Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 maja 2013 r.

Sąd Okręgowy w Rzeszowie VI Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Renata Bober

Protokolant: sekr.sądowy Agnieszka Krztoń

po rozpoznaniu w dniu 10 maja 2013 r. w Rzeszowie

na rozprawie

sprawy z powództwa: (...) Spółki z o. o. w R.

przeciwko: (...) Spółce Komandytowej z/s w R.

o zapłatę

I. zasądza od pozwanego (...) Spółki Komandytowej z/s w R. na rzecz powoda (...) Spółki z o. o. w R. kwotę 411.105,82 zł (czterysta jedenaście tysięcy sto pięć złotych osiemdziesiąt dwa grosze) z ustawowymi odsetkami od kwot:

-

14.188,67 zł od dnia 15 grudnia 2011r.,

-

2.346,87 zł od dnia 15 stycznia 2012r.,

-

18.952,98 zł od dnia 15 stycznia 2012r.,

-

1.971,86 zł od dnia 7 lutego 2012r.,

-

18.267,81 zł od dnia 15 lutego 2012r.,

-

2.091,22 zł od dnia 8 marca 2012r.,

-

17.941,10 zł od dnia 15 marca 2012r.,

-

2.172,93 zł od dnia 11 kwietnia 2012r.,

-

1.214,82 zł od dnia 10 kwietnia 2012r.,

-

18.435,89 zł od dnia 15 kwietnia 2012r.,

-

2.049,58 zł od dnia 4 maja 2012r.,

-

63.098,75 zł od dnia 18 lutego 2012r.,

-

15.000,00 zł od dnia 10 marca 2012r.,

-

233.373,34 zł od dnia 28 lutego 2012r.,

do dnia zapłaty,

II. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 20.556 zł (dwadzieścia tysięcy pięćset pięćdziesiąt sześć złotych) tytułem zwrotu opłaty sądowej i kwotę 7.217 zł (siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt VI GC 322/12

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 10 maja 2013r.

Powód (...) Spółka z o.o. w R. pismem z dnia 31 sierpnia 2012r. wniosła przeciwko (...) Spółce Komandytowej z/s w R. pozew o zapłatę kwoty 411.105,82 zł z ustawowymi odsetkami oraz kosztami postępowania.

W uzasadnieniu podała, że w dniu 30 listopada 2010r. zawarła z pozwanym umowę najmu lokalu nr (...) (...) w Galerii Handlowej (...) w R.. W § 3 ust 1 umowy strony zastrzegły, że powierzchnia lokalu podana w umowie ma charakter orientacyjny i została ostatecznie określona na 69,88 m ². Powierzchnia ta stanowiła podstawę obliczania wszelkich opłat wynikających z umowy. Na podstawie § 25 ust 1 umowy pozwana zobowiązana była do uiszczana na rzecz powoda czynszu podstawowego w wysokości 42 euro/m ²/miesiąc - co łącznie daje kwotę 2.936,22 euro miesięcznie, powiększoną od towarów i usług. Czynsz ten pozwana zobowiązała się uregulować miesięcznie z góry w terminie do 14 dnia na podstawie doręczonej faktury VAT. Zgodnie z § 20 ust 2 umowy należności wynikające z umowy wyrażone w euro podlegają przeliczeniu na pln według średniego kursu ogłoszonego przez NBP w dniu poprzedzającym dzień wystawienia faktury lub dzień powstania obowiązku płatności w zależności które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej. Z treści § 23 ust 1 umowy wynika, iż pozwana oprócz czynszu najmu zobowiązana była też do uiszczania opłaty eksploatacyjnej w wysokości 35 zł/m ²/miesiąc - co łącznie daje kwotę 2.436,85 zł miesięcznie, płatną w terminie do 14 dnia każdego miesiąca.

Z powyższych tytułów powód wystawił na rzecz pozwanego faktury VAT , szczegółowo wskazane w pozwie. Powód podał, że pozwany w dniu 26 marca 2012r. uregulował częściowo fakturę VAT nr (...) w kwocie 5.000 zł. Natomiast w dniu 30 kwietnia 2012r. powód dokonał częściowej kompensaty należności z wymienionej wyżej faktury z należnością pozwanego objętą fakturą VAT nr (...) o kwotę 243 zł . W konsekwencji do zapłaty z powyższej faktury na rzecz powoda pozostała kwota 14.188,67 zł. Ponadto pozwana zobowiązana byłą do uiszczania na rzecz powoda opłat określonych w specyfikacji technicznej stanowiącej załącznik nr 3 do umowy (§9 ust 1 lit C). Z powyższego tytułu powód wystawił fakturę nr (...)i (...). Pozwana pomimo skutecznego doręczenia jej dokumentów księgowych i upływu terminów ich płatności nie uiściła należności wynikających z wymienionych wyżej faktur, dlatego też w dniu 30 lipca 2012r. powód wezwał pozwaną do ich zapłaty. Ponadto powód wskazał, że pozwana na dwa miesiące przed dniem wydania lokalu zobowiązana byłą do dostarczenia bezwarunkowej i nieodwołalnej gwarancji bankowej (§ 27 ust 1 i § 27 ust 2).

