Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IC 174)15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 kwietnia 2016 r.

Sąd w Częstochowie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Krystyna Mieszkowska

Protokolant: Magdalena Adamus

po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2016 r. w Częstochowie

na rozprawie

sprawy z powództwa Galerii (...) Spółki z ograniczona odpowiedzialnością w L.

przeciwko I. K. i W. K.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki Galerii (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w L. na rzecz pozwanej I. K. oraz na rzecz pozwanego W. K. kwoty po 7.217 zł (siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

IC 174)15

UZASADNIENIE

Powódka Galeria (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. domagała się zasądzenia od pozwanych solidarnie I. K. i W. K. kwoty 365.214,39 zł z ustawowymi odsetkami od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty.

Uzasadniając żądanie powódka podała, że na podstawie porozumienia z dnia 24 marca 2011 r. zawartego z (...) Spółką z ograniczona odpowiedzialnością jest stroną umowy dzierżawy zawartej z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Zgodnie z powyższą umową dzierżawy zobligowana była do wybudowania obiektów Galerii (...) na terenach stanowiących przedmiot dzierżawy, tj. na działkach nr (...). W dniu 28 czerwca 2010 r. pozwani wydali Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (...) oświadczenie o prawie korzystania z działek o numerach (...) na cele budowlane. W dniu 30 czerwca 2010 r. Spółka (...) złożyła wniosek o wydanie zezwolenia na budowę Galerii. W dniu 19 lipca 2010 r. pozwani cofnęli złożone oświadczenie, informując o zmianie decyzji Wydział Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w M.. W dniu 2 września 2010 r. Wydział Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w M. odmówił wydania pozwolenia na budowę podając, że jedynym powodem odmowy jest cofnięcie oświadczenia o prawie do korzystania z działek (...) na cele budowlane. W związku z powyższym wnioskodawca zmuszony został do przeprojektowania całości inwestycji i złożenia ponownie wniosków o zezwolenie na budowę. Stosowne zezwolenia uzyskał w dniach 25 listopada 2010 r. i 5 maja 2011 r. W związku niedotrzymaniem przez pozwanych udzielonej zgody powódka poniosła szkodę bowiem musiała przeprojektować całość kompleksu Galerii (...), w związku z przesunięciem terminu budowy i terminu oddania obiektu o 8 miesięcy zmniejszyły się jej przychody z czynszu najmu lokali handlowych.

Na dochodzoną pozwem kwotę 365.214,39 zł składają się:

kwota 36.900 zł stanowiąca należność za wykonanie dodatkowych prac projektowych zleconych (...) s.c. w B. i dr inż. arch. B. K.;

kwota 328.314,39 zł wynikająca z utraty przychodów w okresie 8 miesięcy pomiędzy datą złożenia pierwszego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (30 czerwca 2010 r.) a złożeniem ostatniego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę z dnia 11 marca 2011 r. W ciągu pierwszych 8 miesięcy eksploatacji obiektu powódka wystawiła najemcom faktury na kwotę 554.402,31 zł, przy łącznych kosztach w kwocie 226.687,92 zł.

Powódka podniosła także, że jest następcą dzierżawcy, tj. Spółki (...) na podstawie porozumienia z dnia 24 marca 2011 r. oraz umowy przelewu wierzytelności objętych pozwem zawartej w dniu 9 grudnia 2011 r. z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w L..

W piśmie z dnia 12 sierpnia 2015 r. powódka zmodyfikowała żądnie domagając się zasądzenia od pozwanych I. K. i W. K. kwot po 182.607,19 zł (k – 241).

W odpowiedzi na pozew pozwani I. K. i W. K. wnieśli o oddalenie powództwa.

Na wstępie pozwani zakwestionowali legitymację czynną powódki zarzucając, że w umowie cesji wierzytelności z dnia 9 grudnia 2011 r. obie strony reprezentowane były przez tę samą osobę, tj. B. K. pełniącego funkcję członka zarządu obu spółek. Pozwani zarzucili, że Spółka (...) jest jednym ze wspólników Galerii (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w L.. W ocenie pozwanych umowa z dnia 9 grudnia 2011 r. wypełnia znamiona umowy zawartej z samym sobą i narusza zakaz zawarty w art. 108 k.c. wobec czego jest nieważna.

