Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 września 2017 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 18 września 2017 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa K. S.

przeciwko D. J. i T. J.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

1.  zobowiązuje pozwanych D. J. i T. J. do złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest sprzedaż przez pozwanych na rzecz powoda K. S. własności nieruchomości położonej w K., stanowiącej niezabudowaną działkę o numerze geodezyjnym (...), o powierzchni 0,8431 ha, dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 28 maja 2014 r. zawartej przed notariuszem w S. A. G., Rep. A nr (...) na warunkach w niej zawartych, tj. za zapłatą ceny sprzedaży w kwocie 168.620 zł (słownie: sto sześćdziesiąt osiem tysięcy sześćset dwadzieścia złotych);

2.  zasądza od pozwanych D. J. i T. J. solidarnie na rzecz powoda K. S. kwotę 123 zł (słownie: sto dwadzieścia trzy złote);

3.  zasądza od pozwanych D. J. i T. J. solidarnie na rzecz powoda K. S. kwotę 20.917 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy dziewięćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sygn. akt I C 110/17

UZASADNIENIE

Powód - K. S. , wniósł o zobowiązanie pozwanych: D. J. i T. J. do złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest sprzedaż przez pozwanych na rzecz powoda własności nieruchomości położonej w miejscowości K. a stanowiącej niezabudowaną działkę o numerze geodezyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr KW (...), a to w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 28 maja 2014 r. zawartej przed notariuszem w S. A. B. rep. A. numer (...) na warunkach w niej zawartych tj. za zapłatą ceny sprzedaży w kwocie 168.620 zł oraz o zasądzenie od pozwanych na jego rzecz solidarnie kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przepisanych, ewentualnie o zobowiązanie pozwanych: D. J. i T. J. do złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest sprzedaż przez pozwanych na rzecz powoda własności nieruchomości położonej w miejscowości K. a stanowiącej niezabudowaną działkę o numerze geodezyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr KW (...), a to w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 28 maja 2014 r. zawartej przed notariuszem w S. A. B. rep. A numer (...) na warunkach w niej zawartych tj. za zapłatą ceny sprzedaży w kwocie 202.000,00 zł.

Nadto powód domagał się zasądzenia od pozwanych solidarnie na jego rzecz kwoty 123 zł tytułem zwrotu kosztów sporządzenia protokołu z dnia 4 stycznia 2017 r. w formie aktu notarialnego.

Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał, że na mocy wyżej wskazanej umowy przedwstępnej pozwani zobowiązali się sprzedać powodowi prawo własności niezabudowanej nieruchomości o obszarze ok. 1,000 ha położonej w miejscowości K., która powstanie po podziale działki o numerze geodezyjnym (...) o pow. 2,5100 ha, dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr KW (...). Strony ustaliły cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 20 zł za jeden metr kwadratowy. Warunkiem zawarcia umowy przenoszącej prawo własności było dokonanie do dnia podpisania umowy przyrzeczonej podziału geodezyjnego działki nr (...), w wyniku którego zostanie wydzielona działka o powierzchni ok. 1,000 ha i powód uzyska wymaganą dokumentację Starostwa Powiatu w S. oraz nastąpi zmiana zapisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy K. dla działki numer (...) na zapis pozwalający wybudować budynek mieszkalny wolno stojący lub wielorodzinny z dopuszczeniem innych usług, tj. zapis dopuszczający zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną z lokalizacją urządzeń infrastruktury technicznej o następujących parametrach: budynek z minimum dwiema kondygnacjami nadziemnymi; dach budynku płaski lub wielospadowy.

Dalej strona powodowa wskazała, że zobowiązała się w umowie przedwstępnej do dokonania we własnym zakresie wszelkich czynności prawnych związanych z dokonaniem geodezyjnego podziału działki nr (...) oraz uzyskania wyciągu z wykazu zmian danych ewidencyjnych dla działek powstałych po podziale, wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej wydane przez Starostę Powiatu S. i stanowiące podstawę wprowadzenia zmian w dziale I-O księgi wieczystej nr KW (...) oraz złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do Wójta Gminy K. bądź bezpośrednio do Rady Gminy K. oraz zobowiązał się doprowadzić własnym staraniem do zmiany przez Radę Gminy K. zapisów w miejscowym plamie zagospodarowania przestrzennego Gminy K. (zatwierdzonym dotychczas Uchwałą nr (...) (...) Rady Gminy K. z dnia 29 kwietnia 2005 r.) dla działki nr (...), dotychczas jednostka elementarna określona symbolem ((...)) na zapis pozwalający wybudować budynek mieszkalny wolnostojący lub wielorodzinny z dopuszczeniem innych usług, tj. zapis dopuszczający zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną z lokalizacją urządzeń infrastruktury technicznej, o następujących parametrach: budynek z minimum dwiema kondygnacjami nadziemnymi; dach budynku płaski lub wielospadowy.

