty 88,50 zł do kwoty 61,95 zł, a czynsz obowiązujący od dnia 1 kwietnia 2015 roku z kwoty 97,35 zł do kwoty 68,15 zł. W pozostałym zakresie powództwo o obniżenie czynszu odnośnie lokalu mieszkalnego oddalono jako bezzasadne.

Powódkę należy traktować jako przegraną co najmniej w połowie (czynsz obniżony nie o 60%, a o 30%). Powinna zatem zwrócić pozwanemu w połowie koszty zastępstwa prawnego. Sąd na podstawie art. 102 k.p.c. nie obciążył powódki tymi kosztami z uwagi na jej sytuację majątkową, która była podstawą do zwolnienia jej od kosztów sądowych. Obu stron zaś nie obciążano kosztami sądowymi w zakresie wynagrodzenia biegłych, które pokryto z funduszu Skarbu Państwa.

Apelację złożyły obie strony.

Powódka zaskarżyła orzeczenie w części oddalającej powództwo o obniżenie czynszu ponad wysokość 30% i domagała się zmiany wyroku poprzez obniżenie czynszu najmu przedmiotowego lokalu od dnia 1 października 2010 roku do dnia 31 marca 2015 roku z kwoty 88,50 zł do kwoty 35,40, tj. o 60%; zaś od dnia 1 kwietnia 2015 roku do czasu usunięcia przyczyn zagrzybienia lokalu przez pozwaną z kwoty 97,35 zł do kwoty 42,94 zł, tj. o 60%, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Powódka zarzuciła obrazę prawa materialnego, tj. naruszenie art. 664 § 1 k.c. poprzez błędne zastosowanie poprzez to, że Sąd nie dokonał obniżenia czynszu w sposób adekwatny do istniejącej wady, nie opierając się na stopniu zmniejszenia użyteczności lokalu. Ponadto skarżąca zarzuciła obrazę prawa procesowego, tj. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę wiarygodności dowodu w postaci pisemnej oraz ustnej uzupełniającej opinii biegłego J. K. poprzez bezkrytyczne i bezrefleksyjne przyjęcie, iż czynsz winien być obniżony o 30% w oderwaniu od rzeczywistego rozmiaru wady i stopnia zmniejszenia użyteczności lokalu do umówionego użytku, a naruszenie to ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Ponadto skarżąca wnosiła o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że w przedmiotowej sprawie stopień obniżenia czynszu nie został oparty na podstawie kryterium „zmniejszenia użytku z przedmiotu najmu”. Sąd Rejonowy zastosował natomiast przesłankę polegającą na obniżeniu czynszu zgodnie z parametrami ustalonymi przez Radę Miejską w Ł. w uchwale z dnia 21 lutego 2007 roku.

Wobec powyższego, w ocenie skarżącej, Sąd pierwszej instancji dokonał obniżenia czynszu w oderwaniu od wskazań zawartych w art. 664 § 1 k.c. Oparł się na sztywnych ustaleniach aktu prawa miejscowego, a nie kodeksu cywilnego, który jako ustawa ma pierwszeństwo w zastosowaniu. Nadto akt prawa miejscowego w postaci uchwały Rady Miejskiej w Ł. nie obowiązuje na terenie zamieszkałym przez powódkę. Sąd Rejonowy nie dokonał żadnej analizy prawnej i faktycznej dotyczącej tego, w jakim stopniu wada w postaci zagrzybienia zmniejsza użyteczność lokalu. Tylko na tej podstawie bowiem byłaby możliwość ustalenia odpowiedniego zmniejszenia czynszu w oparciu o przepis art. 664 § 1 k.c.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. powódka wskazała, że opinia biegłego podlega, jak i inne dowody, ocenie zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c., lecz odróżniają ją szczególne kryteria oceny. Stanowią je zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Zarzut strony powodowej dotyczy kryteriów na jakich oparł się biegły przy formułowaniu wniosków opinii. Ustalając stopień obniżenia czynszu biegły nie oparł się na przesłankach określonych w art. 664 § 1 k.c., co winien uczynić. Natomiast biegły oparł się wyłącznie o sztywne stawki określone w uchwale Rady Miejskiej w Ł., całkowicie abstrahując od rzeczywistych rozmiarów wady w postaci zagrzybienia w przedmiotowym lokalu. Biegły uznał, że skoro stawki określone w uchwale Rady Miasta w Ł. wynoszą 20% dla zawilgocenia, to dla zagrzybienia uzasadnionym byłoby ustalenie stawki wyższej, tj. 30% .