Ponadto pozwani zakwestionowali żądanie powódki zarówno co do zasady jaki wysokości. Pozwani zarzucili, że w 2009 r. E. K., pełniący wówczas funkcję prezesa (...) Towarzystwa Budownictwa (...) zaproponowali im zamianę części należącej do nich działki nr (...) z sąsiadującą z nią działką objętą przyszłymi planami budowy galerii kupieckiej w M.. Pozwani wstępnie zainteresowali się propozycją i dokonali podziału działki nr (...) na trzy mniejsze działki o numerach: (...), (...) i (...). Rozmowy na temat zamiany działek trwały w dniu 28 czerwca 2010 r. W tym dniu E. K. poprosił pozwanych o wyrażenie zgody na zajęcie części działki (...) celem wykonania przebudowy instalacji sanitarnej oraz z uwagi na usytuowanie planowanej galerii w granicy działki o wyrażenie zgody na prowadzenie robót na terenie działek (...). Zgoda ta była konieczna do uzgodnień dokumentacji projektowej. Pozwani przekazali stosowne oświadczenie E. K.. Spółka (...) bezprawnie wykorzystała oświadczenie pozwanych do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przy złożeniu wniosku z dnia 30 czerwca 2010 r. o pozwolenie na budowę. Pismem z dnia 11 sierpnia 2010 r. pozwani złożyli uwagi do projektu zarzucając, że część projektowanego budynku Galerii posadowiona jest na działce stanowiącej ich własność, a inwestor nie posiada zgody na dysponowanie tą nieruchomością na cele budowlane, gdyż toczą się negocjacje w sprawie zamiany działek. Pozwani przyznali, że anulowali wyrażoną 28 czerwca 2010 r. zgodę na zajęcie części działki (...) i działek (...) pismem z dnia 19 lipca 2010 r. skierowanym do (...) Towarzystwa Budownictwa (...), ale anulowanie zgody spowodowane było niedotrzymaniem warunków zgody. Następnie wniosek z dnia 19 lipca 2010 r. cofnęli pismem z dnia 18 sierpnia 2010 r. W dalszym ciągu toczyły się negocjacje w sprawie zamiany działek. Pozwani zarzucili, że powódka nie mogła uzyskać pozwolenia na budowę w oparciu o zapis oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r., bowiem w oświadczeniu tym pozwani nie przyznali jej prawa do dysponowania działką na cele budowlane. W oświadczeniu tym wyrazili jedynie zgodę na to, aby powódka mogła wejść na sąsiednią działkę w celu wykonania prac budowlanych. Pozwani podnieśli także, że skoro powódka złożyła wniosek o zezwolenie na budowę już w dniu 30 czerwca 2010 r. to projekt budowlany musiał zostać przygotowany już dużo wcześniej. Oznacza to, że powódka przygotowując projekt i nie mając zgody pozwanych na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, działała na własne ryzyko.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Koncepcja architektoniczna budowy nowoczesnego centrum handlowego w M. przedstawiona została publicznie w grudniu 2007 r. Centrum miało powstać na terenach znajdujących się we władaniu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M..

(dowód: wydruki obejmujące informacje zamieszczone w prasie lokalnej i Internecie k – 272-292, zeznania świadka E. K. k – 296-299, zeznania B. K. k – 324-328).

W dniu 18 czerwca 2009 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w M. (dalej (...)) zawarła z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w L. umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w M. przy ul. (...). W aneksie do umowy z dnia 1 września 2010 r. zapisano, że przedmiotem dzierżawy są działki nr (...) o łącznej powierzchni 0,5561 ha zapisane w księdze wieczystej KW (...). W umowie zapisano, ze przeznaczeniem przedmiotu dzierżawy oraz celem umowy jest wybudowanie zespołu obiektów stanowiących „ Galerię (...) w M.” i prowadzenie na nim działalności gospodarczej związanej z handlem, usługami oraz wszelkiego rodzaju przedsięwzięciami kulturalno – sportowymi. W umowie dzierżawca zobowiązał się wybudować budynki handlowo – usługowe pod nazwą „ Galeria (...) w M.” o powierzchni handlowo – usługowej nie mniejszej niż 1.400 m 2. Wydzierżawiający zezwolił na dokonanie wyburzeń istniejących obiektów w celu realizacji inwestycji.

Niezwłocznie po podpisaniu powyższej umowy, w 2009 r. zlecono sporządzenie projektu architektonicznego Galerii. Projekt budowlany Galerii Handlowej (...) sporządzony został w lutym 2010 r. W dniu 28 kwietnia 2010 r. Spółka (...) zawarła umowę na wykonanie makiety Galerii. Makieta powstać miała do dnia 15 czerwca 2010 r. według umowy makieta miała powstać w oparciu o kompletną ostateczną wersję budynku i zagospodarowania terenu (..) wraz opisem kolorystyki i wykończenia budynku, które to dane miały zostać przekazane wykonawcy do dnia 1 maja 2010 r.