Ponadto powód zobowiązał się do poniesienia wszelkich kosztów związanych geodezyjnym podziałem nieruchomości oraz zmianą przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Zobowiązał się również, po wybudowaniu sieci wodociągowych, kanalizacyjnych oraz energetycznych umożliwić bezpłatne przyłączenie się pozwanych do nowo wybudowanych sieci. Podał, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony wyznaczyły do dnia 31 grudnia 2016 r. Powód zaś tytułem zadatku wpłacił na rzecz pozwanych kwotę 25.000 zł.

Pomimo że warunki określone w umowie przedwstępnej zostały spełnione, zaś sama przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego, określa przedmiot umowy, cenę sprzedaży, termin zapłaty ceny oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej, pozwani odmówili zawarcia umowy. Przesłali powodowi oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. W ocenie powoda okoliczności na jakie powołali się pozwani tj. błędne wyobrażenie o powierzchni czy też przebiegu drogi gminnej (po pierwszym podziale działki nr (...)) nie mogą skutkować zwolnieniem ze zobowiązań objętych umową przedwstępną. Podobnie za nieuzasadniony w ocenie strony powodowej jest zarzut pozwanych jakoby procedura podziału działki nr (...) zmierzała do celowego i umyślnego wprowadzenia ich w błąd i nieujawnienia informacji o przebiegu granic działki pozwanych. Podział nieruchomości nastąpił na wniosek jej właściciela (pozwanych), powód pokrył koszty postępowania podziałowego, jednak nie był stroną tegoż postępowania. Nadto podział został dokonany zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jako taki został zatwierdzony przez Wójta Gminy K.. W oparciu o ten kwestionowany podział, pozwani dokonali kolejnego podziału działki (...) na działki (...).

Dalej powód wyjaśnił, że dokonanie przez pozwanych podziału nieruchomości – działki (...), którą zobowiązali się sprzedać powodowi spowodowało, że faktycznie powód może w obecnym stanie prawnym i faktycznym wyłącznie żądać przeniesienia własności działki (...). Na skutek podziału działki (...), działka (...) w myśl art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przeszła z mocy prawa na własność Gminy K..

Pozwani - D. J. i T. J. wnieśli o oddalenie powództwa, podnosząc w pierwszej kolejności brak spełnienia warunków umożliwiających zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży określonych w § 3 w zw. z § 5 umowy. Podkreślali, że wypełnienie obowiązków związanych ze ziszczeniem się tych warunków obciążało wyłącznie powoda. Biorąc pod uwagę pierwszy z warunków – dokonanie podziału działki nr (...) na działki nr (...), w wyniku której miało dojść do wydzielenia działki o powierzchni ok. 1,000 ha, wobec okoliczności związanych z podrobieniem podpisów pozwanych pod dokumentacją geodezyjną podziałową nie sposób jest twierdzić, że spełnienie tego warunku nastąpiło. Próba zatajenia przez powoda i geodetę M. okoliczności co do mającej powstać w przyszłości drogi gminnej z części działki (...), stanowiła podstawę do przeprowadzenia przez pozwanych właściwych podziałów działki (...) na nowo powstałe działki, tj. działki nr (...) na działki (...) oraz działki (...) na działki (...). Podział tych gruntów jest prawomocny. Zaprzeczyli też, by do daty podpisania umowy przyrzeczonej tj. do dnia 31 grudnia 2016 r. został wyłoniony grunt, który odpowiadałby ustaleniom związany z warunkiem nr 1 zawarcia umowy sprzedaży oraz taki, który odpowiadałby ustaleniom co do przedmiotu sprzedaży. Co więcej ostateczny podział działki (...) na działki (...) oraz działki (...) na działki (...), nastąpił w wyniku starania pozwanych, tym samym powód nie uczynił zadość obowiązkowi wynikającemu z § 5 umowy przedwstępnej.

Odnosząc się do drugiego z warunków pozwani wskazali, że powód nie doprowadził własnym staraniem do powstania zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albowiem z dokumentacji wynika, iż to nie on był stroną inicjującą zmianę tegoż planu. Wniosek o zmianę plany złożył w formie ustnej zamiast pisemnej i nie bezpośrednio do Wójta Gminy czy Rady Gminy K. a do Urzędu Gminy K..