Pozwana zaskarżyła wyrok w części, co do pkt. 1 i 4 orzeczenia, tj. w zakresie uwzględniającym powództwo co do 30% obniżki czynszu najmu oraz orzekającym o nieobciążaniu powódki kosztami zastępstwa procesowego.

Zarzuciła błędną ocenę materiału dowodowego oraz sprzeczność ustaleń z zebranym w sprawie materiałem dowodowym przez przyjęcie, że wady lokalu są tak duże, a standard nieruchomości w związku z ich istnieniem tak dalece jest obniżony, że uzasadnionym jest zastosowanie obniżki czynszu o 30%, podczas gdy z akt sprawy, a w szczególności z opinii biegłego nie wynika z jakich powodów obniżka w takiej, a nie innej wartości jest uzasadniona. Ponadto zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez zaniechanie wszechstronnej, a przede wszystkim obiektywnej analizy materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie, przez błędne ustalenie, że istniejące wady lokalu ograniczają przydatność do umówionego użytku tegoż lokalu na poziomie wskazanym w opinii biegłego, tj. na poziomie 30%, podczas gdy z opinii biegłego wynika, iż w podobnych znanych biegłemu sytuacjach obniżenie czynszu zasadne jest na poziomie niższym, tj. na poziomie 15%-20%, art. 227 k.p.c. oraz art. 232 k.p.c. poprzez zaniechanie ustalenia faktu mającego dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie, tj. ustalenia w sposób obiektywny i mierzalny poziomu do jakiego powinno zostać obniżone wynagrodzenie za najem lokalu mieszkalnego w sytuacji opisanej w stanie faktycznym. Skarżący zarzucił też naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 664 § 1 k.c. poprzez błędne zastosowanie i w rezultacie obniżenie czynszu najmu o 30%, podczas gdy zgromadzony w ramach postępowania dowodowego materiał dowodowy nie potwierdza jakoby poziom ten miał charakter odpowiedniego, w szczególności nie czyni tego nielogiczna opinia biegłego wydana w sprawie.

W konsekwencji tych zarzutów, apelujący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i pozostawienie Sądowi pierwszej instancji rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazał, że rozstrzygnięcie Sądu zostało oparte o wewnętrznie sprzeczną opinię biegłego, który w sposób niczym nieuzasadniony stwierdził, iż obniżenie wysokości stawki czynszu z uwagi na występujące zagrzybienie w lokalu nr (...) w J. winno wynosić 30%. Taka konstatacja nie została poparta żadną racjonalną argumentacją. Po drugie w swej opinii biegły wskazał, iż jego zdaniem stawka czynszu najmu przedmiotowego lokalu jest ustalona na wyjątkowo niskim poziomie. Zgodnie więc z zasadami racjonalnego i logicznego myślenia obniżka czynszu najmu z tytułu stwierdzonej wady lokalu powinna być mniejsza niż we wskazanym materiale porównawczym, gdzie czynsze najmu były kilkukrotnie wyższe niż ten dotyczący lokalu w J.. Zważywszy na fakt, iż poziom czynszu był ustalony na takim, a nie innym poziomie ze względu na standard lokalu dalsze obniżanie czynszu, a już z całą pewnością obniżanie go o 30% godzi w uzasadniony interes właściciela w czerpaniu korzyści z najmu lokalu i poddaje pod wątpliwość dalszą zasadność najmu tego lokalu.

Pomimo powyższych uchybień orzekający w sprawie Sąd nie powziął wątpliwości co do ustalonego przez biegłego poziomu obniżenia czynszu najmu, przyjmując te ustalenia jako swoje, pomimo oczywistych rozbieżności w dokonanej przez biegłego analizie i wyciągniętych z tej analizy wniosków. Świadczy to jednoznacznie o zaniechaniu wszechstronnej, a przede wszystkim obiektywnej analizy materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie, tj. o naruszeniu art. 233 § 1 k.p.c. Wnioski wyprowadzone przez Sąd przy ocenie dowodów nie układają się w logiczną całość zgodną z doświadczeniem życiowym, lecz pozostają ze sobą w sprzeczności,

Uchybienia proceduralne skutkowały jednocześnie naruszeniem prawa materialnego, tj. art. 664 § 1 k.c., które to z kolei było związane z zastosowaniem tej normy jako podstawy materialnoprawnej rozstrzygnięcia, z jednoczesnym jej naruszeniem wskutek niewłaściwego zastosowania. Naruszony przepis wskazuje, iż w razie wad ograniczających przydatność lokalu do umówionego użytku obniżenie czynszu powinno nastąpić odpowiednio.

