Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2016 roku w S.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości al. (...) front w S.

przeciwko K. Z.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - P.
i Zachód w S. z dnia 4 lutego 2016 roku, sygn. akt I C 86/14

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej K. Z. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości al. (...) front w S. kwotę 2.400 (dwa tysiące czterysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Dorota Gamrat – Kubeczak SSO Tomasz Sobieraj SSO Mariola Wojtkiewicz

Sygn. akt II Ca 699/16

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości al. (...) front w S. wystąpiła przeciwko pozwanej K. Z. z powództwem o zapłatę kwoty 34.205,05 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 30 października 2013 r. do dnia zapłaty. Nadto wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 3 grudnia 2013 r. Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu, zasądzając na rzecz powódki kwotę 2.845 zł tytułem kosztów postępowania.

Sprzeciwem z dnia 30 grudnia 2013 r. pozwana zaskarżyła powyższe orzeczenie w całości, domagając się oddalenia powództwa i zasądzenia na jej rzecz od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 4 lutego 2016 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie (sygn. I C 86/14) zasądził od pozwanej K. Z. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości al. (...) front w S. kwotę 32.262,54 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r., a następnie wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty (pkt I). Oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II) oraz zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3736,32 zł tytułem kosztów procesu.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

W dniu 9 stycznia 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości al. (...) front w S. zawarła z K. Z. umowę najmu lokalu użytkowego nr (...), położonego w S. przy al. (...). Umowa została zawarta na czas oznaczony do dnia 31 grudnia 2012 r. z możliwością jej przedłużenia. Stosownie do treści § 3 ust. 1 umowy czynsz najmu wynosił 3000 zł brutto miesięcznie i był płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca, przy czym stawka czynszu podlegała corocznej waloryzacji o wskaźnik wzrostu cen i towarów konsumpcyjnych za poprzedzający rok kalendarzowy, wyliczony przez GUS. W § 5 ust. 6 umowy ustalono, że w przypadku rozwiązania umowy przez najemcę przed dniem 31.12.2012 r. wynajmującemu przysługiwać będzie odszkodowanie w wysokości równowartości czynszu za okres od rozwiązania umowy do dnia jej umownego obowiązywania. W 2012 r. stawka zwaloryzowanego czynszu wynosiła 3.433,06 zł brutto miesięcznie.

Poprzednim posiadaczem lokalu przy al. (...) była matka K. Z., I. Z., która korzystała z lokalu na podstawie umowy dzierżawy. Pomiędzy rozwiązaniem umowy dzierżawy a zawarciem umowy najmu nie doszło do formalnego wydania lokalu wspólnocie mieszkaniowej. W listopadzie 2008 r. przy wejściu do budynku, w którym mieścił się wynajmowany lokal użytkowy zamontowano ażurową bramę zatrzaskową, którą z zewnątrz można było otworzyć jedynie za pomocą klucza. Przy bramie zamontowano domofon, jednakże nie został on doprowadzony do lokalu nr (...). W wynajętym lokalu K. Z. prowadziła sklep florystyczny z artykułami dekoracji wnętrz. Najemca dostosował lokal oraz jego otoczenie do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym, iż sklep (...) znajdował się wewnątrz podwórza nieruchomości, na froncie budynku najemca umieścił szyld informacyjny, a na bocznych ścianach wejścia do budynku zamocowano witryny w postaci dekoracyjnych gablot. Na podwórzu budynku K. Z. ustawiła część oferowanego asortymentu dekoracyjnego oraz kwiaty.

K. Z. przejęła lokal wraz z istniejącymi zaległościami czynszowymi I. Z.. W piśmie z dnia 12 lutego 2009 r. Wspólnota wyraziła zgodę K. Z. na rozłożenie zadłużenia na raty. Jednocześnie Wspólnota zgodziła się na otwarcie bramy wejściowej w godzinach otwarcia sklepu (...), zobowiązując najemcę do zamykania bramy po zakończeniu pracy. Wynajmujący zgodził się także na oznaczenie przez K. Z. miejsca prowadzonej działalności gospodarczej, poprzez umieszczenie tablic informacyjnych, tj. szyldu w górnej części bramy wejściowej, witryn oraz tablic informacyjnych na obu ścianach bocznych, zastrzegając jednocześnie, że tablica po stronie domofonu nie może go zasłaniać. Wspólnota nie wyraziła jednak zgody na umieszczenie tablicy informacyjnej na ścianie na wprost bramy wejściowej, uważając tablicę za mało estetyczną i zagrażającą bezpieczeństwu mieszkańców nieruchomości. W związku z powyższym wezwała najemcę do usunięcia przedmiotowej tablicy. Pismem z dnia 5 marca 2009 r. K. Z. wyraziła akceptację warunków wskazanych przez wynajmującego w piśmie z dnia 12.02.2009 r., nie zgadzając się jednak na zdjęcie tablicy informacyjnej umieszczonej na wprost bramy wejściowej. Pismem z dnia 4 maja 2009 r. K. Z. wezwała powódkę do zamontowania w lokalu użytkowym instalacji domofonowej. Powołała się w tym względzie na fakt, iż mieszkańcy oraz osoby postronne często zamykają bramę wejściową do nieruchomości, czym uniemożliwiają jej klientom wejście do lokalu. Wspólnota wyraziła zgodę na montaż domofonu, co uczyniono w dniu 23 maja 2009 r. K. Z. nie dokonała demontażu tablicy umieszczonej na wprost bramy wejściowej. Pismem z dnia 26 sierpnia 2009 r. powodowa wspólnota wezwała najemcę do zawarcia umowy o dzierżawę części wspólnych budynku pod montaż umieszczonej przez K. Z. reklamy lub jej demontażu do dnia 9 września 2009 r.