Niezależnie od powyższego pozwani wskazali, że skutecznie uchylili się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu-umowy przedwstępnej sprzedaży. Błąd został wykryty przez pozwanych w marcu/kwietniu/maju 2016 r., zaś pisemne stosowne oświadczenie dotarło do powoda w dniu 7 września 2016 r. Błąd został wywołany przez powoda i z jego winy, a polegał na mylnym przeświadczeniu pozwanych co do wartości gruntu stanowiącego przedmiot przyszłej sprzedaży. W sytuacji wywłaszczenia nieruchomości na cele związane z budową drogi gminnej wartość gruntu była co najmniej trzykrotnie wyższa niż to przyjęły strony w umowie. Gdyby pozwani w chwili zawierania umowy przedwstępnej posiadali wiedzę o planowanym wywłaszczeniu na cele związane z budową drogi części działki nr (...) to z pewnością by jej nie zawarli.

Pozwani jako okoliczność niweczącą roszczenie powoda wskazali, że przedwstępna umowa sprzedaży precyzyjnie nie określa przedmiotu sprzedaży. Brak jest bowiem cech wyodrębniających działkę mającą powstać skutek podziału z działki macierzystej. Powyższe ma w ocenie strony pozwanej znaczenie wobec przejęcia na własność działki nr (...) przez Gminę K. na potrzeby związane z budową drogi publicznej. W tych okolicznościach bezpodstawne jest więc żądanie przejęcia przez powoda działki nr (...) ewentualnie działki (...). Z ostrożności procesowej pozwani zakwestionowali, by działka nr (...) bądź (...) odpowiadała przedmiotowi przyszłej sprzedaży.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 28 maja 2014 r. powód K. S. i pozwani D. J. oraz T. J. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Na podstawie tej umowy T. i D. małżonkowie J. zobowiązali się w § 3 sprzedać K. S. prawo własności niezabudowanej działki, o obszarze około 1,000 ha, która powstanie w wyniku geodezyjnego podziału działki numer (...) o powierzchni 2,5100 ha położonej w K., bliżej opisanej w § 1 tegoż aktu i której kontury granic naniesiono na mapie stanowiącej załącznik do aktu kolorem czerwonym, za cenę 20,00 zł za 1 metr kwadratowy działki pod warunkiem, że: do dnia podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży w wykonaniu niniejszej umowy dokonany zostanie geodezyjny podział działki nr (...), w wyniku którego zostanie wydzielona działka o pow. ok. 1,000 ha i zobowiązany do kupna uzyska wymaganą dokumentację Starosty Powiatu w S. oraz nastąpi zmiana zapisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy K. (zatwierdzonym dotychczas Uchwałą nr (...)/(...) Rady Gminy K. z dnia 29 kwietnia 2005 r.) dla działki nr (...), dotychczas jednostka elementarna określona symbolem ((...)) na zapis pozwalający:

⚫

wybudować budynek mieszkalny wolnostojący lub wielorodzinny z dopuszczeniem innych usług, tj. zapis dopuszczający zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną z lokalizacją urządzeń infrastruktury technicznej, o następujących parametrach: budynek z minimum dwiema kondygnacjami nadziemnymi; dach budynku płaski lub wielospadowy;

a K. S. powyższą nową powstałą działkę za wyżej podaną cenę zobowiązał się kupić.

W § 5 umowy strona zobowiązana do kupna oświadczyła, że zobowiązuje się we własnym zakresie dokonać wszelkich czynności prawnych związanych z dokonaniem geodezyjnego podziału działki nr (...) oraz uzyskać wyciąg z wykazu zmian danych ewidencyjnych dla działek powstałych po podziale, wypisy z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej, wydane przez Starostę Powiatu S. i stanowiące podstawę do wprowadzania zmian w dziale I-O księgo wieczystej KW nr (...) oraz złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do Wójta Gminy K. bądź bezpośrednio do rady gminy K. oraz zobowiązuje się doprowadzić własnym staraniem do zmiany przez Radę Gminy K. zapisów w miejscowym plamie zagospodarowania przestrzennego Gminy K. (zatwierdzonym dotychczas Uchwałą nr(...) (...) Rady Gminy K. z dnia 29 kwietnia 2005 r. dla działki nr (...), dotychczas jednostka elementarna określona symbolem ((...)) na zapis pozwalający:

- wybudować budynek mieszkalny wolnostojący lub wielorodzinny z dopuszczeniem innych usług, tj. zapis dopuszczający zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną z lokalizacją urządzeń infrastruktury technicznej, o następujących parametrach: budynek z minimum dwiema kondygnacjami nadziemnymi; dach budynku płaski lub wielospadowy.

