Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 18 grudnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Ryszard Małecki (spr.)

Sędziowie: SO Alina Szymanowska SR del. Małgorzata Rozmiarek-Brzezińska

Protokolant:p.o. stażysty Marta Miernik

po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2014 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z wniosku L. J.

przy udziale R. J. (1) i L. Spółki Akcyjnej z siedzibą w R.

o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie

na skutek apelacji wniesionej przez wnioskodawcę

od postanowienia Sądu Rejonowego w Szamotułach

z dnia 10 czerwca 2014 r.

sygn. akt VII Ns 111/13
postanawia:

oddalić apelację.

/-/A. Szymanowska /-/R. Małecki /-/M. Rozmiarek-Brzezińska

UZASADNIENIE

We wniosku złożonym do Sądu Rejonowego w Obornikach, po ostatecznym sprecyzowaniu swojego żądania, wnioskodawca L. J. domagał się stwierdzenia, że nabył z dniem 18 października 2009r. przez zasiedzenie własność nieruchomości o powierzchni 2.53.19 ha położonej w R. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) oraz zasądzenia od uczestnika postępowania kosztów według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wniosku wskazano, że jako właściciel w ww. księdze wieczystej wpisana jest Gminna Spółdzielnia (...)Spółdzielnia została zlikwidowana i wykreślona z rejestru po przeprowadzeniu postępowania upadłościowego. Nieruchomość, której dotyczy wniosek, nie weszła w skład masy upadłości i nie została zbyta w toku tego postępowania, co wynika ze sprawozdania syndyka masy upadłości z dnia 8 marca 1999r. i załączonego do niego wykazu sprzedanych nieruchomości, gdzie nie została ujęta przedmiotowa nieruchomość. Powyższe było konsekwencją tego, że od 1976r. faktycznym użytkownikiem i posiadaczem samoistnym nieruchomości była Fabryka (...). Wynika to z pism z 18 czerwca i 1 grudnia 1984r., w efekcie których decyzją z dnia 6 marca 1985r. nieruchomość została przekazana do (...), która miała dokonać wpłaty wartości przekazanego terenu. Fabryka (...) została również zlikwidowana po ukończeniu postępowania upadłościowego z dnia 3 kwietnia 2008r. Postanowienie to uprawomocniło się dnia 28 kwietnia 2008r. W toku postępowania upadłościowego syndyk czynił starania celem uregulowania stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości, uznał przy tym, że nie jest możliwe uzyskanie prawa własności przez zasiedzenie w dobrej wierze. W toku postępowania na podstawie umowy z dnia 1 kwietnia 2005r. posiadanie samoistne nieruchomości zostało przeniesione na rzecz wnioskodawcy i uczestnika postępowania R. J. (1). Od tego dnia wnioskodawca ponosił wszelkie ciężary związane z nieruchomością, w tym opłacał podatki i czynił szereg nakładów, wycenionych na kwotę 1.149.468,02 zł. Nieruchomość miała być początkowo wykorzystywana przez wnioskodawcę i uczestnika w ramach zawiązanej spółki cywilnej pod nazwą (...) s.c. Uczestnik zaprzestał wykonywania jakichkolwiek uprawnień właścicielskich, a na podstawie aneksów do umowy spółki cywilnej z dnia 17 stycznia i 1 marca 2008r. wystąpił ze spółki, w efekcie czego definitywnie utracił posiadanie samoistne. W dniu 8 lutego 2008r. w oparciu o postanowienie Sądu z dnia 6 lutego 2008r. syndyk zbył na rzecz wnioskodawcy i uczestnika uprawnienie do zasiedzenia nieruchomości. Wnioskodawca zaznaczył, że mimo podpisania umowy z syndykiem, uczestnik nigdy nie wykonywał żadnych uprawnień właścicielskich względem nieruchomości. Wnioskodawca nie uiszczał czynszu dzierżawnego na rzecz syndyka, a zatem przejęcie nie nastąpiło w oparciu o umowę dzierżawy. Odnośnie daty, od której należy liczyć bieg terminu zasiedzenia w złej wierze, ostatecznie wnioskodawca wskazał, iż datą tą jest 18 października 1979r., tj. moment nabycia przez GS(...) gruntów przy ul. (...), bowiem z tą chwilą grunty, których dotyczy niniejsze postępowanie utraciły dla Spółdzielni znaczenie i od tego momentu (...) była posiadaczem samoistnym nieruchomości, które to posiadanie zostało przeniesione na wnioskodawcę i uczestnika, a prawo do zasiedzenia zbyte przez syndyka, zaś uczestnik zrzekł się roszczeń do nieruchomości.

Uczestnik postępowania R. J. (1) nie zajął stanowiska w sprawie.

Postanowieniem wydanym w dniu 10 czerwca 2014 r. Sąd Rejonowy w Szamotułach, VII Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w Obornikach oddalił wniosek, obciążając uczestników kosztami postępowania w zakresie przez nich poniesionym.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne:

Nieruchomość gruntowa, objęta księgą wieczystą (...), położona jest w R. w obrębie ulic (...). Składa się z dziewięciu działek geodezyjnych o numerach (...) i (...) o łącznej powierzchni 2.53.19 ha. Tabularnym właścicielem nieruchomości jest Gminna Spółdzielnia (...) w R..

Na podstawie umów zawartych między Gminną Spółdzielnią (...) (dalej jako „GS w R.”) i Fabryką (...) (dalej jako „(...)”) od 1976 roku (...) użytkowała grunty będące własnością GS w R., stanowiące działki nr (...) o powierzchni 15.142 m ^{( 2)}, nr (...) o powierzchni 3.406 m ^{( 2)}, nr (...) o powierzchni 337 m ^{( 2)} i nr (...) o powierzchni 4.775 m ^{( 2)}, przy czym ostatnia z tych działek decyzją Naczelnika Miasta R. przeznaczona została na cele budowy bocznicy kolejowej. Pozostałe działki użytkowane były przez fabrykę (...) na cele magazynowo-składowe. Tereny te miały być przeznaczone na rozbudowę fabryki. Na przestrzeni lat toczyły się rokowania związane z przekazaniem tego gruntu na rzecz (...), w zamian za co GS w R. miała otrzymać inne tereny. Ostatecznie terenów tych nie otrzymała, a zmuszona była do ich zakupu od osób prywatnych. W dniu 31 lipca 1979r. zawarto umowę sprzedaży działek położonych w R. przy ul. (...). Do przeniesienia własności nieruchomości doszło w następstwie umowy z dnia 18 października 1979r. Pismem z dnia 18 czerwca 1984r. (...) zwróciła się do Urzędu Miejskiego w W. o wydanie decyzji w przedmiocie przekazania na jej rzecz wyżej wymienionych terenów o łącznej powierzchni 23.660 m ^{( 2)}, wskazując, że są one GS zupełnie niepotrzebne, ponieważ uzyskała nowe grunty przy ul. (...), gdzie realizowana jest docelowo nowa baza i nie stawia przeszkód w przejęciu tych terenów. Na piśmie tym ówczesny Prezes Zarządu GS w R. K. D. wpisał odręcznie adnotację, że Spółdzielnia wyraża zgodę na odpłatne przekazanie ww. gruntów stosownie do porozumienia zawartego w dniu 7 maja 1984r. Kolejne pismo w tej sprawie R. skierowała w dniu 1 grudnia 1984r., wskazując, że Fabryka ma zamiar dokonać wykupu tego terenu jeszcze w 1984 roku. Decyzją z dnia 6 marca 1985r. Naczelnik Miasta i Gminy w R. postanowił przekazać w odpłatne użytkowanie tereny będące własnością GS w R. na rzecz R., stanowiące działki o numerach (...) o powierzchni 4.775 m ^{( 2)}, (...) o powierzchni 3.406 m ^{( 2)} i (...) o powierzchni 15.142 m ^{( 2)}, zobowiązując jednocześnie (...) do uiszczenia wartości przekazanego terenu na rzecz GS w R. w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Wyznaczono termin protokolarnego przekazania i przejęcia terenu na dzień 2 kwietnia 1985r. Tego dnia podpisany został protokół zdawczo-odbiorczy, w którym wskazano, że przekazujący oddaje, a przyjmujący obejmuje w dalsze użytkowanie odpłatnie ww. nieruchomości. Ostatecznie GS w R. nie otrzymała zapłaty za te tereny. Od 1976 roku GS nie korzystała z tych nieruchomości, ponieważ (...) używała je na swoje potrzeby.