Pismem z dnia 9 marca 2012 r., doręczonym w tym samym dniu zarządcy powodowej wspólnoty, K. Z. wypowiedziała umowę najmu z dnia 9 stycznia 2009 r. ze skutkiem natychmiastowym. W uzasadnieniu powołała się na rażące naruszenie przez wynajmującego obowiązku udostępnienia przedmiotu najmu do korzystania w celu określonym w umowie. Wskazała, że wynajmujący podjął próby cofnięcia zgody na zamieszczenie na elewacji budynku tablicy informacyjnej oraz ograniczenia swobodnego dostępu do lokalu poprzez zamykanie bramy wejściowej do nieruchomości. Najemca lokalu wydał lokal powodowej wspólnocie mieszkaniowej w dniu 21 września 2012 roku. Podczas wydania lokalu, przedstawiciele wspólnoty stwierdzili konieczność przeprowadzenia w nim prac naprawczych. Na zlecenie zarządcy Wspólnoty sporządzono kosztorys przedmiotowych napraw, w którym określono ich koszt na kwotę 1942,51 zł.

W tym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo okazało się częściowo zasadne.

Sąd I instancji wskazał, że strona powodowa występując z roszczeniem o zapłatę powołała się na zawartą przez strony umowę najmu lokalu użytkowego. Okoliczności zawarcia, jak i treść przedmiotowej umowy, nie była w sprawie kwestionowana. Sąd podał, że poza sporem znajdował się również fakt i termin wypowiedzenia umowy przez pozwaną. Przedmiot sporu dotyczył natomiast sposobu wykonywania przedmiotowej umowy, a przez to także zasadności rozwiązania umowy przez pozwaną przed umownym terminem jej obowiązywania. Rozbieżne stanowiska stron w tym zakresie determinowały dalszy spór w przedmiocie istnienia po stronie powódki przewidzianego w § 5 ust. 6 umowy roszczenia odszkodowawczego.

Sąd Rejonowy wskazał następnie, iż uzgodnienia stron zawarte w § 5 ust. 6 umowy najmu należało w jego ocenie poczytywać jako zastrzeżenie na rzecz wynajmującego kary umownej – strony jednoznacznie ustaliły odszkodowanie umowne w przypadku przedwczesnego rozwiązania umowy, jednocześnie w sposób wyraźny wiążąc wysokość należnej kary umownej z wysokością czynszu należnego do końca jej umownego obowiązywania. Sąd zauważył dalej, że kara umowna przewidziana w art. 483 § 1 k.c., jak każde odszkodowanie, przysługuje na zasadzie winy. Zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się w pełni z zakresem odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.). Kara umowna należy się wierzycielowi tylko wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność, a więc niezachowania przez dłużnika należytej staranności. Sąd Rejonowy podkreślił, że wierzyciel, dla którego zastrzeżona została kara umowna nie ma obowiązku wykazywać faktu poniesienia szkody ani winy dłużnika, gdyż w tym zakresie korzysta z domniemania określonego w art. 471 k.c. Dla realizacji przysługującego mu roszczenia o zapłatę kary umownej musi jednak wykazać istnienie i treść zobowiązania łączącego go z dłużnikiem, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Zobowiązany do zapłaty kary umownej może zaś bronić się zarzutem – podobnie jak każdy dłużnik zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania – że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Sąd I instancji stwierdził, że zgodnie z wolą stron kara umowna określona w § 5 pkt 6 umowy stanowiła surogat odszkodowania mającego kompensować wynajmującemu uszczerbek majątkowy spowodowany przedwczesnym zakończeniem przez pozwaną łączącego strony stosunku najmu. Pozwana domagając się oddalenia powództwa podnosiła natomiast, iż rozwiązanie umowy przed umownym okresem jej obowiązywania nastąpiło w wyniku okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi powódka.

Sąd Rejonowy wskazał, że ustalenia w zakresie stanu faktycznego sprawy poczynił w oparciu o dowody z dokumentów oraz zeznania przesłuchanych w sprawie świadków oraz członków zarządu powódki. Sąd I instancji ocenił, iż mało wiarygodne były zeznania składane przez świadków D. C. i M. T., ponieważ świadkowie ci przejawiali dużą zażyłość z pozwaną, wypowiadali się w sposób nacechowany emocjonalnym zaangażowaniem w spór oraz starali się przedstawić zachowanie pozwanej w sposób bezkrytyczny. Ostatecznie w ocenie Sądu Rejonowego świadkowie ci nie wskazali żadnych obiektywnych powodów, dla których pozwana miałaby czuć się „wystraszona” sytuacją ze wspólnotą. Podobnie Sąd Rejonowy ocenił zeznania świadka A. G., która w swoich zeznaniach powoływała się na nękanie pozwanej i utrudnianie jej przez powódkę prowadzenia działalności gospodarczej.