Nadto strona zobowiązana do kupna zobowiązała się ponieść wszelkie koszty związane z podziałem nieruchomości oraz zmianą przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Zobowiązała się również po wybudowaniu sieci wodociągowych, kanalizacyjnych oraz energetycznych umożliwić bezpłatne przyłączenie się strony zobowiązanej do sprzedaży do nowo wybudowanych sieci. Termin zawarcia przyrzeczonej umowy strony określiły do dnia 31 grudnia 2016 r.

(dowód: wypis z aktu notarialnego rep. A nr (...) k. 10-13 wraz kopią M. ewidencyjnej k. 14.)

Pozwani w chwili zawarcia powyższej umowy przedwstępnej okazali notariuszowi m.in. zaświadczenie (...). (...).(...)o funkcji terenu zawartej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydane w dniu 26 marca 2014 r. przez Wójta Gminy K., w który organ ten zaświadcza, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) – Uchwała nr (...) (...) Rady Gminy K. z dnia 29 kwietnia 2005 r. między innymi działka nr (...) obręb geodezyjny K. położona jest na terenach o przeznaczeniu: teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów ((...)), teren pasa drogowego drogi zbiorczej ((...)) oraz teren pasa drogi dojazdowej ((...), (...)).

(dowód: wypis z aktu notarialnego rep. A nr (...) k. 10-13, uchwała nr (...)/(...) rady Gminy K. z dnia 29 kwietnia 2005 r. k. 34.)

Zanim doszło do zawarcia powyższej umowy strony negocjowały jej warunki przez kilka miesięcy. Każda z nich dysponowała projektem umowy sporządzonym przez notariusza. T. J. analizował projekt, nanosił nań zmiany, które następnie zostały wprowadzone przez notariusza. Akt notarialny został stronom przed jego podpisaniem odczytany przez notariusza. Notariusz pouczył strony także o skutkach zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży.

(dowód: przesłuchanie pozwanego T. J. k.114v.-116v., przesłuchanie pozwanej D. J. k. 116v.)

Decyzją Wójta Gminy K. z dnia 15 października 2015 r. zatwierdzony został podział działki położonej w K. o nr (...) i pow. 2,51 ha na działki: nr (...) o powierzchni 1,01 ha i nr (...) o pow. 1,4983 ha, zgodnie z mapą z projektem podziału, stanowiącą załącznik do decyzji. W uzasadnieniu powyższej decyzji wskazano, że wniosek D. i T. J. o podział powyższej nieruchomości spełnia wymogi formalne, projektowany podział jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na tym terenie. Pozwani nie zaskarżyli powyższej decyzji. Decyzją Wójta Gminy K. z dnia 26 maja 2015 r. nałożona została na pozwanych opłata adiacencka.

(dowód: decyzja Wójta Gminy K. z 15 października 2014 r. k.15-16, decyzja Wójta Gminy K. z 26.05.2015 r. k. 42 – 43, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej k. 26 – 27.)

Koszty związane z procedurą podziałową, w tym wynajęciem i opłaceniem geodety, a także koszt opłaty adiacenckiej poniósł powód.

(bezsporne, nadto dowód: potwierdzenie przelewu k.44)

W toku procedury podziałowej geodeta J. M. podrobił podpisy T. J. i D. J. na protokole z czynności utrwalenia nowych punktów granicznych z dnia 19 listopada 2014 r. w celu użycia go za autentyczny.

(dowód: wyrok nakazowy Sądu Rejonowego w Słupsku z dnia 4 stycznia 2017 r. k. 97-80.)

W dniu 24 kwietnia 2014 r. Rada Gminy K. podjęła uchwałę w przedmiocie przystąpienia do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego min. działkę (...).

(dowód: Uchwała Nr (...) Rady Gminy K. z dnia 24 kwietnia 2014 r. wraz z załącznikiem graficznym k. 98-99)

Zmiana tegoż planu, a tym samym zmiana funkcji nieruchomości nastąpiła na podstawie Uchwały Rady Gminy K. z dnia 19 listopada 2015 r. nr (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego tereny przy ul. (...) w K.. Działka oznaczona nr geodezyjnym (...)obręb K., gmina K. objęta jest ustaleniem uchwał:

a) Nr (...) Rady Gminy K. z dnia 29 kwietnia 2005 r.:

- teren drogi dojazdowej (symbol (...)),

- teren drogi zbiorczej (symbol (...));

a)  Nr (...) Rady Gminy K. z dnia 19 listopada 2015 r.:

- teren zabudowy usługowo-mieszkaniowej (symbol(...))