Obecnie dawnym działkom o numerach (...) odpowiadają działki położone przy ul. (...) o nr (...) o powierzchni 0.47.75, nr (...) o powierzchni 1.51.42 i nr(...) o powierzchni 0.34.06. Zgodnie z aktualnym wypisem i wyrysem działki te mają powierzchnię odpowiednio: 0.47.41 ha, 1.51.22 ha i 0.33.89 ha.

Postanowieniem z dnia 2 lutego 1994r. Sąd Gospodarczy w P. ogłosił upadłość Gminnej Spółdzielni (...) w R.. Jak wynikało z ostatecznego sprawozdania syndyka masy upadłości i dołączonego do niego wykazu, wśród sprzedanych nieruchomości nie było działek o numerach (...). Postanowieniem z dnia 23 grudnia 1999r. Sąd Rejonowy w P. stwierdził ukończenie postępowania upadłościowego GS w R. przez podział masy (sygn. akt V U (...)), zaś postanowieniem z dnia 25 lutego 2000r. wykreślono Spółdzielnię z rejestru.

Postanowieniem Sądu Rejonowego w P. z dnia 26 września 1994r. ogłoszono upadłość Fabryki (...) w R. (sygn. akt V U (...)). Syndykiem masy upadłości został wyznaczony od 3 stycznia 2002r. w miejsce dotychczasowego syndyka R. J. (2). W ramach podejmowanych przez siebie działań w stosunku do masy upadłości, syndyk postanowił znaleźć kogoś kto mógłby na terenach działek przejętych przez (...) od GS w R. gospodarzyć. Doprowadził do wykreślenia hipotek obciążających działki nr (...) oraz dokonał sprzedaży nakładów poczynionych na działkach.

W dniu 1 kwietnia 2005r. została zawarta umowa przez syndyka masy upadłości (...) jako udzielającego zezwolenia i uczestników postępowania L. J. i R. J. (1) jako biorących. Przedmiotem umowy było udzielenie zezwolenia na użytkowanie nieruchomości stanowiącej działki nr (...) położone w R. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW (...). Na mocy umowy syndyk zezwolił na gospodarcze wykorzystywanie działek (...) i częściowo (...) przez biorących w użytkowanie. Biorący oświadczyli, że na wymienionych działkach prowadzić będą działalność polegającą na produkcji betonów, mas asfaltowych i ich dystrybucji (punkt 3). Wszelkie ciężary, opłaty i podatki, które mogły być związane z umową ponosić mieli biorący. W dniu 23 listopada 2005r. podpisano aneks do w/w umowy, zgodnie z którym w miejsce dotychczasowego punktu 3 umowy wprowadzono nowy zapis, iż syndyk zezwala na gospodarcze wykorzystywanie działek oznaczonych jako (...) przez biorących w użytkowanie. Biorący oświadczyli, że na wymienionych działkach prowadzić będą działalność polegającą na produkcji betonów, mas asfaltowych i ich dystrybucji. Użytkowanie nie dotyczyło torowiska przechodzącego przez działkę nr (...), którą użytkować miał każdorazowy dzierżawca lub władający na innej podstawie prawnej bocznicą kolejową. W dziale III księgi wieczystej na podstawie decyzji Naczelnika Miasta i Gminy R. z 6 marca 1985 r. ujawnione było prawo odpłatnego użytkowania działek nr (...) na rzecz (...), a na podstawie wyżej opisanej umowy z dnia 1 kwietnia 2005r. dokonano w dziale III wpisu wzmianki o udzieleniu zezwolenia na użytkowanie działek (...) i częściowo (...) uczestnikom postępowania.

W dniu 9 lipca 2005r. L. J. i R. J. (1) zawarli umowę spółki cywilnej, wskazując jako cel prowadzenie działalności budowlanej, usługowej i produkcyjnej. Spółka otrzymała nazwę (...) s.c. W dniach 17 stycznia i 1 marca 2008r. podpisane zostały dwa aneksy do w/w umowy. Na podstawie pierwszego z nich do spółki cywilnej przystąpił B. J., a na podstawie drugiego ze spółki wystąpił uczestnik postępowania R. J. (1).

Pismem nieopatrzonym datą L. J. i R. J. (1) zwrócili się do syndyka masy upadłości z wnioskiem o zbycie na ich rzecz praw do zasiedzenia działek gruntu o numerach (...), powołując się na zawartą umowę użytkowania nieruchomości stanowiących ww. działki i oferując za przejście praw na ich rzecz cenę 25.000 zł. W dniu 6 lutego 2008r. Sąd Rejonowy w P. wydał postanowienie, zgodnie z którym udzielił syndykowi zezwolenia na sprzedaż prawa do zasiedzenia działek nr (...) położonych w R., których właścicielem jest nieistniejąca GS (...) w R. i znajdujących się w użytkowaniu (...) od 2 kwietnia 1985r. na rzecz L. J. i R. J. (1) za cenę 25.000 zł. W dniu 8 lutego 208r. pomiędzy syndykiem masy upadłości jako sprzedającym i uczestnikami postępowania jako kupującymi została zawarta umowa zbycia praw i wstąpienia w prawa. Zgodnie z jej treścią sprzedający oświadczył, że jest samoistnym posiadaczem nieruchomości położonej w R. przy ul. (...), składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami (...) o łącznej powierzchni 23.600 m ^{( 2)}, zapisanej w księdze wieczystej KW (...) i nieruchomość ta została objęta w posiadanie samoistne przez (...) na podstawie decyzji Naczelnika Urzędu Miasta i Gminy w R. i (...)włada nią w sposób niezakłócony od dnia przejęcia, tj. od dnia 2 kwietnia 1985r. Sprzedający oświadczył, że sprzedaje swoje uprawnienia do odpłatnego użytkowania oraz zasiedzenia opisanej nieruchomości wynikające z posiadania samoistnego prawa do odpłatnego użytkowania, a kupujący oświadczyli, że prawa te nabywają za kwotę 25.000 zł. Wszelkie koszty związane z nieruchomością w trakcie jej użytkowania przez kupujących ponosić mieli kupujący. L. J. nie płacił czynszu, a jedynie przejął płatności podatkowe. Na podstawie umowy syndyk otrzymał jedynie jednorazową płatność, o której mowa w treści umowy.

Postanowieniem z dnia 3 kwietnia 2008r. Sądu Rejonowego w P. stwierdzono ukończenie postępowania upadłościowego Fabryki (...) w R..