Ponadto Sąd I instancji podkreślił, że również analiza dokumentarnego materiału dowodowego nie dawała podstaw do uznania zasadności stanowiska pozwanej. Sąd ten zauważył, że pozwana jeszcze przed zaciągnięciem rozpatrywanego stosunku obligacyjnego miała świadomość, że w budynku posadowiona jest brama zatrzaskowa, tym samym uznał, że nie sposób powódce przypisywać, iż zamontowanie bramy służyło dokuczeniu pozwanej i celowemu uniemożliwieniu klientom wstępu do prowadzonego przez nią sklepu. Sąd I instancji za w pełni wiarygodne uznał twierdzenia powódki, iż decyzja o zamontowaniu bramy wynikała z chęci zapobieżenia mającym miejsce kradzieżom (co przyznawała także pozwana). Sąd Rejonowy podkreślił, że nawet w przypadku ewentualnego zamknięcia bramy, na wniosek pozwanej został zamontowany w jej lokalu domofon, który umożliwiał otwieranie bramy klientom. W ocenie Sądu Rejonowego z materiału dokumentarnego wynikało, że powodowej wspólnocie nie sposób zarzucić celowego działania na szkodę pozwanej – powódka wyraziła K. Z. zgodę na rozłożenie na raty istniejącego już zadłużenia czynszowego, zgodziła się na otwarcie bramy wejściowej w godzinach otwarcia sklepu, a także na oznaczenie miejsca prowadzenia przez nią działalności. Kolejnym argumentem nie pozwalającym na uznanie zasadności wersji pozwanej, zdaniem Sądu I instancji był widoczny brak bezpośredniości pomiędzy deklarowanym przez nią zachowaniem powódki, a rozwiązaniem umowy. Sąd Rejonowy zauważył, że z materiału sprawy wynika, iż pozwana jedynie w 2009 r. zgłaszała problem z zamykaniem bramy wejściowej przez lokatorów i osoby postronne, wnosząc o zainstalowanie w jej lokalu domofonu (którego montaż nastąpił w maju 2009 r.), natomiast oświadczenie o rozwiązaniu umowy zostało przez pozwaną złożone dopiero 9 marca 2012 r., nie sposób więc zdaniem Sądu Rejonowego przyjąć, że bezpośrednią przyczyną rozwiązania umowy było ograniczenie dostępu do wynajmowanego lokalu, skoro ostatnie pismo w tym przedmiocie pozwana złożyła niemal 3 lata wcześniej.

W tych okolicznościach Sąd I instancji uznał, że nie sposób było podzielić stanowiska, iż pozwana nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania wynikającego z zawartej przez strony umowy najmu, co uzasadniało zasądzenie na rzecz powódki kwoty czynszu za okres od dnia 10 marca 2012 r. do dnia 31 grudnia 2012 r., tj. za okres 9 miesięcy i 21 dni. Uwzględniając fakt, iż zwaloryzowany czynsz w 2012 r. wynosił 3.433,06 zł miesięcznie, Sąd Rejonowy zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 32.262,54 zł. O odsetkach orzekł na podstawie art. 481 k.c. (pkt I wyroku).

Odnosząc się do żądania obejmującego roszczenie o zapłatę kwoty 1.942,51 zł z tytułu zwrotu naprawy oddanego w najem lokalu, Sąd I instancji wskazał, iż podstawowe znaczenie dla ustalenia wysokości i zakresu szkody mógł mieć dowód z pisemnej opinii biegłego z zakresu budownictwa, jednakże w przedmiotowej sprawie dowód ten został pominięty (na podst. art. 130 ⁴ § 1 i 5 k.p.c.), ponieważ strona powodowa, mimo wezwania, nie uiściła zaliczki na pokrycie kosztów opinii. Sąd Rejonowy uznał, że z przeprowadzenia tego dowodu powódka świadomie zrezygnowała, zaś pozostałe przedłożone przez powódkę dowody ocenił jako niewystarczające dla uznania zasadności powództwa w tej części. Niezależnie od powyższego Sąd Rejonowy zauważył, że roszczenie powódki o zwrot kosztów przywrócenia lokalu do staniu poprzedniego uległo przedawnieniu (art. 677 k.c.). Ze względu na to powództwo o zapłatę ponad kwotę 32.262,54 zł Sąd Rejonowy oddalił (pkt II wyroku).

O kosztach orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 2 i art. 99 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. (pkt III wyroku).