(dowód: kopia umowy dzierżawy z dnia 18 czerwca 2009 r. z aneksem z dnia 1 września 2010 r. k – 9-16, zeznania B. K. k – 323-328, kopia projektu budowlanego k – 361-366, kopia umowy o wykonanie makiety z kopią rachunków k – 369-374, kopia pisma (...) do Spółki (...) z dnia 28 kwietnia 2010 r. k - 367).

Teren na którym miały powstać budynki Galerii graniczył z nieruchomością, której właścicielami są pozwani. Dzierżawione działki w części graniczącej z nieruchomością pozwanych nie posiadały dostępu do drogi publicznej. Projekt inwestycji w tej części przewidywał wybudowanie parkingu a także posadowienie jednego budynku częściowo na jednej z działek pozwanych. W związku z powyższą sytuacją w 2009 r. Prezes Zarządu (...) E. K. i Prezes Zarządu Spółki D. B. K. rozpoczęli z pozwanymi rozmowy, których przedmiotem było kupno lub zamiana graniczących ze sobą działek. Pozwani wykazali zainteresowanie zgłoszoną propozycją, gdyż przewidywali, że otwarcie ich nieruchomości na teren galerii handlowej może podnieść wartość nieruchomości i ułatwić ewentualne inwestycje. W celu realizacji kupna lub zamiany działek, pozwani podjęli działania mające na celu podział jednej z posiadanych przez nich działek gruntu na trzy mniejsze działki. W tym celu pozwani zlecili sporządzenie projektu podziału działki nr (...) o powierzchni 0,1528 ha opisanej w KW (...) i w dniu 30 marca 2010 r. wystąpili do Burmistrza M. z wnioskiem o zatwierdzenie podziału tej działki. Decyzją z dnia 21 kwietnia 2010 r. Burmistrz M. zatwierdził podział działki na trzy działki o numerach: (...), (...) i (...) pod warunkiem, że przy zbywaniu nowo wydzielonych działek ustanowione zostaną niezbędne służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej. W dniu 10 lipca 2010 r. złożony został operat szacunkowy działki (...) w celu określenia jej wartości dla ustalenia ceny nabycia działki w związku z zamiarem zapewnienia dodatkowego dostępu do drogi publicznej dla każdego właściciela lub użytkownika wieczystego dzierżawionej nieruchomości opisanej w KW (...). Sporządzony w lutym 2010 r. projekt budowlany Galerii Handlowej (...) przewidywał posadowienie obiektów Galerii w części na nowo wydzielonych działkach (...) należących do pozwanych.

(dowód: zeznaniaświadka E. K. k – 296-299, zeznania B. K. k – 324-328, zeznania pozwanych k – 328-333, 351-355, kopia zawiadomienia o czynnościach ustalenia przebiegu granic działek z dnia 10 marca 2010 r. wraz z kopią protokołu granicznego k – 401-405, kopia decyzji Burmistrza M. z dnia 21 kwietnia 2010 r. k – 206, 207, kopia operatu szacunkowego k – 375-398, kopia projektu budowlanego k – 361-366, kopia pisma B. K. do (...) z dnia 29 lipca 2010 r. k - 368).

Mimo podjęcia powyższych działań, w dalszym ciągu Prezes Zarządu (...) E. K. i Prezes Zarządu Spółki D. B. K. prowadzili z pozwanymi rozmowy obejmujące ustalenia szczegółowych zasad projektowanej umowy sprzedaży lub zamiany działek dotyczące zakresu i charakteru niezbędnych służebności mających obciążać działki (prawo wzniesienia obiektu we wspólnej granicy, prawo wybudowania urządzeń kanalizacyjnych, prawo przechodu). Jednocześnie na wydzierżawionych działkach rozpoczęły się prace związane z przygotowaniami do realizacji budowy Galerii. Wykonanie części tych prac wymagało wejścia ekipy pracowników zatrudnianych przez Spółkę (...) na działki należące do pozwanych. Pismem z dnia 19 kwietnia 2010 r. pozwani wyrazili zgodę na zajęcie części ich działki nr (...) celem wykonania przebudowy instalacji sanitarnej zlokalizowanej na tej działce w związku z planami inwestora Spółki (...). W piśmie z dnia 10 maja 2010 r. adresowanym do (...) pozwani wyrazili zgodę na udostepnienie pasa należącej do nich działki na czas wyburzania starego budynku hali znajdującego się na terenie (...). W oświadczeniu z dnia 28 czerwca 2010 r. pozwani wyrazili zgodę na zajęcie części stanowiącej ich własność działki nr (...) celem wykonania przebudowy instalacji sanitarnej zlokalizowanej na tej działce w związku z planami inwestora Spółki (...) oraz wyrazili zgodę na zajęcie działek (...) w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie Galerii (...) przez firmę (...) Sp. z o.o. w L.. W oświadczeniu tym zapisano również, że inwestor zobowiązuje się powiadomić pisemnie właścicieli o wejściu na teren działki nr (...) na 7 dni przed rozpoczęciem prac oraz doprowadzić ten teren po zakończeniu prac do stanu pierwotnego w terminie 7 dni po zakończeniu prac.