Wnioskiem z dnia 12 listopada 2009r. złożonym w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w O. wnioskodawca i uczestnik postępowania zwrócili się o zmianę wpisu w dziale III księgi wieczystej (...) przez wpis prawa o treści, iż w dniu 8 lutego 2008r. w P. została zawarta umowa, na mocy której syndyk masy upadłości (...) w upadłości w R. za zezwoleniem sędziego komisarza w formie postanowienia Sądu Rejonowego w (...), sygn. akt V U (...) zbył swoje uprawnienia do odpłatnego użytkowania oraz zasiedzenia działek gruntu o nr (...), zapisanych w księdze wieczystej (...). Postanowieniem z dnia 8 lutego 2010r. referendarz sądowy oddalił wniosek o wpis zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego, powołując się na treść art. 254 k.c., zgodnie z którym użytkowanie jest niezbywalne. W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że strony zawierając umowę zbycia (sprzedaży) uprawnienia do odpłatnego użytkowania nieruchomości działały wbrew powołanej normie prawnej, a zgodnie z art. 58 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna. Zaznaczono jednocześnie, iż od niezbywalności prawa użytkowania należy odróżnić samo wykonywanie tego prawa – użytkownik może wykonywać je samodzielnie albo za pośrednictwem innych osób, np. przez oddanie przedmiotu użytkowania w dzierżawę, najem lub użyczenie, co w tym przypadku miało miejsce na podstawie umowy z dnia 1 kwietnia 2005r. zezwalającej na użytkowanie nieruchomości przez uczestników postępowania.

W dniu 5 marca 2012r. wnioskodawca i uczestnik postępowania w związku z toczącym się między nimi sporem przed Sądem Rejonowym wP. zawarli ugodę pozasądową, w której uczestnik wskazał m.in., że faktycznie nie użytkował i nie był posiadaczem nieruchomości obejmującej działki nr (...), zapisane w księdze wieczystej (...) od daty wystąpienia ze spółki (...), tj. od dnia 1 marca 2008r. i od tego momentu jedynym posiadaczem samoistnym i użytkownikiem pozostawał wnioskodawca. Następnie w dniu 8 maja 2012r. uczestnik złożył oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym, w którym wskazał, iż jako użytkownik ujawniony w dziale III księgi wieczystej (...) wpisany do ww. księgi na podstawie umowy dzierżawy zawartej z syndykiem masy upadłości, mocą której nabyte zostało prawo do gospodarczego wykorzystania działek (...) o łącznej powierzchni 23.600 m ^{( 2)}, zapisanych w ww. księdze wieczystej oraz wynikającego z niej współposiadania zależnego i dalej współużytkowania przedmiotowej nieruchomości, zrzeka się w całości swoich praw związanych z użytkowaniem przedmiotowej nieruchomości oraz ujawnionym wpisem w księdze wieczystej i wyraził zgodę na wykreślenie go z działu III ww. księgi wieczystej. Jednocześnie oświadczył, iż mimo ujawnienia go w dziale III księgi wieczystej (...), począwszy od 2008 roku nie współużytkował tej nieruchomości oraz nie stał się dalej użytkownikiem samoistnym po wykreśleniu (...) w R. z rejestru ani nie wykonywał żadnych innych uprawnień właścicielskich wobec przedmiotowej nieruchomości. Oświadczenie zostało sporządzone w celu złożenia wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej. R. J. (1) nie czynił żadnych nakładów na przedmiotową nieruchomość.

Począwszy od objęcia w posiadanie nieruchomości stanowiącej działki o numerach (...) wnioskodawca czynił tam nakłady. Na jego nazwisko wydano decyzję zezwalającą na wycinkę drzew na ww. nieruchomości. Na nazwiska obu uczestników wydano decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na ww. działkach mobilnej wytwórni mas mineralno-bitumicznych i betonu towarowego. Na nieruchomości powstała betoniarnia. Wnioskodawca uiszczał podatek od nieruchomości. Otrzymał też warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, podpisał umowę dotyczącą zakupu i odbioru energii i usług przesyłowych w obiekcie w postaci hali produkcyjnej przy ul. (...) w R. oraz umowę na zakup energii elektrycznej wraz z usługą dystrybucji na potrzeby węzła betoniarskiego na działkach nr (...)

W tak ustalonym stanie faktycznym i po dokonaniu oceny dowodów Sąd Rejonowy uznał, że wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) nie zasługuje na uwzględnienie.

Zważył, że zasiedzenie polega na nabyciu prawa, w praktyce najczęściej własności, przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu. Przepis art. 172 k.c. stanowi, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (§1). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (§2). Posiadanie jako podstawowa przesłanka nabycia własności jest szczególnym, pozostającym pod ochroną prawa, stanem faktycznym, z którym prawo wiąże doniosłe skutki. Posiadanie samoistne, zwane właścicielskim charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie jak właściciel, ten kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie jest jej posiadaczem samoistnym. Posiadanie to charakteryzuje nie tylko samo wykonywanie władztwa nad rzeczą (element „fizyczny”), lecz także wola wykonywania tego władztwa jak właściciel (element „psychiczny”), jest to wola skierowana na określony zakres władania rzeczą. Wola ta nie może być ukryta, lecz w sposób jawny dla otoczenia okazywana. Z posiadaniem związane są trzy domniemania: posiadania samoistnego, ciągłości posiadania i zgodności z prawem (art. 339-341 k.c.). Dwa pierwsze mają szczególne znaczenie przy zasiedzeniu, natomiast domniemanie zgodności z prawem legitymuje posiadacza jako osobę uprawnioną w zakresie zgodnym z treścią prawa jakie wykonuje. Przepis art. 7 k.c. natomiast zawiera domniemanie dobrej wiary. Domniemania te są wzruszalne i ich obalenie może mieć miejsce np. w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Istnienie domniemań zwalnia posiadacza od konieczności dowodzenia faktów objętych domniemaniami i legitymują go do chwili ich obalenia przez tego, kto twierdzi, że stan faktyczny w konkretnej sprawie jest odmienny od treści domniemań. Można zatem przyjąć, iż zarówno posiadacz, jak i sąd jest zwolniony od prowadzenia dowodów na okoliczności, co do których dowodów już nie ma, albo ich zdobycie połączone jest z trudnościami wskutek upływu czasu.

Dalej Sąd odwołał się do poglądów judykatury, zgodnie z którymi, posiadanie cudzej rzeczy, aby mogło być uznane za samoistne, a co za tym idzie – zdolne do wywołania po upływie ustawowego okresu skutku w postaci przejęcia własności tej rzeczy – nie może ograniczać się do wewnętrznego przekonania posiadacza lecz musi być dostrzegalnym z zewnątrz postępowaniem z rzeczą jak właściciel. Wprawdzie za samoistnością posiadania przemawia domniemanie ustanowione w art. 341 k.c., jednak kiedy jego skuteczność jest podważana oceną, czy rzeczywiście posiadanie miało cechy przewidziane w art. 336 k.c. wymaga rozważenia wszystkich okoliczności danego, indywidualnie traktowanego wypadku. Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 k.c. jest ten, kto nią włada jak właściciel (art. 336 k.c.), a więc korzysta z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzania nią (art. 140 k.c.). Zatem posiadanie samoistne zwane także właścicielskim, determinowane jest władaniem rzeczą we własnym imieniu w takim zakresie, jak to czyni właściciel.

Sąd zauważył również, że zgodnie z art. 176 § 1 k.c., jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza (§2). Jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie, z przywołanego przepisu wynika możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika w sytuacji, gdy w czasie biegu terminu zasiedzenia posiadanie przeszło z jednej osoby na drugą. Może do tego dojść na skutek przeniesienia posiadania (art. 348-351 k.c.) albo w drodze dziedziczenia. Natomiast możliwość doliczenia czasu posiadania poprzedniego posiadacza jest wyłączona w wypadku samowolnego zawładnięcia rzeczą. Wówczas bowiem nie zachodzi przeniesienie posiadania i dotychczasowy posiadacz nie jest poprzednikiem aktualnego. Następstwo w posiadaniu ze skutkami określanymi w cytowanym przepisie umożliwia zachowanie ciągłości posiadania. Każdy kolejny posiadacz rzeczy wstępuje bowiem w posiadanie swojego poprzednika. Następstwo to obejmuje wszystkich poprzedników będących posiadaczami samoistnymi. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz samoistny nieruchomości był posiadaczem w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem obecnego posiadacza, nawet jeśli jest on w dobrej wierze, wynosi co najmniej lat 30. Doliczenie czasu posiadania poprzednika jest możliwe tylko wtedy, gdy zasiedzenie na rzecz poprzedniego posiadacza jeszcze nie nastąpiło. Samoistny posiadacz nie może bowiem doliczyć sobie czasu posiadania właściciela.