Na podstawie § 27 ust 3 umowy w razie nie dostarczenia gwarancji bankowej w terminie określonym w umowie powód miał prawo żądać kary umownej w wysokości równowartości czynszu podstawowego za okres trzech miesięcy za każdy rozpoczęty miesiąc utrzymywania się stanu sprzecznego z umową. Wobec nie dostarczenia gwarancji bankowej przez pozwanego powód w dniu 28 grudnia 2011r. wystawił na rzecz pozwanej spółki notę obciążeniową nr (...)na kwotę 233.373,34 zł obejmującą okres opóźnienia od 5 czerwca 2011r. do 19 grudnia 2011r. Pozwany mimo wezwania należności z powyższej noty nie zapłacił.

Powód wskazał, że w związku nie uregulowaniem przez pozwanego należności wynikających z umowy w dniu 26 lipca 2012r. wypowiedział umowę najmu, następnie w dniu 6 sierpnia 2012r. w terminie wyznaczonym wypowiedzeniem umowy, na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego dokonano odbioru lokalu będącego przedmiotem umowy. W dniu 19 września 2012r. Sąd Okręgowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z żądaniem pozwu, sygn. akt VI GNc 518/12.

W sprzeciwie od wydanego w sprawie nakazu zapłaty pozwany wniósł o oddalenie w całości powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu w pierwszej kolejności podniósł zarzut nieważności umowy najmu z powodu braku zdolności prawnej i braku zdolności do czynności prawnych najemcy. Zarzucił, że w dniu 30 listopada 2010r. pozwana spółka nie była wpisana do rejestru w związku z czym nie mogła być stroną umowy będącej przedmiotem pozwu. Podniósł, że czynność prawna dokonana przez spółkę komandytową w organizacji jest bezwzględnie nieważna. W konsekwencji zdaniem pozwanego należności przekazywane przez pozwaną spółkę nie były czynszem ale wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z lokalu. Stwierdził, że kwota 93.912,16 jaką przekazał powodowi pokrywa całość zobowiązań wobec niego z tytułu korzystania z lokalu, dlatego też dochodzone pozwem należności są nienależne. Dodatkowo podniósł, że podpisujący umowę R. (...) nie znał treści podpisywanej umowy najmu bowiem nie władał językiem polskim , dlatego też pozwany w tym zakresie wywiódł zarzut zawarcia umowy pod wpływem wad oświadczenia woli. Pozwany podniósł, że gdyby nawet przyjąć, że umowa ta nie jest nieważna z powodu wad oświadczenia woli o której mowa w art. 82 kc to należy przyjąć, że działał on pod wpływem błędu i skutecznie uchylił się od skutków prawnych złożonego pod wpływem błędu oświadczenia, co miało miejsce w piśmie z dnia 13 sierpnia 2012r. Natomiast w piśmie z dnia 10 października 2012r. skierowanym do powoda pozwany zawarł oświadczenie o uchyleniu się od błędu w postaci braku znajomości postanowień umownych z powodu |
niewładania językiem polskim.

Wyjaśniając powyższe zarzuty pozwany podał, że całość stosunków prawnych pomiędzy stronami była realizowana za pośrednictwem radcy prawnego R. S., który przygotował treść umowy. Zapewniał on R. M., że treść umowy dotyczy tylko przedmiotu najmu i stawek czynszu. W rzeczywistości jednak do umowy wprowadzono także dodatkowe postanowienia uprzednio nie negocjowane, o czym nie miał świadomości R. (...) ani też spółka.

Strona pozwana zarzuciła dodatkowo brak dochowania trybu wypowiedzenia umowy przez powoda, wyrządzenie szkody oraz obowiązkach zwrotu nakładów poczynionych na lokal. Pozwany stwierdził, że powód nie wyznaczył mu wynikającego z umowy najmu (...) dniowego terminu na dokonanie płatności bowiem wezwanie do zapłaty nadał na poczcie 30 lipca 2012r., natomiast pismo w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu doręczono pozwanej już następnego dnia . Tym samym nie został zachowany tryb określony w § 26 ust 3 umowy.

Zdaniem pozwanego na skutek niezgodnego z prawem rozwiązania umowy najmu powód wyrządził mu szkodę w postaci nie uzyskania korzyści jakich spodziewał się w okresie do dnia 5 sierpnia 2016r. Szacunkowe dochody netto pozwanego w tym okresie miały wynieść 60.000 zł w stosunku rocznym. Pozwany oprócz naprawienia szkody domagał się także zwrotu w całości nakładów jakie poniósł w związku z przygotowaniem lokalu do prowadzenia działalności, szczegółowo określonych w sprzeciwie.

Podsumowując swe wyliczenia podał, że z tytułu utraconych korzyści (300.000 zł) oraz nakładów (271.567,01 zł) przysługuje mu wobec powoda wierzytelność w łącznej kwocie 571.567,01 zł.

Pozwana spółka z ostrożności procesowej, na wypadek uznania przez Sąd umowy najmu za ważną podniosła zarzut potrącenia wymienionej wyżej wierzytelności z wierzytelnością powoda dochodzoną w pozwie.