(dowód: zeznania pozwanych k – 328-333, 351-355, kopia projektu umowy sprzedaży k – 337-343, kopia projektu oświadczenia o ustanowieniu służebności k – 344-348, zeznania świadka E. K. k – 296-299, kopia oświadczenia pozwanych z dnia 19 kwietnia 2010 r. k – 213, kopia pisma pozwanych z dnia 10 maja 2010 r. k – 214, kopia oświadczenia pozwanych z dnia 28 czerwca 2010 r. k - 21).

W dniu 30 czerwca 2010 r. Spółka (...) wystąpiła do Starosty (...) z wnioskiem o pozwolenie na budowę Galerii Handlowej (...) między innymi na stanowiących własność pozwanych działkach (...). Załącznikami do wniosku były m.in. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami. Jako oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania działkami pozwanych nr (...) Spółka (...) załączyła oświadczenie pozwanych z dnia 28 czerwca 2010 r. nazywając je umową.

(dowód: kopia wniosku o pozwolenie na budowę z dnia 30 czerwca 2010 r. k – 23, kopia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane k – 321, zeznania świadka E. K. k – 296-299, zeznania B. K. k – 323-328)

Po upływie kilku dni od złożenia przez pozwanych oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r. ekipa pracowników przysłanych przez Spółkę (...) bez wcześniejszego uprzedzenia pozwanych o rozpoczęciu prac, rozpoczęła budowę płotu betonowego na działkach pozwanych, co spowodowało niemożność korzystania przez pozwanych z usytuowanego tam parkingu. Działania powyższe pozwani uznali za naruszenie warunków zgody na zajęcie działek (...) wyrażoną przez nich w oświadczeniu z dnia 28 czerwca 2010 r. W związku z powyższym w piśmie z dnia 19 lipca 2010 r. skierowanym do (...) pozwani oświadczyli, że „w trybie natychmiastowym anulują zgodę na zajęcie działek wydaną w formie pisemnego oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r.”

W sierpniu 2010 r. pozwani powiadomieni zostali przez Starostę (...) o możliwości zapoznania się z projektem budowy Galerii złożonym przez inwestora. Zapoznając się projektem budowy, pozwany W. K. zorientował się, że część planowanych budynków Galerii usytuowana jest na stanowiących jego własność działkach, odnośnie których nadal toczyły się negocjacje między nim a Spółką (...).

W tym czasie obie strony przygotowywały się do podpisania aktu notarialnego. W piśmie z dnia 11 sierpnia 2010 r. skierowanym do Starostwa Powiatowego w M. pozwani wyjaśnili, że wciąż toczą się ustalenia z inwestorem i (...) dotyczące budowy na działkach (...) i dopiero po ich zakończeniu możliwe będzie jednoznaczne stwierdzenie istnienia prawa inwestora do dysponowania działkami na cele budowlane. W piśmie tym pozwani poinformowali także, że zgoda wyrażona przez nich 28 czerwca 2010 r. dotyczyła umożliwienia realizacji budowy Galerii, ale na gruncie sąsiednim należącym do (...). W dalszym ciągu strony przyszłego aktu notarialnego uzgadniały zakres służebności mających obciążać nieruchomości obu stron, sporządzone zostały projekty aktów notarialnych. Pismem z dnia 16 sierpnia 2010 r. (...) wystąpiła do Starosty (...) z wnioskiem o wykup na własność od Skarbu Państwa przez pozwanych działek: nr (...) o powierzchni 32 m 2 i nr (...) o powierzchni 23 m 2 w zamian za stanowiącą własność pozwanych działkę nr (...) o powierzchni 55 m 2. W uzasadnieniu wniosku napisano, że zamiana działek prostuje granice działki nr (...) na której realizowana będzie inwestycja z działką pozwanych nr (...), oraz umożliwi dostęp do działki nr (...) stanowiącej drogę wewnętrzną. Następnie w piśmie z dnia 18 sierpnia 2010 r. skierowanym do Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w M. pozwani oświadczyli, że wycofują wniosek złożony w dniu 19 lipca 2010 r. z uwagi na trwające negocjacje z inwestorem i użytkownikiem wieczystym gruntów na których planowana jest inwestycja. Wniosek ten został zaakceptowany zarówno przez Spółkę (...) jak i przez (...).