W ocenie Sądu, wnioskodawca nie wykazał, że był posiadaczem samoistnym nieruchomości opisanej we wniosku przez okres 30 lat, których upływ – w realiach niniejszej sprawy, gdzie nie mogło być mowy o dobrej wierze posiadacza – był konieczny do stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie.

Po pierwsze Sąd zauważył, że na podstawie przedłożonych dokumentów oraz zeznań przesłuchanych w toku postępowania osób nie można było ustalić, że posiadanie nieruchomości dotyczyło wszystkich działek gruntu objętych księgą wieczystą (...). W dokumentach dotyczących przekazania (...) przez GS w R. terenów na cele rozbudowy fabryki mowa wyłącznie o działkach (...), którym odpowiadają obecnie działki o oznaczeniach geodezyjnych (...). Także w późniejszych dokumentach, w szczególności pochodzących z okresu postępowania upadłościowego (...), przewijają się tylko te numery działek, podczas gdy nieruchomość zapisana w księdze wieczystej (...) obejmuje także inne działki. Nie można na tej podstawie zasadnie twierdzić, że cała nieruchomość znajdowała się we władaniu wnioskodawcy.

Po drugie, w ocenie Sądu, nie sposób było podzielić stanowiska wnioskodawcy, że odnośnie działek o numerach (...) można mówić o samoistnym posiadaniu wnioskodawcy i poprzednika prawnego przez okres niezbędny dla stwierdzenia zasiedzenia. Wnioskodawca ostatecznie twierdził, że początek biegu zasiedzenia należało liczyć od dnia 18 października 1979r., powołując się na fakt nabycia w tym dniu przez GS w R. nieruchomości przy ul. (...) i treść pisma (...) z dnia 18 czerwca 1984r., z którego wynikało, że tereny, o których przekazanie ubiegała się (...) były GS w R. niepotrzebne z uwagi na uzyskanie gruntów przy ul. (...). Podnosząc tę argumentację, wnioskodawca pomijał jednak okoliczność, że jak wynikało z przywołanego pisma z 18 czerwca 1984r. (...) użytkowała grunty stanowiące ówczesne działki o numerach (...) od 1976 roku na podstawie umów, a skoro strony łączył stosunek obligacyjny, nie można było przyjąć, że (...) była samoistnym posiadaczem tych gruntów. Okoliczność, że na te umowy powoływano się w piśmie z czerwca 1984r. prowadzić musiała do wniosku, iż także w 1979 roku, umowy te obowiązywały. Sąd zaznaczył przy tym, że świadek K. D., ówczesny Prezes Zarządu GS w R., nie był pewien czy (...) nie płaciła czynszu za te grunty. Zważywszy na fakt, że potem oba podmioty były w upadłości można było z dużą dozą prawdopodobieństwa przyjąć, że co najmniej od 1994 roku, kiedy ogłoszono upadłość zarówno GS w R., jak i (...) taki czynsz nie był uiszczany. Sąd odnotował także, że na piśmie z dnia 18 czerwca 1984r. znalazła się odręczna adnotacja Prezesa Zarządu GS w R., że Gminna Spółdzielnia (...) wyraża zgodę na odpłatne przekazanie ww. gruntów stosownie do porozumienia zawartego w dniu 7 maja 1984r. Okoliczność, że (...) pozyskiwała zgodę właściciela na przekazanie gruntów także wyklucza możliwość traktowania jej jako samoistnego posiadacza nieruchomości.
Z kolejnego pisma skierowanego przez (...) do Urzędu Miejskiego w W. wynikało, że fabryka ma zamiar wykupić teren obejmujący działki nr (...), jednak GS w R. ostatecznie nie otrzymała za te grunty zapłaty ani innych gruntów. Wreszcie, Sąd sięgnął do decyzji Naczelnika Miasta i Gminy w R. z dnia 6 marca 1985r., zgodnie z którą postanowiono przekazać odpłatnie w użytkowanie tereny będące własnością GS w R. na rzecz R., tj. działki o numerach (...) oraz zobowiązano (...) do uiszczenia na rzecz GS w R. wartości przekazanego terenu w terminie 6 miesięcy. Biorąc pod uwagę treść przywołanego dokumentu, w którym wyraźnie mowa o przekazaniu w użytkowanie, nie można – w przekonaniu Sądu – zasadnie przypisać (...) przymiotu posiadacza samoistnego. Jeżeli bowiem ktoś włada faktycznie rzeczą jak użytkownik, to jest posiadaczem zależnym (art. 336 k.c.). Sąd podkreślił przy tym, że w księdze wieczystej (...) (...) była ujawniona w dziale III, gdzie wpisano prawo odpłatnego użytkowania działek nr (...).

Sąd ocenił, że na podstawie materiału zgromadzonego w aktach nie wiadomo, co działo się z działkami gruntu o wskazanych wyżej numerach w okresie od 1985r. aż do podjęcia działań przez syndyka masy upadłości (...). Wiadomo, że działki te nie zostały objęte wykazem nieruchomości sprzedanych przez syndyka masy upadłości GS w R.. Syndyk masy upadłości (...) podjął kroki w kierunku uregulowania stanu prawnego tych gruntów, doprowadzając do wykreślenia hipotek, a następnie – by odzyskać koszty poniesione na ten cel i koszty administracyjne – zawarł w 2005 roku umowę z uczestnikami. Jej przedmiotem było udzielenie zezwolenia na gospodarcze użytkowanie nieruchomości stanowiącej działki nr (...) przez biorących w użytkowanie, w zamian za to wszelkie ciężary, opłaty i podatki, które mogły być związane z umową ponosić mieli biorący. Źródłem objęcia we władanie nieruchomości przez wnioskodawcę była zatem umowa, której przedmiotem było użytkowanie ww. działek. Na tej podstawie dokonano wpisu wzmianki w dziale III księgi wieczystej ze wskazaniem, że na podstawie umowy syndyk udzielił zezwolenia uczestnikom na użytkowanie opisanych działek. Nie można było więc przyjąć, że przez tą czynność doszło do przeniesienia samoistnego posiadania na wnioskodawcę. Następnie w dniu 8 lutego 2008r. doszło do zawarcia między syndykiem a uczestnikami umowy zbycia praw i wstąpienia w prawa. Jej przedmiotem była sprzedaż przez syndyka uprawnienia do odpłatnego użytkowania oraz zasiedzenia nieruchomości składającej się z działek (...) na rzecz uczestników postępowania za cenę 25.000 zł. Strony umowy pominęły jednak uregulowanie art. 254 k.c., zgodnie z którym użytkowanie jest niezbywalne, zatem umowa nie mogła w tym zakresie wywołać skutków prawnych.

Reasumując Sąd stanął na stanowisku, że wnioskodawca i jego poprzednik prawny nie byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości objętej wnioskiem przez okres niezbędny dla stwierdzenia zasiedzenia, a zatem wniosek musiał zostać oddalony. Z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynikało, że Fabryka (...) była posiadaczem zależnym gruntów stanowiących działki (...), bowiem użytkowała je najpierw na podstawie umów z GS w R., a potem na podstawie decyzji z 6 marca 1985r. o przekazaniu w użytkowanie. Także wnioskodawca na podstawie umowy z 1 kwietnia 2005r. stał się użytkownikiem wskazanych działek, nie płacąc wprawdzie czynszu, ale przejmując na siebie ciężar opłat i podatków za nieruchomości.