W piśmie z dnia 30 października 2012r. strona powodowa podtrzymała w całości żądanie pozwu oraz ustosunkowała się do zarzutów zawartych w sprzeciwie. Zdaniem powoda zawarta przez strony umowa najmu była ważna i skuteczna. Stwierdził, że spółka komandytowa worganizacji istnieje od momentu jej zawiązania, tj. od chwili zawarcia umowy spółki w formie aktu notarialnego do chwili jej rejestracji. W konsekwencji nabyte przez spółkę komandytową w organizacji prawa i zaciągnięte przez nią zobowiązania przechodzą na zarejestrowaną spółkę komandytową. Dodał, że w dniu 9 czerwca 2011r. pozwany w akcie notarialnym poddał się egzekucji stosownie do zapisów umowy najmu. Ponadto pozwany w dniu 5 sierpnia 2011r. odebrał od powoda najęty lokal i 15 października 2011r. rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji należy przyjąć, że zachowanie pozwanego wobec powoda świadczy o pełnej akceptacji treści umowy najmu lokalu. Powód stwierdził także, że oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy zawartej pod wpływem błędu było nieskuteczne bowiem R. (...)posługuje się doskonale językiem polskim i ma pełną świadomość treści umowy. Odnosząc się do kwestii wypowiedzenia umowy najmu powód stwierdził, że nastąpiło to skutecznie, a termin wynikający z umowy został zachowany. W konsekwencji roszczenie odszkodowawcze pozwanego wobec powoda jest niezasadne.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 listopada 2010 r. została zawarta umowa spółki komandytowej pod firmą (...). Pozwana spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym Rejestrze Przedsiębiorców dniu 8 lutego
2011 r.

(Dowód: umowa spółki, k. 226-227, KRS pozwanego, k. 213-215).

W dniu 30 listopada 2010 r. pozwany (...) Sp. z o.o. w G. zawarł z (...) Spółka komandytowa w organizacji w R. umowę najmu lokalu (...) (...)
w Centrum Handlowym (...) w R. przy ulicy (...), o orientacyjnej powierzchni 69,91 m ², przy czym strony
ustaliły, że ostateczna powierzchnia lokalu stanowiąca podstawę do obliczenia opłat odnoszących się do powierzchni lokalu zostanie ustalona
w oparciu o obmiar dokonanego przez Wynajmującego według zasad określonych w § 3 ust. 2-5 umowy. Umowę zawarto na okres pięciu lat.
W przedmiotowym lokalu pozwany miał prowadzić kawiarnię W.,s C.. Strony ustaliły prognozowany termin otwarcia Galerii na czwarty kwartał
2011 r. W szczegółowych warunkach najmu ustaliły opłatę za ceremonię otwarcia odpowiadająca równowartości Czynszu Podstawowego za okres jednego miesiąca, natomiast opłatę wstępną na 42 euro/m ², która przy uwzględnieniu powierzchni lokalu dała kwotę 2.936,22 euro. Stawkę procentową obrotu dla obliczenia Czynszu Dodatkowego ustalono na 8%. Czynsz Dodatkowy miał być rozliczany kwartalnie. Nadto strony ustaliły
z tytułu najmu lokalu stawkę Opłaty Eksploatacyjnej na 35 PLN/m ²/m-c,
co łącznie daje kwotę 2.446,85 zł/miesięcznie. Kwota Gwarancji Bankowej wynosiła zaś 12.985,42 zł.

Na podstawie § 9 umowy Najemca zobowiązany był nadto do zapłaty za okres od wydania lokalu do dnia otwarcia galerii opłaty jednorazowej (§ 9 ust. 1 pkt. a), a także jednorazowej opłaty wstępnej (§ 9 ust. 1 pkt. b) i opłaty określonej
w Specyfikacji (...) (§ 9 ust. 1 pkt. c).

Zgodnie z treścią § 2 umowy Wynajmujący zobowiązał się oddać Najemcy (pozwanemu) przedmiot najmu do używania na czas oznaczony,
a Najemca przyjął do używania lokal i zobowiązał się płacić Wynajmującemu czynsz i inne opłaty.

Strony ustaliły nadto, że Najemca (pozwany) będzie zobowiązany do prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej w postaci kawiarni. Jednocześnie zastrzegły, że wynajmujący nie jest zobowiązany do nieudostępniania lokali w Galerii podmiotom prowadzącym działalność konkurencyjną w stosunku do prowadzonej przez Najemcę w Galerii (§ 9 ust. 8).

Szczegółowe zasady naliczania czynszu strony uregulowały w § 20, 21
i 22 umowy, zaś Opłaty Eksploatacyjnej w § 23 i 24 oraz załączniku 6 do umowy. Natomiast § 25 określiły sposób płatności czynszu i opłat.

Na mocy zapisów § 26 ust. 2 umowy strony zastrzegły, że jeżeli Najemca pozostaje w opóźnieniu z zapłatą Czynszu Podstawowego za okres dwóch miesięcy, Wynajmujący wyznaczy Najemcy na piśmie dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty, zaś po jego bezskutecznym upływie Wynajmujący będzie uprawniony do rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia oraz bez zastosowania trybu opisanego w § 30 umowy. Natomiast w przypadku opóźnienia Najemcy z zapłatą jakiegokolwiek innego niż Czynsz Podstawowy świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy przez okres dłuższy niż 30 dni, Wynajmujący Wyznaczy Najemcy dodatkowy 14-dniowy termin na dokonanie zapłaty, po którego bezskutecznym upływie będzie uprawniony do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia oraz bez stosowania trybu określonego w § 30 umowy.