(dowód: zeznania pozwanych k – 328-333, 351-355, kopia pisma pozwanych z dnia 19 lipca 2010 r. k – 24-25, kopia pisma pozwanych z dnia 11 sierpnia 2010 r. k – 27, kopia wniosku z dnia 16 sierpnia 2010 r. k – 211, zapisy korespondencji malowej k – 336, projekty aktów notarialnych k – 337-349, kopia pisma z dnia 18 sierpnia 2010 r. k - 210).

Wobec braku porozumienia stron przyszłej umowy sprzedaży co do zakresu służebności mających obciążać działki, w dniu 2 września 2010 r. doszło do spotkania pozwanego W. K. z Prezesem Zarządu (...) E. K., podczas którego przekazana została informacja, że Spółka (...) rezygnuje z budowy Galerii (...) m.in. na działce (...) należącej do pozwanych i rezygnuje z nabycia powyższej działki. Strony spotkania ustaliły także, że odstępują od dalszych negocjacji dotyczących przeniesienia własności działek nr (...) oraz ustanowienia ewentualnych służebności. Decyzją z dnia 2 września 2010 r. Starosta (...) odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę Galerii Handlowej (...) objętego wnioskiem Spółki (...) z dnia 30 czerwca 2010 r. W uzasadnieniu decyzji powołano się na brak oświadczenia o posiadanym przez inwestora prawie do dysponowania działkami nr (...) na cele budowlane, do którego złożenia, po wyjaśnieniu złożonym przez pozwanych w piśmie z dnia 11 sierpnia 2010 r., zakreślono inwestorowi termin do 7 dni.

Po zakończeniu negocjacji związanych z zakupem działki, na wniosek Spółki (...) pozwani kilkakrotnie wyrażali zgodę na wejście ekip (...) Spółki (...) na ich teren w celu wykonania prac umożliwiających realizacje budowy Galerii Handlowej (...), toczyły się także rozmowy dotyczące ustanowienia służebności.

(dowód: kopia notatki z dnia 2 września 2010 r. k – 212, kopia decyzji Starosty (...) z dnia 2 września 2010 r. k – 26, kopia „zgody” pozwanych z dnia 17 marca 2011 r.24 marca 2011 r., 12 lipca 2011 r., 21 września 2011 r. k – 215-218, korespondencja mailowa k – 219-220, kopia porozumienia z dnia 24 lipca 2011 r.).

Wnioskiem z dnia 12 października 2010 r. Spółka (...) wystąpiła do Starosty (...) o pozwolenie na budowę I etapu budowy Galerii Handlowej (...) w M., który nie obejmował już działek nr (...) stanowiących własność pozwanych. Decyzją z dnia 25 listopada 2010 r. Starosta (...) uwzględnił powyższy wniosek. W dniu 31 stycznia 2011 r. Spółka (...) zawarła ze (...) S.C. umowę na wykonanie projektu budowlanego rozbudowy Galerii (...) w M.. W dniu 11 marca 2011 r. Spółka (...) złożyła kolejny wniosek o pozwolenie na budowę II etapu Galerii Handlowej (...). Decyzją z dnia 5 maja 2011 r. Starosta (...) powyższy wniosek uwzględnił.

Na podstawie porozumiewania z dnia 24 marca 2011 r. Spółka (...) przeniosła na powódkę Galerię (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w L. wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy z dnia 18 czerwca 2009 r. zawartej przez Spółkę (...) z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w M.. Porozumienia to podpisane zostało przez Prezesa Zarządu Spółki D. i Prezesa Zarządu Spółki Galeria (...). Prezesem Zarządu obu Spółek był B. K..

Decyzjami z dnia 6 lutego 2012 r. i 6 marca 2012 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w M. udzielił zezwolenia na użytkowanie Galerii Handlowej (...) w M..

Wnioskiem z dnia 12 sierpnia 2011 r. Spółka (...) wezwała pozwanych do próby ugodowej i zawarcia ugody, w której pozwani zobowiążą się do zapłaty na rzecz Spółki (...) kwoty 700.000 zł jako odszkodowania za poniesiona przez Spółkę szkodę wynikającą z konieczności przeprojektowania całości inwestycji (100.000 zł ) oraz utraconych przychodów z umów najmu (600.000 zł). W toku posiedzenia Sądu Rejonowego w Myszkowie w sprawie ICo 1730)11 odbytym w dniu 7 września 2011 r. strony nie doszły do porozumienia.

Umową z dnia 9 grudnia 2011 r. Spółka (...) reprezentowana przez Prezesa Zarządu B. K. przeniosła na rzecz powódki Galerii (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w L. reprezentowanej przez Prezesa Zarządu, którym również był B. K., wierzytelności wynikające z zawezwania do próby ugodowej skierowanego do pozwanych w dniu 12 sierpnia 2011 r.

