Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 października 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 października 2015 roku w S.

sprawy z powództwa A. G.

przeciwko S. Z.

o zapłatę i wydanie

na skutek apelacji wniesionej przez powódkę od wyroku Sądu Rejonowego w Gryfinie z dnia 19 grudnia 2014 roku, sygn. akt I C 812/13

1.  zmienia pkt II. zaskarżonego wyroku w taki sposób, iż zasądza od pozwanego S. Z. na rzecz powódki A. G. kwotę 125 (stu dwudziestu pięciu) złotych i 34 (trzydziestu czterech) groszy z odsetkami ustawowymi od dnia 8 listopada 2013 roku i oddala powództwo w pozostałym zakresie;

2.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

3.  znosi wzajemnie koszty postępowania apelacyjnego.

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Sławomir Krajewski SSR del. Magdalena Pasieka – Paczek

Uzasadnienie wyroku z dnia 29 października 2015 r.:

Powódka A. G. domagała się od pozwanego S. Z. wydania nieruchomości położonej na działce nr (...) w Ż., stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy zawartej z pozwanym, oraz uiszczenia łącznie kwoty 33.065,04 zł, w tym 32 tyś. zł z tytułu czynszu dzierżawnego za korzystanie z budynku gospodarczego znajdującego się na działce nr (...) w okresie od kwietnia 2008r. do lipca 2013r., oraz w pozostałym zakresie z tytułu czynszu za korzystanie z gruntów na działkach nr (...) w Ż. w okresie od marca 2010r. do marca 2013r. (działka nr (...)), oraz do stycznia 2013r. (działki nr (...)) z ustawowymi odsetkami za okres od dnia wniesienie powództwa.

Pozwany S. Z. wnosił o oddalenia powództwa.

Wyrokiem z dnia 19 grudnia 2014 r. Sąd Rejonowy w Gryfinie: zasądził od pozwanego S. Z. na rzecz powódki A. G. kwotę 900,10 zł z ustawowymi odsetkami w wysokości 13 % w stosunku rocznym od kwoty 684,60 zł od dnia 8 listopada 2013 r. (punkt I); oddalił powództwo w pozostałym zakresie (punkt II.); zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt III.).

