Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 czerwca 2016 roku

Sąd Okręgowy w Częstochowie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Andrzej Nowak

Protokolant: Magdalena Adamus

po rozpoznaniu

w dniu 14 czerwca 2016 roku w C.

na rozprawie

sprawy z powództwa Z. C.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)
w C.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w C. nr (...) z dnia 26 listopada 2015 roku w sprawie dodatkowego wynagrodzenia administratora Wspólnoty R. R. za wykonanie prac związanych z uzyskaną i rozliczoną dotacją oraz przeprowadzonym remontem budynku frontowego;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda Z. C. kwotę 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 23/16

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 22 stycznia 2016 roku powód Z. C. domagał się uchylenia w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Aleja (...) (...) (...) z dnia 26 listopada 2015 roku w sprawie dodatkowego wynagrodzenia administratora Wspólnoty R. R. za wykonanie prac związanych z uzyskaną i rozliczoną dotacją oraz przeprowadzonym remontem budynku frontalnego oraz zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu.

Na uzasadnienie swojego roszczenia powód wskazał, iż wraz z M. C. jest współwłaścicielem na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej lokali mieszczących się w nieruchomości przy Al. (...) (...)w C., znajdujących się w budynku, dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). W dniu 7 sierpnia 2008 roku pozwana wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd zawarła z R. R. umowę o administrowanie, na podstawie której Wspólnota zleciła administratorowi wykonywanie czynności administrowania nieruchomością, które zostały szczegółowo opisane w treści umowy, w tym czynności dotyczące spraw administracyjnych, finansowo – księgowych i obsługi technicznej nieruchomości. Umowę zawarto na czas nieokreślony z wynagrodzeniem administratora w wysokości 1 000,00 zł miesięcznie.

Powód wskazał, iż w dniu 26 listopada 2015 roku w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę numer (...), mocą której ustalono dodatkowe jednorazowe wynagrodzenie dla administratora R. R. za wykonanie dodatkowych prac związanych z uzyskaną i rozliczoną dotacją oraz prac związanych z wykonanym remontem budynku frontowego w wysokości 10% uzyskanej i rozliczonej dotacji, to jest w kwocie 8 780,00 zł oraz upoważniono członków Zarządu pozwanej w osobach B. (...) do podpisania odpowiedniej umowy i wykonania uchwały.

Powód podniósł, iż został pominięty w głosowaniu, zaś o treści wyżej wymienionej uchwały dowiedział się przypadkowo od innych właścicieli w dniu 1 grudnia 2015 roku. Podkreślił, iż uchwała jest kwestionowana nie tylko przez niego, ale również przez pozostałych współwłaścicieli, którzy dali temu wyraz przez odwołanie uprzednio wyrażonej zgody na podpisanie uchwały.

Zdaniem powoda brak jest podstaw do wypłaty na rzecz administratora dodatkowego wynagrodzenia, a jego ustalenie zaskarżoną uchwałą narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością oraz narusza interes majątkowy powoda, jak i innych właścicieli. Zawarcie umowy, o której mowa w punkcie drugim zaskarżonej uchwały, zdaniem powoda zwiększy finansowe obowiązki członków wspólnoty. Zdaniem powoda zaskarżona uchwała stoi również w sprzeczności z umową o administrowanie nieruchomością z dnia 7 sierpnia 2008 roku, a jej podjęcie, stanowi obejście przedmiotowej umowy. Powód podkreślił, iż administrator pobiera stałe wynagrodzenie, a tym samym brak jest podstaw do przyznania mu dodatkowego wynagrodzenia, które nie zostało przewidziane w treści umowy o administrowanie nieruchomością. Powód podkreślił, iż administrator nie wykonał na rzecz pozwanej żadnych dodatkowych obowiązków ani czynności, niż wchodzące w zakres jego kompetencji i obowiązków określonych wiążącą go z pozwaną umową.

Powód podniósł również, iż w celu ustalenia słuszności podjęcia zaskarżonej uchwały domagał się zwołania zebrania właścicieli lokali do dnia 28 grudnia 2015 roku, jednak Zarząd pozwanej pismem z dnia 21 grudnia 2015 roku odmówił zwołania takiego zebrania. Powód wskazał też, iż pismem z dnia 8 stycznia 2016 roku zwrócił się do Zarządu pozwanej o przesłanie sprawozdania za 2015 rok, wykazu i wyceny prac wykonanych przez administratora, stanowiących podstawę do wypłaty na jego rzecz dodatkowego wynagrodzenia, jednak jego wniosek pozostał bez odpowiedzi.

W odpowiedzi na pozew z dnia 14 marca 2016 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy Alei (...) w C. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu.

