Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 kwietnia 2017 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2017 r. w G.

sprawy z powództwa K. J.

przeciwko Gminie M. G.

ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości: położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej działki nr: (...), wpisanej w księdze wieczystej (...) Sądu Rejonowego w Gdyni wynosi od 1 stycznia 2014 r. 40 767, 36 zł (czterdzieści tysięcy siedemset sześćdziesiąt siedem złotych i trzydzieści sześć groszy)

II.  ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr: (...) wpisanej w księdze wieczystej (...) Sądu Rejonowego w Gdyni od 1 stycznia 2014 r. wynosi 155, 64 zł (sto pięćdziesiąt pięć złotych i sześćdziesiąt cztery grosze)

III.  ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości: położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) wpisanej w księdze wieczystej (...) Sądu Rejonowego w Gdyni od 1 stycznia 2014 r. wynosi 1452, 60 zł (tysiąc czterysta pięćdziesiąt dwa złote i sześćdziesiąt groszy)

IV ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) wpisanej w księdze wieczystej (...) Sądu Rejonowego w Gdyni od 1 stycznia 2014 r. wynosi 855, 99 zł (osiemset pięćdziesiąt pięć złotych i dziewięćdziesiąt dziewięć groszy)

V. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2409 zł (dwa tysiące czterysta dziewięć złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania

VI. nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 897,68 zł (osiemset dziewięćdziesiąt siedem złotych i sześćdziesiąt osiem groszy) z tytułu zwrotu wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa

VII .nakazuje ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 483, 37 zł (czterysta osiemdziesiąt trzy złote i trzydzieści siedem groszy) z tytułu zwrotu wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa

Sygnatura akt: I C 293/16

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 25 listopada 2013r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. (SKO) powód K. J. domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Gminy M. G. położonego w G. przy ul. (...), oznaczonego jako działki nr (...), jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Zdaniem powoda operat szacunkowy, stanowiący podstawę wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy i zawiera liczne błędy.

(pozew k. 3-10)

W odpowiedzi na pozew pozwana Gmina M. G. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na jej rzecz zawrotu kosztów procesu. W ocenie pozwanej procedura określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości obejmowała: wygenerowanie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, określenie cech rynkowych jakie mają wpływ na wysokość cen na rynku lokalnym z uwzględnieniem oceny wag i ich wpływu, określenie cech wycenianej nieruchomości w ustalonych skalach cech rynkowych oraz skorygowanie ceny średniej ze względu na cechy obiektu wycenianego i obliczenie wartości nieruchomości szacowanej. Wszystkie te elementy procedury – zdaniem pozwanego – zostały przez rzeczoznawcę zachowane. W ocenie pozwanego, chybionym jest zarzut nieodpowiedniego doboru transakcji porównawczych, bowiem przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównań nieruchomości podobnych nie oznacza, że one muszą być one identyczne z nieruchomością wycenianą. Zdaniem pozwanego, nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca prawidłowo określił rynek nieruchomości, którego obszar obejmuje dzielnice Małego i W. tj. w okolicy, w której bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się również wyceniane działki. Nadto, pozwana zauważyła, że wartości nieruchomości przyjęte do porównań obejmowały kwoty od 150,80 zł za m ² do 1280,49 zł za m ². Zdaniem pozwanego, rzeczoznawca prawidłowo wskazał na zróżnicowanie cenowe działek podobnych nieruchomości wycenianych, w zależności od ich powierzchni i innych okoliczności mających wpływ na wartość, a następnie obliczył średnią wartość przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem współczynników korygujących, co dało zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami najbardziej prawdopodobną wartość prawa własności

(odpowiedź na pozew k. 43-44)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana Gmina M. G. jest właścicielem nieruchomości położonych w G. przy ul. (...), obejmujących:

- działki nr (...), dla których Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...);

- działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...);

- działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...);

- działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Powód K. J. jest użytkownikiem wieczystym wyżej opisanych nieruchomości.

(okoliczności bezsporne)

Pismem z dnia 21 października 2013r. Prezydent Miasta G., działając w imieniu Gminy M. G., wypowiedział powodowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej opisanego gruntu i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 57.027,87 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 18.185,04 zł). Zgodnie z treścią wypowiedzenia nowa wysokość opłaty rocznej miała obowiązywać od 1 stycznia 2014r., przy czym w 2014r. płatna miała być w kwocie 36.370,08 zł, w 2015r. w kwocie 46.698,98 zł, zaś od 2016r. w pełnej wysokości.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie z dnia 21 października 2013r. k. 20 akt administracyjnych)

Na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 21 października 2013r.:

- wartość rynkowa działek nr (...) wynosiła 1.358.912 zł;

- wartość rynkowa działki nr (...) wynosiła 5.188 zł;

- wartość rynkowa działki nr (...) wynosiła 48.420 zł;

- wartość rynkowa działki nr (...) wynosiła 28.533 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego A. A. k. 70-126 wraz z ustną opinią uzupełniającą k. 156)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, w szczególności wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz dowodu z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego A. A..