(dowód: kopia wniosku z dnia 12 października 2010 r. k – 28, kopia decyzji Starosty (...) z dnia 25 listopada 2010 r. k – 30,kopia umowy z dnia 31 stycznia 2011 r. z załącznikami k – 32-38, kopia wniosku z dnia 11 marca 2011 r. k – 29, kopia decyzji z dnia 5 maja 2011 r. k – 31, kopia porozumienia z dnia 24 marca 2011 r. k – 20, kopie decyzji o zezwoleniu na użytkowanie k – 39,40, kopia wezwania do próby ugodowej k – 58-60, kopia protokołu rozprawy w sprawie ICo 1730)11 k – 61, kopia umowy cesji wierzytelności z dnia 9 grudnia 2011 r. k - 62).

Sąd zważył co następuje:

Powódka opiera swoje roszczenie wobec pozwanych na zarzucie, iż w związku z bezpodstawnym wycofaniem przez pozwanych złożonego powódce oświadczenia o prawie do korzystania przez powódkę z działek pozwanych nr (...) na cele budowlane, poniosła szkodę wynikającą z konieczności przeprojektowania całości kompleksu Galerii (...) oraz w postaci zmniejszenia się jej dochodów wynikającego z przesunięcia terminu oddania obiektu do użytkowania o 8 miesięcy. Podstawą prawną roszczenia powódki jest zatem art. 471 k.c. przewidujący obowiązek dłużnika naprawienia szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Na wstępie jednak należy rozpoznać zgłoszony przez pozwanych zarzut braku legitymacji czynnej powódki. Pozwani zarzucili, że w umowie cesji wierzytelności z dnia 9 grudnia 2011 r. obie strony reprezentowane były przez tę samą osobę, tj. B. K. pełniącego funkcję członka zarządu obu spółek. Pozwani zarzucili, że Spółka (...) jest jednym ze wspólników Galerii (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w L.. W ocenie pozwanych umowa z dnia 9 grudnia 2011 r. wypełnia znamiona umowy zawartej z samym sobą i naruszała zakaz zawarty w art. 108 k.c. wobec czego jest nieważna.

Zauważyć należy, że w obrocie gospodarczym, w spółkach handlowych powiązanych kapitałowo lub osobowo często te same osoby występują w składzie zarządów lub po stronie wspólników uprawnionych do reprezentacji spółki. Często również podmioty te wchodzą w umowne relacje między sobą i realizują różne transakcje biznesowe. Powstaje więc wątpliwość, czy istnieją ograniczenia dotyczące udziału tych samych osób w roli organów spółek, które zawierają umowy. W przepisach kodeksu spółek handlowych ani w przepisach kodeksu cywilnego problematyka ta nie została jasno uregulowana. W art. 108 k.c. jednoznacznie określona została sankcja w przypadku działania przy czynności prawnej na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. W sytuacji, w której pełnomocnik jednej ze stron miałby być drugą stroną umowy, lub reprezentować jako pełnomocnik obie strony do zawarcia ważnej umowy potrzebowałby wyraźnej zgody udzielonej w pełnomocnictwie na jej dokonanie lub treść podpisywanej umowy wyłączałaby naruszenie interesów mocodawcy. Ewentualnie, umowa mogłaby zostać potwierdzona później przez osobę, w imieniu której została zawarta ( art. 103 § 1 k.c.). W uchwale z dnia 30 maja 1990 r. III CZP 8)90 Sąd Najwyższy dopuścił możliwość stosowania w drodze analogii przepisów o pełnomocnictwie do działań podejmowanych w charakterze organu osoby prawnej. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że osoba fizyczna działająca jako organ osoby prawnej nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu osoby prawnej, chyba że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów tej osoby prawnej. W wyroku z dnia 24 lipca 2009 r. II CSK 41)09 Sąd Najwyższy przyjął, że nie można wykluczyć stosowania art. 108 k.c. w sytuacji, w której dochodzi do czynności prawnej pomiędzy dwoma jednoosobowymi spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością, których jedynym wspólnikiem jest ta sama osoba fizyczna, reprezentowanymi przez tego samego wspólnika będącego zarazem jedynym członkiem zarządu obu spółek. W takiej sytuacji bowiem łatwo może dojść do kolizji interesów spółek i ewentualnych wierzycieli, a dokonane czynności mogą pozostać poza jakąkolwiek kontrolą. Przepisy te jednak można stosować wyłącznie na zasadzie ostrożnej analogii. Sąd Najwyższy podkreślił równocześnie, że nie ma podstaw do rozciągania stosowania art. 108 k.c. na każdą sytuację, w której w składzie organów reprezentujących spółki pojawia się ta sama osoba fizyczna. Przyjąć zatem należy, że nie ma ogólnej zasady zabraniającej udziału tych samych osób w organach spółek, które zawierają między sobą umowy. Natomiast w każdym przypadku, gdy te same osoby reprezentują jednocześnie dwie spółki należy zbadać, czy z treści czynności prawnej wynika wyłączenie możliwości naruszenia interesów którejkolwiek z tych osób prawnych. Ocena ta powinna odnosić się do konkretnej czynności prawnej dokonanej w danych okolicznościach.

