Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II Ca 1374/16

POSTANOWIENIE

Dnia 26 kwietnia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:

SSO Mariola Wojtkiewicz (spr.)

Sędziowie:

SO Zbigniew Ciechanowicz

SO Tomasz Szaj

Protokolant:

sekr. sądowy Anita Czyż

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 roku w S.

sprawy z wniosku (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa w W.

z udziałem (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S., Akademii (...) w S., (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W., (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

o ustanowienie drogi koniecznej

na skutek apelacji uczestnika (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. od postanowienia Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 21 lipca 2016 roku, sygn. akt II Ns 1277/13

1. zmienia zaskarżone postanowienie w punkcie II. w ten sposób, że tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności, opisanej w punkcie I. zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) 300 (trzydzieści dwa tysiące trzysta) złotych;

2. oddala apelację w pozostałym zakresie;

3. zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa w (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa w W. kwotę 320 (trzysta dwadzieścia) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

4. zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz Akademii (...) w S. kwotę 480 (czterysta osiemdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

5. zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 227 (dwieście dwadzieścia siedem) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Tomasz Szaj SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Zbigniew Ciechanowicz

Sygn. akt II Ca 1374/16

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 21 lipca 2016 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie:

I. ustanowił na prawie wieczystego użytkowania działki nr (...) położonej w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą za numerem (...), służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), położonej w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą za numerem (...), według projektu jak na mapie na karcie 303 akt, stanowiącej integralną część niniejszego postanowienia,

II. tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności opisanej w pkt I. zasądził od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej z siedzibą w W. na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 32.300 zł,

III. zasądził od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz Akademii (...) w S. kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów procesu,

IV. nakazał pobrać od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego Szczecin- Centrum w Szczecinie kwotę 3174,22 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych,

V. oddalił wnioski w pozostałym zakresie

Sąd Rejonowy oparł powyższe orzeczenie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

Działka nr (...) położona w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin P. i Zachód w S. prowadzi księgę wieczystą za numerem (...), stanowi własność Skarbu Państwa. Wieczystym użytkownikiem działki i właścicielem budynku posadowionego na działce w dacie złożenia wniosku była (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S.. W dniu 26 listopada 2014 r. dokonała zbycia nieruchomości na rzecz (...) Sp. z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w W.. W dniu 26 listopada 2015r. umową przeniesienia prawa własności w celu zabezpieczenia wykonania zobowiązania spółka ta przeniosła własność budynku i wieczyste użytkowanie działki na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) z siedzibą w K.. W dniu 12 grudnia 2015r. zawarto umowę przeniesienia własności przedsiębiorstwa tytułem wkładu niepieniężnego, na mocy której (...) Sp. z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w W. przeniosła na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w L. własność przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzi m.in. działka nr (...). W dniu 10 lutego 2016r. zawarto umowę powrotnego przeniesienia prawa własności nieruchomości, na mocy której ponownie jako wieczystego użytkownika działki i właściciela budynku wpisano (...) Sp. z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w W.. W dniu 28 czerwca 2016r. została zawarta umowa przeniesienia własności zorganizowanej części przedsiębiorstwa tytułem wkładu niepieniężnego, na mocy której (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. zbyła prawo wieczystego użytkowania działki nr (...) i prawo własności budynku na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.. Spółka ta widnieje w księdze wieczystej jako aktualny wieczysty użytkownik nieruchomości i właściciel budynku. Wpisu dokonano w dniu 12 lipca 2016r.

Działka ma powierzchnię 235 m²i jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej. Posadowiony na działce budynek oznaczony jest jako skład lub magazyn o powierzchni zabudowy 246 m² i numerze ewidencyjnym (...). Budynek zajmuje całą powierzchnię działki nr (...). Jedyne wejście do budynku prowadzi od strony działki nr (...) przez schody, rampę, a następnie dwuskrzydłowe drzwi. Od strony działki nr (...) brak jakiegokolwiek wejścia do budynku, jak również brak jakichkolwiek otworów okiennych zarówno na poziomie parteru jak i pierwszego piętra. Nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków Województwa (...) pod numerem Rejestru A- 105.

Działka nr (...) położona w S. przy ul. (...) jest własnością Akademii (...) w S.. Działka ma powierzchnię 1753 m² i zabudowana jest budynkiem przeznaczonym na cele kultury i oświaty. Budynek przylega bezpośrednio do ulicy (...) i zajmuje niemal całą szerokość działki nr (...). Przeciwległy bok działki przylega do rzeki. Odległość pomiędzy południowo - zachodnią ścianą budynku a granicą działki nr (...) i posadowionym na działce nr (...) budynkiem nr (...), wynosi od strony ulicy 2,60 m, a od strony podwórka 2,46 m i uniemożliwia przejazd jakiegokolwiek pojazdu. Przejście to zastawione jest od strony ulicy jednoskrzydłową bramą, za którą urządzono składzik. Dojazd na tyły działki nr (...), gdzie urządzono nieutwardzony parking, odbywa się przez działkę (...). Dojazd ten odbywa się w sposób nieuregulowany prawnie. Pomiędzy działką (...) posadowiona jest brama.

Wjazd na działkę nr (...) odbywa się bramą wjazdową, znajdującą się pomiędzy działką (...) a budynkiem znajdującym się na działce nr (...). Wjazd wyłożony jest polbrukiem, podobnie jak miejsca parkingowe urządzone na nieruchomości. Teren wzdłuż budynku posadowionego na działce nr (...), oraz budynków nr (...) utwardzony jest kamieniami, nawierzchnia ta jest w złym stanie. Przejazd bramą nadzorowany jest przez portiera. Dojazd do działki nr (...) dotychczas odbywał się grzecznościowo również przez tą bramę. Następnie przejazd odbywa się przez plac znajdujący się pomiędzy budynkami, na którym znajduje się również parking. Przejazd bezpośrednio przy ścianie budynków (...) grozi spadnięciem na pojazd elementów budynków, bowiem ich stan techniczny jest zły. Budynek nr (...) jest pozbawiony okien. Okresowo teren bezpośrednio przylegający do budynków był wygrodzony taśmą celem uniemożliwienia przejazdu i poruszania się pieszych bezpośrednio przy budynku. Budynek oznaczony numerem ewidencyjnym (...) jest przedmiotem najmu. Najemcy korzystają z parkingu urządzonego na nieruchomości. Przy budynku nr (...) od strony narożnika skierowanego stronę budynku (...) znajduje się rampa dla osób niepełnosprawnych. Druga rampa tego budynku umiejscowiona jest od strony działki nr (...). Przy budynku znajdującym się na działce nr (...) również znajduje się rampa. Odległość pomiędzy tymi rampami wynosi 1,54 m. m.

Na terenie działki (...) znajduje się przepompownia ścieków, infrastruktura elektryczna. W umowach najmu zawartych z najemcami budynku nr (...) sp. z o.o. w S. zobowiązała się do ochrony mienia i dostępu osób trzecich.