Na uzasadnienie swojego stanowiska pozwana podniosła, iż w jej ocenie w umowie o administrowanie, na której treść powołuje się powód, w zakresie obowiązków administratora są remonty, jednak podkreśliła ona, iż dotyczy to wyłącznie remontów bieżących, do których nie należy remont elewacji frontowej. Pozwana podkreśliła również, iż w treści umowy nie zobowiązano administratora do starań o dotację, a tym samym w jej ocenie wykonanie przez niego prac związanych z jej uzyskaniem i rozliczeniem nie jest objęte przedmiotową umową. Pozwana zaprzeczyła także, jakoby w wyniku wypłaty dodatkowego wynagrodzenia doznał uszczerbku majątek powoda lub aby naruszało to zasady prawidłowego zarządu nieruchomością. Zdaniem pozwanej majątek powoda w wyniku dodatkowej pracy Administratora doznał przysporzenia w postaci uzyskanej i rozliczonej dotacji. Podkreśliła ona, iż bezspornym pozostaje, iż dotacja ta uzyskana została wyłącznym staraniem administratora. W ocenie pozwanej, wobec faktu, iż w okolicznościach kilkuletnich ma ona prawo ubiegania się o dotacje w okresach następnych, prawidłowy zarząd nieruchomością polega na godziwym wynagradzaniu osób kompetentnych i uczciwych w celu zmotywowania ich w przyszłości do skutecznego pozyskiwania środków na remonty i inne ważne cele wspólnoty.

Zdaniem pozwanej brak byłoby również podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały nawet w przypadku, gdyby rzeczywiście prace wykonane przez administratora leżały w zakresie jego obowiązków. Zdaniem pozwanej bezspornym prawem większości członków wspólnoty jest decydowanie o wydatkach wspólnoty i opłacaniu między innymi administratora. Pozwana podkreśliła, iż nie są jej znane przepisy, które ograniczałyby chociażby możliwość wypłaty premii administratorowi. Pozwana podkreśliła, iż kwota dodatkowego wynagrodzenia w wysokości 8 780,00 zł stanowi poniżej 10% wypłaconych mu kwot wynagrodzeń, a tym samym jej wypłacenie mieści się w ramach prawidłowego zarządu.

Pozwana podkreśliła również, iż wynagrodzenie wypłacone administratorowi za cały okres jego pracy wyniosło 89 000,00 zł, a wraz z dodatkowym wynagrodzeniem – 97 780,00 zł, natomiast uzyskane z dotacji środki wyniosły 87 824,00 zł, a tym samym łączny koszt administratora wyniósł 10 056,00 zł.

Pozwana nadmieniła, iż osobą, która utrudnia prawidłowe gospodarowanie nieruchomością i uszczupla jej majątek jest sam powód, który nielegalnie zajmuje części wspólne nieruchomości, które nielegalnie włączył do swoich lokalu i pobiera z nich czynsz.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 7 sierpnia 2008 roku pomiędzy pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową (...) a R. R. zawarta została umowa o administrowanie nieruchomością. Zgodnie z przedmiotową umową pozwana Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła R. R. obowiązki administratora części wspólnej nieruchomości położonej przy Alei (...) (...) w C.. Umowa do obowiązków administratora zaliczała między innymi wykonywanie bieżącej konserwacji części wspólnych budynku, usuwanie awarii i jej skutków na nieruchomości wspólnej, reprezentowanie pozwanej we wszelkich toczących się sprawach urzędowych dotyczących przedmiotowej posesji, po uprzednim poinformowaniu Zarządu pozwanej. Umowa zawarta była na czas nieokreślony a wynagrodzenie administratora wynosiło 1 000,00 zł miesięcznie.

(dowód: umowa, k. 9 – 10).

W dniu 26 listopada 2015 roku odbyło się Zebranie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...)w C.. Na zebraniu tym postanowiono oddać pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów między innymi uchwałę numer (...) dotyczącą dodatkowego wynagrodzenia administratora Wspólnoty R. R. za wykonanie prac związanych z uzyskaną i rozliczoną dotacją oraz przeprowadzonym remontem budynku frontowego.

(dowód: protokół, k. 7).

Uchwałą nr (...) z dnia 26 listopada 2015 roku ustalono dodatkowe jednorazowe wynagrodzenie dla administratora R. R. za wykonanie dodatkowych prac związanych z uzyskaną i rozliczoną dotacją oraz prac związanych z wykonaniem remontu budynku frontowego w wysokości 10% uzyskanej i rozliczonej dotacji w kwocie 8 780,00 zł oraz upoważniono członków Zarządu pozwanej w osobach B. (...) do podpisania odpowiedniej umowy i wykonania przedmiotowej uchwały.

(dowód: uchwała, k. 8).

W dniu 22 grudnia 2015 roku powód powiadomiony został o treści podjętej uchwały.

(dowód: pismo, k. 12).