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że analiza treści umowy z dnia 9 grudnia 2011 r. mocą której Spółka (...) reprezentowana przez Prezesa Zarządu B. K. przeniosła na rzecz powódki Galerii (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w L. reprezentowanej przez Prezesa Zarządu, którym również był B. K., wierzytelności wynikające z zawezwania do próby ugodowej skierowanego do pozwanych w dniu 12 sierpnia 2011 r., w ocenie Sądu, nie daje podstaw do przyjęcia, że z zawartych w niej zapisów wynika, że może dojść do naruszenia interesów którejkolwiek z tych osób prawnych.

Zatem brak jest podstaw do uznania, że mowa ta jest nieważna.

Przechodząc do analizy zasadności żądania powódki naprawienia przez pozwanych szkody powstałej na skutek niewykonania przez pozwanych zobowiązania wynikającego z oświadczenia złożonego przez nich w dniu 28 czerwca 2010 r., stwierdzić należy, że żądanie to jest bezzasadne.

Rozstrzygniecie niniejszej sprawy w istocie sprowadza się do ustalenia, czy oświadczenie złożone przez pozwanych w dniu 28 czerwca 2010 r. stanowiło ich zgodę, jako właścicieli nieruchomości, upoważniającą Spółkę (...) do zabudowy ich nieruchomości i stwarzało dla Spółki (...) podstawę do uznania, że legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane określonym w art. 3 pkt.11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane.

Powołany wyżej przepis art. 1 pkt. 11 prawa budowlanego stanowi, że poprzez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Każda umowa cywilnoprawna, zarówno uregulowana wprost w kodeksie cywilnym, jak i stworzona dla potrzeb prywatnoprawnych stron, na podstawie której właściciel (użytkownik wieczysty) upoważnił inny podmiot do zabudowy własnego gruntu, tworzy stosunek zobowiązaniowy w rozumieniu art. 353 § 1 k.c. i daje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2007 r. II OSK 211)206 Lex nr 505678). Zgoda właściciela nieruchomości, upoważniająca inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane winna być sformułowana w sposób jednoznaczny, a ze złożonego przez właściciela oświadczenia woli powinno wynikać, że wyraża on zgodę na wybudowanie na jego gruncie, przez wskazanego konkretnie inwestora, określonego obiektu budowlanego, przy czym zgoda taka nie może być zgodą dorozumianą (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 września 2010 r. II OSK (...))09 Lex 746506).