Ustalenia dla terenu (...) jeżeli chodzi o przeznaczenie terenu to m.in.: teren zabudowy usługowo-mieszkaniowej; dopuszcza się sąsiedztwo działek o zabudowie usługowej z działkami o zabudowie mieszkaniowej także sąsiedztwo obiektów usługowych i mieszkaniowych na jednej działce lub działkach sąsiednich; funkcja mieszkaniowa w formie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących lub w zabudowie bliźniaczej.

(dowód: dowód: wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. z dnia 14 września 2016 r. k.30, uchwała Rady Gminy K. z dnia 19 listopada 2015 r.)

Decyzją Wójta Gminy K. z dnia 14 lipca 2016 r. działka nr (...) podzielona została na działki (...) o pow. 0,1669 ha i działkę nr (...) o pow. 0,8431 ha.

(dowód: wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej k. 8-9, postanowienie Wójta Gminy K. z dnia 21 lutego 2017 r. k. 18-18 v.)

Działka nr (...) z dniem 1 sierpnia 2016 r. przeszła z mocy prawa na własność Gminy K..

(bezsporne, nadto dowód: postanowienie Wójta Gminy K. z dnia 21 lutego 2017 r. k. 18-18 v.)

Pozwani wystosowali do powoda pismo datowane na dzień 1 września 2016 r. w którym uchylili się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.

(dowód: pismo pozwanych z dnia 1 września 2016 r. k.22-24)

W dniu 4 stycznia 2017 r. u notariusza A. B. w S. stawił się K. S. celem zawarcia umowy przyrzeczonej, okazując notariuszowi dokumenty potwierdzające spełnienie warunków umowy przedwstępnej w postaci: wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dotyczące działek oznaczonych numerami: (...) o pow. 1,0100 ha oraz (...)położonych w K. wydanego w dniu 20 września 2016 r.; wyciągu zmian danych ewidencyjnych dotyczących działki nr (...)wydanego w dniu 20 września 2016 r.; ostatecznej decyzji wydanej przez Wójta Gminy K. w dniu 15 października 2014 r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości położonej w K. oznaczonej nr (...); wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. wydanego z dnia 14 września 2016 r. Pozwani T. J. i D. J. nie stawili się przed notariuszem, co stwierdzone zostało protokołem w formie aktu notarialnego z dnia 4 stycznia 2017 r. Koszt tego protokołu w wysokości 123 zł poniósł powód.

(dowód: akt notarialny rep. A nr (...) k. 28-29)

Postępowanie w sprawie zakończonej ostateczną decyzją Wójta Gminy K. z dnia 14 lipca 2016 r. w sprawie zatwierdzenia podziału działki nr (...) obr. K. zostało na wniosek powoda wznowione.

(dowód: postanowienie Wójta Gminy K. z dnia 21 lutego 2017 r. k. 18-18 v.)

Dokonując ustalenia stanu faktycznego Sąd oparł się na zebranych w sprawie dokumentach, których żadna ze stron nie kwestionowała i których autentyczność nie wzbudziła wątpliwości Sądu, a także na przesłuchaniu stron w zakresie odpowiadającym poczynionym ustaleniom faktycznym.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 389 § 1 k.c., umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zgodnie natomiast z art. 390 § 2 k.c., gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Istota sporu niniejszego procesu sprowadzała się do ustalenia, czy zastrzeżony w umowie przedwstępnej warunek został spełniony, a tym samym czy powód może skutecznie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej oraz do oceny skuteczności uchylenia się pozwanych od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.

W sytuacji, gdy przedwstępna umowa sprzedaży, w której zastrzeżono warunek, została sporządzona w formie aktu notarialnego, zasadnicze, i najistotniejsze znaczenie w kontekście procesowych stanowisk stron ma treść tego aktu.

Wszelkie pertraktacje, ustalenia mające miejsce między stronami przed momentem podpisania umowy przedwstępnej, a odnoszące się do warunku nie mają tu znaczenia prawnego. Datą końcową określenia tego warunku jest bowiem chwila podpisania aktu notarialnego, ten warunek zawierającego. Dowodzenie ponad ten akt było niedopuszczalne.

W okolicznościach niniejszej sprawy warunek, od ziszczenia którego zostało uzależnione zawarcie umowy przyrzeczonej, został określony w § 3 aktu notarialnego.

