Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 kwietnia 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Małgorzata Kuracka

Sędziowie: SA Agata Wolkenberg

SA Krzysztof Tucharz (spr.)

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Magdalena Męczkowska

po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) S.A. w W.

przeciwko Przedsiębiorstwu (...) sp. z o.o. we W.

o wydanie nieruchomości

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 17 grudnia 2014 r.

sygn. akt XX GC 410/14

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od Przedsiębiorstwa (...) sp. z o.o. we W. na rzecz (...) S.A. w W. kwotę 2.700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 1798/15

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 17 kwietnia 2014 r. skierowanym przeciwko Przedsiębiorstwu (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. powódka – (...) S.A. z siedzibą w W. wnosiła o nakazanie stronie pozwanej wydania powodowi nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) (obręb P.) i powierzchni 0,8717 ha wraz z budynkami i urządzeniami tam posadowionymi. Ponadto strona powodowa wnosiła o zasądzenie od pozwanej spółki kosztów procesu.

W odpowiedzi na pozew spółka (...) wnosiła o oddalenie powództwa i przyznanie jej od strony przeciwnej kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 17 grudnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił w całości roszczenie powodowej (...).

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

W dniu 10 grudnia 2010 r. (...) S.A. w W. zawarła, jako wynajmujący z pozwaną spółką umowę najmu opisanej wyżej nieruchomości, na czas określony tj. do dnia 10 grudnia
2015 r. ustalając czynsz w wysokości 37.000 zł netto miesięcznie, płatny z góry do 10-go dnia każdego miesiąca.

W trakcie trwania tej umowy powstały zaległości czynszowe w kwocie 203.200 zł i w dniu 14 lutego 2012 r. strony zawarły ugodę, w której określone zostały zasady dobrowolnej spłaty zadłużenia.

Wobec niedotrzymania przez pozwaną przyjętych tam zobowiązań strona powodowa wypowiedziała zawartą ugodę ze skutkiem natychmiastowym lecz na prośbę pozwanej doszło do podpisania kolejnej ugody, w której zaległości najemcy w łącznej kwocie 521.652,75 zł miały być sukcesywnie regulowane.

Z uwagi na fakt, że pozwana nie wywiązywała się również z warunków tej ugody strona powodowa wypowiedziała jej umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym w piśmie z dnia 12 września 2013 r. i wezwała spółkę (...) do opuszczenia zajmowanej nieruchomości, w terminie
60 dni.

Następnie pismem z dnia 14 listopada 2013 r. powodowa (...)wezwała pozwaną do protokolarnego wydania przedmiotowej nieruchomości w dniu 28 listopada 2013 r., co spotkało się z odmową pozwanej. Do wydania nieruchomości nie doszło również w kolejnym uzgodnionym przez strony terminie tj. 31 marca 2014 r., co skutkowało wniesieniem przez powódkę pozwu do Sądu w niniejszej sprawie.

W ocenie Sądu Okręgowego wniesione powództwo zasługiwało w całości na uwzględnienie.

Poza sporem była okoliczność, że powodowej (...)przysługuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, oddanej pozwanej w najem, który to stosunek zobowiązaniowy wygasł na skutek wypowiedzenia umowy najmu.

Strona powodowa może zatem żądać wydania jej przedmiotowej nieruchomości zgodnie z art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 233 k.c. i art. 251 k.c.

Sąd nie znalazł podstaw do zastosowania w niniejszej sprawie
art. 5 k.c. gdyż zasady współżycia społecznego nie mogą chronić strony pozwanej, która posiada nieruchomość bez tytułu prawnego i bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów z tego tytułu. Sąd Okręgowy nie stwierdził też zaistnienia jakichś szczególnie uzasadnionych okoliczności, które pozwalałyby wyznaczenie pozwanej spółce odpowiedniego terminu do opróżnienia zajmowanych pomieszczeń i wydania powodowej Agencji przedmiotowej nieruchomości (art. 320 k.p.c.).

Sąd wskazał, że powodowa (...)wykazywała przez długi okres czasu dobrą wolę w celu określenia sposobu spłaty przez pozwaną powstałych zaległości czynszowych oraz godziła się na deklarowane przez ten podmiot terminy opuszczenia nieruchomości, które nie były dotrzymywane.

Z powyższych względów roszczenie windykacyjne podlegało uwzględnieniu, tak jak domagała się tego (...)a rozstrzygnięcie o kosztach procesu nastąpiło zgodnie z art. 98 k.p.c.

W złożonej od tego wyroku apelacji strona pozwana zarzuciła:

1)  naruszenie prawa materialnego tj. art. 5 k.c. wskutek niezastosowania go w niniejszej sprawie w sytuacji gdy nadużycie prawa przez powoda wynika z faktu, że strony prowadzą negocjacje w sprawie przejęcia spornej nieruchomości;

2)  naruszenie przepisów prawa procesowego tj.:

a)  art. 320 k.p.c. polegające na niezastosowaniu go w niniejszej sprawie, co powinno było nastąpić z uwagi na nadzwyczajną, trudną sytuację materialną pozwanego,

b)  art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów wskutek zaniechania wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i uznanie, że nie zachodzą szczególne okoliczności uzasadniające zastosowanie art. 5 k.c. lub art. 320 k.p.c.

W oparciu o przytoczone wyżej zarzuty pozwana spółka wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wnosiła o jej odrzucenie jako spóźnionej lub oddalenie w całości i zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania w instancji odwoławczej.