Powyższe orzeczenie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

W dniu 26 kwietnia 2008r. strony zawarły umowę dzierżawy. Na jej podstawie powódka oddała pozwanemu do używania i pobierania pożytków w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej nieruchomość rolną położoną na działce nr (...) w Ż. o powierzchni łącznie 2,50 ha. W zamian za możliwość korzystania z przedmiotu dzierżawy pozwany zobowiązany był do uiszczania równowartości należności podatkowych obciążających nieruchomość, o bliżej niesprecyzowanej w umowie wysokości. Umowa dzierżawy została zawarta na okres 9 lat z zastrzeżeniem możliwości jej wcześniejszego rozwiązania przez dzierżawcę za pisemnym wypowiedzeniem. W dniu 5 marca 2010r. została zawarta przez powódkę z pozwanym kolejna umowa dzierżawy dotycząca budynku gospodarczego w postaci stodoły i przyległego do niej gruntu o powierzchni 0,30 ha zlokalizowanego na działce nr (...) w Ż. o łącznej powierzchni 0,76 ha będącej własnością powódki. Wydzierżawiony wraz ze stodołą pas gruntu stanowił połączenie komunikacyjne z sąsiednią działką oznaczoną nr (...) i miał gwarantować swobodny dostęp do stodoły. Umowa została zawarta na okres 15 lat z możliwością przedłużenia czasu jej trwania przez każdą ze stron na podstawie jej wniosku i wzajemnego uzgodnienia zasad kontynuacji dzierżawy. Nie zostało natomiast przewidziane prawo przedterminowego rozwiązania umowy za wypowiedzeniem, tak jak miało to miejsce w przypadku wcześniej zawartej umowy. W umowie strony wskazały, że stanowiąca przedmiot dzierżawy stodoła wymaga remontu w szczególności w zakresie wykonania wypełnienia ścian i naprawy konstrukcji drewnianej dachu. Jednocześnie uzgodnione zostało, że w ramach dzierżawy pozwany jako dzierżawca stodoły jest zobowiązany do doprowadzenia udostępnionego mu budynku gospodarczego do stanu używalności i po zakończeniu dzierżawy zwrócenia go w stanie dobrym. Zastrzeżono ponadto, że wszelkie zmiany zawartej umowy powinny być dokonywane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Pozwany po zawarciu umów dzierżawy podjął gospodarcze korzystanie z udostępnionych mu gruntów i stodoły, oraz przystąpił do realizacji prac remontowych budynku. W ich trakcie dokonał m.in.. demontażu uszkodzonych elementów dachu - krokwi i belek nośnych, wymieniając je na nowe. Wykonał także izolacje i nowe deskowanie dachu, oraz podjazd do stodoły. Ponadto na cele dalszych zamierzonych prac remontowych a zwłaszcza na potrzeby utwardzenia podłoża stodoły pozwany zwiózł na teren przylegający do tego budynku gruz budowlany. Gruz ten nie został dotychczas wykorzystany do prac i jest nadal składowany na terenie dzierżawionej działki a częściowo - na podstawie wcześniejszego zezwolenia powódki i osób z jej rodziny - na gruncie położonym nieopodal posesji powódki. Przez pewien czas w okresie 2012r. pozwany udostępniał też nieodpłatnie możliwość korzystania z wydzierżawionej części działki (...) osobie, z którą współpracował w prowadzeniu własnej hodowli koni. Osoba ta trzymała na wydzierżawionym pozwanemu gruncie swojego konia w zamian za wykonywanie prac pielęgnacyjnych dotyczących przedmiotu dzierżawy i naukę jazdy konnej. Ostatecznie jednak na skutek nie wywiązywania się przez nią z wzajemnych ustaleń pozwany zakończył dalszą współpracę ze wskazaną osobą. W dniu 17 maja 2012r. strony zawarły umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży na rzecz pozwanego i jego małżonki P. Z. działek nr (...) o łącznej powierzchni ponad 2,89 ha, powstałych z przekształcenia pierwotnie wydzierżawionej działki nr (...). W dniu 31 stycznia 2013r. doszło do zawarcia właściwej umowy sprzedaży za cenę 16 tys. zł. Wkrótce po zawarciu umowy sprzedaży z 31 stycznia 2013r. między powódką i osobami z jej rodziny, zwłaszcza ojcem powódki Z. D. a pozwanym zaczęło dochodzić do różnego rodzaju nieporozumień i sytuacji konfliktowych. Ojciec powódki zarzucał nieprawidłowości w zawarciu umowy sprzedaży z dnia 31 stycznia 2013r. i podnosił, że powódka została oszukana przez pozwanego, oraz nieświadomie dokonała sprzedaży dzierżawionych gruntów na jego rzecz. Czynił także utrudnienia w swobodnym dostępie pozwanego do dzierżawionej przez niego stodoły i domagał się usunięcia składowanego przez pozwanego gruzu, artykułując wielokrotnie z tego tytułu swoje pretensje wobec pozwanego. W maju 2013 r. wspólnie z żoną C. D. dokonał zaboru zgromadzonych w stodole materiałów budowlanych i narzędzi w postaci 15 sztuk krokwi, 5 sztuk desek, 6 sztuk łat, 12 sztuk kantówek,6 sztuk gerent a także sklejki, płyt (...), liny, elementów rusztowania, rury spustowej, obróbek blacharskich i glebogryzarki. Za powyższy czyn małżonkowie D. zostali skazani wyrokiem Sądu Rejonowego w Gryfinie z dnia 15 stycznia 2014r. na karę pozbawienia wolności w wymiarze 3 miesięcy. W lipcu 2013r. powódka wypowiedziała umowę dzierżawy z dnia 5 marca 2010r. zarzucając pozwanemu użytkowanie stodoły niezgodnie z postanowieniami umowy, w sposób naruszający zasady prawidłowej gospodarki. W wypowiedzeniu podniosła m.in., że pozwany gromadzi na działce nr (...) gruz, który degraduje grunt, oraz nie wykonuje prac remontowych stodoły, wskutek czego jej stan stale się pogarsza. W okresie poprzedzającym złożenie tego oświadczenia powódka nie składała osobiście żadnych zastrzeżeń do wykonywania umowy dzierżawy ani nie wzywała pozwanego do niezwłocznego rozpoczęcia prac remontowych dotyczących stodoły. Nie kontaktowała się też z pozwanym w żaden inny sposób w sprawach związanych z realizacją umowy dzierżawy z dnia 5 marca 2010r. ani nie artykułowała osobiście zastrzeżeń dotyczących umowy sprzedaży z dnia 31 stycznia 2013r. Nie wszczęła także postępowania zmierzającego do stwierdzenia nieważności zawartej przez siebie umowy sprzedaży. W dniu 21 sierpnia 2013r. wezwała pozwanego do wydania dzierżawionej stodoły i zapłaty kwoty łącznie 33.345,53 zł z tytułu czynszu dzierżawnego za okres od kwietnia 2008r. do daty wezwania. Pozwany nie zadośćuczynił temu wezwaniu. Natomiast w dniu 10 lipca 2013r. przekazał powódce sumę 215,50 zł z przeznaczeniem na pokrycie należności z tytułu podatku rolnego zgodnie z postanowieniami umowy z dnia 5 marca 2010r. Powódka odmówiła jednak przyjęcia tej kwoty nie podając przyczyny swej decyzji. Wysokość należnego podatku rolnego kształtowała się: -w odniesieniu do działki nr (...) w kwocie 67,02 zł za okres od marca do grudnia 2010r.; 84,15 zł. za 2011r. i 141,07 zł za 2012r., oraz 38,98 zł za okres od stycznia do marca 2013r.; -w odniesieniu do działki nr (...) w kwocie 135,19 zł za okres od marca do grudnia 2010r.; 169,71 zł za 2011r. i 284,52 zł. za 2012r., oraz 78,62 zł za okres od stycznia do marca 2013r.; -w odniesieniu do działki nr (...) w kwocie 70,07 zł za okres od marca do grudnia 2010r.; 87,97 zł za 2011r. i 147,48 zł za 2012r., oraz 40,75 zł za okres od stycznia do marca 2013r. Od chwili dokonania wypowiedzenia umowy dzierżawy przez powódkę pozwany nie korzysta z udostępnionej mu stodoły i nie wykonuje zaplanowanych w niej prac remontowych.