Pismem z dnia 17 grudnia 2015 roku powód domagał się od pozwanej zwołania zebrania właścicieli lokali w ramach pozwanej Wspólnoty w terminie do dnia 28 grudnia 2015 roku w celu umówienia zasadności podjęcia uchwał z dnia 26 listopada 2015 roku nr (...) i (...) oraz wprowadzenie do nich ewentualnych zmian, bądź ich uchylenie w całości oraz ustalenie istnienia podstaw do przyznania dodatkowego wynagrodzenia administratorowi. Pismem z dnia 21 grudnia 2015 roku Zarząd pozwanej Wspólnoty odmówił zwołania zebrania członków.

(dowód: pisma, k. 13, 14).

W dniu 8 stycznia 2016 roku powód wniósł do pozwanej o przesłanie wykazu prac wykonanych przez administratora R. R., o których mowa w zaskarżonej uchwale wraz z ich wyceną.

(dowód: pismo, k. 15).

W kamienicy przy Alei (...) przeprowadzony został remont elewacji frontowej, który sfinansowany został z dotacji uzyskanej od Gminy C.. Dotacja ta wynosiła 87 824,00 zł.

(okoliczność bezsporna).

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powyższy stan faktyczny ustalony został w oparciu o treść zgromadzonych w niniejszej sprawie dokumentów i nie był przedmiotem sporu pomiędzy stronami. Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do kwestii prawidłowości podjęcia zaskarżonej uchwały, przyznającej (...) dodatkowe wynagrodzenie, a także do zgodności treści tejże uchwały z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością i ewentualnego pokrzywdzenia powoda treścią tejże uchwały.

Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie okazały się dowody w postaci zeznań świadków, którzy przedstawili przede wszystkim swoje własne poglądy na kwestię, czy dodatkowe wynagrodzenie administratorowi nieruchomości przysługiwało, czy też nie oraz jaka powinna być, ich zdaniem jego wysokość, nie dostarczyli natomiast żadnych istotnych informacji, co do wykonywania przez administratora jego zadań, nie wynikało również z ich zeznań, aby tryb uchwalenia zaskarżonej uchwały był niewłaściwy w stopniu mającym wpływ na jej treść i sam fakt jej podjęcia. Podobnie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest kwestia domniemanego bezprawnego zajmowania przez powoda części wspólnych nieruchomości – kwestia ta była przedmiotem rokowań ugodowych pomiędzy stronami, jednakże pozostaje ona bez wpływu na ocenę istnienia podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały, która dotyczy całkowicie odrębnej kwestii, a mianowicie przyznania dodatkowego wynagrodzenia administratorowi nieruchomości.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób godzi w jego interesy.

Powód w niniejszej sprawie nie wykazał, ani nie podnosił, aby uchwała została podjęta w sposób niezgodny z prawem, lub aby była ona sprzeczna z prawem, ograniczając swoje zarzuty do kwestii naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomości i godzenia w interesy powoda. Nie ulega wątpliwości, iż nie jest możliwe sformułowanie w sposób abstrakcyjny reguł prawidłowego zarządu nieruchomością, a ocena czy dana uchwała stanowi naruszenie tychże reguł dokonywana musi być ad casum. Stąd też za całkowicie chybione uznać należy zarzuty pozwanej, jakoby nie istniały jakiekolwiek przepisy zabraniające przyznania dodatkowego wynagrodzenia zarządcy nieruchomości i aby większość współwłaścicieli dysponowała w tym zakresie pełną swobodą. Wbrew twierdzeniom pozwanej swoboda współwłaścicieli w kształtowaniu stosunków nie tylko z administratorem nieruchomości, ale z wszystkimi osobami trzecimi doznaje ograniczeń właśnie w zasadach prawidłowego zarządu nieruchomością oraz w poszanowaniu uzasadnionych interesów również pozostałych współwłaścicieli.

W niniejszej sprawie stwierdzić należy, iż zaskarżona uchwałą naruszała słuszne interesy powoda oraz zasady prawidłowego zarządu nieruchomością. Po pierwsze podzielić należy stanowisko powoda, iż (...) związany jest z pozwaną umową o administrowanie nieruchomością, w której zakres wchodzi między innymi obowiązek reprezentowanie pozwanej we wszelkich toczących się sprawach urzędowych dotyczących przedmiotowej posesji, po uprzednim poinformowaniu Zarządu pozwanej. Brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, jakoby reprezentowanie pozwanej przez administratora nieruchomości w sprawie uzyskania dotacji remontowej przed Urzędem Miasta C. wykraczało poza jego obowiązki wynikające z wiążącej go z pozwaną umową. Podkreślić również należy, iż umowa ta ustanawiała wynagrodzenie na rzecz administratora w kwocie 1 000,00 zł miesięcznie, na które zgodził się on i za które nie tylko uprawniony, ale i zobowiązany był do prowadzenia spraw urzędowych pozwanej. W tej sytuacji stwierdzić należy, iż przyznanie dodatkowego, nie przewidzianego treścią wiążącej pozwaną z administratorem umowy wynagrodzenia na jego rzecz było nieuzasadnione z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością i prowadziło do powstania straty po stronie pozwanej, a przez to pośrednio również do pokrzywdzenia powoda i pozostałych współwłaścicieli, którzy zobowiązani do partycypowania, stosownie do posiadanych udziałów, w pasywach pozwanej.

