Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 18 listopada 2016 r.

Powód J. Z. w pozwie wniesionym do tut. Sądu w dniu 30 grudnia 2015 r. domagał się nakazania pozwanej - S. W., aby opuściła i opróżniła z osób i rzeczy reprezentujących jej prawa lokal mieszkalny położony w N. przy ul. (...) i aby wydala go do rąk powoda. Domagał się również zasądzenia na jego rzecz kosztów procesu, według norm przepisanych (k. 2-3).

W uzasadnieniu wyjaśnił, że na mocy umowy z dnia 30 lipca 2004 r. pozwana wraz z dziećmi zamieszkała w wynajętym lokalu przy ul. (...) w N.. Zgodnie z treścią umowy najmu, była zobowiązana do dnia 10 - tego każdego miesiąca uiszczać czynsz za najem – jednakże notorycznie nie wywiązywała się z tego obowiązku. Pozwana wielokrotnie była wzywana do uregulowania zaległości czynszowych wobec powoda - bezskutecznie.

Postanowieniem z dnia 7 stycznia 2016 r. Sąd na zasadzie art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, zawiadomił o toczącym się postępowaniu Miasto N. (k. 28).

W dniu 8 lutego 2016 r. Miasto N. wniosło do tut. Sądu pismo, w którym oświadczyło, że wstępuje do niniejszej sprawy w charakterze interwenienta ubocznego po stronie powodowej (k. 39).

Postanowieniem z dnia 27 maja 2016 r. Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanych K. W. i małoletnią A. W. reprezentowaną przez przedstawiciela ustawowego - matkę S. W. (k. 71).

Pozwana K. W. na rozprawie w dniu 9 listopada 2016 r. oświadczyła, że co prawda jest zameldowana w przedmiotowym lokalu, niemniej już od 3 lat tam nie mieszka, wskazała też, że raczej nie ma tam jej rzeczy. Oświadczyła, że zgadza się z żądaniem pozwu i wymelduje się z przedmiotowego lokalu (00:04:09).

Pozwana S. W. na rozprawie w dniu 9 listopada 2016 r. oświadczyła, że wyprowadzi się z przedmiotowego lokalu do dnia 15 kwietnia 2017 r., gdyż musi sobie wcześniej znaleźć nowe mieszkanie. Na chwilę obecną nie dysponuje żadnym lokalem, jej córka A., która wspólnie z nią mieszka, ma 14 lat (00:06:11).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód J. Z. i jego żona M. Z. są właścicielami - na prawach majątkowej wspólności ustawowej - nieruchomości obj. KW nr (...), zabudowanej kamienicą przy ulicy (...) w N.. Własność nabyli od J. T. i N. T. na podstawie umowy sprzedaży z 18 marca 2015 r., Rep A Nr (...)

W kamienicy są lokale mieszkalne, jeden z nich zajmuje pozwana S. W. wraz z czternastoletnią córką A. W. - na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 30 lipca 2004 r. pomiędzy Z. (...), a S. W., która została zawarta na czas nieokreślony.

W dniu 1 kwietnia 2015 r. została zawarta umowa o zarząd nieruchomością położoną w N. przy ul. (...), pomiędzy (...) I. J. Z., a A. Ł..

Zaległości czynszowe pozwanej S. W. zostały przez zarządcę rozliczone i uwzględnione w wykazie ogólnego zadłużenia, które za okres od lutego 2011 r. do stycznia 2015 r., według wskazań zarządcy, wyniosło 9.420,24 zł.

Od marca 2015 r. pozwana na bieżąco reguluje opłaty z tytułu użytkowania lokalu w wysokości wskazanej przez powoda.

/ dowód: wydruk z księgi wieczystej nr (...) – k. 5-14, umowa najmu z dnia 30 lipca 2004 r. – k. 15, wykaz zaległości – k. 17-18, rozliczenie z tytułu mediów i czynszu – k. 16, umowa o zarząd i administrację – k. 58/

W dniu 14 lipca 2015 r. S. W. została wezwana przez A. Ł., jako zarządcę przedmiotowej nieruchomości, do zapłaty kwoty 9.377,38 zł, tytułem zaległości w opłatach dotyczących lokalu położonego przy ul. (...). Następnie, w dniu 12 sierpnia 2015 r. do pozwanej zostało skierowane ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty, w którym uprzedzono ją o możliwości rozwiązania umowy. Tożsame pismo zostało skierowane do pozwanej również w dniu 17 września 2015 r.

/ dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty – k. 19, ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty – k. 21 i 23/

W lokalu mieszkalnym nr (...) położonym przy ul. (...) w N. zamieszkuje obecnie S. W. wraz z czternastoletnią córką A. W., która chodzi do drugiej klasy gimnazjum. S. W. jest zatrudniona na umowę o pracę w wymiarze ½ etatu w charakterze pomocnika bibliotecznego z wynagrodzeniem brutto opiewającym na kwotę około 700,00 zł brutto, co daje kwotę 570,00 zł netto, nie ma żadnych innych dochodów, jej mąż zmarł rok temu. Nie ma ona prawa do innego lokalu, czy też nieruchomości.

K. W. nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu od około 3 lat, jednak jest tam zameldowana. Od roku jest zatrudniona na umowę o pracę, z tego tytułu pobiera wynagrodzenie w wysokości najniższej krajowej. Obecnie ma zawartą umowę najmu pokoju w większym mieszkaniu, jest to umowa na czas nieokreślony, nie ma nikogo na utrzymaniu.

