Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 12 września 2014 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2014 roku w S.

sprawy z wniosku Z. R.

z udziałem Gminy M. S.

o zasiedzenie

na skutek apelacji wniesionej przez wnioskodawcę

od postanowienia Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie

z dnia 7 sierpnia 2013 r., sygn. akt II Ns 982/12

1.  oddala apelację;

2.  ustala, że strony ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt II Ca 1425/13

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie oddalił wniosek Z. R. o stwierdzenie, że nabył przez zasiedzenie z dniem 1 października 2005 roku, nie później niż 1 czerwca 2009 roku prawo własności części nieruchomości gruntowej nr 66 o powierzchni 900 m ², położonej w S. przy ul. (...), zapisanej na uczestnika Gminę M. S. w księdze wieczystej Kw (...). Uczestnik Gmina M. S. domagała się oddalenia wniosku.

Sąd ustalił, że 1 marca 1979 roku Urząd Miejski w S. Wydział Oświaty i (...) przydzielił Z. R. mieszkanie funkcyjne przy Szkole Podstawowej nr (...) w S. składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju – ze wskazaniem, że umowę najmu należy zawrzeć z Miejskim Zespołem (...). W tym okresie wnioskodawca został zatrudniony w szkole w charakterze woźnego i faktycznie zamieszkiwał na jej terenie od listopada 1978 roku. Mieszkanie, które zajął znajdowało się w budynku mieszczącym w sobie także pomieszczenie dla pielęgniarki szkolnej, zajmował poprzednik wnioskodawcy, woźny o nazwisku Czyż.

24 września 1997 roku została zawarta pomiędzy dyrektorem Szkoły Podstawowej nr (...) w S. E. Z. a Z. R. umowa najmu lokalu mieszkalnego, wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu szkoły. W umowie zostały uregulowane kwestie korzystania z lokalu mieszkalnego oraz budynku.

Uprzednio decyzją Wojewody (...) z 9 stycznia 1997 roku Gmina M. S. nabyła z 1 stycznia 1996 roku własność nieruchomości stanowiącej działkę (...) o powierzchni 13968 m ², zabudowanej Szkołą Podstawową nr (...) i budynkiem mieszkalnym.

28 lutego 2007 roku do Wydziału Oświaty Urzędu Miejskiego w S. wpłynęła prośba Z. R. o sprzedaż lub wydzierżawienie zajmowanego przez niego mieszkania i gruntu przyległego.

Na podstawie uchwały Rady Miasta S. z 24 kwietnia 2009 roku, z dniem 31 sierpnia 2009 roku zlikwidowana została SP nr 21, zaś nieruchomość z nią związana została przekazana na podstawie umowy dzierżawy Stowarzyszeniu na Rzecz (...) Szkoły Podstawowej nr (...) w S. (...).

Pismem z dnia 20 września 2010 roku stowarzyszenie wypowiedziało Z. R. umowę najmu zwartą 24 września 1997 roku z dniem 31 października 2010 roku. Uprzednio, 16 września 2009 roku - wystosowane zostało do najemcy pismo z prośbą o podpisanie umowy najmu, czego ten jednak nie uczynił, zgłaszając jednocześnie zastrzeżenia do zaproponowanego kontraktu. W związku z tym, że Z. R. nie podpisał umowy i nie uiszczał podwyższonego czynszu, w sierpniu 2011 roku wystosowane zostało do niego wezwanie do zapłaty kwoty 1.702,57 zł, zaś we wrześniu tego samego roku kolejne wypowiedzenie z wezwaniem do wydania lokalu mieszkalnego i ogrodu.

Z. R. postawił na terenie ogródka gołębnik - z wykorzystaniem istniejącego pomieszczenia gospodarczego oraz garaż. Teren, z którego korzystał jest ogrodzony od pozostałego terenu szkolnego płotem z siatki oraz żywopłotem – wzdłuż bocznej ściany budynku, w którym znajduje się lokal zajmowany przez niego. Na terenie działki znajdują się nasadzenia wnioskodawcy, także wieloletnie wysokie sosny. Bezpośrednio za płotem stanowiącym granicę działki, z której korzysta Z. R., prostopadłym w stosunku do opisanego żywopłotu znajduje się arboretum szkolne z pozostałościami stacji meteorologicznej. Terem przed budynkiem mieszkalnym nie jest ogrodzony w całości. Jest do niego dowolny dostęp.

Uznając wniosek za bezzasadny Sąd stwierdził, że nie została spełniona zasadnicza przesłanka zasiedzenia - samoistne posiadanie nieruchomości. W zakresie lokalu mieszkalnego, wobec wydania w tym względzie decyzji, a następnie zawarcia umowy najmu, wnioskodawca był wyłącznie posiadaczem zależnym i brak jest jakichkolwiek przesłanek do przyjęcia, że na przestrzeni lat, kiedy w nim mieszkał, charakter tego posiadania uległ zmianie. Nie ma znaczenia w tej mierze okoliczność, że wnioskodawca przez cały czas trwania posiadania czynił na zajmowaną część nieruchomości nakłady w postaci remontów, wydatki w postaci opłat za dostarczane media czy w postaci zobowiązań publicznoprawnych. Takie zachowania są, bowiem, typowe także dla posiadaczy zależnych. Zdaniem Sądu, brak jest również przesłanek do przyjęcia, że ogródek przydomowy był przedmiotem samoistnego posiadania wnioskodawcy.