W ocenie Sądu orzekającego brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy dokumentom dołączonym do akt sprawy wiarygodności i mocy dowodowej, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod nimi nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał również opinię biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomości A. A.. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłą została sporządzona w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów i po uzupełnieniu stanowi ona w pełni przydatny środek dowodowy do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Co równie istotne, opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Przedstawiona opinia nie budzi również żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego, a nadto biegła na rozprawie w sposób rzetelny i przekonujący odniosła się do wszystkich zarzutów zgłoszonych przez stronę pozwaną. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł żadnych uzasadnionych podstaw, by kwestionować wskazaną przez biegłą A. A. wartość rynkową spornych działek gruntu.

W niniejszej sprawie powód domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej za wskazane w pozwie działki gruntu nr (...), dokonana wypowiedzeniem złożonym w dniu 21 października 2013r. jest uzasadniona w innej wysokości. Powództwo zostało zatem oparte na przepisach art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.2015.1774 ze zm.) w myśl których użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Natomiast w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Sąd miał także na względzie treść przepisu art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, obowiązującego w chwili dokonywania wypowiedzenia, z którego wynika, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, zaś co do zasady zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, oraz art. 77 ust. 3 który stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przechodząc do szczegółowych rozważań wskazać należy, iż kwestią sporną pomiędzy stronami była wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości. Prezydent Miasta G. w imieniu pozwanej z urzędu dokonał aktualizacji opłaty rocznej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z którym wartość rynkowa nieruchomości składającej się z działek nr (...) wynosi 1.900.929 zł. Przedmiotowy operat został jednak w całości zakwestionowany przez powoda, który podnosił, iż wartość nieruchomości została znacznie zawyżona. Wobec powyższego Sąd przeprowadził na wniosek pozwanej Gminy M. G. – na której spoczywał ciężar wykazania wzrostu wartości rynkowej ww. nieruchomości – dowód z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego w celu ustalenia wartości rynkowej spornej nieruchomości dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji ustalenia czy wypowiedzenie dokonane przez pozwanego w dniu 21 października 2013r. było uzasadnione i ewentualnie w jakiej wysokości.