Od powyższego wyroku apelację wywiodła pozwana. Zaskarżyła ona powyższy wyrok w części, tj. w zakresie pkt. I, III zarzucając mu:

I.  Obrazę prawa materialnego, tj.:

a)  niezastosowanie art. 471 k.c. w zw. z art. 483 k.c. w rozpoznawanej sprawie poprzez uznanie przez Sąd I instancji, że brak jest podstaw przypisania powódce odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania wynikającego z zawartej przez strony umowy najmu, co w konsekwencji doprowadziło do zasądzenia na rzecz powódki kwoty 32.262,54 zł tytułem kary umownej, gdy tymczasem w świetle zebranego materiału dowodowego, w szczególności wobec postawy powódki polegającej na nieprawidłowościach w wykonywaniu umowy, utrudnianiu w korzystaniu przez pozwaną z przedmiotu najmu, zasadnym winno być przyjęcie, iż pozwana nie ponosi odpowiedzialności za rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia;

b)  niezastosowanie art. 354 § 1 k.c. i art. 355 k.c. w zw. z art. 659 k.c., bowiem Sąd I instancji uznał, iż brak było podstaw, aby odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania przez pozwaną przypisać stronie powodowej, gdy tymczasem, w trakcie trwania stosunku najmu powódka upatrywała w umowie jedynie przysługujące jej uprawnienia, ignorując ewidentnie, iż umowa najmu wywołuje również obowiązki po stronie powodowej względem pozwanej, także te wynikające ze społeczno-gospodarczego celu umowy, zasad współżycia społecznego, zwyczajów, a nadto zobowiązana była do należytej staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju;

c)  niezastosowania art. 5 k.c. w aspekcie oceny postawy powódki w trakcie obowiązywania umowy najmu, które to zachowanie doprowadziło do rozwiązania umowy najmu przez pozwaną, za które rozwiązanie stosunku najmu pozwana nie ponosi odpowiedzialności.

II.  naruszenia przepisów postępowania:

a)  art. 233 k.p.c. poprzez brak wszechstronnej i obiektywnej analizy materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie, w szczególności w zakresie oceny dowodu z zeznań świadków: D. C., M. T. i A. G., M. O. (1) raz zeznań pozwanej jako strony uznając, że wskazani świadkowie w swoich zeznaniach przejawiają dużą zażyłość z pozwaną, co czyniło ich zeznania niewiarygodnymi. Tymczasem, zeznania tychże świadków są w pełni logiczne i spójne z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, a w szczególności z pismami pozwanej kierowanej do powódki w okresie trwania umowy najmu, a także zeznaniami M. O. (1), świadka zawnioskowanego przez powoda. Nadto przyjmując tok rozumowania Sądu, analogicznie należy ocenić zeznania świadków powołanych przez stronę powodową, ponieważ mając na uwadze zależność pomiędzy osobami wchodzącymi w skład zarządu powodowej wspólnoty a świadkami można też uznać, iż zeznania te mogą być subiektywne, wywołane postawą osób wchodzących w skład zarządu,

b)  art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak uzasadnienia z jakich powodów pominął Sąd dowody w postaci zeznań T. P. czy J. K., a które to zeznania pozostają w korelacji z zeznaniami świadków: D. C., M. T. i A. G. oraz materiałem dowodowym przedłożonym przez pozwaną,

c)  nieprawidłowej oceny materiału dowodowego odnośnie daty zamontowania w bramie klamki zatrzaskowej, domofonu u pozwanej oraz braku zgody na montaż szyldu reklamowego na odcinku między główną bramą zewnętrzną a wejściem prowadzącym do sklepu prowadzonego przez pozwaną, co dalej wpłynęło na nieprawidłową ocenę zachowania powódki przy realizacji umowy najmu i tym samym uznania, iż rozwiązanie umowy przez pozwaną było niezawinione, co skutkuje brakiem podstaw do naliczenia kary umownej.

Tak argumentując skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego w części wyroku poprzez oddalenie powództwa w zakresie zasądzonej na rzecz powódki kwoty 32.262,54 zł wraz z odsetkami (pkt I sentencji wyroku) oraz zasądzonych od pozwanej kosztów postępowania (w pkt III sentencji wyroku), a nadto o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu za II-instancję, obejmującego koszty zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Jako ewentualny skarżący sformułował wniosek o uchylenie zaskarżonego w części wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

apelacja pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przystępując do wskazania motywów powyższego twierdzenia wskazać należy, że Sąd Odwoławczy w pełni podziela przeprowadzoną przez Sąd Rejonowy ocenę zgromadzonych
w sprawie dowodów, tym samym akceptuje poczynione w oparciu o tę analizę ustalenia faktyczne, uznając je za własne, bez konieczności ich ponownego przytaczania. Sąd I instancji bowiem poddał dowody wszechstronnej i wnikliwej ocenie. Przeprowadzona analiza dowodów odpowiada wymogom stawianym przez przepis art. 233 § 1 k.p.c., uwzględnia bowiem cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy i tym samym pozostaje pod ochroną wynikającą z powołanego przepisu. W sporządzonym zgodnie z wymogami art. 328 § 2 k.p.c. pisemnym uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, Sąd Rejonowy w sposób precyzyjny wskazał na jakich dowodach oparł się czyniąc w sprawie ustalenia faktyczne, a jakim dowodom nie nadał przymiotu wiarogodności oraz z jakich względów. Sąd Okręgowy nie dopatrzył się zatem w sprawie jakiegokolwiek naruszenia prawa, tak procesowego jak i materialnego.