Postanowienie zostało zaskarżone apelacją przez wnioskodawcę w całości, który zarzucił naruszenie art. 316 § 1 kpc w zw. z art. 328 § 2 kpc, art 227 kpc, ar 233 § 1 kpc w zw. z art. 13 § 2 kpc polegające na nierozpatrzeniu istoty sprawy, co tym samym stanowi, że zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli apelacyjnej oparcie orzeczenia na niepełnej i niewłaściwej ocenie materiału dowodowego; pominięciem zgromadzonych dowodów oraz nieuzasadnione oddalenie zgłoszonego wniosków z opinii biegłego, błędnego ustalenia stanu faktycznego sprawy, jak tej sprzeczności ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego, w tym w całość twierdzeń podniesionych przez wnioskodawcę, co miało wpływ na wynik sprawy, a w szczególności przez błędne przyjęcie, że skarżący Z. R. nie wykazał woli władania rzeczą jak właściciel, iż posiadanie wnioskodawcy w odniesieniu do zajmowanej części nieruchomości w postaci budynku związane było z umową najmu było posiadaniem zależnym, a wszelkie nakłady czynione przez wnioskodawcę na budynek były typowe dla posiadaczy zależnych, brak przesłanek do zasiedzenia części nieruchomości w postaci ogródka przydomowego i powodu nieistnienia samoistnego jego posiadania.

Wskazując na powyższego skarżący domagał się zmiany zaskarżonego postanowienia i uwzględnienia w wniosku o stwierdzenie zasiedzenia bliżej opisanej nieruchomości z dniem 01.10.2005r., nie później niż z dniem 01.06.2009r. ewentualnie uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

1.  Apelacja jest bezzasadna. Ponowne rozpoznanie sprawy w postępowaniu apelacyjnym, wyrażające się w ponownym ustaleniu stanu faktycznego sprawy i jego subsumpcji prawnej prowadzi do wniosków analogicznych, jak przedstawione przez Sąd I instancji. Sąd Odwoławczy przyjmuje ustalony przez Sąd Rejonowy stan faktyczny za własne ustalenia, bez konieczności ponownego jego przytaczania.

2.  Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem, nabywa własność jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W tym ostatnim wypadku posiadacz nieruchomości nabywa jej własność po upływie trzydziestu lat. Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie możliwe jest w odniesieniu do posiadaczy samoistnych, więc do tych osób, które władają nieruchomością jak właściciel. Konieczne staje się ustalenie, że posiadacz wyraża wolę wykonywania w stosunku do nieruchomości prawa własności. Dla istnienia samoistnego posiadania konieczne jest faktyczne władanie rzeczą, czyli dostrzegalny fakt wykonywania fizycznego władztwa ( corpus), oraz czynnik psychiczny w postaci zamiaru władania rzeczą dla siebie ( cum animo rem sibi habendi, przykładowo postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2011 roku, III CSK 184/10). Istotne staje się manifestowanie woli posiadania widoczne dla otoczenia posiadacza - rzeczywistą wolę posiadacza, która decyduje o charakterze samego posiadania ustala się na podstawie zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2008 roku, I CSK 54/08). Decydujące znaczenie należy nadać stanowi woli posiadacza i jej uzewnętrznianiu, manifestacji tej woli na zewnątrz. Nieistotna jest natomiast okoliczność, czy posiadacz jest świadomy tego, że wykonywane prawo jemu nie przysługuje (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 2009 roku, I CSK 430/08).

3.  W rozpoznanej sprawie konstatacja, że wnioskodawca manifestował na zewnątrz wolę posiadania zależnego, a nie samoistnego, więc nie manifestował woli władania częścią nieruchomości jak właściciel, jest oczywisty i wynika z następujących okoliczności. W sprawie nie można ustalić wykonywania samoistnego posiadania przez wnioskodawcę - nie tyle więc wnioskodawca nie udowodnił samoistnego posiadania, co materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje na brak tego stanu posiadania.

a.  1 marca 1979 roku Urząd Miejski w S. Wydział Oświaty i (...) przydzielił Z. R. mieszkanie funkcyjne przy Szkole Podstawowej nr (...) w S. składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju – ze wskazaniem, że umowę najmu należy zawrzeć z Miejskim Zespołem (...). Od chwili przydziału lokalu, podpisania umowy w tym zakresie, wnioskodawca nie posiadał lokalu jak właściciel, lecz jako osoba, której przysługuje inne prawo do tej rzeczy.