Wzdłuż budynku położonego na działce nr (...) oraz częściowo wzdłuż budynku nr (...) powierzchnia gruntu została wybetonowana.

Druga brama na nieruchomość jest zamknięta, a stan gruntu położonego na dwóch różnych poziomach oraz zły stan techniczny budynku nr (...) uniemożliwiają przejazd tą bramą i wjazd na nieruchomość. Brama ta wyłączona jest z użytku.

Planowana droga konieczna przez działkę nr (...) zajmie powierzchnię 339 m². Przebiegać będzie z uwzględnieniem złego stanu technicznego budynków nr (...), tj. w maksymalnym oddaleniu od ścian tych budynków. Uwzględnia także dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, w tym praktykowany sposób wjazdu na nieruchomość. Wysokość wynagrodzenia za służebność wynosi 32.300 zł.

Sąd Rejonowy uznał, iż jedyny dopuszczalny przebieg służebności drogi koniecznej prowadzi przez działkę (...). Dla sądu, który poza analizą dokumentacji zawartej w aktach sprawy dokonał również oględzin wszystkich trzech nieruchomości (tj. również działki nr (...) oraz działki (...)), jest oczywiste, że przeprowadzenie drogi przez działkę nr (...) choć formalnie jest możliwe, to jednak całkowicie bezcelowe. Działka nr (...) jest w całości zabudowana budynkiem. Jedyne wejście do budynku prowadzi od strony działki nr (...). Od strony działki należącej do Akademii (...) (19/1) brak nie tylko jakiegokolwiek wejścia na poziomie parteru, ale również jakiegokolwiek otworu na poziomie parteru i pierwszego piętra. W tej sytuacji doprowadzenie drogi koniecznej do litej ściany budynku, bez możliwości wejścia do niego, Sąd uznał za nieracjonalne, a z pewnością niespełniające określonych w art. 145 k.c. wymogów dostępu „odpowiedniego” oraz „uwzględnienia potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej”. Nie sposób bowiem w ocenie Sądu mówić o normalnym, gospodarczym korzystaniu z nieruchomości bez możliwości wejście do budynku zajmującego całą jej powierzchnię. Sąd podkreślił przy tym, że sąd rozstrzygając sprawę bierze pod uwagę stan faktyczny istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Stan ten zaś jest taki, że wejść do budynku od strony działki nr (...) brak. Konstruowanie orzeczenia w oparciu o założenia co do przyszłości obu nieruchomości, bardziej lub mniej sprecyzowane plany ich właścicieli, sąd uważa za całkowicie nieuprawnione. Dodał, że od czasu zgłoszenia przez pełnomocnika pierwotnego wnioskodawcy tj. (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. (k. 65) oraz pełnomocnika Idea (...) (k. 47v.) chęci zmiany przeznaczenia budynków upłynęły niemal trzy lata, a jednak do realizacji tych planów nie doszło. Nie bez znaczenia jest również okoliczność, że wieczysty użytkownik działki nr (...) oraz właściciel posadowionego na niej budynku zmieniał się w tym czasie kilkakrotnie, co tym bardziej czyni nieuprawnionym konstruowanie orzeczenia na założeniach i hipotezach. Tym samym za niezasadne Sąd uznał również zarzuty pełnomocnika Idea (...), że droga konieczna przebiegałaby wzdłuż wejść i wyjść z klatek schodowych budynków nr (...), a ruch samochodowy naraziłby użytkowników i mieszkańców tych budynków na zagrożenie. Po pierwsze bowiem droga konieczna nie przebiega bezpośrednio wzdłuż budynków nr (...). Po drugie, w dacie orzekania w budynkach tych nie dokonano żadnych zmian, które uprawniałyby powyższe twierdzenia. Remont budynków nie został przeprowadzony i nie ma w nim ani mieszkań, ani klatek schodowych. Na marginesie Sąd wskazał, że zarówno budynki należące do Idea (...) (nr 23 i 24), jak i budynek na działce nr (...) objęte są ochroną konserwatorską i wpisane są na listę zabytków. Możliwość dokonania w nich zmian może więc być w ogóle niemożliwa lub bardzo utrudniona. Uczestnik nie wykazał zaś w żaden sposób, aby podjął jakiekolwiek kroki zmierzające do realizacji swoich planów.

Sąd zwrócił jednocześnie uwagę na treść art. 145 § 2 zdanie ostatnie k.c. wskazując, iż działka nr (...) jak i 19/6 były pierwotnie własnością najpierw przedsiębiorstwa państwowego, a następnie (...) S.A. W czasie, gdy właścicielem obu nieruchomości był jeden podmiot, obie zapewniony miały dostęp do drogi publicznej. Brak dostępu do drogi publicznej wystąpił dopiero wówczas, kiedy obie działki zbyte zostały na rzecz dwóch różnych podmiotów. Taka zaś sytuacja objęta jest dyspozycją ww. przepisu i nakazuje sądowi przeprowadzenie drogi przez grunty będące przedmiotem czynności prawnej, tj. w przedmiotowej sytuacji przez działkę nr (...). Wyżej przedstawiona chronologia zdarzeń sprzeciwia się też w ocenie Sądu oczekiwaniu od aktualnego właściciela budynku na działce nr (...), iż przebuduje on budynek tak, aby możliwe było przeprowadzenie drogi przez inne nieruchomości. Na tylnej ścianie budynku (od strony działki nr (...)) widoczne są ślady po istniejących niegdyś otworach w murze. Z żadnej dokumentacji nie wynika jednak, aby kiedykolwiek służyły jako wejścia do budynku. Dokumenty techniczne złożone przez wnioskodawcę do akt sprawy wskazują natomiast jednoznacznie, że zamurowania tych otworów nie dokonał żaden z występujących w sprawie podmiotów, ale poprzednik prawny zarówno wieczystego użytkownika działki nr (...), jak i wieczystego użytkownika działki nr (...). Brak więc podstaw aby aktualnie jedynie użytkownika wieczystego działki nr (...) obciążać skutkami tych działań i oczekiwać od niego przebudowy budynku, która nadto wobec wpisania budynku na listę zabytków może się okazać niemożliwa.