Sąd Okręgowy zważył:

Istota obu zaskarżeń sprowadza się do zakwestionowania zakresu zastosowanego przez sąd pierwszej instancji obniżenia wysokości czynszu. Zarówno skarżąca powódka, jak i skarżący pozwany powołują tę samą podstawę zarzutów - w zakresie prawa procesowego - naruszenie przepisu art. 233 § 1 k.p.c. oraz w zakresie prawa materialnego - naruszenie przepisu art. 664 § 1 k.c., z tym że powódka zarzuca, że sąd w sposób nieuprawniony przyjął zaniżoną wielkość obniżenia, natomiast pozwany zarzuca, że sąd zawyżył obniżenie.

Obie apelacje nie są uzasadnione.

Uchylając poprzednie orzeczenie w niniejszej sprawie, sąd odwoławczy nakazał sądowi pierwszej instancji poczynienie ustaleń w zakresie przyczyn zagrzybienia oraz wielkości wpływu tej wady na wysokość czynszu.

W wykonaniu takich wytycznych został dopuszczony dowód z opinii biegłych i w oparciu o taki materiał dowodowy sąd rejonowy podjął rozstrzygnięcie, uznając zasadność obniżenia czynszu o 30%.

Takie rozstrzygnięcie - wbrew stanowisku obu apelacji - uznać należy za trafne.

W odniesieniu do apelacji powódki, to jej stanowisko, że uzasadnione winno być obniżenie czynszu o 60% jest stanowiskiem całkowicie dowolnym.

Taka wielkość obniżenia czynszu nie ma żadnej podstawy, jest jedynie oceną samej zainteresowanej, co w sposób oczywisty nie jest wystarczające dla uwzględnienia jej stanowiska.

Powódka zarzucając, że sąd naruszył przepis art. 233 § 1 k.p.c. poprzez bezkrytyczne przyjęcie, jako podstawy obniżenia czynszu, opinii biegłego w oderwaniu od rozmiaru wady i stopnia zmniejszenia użyteczności lokalu do umówionego użytku i, w konsekwencji, zarzucając też naruszenie przepisu art. 664 § 1 k.c. poprzez dokonanie obniżenia czynszu bez odniesienia do stopnia zmniejszenia użyteczności lokalu, w sposób nieuprawniony opiera się jedynie na własnej, przyjętej z korzyścią dla niej, wykładni przepisu art. 664 § 1 k.c., a ponadto pomija choćby kwestie odnoszące się do przyczyn powstania zagrzybienia wskazanych w opinii biegłego J. O..

Zgodnie z przepisem art. 664 § 1 k.c., jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Powódka w swojej wykładni przepisu jak wyżej, wprowadza zależność: czynsz winien być obniżony odpowiednio do stopnia zmniejszenia użyteczności lokalu do umówionego użytku. Tymczasem taka wykładnia wprost z przepisu nie wynika. Przepis mówi, że jeżeli występują wady, które ograniczają przydatność rzeczy do umówionego użytku, to najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu. Powyższe nie wskazuje wprost takiej zależności jak ocenia to skarżąca i nie nakazuje ustalać stopnia zmniejszenia użyteczności lokalu do umówionego użytku. Zresztą w okolicznościach niniejszej sprawy takie ustalenie również nasuwałoby wiele różnorakich trudności.

Umówionym użytkiem przedmiotu najmu jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych powódki. Zważyć jednak należy, że te potrzeby faktycznie są przez cały czas realizowane, natomiast wada w postaci zagrzybienia, co prawda bez wątpienia ogranicza przydatność tego lokalu dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ale w znaczeniu stworzenia prawidłowych warunków pobytu, a nie w ogóle. Ponadto, jak wskazano, powódka nie wykazała, że „rzeczywisty rozmiar wady” i stopień zmniejszenia użyteczności lokalu do umówionego użytku wynosi 60%.

Zmniejszenie ma być „odpowiednie”. Ocena w tym zakresie musi oczywiście uwzględniać także rodzaj i charakter wady, jej „wielkość”, niemniej „odpowiedniość” obniżenia wyznaczać powinny także inne okoliczności, w tym, w odniesieniu do niniejszej sprawy, złożone i nakładające się na siebie przyczyny powstania wady obciążające obie strony umowy, także wyjściowy standard lokalu będącego przedmiotem umowy, determinujący nominalną wysokość pierwotnego czynszu.

Co się tyczy apelacji pozwanego, to także ona - jak wskazano już wyżej - nie ma wystarczających podstaw.

Zarzuty pozwanego odnoszą się przede wszystkim do braku prawidłowej analizy materiału dowodowego i w związku z tym błędnego ustalenia, że w okolicznościach niniejszej sprawy uzasadnione jest obniżenie czynszu o 30%, w sytuacji gdy, jak wynika z opinii biegłego, w podobnych znanych biegłemu przypadkach obniżenie czynszu zasadne jest na poziomie niższym - 15-20%.

Opinia biegłego wskazuje w swej treści regulację dotyczącą podstaw i wielkości obniżenia stawki czynszu z uwagi na występujące zawilgocenie i zagrzybienie wynikającą z uchwał Rady Miasta w Ł., w której przyjmowano obniżenie czynszu z uwagi na te czynniki w wysokości 15-20%. W sposób oczywisty regulacja ta nie ma i nie może mieć zastosowania w niniejszej sprawie wprost. Odwołanie się w opinii do takich uchwał służyć mogło jedynie przykładowemu przedstawieniu obowiązujących w materii objętej przedmiotem opinii unormowań prawnych. W żadnym razie nie jest tak, że sąd oparł swe rozstrzygnięcie na akcie prawa miejscowego, który w ogóle nie może przecież dotyczyć niniejszej sprawy.

Wbrew stanowisku pozwanego nie jest tak, że z opinii biegłego wynika, że - w podobnych jak w niniejszej sprawie przypadkach - obniżenie czynszu było zasadne na poziomie 15-20%. Takiego wskazania w opinii nie ma. Natomiast wielkość obniżenia 15-20% odwołuje się do regulacji uchwał Rady Miasta w Ł., które miały dla opinii znaczenie posiłkowe. Biegły wskazał natomiast, że z reguły zagrzybienie dotyczy jednego pomieszczenia, wskazał też, że w swej praktyce spotkał się z umowną dobrowolną obniżką czynszu o 20% do czasu usunięcia zagrzybienia.

Biorąc to wszystko pod uwagę w ocenie biegłego w niniejszej sprawie - zważywszy również, że zagrzybienie dotyczy każdego z pomieszczeń przedmiotowego lokalu mieszkalnego - obniżenie czynszu winno wynosić 30%.

Zatem nie jest tak jak twierdzi apelujący pozwany, że biegły nie wskazał powodów obniżki w wartości 30%. Wskazał, posiłkując się przyjmowaną w prawie miejscowym regulacją „takiego zagadnienia”, która nie może być zastosowana wprost w niniejszej sprawie, ale brana była przez biegłego pod uwagę dla jego wniosków opinii, następnie posiłkując się „własną bazą danych”, znajomością przedmiotu analizowanej materii i wszystko to odnosząc do okoliczności niniejszej sprawy, w tym faktu, że zagrzybienie dotyczy każdego z czterech pomieszczeń przedmiotowego lokalu.

W odniesieniu do zarzutu pozwanego dotyczącego nieobciążenia powódki kosztami zastępstwa procesowego, to także nie może odnieść skutku. Pozwany postawił taki zarzut bez jakiegokolwiek jego uzasadnienia, nie wskazał też żadnych jego podstaw. Poza tym, niezależnie od motywów rozstrzygnięcia w tym zakresie podanych przez sąd pierwszej instancji, ostateczny wynik sprawy - połowiczny, może w ogóle uzasadniać wzajemne zniesienie kosztów, tym bardziej że po stronie powódki, która działała także z pełnomocnikiem również powstały określone koszty (art. 98 § 2 k.p.c.).

Z tych wszystkich względów obie apelacje należało oddalić, o czym orzeczono na podstawie art. 385 k.p.c.

Z uwagi na połowiczny wynik apelacji - każda ze stron „przegrała” swoją apelację, a „wygrała” sprawę z apelacji przeciwnika koszty postępowania apelacyjnego należało wzajemnie znieść (art. 100 k.p.c.)

/