Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 czerwca 2016 r.

Sąd Apelacyjny w (...) I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Małgorzata Kaźmierczak /spr./

Sędziowie: SA Roman Stachowiak

SA Piotr Górecki

Protokolant: st. sekr. sądowy (...)

po rozpoznaniu w dniu 23 czerwca 2016 r. w (...)

na rozprawie

sprawy z powództwa I. J.

przeciwko (...)przy Placu (...) w Ż.

o ustalenie nieważności uchwały

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w (...)

z dnia 29 września 2015 r. sygn. akt I C 108/15

oddala apelację.

Roman Stachowiak Małgorzata Kaźmierczak Piotr Górecki

Sygn. akt. I ACa 55/16

UZASADNIENIE

Powódka I. J. , po ostatecznym sprecyzowaniu żądania wniosła stwierdzenie nieważności uchwały (...) Plac (...) w Ż. numer (...) z 08.12.2014 roku wraz z aneksem numer (...) z dnia 20.01.2015 roku dotyczącej sprzedaży i adaptacji strychu na cele mieszkalne.

Zaskarżonym wyrokiem z 29.09.2015r. Sąd Okręgowy w (...) oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej 197zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia i rozważania Sądu I instancji.

Powódka jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) przy Placu (...). Właściciele nieruchomości przy Placu (...) tworzą (...) (...) składającą się z 9 lokali mieszkalnych. W dniu 08.12.2014 roku właściciele lokali w nieruchomości położonej przy Placu (...) podjęli uchwałę numer (...) w sprawie sprzedaży i adaptacji strychu na cele mieszkalne. Na mocy tej uchwały część nieruchomości wspólnej w postaci strychu o powierzchni około 100 m kw. zostanie sprzedana osobom fizycznym. Właściciele wyrazili zgodę na zaadaptowanie tej części strychu na odrębny lokal mieszkalny. Wyrazili również zgodę na zmianę wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej i prawie własności działki wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej. Za przyjęciem uchwały głosowało 9 właścicieli z 10 uprawnionych do głosowania co stanowi większość wynoszącą 95,55 %. Powódka nie brała udziału w głosowaniu. Głosowanie odbyło się w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powyższa uchwała została zmieniona aneksem numer (...) z dnia 20.01.2015.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji uznał, że powództwo o ustalenie nieważności uchwały numer (...) podjętej przez właścicieli nieruchomości przy Placu (...) w Ż. jest niezasadne w całości. Zasadniczy argument strony powodowej sprowadzał się do twierdzenia, że przy podejmowaniu uchwały nie została zachowana forma aktu notarialnego, co czyni czynność nieważną w świetle art. 73§2 k.c. Zdaniem powódki uchwała jest również nieważna dlatego, że za jej przyjęciem winni opowiedzieć się wszyscy właściciele, a nie większość. Powódka poparła swą argumentację treścią postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24.11.2010 roku wydanego w sprawie (...). Sąd I instancji wskazał, że w przedmiotowej sprawie należy stosować normy prawne określone w ustawie z 24.06.1994 roku o własności lokali. Zgodnie z treścią art. 22.ust 2. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Z ust. 3 powołanego przepisu wynika, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zgodnie zaś z treścią art. 23. 1. tej ustawy uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Sąd I instancji wskazał, odwołując się do orzeczenia (...), że właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. W przedmiotowej sprawie nie doszło do ingerencji w odrębną własność lokali czyli w prawo główne powódki i pozostałych współwłaścicieli. Podjęta uchwała nie wpływa na sytuację prawną lokali stanowiących odrębną własność. Wpływa niewątpliwie na nieruchomość wspólną ( przez zmniejszenie jej powierzchni) jako prawo niesamodzielne. Brak ingerencji w prawo główne powódki skutkuje możliwością podejmowania uchwał przez większość współwłaścicieli w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu bez konieczności zachowania formy aktu notarialnego. Normy zawarte w art. 22 ust. 3 pkt 5 nie nakładają takiego obowiązku. Sąd Okręgowy wskazał , że podjęta w dniu 08.12.2014 roku uchwała jest realizacją kompetencji właścicieli do zarządzania nieruchomością opisanych w punkcie 5 powołanego przepisu ( udzielanie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego). Wymaganie - zgodnie z twierdzeniami strony powodowej- zgody wszystkich właścicieli wyrażonej w formie aktu notarialnego do dokonania takiej czynności naruszałoby prawa właścicieli do podejmowania uchwał w czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu zwykłą większością głosów tak jak stanowi ustawa. Z tych właśnie powodów Sąd I instancji nie podzielił argumentacji strony powodowej w tej kwestii. Nadto oceniając zasadność żądania Sąd Okręgowy przeanalizował sprawę pod kątem art. 25. 1. ustawy o własności lokali i podniósł, że wcześniejsze rozważania wykazały, że uchwała nie była niezgodna z przepisami prawa. Powódka nie podnosiła argumentu, że uchwała była niezgodna z umową właścicieli. Nie przedstawiła również dowodów że naruszone zostały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. W tej kwestii Sąd I instancji uznał argumentację pozwanej, że zbycie odpłatne części strychu było zgodne z zasadami prawidłowego zarządzania. Kwota uzyskana ze sprzedaży zasili fundusz remontowy, a zmniejszenie udziałów w częściach wspólnych oznacza zmniejszenie obciążeń związanych z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej. Nie mogą również zostać uznane za skuteczne argumenty powódki podniesione dopiero przy przesłuchaniu jej w charakterze strony, że uchwała narusza jej interes. Powódka podniosła, że utraciła możliwość suszenia prania na strychu, gdyż pozostawiona jej część ma powierzchnię około 7-10 m kw i nie posiada nawet okienka. Należy podnieść, że wolą większości było wyrażenie zgody na adaptację strychu na samodzielny lokal mieszkalny. Zanegowanie tej woli mogłoby nastąpić tylko i wyłączne w sytuacji poważnego naruszenia interesów powódki. W przedmiotowej sprawie właściciele doszli do słusznego przekonania, że korzyści wynikające ze sprzedaży części strychu będą większe niż niedogodności z utraty możliwości korzystania z niego.