Strony ustaliły na podstawie § 27 ust. 1 umowy, że na zabezpieczenie wykonania roszczeń Wynajmującego wynikających z umowy Najemca zobowiązuje w terminie na dwa miesiące przed Dniem Wydania Lokalu przedstawić Wynajmującemu gwarancję bankową. W przypadku niedostarczenia Wynajmującemu gwarancji bankowej lub nowej gwarancji bankowej Wynajmujący, niezależnie od możliwości żądania kary umownej
w wysokości równowartości czynszu podstawowego za okres trzech miesięcy za każdy rozpoczęty miesiąc utrzymania się stanu rzeczy niezgodnego z umową, może dokonać wypłaty z gwarancji i zatrzymać wypłaconą kwotę jako kaucję
(§ 27 ust. 4 umowy).

(Dowód: umowa najmu z 30.11.2010 r., k. 30-87)

Przy zawieraniu powyższej umowy pozwaną spółkę reprezentował R. (...), który włada językiem polskim w stopniu komunikatywnym (podstawowym). Umowę sporządzono w języku polskim. R. (...)w ramach współpracy z radcą prawnym R. S. za udzielane mu porady prawne prowadził dla pracowników Kancelarii zajęcia z języka angielskiego. Podczas tych zajęć omawiano m.in. treść wzorcowej umowy najmu lokalu.

(Dowód: umowa najmu z 30.11.2010 r., k. 30-87; zeznania świadków B. M. , M. G. i R. S. – nagranie rozprawy z 26.02.2013 r.; zeznania J. S. – nagranie rozprawy
z 23.04.2013 r.)

W dniu 5 sierpnia 2011 r. pozwany odebrał od powoda przedmiotowy lokal. Jednocześnie dokonano obmiaru powierzchni ustalając ją na 69,88 m ².
Na powyższą okoliczność sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy z dnia
5 sierpnia 2011 r.

(Dowód: protokół zdawczo-odbiorczy z 5.08.2011 r., k. 89-93)

Powód z tytułu należności wynikających z umowy najmu w/w lokalu wystawił na rzecz pozwanego następujące faktury VAT:

-

(...) z dnia 1 grudnia 2011 r. na kwotę 19.431,67 zł (czynsz, opłata eksploatacyjna) z terminem płatności na dzień
14 grudnia 2011 r.,

-

(...)z dnia 30 grudnia 2011 r. na kwotę 2.346,87 zł (energia elektryczna, woda, ścieki) z terminem płatności na dzień
14 stycznia 2012 r.,

-

(...) z dnia 2 stycznia 2012 r. na kwotę 18.952,98 zł (czynsz, opłata eksploatacyjna) z terminem płatności na dzień
14 stycznia 2012 r.,

-

(...)z dnia 20 stycznia 2012 r. na kwotę 1.971,86 zł (energia elektryczna, woda, ścieki) z terminem płatności na dzień
6 lutego 2012 r.,

-

(...)z dnia 1 lutego 2012 r. na kwotę 18.267,81 zł (czynsz, opłata eksploatacyjna) z terminem płatności na dzień
14 lutego 2012 r.,

-

(...) z dnia 23 lutego 2012 r. na kwotę 2.091,22 zł (energia elektryczna, woda, ścieki) z terminem płatności na dzień
7 marca 2012 r.,

-

(...) z dnia 1 marca 2012 r. na kwotę 17.941,10 zł (czynsz, opłata eksploatacyjna) z terminem płatności na dzień
14 marca 2012 r.,

-

(...)z dnia 23 marca 2012 r. na kwotę 2.172,93 zł (energia elektryczna, woda, ścieki) z terminem płatności na dzień
10 kwietnia 2012 r.,

-

(...)z dnia 23 marca 2012 r. na kwotę 1.214,82 zł (czynsz indeks.) z terminem płatności na dzień 9 kwietnia 2012 r.,

-

(...) z dnia 2 kwietnia 2012 r. na kwotę 18.435,89 zł (czynsz, opłata eksploatacyjna) z terminem płatności na dzień
14 kwietnia 2012 r.,

-

(...)z dnia 19 kwietnia 2012 r. na kwotę 2.049,58 zł (energia elektryczna, woda, ścieki) z terminem płatności na dzień
3 maja 2012 r.,

-

(...)z terminem płatności na dzień
21 października 2011 r., która została skorygowana fakturą korygującą (...)na kwotę 34.981,20 zł,

-

(...)z dnia 31 stycznia 2012 r. na kwotę 63.098,75 zł (opłata za prace dodatkowe) z terminem płatności na dzień 17 lutego 2012 r.,

Powyższe faktury powód doręczył pozwanemu.

(Dowód: faktury VAT wraz z potwierdzeniem doręczenia, k. 95-98, 100-103, 105-108, 110-113, 115-118, 120-123, 125-128, 130-133, 135-138, 140-143, 145-148; faktury VAT nr (...) wraz z potwierdzeniem doręczenia, k. 154-161; faktura (...)//MH/WS, k.163-166; faktura proforma nr (...), k. 168-171)

Pozwana spółka tytułem częściowej zapłaty czynszu za grudzień 2011 r. w dniu 23 marca 2012 r. wpłaciła na rachunek powoda kwotę 5.000 zł.

(Dowód: potwierdzenie przelewu, k. 150)

Powód pismem z dnia 30 kwietnia 2012 r. dokonał kompensaty swojej wierzytelności wynikającej z faktury VAT nr (...) z należnością pozwanego objętą fakturą VAT nr (...).