Sąd Rejonowy wskazał, iż w sprawie bezsporne jest, że strony łączyły dwie umowy dzierżawy z 5 marca 2010r. i z 26 kwietnia 2008r. o takiej treści jak załączone do pozwu. Zgodnie z obowiązującymi zasadami dotyczącymi wymaganej formy czynności prawnych, co znajduje zresztą pełne potwierdzenie w treści umów stron, wszelkie zmiany tych umów jako zawartych w formie pisemnej wymagały zachowania analogicznej formy. Powódka nie przedstawiła żadnego dowodu, że w przepisany sposób doszło do uzupełnienia lub jakiejkolwiek innej modyfikacji postanowień umownych zamieszczonych w treści umowy z dnia 5 marca 2010r. regulujących zakres obowiązków pozwanego a więc w szczególności, że pozwany przyjął na siebie obowiązek uiszczania comiesięcznego czynszu w wysokości 500 zł. Co więcej z woli stron umowa z dnia 5 marca 2010r. miała całkowicie odmienną konstrukcję bowiem ukształtowano ją jako tzw. bezczynszowe użytkowanie, w ramach którego jedynym ekwiwalentem możności używania przedmiotu dzierżawy było pokrywanie przez pozwanego ciężarów związanych z uiszczaniem podatku rolnego. Tym bardziej więc w świetle powyższego istnienie po stronie powódki woli tak radykalnej zmiany zasad i pierwotnych założeń dotyczących dzierżawy stodoły wraz z przyległym gruntem jawi się jako okoliczność zupełnie niewiarygodna, abstrahując od rażącej lakoniczności twierdzeń pozwu w tej kwestii. W jego uzasadnieniu wbrew literalnej treści umowy stron z dnia 5 marca 2010r. i bez bliższego wyjaśnienia stwierdza się wyłącznie, że doszło do ustalenia obowiązku uiszczania czynszu w kwocie 500 zł miesięcznie i to od kwietnia 2008r., w której to dacie nie obowiązywała jeszcze umowa dzierżawy dotycząca stodoły a fakt jej wcześniejszego udostępnienia pozwanemu do korzystania na określonych zasadach a zwłaszcza za odpłatnością nie został w dostateczny sposób wykazany. Dlatego też Sąd Rejonowy stwierdził, że w przedstawionej sytuacji jedynym znajdującym na gruncie sprawy określone usprawiedliwienie żądaniem powódki jest roszczenie o zapłatę odpowiedniej części równowartości podatku rolnego przypadającego od dzierżawionych gruntów. Sąd zaznaczył, i obowiązek ten przewidywały obie zawarte przez strony umowy - z 26 kwietnia 2008r. i 5 marca 2010r. i przyjął, że nie został on skutecznie wykonany przez pozwanego. Wprawdzie powód powoływał się na fakt uiszczenia należności podatkowych na kwotę 215,50 zł z dniem 10 lipca 2013r. załączając przekaz pocztowy opiewający na tego rodzaju świadczenie, jednakże z relacji jednego ze świadków (M. G.) wynikało, że powyższa kwota nie została odebrana przez powódkę i doszło do jej zwrócenia. Pozwany nie przedstawił natomiast dowodu skutecznej realizacji swej powinności. Sąd wskazał, że świadczenie pieniężne ma charakter długu oddawczego a więc o jego spełnieniu można mówić dopiero gdy zostanie wykazany faktyczny odbiór należności przez uprawnioną osobę. Dowodem takim nie jest przekaz pocztowy potwierdzający wyłącznie fakt przesłania określonej sumy na adres powódki. Podobnie nie zostało udokumentowane ani potwierdzone w inny sposób by określone kwoty na pokrycie należnego podatku pozwany przekazywał w postaci gotówkowej rodzicom powódki. Tym samym nie ma wystarczających podstaw do zwolnienia pozwanego z powinności uregulowania w obecnym procesie zaległych należności przewidzianych w umowach z dnia 26 kwietnia 2008r. i 5 marca 2010r. Jednocześnie Sąd przyjął, że pozwany nie może ponosić ujemnych konsekwencji niespełnienia świadczenia gdy chodzi o należność w kwocie 215,10 zł dobrowolnie przekazaną powódce. Odpowiedzialność za brak odbioru należnego świadczenia ponosi w tym przypadku powódka, która bezpodstawnie odmówiła przyjęcia zaofiarowanej jej zgodnie z umowa należności, pozostając w tym zakresie w zwłoce. Nie uchyla to powinności pozwanego uregulowania powyższego zobowiązania bowiem jak wskazano wcześniej z przeprowadzonych dowodów nie wynika dostatecznie by omawiane świadczenie zostało w sposób bezpośredni bądź zastępczy efektywnie spełnione ale zwłoka powódki jako wierzyciela w odbiorze należnego świadczenia wyłącza zasadność żądania od powyższej należności odsetek za opóźnienie w zapłacie. Ponieważ równowartość podatku rolnego wobec braku odmiennych zapisów umów pozwany był zobowiązany samodzielnie obliczać i uiszczać bezpośrednio do rąk powódki i to najpóźniej na koniec każdego roku kalendarzowego, za który naliczany był dany podatek (należność podatkowa) żądanie odsetek od daty wniesienia powództwa, z zastrzeżeniem odnoszącym się do kwoty 215,50 zł należy uznać za uzasadnione. Sąd podzielił stanowisko pozwanego wyrażone w odpowiedzi na pozew, że pozwanego nie może obciążać obowiązek uiszczenia podatku rolnego w pełnej wysokości od wydzierżawionych mu tylko częściowo poszczególnych nieruchomości (działek), od których powierzchni podatek ten był wymierzany. Wobec braku szczegółowszych postanowień dotyczących tej kwestii w umowie stron uzasadnione jest określenie powyższej powinności w odpowiedniej proporcji do wielkości powierzchni wydzierżawionych pozwanemu gruntów. Taki zresztą sposób określenia należnego świadczenia z tytułu równowartości podatku rolnego (podlegającego zapłacie w zamian za prawo korzystania z przedmiotu dzierżawy) zaaprobowała powódka określając należności podatkowe przypadające do uiszczenia z tytułu dzierżawy działki nr (...) na kwotę 130,50 zł a więc 39 % z pełnej kwoty podatku wynoszącego w dochodzonym okresie 331,22 zł, co uwzględnia proporcję w jakiej część użytkowana przez pozwanego zgodnie z umową (0,30 ha) pozostaje do całości powierzchni nieruchomości na działce nr (...) (0,76 ha). Stosując tę samą zasadę do należności z tytułu korzystania z działki nr (...) (263/9 i 264/1) należy określić świadczenie pieniężne pozwanego na kwotę 769,60 zł. W tym względzie Sąd zwrócił uwagę na dodatkową kwestię dotyczącą numeracji wydzierżawionych działek a konkretnie działki nr (...) także pozostawioną przez powódkę w uzasadnieniu pozwu bez jakiegokolwiek komentarza i wyjaśnienia. Sąd zauważył, że brak jest - poza mało czytelną mapa ewidencyjną - właściwej dokumentacji geodezyjnej lub innego rodzaju dokumentów opisujących działkę oznaczoną nr (...), która stanowiła przedmiot dzierżawy zgodnie z umową z dnia 26 kwietnia 2008r. Powódka nie przedstawiła w pozwie żadnych twierdzeń na powyższe okoliczności. W szczególności nie została podana łączna powierzchnia działki nr (...) a więc brak jest jednoznacznej informacji czy przedmiotem dzierżawy przez pozwanego była cała ta działka czy tylko jej część. Brak jest też wzmianek o fakcie dokonania i dacie jej podziału na odrębne działki nr (...), które to okoliczności wynikają jedynie pośrednio z relacji świadków i pozwanego. Relacje te są jednak niezbyt precyzyjne i nie dostarczają w tym zakresie kompletnych informacji. Sąd zauważył, że z treści umowy darowizny dokonanej na rzecz powódki w dniu 24 kwietnia 2007r. wynika, iż już w tej dacie istniały obie działki - działka nr (...) o powierzchni 1,637 ha i nr 264/1 o powierzchni 1,26 ha (por. k. 14- 15), co może nasuwać określone wątpliwości co do tożsamości przedmiotu dzierżawy w ramach umowy z 2008r. opisanego w niej jako działka (...) ze wskazanymi wyżej działkami, powstałymi bezspornie jeszcze przed kwietniem 2008r., których łączna powierzchnia przenosi dodatkowo powierzchnię działki oddanej do dzierżawy (określoną w umowie na 2,5 ha). Ponieważ jednak pozwany nie kwestionował powyższych okoliczności i jak wskazuje jego przesłuchanie uznawał obie działki - nr 263/9 i nr 264/1 za objęte umową z dnia 26 kwietnia 2008r., częściowo przyznając to już w odpowiedzi na pozew – Sąd Rejonowy przyjął, że oznaczenie nieruchomości stanowiącej przedmiot dzierżawy w umowie z dnia 26 kwietnia 2008r. było nieprecyzyjne a pozwanemu oddana została do używania jedynie część aktualnych działek nr (...), obejmująca powierzchnię łącznie 2,50 ha. Takie właśnie założenie, wobec braku odmiennych i należycie udowodnionych twierdzeń powódki, zostało poczynione dla potrzeb określenia wysokości przypadających do zapłaty - zgodnie z treścią umowy z dnia 26 kwietnia 2008r. - należności podatkowych. Ich łączną wysokość w okresie 2010 - 2013r. w wiarygodny sposób określa informacja Wójta Gminy S. z dnia 2 kwietnia 2013r. Ponieważ pozwany nie dzierżawił całości gruntów (tj. pełnej powierzchni) stanowiących działki nr (...) o łącznej powierzchni wynoszącej 2,89 ha a wyłącznie wskazany w umowie obszar o powierzchni 2,50 ha ta wielkość w relacji do łącznej powierzchni obu działek została uwzględniona w obliczeniu należności podatkowych przypadających do zapłaty zgodnie z żądaniem pozwu za okres od marca 2010r. Jednocześnie wskazać należy, że w styczniu 2013r. pozwany nabył na własność dzierżawione grunty, co spowodowało wygaśnięcie umowy dzierżawy z 26 kwietnia 2008r. i związanego z nią obowiązku regulowania określonej w umowie należności do rąk powódki. Wskazana wyżej powierzchnia stanowi 86 % łącznej powierzchni działek nr (...). W tej samej proporcji powinny więc podlegać zapłacie należności podatkowe określone w umowie stron. Szczegółowe wyliczenie należności pozostających do uiszczenia przez pozwanego przedstawia się w sposób następujący. Suma należności podatkowych przypadających od działki nr (...) za objęty żądaniem pozwu okres od marca 2010r. do marca 2013r. wynosi 331,22 zł. Część obciążająca pozwanego w zakresie wynikającym z umowy dzierżawy stanowi kwotę 130, 50 zł. (39% x 331, 22 zł.). Analogicznie suma należności podatkowych przypadających od działek nr (...) za okres od marca 2010r. do końca 2012r. (tj. z pominięciem 2013 roku, w którym pozwany jako właściciel wymienionych działek był już osobiście zobowiązany do odprowadzania należnego podatku na rzecz Gminy) wynosi 894,94 zł., z czego część obciążająca pozwanego z uwzględnieniem wielkości dzierżawionej powierzchni (2,5 ha/2,89 ha tj. 86 %) wyraża się kwotą 769,60 zł. Sąd I instancji stwierdził, że suma wskazanych wartości a więc kwot 130,50 zł. i 769,60 zł składa się na świadczenie zasądzone od pozwanego, a żądanie zapłaty w dalej idącym zakresie zostało oddalone. Sąd ustosunkowując się do żądania wydania wydzierżawionej części nieruchomości na działce nr (...) w związku z naruszeniem zasad prawidłowej gospodarki i nienależytego wykonywania obowiązków umownych zaaprobował stanowisko powódki co do możliwości odpowiedniego stosowania w powyższej sytuacji art. 667 § 2 k.c. dotyczącego umowy najmu. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym, co jednak nie przesądza o zasadności żądania powódki powołującej się na złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy z dnia 5 marca 2010r. ze skutkiem natychmiastowym. Sąd wskazał, że udostępniona (oddana w dzierżawę) pozwanemu stodoła była już w dacie zawierania umowy z dnia 5 marca 2010r. w istotnym stopniu zniszczona i nie nadawała się do bezpośredniego użytku zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz wymagała kompleksowego, kapitalnego remontu, co zostało wprost stwierdzone w umowie stron. Pozwany podjął tego rodzaju prace i zamierzał je przeprowadzić zgodnie z treścią porozumienia umownego, licząc jednocześnie na wywiązanie się przez powódkę z wzajemnego zobowiązania, którego treścią było zagwarantowanie możności swobodnego korzystania z przedmiotu umowy przez ustalony 15-letni okres dzierżawy. Wydanie stodoły w stanie dobrym stanowiło ekwiwalent tak właśnie realizowanego, długoterminowego korzystania i żądanie ze strony powódki wcześniejszego zwrotu udostępnionej stodoły lub niezwłocznego przystąpienia do prac remontowych nie znajduje żadnego oparcia w treści umowy stron, co więcej jest sprzeczne z jej celem (jakim było prowadzenie sukcesywnych prac remontowo modernizacyjnych do chwili upływu okresu dzierżawy). Oczywiście ogólną powinnością pozwanego wynikającą z unormowań Kodeksu cywilnego dotyczących dzierżawy, do których odsyłała umowa stron było korzystanie z przedmiotu dzierżawy w sposób respektujący zasady prawidłowej gospodarki. Nie ma jednak podstaw do konstruowania w nawiązaniu do ogólnej regulacji art. 696 k.c. powinności pozwanego wykonania określonych prac remontowych jeszcze przed upływem ustalonego okresu umownego. W szczególności z umowy nie wynika by zastrzeżony został termin w jakim pozwany zobowiązany był do przystąpienia do tego rodzaju prac lub powinność realizowania ich w określonych etapach o ustalonym czasokresie trwania. Po zawarciu umowy dzierżawy nie doszło także do żadnego uściślenia lub konkretyzacji obowiązków pozwanego wskazanych ogólnie w § 3 umowy. W tym także pozwany nie został zobligowany do przedstawienia planu lub projektu wykonania prac remontowych. Oznacza to, że swobodę podejmowania decyzji w tej materii (a więc terminu, zakresu, kolejności prac) pozostawiono pozwanemu jako użytkownikowi obiektu. Ze względu na stan stodoły i zakres niezbędnych robót a także łączące się z tym wydatki jest ponadto rzeczą oczywistą, że natychmiastowa realizacja powinności w zakresie doprowadzenia obiektu „do stanu używalności” jak przewiduje to umowa stron nie wchodziła w rachubę. Niezależnie od tych okoliczności i uwarunkowań mających charakter obiektywny nie ma też żadnych wątpliwości, że pozwany doznał ze strony osób z rodziny powódki nieprzewidzianych i istotnych utrudnień w realizacji założonego remontu. Zabór zgromadzonych na ten cel materiałów i narzędzi w maju 2013r. potwierdzony wyrokiem sądu karnego skutkował opóźnieniem w realizacji zamierzonych robót i naraził pozwanego na dodatkowe wydatki. Wskazany stan początkowy stodoły (opisany wprost w umowie) wyklucza ponadto wiarygodność tez powódki co do tego, że niewykonanie prac remontowych przez pozwanego na jej wezwanie pochodzące z lipca 2013r. zagrażało uszkodzeniem substancji obiektu lub jego zniszczeniem. Teza ta nie tylko nie została należycie wykazana bowiem obiektywne i bezsporne stwierdzenie tego rodzaju okoliczności (stanu obiektu budowlanego) wchodzi w zakres wiadomości specjalnych a więc wymaga z zasady przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, ale też pozostaje w sprzeczności z ustalonym stanem faktycznym. Pozwany wykonał bowiem już w okresie 2010-2012r. częściowe prace remontowe opisane szczegółowo w trakcie jego przesłuchania, w tym także zdemontował uszkodzone elementy stodoły zwłaszcza w części stropowo-dachowej z zamiarem ich wymiany na nowe. Powódka nie przedstawiła zaś przekonujących dowodów, które obalały by prawdziwość powyższej relacji. Zachodzi poza tym istotna niespójność między oświadczeniem powódki z dnia 16 lipca 2013r., w którym zarzuca pozwanemu zaniechanie podjęcia jakichkolwiek prac remontowych a jej wezwaniem z dnia 21 sierpnia 2013r., w którym jednoznacznie wskazuje na „podjętą próbę remontu” stodoły. Sąd wskazał, że również z zeznań Z. D. jak i C. D. wynikało to, że pozwany przystąpił do prac remontowych i je realizował. Podobnie w tej kwestii wypowiedział się świadek M. G.. W zeznaniach tego świadka obecny jest również wątek dotyczący uniemożliwiania pozwanemu swobodnego dostępu do stodoły z początkiem 2013r., a tym samym znajduje pełne potwierdzenie wskazany przez pozwanego fakt czynienia mu utrudnień we właściwym korzystaniu z przedmiotu dzierżawy, który dodatkowo przesądzał o braku możliwości efektywnego wykonywania prac remontowych praktycznie przez cały 2013r. W czasie obowiązywania umowy powódka nie zgłaszała także ani razu skonkretyzowanych zastrzeżeń co do sposobu wykonywania umowy przez pozwanego