Wskazano w nim, że małżonkowie J. zobowiązują się sprzedać powodowi opisaną tam działkę pod warunkiem, że „do dnia podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży w wykonaniu niniejszej umowy dokonany zostanie geodezyjny podział działki nr (...) (…), w wyniku którego zostanie wydzielona działka o powierzchni około 1,0000 ha (dziesięć tysięcy metrów kwadratowych) i zobowiązany do kupna uzyska wymaganą dokumentację Starosty Powiatowego w S. oraz nastąpi zmiana zapisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy K. (zatwierdzonym dotychczas Uchwała numer (…) (...)/(...) Rady Gminy K. z dnia 29 kwietnia 2005 roku) dla działki numer (...) (…), dotychczas jednostka elementarna określona symbolem (...)) na zapis pozwalający: - wybudować budynek mieszkalny wolno stojący lub wielorodzinny z dopuszczeniem innych usług, to jest zapis dopuszczający zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną z lokalizacją urządzeń infrastruktury technicznej, o następujących parametrach: budynek z minimum dwiema kondygnacjami nadziemnymi; dach budynku płaski lub wielospadowy (...)”.

W świetle zgromadzonych w sprawie dowodów, w tym dokumentów przedkładanych przez obie strony, nie ulega wątpliwości, iż warunek ten został spełniony. Bezsprzecznie bowiem doszło do geodezyjnego podziału działki (...) na działki nr (...) o pow. 1.0100 ha i nr(...)(wypis z rejestru gruntów k. 26). Powyższego nie niweczy podnoszona przez stronę pozwaną okoliczność, że czynności związane z przedmiotowym podziałem dotknięte były wadliwością polegającą na podrobieniu przez geodetę podpisów pozwanych na jednym z dokumentów, co stwierdzone zostało wyrokiem nakazowym. Na dzień wyrokowania, dokonany (choć wadliwie) przez geodetę podział jest prawnie skuteczny. Został on zaakceptowany przez organy administracyjne, jest wpisany do rejestrów państwowych, jest uwidoczniony na mapach, i wreszcie, co istotne, w oparciu o niego pozwani dokonali dalszego podziału tej działki. Pozwani nie podważyli tegoż podziału. Tym samym nie sposób zgodzić się z twierdzeniem strony pozwanej, iż do przedmiotowego podziału nie doszło.

Jeżeli chodzi o drugi element warunku tj. nastąpienie zmiany zapisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy K. to niewątpliwie także został on spełniony. W istocie doszło bowiem do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób akcie notarialnym określony, czego zresztą pozwani nie kwestionowali, a co wprost wynika z treści wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. z dnia 14 września 2016 r. (k.30) oraz Uchwały Rady Gminy K. z dnia 19 listopada 2015 r. nr (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego teren przy ul. (...) w K. (k. 31-33).

Z treści przedmiotowego aktu notarialnego nie sposób jest wywieść innych aniżeli wyżej omówionych warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności nie można interpretować jako zastrzeżenie warunku § 5 umowy przedwstępnej, jak to uczyniła strona pozwana. Zwrócić należy uwagę, że w § 5 strony nie postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta „pod warunkiem”, że strona zobowiązana do kupna we własnym zakresie dokona wszelkich czynności prawnych związanych z geodezyjnym podziałem działki, że złoży wniosek o zmianę miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego Gminy K.. Nie użyły też równoważnych określeń „jeżeli zobowiązany do kupna”, „o ile zobowiązany do kupna”. Treść § 5 umowy przedwstępnej, sformułowanego przez profesjonalistę, jakim jest notariusz, nie pozostawia wątpliwości, iż jest to oświadczenie kupującego, który podjął się doprowadzić do ziszczenia warunku określonego w § 3 umowy przedwstępnej. Strona pozwana nie może powoływać się na brak spełnienia warunków umożliwiających zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, z tego powodu, że ich wypełnienie nie nastąpiło wyłącznie działaniami powoda. Należy przecież zauważyć, że w § 3 umowy przedwstępnej nie ma mowy o tym, kto ma dokonać podziału geodezyjnego, kto ma doprowadzić do zmiany zapisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jakie są związane z tym koszty, kto ma je ponieść. Warunkiem jest dokonanie podziału i zmiana w miejscowym planie – co bezspornie nastąpiło. Nie ma tam sformułowania, że wypełnienie tych warunków jest obowiązkiem powoda. Oczywistym jest przecież, że powód w świetle prawa nie mógł dokonać podziału geodezyjnego działki, albowiem nie był jej właścicielem. Z tego też względu mógł podejmować jedynie czynności faktyczne takie jak znalezienie, wynajęcie geodety, opłacenie związanych z tym kosztów-co też K. S. uczynił. Z tego też względu sformułowanie § 3 jest takie a nie inne. W świetle prawa nie można było uzależnić wykonania umowy przyrzeczonej od dokonania przez powoda podziału geodezyjnego działki, której nie był właścicielem. Podobnie, nie było warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej złożenie przez powoda wniosku o dokonanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z tego też względu tak eksponowana przez pozwanych okoliczność, iż to nie powód a osoba trzecia była stroną inicjującą zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też zarzuty związane z formą wniosku (ustnie, zamiast pisemnie), jego adresatem (Wójt Gminy K., ewentualnie Rada Gminy K., a nie Urząd Gminy), nie mają znaczenia, jako że nie stanowiły one warunku zawarcia umowy przyrzeczonej. Miały one jedynie rolę porządkującą, w żadnym zaś razie od ich spełnienia przez powoda nie było uzależnione zawarcie umowy przyrzeczonej.