(Dowód: faktura VAT nr (...), k. 151; pismo powoda
z 30.04.2012 r., k. 152)

Pozwana spółka nie przedstawiła w umownym terminie gwarancji bankowej (okoliczność przyznana przez słuchanego w charakterze strony pozwanej R. (...)).

W dniu 28 grudnia 2011 r. powód wystawił na rzecz pozwanego notę obciążeniowa nr (...), w której naliczył karę umowną
za niedostarczenie zabezpieczenia – gwarancji bankowej – (§ 27 ust. 4 umowy) za okres od dnia 5 czerwca do 19 grudnia 2011 r. w wysokości 233.373,34 zł. Termin zapłaty powód określił na siedem dni od otrzymania noty.

(Dowód: nota obciążeniowa z 28.12.2011 r., k.173-177).

Pozwany wobec zalegania z zapłatą należności określonych umową najmu przedmiotowego lokalu był wzywany kilkakrotnie przez przedstawicieli powodowej spółki w formie ustnej do uregulowania zaległości (okoliczność przyznana przez słuchanego w charakterze strony pozwanej R. (...)).

Z uwagi na brak płatności dochodzonej pozwem należności pismem
z dnia 30 lipca 2012 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty
243.349,62 zł. Kolejnym pismem z tej samej daty powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 233.373,34 zł z tytułu w/w kary umownej. W powyższych wezwaniach powód wyznaczył siedmiodniowy termin do uregulowania należności.

(Dowód: wezwania do zapłaty z 30.07.2012 r., k. 179-181, 183-184)

Pismem z dnia 26 lipca 2012 r. powód, powołując się na art. 672 k.c. oraz zapis § 26 ust. 2 i 3 umowy, wypowiedział przedmiotową umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia w związku z nieregulowaniem przez pozwanego należności wynikających z umowy. Jednocześnie wezwał pozwaną spółkę do zwrotu lokalu wyznaczając w tym celu termin na 6 sierpnia 2012 r.,

(Dowód: pismo z 26.07.2012 r., k. 186-187).

W dniu 6 sierpnia 2012 r. pozwany opuścił wynajmowany lokal wydając go protokolarnie powodowej spółce.

(Dowód: protokół zdawczo-odbiorczy z 6.08.2012 r., k. 189-191)

Pozwany w piśmie z dnia 13 sierpnia 2012 r. skierowanym do powodowej spółki złożył oświadczenie o uchyleniu się od skutków złożonego pod wpływem podstępu oświadczenia adresowanego do (...) Sp. z o.o.
dot. umowy najmu z 30 listopada 2010 r. Podstępu pozwany upatrywał się min.
w zapewnieniach przedstawiciela powoda co do ilości konkurencyjnych lokali w Galerii, co zdecydowało o podpisaniu umowy, gdy w rzeczywistości w całej Galerii jest kilkanaście innych kawiarni.

W odpowiedzi na powyższe pismo powód stwierdził, że uchylenie się od skutków prawnych złożonego oświadczenia uznaje za oczywiście niezasadne. Zakwestionował przy tym, aby zapewniał pozwanego co do liczby lokali gastronomicznych. Jednocześnie wskazał na zapis § 12 ust. 8 umowy najmu.

Pismem z dnia 10 października 2012 r. R. (...) w imieniu pozwanej spółki złożył oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu dot. umowy najmu z 30 listopada 2010 r. Wspólnik pozwanej spółki wywodził w powyższym piśmie, że nie włada językiem polskim w stopniu wystarczającym aby zrozumieć treść całej umowy. Z treścią tej umowy zapoznał go wybiórczo radca prawny R. S..
O niekorzystnych jej zapisach w stosunku do spółki dowiedział się dopiero w trakcie wykonywania umowy.

(Dowód: pismo pozwanego z 13.08.2012 r., k. 193-196; pismo pozwanego z 16.08.2012 r., k. 198-200; pismo pozwanego z 10.10.2012 r., k. 223-24)

W dniu 9 czerwca 2011 r. pozwany, w imieniu której działał R. (...), złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zakresie należności wynikających z umowy najmu. Jednocześnie w akcie notarialnym w/w osoba potwierdziła rodzaj i wysokość zobowiązań z tytułu miesięcznego czynszu podstawowego, kwartalnego czynszu dodatkowego, miesięcznej opłaty eksploatacyjnej ustalonej w umowie.

We wstępnej części powyższego aktu notarialnego notariusz odnotował, że R. (...) posługuje się biegle językiem polskim w mowie i piśmie.

(Dowód: akt notarialny z 9 czerwca 2011 r., k. 306-312).

Kwota dochodzona pozwem stanowi inne należności, ponad objęte powyższym oświadczeniem (protokół z rozprawy z dnia 26.02.2013r. k. 489)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów z dokumentów, które uznał za wiarygodne w zakresie, jaki wyznaczają im przepisy art. 245 k.p.c. Nadto oparł się na zeznaniach świadków, w szczególności B. M., M. G., R. S., J. S., którym dał w całości wiarę. Powyższe dowody były bowiem wzajemnie spójne i ze sobą korespondowały. Wskazani wyżej świadkowie dysponowali bezpośrednią wiedzą o faktach, na okoliczność których byli słuchani. Natomiast świadkowie M. K., M. P. (1), M. P. (2), B. M. posiadali jedynie wiedzę ogólnikową o okolicznościach zawarcia umowy, bądź nie mieli jej wcale, czy też o znajomości języka polskiego przez R. M..