W treści apelacji skarżąca wywiodła zarówno zarzuty obrazy przepisów postępowania (art. 233 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c.), jak i obrazy prawa materialnego (m.in. art. 471 k.c. w zw. z art. 483 k.c., art. 354 i 355 k.c.). Analiza uzasadnienia stawianych Sądowi I instancji zarzutów dotyczących obrazy prawa materialnego prowadzi do wniosku, iż naruszenia owych przepisów pozwana dopatrywała się głównie w wadliwych, jej zdaniem, ustaleniach faktycznych, które następnie miały doprowadzić do „niezastosowania” wymienionych wyżej przepisów kodeksu cywilnego (pomimo oczywistego oparcia się na owych przepisach przez Sąd Rejonowy, co wprost wynikało z treści uzasadnienia wyroku). Stąd w niniejszej sprawie w pierwszej kolejności należało odnieść się do podniesionych w apelacji zarzutów natury procesowej, które w ocenie skarżącej miały skutkować wadliwym ustaleniem stanu faktycznego sprawy i w konsekwencji wadliwą subsumpcją.

Na wstępie podkreślić trzeba, że skarżąca nie kwestionowała, przyjętego w ramach rozważań prawnych stanowiska Sądu Rejonowego, iż uzgodnienia stron zawarte w § 5 ust. 6 umowy najmu, przyznające wynajmującemu – w przypadku rozwiązania umowy przez najemcę – odszkodowanie w wysokości równowartości czynszu za okres od rozwiązania umowy do dnia jej umownego obowiązywania, należało poczytywać, jako zastrzeżenie na rzecz wynajmującego kary umownej. Na kanwie niniejszej sprawy nie było również kwestią sporną, że wykazane przez powódkę zostały okoliczności niezbędne dla realizacji przysługującego jej roszczenia o zapłatę kary umownej, tj. istnienie i treść zobowiązania łączącego strony (umowa najmu z dnia 9 stycznia 2009 r.) oraz fakt niewykonania zobowiązania przez pozwaną (wypowiedzenie umowy najmu przez K. Z. przed upływem okresu, na który została zawarta, tj. w dniu 9 marca 2012 r.). Natomiast osią sporu i kluczem do rozstrzygnięcia zasadności roszczenia – a także oceny zasadności apelacji - było ustalenie, czy rozwiązanie przez pozwaną umowy najmu lokalu użytkowego przed umówionym okresem nastąpiło w wyniku okoliczności niezawinionych przez pozwaną, za które odpowiedzialność ponosi powódka (co w toku postępowania, zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu, wykazać powinna strona pozwana). W tym właśnie zakresie kwestionowane jest orzeczenie Sądu I instancji i tych okoliczności dotyczą wywiedzione przez skarżącą zarzuty.

Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Z ugruntowanej już linii orzeczniczej, którą Sąd Okręgowy w obecnym składzie w pełni podziela, wynika, że samo stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości, nie jest wystarczające. Konieczne jest natomiast wykazanie, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, gdyż tylko takie uchybienie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest zatem wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu.