Istotne jest tu również zachowanie pozwanego T. J. przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Treść tej umowy była przez strony negocjowana, pozwani zapoznali się z jej projektem, T. J., wprowadzał do niego poprawki. Uprawniony jest więc wniosek, że pozwany miał wiedzę i korzystał ze swego prawa do negocjowania zapisów umowy. Tymczasem treść § 3 tego aktu nie została zmieniona ani dookreślona. Nie sposób więc obecnie twierdzić, że warunki były inne niż jest to wskazane w § 3 przedwstępnej umowy sprzedaży. Ziszczenie się warunku, od którego uzależnione było zawarcie umowy przyrzeczonej nie budzi wątpliwości. Doszło bowiem do podziału działki, nastąpiła również taka zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jak określona w akcie. Skoro tak, to w świetle art. 390 k.c. powodowi przysługuje uprawnienie do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podnoszona przez stronę pozwaną okoliczność, iż obejmowała świadomością jedynie fakt, że w razie wycofania się z umowy będzie musiała zwrócić dwukrotność zadatku, że nie była poinformowana o pozostałych skutkach z art. 390 k.c., nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zaakcentowania wymaga, że niezależnie od relacji panujących między stronami, poziomu ich wzajemnego zaufania, żadna ze stron nie może zasłaniać się nieznajomością obowiązujących przepisów prawa. Jeżeli czy to powód czy pozwani mieli jakiekolwiek wątpliwości co do skutków umowy, warunków, czy chociażby kwestii związanych z ewentualną zmianą stanowiska, rozmyśleniem się co do chęci zakupu/sprzedaży, to mogła zasięgnąć opinii prawnika. Przypomnieć należy, iż umowa nie została zawarta w pośpiechu, nagle. Przeciwnie, poprzedzona była negocjacjami stron, wprowadzane były do niej poprawki.

Drugą kwestią sporną wokół której koncentrował się spór było czy oświadczenie pozwanych z dnia 1 września 2016 r. o uchyleniu się od skutków prawnych swych oświadczeń woli wyrażonych w umowie przedwstępnej sprzedaży z powołaniem się na wadę w postaci błędu kwalifikowanego tj., podstępu, było skuteczne.

Zgodnie z treścią art. 84 §1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć. Zgodnie zaś z art. 86 §1 k.c. jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

Pozwani twierdzili że w chwili podpisywania umowy nie mieli wiedzy o powierzchni gruntu przeznaczonego w przyszłości pod drogę gminną, która jak się okazało ma obejmować ok. 16 arów nieruchomości stanowiącej przedmiot przyszłej umowy sprzedaży – tj. fragmentu działki nr (...) (a po podziale nr (...)) oraz orientacji co do miejsca usytuowania przyszłej drogi gminnej na terenie ich działki. Twierdzili dalej, że z uwagi na to że w chwili zawierania umowy mieli błędne wyobrażenie co do przebiegu granic pomiędzy działką nr (...) graniczącą z drogą gminna, przełożyło się to na przyjętą w przedwstępnej umowie sprzedaży cenę za metr kwadratowy gruntu. Wskazywali, że powód, pomimo że w chwili podpisywania umowy przedwstępnej miał wiedzę, że część działki nr (...) (aktualnie (...)) ma stanowić w przyszłości przedmiot postępowania wywłaszczeniowego na cele związane z budową drogi gminnej, zataił ten fakt przed pozwanymi, nie ujawnił informacji co do przebiegu granic ich działki.