Sąd nie dał wiary w części zeznaniom świadków A. Ś., E. B. i słuchanego w charakterze strony pozwanej R. M., a mianowicie co do tego, że nie zna on (nie posługuje się) przynamniej w stopniu podstawowym (komunikatywnym) językiem polskim.

R. (...) od około 10 lat przebywa bowiem w Polsce, jest nauczycielem języka angielskiego, pozostaje w związku z polką i sam podkreśla swoje talenty językowe.

Powoływanie się na zupełną nieznajomość języka polskiego wydaje się więc korzystne dla w/wymienionego w realiach niniejszej sprawy , świadków zaś A. Ś. i E. Byłoś łączą bliskie z nim kontakty.

Sąd Okręgowy rozstrzygając spór zważył co następuje:

Przede wszystkim należy podkreślić, że kwota dochodzona niniejszym pozwem nie była kwestionowana przez stronę pozwaną co do wysokości. Wyliczenie więc zaległości opłat jak i kar umownych, w świetle ustaleń poczynionych w umowie, należało uznać w tym zakresie za przyznane.

Pozwany nie kwestionował również twierdzeń powoda odnośnie uchylenia klauzuli wykonalności nadanej aktowi notarialnemu, którym poddał się egzekucji, jak również, że należności dochodzone niniejszym pozwem nie obejmują kwoty wynikającej z tego aktu.

Do rozstrzygnięcia więc pozostawały w sprawie następujące kwestie:

- czy strony niniejszego sporu zawarły umowę najmu lokalu o treści, na którą powołuje się strona powodowa,

- czy pozwana spółka skutecznie uchyliła się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli w tym zakresie,

- czy umowa najmu została rozwiązana w sposób zgodny zgodny z jej treścią,

- czy skuteczny jest zarzut potrącenia wierzytelności powoda z wierzytelnością pozwanego z tytułu odszkodowania za niezgodne z umową jej rozwiązanie jak również tytułu zwrotu nakładów poczynionych na lokal.

Nie budzi wątpliwości fakt, że w dniu 30 listopada 2010r. pozwana spółka komandytowa (...) z/s w R. nie była jeszcze wpisana do Rejestru Przedsiębiorców KRS, występując jako tzw.
„ spółka w organizacji”.

W literaturze przedmiotu nie ma zgodnego stanowiska co do kwestii czy odnośnie spółek komandytowych można wyodrębnić tego rodzaju podmiot, uprawniony do występowania w obrocie - dominuje jednak pogląd przeciwny.

Sąd Okręgowy również stoi na takim stanowisku, co skutkuje koniecznością przyjęcia, że w dniu 30 listopada 2010r. Spółka ta nie mogła skutecznie zawrzeć przedmiotowej umowy.

Trzeba jednak zaznaczyć, że do zawarcia umowy na warunkach określonych w treści jej wzoru, na który powołuje się powód mogło dojść także w inny sposób, a mianowicie poprzez wyraźnie oświadczenie woli w tym przedmiocie złożone przez strony, bądź też poprzez czynności konkludentne - i z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszym przypadku.

Zdaniem Sądu, przede wszystkim składając oświadczenie o poddaniu się egzekucji aktem notarialnym z dnia 9.06.2011r. pozwany w sposób wyraźny potwierdził fakt zawarcia umowy najmu na warunkach zgodnych z jej pisemną wersją.

Także okoliczność wykonywania tej umowy, rozliczania płatności, wskazuje, że pozwany jako spółka komandytowa potwierdzał wolę realizacji umowy na warunkach ustalonych na piśmie. Przy braku odmiennych bowiem wskazań wykonywanie umowy może być traktowane również jako oświadczenie o jej zawarciu. Praktyka sądowa wskazuje zresztą, że zawarcie umowy może nastąpić nie tylko przez faktyczne przyjęcie zaoferowanego świadczenia, ale także przez wspólne wykonywanie pewnych działań wskazujących na wolę kreowania stosunku umownego.

W tej sytuacji, w ocenie Sądu postanowienia umowy na którą powołuje się strona powodowa należało uznać za wiążące strony niniejszego postępowania.

Dodać trzeba, że płatności których dochodzi powód niniejszym pozwem obejmują okres po zarejestrowaniu spółki komandytowej w KRS (tj. po dniu 8.02.2011r.), w tym kara umowna naliczona została pozwanemu za okres od 5 czerwca do 19 grudnia 2011r., a więc również po tej dacie.

Zdaniem Sądu Okręgowego wolę zawarcia umowy strona pozwana wyraziła w sposób świadomy i swobodny, tak więc nie zostały spełnione przesłanki wymienione w art. 82 kc, na które powołuje się pozwany zarzucając nieważność umowy.

Sformułowanie „stan wyłączający świadome i swobodne powzięcie i oświadczenie woli” musi być bowiem odniesione do stanu psychiki i intelektu osoby składającej to oświadczenie. Oznacza to, że przyczyna wyłączająca swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli tkwić musi w samym oświadczającym, a nie w sytuacji zewnętrznej w jakiej on działa.