i nie wzywała go do zmiany sposobu używania wydzierżawionego obiektu. W szczególności zaś nie formułowała wezwań do niezwłocznego przystąpienia do prac remontowych z zagrożeniem rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, pomijając to, że tego rodzaju żądanie należałoby ocenić jako nie znajdujące żadnego umocowania (oparcia) w umowie stron. Jak wskazywał to dodatkowo pozwany powódka unikała kontaktu z nim i nie przejawiała istotnego zainteresowania stanem obiektu i postępem prac remontowych. Zdaniem Sądu niewykazane i nieuprawnione są również wyrażone w oświadczeniu o rozwiązaniu umowy sugestie że składowanie gruzu (zebranego m.in. na potrzeby zamierzonych prac budowlanych) ma czy też miało przemożny wpływ na „degradację” przedmiotu umowy. Taki sam charakter mają zupełnie niepotwierdzone zarzuty podniesione w wezwaniu z dnia 21 sierpnia 2013r., w którym pozwanemu przypisuje się różnorodne negatywne zachowania wobec przedmiotu umowy. Brak jest przy tym ze strony powódki jakiegokolwiek wyjaśnienia dlaczego opisane w wezwaniu czynności jak czerpanie wody ze studni, przechowywanie siana i składowanie obornika - nieodłączne elementy prowadzenia działalności rolnej i gospodarczego wykorzystywania udostępnionych gruntów zostały przez nią uznane za pozostające w oczywistej sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki i należytym wykonywaniem umowy a tym bardziej jako działania powodujące określoną dewastację działki. Zawarta przez strony umowa zarówno ta z 5 marca 2010r. jak i z 26 kwietnia 2008r. nie zabraniała pozwanemu podejmowania na oddanych do używania gruntach działalności rolniczej ani w żaden inny sposób nie limitowała dopuszczalnego korzystania z niej. Tak więc w ocenie sądu powódka całkowicie nieskutecznie usiłuje zarzucać pozwanemu, że narusza on postanowienia zawartej umowy i używa (używał) udostępnionego mu obiektu sprzecznie z umową. W ocenie Sądu Rejonowego w świetle powyższego brak jest wystarczających podstaw do przypisania pozwanemu naruszenia zasad należytego korzystania z przedmiotu umowy a tym samym ziszczenia się podstaw do natychmiastowego rozwiązania stosunku umownego, w nawiązaniu do regulacji art. 667 § 2 k.c. W konsekwencji oświadczenie z dnia 16 lipca 2013r. o rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia i wyprowadzone stąd żądanie wydania przedmiotu dzierżawy Sąd ten ocenił jako nieuzasadnione. Niezależnie od tego należy wskazać tu na argumentację odwołującą się do sfery racjonalno-słusznościowej. Jest bowiem niezwykle mało prawdopodobne by powódka mając jakiekolwiek zastrzeżenia wobec korzystania przez pozwanego z oddanych mu do używania gruntów, w tym stodoły, zdecydowała się na sprzedaż części wydzierżawionych gruntów, do której doszło w styczniu 2013r. Negacja podstaw do kontynuacji przez pozwanego dzierżawy stodoły z przyległym gruntem i związana z tym próba natychmiastowego rozwiązania tej umowy podjęta niespełna pół roku od daty zawarcia umowy sprzedaży stanowiła jak można oceniać nie tyle wynik faktycznie zachodzących uchybień pozwanego w wykonywaniu powinności wynikających z umowy dzierżawy z dnia 5 marca 2010r. ile efekt dojścia do skutku powyższej umowy sprzedaży dzierżawionych gruntów, którą powódka ostatecznie oceniła jako niekorzystną dla siebie. Taka interpretacja motywów zachowania powódki znajduje pełne potwierdzenie w relacjach M. G. i Z. D., z których jednoznacznie wynika, że zastrzeżenia powódki wobec pozwanego dotyczyły zasadniczo sfery nie pozostającej w bezpośrednim związku z wykonywaniem umowy dzierżawy a wypływały właśnie z zarzutów formułowanych wobec wspomnianej już umowy sprzedaży. Dopiero od chwili jej zawarcia powódka zaczęła w sposób restrykcyjny podchodzić do sposobu wykonywania umowy dzierżawy z dnia 5 marca 2010r. i kwestionowała prawidłowość działań pozwanego podejmowanych w odniesieniu do jej przedmiotu, eksponując wszelkie zdarzenia i sytuacje konfliktowe zaistniałe na tym tle na przestrzeni 2013r., co ostatecznie skutkowało złożeniem oświadczenia o rozwiązaniu umowy dzierżawy. Jednocześnie Sąd podniósł, że strony nie zastrzegły w umowie z dnia 5 marca 2010r. uprawnienia do jej wypowiedzenia na ogólnych zasadach przed upływem okresu obowiązywania. Dlatego też zmiana decyzji powódki co do woli trwania w nawiązanym przez nią stosunku umownym nie stanowi sama w sobie wystarczającej przesłanki do rozwiązania umowy terminowej obowiązującej przez ustalony w niej czas (na jaki została zawarta). W tym zakresie pełne zastosowanie znajduje podstawowa zasada prawa cywilnego, że zawartych przez siebie „umów należy dotrzymywać”. Dlatego tez Sąd I instancji orzekł jak w sentencji. Orzeczenie o kosztach procesu Sąd oparł na art. 100 zd. 2 k.p.c. wskazując, że jest uzasadnione wynikiem procesu. Sąd zaznaczył, iż pozwany uległ tylko co do nieznacznej części żądania, co w świetle powyższego przepisu uzasadnia przyznanie od przeciwnika zwrotu całości poniesionych kosztów. Składają się na nie wynagrodzenie pełnomocnika określone stosownie do przepisów Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych, oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa (17zł.)