W przedłożonej Sądowi opinii biegła A. A. wskazała, że na dzień złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej tj. na dzień 21 października 2013r. wartość rynkowa poszczególnych działek kształtowała się następująco: działek nr (...) - 1.358.912 zł; działki nr (...) - 5.188 zł; działki nr (...) - 48.420 zł; działki nr (...) - 28.533 zł. Strona wniosły zastrzeżenia do opinii biegłej. Wątpliwości strony pozwanej wzbudziła przyjęta przez biegłą metoda wyceny działek nr (...) tj. metoda porównywania parami, w związku z czym pozwana domagała się wyjaśnienia czy w przypadku wyceny przedmiotowych działek metodą korygowania ceny średniej uzyskanoby wyższą wartość działek, a także wskazania przyczyn wyceny pozostałych działek metodą korygowania ceny średniej. Nadto, strona pozwana zwróciła uwagę na znaczne rozbieżności pomiędzy wartością nieruchomości określoną w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej a wartością przyjętą przez biegłą. Z kolei strona powodowa zakwestionowała dobór nieruchomości podobnych. Zdaniem powoda w przypadku wyceny działek nr (...) powinny zostać pominięte transakcje z dnia 3 listopada 2010r. z ceną 387,6 zł/m ² (działka przeznaczona pod zabudowę mieszkalną) oraz z dnia 20 października 2011r. z ceną 454 zł/m ² (działka przeznaczona pod zabudowę stacji transformatorowej do obsługi osiedla mieszkaniowego). W ocenie powoda w przypadku wyceny działek stanowiących drogi, biegła powinna uwzględnić transakcje nieruchomościami z przeznaczeniem pod komunikację, tymczasem w opinii biegła nie wzięła pod uwagę żadnej takiej transakcji. Powód podniósł również, że ceny jednostkowe transakcji zawierają się w przedziale 14,49 – 350 zł/m ², a cena średnia nie przekracza 200 zł/m ², przy czym ceny jednostkowe działek drogowych są znacznie niższe niż ceny działek o przeznaczeniu produkcyjno – usługowym i nie zachodziła potrzeba sztucznego zwiększania współczynnika korekcyjnego. Odnosząc się do zarzutów strony pozwanej biegła podniosła, że działki nr (...) miały ograniczenia tzn. przebiegały przez nie sieci ciepłownicze i energetyczne, a w przypadku dwóch działek przyłącza były prowadzone z działki sąsiada i okoliczności te należało uwzględnić przy wycenie. Nadto, biegła znalazła tylko cztery transakcje dotyczące nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, powierzchni oraz o podobnych ograniczeniach. Jak stanowi natomiast § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Zważywszy na brak na rynku nieruchomości podobnych biegła była zmuszona zastosować metodę porównywania parami, albowiem przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Nie ma tu zatem konieczności przyjmowania tak znacznego zbioru nieruchomości podobnych, jak w przypadku metody korygowania ceny średniej. Jednocześnie biegła zwróciła uwagę, że nie ma żadnych podstaw do uznania, że wynik uzyskany przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej różniłby się od wyniku uzyskanego za pomocą porównywania parami. Do wyceny pozostałych działek tj. działek nr (...) biegła zastosowała metodę korygowania ceny średniej, albowiem na rynku występowała wystarczająca ilość transakcji nieruchomościami podobnymi. Ostatnia z podniesionych przez pozwaną kwestii tj. znacznej różnicy pomiędzy operatem sporządzonym przez biegłą a operatem stanowiącym podstawę wypowiedzenia opłaty, nie miała żadnego znaczenia dla uznania opinii biegłej za prawidłową. Zadaniem biegłej nie była bowiem polemika z opiniami wydanymi przez innych rzeczoznawców, lecz ustalenie rzeczywistej wartości rynkowej spornych działek na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, co też biegła uczyniła. W świetle złożonych przez biegłą na rozprawie wyjaśnień bezzasadne okazały się również zarzuty strony powodowej. A. A. co prawda przyznała, że transakcję z ceną 387,6 zł/m ² należy wyeliminować, niemniej nie ma to większego wpływu na końcowy rezultat, gdyż zakres cen nie ulega zmianie, zmienia się tylko nieznacznie trend zmiany ceny (- 4,19 % zamiast - 4,08 %). Natomiast – zdaniem biegłej – brak jest podstaw do odrzucenia drugiej z kwestionowanych przez powoda transakcji z ceną 454 zł/m ² nabywanej pod stację transformatorową. Biegła podniosła bowiem, że teren, którego dotyczyła ta transakcja nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lecz jedynie studium, które ogólnie określa kierunki i uwarunkowania. Nadto, biegła zwróciła uwagę, że nie ma przepisu, który zobowiązywałby rzeczoznawcę w przypadku wyceny wartości działki nabywanej przez przedsiębiorstwo przesyłowe do uwzględniania cen gruntów sąsiednich. Za nieuzasadniony należało również uznać zarzut powoda dotyczący niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych w przypadku wyceny nieruchomości drogowych. Przyjęty przez biegłą sposób wyceny jest bowiem zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Zgodnie z § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego , z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy. W związku z powyższym dokonując wyceny przedmiotowych działek biegła była zobowiązana do uwzględnienia celu na jaki oddano przedmiotowe działki w użytkowanie wieczyste tj. celu produkcyjno – usługowego, a w przypadku mniejszych działek – poprawy warunków korzystania z dużych działek. W związku z powyższym przy wycenie biegła przyjęła – zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia – do porównania działki z terenów przemysłowych o niewielkiej powierzchni, które podobnie jak działki wyceniane były nabywane w celu poprawy korzystania z działek przemysłowych, ewentualnie będące elementem działki przemysłowej i wykorzystywane jako drogi. Jednocześnie, biegła zwróciła uwagę, że przyjęte do porównania działki znajdowały się na terenach gorszych aniżeli działki wyceniane, stąd zgodnie z obowiązującymi rzeczoznawców standardami należało wyjść poza przedział. Nadto, biegła wskazała, że z informacji uzyskanych z (...) Bazy (...) Majątkowych wynika, że w przyjętym przedziale czasu doszło do pięciu transakcji działkami stricte drogowymi na terenie dzielnic M. i W., a cena tych działek kształtowała się w przedziale 451-457 zł/m ². Stąd też twierdzenia powoda o rzekomo niższej cenie działek drogowych od działek uwzględnionych w opinii należało uznać za całkowicie bezzasadne. Zważywszy, że strony nie wnosiły dodatkowych zarzutów do opinii uzupełniającej, Sąd uznał opinię złożoną przez biegłą A. A. za prawidłową i w pełni przydatną do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zdaniem Sądu biegła sporządziła operat szacunkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. W tym miejscu wskazać należy, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawiera szczegółowe uregulowania w jaki sposób wycena nieruchomości ma nastąpić. Zgodnie z art. 152 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy wycena nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 28 ust. 1 i 4 wyżej wskazanego rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Co więcej stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, niezależnie od tego, czy nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, czy nie. Zgodnie z powyższymi przepisami biegła zastosowała podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Jak wskazano powyżej, z uwagi na zróżnicowaną liczbę nieruchomości podobnych biegła przyjęła metodę porównywania parami dla działek nr (...) oraz metodę korygowania ceny średniej dla wyceny pozostałych działek, co nie budzi żadnych zastrzeżeń ze strony Sądu. Nadto, w świetle powyższych uregulowań stwierdzić należy, iż biegła prawidłowo do porównania przyjęła nieruchomości niezabudowane. Wskazać również należy, iż w myśl art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Stawka opłaty rocznej w wysokości 3 % w niniejszej sprawie nie była przez strony kwestionowana. Stosownie zaś do § 28 ust. 5 ww. rozporządzenia wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W konsekwencji biegła zobowiązana była ustalić wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia, czyli aktualizacji opłaty tj. na dzień 21 października 2013r. W ocenie Sądu biegła sporządzając przedmiotową opinię w formie operatu szacunkowego dochowała procedury określonej w przywołanych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec treści opinii pisemnej należy stwierdzić, że biegła dokonała prawidłowego doboru nieruchomości podobnych, precyzyjnie opisała cechy nieruchomości i dokonała prawidłowej ich oceny, nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi zostały skorygowane za pomocą właściwych współczynników korygujących.

Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłą A. A. za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie i na jej podstawie ustalił wartość rynkową poszczególnych działek. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej działek gruntu wynosić powinna 3 % wartości gruntu, co było niekwestionowane przez strony. Zatem przyjmując wskazaną w opinii wartość rynkową działek na dzień złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości opłaty, Sąd ustalił wysokość opłaty na kwotę:

- 40,767,36 zł w przypadku działek nr (...) (3 % x 1.358.912 zł);

- 155,64 zł w przypadku działki nr (...) (3 % x 5.188 zł);

- 1.452,60 zł w przypadku działki nr (...) (3 % x 48.420 zł);

- 855,99 zł w przypadku działki nr (...) (3 % x 28.533 zł).

Wyjaśnić należy, iż Sąd ustalił wysokość opłaty obowiązującej od dnia 1 stycznia 2014r. według jednej stawki. Sąd bowiem w pełni podziela pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 7 lutego 2014r. w sprawie III CZP 111/13 (OSNC 2014 nr 11, poz. 113, str. 51, Biuletyn SN 2014 nr 2, www.sn.pl, Biuletyn SN - IC 2014 nr 3), iż w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia. Jak wyjaśnił bowiem w uzasadnieniu Sąd Najwyższy „za takim oznaczeniem zakresu kognicji sądu - obok dyrektyw językowych - przemawiają także dyrektywy systemowe. Właściwy organ wypowiadając wysokość dotychczasowej opłaty przesyła ofertę przyjęcia jej nowej wysokości, której użytkownik wieczysty może nie zakwestionować. Jeżeli nie złoży wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 GospNierU, obowiązuje - począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty - nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu (art. 78 ust. 4 GospNierU). Natomiast złożenie wniosku, równoznaczne z odrzuceniem oferty, powoduje wszczęcie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. W takiej sytuacji nie dochodzi do zmiany wysokości opłaty rocznej aż do chwili, w której prawomocne orzeczenie kolegium albo - w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium - prawomocny wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli użytkownika wieczystego. O skuteczności wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, któremu towarzyszy oferta jej nowej wysokości, można bowiem mówić dopiero z chwilą przyjęcia oferty albo zastąpienia go orzeczeniem. Ustalona w prawomocnym orzeczeniu kolegium wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej obowiązuje również począwszy od dnia 1 stycznia roku następnego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 5 GospNierU). Skoro więc wyrok sądu wydany w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 GospNierU, ma - w związku z dokonanym wypowiedzeniem - zastąpić oświadczenie woli użytkownika wieczystego, to nie powinno budzić wątpliwości, że sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości i określa jedynie wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia.”.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z § 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Zważyć bowiem należało, iż powód wygrał niniejszą sprawę w 35 %, zaś pozwany w 65 % i w takim stosunku stronom należy się zwrot kosztów od przeciwnika. Po skompensowaniu należności należało zasądzić od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2.409 zł.

Ponadto, na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 5 pkt. 3, art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity Dz.U.2014.1025 z późn. zm.) nakazał ściągnąć od stron na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni brakujące koszty tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa, stanowiących koszty opinii biegłego sądowego w łącznej kwocie 1.381,05 zł. Zważywszy na stosunek w jakim strony przegrały niniejszą sprawę powód winien zwrócić kwotę 897,68 zł, zaś pozwany 483,37 zł.