Niedostateczna znajomość języka polskiego, w którym sporządzony został tekst umowy - nawet przy przyjęciu, że zaistniała taka okoliczność - nie stanowi przesłanki do przyjęcia, że osoba która ostatecznie zaproponowane jej warunki umowy zaakceptowała, działała w stanie wyłączającym świadomość. Podkreślić trzeba raz jeszcze, że stan braku świadomości to brak rozeznania, niemożność zrozumienia posunięć własnych lub też innych osób, czy też niezdawanie sobie sprawy ze znaczenia własnego postępowania i stan taki musi wynikać z przyczyny wewnętrznej - tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7.02.2006r. sygn. IV CSK 7/05 lex 180191. Nie zapoznanie dokładnie z treścią warunków umowy ( nawet w przypadku opierania się w tej kwestii na opinii osoby trzeciej), nie daje podstawy do przyjęcia braku świadomości w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu.

Dodać trzeba, że z natury rzeczy art. 82 kc może znaleźć zastosowanie tylko w razie czynności prawnych zdziałanych przez osoby fizyczne, nie jest możliwe natomiast jego stosowanie do działań osoby prawnej.

Spółka komandytowa wprawdzie nie posiada osobowości prawnej, jednak szereg jej podobieństw do spółek kapitałowych również wskazuje na konieczność ostrożnego stosowania przepisu art. 82 kc.

W ocenie Sądu Okręgowego pozwana spółka nie uchyliła się również od złożonego przez siebie oświadczenia woli, nie wykazując aby zostało ono złożone pod wypływem błędu czy też podstępu.

Zgodnie z art. 84 § 1 kc w razie błędu co do treści czynności prawnych można uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli złożonego innej osobie, gdy błąd został wywołany przez tę osobę chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć. Zgodnie z § 2 tego przepisu można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Po myśli natomiast art. 86 § 1 ikc jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

Ogólnie rzecz biorąc przez błąd rozumie się mylne wyobrażenie strony o rzeczywistości lub brak jakiegokolwiek wyobrażenia o niej. W odróżnieniu od błędu, przy podstępie mylne wyobrażenie o rzeczywistym stanie rzeczy skłaniającym oświadczającego do dokonania czynności prawnej spowodowane winno być nagannym działaniem innej osoby. Na pewno więc o podstępie można mówić w przypadkach świadomego i celowego przekazywania nieprawdziwych informacji o okolicznościach wpływających na decyzję składającego oświadczenie woli, czy też utwierdzaniu go w takim mniemaniu. To również zaniechanie powiadomienia składającego oświadczenie woli o rzeczywistym stanie rzeczy - pomimo obowiązku w tym zakresie.

Na takie właśnie okoliczności powołuje się strona pozwana wskazując, że reprezentujący stronę powodową pełnomocnik, radca prawny, jednocześnie świadczący usługi na jego rzecz zapewniał o tym, że umowa sformułowana jest w sposób korzystny dla najemcy, w tym nie zawiera żadnych zapisów odnośnie kar umownych. Nadto, ustalono w niej, że ilość lokali gastronomicznych w Galerii będzie ograniczona, zapewnione będzie również pozwanemu odpowiadającemu mu sąsiedztwo określonych sieci handlowych, co gwarantować miało, w jego ocenie, finansowe powodzenie przedsięwzięcia.

W ocenie Sądu Okręgowego okoliczności powyższe nie zostały jednak w sprawie w sposób dostateczny wykazane. Nie dokonując oceny działań pełnomocnika w kontekście obowiązujących zasad etyki zawodowej, która to ocena będzie dokonywana przez właściwy organ samorządowy z uwagi na wniesioną skargę, stwierdzić trzeba, że materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie daje podstawy do przyjęcia aby pełnomocnik strony powodowej zapewniał pozwanego o zapisach umowy innych niż wynika to z jej brzmienia.

Dodać trzeba, że umowa ta miała charakter standardowy, opracowana została dla wszystkich ewentualnych najemców lokali w Galerii, a negocjacje jej warunków były w zasadzie ograniczone .

Trudno więc racjonalnie uzasadnić powód dla którego pełnomocnik upoważniony do podejmowania działań w zakresie komercjalizacji Galerii zapewniać miałby kandydata na najemcę o treści umowy innej, niż rzeczywista, tym bardziej, że nie było żadnych przeszkód aby treść tej umowy była przetłumaczona na język angielski, choćby w trakcie udzielanych przez przedstawiciela spółki lekcji języka angielskiego pracownikom Kancelarii (...).

Korespondencja prowadzona w tej sprawie pomiędzy Kancelarią a stroną pozwaną, jak również przeprowadzone dowody z zeznań świadków również nie dały podstawy do przyjęcia powyższego, a więc, że strona pozwana została wprowadzona w błąd bądź też błąd wywołała druga strona podstępem.

Granicą zaś, która wyklucza możliwość powołania się na błąd co do prawa jest sytuacja, gdy mylne wyobrażenie o skutkach prawnych złożonego oświadczenia woli zostało spowodowane niedbalstwem strony w zapoznaniu się z treścią składanego przez nią oświadczenia woli (tak SN w wyroku z dnia 8.03.2012r., sygn. III CSK 221/11 lex nr 1164737).