Biorąc powyższe pod uwagę sąd oddalił powództwo. O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniosła powódka, która zaskarżyła wyrok w całości zarzucając naruszenie prawa materialnego: art. 22 ust. 3 pkt. pkt. 5 i pkt. 5a ustawy o własności lokali poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym uznaniu przez Sąd, że większość właścicieli ma prawo podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej strychu na cele mieszkalne, na zmianę wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej i prawie własności działki wchodzącej w skład nieruchomości; art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym uznaniu przez Sąd, że skarżona uchwała nie narusza przepisów art. 22 ust. 3 pkt. 5 i pkt 5a ustawy o własności lokali, art. 158 k.c. oraz 73§2 zdanie drugie k.c.; nie rozpoznanie istoty sprawy, Sąd I instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego i nie odniósł się do okoliczności, podniesionych przez powódkę , nie rozpatrzył wniosku pełnomocnika powódki o możliwość w trybie art. 207 §3 k.p.c. ustosunkowanie się do pisma pozwanej wspólnoty z dnia 25.09.2015r. mimo, iż pełnomocnik pozwanej pismo będące odpowiedzią na pozew złożył z opóźnieniem 50 dniowym bez usprawiedliwienia; naruszenie art. 233 §1 k.p.c. w związku z art. 328§2 k.p.c. poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów polegające na błędzie w logicznym rozumowaniu Sądu, polegającym m.in. na przyjęciu i oparciu się w wyrokowaniu wyłącznie na błędnym własnym przekonaniu, że podjęta uchwała nie wpływa na sytuacje prawną lokali stanowiących odrębną własność i błędnym przyjęciu, że część wspólna nieruchomości jest prawem niesamodzielnym, bez uzasadnienia Sąd I instancji pozostawił zarzut powódki braku formy aktu notarialnego, co do zniesienia współwłasności części wspólnej gruntu, jak również zarzut, że skarżona uchwała wkracza w prawo główne właściciela lokalu, w ten sposób, że zmniejsza jego udział w nieruchomości wspólnej zarówno w budynku i w działce gruntu.