Ustalając przebieg służebności Sąd miał na względzie nie tylko potrzeby nieruchomości władnącej, ale również jak najmniejsze obciążenie nieruchomości, przez którą przebiegać ma służebność. Odnośnie postulowanego przez uczestnika Idea (...) przebiegu służebności przez działkę (...) i działkę (...) (omyłkowo oznaczonej przez pełnomocnika jako 37/7), Sąd Rejonowy wskazał, że poza argumentami już przytoczonymi, iż dojazd do działki nr (...) wyłącznie przez działkę nr (...) jest niemożliwy. Zbyt mała odległość pomiędzy budynkiem Akademii (...) a budynkiem należącym do Idea (...) i zły stan drugiego z budynków, przejazd taki uniemożliwiają. Z kolei z drugiej strony (od strony działki (...)) budynek Akademii (...) przylega do granicy z działką nr (...), co wywołuje konieczność przejazdu na tyły budynku również przez działkę sąsiednią, tj. działkę (...). Sąd winien zaś zmierzać do obciążenia służebnością jak najmniejszej liczby nieruchomości, a nadto uwzględnić art. 145§2 zd. ostatnie k.p.c. Sąd miał na względzie również argumenty pełnomocnika Akademii (...), że z uwagi na przeznaczenie budynku i prowadzony w nim proces dydaktyczny umożliwienie przejazdu osobom trzecim stanowiłoby znaczną niedogodność. Ograniczeń takich brak w przypadku działki nr (...). Droga konieczna ustanowiona przez Sąd w znaczącej części pokrywa się z drogą wjazdu na nieruchomość i przejazdu przez nieruchomość, z której korzystają użytkownicy działki nr (...). Sąd zaznaczył, że na działce nr (...) znajduje się kilka budynków, z których część jest przedmiotem najmu przez osoby trzecie, które nie tylko wjeżdżają na nieruchomość, ale też korzystają z urządzonych na niej miejsc parkingowych. Wszystkie te osoby wjeżdżają przez bramę, przez którą prowadzi również ustanowiona przez Sąd służebność. Z wjazdu tego korzystają również użytkownicy budynku nr (...), który posadowiony jest na działce nr (...), a czemu uczestnik Idea (...) się nie sprzeciwia. Sąd podkreślił, że w budynku nr (...), od strony budynku posadowionego na działce nr (...) wynajmowane były pomieszczenia z przeznaczeniem np. na hurtownię kwiatów. Najemcy tych pomieszczeń nie tylko korzystali z rampy posadowionej od strony budynku nr (...), ale również dojeżdżali do niej swoimi pojazdami, w tym dostawczymi. Nie sposób więc w tej sytuacji zasadnie twierdzić, że dojazd tą samą trasą, jednak w ramach służebności, przez użytkowników działki (...) będzie stanowić dla uczestnika nadmierne obciążenie. Odnosząc się zaś do argumentu, iż na działce nr (...) znajduje się infrastruktura techniczna, której posadowienie sprzeciwia się ustanowieniu służebności, Sąd wskazał, że skoro jej istnienie nie uniemożliwia przejazdu pojazdom Idea (...) i osób, którym udostępnił nieruchomość (najemcom), to brak podstaw do przyjęcia, że przejazdu użytkownika wieczystego działki nr (...) miałyby wywrzeć szczególnie negatywny wpływ na tą infrastrukturę. Dodatkowo podkreślił, że pod wieloma drogami przebiega infrastruktura techniczna w postaci wodociągów, kanalizacji, gazociągów. Nie uniemożliwia to jednak wykorzystania powierzchni gruntów nad nimi, w tym jako dróg.

Mając na względzie powyższe Sąd uznał, że drogą konieczną najbardziej odpowiednią i w maksymalnym stopniu uwzględniającą interesy wieczystych użytkowników obu działek będzie droga o przebiegu wskazanym przez biegłego na mapie k. 303 akt.

Odnosząc się do legitymacji czynnej występującego z wnioskiem w niniejszej sprawie. Sąd wskazał przede wszystkim, że celowe i zgodne z ekonomiką postępowania, było dopuszczenie do udziału w sprawie spółek (...) oraz D., które reprezentowane przez tego samego pełnomocnika, co dotychczasowy wnioskodawca - (...) Sp. z o.o. spółka komandytowa- poparły wniosek. Konieczne było dopuszczenie do udziału w sprawie obu spółek, bowiem na dzień zamknięcia rozprawy właścicielem budynku i wieczystym użytkownikiem gruntu była spółka (...), a na dzień wydania orzeczenia w sprawie, wskutek wpisu do księgi wieczystej przeniesienia wieczystego użytkowania, już (...) sp. z o.o. Tylko więc jednoczesny udział w sprawie obu spółek zapobiega nieważności postępowania.

Sąd orzekający uznał, że ustanowienie służebności na wieczystym użytkowaniu działki nr (...) w sposób wystarczający zabezpieczy interesy wnioskodawcy, tym bardziej, że właścicielem obu działek jest ten sam podmiot- tj. Skarb Państwa, tak więc ustanowienie służebności na własności i na rzecz właściciela nie byłoby możliwe.

Wysokość wynagrodzenia za ustanowioną służebność Sąd ustalił w oparciu o treści opinii biegłego rzeczoznawcy K. B..

W punkcie trzecim na podstawie art. 520§ 3 k.p.c. Sąd zasądził koszty postępowania od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz Akademii (...) w S.. Sąd wskazał przy tym, że wezwanie Akademii (...) do udziału w sprawie odbyło się na wniosek (...) Spółki z o.o., przy czym wobec okoliczności przytoczonych we wcześniejszej części uzasadnienia, okazało się niezasadne. Niewątpliwie też interesy tych uczestników były sprzeczne, albowiem w toku całego postępowania zmierzali oni do ustanowienia drogi koniecznej nie na własnej nieruchomości, a na nieruchomości przeciwnika. Stąd też Sąd zasądził zwrot kosztów.

W kolejnym punkcie na podstawie art. 520§1 k.p.c. Sąd nakazał pobrać od wnioskodawcy (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w W. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego Szczecin- Centrum w Szczecinie kwotę 3174,22 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. Niniejsze postępowanie toczyło się wyłącznie w interesie wieczystego użytkownika działki nr (...), którym do grudnia 2015r. pozostawał wnioskodawca. Fakt utraty przez niego tego przymiotu oraz zatajenia przed sądem tego faktu (sąd powziął o tym wiadomość na skutek podjęcia działań sprawdzających z urzędu), nie może skutkować dla niego korzystnym rozstrzygnięciem w przedmiocie kosztów, szczególnie, że powstały one w większości w czasie, kiedy był on uprawniony do występowania z wnioskiem w niniejszej sprawie. Zasądzone od wnioskodawcy koszty wyniosły łącznie 3.174,22 zł.

Apelację od powyższego postanowienia wywiódł uczestnik (...) sp. z o.o. zaskarżając go w części w zakresie pkt I., II., III. i V. wnosząc o zmianę postanowienia w zaskarżonej części poprzez oddalenie wniosku, przy jednoczesnym zasądzeniu od wnioskodawcy na jego rzecz kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, powiększonych o koszty uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Ewentualnie wniósł o zmianę postanowienia w zaskarżonej części poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej polegającej na prawie przechodu przez działkę (...) do działki (...) albo o zmianę postanowienia w zaskarżonej części poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej do działki (...) przez działki (...) albo o uchylenie zaskarżonego postanowienia i skierowanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu Szczecin- Centrum w Szczecinie z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania zażaleniowego.