Nie ma mowy o błędzie, gdy ktoś świadomie składa oświadczenie woli nie znając jego treści, np. składa podpis na dokumencie z którego treścią się nie zapoznał. Z istoty błędu bowiem wynika przekonanie błądzącego, że postrzegany przez niego stan rzeczy odpowiada prawdzie. Osoba więc która świadomie np. podpisuje dokument nie znając jego treści - nie myli się, lecz świadomie akceptuje postanowienia zawarte w dokumencie oraz ich treść ( tak: SN w wyroku z dnia 14.01.2009r , sygn. IV CSK 358/08, lex nr 603181).

Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w niniejszym przypadku. Pozwany nie dokonał, choć miał ku temu możliwości analizy szczegółowych i obszernych zapisów proponowanej umowy najmu - co nie pozwala na przyjęcie, że działał pod wpływem błędu wywołanego przez stronę przeciwną.

Powyższe powoduje, że zarzut jego co nieważności umowy należy uznać w całości za bezzasadny.

Sąd nie uwzględnił również zarzutu potrącenia wierzytelności pozwanego z wierzytelnością powoda z powodów następujących:

Odnośnie zwrotu nakładów poczynionych przez pozwanego na lokal należy wskazać, że w zawartej umowie strony ustaliły sposób rozliczania tych nakładów w § 13. I tak przyjęły, że wymienione w pkt 7 elementy po rozwiązaniu przedmiotowej umowy przechodzą na własność wynajmującego. Nadto, że po rozwiązaniu umowy najemca nie będzie żądał od wynajmującego zwrotu nakładów na lokal w gotówce.

Odnosząc się natomiast do zarzutu potrącenia obejmującego szkodę pozwanego polegającą na uniemożliwieniu mu uzyskania korzyści z wynajmu lokalu na skutek bezprawnego rozwiązania umowy wskazać trzeba przede wszystkim, że tak jak wspomniano wyżej w umowie kwestie jej rozwiązania z uwagi na niewykonywanie przez najemcę obowiązków w zakresie płatności uregulowane zostały w § 26 i 30 . I tak w § 30 ust 3 przyjęto, iż wypowiedzenie umowy przez wynajmującego poprzedzone będzie pisemnym wezwaniem zawierającym zagrożenie wypowiedzenia umowy oraz termin w którym najemca musi powrócić do postępowania zgodnego z jej postanowieniami. Tryb powyższy nie znajduje jednak zastosowania w razie braku płatności czynszu podstawowego lub innych opłat, a także w sytuacjach wprost przewidzianych w umowie lub wówczas, gdy umowa ta przewiduje dla najemcy odrębny termin dla zaniechania jej naruszeń. I tak w § 26 postanowiono, że w przypadku opóźnienia najemcy z zapłatą jakiegokolwiek innego niż czynsz podstawowy świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy przez okres dłuższy niż 30 dni wynajmujący wyznaczy najemcy dodatkowy 14 - dniowy termin na dokonanie zapłaty, po którego bezskutecznym upływie będzie uprawniony do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia oraz bez stosowania trybu opisanego w § 30 umowy.

Nie był kwestionowany fakt, że pozwany najemca zalegał z uiszczaniem różnych opłat, w tym także czynszu podstawowego i opłat eksploatacyjnych. W tej sytuacji wynajmujący nie był obowiązany do dochowania warunków o0kreślonych w § 30 ust 3 umowy. Przedstawiciel pozwanej spółki przyznał natomiast, że wielokrotnie był wzywany przed otrzymaniem pisemnego wypowiedzenia do zapłaty zaległości (§ 26 ust 3), jednak prawdopodobnie z przyczyn ekonomicznych zaległości tych nie płacił.

Powyższe daje podstawę do przyjęcia w ocenie Sądu, że umowa niniejsza została rozwiązana przez wynajmującego zgodnie z obowiązującymi strony ustaleniami w tym przedmiocie.

Dodać również należy, że nie był w sprawie kwestionowany fakt, iż pozwany opuścił lokal i nie zmierzał do tego aby umowa najmu była kontynuowana, przeciwnie z uwagi na okoliczności niniejszej sprawy , a w szczególności fakt, że prowadzona przez pozwanego działalność gospodarcza w zakresie objętym umową nie przynosiła żadnych zysków - należało przyjąć, że pozwany zainteresowany był w rozwiązaniu tej umowy. Przed wystąpieniem przez powoda na drogę sądową nie powoływał się zresztą na okoliczność, iż wypowiedzenie jest nieskuteczne, opuścił lokal nie zgłaszając w tej kwestii protestu.

W tej sytuacji w ocenie Sądu Okręgowego przyjąć można , że w zasadzie obie strony umowy wyraziły wolę jej rozwiązania.

Pewne zachowania faktyczne mogą bowiem na tle kontekstu sytuacyjnego być interpretowane jako złożenie oświadczenia woli o zakończenia stosunku cywilnoprawnego.

Powyższe powoduje, że żądanie odszkodowania w postaci utraconych korzyści jakich pozwany spodziewał się uzyskać w okresie dalszych 5 lat obowiązywania umowy należało uznać za bezzasadne.

Reasumując, powództwo uwzględniono w całości stosowanie do ustaleń wynikających z zawartej przez strony umowy najmu, a to § 20, 21, 22, 23, 24, 25 i 27 ust 4, a także art. 659 kc. O kosztach postępowania orzeczono stosowanie do art. 98 § 1 i 3 kpc.