Na marginesie Sąd zaznaczył, że zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem, w prawie polskim nie obowiązuje zasada, że nikt nie może zmienić sobie samowolnie rodzaju lub tytułu posiadania, w związku z czym posiadacz zależny może zmienić swoje posiadanie zależne w samoistne, ale skuteczność z punktu widzenia zasiedzenia takiego przekształcenia wymaga, aby posiadacz uczynił to jawnie tzn. zamanifestował zmianę w sposób widoczny dla otoczenia.

Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodził się wnioskodawca L. J., który za pośrednictwem swojego pełnomocnika wywiódł apelację, zaskarżając postanowienie w całości i zarzucając rozstrzygnięciu:

1) błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia poprzez przyjęcie, że posiadanie (...) począwszy od 18 października 1979 r. nie było posiadaniem samoistnym wynikający z uznania, że umowy, jakie wiązały (...) oraz GS w R. wskazują na stosunek obligacyjny, jak również w zakresie ustaleń, że (...) nie korzystała z działki nr (...),

2) naruszenie art. 20 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach poprzez jego niewłaściwe zastosowanie oraz nieuwzględnienie tego, że decyzja wydana w trybie tego przepisu nie prowadzi do powstania stosunku obligacyjnego między jednostkami gospodarki uspołecznionej, ale poprzedzała akt notarialny przeniesienia własności,

3) błąd w ustaleniach faktycznych przyjęty za podstawę orzeczenia poprzez przyjęcie, że wnioskodawca począwszy od 1 kwietnia 2005 r. był użytkownikiem, a zatem posiadaczem zależnym, przy jednoczesnym braku wyjaśnienia wobec kogo wnioskodawca był posiadaczem zależnym, a nadto przez ustalenie, że wnioskodawca nie korzystał z działki nr (...),

4) naruszenie art. 339 k.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie przez przyjęcie w kontekście zebranego materiału dowodowego, że posiadanie (...) od 1979 r. oraz posiadanie wnioskodawcy od 2005 r. było posiadaniem zależnym,

5) naruszenie art. 176 k.c. w zw. z art. 348 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie oraz przyjęcie, że umowa z dnia 1 kwietnia 2005 r. zawarta między Syndykiem Masy Upadłości a wnioskodawcą nie prowadziła do przeniesienia posiadania samoistnego na rzecz wnioskodawcy.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wniósł o zmianę postanowienia poprzez stwierdzenie, że wnioskodawca nabył przez zasiedzenie własność nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...) (obejmującą działki o numerach (...)) z dniem 18 października 2009 r.

W uzasadnieniu apelacji skarżący w pierwszej kolejności zakwestionował stanowisko Sądu Rejonowego, że posiadanie (...) od 18 października 1979 r. nie było posiadaniem samoistnym. Nigdzie bowiem nie udało się odnaleźć umów, jakie łączyły (...) w GS w R., treść pisma z dnia 18 czerwca 1984 r. wskazuje, że sposób wykorzystania gruntów przez (...) był taki, że nie mogły one zostać zwrócone, a zeznania świadka – Prezesa GS w R. nie wskazują, aby za korzystanie z nieruchomości (...) płacił jakiś czynsz. W konsekwencji, żaden z dowodów nie daje podstaw do uznania, że pomiędzy (...) a GS R. zawiązał się stosunek obligacyjny. Sąd pominął przy tym, że ze sprawozdań syndyka masy upadłości wynika, że na działkach GS, (...) przeprowadziła inwestycję polegającą na budowie budynków magazynowych. W kontekście pisma z 18.06.1984 r. fakt ten ma wskazywać, że (...) była posiadaczem samoistnym nieruchomości co najmniej od 18.10.1979 r., skoro przeprowadziła na tym gruncie inwestycje polegającą na budowie własnych składów magazynowych.

Z kolei kwestionując posiadanie samoistne (...) pod wydaniu decyzji z 6.03.1985 r. Sąd nie wziął pod uwagę treści art. 20 ustawy z 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, który wprost wspomina o użytkowaniu wieczystym, które musi zostać poprzedzone właśnie decyzją administracyjną. Okoliczność, że w decyzji jest mowa o przekazaniu gruntów w odpłatne użytkowanie nie oznacza, że w oparciu o decyzję został zawiązany stosunek użytkowania pomiędzy (...) a GS w R.. Decyzja ta poprzedzała bowiem zawarcie aktu notarialnego, na podstawie którego miała zostać przeniesienia własność nieruchomości i budynków. W konsekwencji, co najmniej od daty wydania decyzji, (...) mogła zostać uznana bez żadnych wątpliwości za posiadacza samoistnego w złej wierze, chociaż zdaniem wnioskodawcy, już wcześniej była ona posiadaczem nieruchomości.

Skarżący nie zgodził się również z tezą Sądu I instancji, że po zawarciu umowy z dnia 1 kwietnia 2005 r. był posiadaczem zależnym. Nie płacił on bowiem żadnego czynszu, a jedynie w 2008 r. uiścił jedną opłatę za przeniesienie posiadania z prawem do zaliczenia do okresu zasiedzenia czasu posiadania poprzednika prawnego. Słusznie Sąd zauważył, że zgodnie z art. 254 k.c. użytkowanie jest niezbywalne, aczkolwiek w okolicznościach niniejszej sprawy nie doszło do zbycia użytkowania, ale do przeniesienia posiadania samoistnego. Użycie terminu „użytkowanie” nastąpiło jedynie na potrzeby określenia korzystania z nieruchomości oraz na potrzeby wpisu w dziale III księgi wieczystej, gdyż celem stron był ujawnienie aktualnego i jedynego posiadacza nieruchomości w sytuacji, gdy dwa pozostałe podmioty ujawnione w księdze wieczystej utraciły byt prawny. Umowa z dnia 1 kwietnia 2005 r. mówi zresztą o zezwoleniu na użytkowanie nieruchomości, ale czynowi to w rozumieniu użytkowania gospodarczego, czyli z korzystaniu z nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie określonym w umowie, a nie używa tego zwrotu w rozumieniu prawa wynikającego z art. 252 k.c.

Zdaniem apelującego, okoliczność posiadania samoistnego nieruchomości wskazują decyzja z dnia 24 maja 2005 r. oraz warunki przyłączenia z dnia 30 czerwca 2005 r., które dowodzą, że wnioskodawca korzystał z nieruchomości jak właściciel, a w konsekwencji kontynuował wykonywanie uprawnień właścicielskich zapoczątkowane pod koniec lat 70-tych przez (...). Ponadto, przez wiele lat czynił nakłady. Umowa z dnia 8 lutego 2008 r. potwierdziła fakt posiadania samoistnego (...) oraz wnioskodawcy, skoro jej przedmiotem było nabycie uprawnień do doliczenia czasu posiadania poprzednika, a jej strony nie miały wątpliwości co do charakteru posiadania.

Skarżący argumentował również, że wykonywanie przez niego uprawnień prowadzących do zasiedzenia odnosiło się do działek o numerach (...), jak również działki nr (...), co zakwestionował Sąd I instancji. Z umowy z dnia 1 kwietnia 2005r. zawartej z syndykiem wynikało, że syndyk wyraził zgodę na gospodarcze wykorzystanie działki nr (...), co było zresztą niezbędne aby korzystać z pozostałych działek. Działka nr (...) jest bowiem działką, przez którą można od strony ul. (...) przejechać do pozostałych działek, czyli pełni funkcję działki dojazdowej.