Zaskarżonemu postanowieniu uczestnik zarzucił:

1. naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności:

a) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów i dokonanie ich dowolnej oceny, a w konsekwencji błędne ustalenie stanu faktycznego polegające na przyjęciu, iż istnieje możliwość przeprowadzenia drogi koniecznej do działki nr (...) wyłącznie przez działkę (...) w S.; uznanie, iż przebieg drogi koniecznej w sposób zaproponowany przez biegłego W. D. pozostaje bez wpływu na znajdujące się na jego gruncie zabudowania pomimo, iż poprawność takiego przekonania nie wynika z żadnego dowodu przeprowadzonego w niniejszej sprawie, a przez to nieustalenie stanu faktycznego i 1) niewyjaśnienie, w jaki sposób właściciel nieruchomości władnącej może korzystać z nieruchomości obciążonej tj. jakiego typu pojazdy mogą się przemieszczać po ustanowionej drodze koniecznej, 2) nieustalenie potrzeb nieruchomości władnącej, a przez to nieustalenie, jak wpływ na zabudowania uczestnika będzie miało realizowanie przez wnioskodawcę prawa służebności drogi koniecznej, a ponadto poprzez niedokonanie oceny wniosków zawartych w opinii biegłego W. D. celem udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy zaproponowanowany przez biegłego szlak drogi koniecznej ( i jej szerokość) zapewni odpowiednie dojście do budynku na działce nr (...); zaniechania dokonania wszechstronnej oceny opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości;

b) art. 227 k.p.c. w zw. z art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i pominięcie wniosku uczestniczki o dopuszczenie dowodu z prywatnej opinii biegłego z zakresu geodezji - a w konsekwencji także o powołanie biegłego sądowego tej specjalności, pomimo, iż z dokument ten wskazywał na inną, alternatywną lokalizację drogi koniecznej, a także poprzez pominięcie wniosku dowodowego uczestniczki ad. 2 o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa i konstrukcji w sytuacji, gdy nie zostało wyjaśnionym, jaki wpływ na zabudowania uczestnika będzie miało realizowanie przez wnioskodawcę prawa służebności drogi koniecznej i czy proponowana służebność winna podlegać ograniczeniom np. wynikającym z masy całkowitej pojazdów.

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, a w szczególności:

a) art. 145 § 2 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji przyjęcie, że jedynie przebieg drogi koniecznej przez działkę (...) do działki (...) zapewni „odpowiedni" i zgodny z potrzebami działki (...) - dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości władnącej, a ponadto taka lokalizacja stanowi najmniejszą dolegliwość dla nieruchomości obciążanej;

b) art. 145 § 3 k.c. poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie dokonania oceny, czy interes społeczno- gospodarczy nie przemawia za odstąpieniem od zasady ustanawiania drogi koniecznej na nieruchomościach, które były przedmiotem czynności prawnej;

c) § 14 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez jego niezastosowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690 z póź. zm.), a w konsekwencji wytyczenie szlaku drogi koniecznej w sposób, wedle którego droga ta nie spełnia wymogów technicznych, stawianych jej przez właściwe przepisy wykonawcze, a w szczególności wymogów co do jej szerokości;

Jednocześnie na zasadzie art. 368 § 1 pkt. 4 k.p.c. w zw. z art. 381 k.p.c. i 382 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p..c. uczestnik wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z :

a) opinii biegłego z zakresu budownictwa i konstrukcji na okoliczności ustalenia czy i ewentualnie jaki wpływ na istniejącą zabudowę wpisaną do rejestru zabytków, posadowioną na działce nr (...) może mieć przeprowadzenie drogi koniecznej w sposób zaprojektowany przez biegłego geodetę W. D. i usankcjonowany postanowieniem Sądu I instancji, a także czy istnieją jakiekolwiek ograniczenia w gabarytach lub masie pojazdów, które mogłyby zostać dopuszczone do ruchu;

b) opinii biegłego z zakresu geodezji na okoliczność ustalenia, czy możliwe jest zaproponowanie szlaku drogi koniecznej w sposób alternatywny w stosunku do tego, przedstawionego przez biegłego W. D. w niniejszej sprawie przy założeniu, że służebność będzie polegała na 1) prawie przechodu, 2) prawie przejazdu i przechodu; czy alternatywne przeprowadzenie szlaku wiąże się z koniecznością przeprowadzenia prac dostosowawczych, a ponadto także na okoliczność wytyczenia szlaku drogi koniecznej w sposób zgodny z wymaganiami co do jej szerokości, wskazanymi w odpowiednich przepisach wykonawczych, a w szczególności rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie ustalenia warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W uzasadnieniu wniesionego środka zaskarżenia uczestnik zwrócił uwagę na treść art. 145 §2 zd. 1 k.c. wskazując iż ustawodawca przy ustalaniu przebiegu drogi koniecznej, nakazał kierować się jednocześnie dwoma kryteriami; po pierwsze - kryterium potrzeby nieruchomości in spe władnącej; po drugiej: jak najmniejszą dolegliwością dla nieruchomości obciążanej. W ocenie apelującego, w toku postępowania przez Sądem I instancji, w ogóle nie wzięto pod uwagę pierwszej wymienionej przesłanki, zaś druga została oceniona jedynie powierzchownie. Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie udziela bowiem odpowiedzi na pytania, jakie to są potrzeby działki nr (...), które warunkują zakres ustanawianej służebności na rzecz jej każdoczesnego wieczystej użytkownika i właściciela posadowionego na niej budynku. Dodał przy tym, że stan faktyczny budynku posadowionego na działa 19/5 jest aktualnie taki, że jest to pustostan, który nie jest w jakikolwiek sposób wykorzystywany przez swojego właściciela. W zasadzie rzeczona nieruchomości jej wyłącznie przedmiotem kolejnych umów sprzedaży, pomiędzy powiązanymi osobowo spółkami kapitałowymi. W związku z czym obecnie służebność drogi koniecznej winna się ograniczać wyłącznie do prawa przechodu po to, by reprezentant aktualnego właściciela budynku i wieczystego użytkownika, mógł dostać się do swojej nieruchomości. Taki sposób określenia treści służebności nie stałby bowiem na przeszkodzie ewentualnej zmianie jej treści, w przypadku zmiany sposobu zagospodarowania (korzystania) z działki (...) na zasadzie art. 291 k.c.

Apelujący wskazał również biorąc pod uwagę wskazywane przez pełnomocnika wnioskodawcy prognozy, co do przeznaczenia tej nieruchomości ( czyli ewentualne, przyszłe przeznaczenie tej nieruchomości), które miałoby polegać na przekształceniu obecnego budynku w mieszkania typu lofty, należy dojść do przekonania, że owe „potrzeby" działki (...) mogą być zmienne. I tak, jeśli aktualne działka ta nie ma w zasadzie żadnej potrzeby dostępu do drogi publicznej (co samo w sobie oznacza brak interesu w wystąpieniu z wniosek o ustanowienie służebności, warunkujący jego oddalenie), w momencie ewentualnej przebudowy jej „potrzeby" będą się sprowadzały do wjazdu na działkę (...) ciężkiego sprzętu budowlanego, a następnie być może ograniczy się to do pojazdów osobowych najemców/ właścicieli lokali. Ponadto, w ocenie uczestniczki powstaje pytanie, jeśli aktualny pustostan wnioskodawca ostatecznie przekształci np. na magazyn, to „potrzeby" nieruchomości władnącej będą sprowadzały się do stałego ruchu pojazdów o znacznej masie całkowitej.