Tymczasem zawarte w treści apelacji zarzuty mają w istocie charakter jedynie polemiki z oceną materiału dowodowego przeprowadzoną przez Sąd Rejonowy. Skarżąca, starając się wykazać wiarygodność zeznań świadków, którym tego przymiotu Sąd I instancji odmówił, przywołuje jedynie fragmenty ich wypowiedzi twierdząc, że są one w pełni logiczne, a nadto ograniczając się do stwierdzenia, że są „spójne z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, tj. dokumentami, a także są w korelacji z zeznaniami świadka strony powodowej M. O. (1)”. Owej spójności zeznań świadków D. C., M. T. i A. G. ze zgromadzonymi w sprawie dokumentami apelujący jednakże w żaden sposób nie wykazuje, w przeciwieństwie natomiast do Sądu Rejonowego, który dochodząc do przekonania o niewiarygodności zeznań owych świadków ocenił zarówno każde z nich z osobna, jak i w kontekście całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego (tak osobowego, jak i dokumentarnego). Słusznie w tym zakresie Sąd I instancji zwrócił uwagę na zażyłość łączącą tychże świadków z pozwaną (D. C. jest jej ciocią, M. T. byłym pracownikiem, zaś A. G. określała ją jako swoją bliską przyjaciółkę), która w okolicznościach sprawy – co wynikało choćby z emocjonalnego charakteru ich wypowiedzi – musiała wpłynąć na ocenę ich wiarygodności. Przede wszystkim jednak prawidłowo Sąd I instancji uwypuklił gołosłowność twierdzeń powyższych świadków w kontekście pozostałego materiału dowodowego (zwłaszcza tezy o rzekomym nękaniu pozwanej przez pracowników zarządu wspólnoty mieszkaniowej poprzez zamontowanie bramy „by klienci nie mogli wejść”, a następnie „złośliwe” jej zamykanie). Przeprowadzona przez Sąd Okręgowy analiza całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego pozwala w pełni podzielić konkluzje Sądu I instancji odnośnie oceny wiarygodności relacji ww. świadków oraz zeznań pozwanej. Po pierwsze, z materiału dokumentarnego (którego wiarygodności strony nie kwestionowały) wynikało wprost, że zamontowania bramy wejściowej dokonano – wbrew twierdzeniom K. Z. - jeszcze w 2008 r., a więc przed zawarciem przez powódkę umowy najmu z pozwaną. Słusznie zatem wskazał Sąd I instancji, że pozwana jeszcze przed powstaniem rozpatrywanego stosunku obligacyjnego miała świadomość, że w budynku posadowiona jest brama zatrzaskowa i trudno podzielić stanowisko wskazanych wyżej świadków, iż zamontowano ją po to, by klienci nie mogli wejść do firmy pozwanej. Z akt sprawy wynikało też jasno, jaki był rzeczywisty powód zamontowania owej bramy – chciano zapobiec kradzieżom, do których wówczas dochodziło (co przyznała również pozwana). Po wtóre, wbrew twierdzeniom świadków (co potwierdziła ostatecznie także pozwana), w okresie obowiązywania umowy nie doszło do jednostronnego podwyższenia czynszu przez Wspólnotę, natomiast wzrost stawek czynszu związany był z przewidzianą w umowie najmu waloryzacją. Nie znalazły potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym również twierdzenia wymienionych wyżej świadków oraz samej pozwanej odnośnie „złośliwego” zamykania przedmiotowej bramy przez przedstawicieli powódki. W tym zakresie zeznania świadków zawnioskowanych przez pozwaną pozostawały w sprzeczności zarówno z zeznaniami pozostały lokatorów nieruchomości (m.in. D. W. i M. S.), z których wynikało, że brama jedynie sporadycznie, bardzo rzadko w ciągu dnia była zamknięta (k. 232-233; k. 300), jak też z treścią korespondencji prowadzonej pomiędzy pozwaną i Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej w 2009 r., z której z jednej strony wynikało, że zarząd wrażał zgodę na otwartą bramę w czasie godzin otwarcia sklepu (...) (k. 84), z drugiej zaś, że za częste zamykanie bramy zdaniem pozwanej odpowiedzialni byli wówczas mieszkańcy nieruchomości oraz osoby postronne (k. 89), a nie przedstawiciele wspólnoty - jak zeznawali świadkowie. Próba wykazania przez stronę pozwaną, że istnienie bramy wejściowej do nieruchomości (która miała być ciągle zamykana) utrudniało dostęp do sklepu (...) jej potencjalnym klientom i w konsekwencji stało się jednym z głównych powodów rozwiązania przez nią - przed upływem umówionego okresu - stosunku najmu, jawi się jako nieudolna również w kontekście samych zeznań zawnioskowanych przez nią świadków. Otóż M. T. (pracownik pozwanej) wskazywała, że w czasie pracy regularnie sprawdzała, czy brama do nieruchomości jest otwarta i jeżeli okazywało się, że była zamknięta to ją otwierała – w tym zakresie jej zeznania są spójne z zeznaniami przesłuchanych lokatorów nieruchomości, którzy wskazywali, iż brama była zupełnie sporadycznie zamknięta w dzień. Niezgodnym z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego byłoby więc przyjęcie, że krótkie i rzadkie momenty, gdy brama wejściowa do nieruchomości była zamknięta, mogły w sposób istotny wpłynąć na obroty w firmie pozwanej, a tym bardziej, że w jakikolwiek sposób były one zawinione przez powódkę. Co więcej, w piśmie z dnia 4 maja 2009 r. pozwana zwróciła się do powodowej wspólnoty z prośbą o montaż instalacji domofonowej w jej lokalu użytkowym w celu zapewnienia należytego dostępu jej klientom, czego dokonano niezwłocznie, bo już w dniu 23 maja 2009 r. Również fakt bezzwłocznego zamontowania na prośbę pozwanej owej instalacji domofonowej przeczy stanowisku wyżej wymienionych świadków o negatywnym nastawieniu, a wręcz nękaniu K. Z. przez przedstawicieli Wspólnoty. W konsekwencji słusznym jawi się stanowisko Sądu Rejonowego, że zawnioskowani przez pozwaną świadkowie (ani sama pozwana) nie wykazali ostatecznie żadnych konkretnych przykładów utrudniania przez pracowników powodowej wspólnoty pozwanej prowadzenia działalności gospodarczej w wynajętym lokalu użytkowym (co zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu obciążało stronę pozwaną), a tym bardziej nie miały oparcia w aktach sprawy ich twierdzenia, iż pozwana miałaby czuć się „wystraszona” sytuacją ze wspólnotą.