W przekonaniu wnioskodawcy, w kontekście zebranych dowodów oraz tego, że z uwagi na upływ czasu nie istnieją dokumenty, które mogłyby w sposób bardziej czytelny wyjaśnić kwestię posiadania (...), a także początku okresu tego posiadania, zasadnym było zastosowania domniemania wynikającego z art. 339 k.c. oraz przyjęcie, że posiadanie (...) jak i wnioskodawcy było posiadaniem samoistnym.

Apelujący zarzucił również bezpodstawne przyjęcie przez Sąd, że nie doszło do przeniesienia posiadania w relacji (...) wnioskodawca. Umowa, na podstawie której wnioskodawca rozpoczął wykonywanie posiadania samoistnego została zawarta w 2005 r., gdy (...) znajdowała się w upadłości. W tym czasie z nieruchomości zaczął korzystać wnioskodawca nie jako użytkownik, ale jako posiadacz samoistny. Po uzyskaniu zezwolenia na wycinkę drzew, skarżący rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, nie uiszczając żadnego czynszu na rzecz (...). Domniemanie z art. 339 k.c. nie zostało zatem obalone.

W konsekwencji, skoro zarówno (...) była posiadaczem samoistnym począwszy od końca lat 70-tych, a już definitywnie w dacie wydania decyzji z dnia 6 marca 1985 r., a następnie od dnia 1 kwietnia 2005 r. posiadanie samoistne zaczął wykonywać wnioskodawca, to oczywistym jest, że doszło do przeniesienia posiadania, które następuje przez wydanie rzeczy, co niewątpliwie miało miejsce.

W piśmie procesowym z dnia 12 grudnia 2014 r. udział w postępowaniu w charakterze uczestnika zgłosiła (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w R..

W uzasadnieniu pisma wskazano, że uczestnik zajmuje nieruchomość sąsiednią w stosunku do tej, której dotyczy wniosek o zasiedzenie, a o fakcie złożenia wniosku uczestnik dowiedział się przypadkowo, na skutek postępowania prowadzonego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w przedmiocie wybudowania ogrodzenia na spornej działce. Zdaniem zainteresowanego, ze spornej działki korzystali wszyscy właściciele nieruchomości sąsiadujących - była ona wykorzystywana jako parking, a dodatkowo jako droga dojazdowa.

Postanowieniem wydanym na rozprawie apelacyjnej w dniu 18 grudnia 2014 r. Sąd Okręgowy dopuścił do udziału w sprawie w charakterze uczestnika (...) S.A. z siedzibą w R..

Uczestnik wniósł o oddalenie apelacji w części dotyczącej działki nr (...).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wnioskodawcy była niezasadna.

Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny, który Sąd Okręgowy przyjmuje za własny (art. 382 k.p.c.), trafnie uznając, że wnioskodawca nie wykazał przesłanek nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w S., w której jako właściciel ujawniona jest Gminna Spółdzielnia (...) w R. (dalej Spółdzielnia). Rozważania prawne Sądu I instancji zasługują na akceptację w przeważającej części z uwzględnieniem poniższych uwag i uzupełnień.

Na wstępie wymaga podkreślenia, że udział w niniejszej sprawie winien brać tabularny właściciel nieruchomości, którego praw wynik niniejszego postępowania dotyczy w sposób bezpośredni (art. 510 § 1 kpc.). Spółdzielnia, która tym tabularnym właściciel jest jednak nie istnieje – została wykreślona z rejestru po zakończeniu postępowania upadłościowego. Obowiązujące przepisy nie przewidują następstwa prawnego z mocy ustawy po podmiocie wykreślnym z właściwego rejestru w razie ujawnienia majątku nie objętego likwidacja upadłościową, stąd słusznie Sąd Rejonowy wezwał zainteresowanych przez ogłoszenie na podstawie art. 609 § 2 kpc.

Wnioskodawca wywodził nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie z faktu jej posiadania samoistnego (własnego i poprzednika) przez łączny okres 30 lat, przy czym przyznawał, że jego poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze. W wywiedzionym środku odwoławczym skarżący zakwestionował przede wszystkim ustalenie Sądu Rejonowego, że przedsiębiorstwo państwowe Fabryka (...) (dalejA.) nie było posiadaczem samoistnym nieruchomości od dnia 18 października 1979 r.

Sąd Rejonowy przytoczył w pełnym zakresie wywody teoretyczne dotyczące instytucji posiadania i nabycia własności przez zasiedzenie. W tym miejscu przypomnieć należy jedynie, że posiadanie ma charakter samoistny, gdy posiadacz włada rzeczą „jak właściciel”. O tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, decydują okoliczności faktyczne o charakterze przede wszystkim zewnętrznym, tj. zachowanie się posiadacza względem nieruchomości postrzegane przez inne osoby. Nawet jeżeli posiadanie od początku nie ma charakteru samoistnego, ale zależny, to nie jest wykluczona zmiana charakteru posiadania, jednakże modyfikacja taka musi również zostać zamanifestowana na zewnątrz. Nie jest natomiast wystarczająca intencja samego posiadacza. Wymóg ten jest uzasadniony zarówno względami dowodowymi, wielu bowiem posiadaczy zależnych mogłoby dowolnie powoływać się na swoją chęć posiadania samoistnego, jak i ze względu na ochronę interesu właściciela, który w następstwie zasiedzenia traci prawo własności, powinna mu być zatem dana możliwość dostrzeżenia, że dotychczasowy posiadacz zależny, pozbawiony szansy nabycia wykonywanego prawa przez upływ czasu, przekształcił się w posiadacza samoistnego i tym samym szansę tę uzyskał. Co więcej, konieczne jest także ustalenie, w jakim momencie rozpoczęło się to uzewnętrznianie zmiany intencji posiadacza, jest to bowiem potrzebne przy obliczaniu terminu biegu zasiedzenia. (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1998 r., I CKN 538/97, opubl. Legalis).

W ocenie Sądu Okręgowego, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwalał na przyjęcie, aby A. posiadał samoistnie nieruchomość od 1976 roku bądź też od 1979 roku, w szczególności ustalony stan faktyczny w zakresie tytułu władania spornymi gruntami przez A. nie pozwala na wykorzystanie domniemania posiadania samoistnego, o którym mowa w art. 339 k.c.

Nie budzi wątpliwości, że A. władał nieruchomościami stanowiącymi działki nr (...) od 1976 roku. Z zeznań świadka K. D. (prezesa zarządu Spółdzielni w latach 70-tych i 80-tych ubiegłego wieku) wynikało, że decyzja o przekazaniu nieruchomości A. została wymuszona przez ówczesne władze w celu umożliwienia rozbudowy przedsiębiorstwa. Nie można jednakże pominąć, że z pisma A. z 18 czerwca 1984 r. (k. 35) wynika, iż posiadanie nieruchomości od 1976 r. miało swoją podstawę w „umowach” łączących Spółdzielnię z A.. Ów lakoniczny zwrot nie pozwala z oczywistych względów na ustalenie rodzaju owych „umów”, jednak jest wystarczający dla wykluczenia po stronie tego podmiotu na tym etapie samoistności posiadania, bowiem wynika z niego niezbicie, że A. wywodził swoje prawo do korzystania z nieruchomości od właściciela (Spółdzielni) na podstawie zawartych z nim umów o „użytkowanie” nieruchomości – było to więc posiadanie zależne. Okoliczność, że żadna z umów, w oparciu o którą A. weszło w posiadanie nieruchomości, nie znajduje się w aktach sprawy, czy też w aktach księgi wieczystej, a nadto zeznania świadka K. D., że A. „chyba” nie płacił czynszu za grunty, nie pozwalają na wykorzystanie domniemania z art. 339 kc.

Co istotne, dokumenty zgromadzone w aktach sprawy prowadzą również do jednoznacznego wniosku, że A. nie przypisywał sobie do 1985 r. statusu posiadacza samoistnego nieruchomości.