Zdaniem uczestnika ma to istotne znaczenie, bowiem Sąd nie wprowadził żadnych ograniczeń, co do sposobu realizowania służebności drogi koniecznej przez działkę (...) do działki (...) z uwzględnieniem właśnie „potrzeb" w rozumieniu 145 § 1 k.c. nieruchomości 19/5 i zakresu obciążenia działki (...). Sentencja zaskarżonego postanowienia dopuszcza bowiem, aby przez działkę (...) przejeżdżały wszelkiego rodzaju pojazdy, bez względu na ich masę. Dlatego też stwierdził, że Sąd I instancji niewłaściwie ocenił, czy przedstawiony przez biegłego projekt drogi koniecznej, spełnia przesłankę jak najmniejszego obciążenia gruntu nr 19/6. Nie zostało bowiem ustalone (mimo wniosku uczestnika ad. 2 w tym zakresie), jaki wpływ na zabytkową zabudowę na działce uczestnika może mieć wszelki ruch pojazdów po tej nieruchomości. Nie jest bowiem wystarczającym uznanie, że aktualnie na działce uczestnika obywa się ruch i parkowanie pojazdów najemców, z którymi umowę zawarła (...) sp. z o.o. oraz że droga konieczne przebiega w możliwie maksymalnym oddaleniu od budynków uczestniczki. Po pierwsze dlatego, że nie jest istotnym, czyje pojazdy poruszają się po jej gruncie, ale jak intensywny jest to ruch oraz jakiego rodzaju pojazdów. Oczywistym jest, że przypadku potraktowania działki (...) jako działki dojazdowej do 19/5 ruch pojazdów (i to nieograniczonych gabarytowo) się zwiększy. To może zdaniem uczestnika wywrzeć wpływ na istniejąca zabudowę bez względu na to, czy droga konieczna jest w maksymalnym czy innym oddaleniu od budynków. Dodał, że kwestia ta nie została zaś w ogóle wyjaśniona w trakcie postępowania przed Sądem I instancji. Potraktowanie wniosku dowodowego uczestniczki ad. 2 jako spóźnionego, jest dla spółki (...) sp. z o.o. o tyle niezrozumiałe, że w postępowaniu - a już szczególnie w nie procesie - zasada sprawności postępowania, winna ustępować zasadzie wnikliwego zbadania okoliczności sprawy.

W dalszej kolejności apelujący wskazał, że Sąd I instancji nie ocenił opinii biegłego W. D. przez pryzmat tego czy zaproponowany przez niego szlak drogi koniecznej w ogóle spełni swoje zadanie tj. zapewni odpowiedni dostęp działki (...) do drogi publicznej. Z jednej bowiem strony Sąd nie wprowadza żadnych ograniczeń co do gabarytów pojazdów, które będą mogły poruszać się tą drogą, a z drugiej strony akceptuje projekt drogi koniecznej o szerokości jezdni: „od 4.49m przy wjeździe od strony ulicy (...) do 3.04m na początku placu. Następnie droga konieczna została wyznaczona przez plac pokryty kostką brukową granitową (tzw. kocie łby) z założoną szerokością około 3,90 m, poprowadzoną tak, aby ominąć rampę dla niepełnosprawnych do budynku nr (...). Dalszy przebieg drogi koniecznej jest wynikiem sposobu zabudowy terenu pomiędzy budynkami nr (...), w początkowej fazie posiada szerokość około 3.70 m, lecz w bezpośrednim sąsiedztwie rampy nietrwałej przy budynku nr (...) i położonej naprzeciwko ramy przy budynku nr (...) droga zwęża się do szerokości 1.7 m".

Zaznaczył przy tym, że zgodnie z § 14 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje się, że ..do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję te mogą spełnić dojścia, pod warunkiem, że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4.5 m”. To kryterium, ustanowiona przez Sąd Rejonowy droga konieczna, spełnia tylko w swojej początkowej fazie. Nie posługując się nawet szczególnymi technicznymi przepisami w tym zakresie uczestnik stwierdził, że nie jest wiadomym jak ma być realizowany przejazd i przechód bez ograniczeń po pasie gruntu o szerokości 1,70 m w sytuacji, gdy średnia szerokość samochodu ciężarowego wynosi 2,5 m. Tą okoliczność uczestnik usiłował wskazać Sądowi, przedkładając do akt sprawy opinię biegłego S., sporządzoną na potrzeby innego postępowania, z której wynikały podnoszone przez biegłego wymogi techniczne, jednak wniosek dowody w tym zakresie został przez Sąd pominięty.

Wzgląd na powyższe powinien skutkować dopuszczeniem i przeprowadzeniem uzupełniającej opinii biegłego geodety skorelowane z opinią biegłego z zakresu budownictwa i konstrukcji, na okoliczności wskazane w petitum apelacji.

Następnie apelujący podniósł, że Sąd wadliwie ocenił, iż służebność drogi koniecznej do działki (...) musi być ustanowiona przez działkę (...), albowiem obie te nieruchomości były przedmiotem czynności prawnej, w wyniku której pierwsza z nich została pozbawiona dostępu do drogi publicznej. Powyższe ustalenie nastąpiło bowiem z pominięciem przepisu art. 145 § 3 k.c. wedle którego przeprowadzenie drogi koniecznej winno uwzględniać interes społeczno- gospodarczy. Zdaniem uczestnika interes społeczno- gospodarczy rozumiany lokalnie, w kontekście niniejszej sprawy, można sprowadzić do tego, że zasadnym jest oczekiwanie od użytkowników wieczystych i właścicieli nieruchomości przy ul. (...) w S., ożywienia i inwestowania w tą część miasta, a nie obniżanie możliwości zagospodarowania działek, wobec ich „parcelowania" ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Uwzględniając powyższe apelujący stwierdził, że Sąd I instancji wadliwie wykluczył a piori, możliwość przeprowadzenia drogi koniecznej w inny sposób, niż przez działkę (...), umarzając postępowanie wobec Akademii (...) w S.. Jak to wynika z przedstawionej powyżej argumentacji oraz z przedłożonej do akt sprawy prywatnej opinii z dnia 19.07.2016r. biegłego geodety S. W., istnieje możliwość innego zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla działki (...), choćby w zakresie niezbędnego przechodu ( jak wskazywano powyżej, brak jest podstaw do uznania, że istnieją dalej idące niż przechód, potrzeby nieruchomości 19/5). Za błędne uznał te ustalenia Sądu, jakoby przeprowadzenie służebności przez działkę (...) było dla niej nadmiernym obciążeniem, albowiem faktycznie posadowiony na tej działce budynek nie jest obecnie wykorzystywany na cele kultury i oświaty, ale jedynie na ten cel przeznaczony (w bliżej nieokreślonej perspektywie). Co więcej taki przebieg drogi koniecznej, uwzględniałby zjazd już istniejący, po którym ruch aktualnie się odbywa, na zasadzie grzecznościowej (nieformalnej). To zaś, ponownie (niezależnie od argumentacji -przedstawionej powyżej), czyni w pełni uprawionym wniosek dowodowy o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu geodezji.