Skarżąca w treści apelacji wskazała też, że o wiarygodności zeznań D. C., M. T. oraz A. G. świadczy to, iż korelowały one z zeznaniami świadka strony powodowej M. O. (2) oraz z uznanymi przez Sąd I instancji za wiarygodne zeznaniami J. K.. Jest to teza chybiona. Analiza zeznań M. O. (1) (k. 231-232) prowadzi do wniosku, że słusznie Sąd Rejonowy potraktował je jako nieprzydatne do odtworzenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie. Świadek w istocie wskazał, że rzadko bywał na terenie wspólnoty, nie znał powodów z jakich pozwana opuściła wynajmowany lokal, nie potrafił umiejscowić w czasie okresu, w którym K. Z. prowadziła działalność gospodarczą w wynajmowanym lokalu, stąd zupełnie nietrafionym jawi się wniosek apelującego, iż jego zeznania mogły w jakikolwiek sposób świadczyć o wiarygodności relacji pozwanej oraz zawnioskowanych przez nią świadków. Natomiast z przywołanych przez apelującego zeznań J. K. (uwzględnionych przez Sąd I instancji przy ustalaniu w sprawie stanu faktycznego) wynika jedynie, co nie było przez żadną ze stron kwestionowane, że pomiędzy powodową Wspólnotą a pozwaną istniały problemy we współpracy i „pojawiła się nerwowość” w związku z zamykaniem podwórka. Nie sposób jednak z owych zeznań wywieść, co byłoby niezgodne zarówno z ich treścią, jak i wymową pozostałego materiału dowodowego, że powodowa wspólnota (jak twierdzili świadkowie zawnioskowani przez pozwaną) dopuszczała się celowego działania na szkodę K. Z..

Ponadto, co słusznie wskazał Sąd Rejonowy, wersji przedstawianej przez pozwaną K. Z. oraz wskazanych wyżej świadków odnośnie celowego działania przez powódkę na szkodę pozwanej, przeczą niekwestionowane przez strony zachowania powódki, takie jak, m.in. wyrażenie zgody K. Z. na rozłożenie istniejącego po jej matce zadłużenia czynszowego na raty, zgoda na zawarcie umowy na czas określony (wbrew przyjętej we wspólnocie praktyce), zgoda na otwarcie bramy wejściowej w godzinach otwarcia sklepu, zgoda na oznaczenie miejsca prowadzenia przez nią działalności gospodarczej oraz nieodpłatnego korzystania z części wspólnych nieruchomości przez pozwaną, czy wreszcie niezwłoczne zamontowanie domofonu na jej prośbę. Słusznie również zauważył Sąd I instancji, że nie sposób było przyjąć zgodnie ze stanowiskiem pozwanej, iż bezpośrednią przyczyną rozwiązania umowy najmu były deklarowane przez pozwaną zachowania powódki i związane z nimi rzekome ograniczanie dostępu klientów do wynajmowanego lokalu, skoro problemy z bramą czy domofonem zgłaszane były tylko w 2009 r., a więc niemalże 3 lata przed rozwiązaniem umowy. Z zaoferowanego przez strony materiału dokumentarnego nie wynika, jakoby takie problemy zgłaszane były przez pozwaną w późniejszym okresie.

Przeprowadzona przez Sąd I instancji ocena zgromadzonego materiału dowodowego zasługiwała więc na pełną aprobatę Sądu Odwoławczego. Skarżącej nie udało się wykazać, że Sąd I instancji przy ocenie dowodów w jakikolwiek sposób uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, a w konsekwencji, że dokonał tejże oceny niezgodnie z dyspozycją art. 233 § 1 k.p.c.

Odnosząc się do podniesionego w apelacji zarzutu obrazy art. 328 § 2 k.p.c. należy przede wszystkim podkreślić, że naruszenie przepisów procesowych może być skutecznym zarzutem apelacji tylko przy wykazaniu, że ich naruszenie miało lub mogło mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Pozwana podnosząc zarzut pominięcia przez Sąd Rejonowy zeznań świadków J. K. i T. P. (konkubenta pozwanej), takiego wpływu na treść orzeczenia nie wykazał. Co więcej, z uzasadnienia Sądu I instancji co prawda nie wynika, czy dał on wiarę powyższym dowodom w pełni czy też częściowo, jednakże nie sposób przyjąć, że zupełnie je pominął, skoro czynił w oparciu o te dowody ustalenia faktyczne (k. 331). Zgodnie z treścią art. 328 § 2 k.p.c. Sąd nie miał obowiązku uzasadnienia dlaczego oparł się na określonych dowodach, a jedynie powodów, dla których innym dowodom wiarygodności odmówił. Nadto, zgodnie z zasadą tzw. apelacji pełnej, sąd odwoławczy ma obowiązek rozważenia na nowo całego zgromadzonego w sprawie materiału oraz przeprowadzenia jego samodzielnej oceny. Z zeznań przywołanych wyżej świadków wynika w zasadzie to, co w sprawie wynikało z pozostałego materiału dowodowego, na którym oparł się Sąd I instancji – fakt założenia bramy metalowej przez Wspólnotę przed zawarciem umowy najmu), interwencje pozwanej u Wspólnoty dotyczące zamykania bramy, zainstalowanie domofonu oraz niekwestionowane w treści apelacji okoliczności przeprowadzonych remontów w wynajętym lokalu użytkowym przez pozwaną. Dowody te nie zostały więc przez Sąd Rejonowy pominięte, stanowiły podstawę ustalonych w sprawie faktów w takim zakresie, w jakim były istotne dla jej rozstrzygnięcia, tak więc Sąd I instancji nie dopuścił się w tym zakresie obrazy przepisu art. 328 § 2 k.p.c.