W konkluzji apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i stwierdzenie nieważności uchwały, ewentualnie jej uchylenie i zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu za obie instancje, w tym także kosztów zastępstwa prawnego wg. norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpatrzenia przy uwzględnieniu kosztów dotychczasowego postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się nieuzasadniona.

Powódka , po sprecyzowaniu żądania przez fachowego pełnomocnika, domagała się „stwierdzenia nieważności uchwały wspólnoty nr(...) z 08.12.2014r wraz z aneksem nr (...) z 20.01.2015r”. jako sprzecznej z obowiązującymi przepisami prawa i to zarówno w odniesieniu do niezachowania formy aktu notarialnego( art. 73§2k.c.) jak i podjętej z naruszeniem art. 22ust.3 pkt.5a ustawy o własności lokali ( pismo pełnomocnika powódki k 46-47). W istocie zatem roszczenie powódki dotyczyło żądania ustalenia nieważności przedmiotowej uchwały wraz z aneksem i jako takie znajdowało oparcie w przepisie art. 58§1k.c. w zw. z art. 73§2k.c. i art.22 ust.3 pkt5a u.w.l. W tych warunkach rozważenia wymagało przede wszystkim czy powódka ma interes prawny w wytoczeniu tak skonstruowanego żądania( art. 189k.p.c.). Wskazać należy, że w odniesieniu do uchwał

„ niezgodnych z przepisami prawa” ustawodawca przewidział szczególny tryb ich zaskarżania w art. 25 ust.1 u.w.l. Na podstawie powołanego przepisu właściciel może domagać się uchylenia uchwały min. gdy jest niezgodna z przepisami prawa. Przepis ten zastąpił nieważność bezwzględną wynikającą z art. 58§1k.c. nieważnością względną wzruszalną. Gdyby zaś przyjąć stanowisko powódki, że każdą niezgodność uchwały z prawem należałoby traktować jako przyczynę nieważności na zasadach ogólnych- nieważność bezwzględna- to podważałoby to sens szczególnej normy z art. 25 ust.1 u.w.l. przewidującej nieważność względną. Przepis art. 58§1k.c. stanowi zaś, że przepis szczególny może przewidywać inny niż nieważność skutek czynności prawnej sprzecznej z ustawą. Takim właśnie przepisem jest art. 25u.w.l. Skoro zaś powódka nie domagała się uchylenia zaskarżonej uchwały wraz z aneksem , a jedynie ustalenia jej nieważności, to tym samym nie miała interesu prawnego w wytoczeniu takiego powództwa, co już przesądzało o konieczności jego oddalenia. Powyższej oceny nie mogło zmienić sformułowane dopiero w apelacji żądanie ewentualne uchylenia przedmiotowej uchwały, jako podjęte w sprzeczności z przepisem art. 383zd.1k.p.c. Ustalenie, iż powódka nie miała interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności uchwały wyłącza potrzebę odnoszenia się do zarzutów apelującej zmierzających do wykazania zasadności jej żądania , bowiem zarzuty te z uwagi na brak spełnienia przesłanki materialno prawnej wytoczonego powództwa w postaci interesu prawnego, nie mogły odnieść zamierzonego skutku.

Ubocznie wskazać należy, że Sąd Okręgowy poddał ocenie żądanie powódki pod kątem przesłanek z art. 25 ust.1 u.w. l. i ocenę tę w okolicznościach rozpoznawanej sprawy należy podzielić. Brzmienie przepisu art. 22ust.3pkt.5 u.w.l. nie pozostawia wątpliwości, że uchwałą większości w trybie art. 23 u.w.l może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nim rozporządzenie, a w konsekwencji zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Powołane w apelacji postanowienie Sądu Najwyższego z(...), błędnie nazwane uchwałą, nie zmienia powyższej oceny, jako, że zapadło w zupełnie innym stanie faktycznym i dotyczyło zgody na zmianę wielkości udziałów na skutek inwentaryzacji budynku i nowego pomiaru powierzchni wskutek wyeliminowania loggi jako przynależności do lokalu i w następstwie tego zmniejszenia udziału w nieruchomości wspólnej właściciela lokalu o pomniejszonej powierzchni.

Z przedstawionych względów apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385k.p.c.

SSA Roman Stachowiak SSA Małgorzata Kaźmierczak SSA Piotr Górecki