b.  24 września 1997 roku została zawarta między dyrektorem Szkoły Podstawowej nr (...) w S. E. Z. a Z. R. umowa najmu lokalu mieszkalnego, wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu szkoły. Wnioskodawca dał w ten sposób jednoznaczny wyraz, że dotychczasowe posiadanie miało charakter zależny – nie podpisałby tej umowy, jeżeli do tej chwili traktowałby swoje posiadanie jako samoistne. Osoba, która uważa się za właściciela nieruchomości nie podpisuje umowy najmu na następny okres, leczy wykonuje w dalszym ciągu uprawnienia właścicielskie. Jest to jednocześnie oczywisty wyraz władania lokalem jako posiadacz zależny od chwili podpisania umowy najmu.

c.  16 września 2009 roku Stowarzyszenie na Rzecz (...) Szkoły Podstawowej nr (...) w S. (...) wystosowało do wnioskodawcy pismo z prośbą o podpisanie umowy najmu, czego ten nie uczynił, zgłaszając zastrzeżenia do zaproponowanego kontraktu. Wnioskodawca zamierzał podpisać kolejną umowę najmu lokalu po jej poprawieniu przez stowarzyszenie dając w ten sposób kolejny jednoznaczny wyraz dotychczasowego posiadania zależnego. Wnioskodawca wyraził zatem wolę kontynuowania stosunku prawnego, którego wyrazem jest posiadanie zależne; jeżeli uważałby siebie za posiadacza samoistnego, nie wyrażałby woli kontynuowania posiadania zależnego.

d.  Wnioskodawca zwracał się do wynajmującego z prośbą o pozwolenie na zamieszkiwanie matki oraz A. K., wykonując władztwo jako właściciel nie formułowałby takich próśb, właściciel korzysta ze swojej rzeczy bez zgody osoby trzeciej. Jest to kolejny jednoznaczny wyraz posiadania zależnego.

e.  28 lutego 2007 roku wnioskodawca zwrócił się do Wydziału Oświaty Urzędu Miejskiego w S. z prośbą o sprzedaż lub wydzierżawienie zajmowanego przez niego mieszkania i gruntu przyległego. Osoba, która uważa się za właściciela nieruchomości nie zwraca się do właściciela nieruchomości o jej sprzedaż albo wydzierżawienie, ponieważ sama uważa się za właściciela i manifestuje tę wolę na zewnątrz. Tymczasem wnioskodawca manifestował wolę posiadania jako posiadacz zależny.

f.  Trafnie Sąd I instancji stwierdził, że brak jest podstaw do przyjęcia, że na przestrzeni lat charakter posiadania wnioskodawcy uległ zmianie.

g.  Nie ma znaczenia okoliczność, że wnioskodawca w czasie trwania posiadania czynił na zajmowaną część nieruchomości nakłady – remontował ją, płacił za dostarczanie mediów albo regulował zobowiązania publicznoprawne. Takie zachowanie jest charakterystyczna także dla posiadania zależnego. Najemca albo dzierżawca może czynić nakłady na przedmiot najmu albo dzierżawy; co jest oczywiste w rozpoznanej sprawie, skoro wnioskodawca używał lokalu i części gruntu przez kilkadziesiąt lat. Skala nakładów nie ma znaczenia w kontekście podpisywania przez wnioskodawcę umów najmu i gotowości kontynuowania tego stosunku prawnego oraz opłacania czynszu. Okoliczności te jednoznacznie stanowią o posiadaniu zależnym wnioskodawcy, bez względu jakie nakłady czynił na nieruchomość i na używany ogródek.

h.  Nie istnieje możliwość posiadania zależnego lokalu mieszkalnego oraz samoistnego gruntu działki, z której korzystał wnioskodawca. Korzystanie z działki jest pochodne do korzystania z lokalu, otoczenie lokalu jest nierozerwalnie związane z korzystaniem z lokalu; więc taki animus, jaki towarzyszył wnioskodawcy posiadając lokal charakteryzuje jednocześnie posiadanie działki gruntu.

i.  Wnioskodawca ograniczył wykorzystywaną przez siebie działkę gruntu na prośbę nauczycieli, chcących urządzić arboretum, bez żadnej gratyfikacji. Oznacza to, że kwalifikował siebie jako właściciela nieruchomości, skoro charakterystyczne dla właściciela jest żądanie wynagrodzenia za korzystanie z własności.

2.  Wskazana wyżej sekwencja dat i wydarzeń wskazuje, że wnioskodawca nigdy nie uważał siebie za posiadacza samoistnego, przeciwnie, manifestował wolę posiadania jako posiadacz zależny. Trafnie Sąd I instancji stwierdził, że relacje osób, mających wiedzę na temat sytuacji faktycznej wnioskodawcy w zakresie posiadania nieruchomości objętej wnioskiem, pozostały bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie, mając na względzie przesłanki zasiedzenia. Ocena zeznań świadków nie doprowadza do konstatacji, że wnioskodawca kiedykolwiek uważał się za właściciela nieruchomości oraz że manifestował swoją wolę otoczeniu.

3.  Wskazywane przez apelującego naruszenie przez Sąd Rejonowy art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c., art 227 k.p.c., art 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. nie ma żadnego związku z nierozpoznaniem przez Sąd istoty sprawy. Sąd rozpoznał istotę sprawy trafnie stwierdzając brak przesłanek zasiedzenia. Z powyższych przyczyn apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

4.  O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.