W ocenie Sądu pozwani nie uchylili się skutecznie od skutków prawnych oświadczenia woli wyrażonego w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej z powodem w dniu 28 maja 2014 r., co mieli uczynić oświadczeniem z dnia 1 września 2016 r. Nieznajomość stanu faktycznego dotyczącego własnej nieruchomości nie jest błędem. Okoliczność, że właściciel, co jest trudne do wyobrażenia, nie ma wiedzy o tym jak przebiegają granice jego nieruchomości, jakie jest przeznaczenie jego działki, czy ma przez nią przebiegać droga nie daje powodom prawa powoływania się na błąd przy zawieraniu umowy, pod jakąkolwiek postacią błędu istotnego jak i nieistotnego wywołanego podstępem. Zaakcentować należy, iż pozwani okazali notariuszowi dokument w postaci zaświadczenia o funkcji terenu zawartej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydanego w dniu 26 marca 2014 r. przez Wójta Gminy K., w którym zaświadczono, że między innymi działka nr (...) obręb geodezyjny K. położona jest na terenach o przeznaczeniu m.in.: teren pasa drogowego drogi zbiorczej ((...)) oraz teren pasa drogowego drogi dojazdowej ((...),(...)). Twierdzenia pozwanych, że nie znają treści dokumentu, przedłożonego przez nich samych notariuszowi, wciągniętego przez notariusz do aktu, następnie przed jego podpisaniem odczytanego, są kuriozalne. Nie mogą też ostać się twierdzenia pozwanych, że geodeta sprowadzony przez powoda nie poinformował ich o granicach działki. Uszło uwadze pozwanych, że to na nich, jako sprzedających ciążył obowiązek określenia przedmiotu sprzedaży, a więc określenia i wskazania granic działki. Nieuprawnione jest przerzucanie tego obowiązku na kupującego, tu powoda. Argumentacja pozwanych sprowadza się do absurdalnego wniosku, iż nie wiedzieli co sprzedają.

W orzecznictwie sądów powszechnych przyjmuje się, że wyklucza możliwość skutecznego powołania się na błąd, sytuacja, gdy mylne wyobrażenie o treści czynności prawnej zostało spowodowane niedbalstwem strony. Wskazuje się również, że nie jest błędem nieznajomość stanu faktycznego nieruchomości ujawnionej na mapie geodezyjnej, pozostająca w związku przyczynowym z niezapoznaniem się w terenie czy na mapie z położeniem nabywanej działki (tak Sąd Apelacyjny w poznaniu w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 czerwca 2014 r., (...), L.). Co istotne, te rozważania odnoszą się do zachowania kupującego. W stanie fatycznym przytoczonej sprawy to kupujący zarzucał, z powołaniem się na błąd kwalifikowany, że sprzedający nie okazał mu granic działki. W niniejszej sprawie na taki błąd powołują się sprzedający wskazując, że kupujący nie wskazał im granic sprzedawanej przez nich działki, nie poinformował ich że przebiegać ma przez jej część droga gminna. Pomijając już kuriozalność tych zarzutów, trudno jest mówić tu o jakimkolwiek błędzie.

W konsekwencji, skoro uchylenie się przez pozwanych od skutków prawnych oświadczeń woli wyrażonych w umowie przedwstępnej nie było skuteczne, zaś warunki tej umowy zostały wykonane, do zawarcia umowy przyrzeczonej dotychczas nie doszło, a pozwani uchylają się od jej zawarcia to powodowi przysługuje roszczenie z art. 390 § 2 k.c. o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 390 § 2 k.c należało orzec jak w pkt 1 wyroku, biorąc pod uwagę, że na dzień wyrokowania część działki objętej umową przedwstępną nie stanowiła już własności pozwanych.

Powód w związku z bezzasadną odmową zawarcia umowy przyrzeczonej poniósł szkodę w postaci kosztów notarialnych, na co dowodem jest złożony do akt protokół. Nie ulegało wątpliwości, że skoro pozwanych obciążał obowiązek stawienia się do aktu notarialnego, a tego nie uczynili, winni są powodowi zwrot kosztów.

O odszkodowaniu orzeczono na podstawie art. 471 kc jak w pkt 2 wyroku.

Pozwani przegrali sprawę w całości co w świetle art. 98 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. uzasadnia obciążenie ich solidarnie kosztami procesu poniesionymi przez powoda. Na koszty te w łącznej wysokości 20.917 zł złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 10.100 zł, opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa – 17 zł oraz wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w kwocie 10.800 zł ustalone w oparciu o § 2 pkt. 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 2 października 2016 r. (Dz. U. z (...) r., poz. (...) ze zm.).