Nie wytrzymuje krytyki stanowisko pozwanej, jakoby w rzeczywistości na skutek podjęcia przedmiotowej uchwały pozwana, a pośrednio także powód doznali korzyści majątkowej. Wbrew twierdzeniu pozwanej środki uzyskane z przyznanej jej dotacji nie stanowiły nigdy środków (...), a tym samym nie zostały one jej przez niego przekazane, lecz otrzymała je ona od Gminy C. na remont elewacji budynku. Fakt, iż R. R. wykonywał czynności w celu uzyskania tychże środków nie świadczy o tym, iż dokonał on jakiegokolwiek przysporzenia na rzecz pozwanej – podobnie jak pobieranie przez niego czynszu od lokatorów również nie stanowi takiego przysporzenia.

Stwierdzić należy, iż o ile zdaniem pozwanej i administratora R. R. jego czynności zmierzające do uzyskania dotacji na remont elewacji zasługiwały na dodatkowe wynagrodzenie, umowa w tym przedmiocie powinna zostać zawarta przed dokonaniem przez administratora jakichkolwiek czynności na rzecz pozwanej, a jego wynagrodzenie w tejże umowie precyzyjnie określone. Wobec podjęcia przez administratora czynności bez zawarcia odrębnej umowy nie ulega wątpliwości, iż czynności te musiały pozostawać w ramach kompetencji, a tym samym także obowiązków administratora, a tym samym przyznanie mu dodatkowego wynagrodzenia za czynności, które zostały już wykonane i do których administrator był zobowiązany, pozostawało w sprzeczności z zasada racjonalnego gospodarowania środkami pieniężnymi pozwanej wspólnoty, a tym samym naruszało zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością, godząc również w majątkowe interesy współwłaścicieli.

Podkreślić należy również, iż przyznane administratorowi wynagrodzenie stanowiło kwotę niebagatelną – 10% uzyskanej dotacji. Wbrew stanowisku pozwanej, całkowicie chybione jest stwierdzenie, iż wynagrodzenie to nie przekraczało 10% wypłaconych na rzecz administratora świadczeń w czasie kilku lat wykonywania przez niego obowiązków administratora. O doniosłości powziętej uchwały i znaczenia przyznanej kwoty wynagrodzenia dodatkowego świadczy fakt, iż wynagrodzenie to stanowiło przeszło ośmiokrotność miesięcznych poborów administratora należnych mu od pozwanej. W ocenie Sądu tym bardziej przy tak znaczącym wydatku obciążającym współwłaścicieli uchwała zezwalająca na zawarcie umowy z administratorem nie powinna mieć charakteru wtórnego do dokonanych przez niego czynności, a ewentualne wynagrodzenie powinno zostać za określone czynności z góry ustalone.

Dodatkowo, niejako na marginesie, zauważyć również należy, iż pozwana nie poparła żadnymi dowodami swoich twierdzeń, jakoby przyznanie dodatkowego wynagrodzenia administratorowi pozostawało adekwatne do dokonanych przez niego czynności i było zwyczajowo przyjęte w tego rodzaju stosunkach. Tym samym okoliczności te, wbrew wynikającemu z art. 6 kc obowiązkowi nie zostały przez pozwaną wykazane, choć kwestia ta, wobec powołanych powyżej argumentów miała drugorzędne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Mając na uwadze powyższe argumenty Sąd Okręgowy uznał, iż zaskarżona uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej(...) nr (...) z dnia 26 listopada 2015 roku w sprawie dodatkowego wynagrodzenia administratora Wspólnoty R. R. za wykonanie prac związanych z uzyskaną i rozliczoną dotacją oraz przeprowadzonym remontem budynku frontalnego naruszała zasady prawidłowego zarządu nieruchomością i uzasadnione interesy ekonomiczne powoda, a tym samym podlegała uchyleniu w oparciu o treść art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.

O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 98 § 1 kpc w zw. z art. 109 § 2 kpc. Pozwana przegrała proces w niniejszej sprawie w całości i stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik procesu zobowiązana była do zwrotu jego kosztów na rzecz powoda w całości. Na przyznaną powodowi kwotę należnych kosztów procesu złożyły się opłata od pozwu w kwocie 200,00 zł, opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 360,00 zł.