W ocenie Sądu oświadczenie pozwanych złożone w dniu 28 czerwca 2010 r. nie spełnia powyższych warunków. W oświadczeniu tym pozwani wyrazili zgodę na zajęcie części stanowiącej ich własność działki nr (...) celem wykonania przebudowy instalacji sanitarnej zlokalizowanej na tej działce w związku z planami inwestora Spółki (...) oraz wyrazili zgodę na zajęcie działek (...) w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie Galerii (...) przez firmę (...) Sp. z o.o. w L.. W treści powyższego oświadczenia brak jest wyraźnej zgody pozwanych na wybudowanie na działkach stanowiących ich własność konkretnego obiektu. Pozwani zgadzają się jedynie na „zajęcie działek w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie”. W ocenie Sądu uznanie, że poprzez wyrażenie zgody na zajęcie działki w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie pozwani wyrazili zgodę na wybudowanie inwestycji na ich działce oznaczałoby przyjęcie, że ich zgoda na wybudowanie inwestycji na ich działce ma charakter dorozumiany. Ponadto treści powyższego oświadczenia nie można odczytywać w oderwaniu od całokształtu stosunków i kontaktów łączących wówczas pozwanych z inwestorem, tj. Spółką (...). Od 2009 r. toczyły się, zainicjowane przez Spółkę (...) rozmowy z pozwanymi, których celem było doprowadzenie do kupna lub zamiany działek pozwanych graniczących z terenem przyszłej budowy Galerii. Pozwani poważnie traktując zgłoszoną propozycję zakupu lub zamiany, w celu ułatwienia realizacji przyszłej umowy doprowadzili do podziału swojej działki na trzy działki mniejsze. Sporządzony został także operat szacunkowy w celu określenia wartości działki przeznaczonej do sprzedaży. Wszystkie te czynności podjęte zostały w marcu, kwietniu i lipcu 2010 r. Jednocześnie trwały niełatwe negocjacje dotyczące zakresu i charakteru niezbędnych służebności mających obciążać działki stron. Fakt, że negocjacje te toczyły się i między stronami nie było zgody co do zakresu służebności wynika z zeznań świadka E. K. z zeznań stron, a także korespondencji mailowej (k – 336). Także w tym czasie na działkach wydzierżawionych przez Spółkę (...) od (...) rozpoczęły się prace związane z przygotowaniami do realizacji budowy Galerii, wymagające udostępnienia przez pozwanych należących do nich działek gruntu będących przedmiotem toczących się rozmów. W pismach z dnia 19 kwietnia 2010 r. i 10 maja 2010 r. pozwani wyrazili zgodę na zajęcie części ich działki nr (...) celem wykonania przebudowy instalacji sanitarnej zlokalizowanej na tej działce oraz wyrazili zgodę na udostępnienie pasa należącej do nich działki na czas wyburzania starego budynku hali znajdującego się na terenie (...). W ocenia Sądu z uwagi na zbieżność sformułowań użytych w tych dokumentach, świadczenie z dnia 28 czerwca 2010 r. należy odczytywać jako kolejne zezwolenie pozwanych na zajęcie należących do nich działek gruntu w celu realizacji przez Spółkę (...) prac związanych z budową Galerii (...). W tym czasie opracowywane były projekty przyszłych umów, ustalony został także termin podpisania aktów notarialnych. Trudno przyjąć, jak chce tego powódka, że pozwani poprzez zgodę wyrażoną w jednym zdaniu oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r. („zgoda na zajęcie działek (...) w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie Galerii (...) przez firmę (...) Sp. z o.o. w L.”) udzielili zgody wymaganej przepisem art. 3 pkt. 11 prawa budowlanego, przekreślając tym samym, odsuwając w czasie lub znacznie utrudniając uzyskanie korzystnych dla nich zapisów umowy sprzedaży nieruchomości i koniecznych służebności. Fakt, że pozwani rozumieli treść oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r. jako pochodzące od nich kolejne zezwolenie na zajęcie należących do nich działek w celu realizacji przez Spółkę (...) prac związanych z budową Galerii (...) potwierdzają również pisma pozwanych z dnia 19 lipca 2010 r. (k – 24-25) i 18 sierpnia 2010 r. (k – 210). W piśmie z dnia 19 lipca 2010 r. pozwani wyrażali oburzenie, iż pod ich nieobecność „wtargnięto bezprawnie” na teren ich nieruchomości bez zachowania jakichkolwiek warunków wydanej wcześniej zgody, zabronili prowadzenia jakichkolwiek prac, stawiania budowli itp. bez ich zgody i przedstawienia odpowiednich zezwoleń. W piśmie z dnia 18 sierpnia 2010 r. pozwani wycofali zastrzeżenia zawarte w piśmie z dnia 19 lipca 2010 r. z uwagi na trwające negocjacje z inwestorem i użytkownikiem wieczystym. Gdyby pozwani mieli świadomość wyrażenia zgody na rozpoczęcie budowy na nieruchomości stanowiącej ich własność, niewątpliwie zmieniając stanowisko w przedmiocie udzielonej wcześniej zgody, wyraziliby je w sposób wyraźny. Tymczasem w powyższych pismach pozwanych brak jest jakiegokolwiek odniesienia do ewentualnej zgody na rozpoczęcie budowy na ich nieruchomości. Powyższe rozumienie treści oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r. pozwani konsekwentnie prezentowali w pismach procesowych oraz w swoich zeznaniach. Z uwagi na ich zbieżność z powołanymi wyżej dowodami Sąd uznał zeznania pozwanych za wiarygodne, odmawiając w tym zakresie wiarygodności zeznaniom B. K..

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że poprzez złożenie przez pozwanych oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r. nie powstał pomiędzy stronami stosunek zobowiązaniowy uprawniający powódkę do dochodzenia odszkodowania z tytułu niewykonania zobowiązania. Zlecenie sporządzenia projektu inwestycji obejmującego budowę na nieruchomości pozwanych, przed uzyskaniem formalnej tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dokonane zostało przez poprzedniczkę powódki na jej ryzyko.

Biorąc pod uwagę powyższe, powództwo należało oddalić.

Orzeczenie o kosztach uzasadnia przepis art. 98 k.p.c.

Na koszty obciążające powódkę składają się koszty zastępstwa procesowego poniesione przez pozwanych (po 7.217 zł).

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13