Wymaga podkreślenia, że podmiot ten zabiegał o zgodę jej właściciela (Spółdzielni) na przekazanie nieruchomości i która to zgoda na odpłatne przekazanie nieruchomości została ostatecznie w dniu 19 czerwca 1984 r. przez ówczesnego prezesa zarządu Spółdzielni udzielona. Wprawdzie samo dążenie posiadacza do zalegalizowania swojego posiadania nie przesądza jeszcze o charakterze tego posiadania, jednakże w niniejszym wypadku widoczny jest brak woli wyzucia właściciela z jego własności przejawiający się w respektowaniu woli właściciela. Przynajmniej zatem w chwili prowadzenia negocjacji brak było po stronie A. zamiaru postępowania z rzeczą jak właściciel. Marginalnie Sąd Okręgowy zauważa, że również w umowie z dnia 8 lutego 2008 r. zawartej pomiędzy syndykiem masy upadłości A. a wnioskodawcą wskazano, że A. posiada samoistnie nieruchomość dopiero od dnia 2 kwietnia 1985 r.

W tym zakresie Sąd nie naruszył zatem przepisu art. 339 k.c.

Decyzją Naczelnika Miasta i Gminy w R. z dnia 6 marca 1985 r. nieruchomości stanowiące działki nr (...) zostały ostatecznie przekazane w odpłatne użytkowanie przedsiębiorstwu (...). Mimo że jako podstawę prawą decyzji zostały wskazane przepisy art. 20 ust. 1 i art. 24 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce gruntami w miastach i osiedlach (Dz.U. nr 22 poz. 159 ze zm.), to jednak powyższa podstawa prawna, a zatem i tryb oddania nieruchomości w użytkowanie na podstawie decyzji z dnia 6 marca 1985 r., budzą uzasadnione wątpliwości w ustalonym stanie faktycznym. Przepis art. 20 ust. 1 ustawy stanowił, że umowę użytkowania wieczystego terenów z równoczesną sprzedażą położonych na nich budynków wymienionych w art. 12 ust. 1 zawiera na podstawie decyzji organu gospodarki komunalnej i mieszkaniowej prezydium powiatowej (miejskiej, dzielnicowej) rady narodowej przedstawiciel tego organu. Z art. 10 ust. 1 powołanej ustawy wynikało jednak, że w użytkowanie wieczyste mógł być oddany tylko teren państwowy.
Z kolei przekazywanie terenów państwowych jednostkom państwowym w użytkowanie następowało w trybie art. 8 ust. 1 ustawy. W okolicznościach przedmiotowej sprawy nieruchomość stanowiła własność Spółdzielni, stąd nie powinna była zostać oddana w użytkowanie w trybie 20 ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. Co więcej, powyższy przepis odnosił się do zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, natomiast z treści decyzji z dnia 6 marca 1985 r. wynika, że nieruchomość została oddana w odpłatne użytkowanie, które ostatecznie miało doprowadzić do nabycia przez (...) własności nieruchomości. Również w protokole zdawczo-odbiorczym z dnia 2 kwietnia 1985 r. (k. 148 akt księgi wieczystej) zaznaczono, że nieruchomość przekazywana jest w odpłatne użytkowanie. Z uwagi na powyższe, wydając zaskarżone orzeczenie Sąd Rejonowy nie naruszył również przepisu art. 20 powołanej wyżej ustawy– z decyzji z dnia 6 marca 1985 r. nie wynika, aby miała ona poprzedzać zawarcie umowy użytkowania wieczystego gruntu, co było o tyle uzasadnione, że przejmowany przez przedsiębiorstwo państwowe w użytkowanie grunt nie był własnością państwa. Z kolei sam zwrot o przekazaniu nieruchomości w „odpłatne użytkowanie” przesądza o zależnym charakterze posiadania.

W przekonaniu Sądu Okręgowego nie można również jednoznacznie przyjąć, aby A. stał się posiadaczem samoistnym nieruchomości z dniem 2 kwietnia 1985 r., tj. w dacie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Decyzja z dnia 6 marca 1985 r. oraz protokół z dnia 2 kwietnia 1985 r. posługiwały się pojęciami „użytkowania nieruchomości”, co samo w sobie sprzeciwia się przyjęciu samoistności posiadania. Trudno wprawdzie uznać, aby mimo wydania decyzji z dnia 6 marca 1985 r. (niezależnie od prawidłowości powołanej w niej podstawy prawnej) oraz faktycznego przekazania nieruchomości, A. i Spółdzielnia nadal związane były „umowami”, o których mowa była w piśmie z dnia 18 czerwca 1984 r., to jednak od momentu przekazania nieruchomości, mimo wydanej decyzji administracyjnej, formalnie nie nastąpiła zmiana właściciela. Tym samym brak jest oznak, by posiadanie zależne nieruchomości przez A. przekształciło się w posiadanie samoistne.

Nawet gdyby jednak przyjąć, że A. posiadał samoistnie nieruchomość od dnia 2 kwietnia 1985 r., to ustalenie takie nie prowadziłoby do zmiany zaskarżonego orzeczenia i to z dwóch powodów.

Po pierwsze odnotować należy, że przedsiębiorstwa państwowe takie jak Fabryka (...) były wprawdzie odrębnymi od Skarbu Państwa osobami prawnymi, jednak w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. m.in. postanowienia z dnia 11 grudnia 2008 r., II CSK 314/08; z dnia 3 lutego 2010 r., II CSK 465/09; z dnia 3 lutego 2010 r., II CSK 465/09, ; z dnia 16 września 2009 r., II CSK 103/09) wskazuje się, że obowiązujący do 31 stycznia 1989 r. art. 128 k.c. w pierwotnym brzmieniu wyrażał zasadę jednolitego funduszu własności państwowej, w myśl której, państwowe osoby prawne nie miały żadnych praw podmiotowych do zarządzanego przez nie mienia, które mogłyby przeciwstawiać państwu (por. np. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego - zasada prawna - z dnia 18 czerwca 1991 r., III CZP 38/91, OSNC 1991/10-12/118). Zasadę jednolitego funduszu własności państwowej rozumianą w powyższy sposób odnoszono także do posiadania, przyjmując, że w wyniku jej obowiązywania Skarb Państwa był nie tylko właścicielem, ale i posiadaczem rzeczy znajdujących się w zarządzie państwowych osób prawnych. W rezultacie, jeżeli nieruchomość pozostająca w zarządzie państwowej osoby prawnej nie była przedmiotem własności państwowej, nabycie jej własności przez zasiedzenie w razie ziszczenia się przesłanek przewidzianych w art. 172 k.c. mogło nastąpić nie przez państwową osobę prawną sprawującą zarząd, lecz przez Skarb Państwa. Uchylenie art. 128 k.c. w pierwotnym brzmieniu w dniu 1 lutego 1989 r. nie spowodowało jednak „uwłaszczenia” z tym dniem państwowych osób prawnych, co do składników mienia państwowego znajdujących się w ich zarządzie (zob. uchwałę z dnia 18 czerwca 1991 r., op.cit. oraz postanowienie z dnia 23 stycznia 2013 r., I CSK 256/12). „Uwłaszczenie” takie nastąpiło dopiero z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie art. 2 ust. 1 i 2 z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464). Dopóty zatem, dopóki wspomniane „uwłaszczenie” nie nastąpiło, państwowe osoby prawne nie miały samodzielnych praw do składników mienia państwowego, którym dotychczas zarządzały; nadal wykonywały w tym zakresie jedynie uprawnienia Skarbu Państwa.