Należycie zgromadzony oraz wnikliwie i zgodnie z dyspozycją art. 233 k.p.c. oceniony przez Sąd I instancji materiał dowodowy doprowadził do poczynienia w sprawie prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Okręgowy w pełni podziela. W tym kontekście niezasadnymi jawią się również wywiedzione w treści apelacji zarzuty obrazy prawa materialnego, które – jak wskazano na wstępie – opierały się w zasadzie na polemice z ustalonymi przez Sąd Rejonowy faktami i dokonanej w skutek ich ustalenia subsumpcji prawnej.

Wbrew twierdzeniom skarżącej, Sąd Rejonowy nie tylko zastosował przepisy art. 471 k.c. w zw. z art. 483 k.c., ale również zrobił to w ustalonym stanie faktycznym prawidłowo. Na gruncie niniejszej sprawy nie ulega wątpliwości, że uzgodnienia stron zawarte w § 5 ust. 6 umowy najmu należy poczytywać, jako zastrzeżenie na rzecz wynajmującego kary umownej (czego skarżący zresztą nie kwestionuje). Zgodnie z ugruntowanymi w orzecznictwie i doktrynie poglądami (słusznie przywoływanymi tak w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, jak i treści apelacji), wierzyciel, dla którego zastrzeżona została kara umowna nie ma obowiązku wykazywać faktu poniesienia szkody ani winy dłużnika, gdyż w tym zakresie korzysta z domniemania określonego w art. 471 k.c. Dla realizacji przysługującego mu zaś roszczenia o zapłatę kary umownej musi jednak wykazać istnienie i treść zobowiązania łączącego go z dłużnikiem, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Okoliczności te zostały w sprawie wykazane i były bezsporne. Z kolei zobowiązany do zapłaty kary umownej może bronić się zarzutem, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jak wynika choćby z przywołanego przez skarżącego w treści apelacji orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Gdańsku (sygn. V ACa 314/4), dłużnik, którego obciąża domniemanie winy, aby zwolnić się z odpowiedzialności musi wykazać bądź to jaka była rzeczywista przyczyna niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (a nadto, że nie uzasadnia ona jego odpowiedzialności), bądź też wykazać, iż przy wykonywaniu zobowiązania dołożył należytej staranności, a więc nie doprowadził do szkody w sposób zawiniony. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa więc, zgodnie z treścią art. 6 k.c. oraz 232 k.p.c., na dłużniku. W niniejszej sprawie, o czym była mowa wyżej i co jednoznacznie wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, pozwanej nie udało się jednak wykazać, iż nie ponosi ona odpowiedzialności za jednostronne rozwiązanie zawartej z powódką umowy najmu przed upływem umówionego okresu, a w szczególności, że odpowiedzialność w tym względzie ponosi powódka.

Niezasadne okazały się w konsekwencji również zarzut obrazy art. 354 § 1 k.c. i 355 k.c. w zw. z art. 659 k.c. oraz art. 5 k.c. poprzez ich niezastosowanie przez Sąd Rejonowy. Twierdzenia przywoływane przez skarżącą na poparcie owych zarzutów nie znajdują bowiem oparcia w aktach sprawy. Wymowa zgromadzonych dowodów przekonuje wszak w pełni, że powódka współdziałała zgodnie z wymogiem z art. 354 § 2 k.c. w zw. z art. 659 § 1 k.c. przy wykonaniu zobowiązania. Zupełnie chybione są twierdzenia skarżącej o oddaniu pozwanej lokalu uniemożliwiającego prowadzenie w nim działalności gospodarczej, „usilnym” uniemożliwianiu realizacji umowy najmu, długiego okresu oczekiwania przez pozwaną na zamontowanie domofonu itd. Z ustalonego w toku postępowania stanu faktycznego wynikało, że powódka nie dopuściła się jakichkolwiek działań sprzecznych z naturą stosunku zobowiązaniowego, przeciwnie wręcz, to pozwana nie realizowała niektórych warunków stawianych przez powódkę (m.in. usunięcia szyldu reklamowego ze ściany na wprost bramy wejściowej, czy też przesunięcia tablicy informacyjnej po stronie domofonu, tak aby go nie zasłaniała). Nie sposób więc traktować zachowania powódki w kategoriach nadużywania prawa podmiotowego (art. 5 k.c.).

Mając na względzie powyższe, Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c., w pkt 1. wyroku, oddalił apelacje powódki.

O kosztach postępowania odwoławczego rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., To pozwana przegrała postępowanie apelacyjne, dlatego obowiązana jest do zwrotu na rzecz powódki kosztów tego postępowania, obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika, ustalone w oparciu o § 2 pkt 5 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804) na kwotę 2400 zł, zasądzoną w punkcie II wyroku.

SSO Tomasz Sobieraj SSO Dorota Gamrat – Kubeczak SSO Mariola Wojtkiewicz