W piśmie procesowym z dnia 3 stycznia 2017 r. pozwana uzupełniła swoją apelację o zarzut braku legitymacji czynnej powodowej (...)z uwagi na zbycie przez nią przedmiotowej nieruchomości po wydaniu zaskarżonego wyroku oraz zarzut braku legitymacji biernej pozwanego wobec faktu, że przysługuje jej aktualne prawo do korzystania ze spornej nieruchomości (k. 275 – 276).

W powyższym piśmie pozwana zgłosiła wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z szeregu dokumentów na wskazane wyżej okoliczności.

Strona powodowa podtrzymała stanowisko zawarte w odpowiedzi na apelację.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie mogła odnieść zamierzonych skutków prawnych.

Wbrew zarzutom skarżącego Sąd Okręgowy zasadnie wskazał, że stosowanie przepisu art. 5 k.c. w prawach o wydanie nieruchomości jest w zasadzie niedopuszczalne z uwagi na konstytucyjną ochronę prawa własności (vide: orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1994 r. III CRN 127/94). Zapobieżenie ewentualnym, bardzo dotkliwym skutkom jakie dla osoby nie posiadającej tytułu prawnego do władania nieruchomością może pociągnąć za sobą wyrok eksmisyjny służy przewidziana w art. 320 k.p.c. instytucja wyznaczenia odpowiedniego terminu na spełnienie świadczenia.

Jednak w okolicznościach faktycznych, jakie zostały ustalone w niniejszej sprawie nie zachodził żaden szczególnie uzasadniony wypadek, który uzasadniałby skorzystanie z tego przepisu.

Powoływanie się strony pozwanej na argument, że uwzględnienie powództwa spowodowałoby zaprzestanie przez nią prowadzenia działalności gospodarczej co wyrządziłoby tej spółce rzekomo niepowetowane straty nie może być uznane za przekonujące w sytuacji gdy to zachowanie pozwanej doprowadziło do przedwczesnego zakończenia stosunku najmu mimo, że strona powodowa dawała kontrahentowi dwukrotnie szansę na dalsze kontynuowanie umowy, mimo narastających zaległości czynszowych.

Nie sposób też nie zauważyć, że wobec nienadania przez Sąd Okręgowy zaskarżonemu wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności pozwana spółka nadal korzystała faktycznie z przedmiotowej nieruchomości a przewidywany w umowie termin zakończenia umowy najmu (10 grudnia 2015 r.) już dawno upłynął.

Nie zasługiwały również na uwzględnienie dodatkowe zarzuty, jakie strona pozwana podniosła w piśmie procesowym z dnia 3 stycznia 2017 r., powołując się na nowe okoliczności, jakie zaistniały po dacie wydania zaskarżonego wyroku.

Jeżeli chodzi o zarzut utraty przez powodową (...)legitymacji czynnej wobec zbycia przez nią przedmiotowej nieruchomości w dniu
2 czerwca 2016 r. (...)S.A. to był on chybiony gdyż zgodnie z art. 192 pkt 3 k.p.c. – zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. Sąd rozstrzyga sprawę nie biorąc pod uwagę tego faktu co pozostaje w zgodzie z zasadą stabilizacji postępowania. Nie zachodziła w niniejszej sprawie sytuacja, w której obie strony procesu wyrażałyby zgodę na wejście nabywcy rzeczy do niniejszego postępowania w miejsce dotychczasowej strony powodowej.

Również drugi zarzut, powołujący się na okoliczność, że pozwanemu przysługuje obecnie prawo do korzystania ze spornej nieruchomości, co powinno zdaniem skarżącego prowadzić do oddalenia powództwa, nie miał uzasadnionych podstaw prawnych.

Po pierwsze – przytoczona wyżej zasada stabilizacji postępowania oznacza, z sprawa podlega nadal rozpoznaniu na płaszczyźnie między tymi samymi stronami procesu a nie ulega żadnej wątpliwości okoliczność, że pozwana spółka miała obowiązek zwrócić wynajmującemu przedmiot najmu, po wyekspirowaniu umowy najmu z dnia 10 grudnia 2010 r., czego nie uczyniła.

Po drugie – z przedstawionych przy piśmie z dnia 3 stycznia 2017 r. dokumentów wynika, że podmiotowi z którym pozwana spółka zawarła w dniu 1 grudnia 2015 r. umowę podnajmu części budynku położonego na tej nieruchomości tj. (...) sp. z (...). we W. (k.. 280 – 281) nowy właściciel nieruchomości – (...) S.A. z siedzibą w K. wypowiedziała, pismem z dnia 8 lipca 2016 r. (k. 282) umowę najmu zawartą przez jej poprzednika prawnego ze spółką (...) w dniu 6 listopada
2015 r.

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 21 kwietnia 2017 r. pełnomocnik pozwanej utrzymywał, że pomiędzy wskazanymi wyżej spółkami doszło do zawarcia nowej umowy najmu ale nie przedstawił na tę okoliczność żadnego dowodu.

W tym stanie rzeczy jako zupełnie gołosłowny należało uznać zarzut pozwanej, że przysługuje jej aktualne prawo do korzystania z przedmiotowej nieruchomości.

Z przytoczonych wyżej względów apelację należało oddalić, z mocy art. 385 k.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto zgodnie z art. 98 i 99 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.