Końcowo uczestnik podniósł, że nieprawidłowym było w jego ocenie, przyjęcie wprost za opinią biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, wysokości należnego wynagrodzenia za ustanawianą służebność. Jak wskazywano dotychczas, przeprowadzona przez biegłego analiza transakcji na potrzeby wyliczenia średniej rynkowej wartości nieruchomości, a przez to wartości służebności, nie uwzględnia transakcji droższych. Biegły posługiwał się przy tym nie aktualnymi danymi, ponieważ brak jest ujęcia cen sprzedaży za ostatnie kilka miesięcy przed sporządzeniem opinii, w związku z czym trudno traktować rzeczoną opinię za miarodajną.

Odpowiedź na apelację złożył uczestnik Akademia (...) w S. wnosząc o jej oddalenie oraz o zasądzenie od uczestnika spółki (...) Sp. z o.o. na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem II instancji według norm przepisanych.

Wnioskodawca również wniósł o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od uczestnika (...) Sp. z o.o. na jego rzecz oraz pozostałych uczestników kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja doprowadziła do zmiany zaskarżonego postanowienia jedynie w niewielkiej części, dotyczącej podmiotu, obowiązanego do zapłaty wynagrodzenia za ustanowioną służebność drogi koniecznej. W niniejszej sprawie bowiem, na co już wskazywał Sąd I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, na mocy umowy przeniesienia własności zorganizowanej części przedsiębiorstwa tytułem wkładu niepieniężnego z dnia 28 czerwca 2016 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości władnącej stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) położonej w S. przy ul. (...) ( Kw nr (...)), jak też właścicielem budynku stanowiącego odrębną własność, a znajdującego się na tej nieruchomości stała się spółka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K., co odzwierciedla wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości dokonany w dniu 30 czerwca 2016 r. Stosownie do dyspozycji art. 316 §1 k.p.c. sąd wydający orzeczenie w sprawie bierze pod uwagę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Zdaniem Sądu Okręgowego, skoro użytkownikiem wieczystym nieruchomości władnącej jest (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K., to tą spółkę powinien obciążać obowiązek zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Zmiana zaskarżonego postanowienia zasadna była jedynie w powyższym zakresie, w pozostałym zaś zakresie rozstrzygnięcie Sądu I instancji spotkało się pełną akceptacją Sądu Okręgowego. Tym samym zarzuty apelacji uznane zostały za niezasadne.

Wbrew tym zarzutom ustalenie przebiegu drogi koniecznej musiało być poprzedzone zdiagnozowaniem przyczyny braku dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Pamiętać bowiem należy, że nieruchomość władnąca ( działka nr (...)) oraz nieruchomość obciążona ( działka nr (...)) stanowiły jedną nieruchomość. Początkowo użytkowanie wieczyste obu działek przysługiwało przedsiębiorstwu państwowemu, a następnie (...) S.A Potrzeba zaś ustanowienia służebności drogi koniecznej powstała w wyniku sprzedaży działek (tworzących jedną nieruchomość) różnym podmiotom. Już zatem te historyczne zmiany w nieruchomości, stanowiące źródło braku dostępu działki nr (...) do drogi publicznej, przekonują, że ustanowienie drogi koniecznej właśnie przez działkę nr (...) ( por. art. 145 §2 k.c.), niegdyś funkcjonalnie powiązanej z działką nr (...), jest ze wszech miar prawidłowa.

Istniejąca zabudowa na nieruchomości władnącej wyklucza z kolei poprowadzenie drogi koniecznej przez inne nieruchomości niż nieruchomość, stanowiąca działkę nr (...). Jedyne wejście do budynku znajdującego się na działce nr (...) jest od strony działki nr (...).

Rozważania czy istnieje możliwość poprowadzenia drogi koniecznej przez inne nieruchomości, w tym przez nieruchomość, stanowiącą własność Akademii (...) w S. ( działka nr (...)) są o tyle niewłaściwe, że doprowadzenie drogi koniecznej do granicy działki nieruchomości władnącej nie miałoby dla tej nieruchomości jakiegokolwiek znaczenia. Zaznaczyć bowiem trzeba, że od strony działki nr (...) nie ma możliwości wejścia do budynku znajdującego się na działce nr (...), a zajmującego całą powierzchnię tej działki. Od strony działki nr (...) brak jest wejścia do budynku, jak również brak jest otworów okiennych, a dodatkowo nieruchomość ta została wpisana do rejestru zabytków Województwa (...), co niewątpliwie wiąże się z ograniczeniami co do możliwości w przyszłości ewentualnej przebudowy tego budynku.

Przywołać w tym miejscu należy przepis art. 145 §2 k.c., który to zdaniem apelującego został przez Sad I instancji naruszony. Zgodnie z tym przepisem przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Z kolei §3 przewidziano, iż przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Zauważyć zatem należy, że art. 145 § 2 i 3 k.c. jako kryteria, którymi winien się kierować sąd przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej, wymienia potrzeby nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić i interes społeczno - gospodarczy. Nie sposób jest uznać, iż w przedstawionych powyżej okolicznościach sprawy można mówić o naruszeniu tego przepisu.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 września 2015 r. wydanym w sprawie II CSK 624/14 oddał istotę służebności drogi koniecznej, wskazując iż służebność drogi koniecznej polega na tym, że na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej ustanawia się, jak wynika z wielowiekowej tradycji wielu systemów prawnych - prawo przechodu, przejazdu lub przegonu bydła przez nieruchomość służebną. Ustanowienie służebności drogi koniecznej daje prawo do korzystania z drogi w celu posiadania dostępu do drogi publicznej z tej nieruchomości, która z różnych przyczyn została tego dostępu pozbawiona, a rozsądnie rozumując taki dostęp mieć musi. Nie jest zatem uprawnione stanowisko prezentowane w apelacji, że służebność drogi koniecznej powinna w tej konkretnej sprawie ograniczać się wyłącznie do prawa przechodu. Jest to nieuprawnione w świetle powyższego orzeczenia jak również z uwagi na okoliczność, iż na nieruchomości władnącej znajduje się budynek oznaczony jako skład lub magazyn, co niewątpliwie potwierdza potrzebę korzystania z służebności drogi koniecznej również poprzez przejazd pojazdów.