Z kolei A. jako przedsiębiorstwo państwowe mogłoby doliczyć okres posiadania samoistnego nieruchomości Skarbu Państwa jedynie pod warunkiem przeniesienia posiadania na A. w jednej z form przewidzianych w art. 348 k.c. lub 351 k.c. (por. art. 176 § 1 k.c. oraz np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 2014 r., II CSK 433/13, opubl. Legalis). W zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym nie tylko nie ma dowodów, na podstawie których można by domniemywać przeniesienie posiadania nieruchomości ze Skarbu Państwa na A., ale nawet wnioskodawca nie twierdził, że do takiego przeniesienia posiadania doszło, przy czym w niniejszym wypadku, zważywszy na faktyczne władanie nieruchomością przez A., przeniesienie posiadania mogłoby nastąpić w formie samej umowy, o której mowa w art. 351 kc. Ów brak twierdzeń po stronie wnioskodawcy w tym zakresie wynikał najprawdopodobniej z faktu, że skarżący nie dostrzegł w niniejszej sprawie problemu związanego z zasiedzeniem nieruchomości będącej w posiadaniu przedsiębiorstwa państwowego przed 1990 rokiem. W konsekwencji, skoro nie doszło do przeniesienia posiadania ze Skarbu Państwa na A., 30-letni termin zasiedzenia nieruchomości mógł rozpocząć swój bieg w dniu 5 grudnia 1990 r. i upłynie dopiero w dniu 5 grudnia 2020 r. (jak wspomniano, nie ma sporu co do tego, że wnioskodawca posiada nieruchomość w złej wierze).

Po drugie, nawet gdyby wnioskodawca powołał się i wykazał okoliczność skutecznego przeniesienia posiadania ze Skarbu Państwa na A., termin zasiedzenia nieruchomości upłynąłby dopiero z dniem 2 kwietnia 2015 roku, tj. przed wydaniem orzeczenia w niniejszej sprawie.

Jeżeli by przyją, że w 1985 r. nie nastąpiła zmiana charakteru posiadania z zależnego na samoistne, to kolejnym zdarzeniem, które mogłoby prowadzić do tej zmiany było wykreślenie właściciela nieruchomości - Spółdzielni z rejestru, które nastąpiło w dniu 25 lutego 2000 r., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w P. sygn. V Ns Rej-S (...) wydanego po zakończeniu postępowania upadłościowego Spółdzielni. Jak wyżej wskazano, zmiana taka musiałaby jednak zostać zamanifestowana przez ówczesnego posiadacza nieruchomości, tj. A.. Zgromadzony materiał dowodowy nie wskazuje, aby do manifestacji takiej zmiany doszło w 2000 roku.

W dniu 1 kwietnia 2005 r. pomiędzy syndykiem masy upadłości A. a skarżącym została zawarta umowa (zmieniona aneksem z dnia 23 listopada 2005 r.), na mocy której syndyk wyraził zgodę na użytkowanie (rozumiane jako gospodarcze wykorzystywanie) działek nr (...). Zauważyć należy, że charakter tego „użytkowania” był pochodną charakteru posiadania, które przysługiwało przedsiębiorstwu (...). W zakresie umowy z dnia 8 lutego 2008 r. Sąd Okręgowy nie podziela stanowiska Sądu Rejonowego, że umowa ta nie wywołała skutków prawnych jako zawarta z naruszeniem art. 254 k.c. Wbrew argumentacji Sądu I instancji, przedmiotem umowy nie było przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego, ale przeniesienie posiadania działek nr (...) (które wg syndyka były posiadane samoistnie przez upadłego od 2 kwietnia 1985 r.). Błędna ocena charakteru umowy nie miała jednakże wpływu na treść rozstrzygnięcia, bowiem z przyczyn szczegółowo opisanych powyżej wnioskodawca nie mógł nabyć własności spornej nieruchomości przez zasiedzenie nawet przy założeniu, że A. stał się jej posiadaczem samoistnym w kwietniu 1985 r.

Trafne było również stanowisko Sądu Rejonowego dotyczące działki nr (...) objętej wnioskiem o zasiedzenie. Twierdzenia zawarte we wniosku odnoszące się do posiadania tej działki przez wnioskodawcę były bardzo ogólnikowe. W żadnym z dokumentów dotyczących spornej nieruchomości działka nr (...) (bądź działka o innym numerze odpowiadająca działce nr (...)) nie występuje, a zatem nie sposób ustalić, czy Spółdzielnia oraz A. z tej działki korzystały, a jeżeli tak to w jaki sposób. Po raz pierwszy działka nr (...) pojawia się w umowie z dnia 1 kwietnia 2005 r. i to jedynie poprzez stwierdzenie, że „syndyk nie rości sobie pretensji do gospodarczego wykorzystywania tej działki”. W tej sytuacji nie można przyjąć za wnioskodawcą, że posiadacz działek (...) posiadał również działkę nr (...). Okoliczność, że działkę tę wykorzystuje skarżący nie ma zatem żadnego znaczenia. Odmienność sytuacji tej działki uprawdopodabniają twierdzenia uczestnika (...) S.A. przytoczone w postępowaniu apelacyjnym o korzystaniu z tej działki przez inne podmioty.

Na koniec wyjaśnić należy, że uczestnik (...) S.A. domagał się także zawezwania do udziału w sprawie innych osób, które wg jego twierdzeń również korzystają z nieruchomości (działki nr (...)). Zdaniem Sądu Okręgowego, mimo że nie wynika to wprost z art. 510 k.p.c., odróżnić należy podmioty bezpośrednio oraz pośrednio zainteresowane w sprawie. Do kręgu podmiotów bezpośrednio zainteresowanych w sprawie zaliczyć należy te podmioty, których interesów bezpośrednio dotyczyć będzie orzeczenie wydane w sprawie (w sprawie o zasiedzenie – podmioty przeciwko którym biegnie zasiedzenie i na rzecz których ma nastąpić zasiedzenie). Z kolei podmioty pośrednio zainteresowane to takie, których przedmiot postępowania dotyka jedynie pośrednio, a zatem rozstrzygnięcie nie będzie w sposób bezpośredni wpływało prawa i obowiązki tych podmiotów (np. dzierżawca lub najemca nieruchomości w sprawie o zasiedzenie). (...) S.A. oraz pozostałe wskazane przez tego uczestnika podmioty swój interes w postępowaniu wywodziły z prawa do współposiadania nieruchomości. W postępowaniu o zasiedzenie interes ten ma charakter pośredni, gdyż żaden z tych podmiotów nie rościł sobie prawa do zasiedzenia nieruchomości, jak również nie twierdził, że jest jej aktualnym właścicielem. Sąd Rejonowy wezwał wszystkie zainteresowane podmioty do udziału w sprawie poprzez ogłoszenie (k. 234), a w zakreślonym terminie nikt się nie zgłosił. Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, że w takiej sytuacji obowiązek Sądu wezwania określonych podmiotów do udziału w sprawie (art. 510 § 2 kpc.) dotyczy podmiotów zainteresowanych bezpośrednio, natomiast podmioty, które mają wyłącznie interes pośredni mogą same zgasić swój udział w sprawie. W tej sytuacji Sąd Okręgowy uznał, że nie ma potrzeby wzywania do udziału w sprawie innych podmiotów, które nie są bezpośrednio zainteresowane rozstrzygnięciem. Wzywanie podmiotów pośrednio zainteresowanych poza wszystkim skutkowałoby jedynie w przedmiotowych okolicznościach nieuzasadnionym przedłużeniem postępowania odwoławczego.

Nie było również potrzeby przesłuchania na okoliczność sposobu korzystania z działki nr (...) prezesa zarządu spółki (...) K. K., skoro – jak wyżej wskazano – wniosek o nabycie własności przez zasiedzenie działki nr (...) był bezzasadny i to niezależnie od przyczyn, które spowodowały oddalenie wniosku dotyczącego pozostałych działek.

Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił apelację.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.

/-/ A. Szymanowska /-/ R. Małecki /-/ M. Rozmiarek-Brzezińska