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka, zaskarżając go w części, tj. co do punktu II. i III.

Skarżąca orzeczeniu temu zarzuciła:

1) naruszenie przepisu art. 667 § 2 k.c. poprzez jego błędną wykładnię oraz niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji przyjęcie, iż brak było wystarczających podstaw do natychmiastowego rozwiązania umowy z pozwanym, podczas gdy pozwany poważnie naruszył konstrukcję oddanej mu do używania stodoły, co stanowi niebezpieczeństwo dla osób korzystających z działki nr (...) położonej w obrębie Ż., a nadto składując gruz w obrębie dzierżawionej stodoły na działce nr (...) doprowadził do znacznej dewastacji tej działki, a także powstawania nasypów, gromadzenia się obornika na środku obejścia, porozrzucał siano na całej powierzchni działki, rozkopał drogę, czerpał wodę ze studni znajdującej się przy domu właścicieli, gromadził gruz na różnych częściach działki, a także poza nią, co w sposób oczywisty pozostaje w sprzeczności z zasadami prawidłowego wykonywania łączącej uprzednio strony umowy;

2) naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 233 § 1 k.p.c. poprzez niezgodną z zasadami doświadczenia życiowego ocenę dowodów (przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów) oraz poprzez nieprzeprowadzenie wszechstronnego rozważenia całości zebranego w sprawie materiału dowodowego i oparcie rozstrzygnięcia na podstawie pojedynczych wątków dowodowych, bez uwzględnienia wzajemnego oddziaływania całości wykazanych w sprawie okoliczności, polegający w szczególności na przyjęciu, iż oddana pozwanemu w dzierżawę stodoła w dniu 5 marca 2010 roku nie nadawała się do bezpośredniego użytku zgodnie z jej przeznaczeniem, podczas gdy od podpisania umowy dzierżawy, a także przed jej podpisaniem, pozwany bezpośrednio użytkował dzierżawioną stodołę, w której trzymał konie, a jej stan określony w umowie dzierżawy jako „wymaga remontu wypełnienia ścian, dachu konstrukcji drewnianych” nie oznaczał, że nie nadaje się ona do bezpośredniego użytku, a nadto uznanie przez Sąd I Instancji, że pozwany w okresie 2010 - 2012 wykonał częściowe prace remontowe, a powódka w czasie obowiązywania umowy nie wzywała pozwanego do przystąpienia do wykonywania prac remontowych, podczas gdy powódka sama telefonicznie, a także za pośrednictwem swoich rodziców wzywała pozwanego do przystąpienia do wykonywania prac remontowych dzierżawionej stodoły, albowiem podjęte przez niego prace remontowe doprowadziły do bardzo złego stanu technicznego stodoły, a także wzywała pozwanego do zabrania i wywiezienie gruzu z działki (...), którego składowanie prowadzi do degradacji nieruchomości;

3) sprzeczność dokonanych ustaleń z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, polegającą w szczególności na:

-uznaniu, iż działania podjęte przez pozwanego S. Z. polegały na wykonaniu częściowych prac remontowych, a w szczególności na zdemontowaniu uszkodzonych elementów stodoły, zwłaszcza w części stropowo - dachowej z zamiarem ich wymiany na nowe, podczas gdy zarówno Z. D. (k.91) jak i M. G. (k. 113) wskazali na niewłaściwe wykonywanie przez pozwanego prac remontowych, które doprowadziły nieomal do zawalenia jednej ze ścian budynku, która została prowizorycznie zabezpieczona, a zatem prace podjęte przez pozwanego wpłynęły na dewastację dzierżawionej stodoły a nie na doprowadzeniu jej do stanu używalności;

-jednocześnie Sąd I Instancji pominął zeznania N. W. (k.115), która jednoznacznie stwierdziła, że stan dzierżawionej stodoły jest w chwili obecnej dużo gorszy od poprzedniego. Ponadto Sąd I Instancji pominął fakt, iż składowany przez pozwanego gruz na części dzierżawionej działki nr (...), a także poza nią świadczy o działaniu pozwanego w sposób sprzeczny z zawartą w dniu 5 marca 2010 roku umową dzierżawy, a także w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem, albowiem działka o wielkości 30 arów miała służyć pozwanemu jako dojazd do przedmiotowej stodoły, nie zaś jako miejsce do długotrwałego zalegania gruzu, który prowadzi bezpośrednio do degradacji grunt, ponadto Sąd I Instancji pominął fakt, iż pozwany od zawarcia umowy dzierżawy stodoły w 2010 roku nie uiścił na rzecz powódki czynszu umownego w postaci podatku rolnego;

-uznanie, iż przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 26 kwietnia 2008 roku była część działki nr (...), podczas gdy jak wskazywał świadek Z. D., C. D. oraz M. G. w/w umowę sporządził pozwany, wykorzystując u powódki obniżony i nieharmonijny rozwój procesów poznawczych, którą to umowę następnie bez konsultacji z członkami rodziny podpisała powódka nieorientująca się w powierzchni i numerach działek, przy czym zgodnym zamiarem stron było oddanie w dzierżawę całej działki nr (...), tj. działkę (...), przy czym pozwany faktycznie korzystał z całei działki (...), których łączna powierzchnia wynosiła 2,86 ha, a nie tylko w jej 86 % - 2,50 ha.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o:

1) zmianę w zaskarżonej części wyroku Sądu I Instancji, w ten sposób że: zasądzić od pozwanego na jej rzecz kwotę 1025,44 zł z ustawowymi odsetkami w wysokości 13% w stosunku rocznym od kwoty 809,94 zł od dnia 8 listopada 2013 r; nakazać pozwanemu, aby wydał powódce w stanie wolnym od rzeczy i praw nieruchomość zabudowaną budynkiem gospodarczym przy ul. (...) w miejscowości Ż., gmina S., tj. działkę o nr (...), ob. Ż.; zasądzić na jej rzecz od pozwanego koszty postępowania, w tym koszty zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych;

2) ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, z pozostawieniem Sądowi I Instancji rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

W uzasadnieniu powódka rozwinęła podniesione zarzuty.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie oraz o zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów postępowania odwoławczego wraz z kosztami zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki skutkowało rozstrzygnięciem o charakterze reformatoryjnym.

W pierwszej kolejności ustosunkowując się do apelacji powódki w zakresie kwestionującym rozstrzygnięcie Sądu I instancji, w którym nie zostało uwzględnione w części jej roszczenia z tytułu czynszu dzierżawnego na podstawie umowy z dnia 26 kwietnia 2008 r. – Sąd Odwoławczy doszedł do przekonania, iż argumentacja apelującej jest zasadna.