Zaznaczyć przy tym trzeba, że w orzecznictwie przyjmuje się, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 145 § 1 k.c.) powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy (tak w uchwale SN z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 14/14). W uzasadnieniu przywołanej uchwały Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że swobodny dostęp jest naturalnym warunkiem korzystania z nieruchomości; w klasycznym ujęciu oznacza możliwość dojścia i dojazdu do nieruchomości, a w stosunkach wiejskich także możliwość przegonu (przepędu) bydła. Pojęcie „dostępu” ewoluuje jednak; dostosowuje się do zmiany stosunków społeczno-gospodarczych oraz rozwoju cywilizacji i potrzeb człowieka. Jest to szczególnie wyraźne przy pojmowaniu „dojazdu”, tj. dostawania się (dojeżdżania) do nieruchomości za pomocą środków lokomocji, a w szczególności samochodów. Podkreślił również, że współczesna, dynamiczna wykładnia pojęcia „odpowiedni dostęp do drogi publicznej”- musi obejmować komunikację z nieruchomością za pomocą samochodów, a szerzej - za pomocą pojazdów mechanicznych służących do przemieszczania się lub przewożenia towarów. Oznacza to, że obecnie dojazd samochodem (pojazdem mechanicznym) powinien być co do zasady składnikiem odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Jednocześnie Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, na wynikającą z przywołanego już art. 145 § 2 k.c. zasadę proporcjonalności. Przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniać powinno nie tylko potrzeby nieruchomości izolowanej, ale także zakres obciążenia nieruchomości odgradzającej dostęp do drogi publicznej. Ustanowienie więc służebności drogi koniecznej powinno być wynikiem bilansu korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia drogi. Służebność jest prawem na rzeczy cudzej, a jej celem jest m.in. godzenie interesów właścicieli sąsiadujących nieruchomości; jeżeli interesów tych nie da się pogodzić, mogą zachodzić podstawy do odmowy ustanowienia służebności.

Sąd Rejonowy, ustanawiając drogę konieczną w niniejszej sprawie, zastosował przywołana zasadę proporcjonalności. Po pierwsze przebieg przez działkę (...) drogi koniecznej w całości pokrywa się z aktualnym sposobem zagospodarowania terenu i nie wymaga żadnych nakładów pracy i środków. Po drugie proponowany przebieg drogi koniecznej znajduje się w maksymalnym oddaleniu od ściany budynków nr (...) będących w złym stanie technicznym, a także uwzględnia dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, albowiem po nieruchomości ( działce nr (...)) przemieszczają się również w ten sam sposób pojazdy należące do najemców uczestnika (...) Sp. z o.o.. Trafne jest zatem spostrzeżenie Sądu I instancji, że skoro przejazd samochodów najemców nie zagraża budynkom znajdującym się na działce nr (...) i uczestnik pozwala na ich przejazd, to brak jest podstaw do przyjęcia, że właśnie samochody wieczystego użytkownika działki nr (...) takie zagrożenie stwarzałyby.

Tym samym służebność drogi koniecznej została ukształtowana z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, stanowiącej działkę nr (...) w celu przechodu i przejazdu.

Z uwagi na powyższe argumenty Sąd Okręgowy uznał, że przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpiło z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej ( działka nr (...)) jak i z najmniejszym obciążeniem gruntów ( działki nr (...)). Stąd też zarzut naruszenia art. 145 § 2 k.c. nie zasługiwał na uwzględnienie.

Nietrafnym okazał się również zarzut naruszenia art. 145 § 3 k.c. Pojęcie interesu społeczno – gospodarczego, o którym mowa w tym przepisie nie zostało ustawowo zdefiniowane. Niemniej jednak samo już określenie, iż chodzi o "interes społeczno-gospodarczy" wyznacza płaszczyznę jego oceny, przenosząc ją na grunt stosunków społecznych, w tym sąsiedzkich i rodzinnych i ekonomicznych czy gospodarczych uczestników postępowania. Dyrektywę uwzględnienia interesu społeczno-gospodarczego rozumieć należy w znaczeniu najogólniejszym, jako dążenie do tego, by ustalony szlak drożny odpowiadał potrzebom nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej i następował z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma przebiegać ( tak postanowienie SN z dnia 20 maja 1998 r., I CKN 673/97). Wskazuje się również, że interesowi społeczno-gospodarczemu odpowiada ustanowienie służebności gruntowej o tyle, o ile zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (art. 285 § 2 k.c.) przewyższa uszczerbek wynikły ze zmniejszenia użyteczności nieruchomości obciążonej. W tym właśnie sensie została podkreślona konieczność uwzględnienia interesu społeczno-gospodarczego przy przeprowadzeniu drogi koniecznej (art. 145 § 3 k.c.) (tak wyrok SN z dnia 20 lutego 1985 r. III CRN 364/85).

Mając na względzie powyższe stwierdzić należało, że zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej, w ocenie Sądu Okręgowego odbywa się z najmniejszym uszczerbkiem dla nieruchomości obciążonej, już choćby z tej przyczyny, że jej przebieg uwzględnia dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości obciążonej.

Niezasadny okazał się również zarzut naruszenia § 14 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez jego niezastosowanie. Zdaniem Sądu Okręgowego przepis ten nie znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie. Zgodnie z § 2 ust. 1. rozporządzenia znajduje ono zastosowanie przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2. Ustanowienie drogi koniecznej nie zmienia ukształtowania przebiegu drogi na działce nr (...). Jeszcze raz należy podkreślić przebieg drogi koniecznej uwzględnia dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości obciążonej, tak więc ruch pieszych i ruch pojazdów odbywać się będzie nadal utartym już szklakiem.

Z powyższych względów wszystkie z postawionych zarzutów naruszenia prawa materialnego, okazały się chybione.

Sąd Rejonowy nie naruszył również przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Przepis ten stanowi, że sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Co istotne, skuteczne podniesienie zarzutu naruszenia przez sąd swobodnej oceny dowodów może mieć miejsce wyłącznie wówczas, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych. Jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 czerwca 2008 r. (I ACa 180/08, LEX nr 468598), jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Dla skuteczności zarzutu naruszenia powołanego przepisu nie wystarcza samo stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. Skarżący powinien wskazać jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Zwalczanie swobodnej oceny dowodów nie może polegać li tylko na przedstawieniu własnej, korzystnej dla skarżącego wersji zdarzeń, ustaleń stanu faktycznego opartej na własnej ocenie, lecz konieczne jest posłużeniu się argumentami wyłącznie jurydycznym wykazywanie, że wskazane w art. 233 § 1 k.p.c. kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów zostały naruszone, co miało wpływ na wyrok sprawy (tak SA w Warszawie, wyrok z dnia 10 lipca 2008 r., VI ACa 306/08).