/ dowód: zeznania pozwanej S. W. – nagranie z rozprawy z dnia 9 listopada 2016 r. – 00:10:32-00:21:16, zeznania pozwanej K. W. – nagranie z rozprawy z dnia 9 listopada 2016 r. – 0:21:17-00:28:41/

Powyższy w zasadzie bezsporny stan faktyczny, Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, gdyż zostały sporządzone przez uprawnione organy, a ich treść nie była przez strony kwestionowana.

Zeznania pozwanych były, szczere, logiczne i korespondowały z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Sąd zważył, co następuje :

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 222 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W ocenie Sądu pozwanym służy skuteczne względem powoda uprawnienie do władania sporną nieruchomością z uwagi na istniejący między stronami stosunek najmu, w który powódka S. W. wstąpiła w dniu 30 lipca 2004 r., kiedy to zawarła umowę najmu z Z. (...) W dniu 18 marca 2015 r. została zawarta umowa sprzedaży, na mocy której właścicielami przedmiotowej nieruchomości stali się J. Z. i M. Z. – na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Zgodnie z art. 678 § 1 k.c. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Wstąpienie nabywcy w stosunek najmu na podstawie art. 678 k.c. ma co do zasady charakter zupełny i obejmuje wszystkie elementy kształtujące sytuację prawną stron, jednakże skutki wstąpienia nabywcy nie obejmują zasadniczo praw i obowiązków powstałych przed nabyciem rzeczy najętej. W szczególności hipotezą art. 678 k.c. nie jest objęte żądanie o eksmisję z lokalu mieszkalnego na skutek nieuregulowanych należności czynszowych za okres przed nabyciem rzeczy; takie roszczenie należy się nabywcy za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu – jeżeli najemca nie wywiązuje się od tego momentu z postanowień umowy najmu. Niewątpliwie pozwana do stycznia 2015 r. miała zaległości w opłatach za zajmowany z tytułu umowy najmu lokal. Jeżeli chodzi o uprawnienia z art. 672 k.c., to czynsz należy się nabywcy za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu. Jednakże czynsz zaległy należy się nadal zbywcy, a zatem prawo wypowiedzenia przewidziane w art. 672 k.c. przysługuje nabywcy tylko z powodu zwłoki w zapłacie czynszu za czas od chwili zbycia (Komentarz do art. 678 k.c. – H. C.). Skoro zaś pozwana S. W. od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości przez powoda i jego żonę uiszcza regularnie opłaty z tytułu czynszu na ich rzecz, to nie ma podstaw do wypowiedzenia jej umowy najmu przez nabywców nieruchomości – czyli powoda i jego żonę (niezależnie od powyższego wskazać należy, że w niniejszej sprawie powód nie przedstawił nawet oświadczenia o wypowiedzeniu umowy).

Wskazać należy, że możliwa jest sytuacja, w której równocześnie z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości doszłoby do przeniesienia na nabywcę – powoda, wierzytelności w stosunku do najemców, jednakże powód winien za pomocą odpowiednich środków wykazać taką okoliczność. Przypomnieć w tym miejscu należy, że w myśl przepisu art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Zasada skonkretyzowana w art. 6 k.c. jest jasna: ten, kto, powołując się na przysługujące mu prawo, żąda czegoś od innej osoby, jest obowiązany udowodnić fakty (okoliczności faktyczne) uzasadniające to żądanie, ten zaś, kto odmawia uczynienia zadość żądaniu, a więc neguje uprawnienie żądającego, jest obowiązany udowodnić fakty wskazujące na to, że uprawnienie żądającemu nie przysługuje. W myśl tych ogólnych zasad na powodzie spoczywa ciężar udowodnienia faktów uzasadniających jego roszczenie (tak też: SN w wyroku z 3 października 1969 r., II PR 313/69, LexPolonica nr 317731, OSNCP 1979, nr 9, poz. 147), a na stronie pozwanej obowiązek udowodnienia okoliczności uzasadniających jej wniosek o oddalenie powództwa (tak: SN w wyroku z 20 kwietnia 1982 r., I CR 79/82, LexPolonica nr 318337).

Skoro powód nie przedstawił dokumentu sprzedaży nieruchomości, z którego ewentualnie wynikałoby uprawnienie do przeniesienia na nabywcę – powoda, wierzytelności w stosunku do najemców, to brak jest dowodów, że pozwana jest zobowiązana do zapłaty na jego rzecz czynszu, z którego płatnością zalegała w okresie przed nabyciem przedmiotowej nieruchomości przez powoda.

Rozważania powyższe odnoszą się do głównej najemczyni i jej małoletniej córki A. W.. Odnośnie pozwanej K. W. sąd oddalił powództwo bowiem wymieniona nie mieszka w lokalu objętym żądaniem pozwu. Zameldowanie lub wymeldowanie osoby, jeżeli istnieją ku temu przesłanki są czynnościami z zakresu postępowania administracyjnego nie wymagającymi ingerencji sądu.

W związku z powyższym powództwo należało oddalić, o czym orzeczono w punkcie I wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., obciążając nimi w całości powoda jako stronę przegrywającą (punkt II wyroku).

Sędzia

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  kal. 14 dni.

N., dnia (...)

Sędzia