Z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika, iż przedmiot dzierżawy w umowie stron z dnia 26 kwietnia 2008 r. stanowiły w istocie działki o numerach (...), z których w całości korzystał pozwany. Następnie wymienione działki na podstawie umowy z dnia 31 stycznia 2013 r. (Rep. A nr 428/2013) stały się również przedmiotem sprzedaży pomiędzy powódką, a pozwanym i jego żoną. Powierzchnia tych działek wynosiła 1,637 ha i 1,26 ha, co łącznie daje 2,897 ha, a nie 2,50 ha. Tym samym nie tylko zapis numeracji działek, jak przyjął to Sąd Rejonowy, ale również powierzchnia zostały zapisane w umowie dzierżawy z dnia 26 kwietnia 2008 r. nieprawidłowo, pomimo iż w tym zakresie istniał pomiędzy stronami konsensus. Przyjmując zaś, iż pozwany dzierżawił w całości działki o numerach (...) należało w całości uwzględnić od nich czynsz dzierżawny w wysokości podatku rolnego. C. ten Sąd I instancji prawidłowo wyliczył na kwotę 894,94 zł, niezasadnie go jednak pomniejszając do poziomu 86 % wynoszącego kwotę 769,60 zł. W tej sytuacji powódce należała się także nie uwzględniona przez Sąd Rejonowy kwota 125,34 zł stanowiąca różnicę pomiędzy należną a uwzględnioną przez ten Sąd kwotą czynszu dzierżawnego z tytułu umowy dzierżawy z dnia 26 kwietnia 2008 r. (894,94 zł – 769,60 zł). Ponadto od wymienionej kwoty roszczenia głównego w postaci czynszu dzierżawnego powódce zgodnie z jej żądaniem przysługiwało roszczenie uboczne w postaci odsetek ustawowych od dnia wniesienia pozwu w dniu 8 listopada 2013 r. Zgodnie z art. 481 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (§ 1). Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe (§ 2). Stosownie do treści art. 455 k.c. jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

W następstwie powyższego w niniejszej sprawie zaistniała podstawa do zweryfikowania zaskarżonego orzeczenia.

Kolejno odnosząc się do apelacji powódki w zakresie kwestionującym rozstrzygnięcie Sądu I instancji, w którym nie zostało uwzględnione jej roszczenie o wydanie dzierżawionej na podstawie umowy z dnia 5 marca 2010 r. części nieruchomości – Sąd orzekający stwierdza, iż orzeczenie w tym zakresie jest prawidłowe.

Źródło tego żądania miało stanowić oświadczenie powódki z dnia 16 lipca 2013 r. o wypowiedzeniu pozwanemu tej umowy w oparciu o odpowiednio stosowany na podstawie art. 694 k.c. do umowy dzierżawy przepis art. 667 § 2 k.c. Z kolei w myśl art. 696 k.c. dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. W przypadku gdy dzierżawca postępuje niezgodnie z wymienionym w tym przepisie obowiązkiem, to w takiej sytuacji wydzierżawiający na podstawie art. 694 k.c. w zw. z art. 667 § 2 k.c. nabywa uprawnienie do wypowiedzenia umowy.

W ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji słusznie przyjął, że na gruncie rozpatrywanej sprawy nie ma podstaw do przyjęcia, że pozwany nie wykonywał swojego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Przedmiot tej umowy stanowił budynek gospodarczy (stodoła) oraz część działki o numerze (...) o powierzchni 0,30 ha łączącej ten budynek z działką (...). Umowa ta została zawarta na okres 15 lat. Ponadto w umowie tej zaznaczono, iż stodoła wymaga remontu, a dzierżawca zobowiązuje się do doprowadzenia tego budynku do stanu używalności. Nie został jednak wskazany żaden graniczny termin w toku obowiązującej umowy, w którym pozwany miał osiągnąć cel w postaci doprowadzenia tej stodoły do stanu używalności. Pozwany rozpoczął prace, które miały do tego doprowadzić, lecz strona powodowa nie była z ich przebiegu usatysfakcjonowana. Ponadto po zawarciu umowy z dnia 31 stycznia 2013 r. (Rep. A nr 428/2013) pomiędzy powódką i jej rodziną, a pozwanym powstał konflikt, który doprowadził do tego, iż Z. D. wraz z C. D. dokonał zaboru zgromadzonych w przedmiotowej stodole materiałów budowlanych i narzędzi. W tej sytuacji pozwany miał dodatkową trudność w realizacji dalszych prac przy remoncie stodoły. Tym samym zaprezentowana w tym zakresie argumentacja w apelacji nie może mieć takiej doniosłości jakiej upatruje togo strona powodowa. Jeśli chodzi o kwestię przedstawionego przez powódkę materiału zdjęciowego, to na jego podstawie może budzić wątpliwości sposób postępowania pozwanego, lecz w stosunku do nie objętej umową stron z dnia 5 marca 2010 r. częścią działki o numerze (...). Powódka nie wykazała bowiem, aby umowa stron dotyczyła także tej części działki. W tej sytuacji nie sposób mówić o wykorzystywaniu przez pozwanego przedmiotu umowy niezgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Dlatego też argumentacja apelującej jest w tym zakresie chybiona. W konsekwencji nie mogło być uznane za skuteczne wypowiedzenie przez powódkę pozwanemu umowy z dnia 5 marca 2010 r. Dlatego też podniesione w omawianym zakresie zarzuty powódki nie mogły zostać uwzględnione. W tym Sąd I instancji nie przekroczył granic swobodnej oceny dowodów. Z kolei z materiału dowodowego, na którym Sąd I instancji się oparł ustalając stan faktyczny, wyprowadził wnioski logiczne i zgodne z doświadczeniem życiowym. W konsekwencji Sąd ten słusznie nie uwzględnił żądania powódki o wydanie nieruchomości.

W świetle powyższych rozważań Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w punkcie II., o czym orzekł w punkcie 1. wyroku, w pozostałej zaś części na podstawie art. 385 k.p.c. apelację oddalił, o czym orzekł w punkcie 2. wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w punkcie 3. sentencji wyroku na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. Z art. 108 § 1 k.p.c. wynika, że sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji. Z art. 100 k.p.c. wynika, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Mając powyższą regulację na względzie Sąd Odwoławczy przy uwzględnieniu częściowego uwzględnienia apelacji powódki doszedł do przekonania, iż koszty te zostaną wzajemnie zniesione.

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Sławomir Krajewski SSR del. Magdalena Pasieka-Paczek