Sąd Odwoławczy uznał, iż dokonana przez Sąd I instancji ocena zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego w żadnym razie nie nosi znamion dowolności. Sąd ten dokonał wszechstronnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, poddał go analizie, a przyjęte przez siebie stanowisko szeroko i wyczerpująco uzasadnił. Brak jest podstaw do formułowania twierdzeń, że wnioski przezeń wysnute były nielogiczne czy sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. Odmienna ocena strony apelującej przeprowadzonych w sprawie dowodów, nie może podważyć uprawnienia sądu do dokonania oceny tego materiału według swego przekonania, przy zachowaniu reguł wynikających z art. 233 § 1 k.p.c., co też w okolicznościach niniejszej sprawy niewątpliwie miało miejsce. W tej sytuacji uznać należało, iż wywiedziona apelacja ma w tym zakresie charakter li tylko polemiczny ze słusznym stanowiskiem Sądu Rejonowego.

Sąd I instancji nie naruszył także art. 227 k.p.c. w zw. z art. 217 § 2 k.p.c. Sąd pominął zawnioskowany dowód z opinii biegłych nie tylko dlatego, że wniosek był spóźniony. Sąd ocenił również, że dowód ten był nieprzydatny w sprawie. Celem tego postępowania było zapewnienie dostępu do drogi publicznej nieruchomości, stanowiącej działkę nr (...) . Dostęp ten został zapewniony w jedyny możliwy sposób, uwzględniający usytuowanie budynku na działce nr (...), dotychczasowy sposób korzystania z działki nr (...), jak również to, że obie nieruchomości przed sprzedażą stanowiły jedną nieruchomość, a dojście i dojazd do budynku na działce nr (...) obywały się zawsze przez działkę nr (...). W tej sytuacji przeprowadzanie zawnioskowanych dowodów spowodowałby przedłużenie postępowania, a i tak nie doprowadziłoby do ustalenia przebiegu drogi koniecznej w inny sposób niż to uczynił Sąd Rejonowy.

Sąd Okręgowy nie znalazł także podstaw do zakwestionowania wysokości należnego uczestnikowi (...) Spółki z o.o. z siedzibą w S. wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej. Oczywiście określenie wynagrodzenia wymaga wiedzy specjalnej. W związku z tym dopuszczony został przez Sąd Rejonowy dowód z opinii biegłego sądowego K. B., specjalisty z zakresu wyceny nieruchomości. Dowód ten, wbrew zarzutom uczestnika Idea - (...), został pozytywnie oceniony przez Sąd Rejonowy. Sąd ten w uzasadnieniu postanowienia rozprawił się z zarzutami uczestnika do opinii biegłego z dnia 21 lutego 2016r. Te same zarzuty zostały przeniesione przez uczestnika na etap postępowania apelacyjnego, przy czym zostały sformułowane jedynie w uzasadnieniu apelacji. Sąd Okręgowy, podobnie jak Sąd Rejonowy, nie znalazł jednak żadnych podstaw, aby zakwestionować wnioski płynące z opinii biegłego K. B.. Biegły z powołaniem na przepisy oraz swoje doświadczenie zawodowe, odnosząc się do zarzutów, które miały charakter subiektywny, wykazał, że nie tylko dobrał do porównania odpowiednie nieruchomości, ale przyjął właściwe współczynniki korygujące. Zaznaczył też w opinii, że dostępność transakcji nieruchomości podobnych po 28 sierpnia 2015r. spadła. Oczywistym jest, że brak transakcji w pewnym okresie nie może stać na przeszkodzie w wykonaniu opinii. Przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego pozostawiają rzeczoznawcy wybór okresu badania. W związku ze spadkiem ilości transakcji biegły, sporządzając opinię w tej sprawie, przyjął dłuższy okres badania, mając jednak cały czas na uwadze przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny. Okres badania, przyjęte do porównania nieruchomości biegły należycie uzasadnił, wobec czego wiarygodność i rzetelność sporządzonej opinii nie budzi zastrzeżeń Sądu Okręgowego. Przyjmując więc za tą opinią, że ustanowienie drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego działki nr (...) powinno nastąpić za wynagrodzeniem, Sąd Okręgowy, mając na uwadze argumenty przytoczone w części wstępnej rozważań, zasądził od aktualnego użytkownika wieczystego działki (...) na rzecz uczestnika Idea - (...) 32 300 złotych.

Tak argumentując Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 §1 k.p.c. w zw. z art. 13 §2 k.p.c. w punkcie 1. zmienił zaskarżone postanowienie, w pozostałym zaś zakresie, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 §2 k.p.c., oddalił apelację, o czym orzekł w punkcie 2. sentencji.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy oparł o przepis art. 520 § 2 k.p.c, przyjmując, iż interesy użytkowników wieczystych w ustanowieniu drogi koniecznej były sprzeczne. W sprawie wystąpiła specyficzna sytuacja, albowiem trzy podmioty: wnioskodawca oraz dwóch uczestników L. Paliwa i D., reprezentowanych było przez tego samego pełnomocnika. Jeden z uczestników tj. (...) Sp. z o.o. w K. przegrała postępowanie apelacyjne, bowiem zasądzono od niej na rzecz Idea – (...) kwotę 32.300 złotych tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dlatego też przy stosunkowym rozdzieleniu kosztów Sąd Okręgowy ustalił, że (...) Sp. z o.o. w K. przegrała postępowanie apelacyjne w 1/3 części, co oznacza że uczestnik (...) Sp. z o.o. w S. wygrała to postępowanie w tym samym stosunku, a więc w 1/3, a przegrała w 2/3 części w stosunku do wnioskodawcy oraz uczestnika L. Paliwa. Dlatego też Sąd Okręgowy tytułem kosztów postępowania apelacyjnego zasądził uczestnika (...) Sp. z o.o. w S. na rzecz L. w W. i L. Paliwa w W. koszty obejmujące 2/3 wynagrodzenia przysługującego pełnomocnikowi wnioskodawcy i uczestników, a więc 2/3 z 480 złotych, co dało kwotę 320 złotych zasądzoną w punkcie 3.

Rozliczając koszty pomiędzy (...) Sp. z o.o. w K. i (...) Sp. z o.o. w S. Sąd Okręgowy ustalił, że (...) Sp. z o.o. w S. poniosła koszty postępowania apelacyjnego w łącznej kwocie 680 zł ( 200 złotych opłata od apelacji i 480 złotych wynagrodzenie pełnomocnika). Przyjmując że (...) Sp. z o.o. w K. przegrała postępowanie apelacyjne w 1/3 Sąd Okręgowy w punkcie 5. postanowienia zasądził od (...) Sp. z o.o. w K. na rzecz Idea – (...) 1/3 z 680 złotych, to jest 227 złotych.

Uczestnikiem wygrywającym postępowanie apelacyjne w całości była Akademia (...) w S.. Dlatego też Sąd Okręgowy w punkcie 3. zasądził w całości na rzecz tego uczestnika od (...) Sp. z o.o. w S. koszty postępowania apelacyjnego, obejmujące wynagrodzenia pełnomocnika uczestnika, ustalone na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie ( Dz. U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia apelacji, na kwotę 480 złotych.

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Tomasz Szaj

II Ca 1374/16

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE