Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 maja 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Marzena Konsek - Bitkowska

Sędziowie:SA Maciej Dobrzyński (spr.)

SO (del.) Adrianna Szewczyk - Kubat

Protokolant:Karolina Długosz - Żółtowska

po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko (...) z siedzibą w W. (poprzednio (...) z siedzibą w W.)

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 3 listopada 2015 r. sygn. akt II C 14/10

1.  uchyla zaskarżony wyrok w punkcie drugim częściowo, tj. w zakresie żądania zasądzenia od (...) z siedzibą w W. kwoty 132.072,09 zł (sto trzydzieści dwa tysiące siedemdziesiąt dwa złote dziewięć groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 16 maja 2009 r. do dnia zapłaty oraz w punkcie trzecim w całości i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej,

2.  oddala apelację pozwanego.

Maciej Dobrzyński Marzena Konsek - Bitkowska Adrianna Szewczyk - Kubat

I ACa 346/16

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 5 stycznia 2010 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie od Skarbu Państwa reprezentowanego przez (...) kwoty 880.647,54 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 16 maja 2009 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew z dnia 15 lipca 2010 r. Skarb Państwa reprezentowany przez (...) wniósł o oddalenia powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pismem z dnia 12 stycznia 2011 r. Skarb Państwa wskazał, że w miejsce dotychczasowej formy organizacyjnej Skarbu Państwa - (...)działającego w formie gospodarstwa pomocniczego powstało posiadające osobowość prawną (...), działające w formie instytucji gospodarki budżetowej będącej państwową osobą prawną. Podniósł, że (...) przejęło dotychczasowe zobowiązania (...). Wniósł jednocześnie o uznanie (...) za stronę pozwaną i zwolnienie pozwanego Skarbu Państwa -(...)

Pismem z dnia 7 września 2011 r. powód wniósł o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanego (...) obok pozwanego Skarbu Państwa, nie wyrażając zgody na zwolnienie Skarbu Państwa od udziału w sprawie.

Postanowieniem z dnia 19 grudnia 2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie, w trybie art. 194 § 1 k.p.c., wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanego (...).

W odpowiedzi na pozew z dnia 14 marca 2012 r. (...) wniosło o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 3 listopada 2015 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od (...) w W. na rzecz (...) sp. z o.o. w W. kwotę 748.575,45 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 14 lipca 2009 r. do dnia zapłaty (pkt I), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II), obciążył strony kosztami procesu uznając, że powód wygrał proces w stosunku do (...) w W. w 85 %, a w stosunku do Skarbu Państwa - (...) powód przegrał w całości, pozostawiając szczegółowe rozliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu (pkt III).

Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych oraz rozważaniach prawnych:

Wybudowany w latach 60-tych XX wieku Ośrodek (...) obejmował obszar 158.700 m ^{( 2)} na półwyspie L., nad jeziorem Ł., w obrębie S., dz. ew. nr (...), w gminie P., powiecie (...), województwie (...). Nieruchomość była zabudowana: budynkiem głównym, budynkiem technicznym z kotłownią i hydrofornią, dwoma domkami leśnymi wolnostojącymi, stodołą oraz budynkiem gospodarczym. W 2004 roku właścicielem ośrodka był Skarb Państwa, a jego trwałym zarządcą (...). Nieruchomość była przydzielona(...) (dalej jako(...)) jako gospodarstwu pomocniczemu zgodnie z art. 20 ust 4 ustawy o finansach publicznych. (...) zostało powołane w dniu 14 sierpnia 2002 r. zarządzeniem nr(...) z dnia 14 sierpnia 2002 r. w sprawie utworzenia (...) w celu administrowania i gospodarowania powierzonym jej mieniem. (...) powstało w wyniku przekształcenia Gospodarstwa (...) (...) i przejęło jego składniki majątkowe, w tym przedmiotową nieruchomość. Do zakresu działania (...) należało m.in. administrowanie i gospodarowanie przydzielonymi składnikami majątkowymi, a także prowadzenie spraw przed sądami powszechnymi dotyczącymi przydzielonych składników majątkowych, w tym nieruchomości.

W dniu 29 kwietnia 2004 r. pomiędzy(...)reprezentowaną przez Dyrektora(...) (jako wydzierżawiającym) a (...) sp. z o.o. w W. (jako dzierżawcą; dalej (...)) została zawarta umowa dzierżawy, na mocy której wydzierżawiający przekazał dzierżawcy do używania i pobierania pożytków wyżej opisany Ośrodek (...) (dalej jako (...) lub (...)), w celu prowadzenia kompleksu turystycznego o charakterze rekreacyjno-myśliwskim oraz prowadzenia działalności w granicach prawidłowej gospodarki (§ 2 ust. 1 w zw. z § 1 ust. 1 umowy w zw. z aneksem nr (...)). Zgodnie z § 3 ust. 1 umowy, dzierżawca planował stworzenie, na nieruchomości będącej przedmiotem umowy, kompleksu rekreacyjno-myśliwskiego, składającego się docelowo z: (1) budynku głównego w stylu mazursko-myśliwskim z komfortowymi pokojami 2-osobowymi, apartamentami, salą konsumpcyjną, zapleczem kuchennym, basenem, sauną i pokojem masażu, (2) stajni z zapleczem gospodarczym, w której do dyspozycji gości udostępnionych będzie 10-15 koni; zaplecze gospodarcze będzie składać się z 3-5 mieszkań, przeznaczonych dla pracowników obsługi ośrodka, (3) trzech bungalowów o pow. ok. 200-300 m ^{( 2)} każdy, (4) kompleksu sportowo-wodnego, w skład którego wchodzić będzie pełnowymiarowy kort tenisowy oraz boisko sportowe. Ponadto do dyspozycji gości utworzona miała zostać stanica wodna z łodziami żaglowymi, łódkami, kajakami, rowerami wodnymi. Planowana wartość wyżej wymienionych inwestycji miała wynieść ok. 10 mln zł. W § 3 ust. 2 umowy wydzierżawiający zezwolił dzierżawcy na wznoszenie na dzierżawionym gruncie budynków i budowli, co oznaczało, że dzierżawca był uprawniony do dysponowania gruntem na cele budowlane. W § 3 ust. 3 umowy stwierdzono, że w pierwszym roku dzierżawy do obowiązków dzierżawcy należy wykonanie nakładów polegających na remoncie w zakresie niezbędnym dla utrzymania dzierżawionych obiektów w stanie niepogorszonym oraz podjęcie prac projektowych. Dzierżawca miał prawo ponoszenia nakładów według swojego uznania. Przez nakłady strony rozumiały wszelkie wydatki na utrzymanie lub ulepszenie substancji materialnej dzierżawionej nieruchomości, w szczególności wszelkie remonty, rozbudowy, budowy. Jeżeli dla realizacji celów inwestycyjnych niezbędne było uzyskanie stosownych orzeczeń administracyjnych, wydzierżawiający zobowiązał się współpracować z dzierżawcą. W razie odmowy ich wydania przez właściwe organy władzy publicznej, dzierżawca nie ponosił jakiejkolwiek odpowiedzialności z tego tytułu. Dzierżawca zobowiązał się ponadto m.in. do używania przedmiotu dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem, stałej współpracy z wydzierżawiającym we wszystkich sprawach związanych z bieżącą działalnością ośrodka (§ 3 ust. 4 umowy) oraz płacić ryczałtowy czynsz dzierżawny w wysokości 7.500 zł miesięcznie, powiększony o należny podatek VAT, a także ponosić opłaty związane z bieżącą eksploatacją przedmiotu dzierżawy (§ 6 ust. 1 i 2 umowy). Zgodnie z § 5 ust. 1 umowy, wydzierżawiający po zakończeniu dzierżawy, niezależnie od przyczyny i sposobu zakończenia umowy, nie mógł żądać usunięcia nakładów (w tym ulepszeń) na dzierżawioną nieruchomość, miał natomiast obowiązek zapłacić dzierżawcy wartość nakładów (w tym ulepszeń) obliczaną jako suma wszystkich kosztów poniesionych przez dzierżawcę w związku z czynieniem nakładów, zwaloryzowaną na dzień zakończenia dzierżawy w oparciu o wskaźnik cen nakładów inwestycyjnych, ogłaszany przez Główny Urząd Statystyczny lub w przypadku, gdyby przestał on być ogłaszany, w oparciu o wskaźnik najbardziej do niego zbliżony. Zgodnie z § 5 ust. 3 umowy, pod warunkiem, że czas faktycznej dzierżawy będzie nie krótszy niż 3 lata, wszelkie nakłady w postaci konserwacji i napraw, prowadzące do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu określonego w protokole zdawczo-odbiorczym (załącznik nr (...)), związane z bieżącym używaniem rzeczy dzierżawca wykonywać będzie na własny koszt bez możliwości uzyskania zwrotu należności ze strony wydzierżawiającego. Umowa weszła w życie z chwilą podpisania i została zawarta na okres 3 lat od dnia przekazania umowy dzierżawy (§ 7 ust. 2 umowy). W § 7 ust. 3 umowy ustalono, że w celu zapewnienia możliwości zrealizowania planu inwestycyjnego, określonego w § 3 umowy, strony zgodnie deklarują przedłużenie dzierżawy na okres co najmniej kolejnych 10 lat, po przedłożeniu przez dzierżawcę koncepcji architektonicznej inwestycji oraz biznesplanu i wykazaniu, że poniesione zostały nakłady w kwocie co najmniej 200.000 zł.

Przedmiot umowy został przekazany spółce (...) w dniu 24 czerwca 2004 r. Aneksem nr (...) z dnia 24 czerwca 2004 r. wydzierżawiający dopuścił w okresie do 31 sierpnia 2004 r. możliwość korzystania przez dzierżawcę z wyposażenia nieruchomości. Aneksem nr (...) z dnia 21 kwietnia 2005 r. umowę dzierżawy przedłużono do dnia 24 czerwca 2015 r. Ponadto zmieniono § 5 ust. 3 (mylnie określając go § 5 ust. 2) i nadano mu brzmienie: pod warunkiem, że czas faktycznej dzierżawy będzie nie krótszy niż 11 lat, wszelkie nakłady w postaci konserwacji i napraw, prowadzące do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu określonego w protokole zdawczo-odbiorczym, związane z bieżącym używaniem rzeczy dzierżawca wykonywać będzie na własny koszt bez możliwości uzyskania zwrotu należności ze strony wydzierżawiającego.

Zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 24 czerwca 2004 r. budynki wchodzące w skład (...) - budynek główny ze stołówką i basenem, budynek techniczny z kotłownią i hydrofornią, domek leśny wolnostojący nr 1, stodoła, budynek gospodarczy były w stanie dostatecznym, domek leśny wolnostojący nr 2 był w stanie dobrym. Standard wykończenia budynków i pomieszczeń znajdujących się w Ośrodku był bardzo niski, budynki nie były remontowane od kilkudziesięciu lat i nie nadawały się do użytku. W obiekcie znajdowały się także sieci: ciepłownicze, wodno-kanalizacyjne, elektroenergetyczne i elektryczne zasilające obiekt, sieć oświetlenia zewnętrznego, drogi wewnętrzne, place, parkingi, brama wjazdowa z systemem kontroli, dostęp(...), ujęcie wody pitnej - studnia, szambo, zbiorniki na paliwo płynne, pomosty przy brzegu jeziora - 2 sztuki. W momencie przejmowania Ośrodka przez dzierżawcę Ośrodek ten nie nadawał się do prowadzenia w nim działalności rekreacyjnej. Sieci, ogrodzenie, brama wjazdowa nadawały się do wymiany.

Decyzją nr (...) z dnia 23 grudnia 2004 r., na wniosek spółki (...), Wójt Gminy P. ustalił warunki zabudowy na terenie (...) dla inwestycji polegającej na wykonaniu robót: w budynku głównym - zmiana elewacji i konstrukcji dachu wraz z pokryciem, w wiacie wypoczynkowej polegające na zmianie konstrukcji dachu wraz z pokryciem, w domku gościnnym polegające na zmianie elewacji, dobudowie oszklonej werandy, przebudowie ganku, dobudowie tarasu naziemnego w szczycie budynku oraz odbudowie wielofunkcyjnego budynku gospodarczego z przeznaczeniem na drewutnię, wozownię i magazyn pasz, rozbudowie istniejącego parkingu, remoncie pomostów rekreacyjnych i cumujących, budowie wiaty na sprzęt wodny. Decyzją nr (...) z dnia 8 lutego 2005 r. Starosta (...) zatwierdził projekt zagospodarowania terenu (...) - inwestycji polegającej na wykonaniu następujących robót budowlanych: (1) odbudowie wielofunkcyjnego budynku gospodarczego z przeznaczeniem na drewutnię, magazyn i wozownię, (2) przebudowie domku gościnnego polegającej na zmianie elewacji, dobudowie oszklonej werandy, przebudowie ganku wejściowego, dobudowie naziemnego tarasu, (3) przebudowie wiaty wypoczynkowej polegającej na zmianie konstrukcji dachu wraz z pokryciem, (4) przebudowie budynku głównego polegającej na zmianie elewacji i konstrukcji dachu wraz z pokryciem, (5) rozbudowie istniejącego parkingu oraz dróg wewnętrznych, remoncie istniejących pomostów rekreacyjnych i do cumowania, budowie wiaty na sprzęt wodny oraz remontach: budynku mieszkalnego, stajni, budynku gospodarczego, a także budowie: elementów małej architektury (placu zabaw), tarasu oraz ścieżek o utwardzonej powierzchni, płyty gnojowej ze zbiornikiem na odcieki, boisk oraz kortu.

W okresie trwania umowy dzierżawy spółka (...), ponosząc nakłady w zakresie niezbędnym do utrzymania obiektów w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu określonego w protokole zdawczo-odbiorczym stanowiącym załącznik do umowy dzierżawy oraz związane z bieżącym używaniem rzeczy, wykonała w Ośrodku następujące prace: wyremontowano domek myśliwski wraz z renowacją elementów drewnianych, uruchomiono hydrofornię wraz z maszynownią oraz maszynownię basenu kąpielowego, przeprowadzono remont sali kominkowej i bilardowej oraz korytarza w budynku głównym, malowanie klatki schodowej oraz pokoju nr (...), udrożniono odpływy wody w 10 łazienkach budynku głównego , zakupiono i ułożono wykładzinę na części powierzchni, oszklono balustrady szkłem w ramie metalowej, dokonano wymiany i malowania elementów drewnianych w wozowni (garażu) i domku myśliwskiego, wyczyszczono dwa zbiorniki paliwa. Do wykonania tych prac konieczny był zakup materiałów budowlanych. W ramach prac polegających na ulepszeniu przedmiotu dzierżawy poniesiono nakłady w związku z: prowadzeniem prac projektowych oraz remontem budynku głównego Ośrodka - w tym elewacji i dachu oraz wnętrz (remont jadalni, pokoi, łazienek, holu, kominka, wymiana instalacji, obłożenie ścian drewnem oraz wykonanie podłóg z desek w salach bilardowej i kominkowej, wykonanie barku z drewna, schodów wejściowych do budynku oraz tarasu nad wejściem głównym), wyremontowano także: stajnię (w tym wykonano cokoły z kamienia i przyłącze wodociągowe, pokrycie dachowe), garaż. Wykonano również remonty elewacji budynków, prace związane z odwodnieniem budynków gospodarczych wraz ze wzmocnieniem fundamentów, pokryto dachy budynków dachówką, wykonano obróbki blacharskie przy rynnach (budynek obsługi), zmodernizowano kotłownię wraz z systemem centralnego ogrzewania. Wybudowano: nowy budynek wozowni oraz wędzarni, ganek w budynku obsługi, pomosty, schody do jeziora. Wykonano również witryny ażurowe, ogrodzenie drewniane wraz z bramą wjazdową, wiatę zadaszoną, elementy małej architektury, obudowano drewnem lampy zewnętrzne, wykonano ambonę, utwardzono drogi wewnętrzne, dokonano rozbiórki jednego z budynków mieszkalnych.

Spółka (...) w trakcie trwania umowy dzierżawy przedstawiała(...)wykaz prac i remontów wykonanych przez dzierżawcę.

W dniu 19 grudnia 2005 r. Zespoły (...) sp. z o.o. jako cedent zawarła ze spółką (...) sp. z o.o. w W. jako cesjonariuszem umowę o przelew wierzytelności. W umowie tej cesjonariusz wskazał, że zawarł ze spółką (...) (określanym dalej w umowie jako dłużnik) umowę pożyczki na kwotę 1.720.000 zł. Do dnia 19 grudnia 2005 r. dłużnik jest winien cedentowi kwotę 1.702.350 zł z tytułu zwrotu pożyczki i kwotę 88.903 zł z tytułu należnych odsetek. Cedent wskazał również, że dłużnik jest mu winien kwotę 495.602 zł z tytułu poniesionych kosztów remontowo-budowlanych wykonywanych na zlecenie dłużnika na podstawie zawartych umów o pełnienie przez cedenta funkcji inwestora zastępczego. Na kwotę tę składały się kwoty z tytułu faktur: (...) z dnia 17 grudnia 2004 r. na kwotę brutto 58.926 zł, (...) z dnia 17 grudnia 2004 r. na kwotę brutto 59.500,95 zł, (...) z dnia 12 grudnia 2004 r. na kwotę brutto 59.500,95 zł, (...) z dnia 24 stycznia 2005 r. na kwotę brutto 59.500,95 zł, (...) z dnia 28 lutego 2005 r. na kwotę brutto 62.668,53 zł,(...) z dnia 13 czerwca 2005 r. na kwotę brutto 45.307,72 zł, (...)z dnia 30 czerwca 2005 r. na kwotę brutto 13.973,39 zł, (...) z dnia 22 sierpnia 2005 r. na kwotę brutto 136.224,41 zł. Cedent przeniósł na cesjonariusza wierzytelność w wysokości 2.286.855 zł, a cesjonariusz powyższą wierzytelność nabył.

W dniu 19 stycznia 2006 r. (...) sp. z o.o. zawarła ze spółką (...) umowę „o potrąceniu - wniesienie wkładu pieniężnego na pokrycie udziałów”. Spółka (...) sp. z o.o. wniosła do spółki (...) wkład pieniężny o łącznej wartości 2.325.000 zł w ten sposób, że strony dokonały umownego potrącenia wierzytelności (...) sp. z o.o. z tytułu umowy o przelew wierzytelności z dnia 19 grudnia 2005 r. z wierzytelnością spółki (...) z tytułu objęcia udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym. Potrącenie skutkowało całkowitym umorzeniem wierzytelności (...) sp. z o.o. z tytułu umowy o przelew wierzytelności oraz umorzenie wierzytelności (...) z tytułu objęcia udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym, do kwoty 2.286.855 zł, co oznacza, że (...) sp. z o.o. było zobowiązane do zapłaty na rzecz (...) kwoty 38.145 zł.

W dniu 7 września 2007 r. Skarb Państwa -(...) wystąpiło z pozwem przeciwko spółce (...) o wydanie nieruchomości obejmującej (...). W dniu 2 grudnia 2008 r. spółka (...) wyraziła gotowość do przekazania Ośrodka do dyspozycji(...) oraz wolę poczynienia ustaleń dotyczących zwrotu nakładów. Zaproponowano, aby wspólna ocena stanu technicznego (...) i poniesionych nakładów mogła zakończyć się do dnia 15 maja 2009 r. W piśmie z dnia 3 grudnia 2008 r. powód wskazał, że akceptacja powyższego pozwoli na wygaszenie wszelkich sporów prawnych, w tym cofnąć apelację. W piśmie z dnia 5 grudnia 2008 r. Dyrektor (...) zaakceptował datę 15 maja 2009 r. jako termin przekazania Ośrodka i wskazał na konieczność dokonania oceny stanu technicznego Ośrodka oraz szczegółowej analizy zgłaszanych przez spółkę nakładów.

W okresie od 26 marca 2009 r. do 1 kwietnia 2009 r. (...) przekazały(...) faktury dokumentujące wydatki w (...) na łączną kwotę netto 840.461,14 zł. W dniach 12-14 maja 2009 r. przedstawiciele (...) i spółki (...) dokonali przeglądu wszystkich obiektów na terenie(...). Spółka (...) przedstawiła dokumenty dotyczące prac inwestycyjnych i remontowych prowadzonych w okresie umowy dzierżawy. Strony nie doszły do porozumienia co do zakresu i formy protokołu.

W dniu 15 maja 2009 r. (w protokole mylnie oznaczono rok na 2008) w związku z wygaśnięciem umowy dzierżawy zawartej w dniu 29 kwietnia 2004 r. (...) przekazały na rzecz (...) przedmiotową nieruchomość wraz z posiadaną dokumentacją techniczną (w tym inwestycyjną nieruchomości). (...) nie zgłosiło zastrzeżeń do stanu technicznego i funkcjonalnego przekazywanej nieruchomości wraz z wyposażeniem. Podpisanie tego protokołu zdawczo-odbiorczego nie oznaczało skwitowania Skarbu Państwa - (...) z rozliczeń dokonanych nakładów i ulepszeń, ani uznania roszczeń spółki (...) w tym zakresie. W dniu 22 maja 2009 r. (...) przekazały brakującą dokumentację inwestycji budowlanych i remontowych.

Pismem z dnia 15 czerwca 2009 r. spółka (...) wezwała (...)do zapłaty kwoty 1.096.527,09 zł z tytułu zwaloryzowanej wartości nakładów (w tym ulepszeń) dokonanych w (...). Pismem z dnia 14 lipca 2009 r. (...) uznało częściowo wartość nakładów, na którą składały się koszty: wykonania projektu budowlanego fundamentów wraz ze wzmocnieniem fundamentów budynku stajni (na kwotę 11.453,60 zł netto), wybudowania budynku wozowni (na kwotę 111.659,345 zł netto, przy czym do zwrotu wskazano 71.908,13 zł netto), wykonania prac związanych z odwodnieniem stajni, budynku gospodarczego, budynku mieszkalnego, wozowni (na kwotę 15.000 zł netto), modernizacji sali kominkowej i bilardowej (witryna ażurowa duża z dwoma drzwiami wahadłowymi, witryna ażurowa mała z dwoma drzwiami wahadłowymi) (na kwotę 4.900 zł netto) wykonania cokołu z kamienia, przyłącza wodociągowego stajni (na kwotę 6.450 zł netto) oraz schodów wejściowych w budynku głównym (na kwotę 7.000 zł netto), łącznie 116.711,73 zł netto. Dodatkowo uznano zasadność wydatków związanych z modernizacją kotłowni i instalacji centralnego ogrzewania w pomieszczeniach kotłowni w kwocie 60.238,72 zł netto, uzależniając zapłatę od dostarczenia dokumentacji. Pismem z dnia 25 sierpnia 2009 r. (...) poinformowało, iż zapłata kwot 116.711,73 zł netto oraz 60.238,72 zł netto zostanie dokonana po wystawieniu przez (...) stosownych faktur. Podniesiono, że zgodnie z treścią umowy dzierżawy z dnia 29 kwietnia 2004 r. nakłady poniesione przez (...) w pierwszym roku trwania dzierżawy, nie podlegają zwrotowi ze strony(...). Wskazane kwoty zostały uiszczone na rzecz powodowej spółki. Pismem z dnia 29 września 2009 r. (...) wezwały (...)do zapłaty kwoty 1.096.527,09 zł pomniejszonej o wartość uiszczonych kwot.

W dniu 26 listopada 2009 r. Minister Skarbu Państwa ogłosił przetarg na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. W ogłoszeniu wskazano, że stan techniczny obiektów jest bardzo dobry, po generalnym remoncie, a cenę wywoławczą określono na 14.651.184 zł.

W dniu 22 września 2010 r. został złożony wniosek o wyrażenie zgody na utworzenie instytucji gospodarki budżetowej pod nazwą (...). Wskazano w nim m.in., że przekształcenie gospodarstwa pomocniczego (...) w instytucję gospodarki budżetowej nastąpi w drodze sukcesji generalnej w związku z czym wszystkie należności, uprawnienia, obowiązki, środki pieniężne oraz rzeczowe składniki majątku inne niż nieruchomości podlegają przejęciu przez tę instytucję. Na podstawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2010 r. w sprawie sposobu i trybu przekształcenia gospodarstw pomocniczych państwowych jednostek budżetowych w instytucje gospodarki budżetowej (Dz. U. Nr 181, poz. 1217) oraz zarządzenia nr (...) z dnia 22 października 2010 r. w sprawie utworzenia instytucji gospodarki budżetowej (...)przez przekształcenie gospodarstwa pomocniczego oraz nadania statutu, (...) uległo przekształceniu w instytucję gospodarki budżetowej - (...). (...) (dalej jako (...)) zostało wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 31 grudnia 2010 r.

Sąd Okręgowy wskazał, że powyższych ustaleń faktycznych dokonał w oparciu o dowody z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. Dokumenty te, w szczególności umowa dzierżawy, faktury, rachunki, umowy o roboty budowlane, umowy zlecenia, umowy o pełnienie obowiązków inwestora zastępczego, protokoły wykonywanych robót, zasługiwały na uwzględnienie, bowiem nie były kwestionowane przez żadną ze stron, a również Sąd nie znalazł podstaw, aby je podważać. Dowody z dokumentów w postaci decyzji administracyjnych, korzystały z materialnej mocy dowodowej wynikającej z art. 244 k.p.c. i stanowiły dowód tego co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Sąd I instancji nie uwzględnił natomiast dowodu z dokumentu - „rejestr pobytu”. Wskazał, że ten dokument został zakwestionowany przez stronę powodową i należało podzielić zastrzeżenia powoda, iż jest on mało czytelny, nie wiadomo było co oznaczają poszczególne liczby. Nie można było również przyjąć, aby mógł on wykazać, że Ośrodek prowadził normalną działalność turystyczną i że cieszył się powodzeniem wśród klientów, zwłaszcza, że protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 24 czerwca 2004 r. wskazywał, że stan nieruchomości był dostateczny. Sąd Okręgowy oparł się także na zeznaniach świadków: J. G., P. S., W. G., K. S. i R. M. oraz dowodzie z przesłuchania powoda, w osobie Prezes Zarządu spółki A. B., które to dowody uznał za wiarygodne w zakresie, w jakim wskazywały na stan nieruchomości w chwili jej przejęcia przez powoda oraz po poniesieniu nakładów. Ustalając stan faktyczny Sąd I instancji uwzględnił również częściowo dowód z zeznań świadka P. W., uznając go za wiarygodny w takim zakresie, w jakim świadek potwierdził, że brał udział w oględzinach nieruchomości oraz co do częściowego rozliczenia nakładów. Zeznania w tej części znalazły potwierdzenie w zgromadzonych dokumentach. Świadek wskazał, że do zwrotu zostały zakwalifikowane jedynie te nakłady, które podnosiły wartość nieruchomości, natomiast pozostałe faktury zostały potraktowane jako faktury remontowe i konserwacyjne, a zastrzeżenia dotyczyły „luźnych faktur”, co do których inspektorzy mieli wątpliwości czy materiały w nich wymienione zostały wbudowane. W ocenie Sądu w tym zakresie zeznania świadka nie polegały na prawdzie. Obowiązkiem pozwanego był zwrot wszystkich nakładów poniesionych przez dzierżawcę (nie tylko nakładów inwestycyjnych, z uwagi na treść aneksu nr (...) do umowy). Nie można było również pominąć faktu, że świadek nie widział nieruchomości w chwili zawierania umowy dzierżawy, a jedynie widział ją w 2009 roku. Ponadto, wbrew twierdzeniom świadka, z zebranego materiału dowodowego nie wynikało, aby (...) miało wątpliwości co do tzw. „luźnych faktur”, czy też tego, czy dany materiał został wbudowany przy tych nakładach. Ze zgromadzonych dowodów wynikało, że(...) domagało się przedłożenia dodatkowej dokumentacji, bądź też uważało, że nie jest zobowiązane do zwrotu nakładów poczynionych w pierwszym roku trwania umowy. Z notatki służbowej ze spotkania dotyczącego sprawdzenia wykonanych prac inwestycyjnych wynikało, że strony nie doszły do porozumienia co do zakresu i formy protokołu, co uniemożliwiło jego wspólne sporządzenie. Trudno zatem było przyjąć, jak twierdził ww. świadek, że powód nie miał zastrzeżeń co do kontroli, skoro nie udało się sporządzić wspólnego protokołu. Sąd I instancji oparł się również częściowo na dowodzie z opinii biegłego S. K., przy czym (...) w zakreślonym terminie nie zgłosiło zastrzeżeń do tej opinii. Sąd Okręgowy zauważył, że przy wydawaniu opinii biegły nie ustrzegł się pewnych błędów rachunkowych, jak i merytorycznych, ale część z nich została przez niego skorygowana, a część mogła zostać skorygowana przez Sąd. Nie było zatem uzasadnienia do odrzucenia ustaleń poczynionych przez biegłego. Za wiarygodną co do zasady uznana została opinia biegłego w części, w jakiej biegły dokonał rozróżnienia nakładów na takie, które miały na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu określonego w protokole zdawczo-odbiorczym oraz na takie, które prowadziły do ulepszenia przedmiotu dzierżawy. Z racji upływu czasu biegły musiał poczynić pewne założenia. Podstawowym założeniem musiało być przyjęcie, że stan nieruchomości oglądany przez biegłego odpowiadał temu co istniało na dzień 15 maja 2009 r. Od tego dnia powód nie dysponował nieruchomością, a strona pozwana nie udowodniła, ani nawet nie podnosiła, że po tej dacie zostały wykonane jakieś prace, które nie mogły być przypisane powodowi. Biegły wydając opinię dysponował pełnym materiałem dowodowym zebranym do tej daty, w szczególności umowami zlecenia, fakturami, dokumentacją zdjęciową. Dokonując oględzin mógł on poczynić własne spostrzeżenia i porównać z materiałem zgromadzonym w aktach. Uwzględniając wiedzę i doświadczenie zawodowe biegłego przyjąć należało, że dokonane przez niego rozróżnienie nakładów co do zasady było prawidłowe. Odnosząc się do zarzutów do opinii biegłego zgłoszonych przez Skarb Państwa, Sąd Okręgowy wskazał, że nie wszystkie zasługiwały na uwzględnienie. Zadaniem biegłego nie było porównywanie kwot wskazanych w załączniku do pisma powoda z dnia 15 czerwca 2009 r. Ponadto nie można było pomijać, że powód w swoich zestawieniach operował kwotami netto, a biegły co do zasady przyjmował kwoty brutto. Tam, gdzie biegły niezasadnie wskazał na kwotę, która w istocie była kwotą netto, Sąd dokonał stosownej modyfikacji. W ocenie Sądu I instancji niezasadne też były zarzuty odnoszące się do zakwalifikowania pewnych wydatków jako ulepszenia. Biegły w uzupełniających opiniach (pisemnej i ustnej) ustosunkował się do tych zarzutów. Wyjaśnienia biegłego były wiarygodne, w szczególności jeśli chodziło o wyjaśnienie kwestii remontu łazienek, zastępstwa inwestycyjnego, wykonania bramy wjazdowej i poszczególnych prac na obiekcie. Za uzasadniony uznany został zarzut do opinii biegłego, że wydatki na zakup żarówek nie mogły być ocenione jako ulepszenie rzeczy. Takie wydatki, jak również wydatki na wypożyczenie sprzętu budowlanego, Sąd I instancji odliczył. Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia przez biegłego faktu, że powód nie wykazał, że poniósł koszty wynikające z faktur, Sąd Okręgowy wskazał, że ten zarzut nie powinien być kierowany do biegłego. Zadaniem biegłego było dokonanie rozróżnienia nakładów, a nie ustalenie, które z tych nakładów zostały sfinansowane przez powoda. Sąd I instancji dokonując rozliczenia faktury z k. 499 akt uwzględnił jednak okoliczność, że powód udowodnił, iż została ona przez niego poniesiona jedynie w części. W przypadku pozostałych faktur, zdaniem Sądu Okręgowego, strona powodowa udowodniła, że poniosła z tego tytułu koszty, gdyż zostały dołączone potwierdzenia przelewów, wyciągi z kont bankowych, czy też faktury, na których zaznaczono, że zostały opłacone gotówką. Część należności została uregulowana przez potrącenie. Sąd I instancji podzielił zastrzeżenia strony pozwanej co do dokonania przez biegłego waloryzacji kwoty z tytułu nakładów. Z zebranego materiału dowodowego nie wynikało kiedy umowa dzierżawy się zakończyła, a tym samym nie było wiadomym z jakiej daty należało przyjąć wskaźnik waloryzacji. Stąd ostatecznie zasądzona została kwota bez dokonywania jej waloryzacji. Sąd Okręgowy wyjaśnił, że oddalił wniosek o przesłuchanie świadków W. K. i W. R., bowiem był on spóźniony i zmierzał jedynie do przedłużenia postępowania. W toku postępowania stronom został zakreślony termin na zgłoszenie ostatecznych wniosków dowodowych pod rygorem z art. 207 § 3 k.p.c. (w brzmieniu obowiązującym do 2 maja 2012 r.). Nadto okoliczność, że poza P. W. w czasie oględzin nieruchomości (przed przejęciem nieruchomości przez Skarb Państwa) były jeszcze inne osoby, była wiadoma od momentu wniesienia pozwu (doręczenia odpisu pozwu pozwanym).

Sąd Okręgowy wskazał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części w stosunku do pozwanego (...), zaś w stosunku do Skarbu Państwa - (...) podlegało oddaleniu w całości.

Rozważając w pierwszej kolejności kwestię sprawy legitymacji biernej, podniesioną przez Skarb Państwa -(...), Sąd Okręgowy wskazał, że zarzut strony pozwanej był uzasadniony. W dniu zamknięcia rozprawy legitymowanym biernie było (...). Nieruchomość, na którą nakłady poniosła strona powodowa, a których równowartości domagała się w niniejszym postępowaniu, stanowiła własność Skarbu Państwa. Nieruchomość ta została oddana w trwały zarząd (...), a następnie powierzono ją do administrowania i gospodarowania jednostce organizacyjnej Skarbu Państwa - (...) (gospodarstwu pomocniczemu (...)) na podstawie art. 20 ust. 4 ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych, zarządzenia nr (...) z dnia 14 sierpnia 2002 r. w sprawie utworzenia (...) w zw. z § 3 ust. 1 pkt 7 w zw. z § 7 ust. 3 pkt 10 Regulaminu Organizacyjnego (...) z dnia 31 października 2002 r. (...) zostało powołane w dniu 14 sierpnia 2002 r. zarządzeniem nr (...) z dnia 14 sierpnia 2002 r. w sprawie utworzenia (...)w celu administrowania i gospodarowania powierzonym jej mieniem.(...)zostało wyposażone w mienie wyodrębnione z (...) w wyniku przekształcenia ówczesnej jednostki (...)w samodzielną jednostkę (...), będącą również gospodarstwem pomocniczym. Do zakresu działania (...)należało m.in. administrowanie i gospodarowanie przydzielonymi składnikami majątkowymi, a także prowadzenie spraw przed sądami powszechnymi dotyczącymi przydzielonych składników majątkowych, w tym nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Stąd właściwym do reprezentowania Skarbu Państwa na dzień wniesienia pozwu było (...). W toku niniejszego postępowania (...) na podstawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2010 r. w sprawie sposobu i trybu przekształcenia gospodarstw pomocniczych państwowych jednostek budżetowych w instytucje gospodarki budżetowej (Dz. U. Nr 181, poz. 1217) oraz zarządzenia nr(...) z dnia 22 października 2010 r. w sprawie utworzenia instytucji gospodarki budżetowej(...) przez przekształcenie gospodarstwa pomocniczego oraz nadaniu statutu, uległo przekształceniu w instytucję gospodarki budżetowej - (...). (...) zostało wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 31 grudnia 2010 r. uzyskując tym samym osobowość prawną. Utworzona w ten sposób instytucja gospodarki budżetowej na podstawie § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2010 r., przejęła przysługujące gospodarstwu pomocniczemu przed jego przekształceniem należności, uprawnienia, obowiązki, środki pieniężne oraz rzeczowe składniki majątkowe inne niż nieruchomości. Podobną regulację zawiera statut (...) (§ 37 ust. 1). Zgodnie z § 38 ust. 4 statutu z dniem wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego (...) powierzono wykonywanie w imieniu organu założycielskiego czynności wynikających z zarządu i administrowania m.in. nieruchomości położonej w gminie P., woj. (...)- (...). Ta jednostka jest zobowiązana do wykonywania w imieniu organu założycielskiego czynności wynikających z zarządu i administrowania oraz ponoszenia wszelkich opłat związanych z ich utrzymaniem. Zgodnie z art. 40 k.c. Skarb Państwa nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania państwowych osób prawnych. (...) jest państwową osobą prawną, która przejęła zobowiązania zlikwidowanego gospodarstwa pomocniczego przy (...). Również z umowy dzierżawy (§ 1 ust. 2) wynikało, że przedmiotowa nieruchomość była przydzielona(...). (...) wykonywało w tym zakresie własne kompetencje jednostki organizacyjnej, której powierzono zarząd i użytkowanie daną nieruchomością Skarbu Państwa. Także dalsza korespondencja prowadzona pomiędzy stronami wskazywała na tę okoliczność. Z protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 24 czerwca 2004 r. wynikało, że podmiotem przekazującym dzierżawcy nieruchomość było (...). Powód wszelkie pisma kierował do(...). Nadto, to ten podmiot udzielał powodowi wszelkich odpowiedzi związanych z przedmiotową umową i nieruchomością. (...) odbierało od byłego dzierżawcy nieruchomość. Do tego podmiotu było skierowane wezwanie do zapłaty i na ten podmiot została wystawiona faktura pro forma. Wreszcie, to (...) częściowo rozliczyło się z powodem z tytułu dokonania nakładów. Z powyższego jednoznacznie wynikało, że to z tą jednostką organizacyjną wiązało się dochodzone roszczenie. Podsumowując, Sąd I instancji stwierdził, że legitymowanym biernie na dzień zamknięcia rozprawy było (...), który to podmiot przejął zobowiązania zlikwidowanego gospodarstwa pomocniczego - (...). Z tego też względu powództwo skierowane przeciwko Skarbowi Państwa - (...) z uwagi na brak legitymacji biernej podlegało oddaleniu.

Odnosząc się następnie do żądania zwrotu nakładów od (...), Sąd Okręgowy wskazał, że w toku postępowania ten pozwany podnosił, że w jego ocenie powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie albowiem obowiązek zwrotu nakładów, w świetle treści umowy wiążącej strony, obejmował jedynie nakłady inwestycyjne, tj. różne od nakładów polegających na utrzymaniu rzeczy w stanie niepogorszonym (w postaci konserwacji i napraw), a nadto obowiązek ten został ograniczony na podstawie § 3 ust. 3 umowy jedynie do nakładów inwestycyjnych ponoszonych po upływie pierwszego roku dzierżawy.

Powód w toku niniejszego postępowania podkreślał, że dochodził zapłaty kwoty odpowiadającej wartości poczynionych nakładów brutto, za wyjątkiem wydatków związanych z nakładami w postaci konserwacji i napraw prowadzących do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu określonego w protokole zdawczo-odbiorczym. To też stanowiło podstawę faktyczną żądania pozwu.

W świetle powyższego, w ocenie Sądu I instancji, istota sporu sprowadzała się m.in. do ustalenia, które z nakładów poczynionych przez powoda były nakładami zmierzającymi do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, a które służyły do ulepszenia tej nieruchomości w stosunku do stanu wynikającego z protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 24 czerwca 2004 r. Przy dokonywaniu powyższego rozróżnienia konieczne było przeprowadzenie wykładni pojęć zawartych w umowie dzierżawy, przy odwołaniu się do kryteriów wykładni oświadczeń woli wskazanych w art. 65 § 1 i 2 k.c. Uwzględniając powyższe, Sąd Okręgowy wskazał, że w § 2 ust. 1 oraz w § 3 umowy strony zgodnie ustaliły, że dzierżawiona nieruchomość ma być przeznaczona przez powoda na prowadzenie kompleksu turystycznego o charakterze rekreacyjno-myśliwskim, w którym to kompleksie miał być budynek główny w stylu mazursko-myśliwskim z komfortowymi pokojami 2-osobowymi, apartamentami, basenem, sauną, miała być stajnia z zapleczem gospodarczym, trzy bungalowy, kompleks sportowo-wodny z kortem tenisowym i boiskiem sportowym. Już z samej treści umowy oraz protokołu zdawczo-odbiorczego wynikało, że strony były zgodne co do tego, że stan dzierżawionej nieruchomości w chwili jej wydania powodowi nie pozwalał na prowadzenie działalności w takim zakresie, jaki wynikał z umowy. Jakkolwiek art. 675 § 3 k.c., znajdujący odpowiednie zastosowanie do dzierżawy poprzez art. 694 k.c., wprowadza domniemanie, że rzecz była wydana najemcy (dzierżawcy) w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, to jednak jest to domniemanie, które może zostać obalone. Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym zwłaszcza protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 24 czerwca 2004 r., zeznań świadków czy zeznań Prezesa Zarządu powoda, pozwalała na stwierdzenie, że dzierżawiona nieruchomość - zanim mogła zacząć funkcjonować jako kompleks turystyczny, zgodnie z celem umowy dzierżawy - wymagała przeprowadzenia szeregu prac i to nie tylko takich, które polegałyby na zwykłych, bieżących naprawach i konserwacji. Większość budynków pod względem technicznym, zużycia pod względem estetycznym i funkcjonalnym w chwili przekazywania dzierżawcy była w stanie dostatecznym (jedynie domek wolnostojący nr (...) był w stanie dobrym). W umowie wskazano, że do obowiązków dzierżawcy w pierwszym roku dzierżawy należy wykonanie niezbędnych nakładów polegających na remoncie w zakresie niezbędnym dla utrzymania dzierżawionych nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz podjęcie prac projektowych (§ 3 ust. 3 zdanie 1). Planowana wartość inwestycji miała wynosić około 10 mln zł. Powyższe prowadziło do wniosku, że domniemanie z art. 675 § 3 k.c. zostało obalone. Można było zatem uznać, że w chwili zawierania umowy obie strony były świadome tego, że powód zobligowany będzie ponieść szereg wydatków, aby dostosować nieruchomość do celów prowadzenia ośrodka o charakterze rekreacyjno-myśliwskim. Pojęcie nakładów zostało przez strony zdefiniowane w § 3 ust. 3 zdanie 3 umowy jako wszelkie wydatki na utrzymanie lub ulepszenie substancji materialnej dzierżawionej nieruchomości, w szczególności wszelkie remonty, rozbudowy lub budowy. Należało uznać, że strony definiując pojęcie nakładów we wskazany sposób, miały na myśli nie tylko prace polegające na remoncie, przebudowie lub budowie w rozumieniu Prawa budowlanego, ale także prace innego rodzaju i to dotyczące nie tylko samego budynku posadowionego na dzierżawionym gruncie, ale całej nieruchomości stanowiącej przedmiot dzierżawy. Nie ulegało jednak wątpliwości, że poprzez wprowadzenie odniesienia do „substancji materialnej dzierżawionej nieruchomości” strony w pewien sposób ograniczyły zakres omawianego pojęcia. Należało przyjąć, że strony miały zamiar w ten sposób podkreślić, że chodziło o prace mające wymiar materialny, fizyczny, o obiektywnie mierzalnym skutku i prowadzące do obserwowalnej zmiany nieruchomości. Reasumując, według Sądu I instancji pojęcie nakładów - wedle definicji zawartej w § 3 ust. 3 zdanie 3 umowy - obejmowało wszelkiego rodzaju prace, które prowadziły do ulepszenia lub utrzymania w stanie niepogorszonym dzierżawionej nieruchomości pod warunkiem, że dotyczyły one substancji tej nieruchomości, a zatem w sposób fizyczny ingerowały w strukturę części składowych nieruchomości, prowadząc do obserwowalnej zmiany. Takie wydatki, które związane były np. z zakupem ruchomości stanowiących wyposażenie ośrodka, które w żaden sposób nie zostały trwale połączone z nieruchomością i których montaż nie był związany z ingerencją w jej strukturę, nie zostały przez strony objęte pojęciem nakładów w świetle § 3 ust. 3 zdanie 3 umowy (np. zakup żarówek czy też wypożyczenie sprzętu budowlanego).

Pojęcie nakładów, wedle definicji zawartej w § 3 ust. 3 zdanie 3 umowy, obejmowało wszelkiego rodzaju prace, które prowadziły do ulepszenia lub utrzymania w stanie niepogorszonym dzierżawionej nieruchomości (w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.) pod warunkiem, że dotyczyły one substancji tej nieruchomości, a zatem w sposób fizyczny ingerowały w strukturę części składowych nieruchomości, prowadząc do obserwowalnej zmiany. Zdaniem Sądu Okręgowego, w taki sposób pojęcie nakładów należało rozumieć na gruncie wszystkich postanowień umowy. W § 3 ust. 3 zdanie 3 umowy mowa jest zarówno o wydatkach na utrzymanie, jak i na ulepszenie substancji materialnej dzierżawionej nieruchomości. Oznaczało to zatem, że strony objęły zakresem pojęcia „nakłady” zarówno takie nakłady, które co do zasady zbliżone są do funkcjonującego w języku prawnym pojęcia „nakładów koniecznych”, jak i te stanowiące ulepszenia. W § 5 ust. 3 umowy strony przewidziały zaś, że w wypadku, gdy czas faktycznej dzierżawy będzie nie krótszy niż 3 lata (po zawarciu aneksu nr (...) z dnia 21 kwietnia 2005 r. - nie krótszy niż 11 lat), wszelkie nakłady w postaci konserwacji i napraw prowadzące do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu określonego w protokole zdawczo-odbiorczym związane z bieżącym używaniem rzeczy dzierżawca wykonywać będzie na własny koszt bez możliwości uzyskania zwrotu należności ze strony wydzierżawiającego. Znaczenie tego zapisu - niezależnie od tego, że precyzował on zasady rozliczenia nakładów między stronami - było takie, że wskazywał on, jakiego rodzaju prace strony kwalifikowały jako nakłady na utrzymanie dzierżawionej nieruchomości w stanie niepogorszonym. Stanowiło to zatem w pewnym sensie doprecyzowanie definicji zawartej w § 3 ust. 3 zdanie 3 umowy.

Sąd I instancji zauważył, że strony nie wskazały w umowie, co rozumieją pod pojęciem ulepszeń. Oceniając, czy dane działanie dzierżawcy ma charakter ulepszenia, należało uwzględnić dwa kryteria, a mianowicie kryterium obiektywnego podwyższenia wartości użytkowej przedmiotu dzierżawy oraz kryterium zgodności działania dzierżawcy z rzeczywistą lub domniemaną wolą wydzierżawiającego i jego interesem. Zdaniem Sądu Okręgowego przy analizie drugiego ze wskazanych kryteriów należało mieć na względzie przede wszystkim fakt, że zgodnie z umową stron, na terenie dzierżawionej nieruchomości powód miał prowadzić kompleks turystyczny o charakterze rekreacyjno-myśliwskim. Strony zgodnie ustaliły zatem, że takie będzie przeznaczenie nieruchomości, a nadto przewidziały, że planowana wartość wymienionych w umowie inwestycji wyniesie ok. 10 mln zł.

W § 5 umowy strony ustaliły zasady rozliczania wydatków, które miał poczynić powód w związku z nakładami na dzierżawioną nieruchomość. Strony umówiły się, że wydzierżawiający po zakończeniu dzierżawy - niezależnie od przyczyn i sposobu zakończenia umowy - nie może żądać usunięcia nakładów (w tym ulepszeń) na dzierżawioną nieruchomość, będzie natomiast miał obowiązek zapłacić dzierżawcy wartość nakładów (w tym ulepszeń) obliczoną jako suma wszystkich kosztów poniesionych przez dzierżawcę w związku z czynieniem nakładów, zwaloryzowaną na dzień zakończenia dzierżawy w oparciu o sprecyzowane w umowie kryteria waloryzacji (§ 5 ust. 1 umowy). W ust. 2 § 5 strony przewidziały natomiast, że w przypadku rozwiązania umowy z przyczyn nie leżących wyłącznie po stronie dzierżawcy przed upływem terminu, na jaki umowa została zawarta, powodowi przysługiwać będzie od wydzierżawiającego zwrot kwoty przewyższającej wartość poniesionych nakładów obliczoną jak w § 5 ust. 1 (zgodnie z pierwotną umową w pierwszym roku 1,5 krotność wartości, a w okresie pomiędzy 13 a 36 miesiącem trwania umowy - 1,3 krotność wartości, zgodnie zaś z aneksem nr (...) w pierwszych 7 latach - 1,5 krotność tej wartości, a po upływie 7 lat - 1,3 krotność wartości). Z kolei w § 5 ust. 3 umowy strony postanowiły, że w wypadku, gdy czas faktycznej dzierżawy będzie nie krótszy niż 3 lata (wg aneksu nr (...) nie krótszy niż 11 lat), wszelkie nakłady w postaci konserwacji i napraw, prowadzące do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu określonego w protokole zdawczo-odbiorczym związane z bieżącym używaniem rzeczy dzierżawca wykonywać będzie na własny koszt bez możliwości uzyskania zwrotu należności ze strony wydzierżawiającego. Z porównania treści wszystkich trzech ustępów § 5 wynikało, że w ust. 1 strony ustaliły ogólne zasady rozliczenia nakładów (rozumianych wedle definicji zawartej w § 3 ust. 3 zdanie 3), natomiast ustępy 2 i 3 § 5 zawierały postanowienia szczególne, modyfikujące regułę określoną w ust. 1 tego paragrafu w zależności od czasu trwania dzierżawy i sposobu jej zakończenia.

Sąd I instancji zauważył, że z niewyjaśnionych przyczyn strony w swoich stanowiskach w ogóle nie uwzględniały zapisów zawartych w aneksie nr (...). Aneks ten został podpisany, a zatem skutecznie zmienił treść umowy. Strony powoływały się na pierwotne brzmienie § 5 ust. 3 umowy, tymczasem analiza aneksu nr (...) wskazywała, że ten zapis umowny został zmieniony. Jakkolwiek w § 1 lit. e) aneksu jest mowa o zmianie § 5 ust. 2 umowy, to jednak należało przyjąć, że była to zmiana § 5 ust. 3 umowy. Wynikało to po pierwsze z tego, że § 5 ust. 2 umowy został już zmieniony § 1 lit. d) aneksu, a po drugie z tego, że porównanie treści zapisu § 1 lit. e) jednoznacznie wskazywało, że chodziło o zmianę § 5 ust. 3.

Z zebranego materiału dowodowego wynikało, że umowa dzierżawy została zawarta w dniu 29 kwietnia 2004 r. i na pewno trwała do 2007 roku (w tym roku został wniesiony przez (...) pozew o wydanie nieruchomości). W toku niniejszego postępowania nie zostało wykazane kiedy i w jaki sposób uległa ona zakończeniu. Strona powodowa nie przedłożyła żadnego dowodu na tę okoliczność. W protokole zdawczo-odbiorczym jest mowa o wygaśnięciu umowy, ale nie wiadomo w jaki sposób doszło do jej wygaśnięcia. Do wygaśnięcia nie mogło dojść na skutek upływu czasu na jaki umowa została zawarta, gdyż zgodnie z aneksem nr 2 umowa winna trwać do 24 czerwca 2015 r. Z powyższego wynikało, że w świetle § 5 umowy (z uwzględnieniem zmiany wprowadzonej aneksem nr (...)) dzierżawca miał prawo domagać się zwrotu wszelkich nakładów (w tym ulepszeń, ale także nakładów w postaci konserwacji i napraw prowadzących do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym i związanych z bieżącym używaniem rzeczy), albowiem umowa nie trwała co najmniej 11 lat. Zdaniem Sądu Okręgowego, ponieważ w toku postępowania nie zostało wykazane z jakich przyczyn doszło do rozwiązania umowy, nie miał zastosowania § 5 ust 2 umowy (w brzmieniu zmienionym aneksem nr (...)). Nie zostało bowiem udowodnione, że do rozwiązania umowy doszło z przyczyn nie leżących wyłącznie po stronie dzierżawcy. Z tej okoliczności powód wywodziłby skutki prawne (miałby prawo domagać się wyższej kwoty z tytułu zwrotu nakładów niż wynikająca z § 5 ust 1 umowy), a zatem to jego obciążał ciężar dowodu w tym zakresie. Powyższe oznaczało, że powód mógł domagać się rozliczenia nakładów zgodnie z § 5 ust. 1 umowy, nie miało natomiast zastosowania ograniczenie wynikające z § 5 ust. 3 umowy, wobec zmiany wynikającej z aneksu nr (...). Przy tym powód konsekwentnie w toku postępowania zakreślił podstawę faktyczną żądania, wskazując, że nie dochodzi zwrotu nakładów poczynionych przez siebie na przedmiot dzierżawy dotyczących konserwacji i napraw prowadzących do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Sąd był związany tak określoną podstawą faktyczną (art. 321 k.p.c.).

Sąd Okręgowy nie zgodził się z pozwanym, aby umowa ograniczała możliwość dochodzenia nakładów jedynie do tych nakładów, które zostały poczynione po pierwszym roku trwania umowy. Wskazał, że zasada rozliczenia nakładów została określona przez strony w § 5 umowy. Natomiast § 3 ust. 3 umowy przy rozliczaniu nakładów był istotny jedynie dla celów dokonania wykładni pojęcia nakładów. W § 3 ust. 3 umowy przewidziano, że obowiązkiem dzierżawcy było dokonanie w pierwszym roku dzierżawy nakładów polegających na remoncie w zakresie niezbędnym dla utrzymania obiektów w stanie niepogorszonym oraz podjęcie prac projektowych. Przy czym jednocześnie przewidziano, że dzierżawca ma prawo ponoszenia nakładów według swojego uznania. Z powyższego wynikało, że obowiązek dokonania pewnych prac przez dzierżawcę w pierwszym roku trwania umowy stanowił minimum, ale nie oznaczało to zakazu dokonywania innych nakładów, a w szczególności nie oznaczało, że dzierżawca nie będzie mógł dochodzić zwrotu wydatków poniesionych z tytułu dokonanych ulepszeń. Takiego wyłączenia nie zawierał § 5 umowy. Na podzielnie zasługiwało natomiast stanowisko powoda, że zważywszy na stan nieruchomości w chwili zawierania umowy, § 3 ust. 3 umowy miał na celu zapewnienie, że dzierżawca co najmniej podejmie czynności mające zapobiec dalszemu niszczeniu nieruchomości.

Uwzględniając powyższe rozważania oraz zakreśloną przez powoda podstawę faktyczną żądania pozwu, Sąd I instancji stwierdził, że powodowi przysługiwał zwrot wydatków poniesionych na przedmiotową nieruchomość, które to wydatki prowadziły do ulepszenia dzierżawionej nieruchomości, a nadto w sposób fizyczny ingerowały w strukturę części składowych nieruchomości, prowadząc do obserwowalnej zmiany. Takie samo ustalenie należałoby poczynić gdyby - z jakichś względów - przyjąć, że aneks nr (...) nie spowodował zmiany treści umowy, tj. gdyby przyjąć, że rozliczenie nakładów następowało w świetle § 5 ust. 3 w brzmieniu pierwotnym umowy.

Zdaniem Sądu I instancji przy ocenie, które wydatki winny podlegać zwrotowi, należało uwzględnić opinię biegłego S. K.. Biegły dokonał rozróżnienia i wskazał, które nakłady dotyczyły konserwacji i napraw mających na celu utrzymanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu wynikającego z protokołu zdawczo-odbiorczego do umowy dzierżawy, a które prowadziły do ulepszenia przedmiotu dzierżawy. W zakresie, w jakim opinia wskazywała na powyższe rozróżnienie, zasługiwała na uwzględnienie. Biegły z uwagi na doświadczenie zawodowe był w stanie dokonać takiej oceny. Pomocne były także dokonane przez biegłego oględziny nieruchomości. Biegły wskazał, że wykonanie opinii wiązało się z przyjęciem przez niego pewnych założeń. W ocenie Sądu Okręgowego, rzeczywiście biegły mógł mieć problemy z dokonaniem oceny, chociażby ze względu na upływ czasu od dnia przekazania przez powoda nieruchomości pozwanemu (maj 2009 r.) a datą dokonania oględzin przez biegłego. Nie prowadziło to jednak do odrzucenia wniosków opinii biegłego w tym względzie. Przede wszystkim strona pozwana nie zdołała wykazać, aby po dniu przejęcia nieruchomości od powoda dokonywała jakichś nakładów na tę nieruchomość. Żaden z pozwanych nie podnosił takich argumentów. Stąd słuszne było założenie biegłego, że stan Ośrodka, jaki był w dniu dokonywania oględzin, to stan wynikający z nakładów poczynionych przez powoda. Ponadto, wydając opinię biegły zapoznał się z całokształtem materiału dowodowego, w tym umowami, fakturami, dokumentacją zdjęciową, protokołem zdawczo-odbiorczym oraz zeznaniami świadków i przesłuchania strony powodowej. Uwzględniając ten materiał, obserwacje poczynione w trakcie oględzin, a także doświadczenie zawodowe biegłego, należało przyjąć, że rozróżnienie przez niego, które nakłady dotyczyły konserwacji i napraw, a które nakłady prowadziły do ulepszenia rzeczy, co do zasady było prawidłowe. Stąd też z uwagi na to, że wydatki opisane w punktach 1, 2, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 23, 24, 27, 31, 33, 45 i 52 załącznika nr (...) do głównej pisemnej opinii zostały zakwalifikowane jako służące do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu wynikającego z protokołu zdawczo-odbiorczego, to kwoty z tego tytułu nie podlegały zasądzeniu na rzecz powoda z uwagi na zakreśloną przez niego podstawę faktyczną żądania. Pozostałe pozycje wymienione w tym załączniku zostały zakwalifikowane przez biegłego jako służące do ulepszenia rzeczy. Sąd Okręgowy uwzględnił te pozycje dokonując jedynie pewnych modyfikacji. Zdaniem tego Sądu pozwany powinien zwrócić powodowi następujące kwoty: 43.072,95 zł (pozycja nr (...) załącznika nr (...)głównej pisemnej opinii biegłego), 10.980 zł (pozycja nr (...)), 11.712 zł (pozycja nr (...)), 58.926 zł (pozycja nr (...)), 59.500,95 zł (pozycja nr (...)), 59.500,95 zł (pozycja nr(...)), 23.389,84 zł (pozycja nr (...)), 59.500,95 zł (pozycja nr (...)), 21.960 zł (pozycja nr (...)), 62.668,53 zł (pozycja nr (...) z uwzględnieniem pisemnej opinii uzupełniającej i faktu, że kwota z faktury z k. 406 została obniżona do tej kwoty k. 405), 6.466 zł (pozycja nr (...)), 45.307,72 zł (w pozycji nr (...) biegły wskazał na kwotę 47.158,63 zł, z tym, że zasadny był zarzut strony pozwanej, iż powód nie wykazał, aby poniósł koszty w tej wysokości; faktura nr (...) z dnia 13 czerwca 2005 r. - k. 499 - opiewająca na kwotę 47.158,63 zł - zdaniem powoda została uregulowana przez dokonane potrącenia; z zebranego materiału dowodowego wynikało natomiast, że umowa o przelew wierzytelności w odniesieniu do faktury nr (...) z dnia 13 czerwca 2005 r. obejmowała kwotę brutto 45.307,72 zł - k. 324, i taka kwota z tytułu tej faktury została potrącona - k.328, a zatem powód wykazał, że uregulował tę fakturę jedynie w wysokości 45.307,72 zł; w pozostałym zaś zakresie należało przyjąć, że koszty z tej faktury nie zostały poniesione w rozumieniu § 5 umowy dzierżawy, a przynajmniej powód tej okoliczności nie udowodnił), w odniesieniu do pozycji nr(...)na kwotę 13.973,39 zł - kwota ta została już zwrócona powodowi (faktura (...) - k. 519 w zw. z k. 180), z pozycji nr(...) opiewającej na kwotę 136.224,41 zł - powód otrzymał zwrot w kwocie 87.727,91 zł, stąd uwzględnić należało kwotę 48.496,50 zł (faktura (...) - k. 535 w zw. z k. 180), 53.536,04 zł (pozycja nr (...) w zw. z pisemną opinią uzupełniającą biegłego), 50.570,22 zł (pozycja nr (...)), 1.339 zł (pozycja nr (...)), 4.636 zł (pozycja nr (...)), 7.597,18 zł (pozycja nr (...)), w odniesieniu do pozycji nr (...) opiewającej na kwotę 5.978 zł - kwota ta została już zwrócona powodowi (faktura (...) z 25 marca 2006 r. w zw. z k. 181), w odniesieniu do pozycji nr(...)opiewającej na kwotę 18.300 zł - kwota ta została już zwrócona powodowi (faktura (...) k. 614 w zw. z k. 181), 27.321,90 zł (pozycja nr (...)), w odniesieniu do pozycji nr(...) opiewającej na kwotę 7.869 zł - kwota ta została już zwrócona powodowi (faktura (...) w zw. z k. 181), 2.440 zł (pozycja nr(...)), 8.540 zł (pozycja nr (...)), 10.980 zł (pozycja nr (...)), 976 zł (pozycja nr (...)), 11.059,30 zł (pozycja nr(...), biegły błędnie wskazał, że jest to kwota 11.059 zł, gdyż z k. 697 wynikało, iż faktura opiewała na sumę 11.059,30 zł, biegły po opisie faktur i prac w rubryce nr (...)prawidłowo wpisał kwotę, a jedynie omyłkowo przepisał kwotę w rubryce 6 tej pozycji), w odniesieniu do pozycji nr (...)opiewającej na kwotę 61.291,32 zł w związku z pisemną opinią uzupełniającą - kwota ta została zwrócona powodowi (por. pismo z k. 181 co do zwrotu faktur związanych z modernizacją kotłowni w zw. z k. 185), w odniesieniu do pozycji nr 43 opiewającej na kwotę 1.220 zł - kwota ta została zwrócona powodowi (faktura (...) k. 720 w zw. z k. 181 i k. 185), w odniesieniu do pozycji nr (...)opiewającej na kwotę 10.980 zł - kwota ta została zwrócona powodowi (faktura (...) k. 728 w zw. z k. 182 i k. 185), 610 zł (pozycja nr (...)), 34.481,93 zł (z pozycji (...), biegły wskazał, że wartość należności z tej pozycji to 28.873,94 zł, jednak biegły podał w istocie wartość netto - por. k. 18, a nie brutto, w odniesieniu do tej pozycji Sąd I instancji zauważył, że: po pierwsze powód nie domagał się rozliczenia wszystkich wydatków wymienionych na tych fakturach, co wynikało z porównania faktur z zestawieniem rozliczenia z k. 174-178 - uwzględniając przy tym, że rozliczenie operuje kwotami netto; po drugie, na podzielenie zasługiwał zarzut pozwanego, że np. zakup żarówek nie mógł być potraktowany jako nakład zmierzający do ulepszenia rzeczy, a w istocie zmierzający do bieżącej konserwacji i napraw, stąd Sąd Okręgowy dokonał modyfikacji w zakresie ustaleń biegłego; analizując 189 faktur opisanych na stronach od 18 do 26 pozwu i dołączonych do pozwu od należności przedstawionych przez powoda do rozliczenia z tytułu tych faktur należało odjąć następujące kwoty: z faktury nr (...) - str. 19 pozwu, faktura k. 776, kwotę wydatkowaną na żarówki 36,78 zł netto; z faktury nr 40, str. 19 pozwu, faktura k. 797, kwotę wydatkowaną na żarówki 17,98 zł netto; z faktury nr (...), str. 20 pozwu, faktura k. 809, kwotę wydatkowaną na żarówkę 22,13 zł netto; z faktury nr (...), str. 21 pozwu, faktura k. 842, kwotę wydatkowaną na żarówki 33 zł netto; z faktury nr(...), str. 24 pozwu, faktura k. 905, kwoty wydatkowane na żarówki 14,60 zł netto; z faktury nr(...), str. 24 pozwu, faktura k. 908, za oszklenie balustrady 420 zł netto; Sąd I instancji podniósł, że pozycja oszklenie balustrad została przedstawiona do rozliczenia dwukrotnie, jak wynikało z opinii biegłego faktura (...) - pozycja(...) załącznika nr(...)do opinii została zaliczona do nakładów z tytułu bieżących napraw - a zatem nie podlegała zwrotowi, nie może zatem ta pozycja podlegać rozliczeniu w ramach pozycji nr (...); odjąć również należało należność z tytułu faktury z k. 919, nr (...) str. 24 pozwu; 65,57 zł z tytułu wypożyczenia narzędzi budowlanych, ten wydatek nie był bowiem nakładem ulepszającym rzecz, stąd skoro powód przedstawiał pozwanemu do rozliczenia z tytułu tych 189 faktur kwotę netto 28.873,94 zł, k. 174-178, łącznie odjąć zatem należało kwotę 610,06 zł netto, co dało 28.263,88 zł, brutto 34.481,93 zł; 6.938,81 zł (z pozycji (...), biegły wskazał, że wartość należności z tej pozycji to 5.720,34 zł, biegły podał w istocie wartość netto, por. k. 965, a nie brutto, analizując zaś faktury dotyczące tych prac, k. 966-994, odjąć należało należność z faktury na k. 989 za wypożyczenie narzędzi budowlanych na kwotę 32,79 zł netto, gdyż ten wydatek nie jest nakładem ulepszającym rzecz, stąd odejmując od kwoty 5.720,34 zł kwotę 32,79 zł otrzymujemy kwotę 5.687,55 zł netto (brutto 6.938,81 zł); 5.368,01 zł (z pozycji (...), biegły wskazał na kwotę 3.890,01 zł podnosząc, że odliczyć należało zakup owsa na kwotę 510 zł, Sąd Okręgowy podkreślił, że powód przedstawił do rozliczenia kwotę 4.400,01 zł netto z tytułu tych nakładów - k. 999 i powód nie dochodził należności z tytułu zakupu owsa, por. pozycję (...) z k. 999 w zw. z k. 1039 i 1041, stąd należało przyznać powodowi kwotę 4.400,01 zł powiększoną o należny podatek VAT); 8.087,50 zł (z pozycji(...), biegły wskazywał na kwotę 6.629,10 zł, ale podał w istocie wartość netto - k. 1049, w ocenie Sądu I instancji wszystkie pozycje przedstawione do rozliczenia zasługiwały na uwzględnienie, bo w przypadku gdy faktura opiewała np. na wywóz szamba k. 1057, powód nie dochodził tej należności, por. poz. 5 z k. 1049); 2.611,17 zł (z pozycji (...), biegły wskazał na kwotę 2.140,30 zł, ale podał wartość netto - k.1080 w zw. z fakturami k. 1081-1097). Sąd Okręgowy wyjaśnił, że wskazane wyżej wydatki (z tytułu zakupu żarówek, wypożyczenia sprzętu budowlanego) poniesione przez powoda nie mogły nadto zostać jemu zwrócone stosownie do treści art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c., albowiem nie zwiększyły w żaden sposób wartości dzierżawionej nieruchomości, ani jej użyteczności. Stosownie do dyspozycji art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c., jeżeli najemca (dzierżawca) ulepszył rzecz najętą (dzierżawioną), wynajmujący (wydzierżawiający), w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ulepszeniami rzeczy najętej (dzierżawionej) zaś są dokonane na tę rzecz przez najemcę (dzierżawcę) nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu (wydzierżawiającemu) zwiększają jej wartość lub użyteczność. Nie sposób było uznać za ulepszenie rzeczy dzierżawionej wydatków strony powodowej przeznaczonych na zakup żarówek czy wypożyczenie sprzętu budowlanego, albowiem w żaden sposób nie zwiększały one wartości dzierżawionej nieruchomości, ani jej użyteczności.

Za nieuzasadnione uznane zostały zarzuty pozwanego co do tego, że powód nie zdołał wykazać, aby poniósł powyższe koszty z tytułu poczynionych nakładów (za wyjątkiem wskazanej powyżej części należności z tytułu pozycji nr 20 załącznika do opinii biegłego). Do pozwu zostały dołączone dowody przelewów, zestawienia rachunków bankowych, dowody wpłaty, czy też faktury na których zaznaczono, że zostały opłacone gotówką. Niektóre należności zostały pokryte na skutek dokonanego potrącenia. Niezasadne były także zarzuty pozwanego co do konieczności uwzględnienia stopnia zużycia nakładów, albowiem sposób rozliczenia nakładów został określony w umowie i nie wynikała z niego konieczność uwzględnienia stopnia zużycia nakładów.

Łączna kwota z tytułu nakładów, które zmierzały do ulepszenia nieruchomości, a która dotychczas nie została zwrócona powodowi, wynosiła zatem 748.575,45 zł. Sąd I instancji wskazał, że nie dokonał waloryzacji tej kwoty zgodnie z § 5 umowy, bowiem brak było możliwości ustalenia wskaźnika o jaki miała zostać dokonana waloryzacja. Zgodnie z § 5 ust. 1 umowy dzierżawy suma wszystkich kosztów poniesionych przez dzierżawcę w związku z czynieniem nakładów miała być waloryzowana na dzień zakończenia dzierżawy w oparciu o wskaźnik cen nakładów inwestycyjnych ogłaszanych przez GUS. Tymczasem z zebranego materiału dowodowego nie wynikało kiedy umowa dzierżawy zakończyła się. Jakkolwiek został złożony protokół zdawczo-odbiorczy, ale zostało w nim wskazane, iż został on sporządzony w dniu 15 maja 2008 r., co nasuwało wątpliwość, jeśli chodzi o podany rok. Z pozostałych dokumentów wynikało, że wszelkie czynności związane z przekazaniem nieruchomości nastąpiły w 2009 roku, a nie w 2008 roku, oględziny nieruchomości przez (...) miały miejsce w dniu 14 maja 2009 r. Nadto, data sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego nie przesądzała kiedy umowa dzierżawy się zakończyła. Z akt sprawy wynikało, że pozwany w dniu 7 września 2007 r. wystąpił do sądu przeciwko powodowi z pozwem o wydanie nieruchomości, co sugerowało, że umowa dzierżawy musiała zakończyć się przed tym terminem. W ocenie Sądu Okręgowego, z uwagi na fakt, że suma wszystkich kosztów z tytułu nakładów miała być waloryzowana na dzień zakończenia dzierżawy, a zatem to powód z powyższej okoliczności wywodził skutki prawne, przyjąć należało, że to stronę powodową obciążał ciężar dowodu w tym zakresie. Powód nie przedłożył żadnych dowodów wykazujących kiedy rzeczywiście doszło do zakończenia umowy dzierżawy, mimo że pozwany Skarb Państwa podnosił, że wskaźnik waloryzacji przyjęty przez biegłego jest nieprawidłowy, m.in. ze względu na wskazywaną przez biegłego datę zakończenia umowy dzierżawy. Z uwagi na brak wykazania kiedy doszło do zakończenia umowy dzierżawy, a to ta data miała stanowić podstawę ustalenia wskaźnika waloryzacji, Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw pozwalających na dokonanie waloryzacji ww. kwoty 748.575,45 zł. Odsetki ustawowe za opóźnienie zasądzone zostały na podstawie art. 481 k.c. począwszy od dnia 14 lipca 2009 r. do dnia zapłaty. Żądanie zwrotu nakładów jest zobowiązaniem bezterminowym, zatem konieczne jest wezwanie dłużnika do dokonania zapłaty (art. 455 k.c.). Powód wskazywał, że wzywał(...) do zapłaty, jednakże nie dołączył dowodu doręczenia pisma. W tej sytuacji odsetki zasądzone zostały od daty pisma (...), w którym ustosunkowano się do żądania zapłaty.

O zasadzie poniesienia kosztów procesu Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. i art. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c.

Apelacje od powyższego orzeczenia wnieśli powód oraz pozwany (...).

Strona powodowa zaskarżyła wyrok w części w jakiej w jego pkt II Sąd Okręgowy oddalił powództwo przeciwko (...) ponad kwotę zasądzoną w pkt I wyroku, tj. w zakresie kwoty 132.072,09 zł wraz z ustawowymi odsetkami od tej kwoty za okres od dnia 16 maja 2009 r. do dnia zapłaty oraz w pkt III w zakresie, w jakim Sąd Okręgowy uznał, że powód przegrał proces w stosunku do (...) w 15%. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła:

1/ naruszenie prawa materialnego, w szczególności:

a/ art. 65 k.c. oraz § 5 umowy dzierżawy z dnia 29 kwietnia 2004 r. poprzez nieprawidłową wykładnię i nieprawidłowe zastosowanie polegające w szczególności na przyjęciu, że dokonane przez powoda wydatki opisane w pkt 1, 2, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 23, 24, 27, 31, 33, 45 i 52 załącznika nr 1 do opinii sporządzonej przez biegłego S. K. nie podlegały zwrotowi na rzecz powoda, w szczególności z uwagi na fakt, że miały charakter wydatków poniesionych na konserwację i naprawy służące utrzymaniu przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, podczas gdy wszystkie te wydatki spowodowały ulepszenie i zwiększenie wartości przedmiotu dzierżawy,

b/ art. 65 k.c. oraz § 5 ust. 1 umowy dzierżawy z dnia 29 kwietnia 2004 r. poprzez nieprawidłową wykładnię i nieprawidłowe zastosowanie polegające na pominięciu waloryzacji nakładów,

2/ naruszenie prawa procesowego, mające zasadniczy wpływ na wynik postępowania, a w szczególności:

a/ art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wybiórczą i niekonsekwentną ocenę materiału dowodowego oraz sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegające w szczególności na nieuzasadnionym przyjęciu, że dokonane prze powoda wydatki opisane w pkt 1, 2, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 23, 24, 27, 31, 33, 45 i 52 załącznika nr 1 do opinii sporządzonej przez biegłego S. K. nie podlegały zwrotowi na rzecz powoda, w szczególności z uwagi na fakt, że miały charakter wydatków poniesionych na konserwację i naprawy służące utrzymaniu przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, mimo że zarówno z dołączonych do pozwu dokumentów, jak i zeznań świadków jasno wynikało, że opisane wyżej wydatki zwiększały wartość nieruchomości,

b/ sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na nieuzasadnionym przyjęciu, że Sąd Okręgowy na podstawie dokumentów dołączonych do akt sprawy nie mógł ustalić daty granicznej obliczenia waloryzacji kwot dochodzonych pozwem, podczas gdy poza sporem było, że najwcześniejszą datą, w jakiej mogła zakończyć się umowa dzierżawy była data 26 czerwca 2007 r. i taką właśnie datę należało co najmniej przyjąć dla ustalenia obliczenia waloryzacji,

c/ art. 328 k.p.c. poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu wyroku konkretnych przyczyn, dla których Sąd Okręgowy uznał, że dokonane przez powoda wydatki opisane w pkt 1, 2, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 23, 24, 27, 31, 33, 45 i 52 załącznika nr (...)do opinii sporządzonej przez biegłego S. K. nie podlegały zwrotowi na rzecz powoda, w szczególności z uwagi na fakt, że miały charakter wydatków poniesionych na konserwację i naprawy służące utrzymaniu przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Wskazując na powyższe zarzuty powód wniósł o:

- zmianę wyroku w zaskarżonej części, tj. w części, w jakiej w pkt II wyroku Sąd Okręgowy oddalił powództwo przeciwko (...) ponad kwotę zasądzoną w pkt I oraz w pkt III wyroku w zakresie, w jakim Sąd Okręgowy uznał, że powód przegrał proces w stosunku do (...) w 15% i zasądzenie od pozwanego (...) na swoją rzecz kwoty 132.072,09 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 16 maja 2009 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanego (...) na swoją rzecz kosztów postępowania w sprawie, w zakresie w jakim nie zostały zasądzone przez Sąd I instancji oraz kosztów postępowania za drugą instancję w całości;

- ewentualnie, uchylenie wyroku w zaskarżonej części, tj. w pkt II, w zakresie w jakim Sąd Okręgowy oddalił powództwo przeciwko (...) oraz w pkt III wyroku w zakresie, w jakim Sąd Okręgowy uznał, że powód przegrał proces w stosunku do (...) w 15% i przekazanie sprawy w tym zakresie do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu, z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania za obie instancje.

Strona pozwana zaskarżyła wyrok w części, tj. w punktach I oraz III. Orzeczeniu zarzuciła:

1/ błędne ustalenie stanu faktycznego poprzez przyjęcie, że:

a/ wydatki wskazane w pozwie zostały poczynione przez powoda w celu ulepszenia przedmiotu dzierżawy,

b/ materiały wykazane w fakturach zgłoszonych przez powoda zostały faktycznie użyte do ulepszenia przedmiotu dzierżawy,

c/ opinia biegłego S. K. w sposób prawidłowy i nie budzący wątpliwości wskazuje wydatki na nakłady prowadzące do ulepszenia przedmiotu dzierżawy,

d/ umowa dzierżawy nie ograniczała możliwości dochodzenia przez powoda nakładów jedynie do tych nakładów, które zostały poczynione po pierwszym roku trwania umowy,

e/ nie ma znaczenia dla istoty sprawy stopień zużycia nakładów,

2/ nierozpoznanie istoty sprawy, tj. nieustalenie w sposób niebudzący wątpliwości, które z nakładów poczynionych przez powoda dotyczyły materiałów wbudowanych w przedmiot dzierżawy oraz były nakładami służącymi do ulepszenia przedmiotu dzierżawy w stosunku do stanu z 24 czerwca 2004 r.,

3/ przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów polegające w szczególności na stwierdzeniu, że:

a/ dokument „rejestr pobytu” nie może stanowić dowodu w sprawie, ponieważ został zakwestionowany przez powoda,

b/ stan nieruchomości 24 czerwca 2004 r. był dostateczny, co jest jednoznaczne z tym, że Ośrodek nie prowadził normalnej działalności turystycznej i nie cieszył się powodzeniem wśród klientów w kwietniu i w maju 2004 r.,

c/ zeznania świadka P. W. mogą być uwzględnione jedynie w części, w jakiej świadek potwierdza, że brał udział w oględzinach nieruchomości oraz częściowego rozliczenia nakładów,

d/ niedojście przez strony do porozumienia co do zakresu i formy protokołu, a przez to niesporządzenie protokołu jest jednoznaczne ze zgłoszeniem przez powoda zastrzeżeń merytorycznych co do wyników kontroli przeprowadzonych przez inspektorów pozwanego (...) oraz z tym, że zastrzeżenia inspektorów pozwanego (...) w zakresie kwestionowania poszczególnych faktur były niezasadne,

e/ założenia poczynione przez biegłego S. K. z racji upływu czasu (pomiędzy majem 2009 r. a datą sporządzenia opinii - styczeń 2015 r.) są prawidłowe i nie pozwalają na jednoznaczne i niewątpliwe uznanie wymienionych przez biegłego wydatków powoda za faktycznie dokonane w celu ulepszenia przedmiotu dzierżawy,

f/ wydatki udokumentowane w fakturach przedstawionych przez powoda w całości dotyczą zakupu materiałów następnie faktycznie wbudowanych w przedmiot dzierżawy i użytych do ulepszenia przedmiotu dzierżawy,

g/ treść ogłoszenia o sprzedaży (...), podająca, że jego stan jest „bardzo dobry” jest miarodajna dla obiektywnego ustalenia faktycznego stanu, w jakim znajdował się ten Ośrodek, podczas gdy powszechnie wiadomo, że wystawiając dany obiekt do sprzedaży sprzedawca stara się przedstawić jego walory w jak najkorzystniejszym świetle,

oraz na nieuwzględnieniu tego, że

h/ powód miał swobodę w podejmowaniu decyzji odnośnie zakresu dokonywanych inwestycji, zatem to powoda obciążało ryzyko tych decyzji i konieczność poniesienia tych wydatków, które nie zostaną zakwalifikowane przez pozwanego jako ulepszenie przedmiotu dzierżawy,

4/ naruszenie prawa procesowego w postaci art. 227 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie polegające na:

a/ nieuwzględnieniu dowodu z dokumentu „rejestr pobytu”,

b/ niedopuszczeniu dowodu z przesłuchania świadków W. K. i W. R.,

c/ nieuwzględnieniu zeznań świadka P. W. w części dotyczącej wątpliwości inspektorów strony pozwanej - (...), czy materiały wymienione w części faktur przedstawionych przez powoda faktycznie zostały wbudowane w przedmiot dzierżawy,

5/ naruszenie prawa procesowego w postaci art. 233 § 1 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie polegające na wnioskowaniu Sądu w sposób wykraczający poza schematy logiki formalnej, w szczególności wobec stwierdzenia przez Sąd, że:

a/ niedojście przez strony do porozumienia co do zakresu i formy protokołu, a przez to niesporządzenie protokołu, jest jednoznaczne ze zgłoszeniem przez powoda zastrzeżeń merytorycznych co do wyników kontroli przeprowadzonych przez inspektorów pozwanego - (...) oraz z tym, że zastrzeżenia inspektorów pozwanego - (...) w zakresie kwestionowania poszczególnych faktur były niezasadne,

b/ założenia poczynione przez biegłego S. K. z racji upływu czasu (pomiędzy majem 2009 r. a datą sporządzenia opinii - styczeń 2015 r.) są prawidłowe i pozwalają na jednoznaczne i niewątpliwe uznanie wymienionych przez biegłego wydatków powoda za faktycznie dokonane w celu ulepszenia przedmiotu dzierżawy,

c/ wydatki udokumentowane w fakturach przedstawionych przez powoda w całości dotyczą zakupu materiałów następnie faktycznie wbudowanych w przedmiot dzierżawy i użytych do ulepszenia przedmiotu dzierżawy,

6/ naruszenie prawa materialnego w postaci:

a/ art. 6 k.c. poprzez jego niezastosowanie polegające na przyjęciu, że powód wydatkował kwoty wskazane w fakturach objętych powództwem na materiały faktycznie wbudowane w przedmiot dzierżawy, podczas gdy okoliczność ta nie została udowodniona (przy czym nie chodzi o sam fakt wydatkowania środków pieniężnych tylko o to, czy zakupione za te środki materiały zostały faktycznie użyte w przedmiocie dzierżawy do jego ulepszenia),

b/ art. 697 k.c. poprzez jego niezastosowanie polegające na nieuwzględnieniu obowiązku dzierżawcy ponoszenia nakładów koniecznych do utrzymania przedmiotu w stanie niepogorszonym, i szerszego ujęcia tego obowiązku niż ma to miejsce w stosunku do najemcy,

c/ art. 675 § 3 k.c. w zw. z art. 694 k.c. poprzez jego niezastosowanie polegające na przyjęciu, że przedmiot dzierżawy był wydany dzierżawcy (profesjonaliście) w stanie nieprzydatnym do umówionego użytku,

d/ art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie polegające na przyjęciu, że umowa dzierżawy nie ograniczała możliwości dochodzenia przez powoda nakładów jedynie do tych nakładów, które zostały poczynione po pierwszym roku trwania umowy.

Wskazując na powyższe zarzuty pozwany wniósł o:

- zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz orzeczenie o zwrocie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, w obu instancjach;

- ewentualnie, uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu kosztów zastępstwa procesowego w obu instancjach.

W piśmie procesowym z dnia 23 lutego 2016 r., stanowiącym odpowiedź na apelację pozwanego (...), strona powodowa wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego.

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 17 maja 2017 r. strona pozwana poinformowała o zmianie nazwy na (...) z siedzibą w W..

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

apelacja powoda zasługiwała na uwzględnienie, natomiast apelacja pozwanego była nieuzasadniona.

Co do apelacji strony pozwanej.

Pozwany przedstawił w apelacji szereg zarzutów dotyczących naruszenia przez Sąd I instancji tak przepisów postępowania, jak i przepisów prawa materialnego. W ocenie Sądu Apelacyjnego zarzuty te uznać należało za bezzasadne - nie podważały one ani ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie przez Sąd Okręgowy, które Sąd II instancji przyjmuje za własne, ani dokonanej przez Sąd Okręgowy materialnoprawnej oceny stosunku prawnego łączącego strony niniejszego sporu oraz roszczeń dochodzonych przez stronę powodową.

W sprawie niesporne było, że strony łączyła zawarta w dniu 29 kwietnia 2004 r. umowa dzierżawy, której przedmiotem była zabudowana nieruchomość gruntowa o powierzchni 158.700 m ^{( 2)} położona w S. nad jeziorem Ł., w gminie P., powiecie (...), województwie (...) (obręb S., dz. ew. nr (...)), na terenie której prowadzony był Ośrodek (...). Umowa ta zmieniona została następnie dwoma aneksami, odpowiednio z dnia 24 czerwca 2004 r. i z dnia 21 kwietnia 2005 r. Co do zasady treść tej umowy nie była sporna między stronami, natomiast pozwany twierdził, że umowa ta ograniczała możliwość dochodzenia przez dzierżawcę nakładów jedynie do tych, które zostały poczynione po pierwszym roku trwania umowy. Sąd I instancji tego stanowiska strony pozwanej nie podzielił i wskazał w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia, że analiza treści postanowień umowy dzierżawy nie wskazywała na to, aby zawierała ona takie ograniczenie. Strona pozwana postawiła w apelacji zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 65 § 1 i 2 k.c., jednakże w żaden sposób go nie uzasadniła. Zarzut ten ocenić należało jako całkowicie bezzasadny. Postanowienie zawarte w § 3 ust. 3 zdanie 1 umowy dzierżawy nie odnosi się do czasowego ograniczenia rozliczenia nakładów pomiędzy wydzierżawiającym i dzierżawcą, a do obowiązku powoda wykonania w pierwszym roku obowiązywania umowy określonych nakładów oraz podjęcia prac projektowych, co po pierwsze związane było ze stanem (...) w dacie jego przekazania dzierżawcy, a po drugie z planowanym przez dzierżawcę stworzeniem na nieruchomości kompleksu rekreacyjno-myśliwskiego ( vide § 3 ust. 1 umowy). Zasady rozliczenia nakładów określone zostały natomiast w § 5 umowy i nie wynikało z nich ograniczenie, na które powoływała się strona pozwana.

Nie zasługiwały na podzielenie także pozostałe zarzuty pozwanego dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego, które także nie zostały szerzej uzasadnione przez apelującego.

Zgodnie z treścią art. 697 k.c., dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Po pierwsze, zauważyć należało, że Sąd I instancji, zgodnie z jednoznacznie wyrażonym przez powoda stanowiskiem, nie orzekał w niniejszej sprawie o wydatkach związanych z nakładami w postaci konserwacji i napraw prowadzących do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego były nakłady mające postać ulepszeń. Po drugie, norma zawarta ww. przepisie ma charakter dyspozytywny i stronom przysługuje kompetencja do odmiennego ukształtowania obowiązków związanych z ponoszeniem nakładów na wydzierżawioną rzecz. Tak też było w okolicznościach niniejszej sprawy, bowiem strony w zawartej przez siebie umowie określiły zarówno reguły ponoszenia nakładów przez dzierżawcę, jak i zasady ich rozliczenia po zakończeniu stosunku dzierżawy.

Z kolei art. 675 § 3 k.c. (w zw. z art. 694 k.c.) ustanawia domniemanie, że rzecz była wydana najemcy (dzierżawcy) w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Po pierwsze, powyższe domniemanie ma charakter wzruszalny, mogło być zatem obalone poprzez przedstawienie przez stronę dowodów świadczących o odmiennym stanie rzeczy ( vide art. 234 k.p.c.). Po drugie, strony mogą ustalić, że to dzierżawca doprowadzi przedmiot dzierżawy do właściwego stanu, umożliwiającego korzystanie z rzeczy zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie dzierżawy, zatem już sama treść umowy może dowodzić okoliczności przeciwnej niż wynikająca z art. 675 § 3 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy zwrócić należało uwagę na następujące kwestie. Z protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 24 czerwca 2004 r. wynikało, że przedmiot dzierżawy - poza domkiem leśnym wolnostojącym nr (...) - został wydany powodowi w stanie dostatecznym. Standard wykończenia budynków usytuowanych na nieruchomości był bardzo niski, nie były one od kilkudziesięciu lat remontowane. Odnoszące się do tej okoliczności ustalenia faktyczne Sądu I instancji były prawidłowe, opierały się na zaoferowanych przez powoda dowodach i nie zostały skutecznie podważone w apelacji przez stronę pozwaną. Sąd Apelacyjny w pełni je aprobuje. Nadto, stosownie do treści § 3 ust. 1 umowy na wydzierżawionej nieruchomości miał zostać stworzony przez powoda kompleks rekreacyjno-myśliwski obejmujący docelowo budynek główny w stylu mazursko-myśliwskim z komfortowymi pokojami 2-osobowymi, apartamentami, salą konsumpcyjną, zapleczem kuchennym, basenem, sauną i pokojem masażu, stajnię z zapleczem gospodarczym składającym się z 3-5 mieszkań, przeznaczonych dla pracowników obsługi ośrodka trzy bungalowy o pow. ok. 200-300 m ^{( 2)} każdy, kompleks sportowo-wodny, w skład którego wchodzić miał pełnowymiarowy kort tenisowy oraz boisko sportowe. Ponadto do dyspozycji gości planowano utworzyć stanicę wodną z łodziami żaglowymi, łódkami, kajakami, rowerami wodnymi. Wartość planowanych inwestycji oceniona została na ok. 10 mln zł.

W świetle zgromadzonych w sprawie dowodów, w szczególności umowy dzierżawy i protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 24 czerwca 2004 r., należało w pełni zgodzić się z Sądem Okręgowym, że w chwili wydania nieruchomości powodowi nie nadawała się ona do prowadzenia działalności określonej w § 3 ust. 1 umowy i wymagała od dzierżawcy poniesienia znaczących nakładów służących nie tylko utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym, ale przede wszystkim zmierzających do jej istotnego ulepszenia, aby możliwe było funkcjonowanie planowanego kompleksu rekreacyjno-myśliwskiego. Zauważyć należało, że szereg postanowień umowy dotyczących przede wszystkim zasad ponoszenia nakładów przez dzierżawcę i sposobu ich rozliczenia po zakończeniu stosunku dzierżawy wskazywało na to, że obie strony umowy w chwili jej zawierania były w pełni świadome stanu (...) i to na dzierżawcę przeniesiony został ciężar doprowadzenia przedmiotu dzierżawy do stanu umożliwiającego korzystanie z niego zgodnie z określonym w umowie przeznaczeniem.

W świetle powyższego zarzut naruszenia art. 675 § 3 k.c. w zw. z art. 694 k.c. ocenić należało jako bezzasadny.

Nietrafny był również zarzut dotyczący naruszenia przez Sąd I instancji art. 6 k.c. Przepis ten dotyczy rozkładu ciężaru dowodu i wskazuje, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na tym, kto z faktu tego wywodzi skutki prawne. Sąd Okręgowy zasadnie uznał, że to na stronie powodowej ciążył obowiązek udowodnienia okoliczności faktycznych uzasadniających dochodzone roszczenie tak co do zasady, jak i wysokości. W tym względzie obowiązki dowodowe nie zostały przerzucone na stronę pozwaną, nie było zatem podstaw do formułowania zarzutu naruszenia art. 6 k.c. Zauważyć należało, że nawet sam sposób sformułowania powyższego zarzutu przez apelującego wskazywał na jego niezasadność. Pozwany podnosił bowiem, że wskazywane przez powoda okoliczności nie zostały udowodnione, natomiast Sąd I instancji uznał je za wykazane. To jednak ewentualnie winno stanowić przedmiot zarzutu procesowego dotyczącego wadliwej oceny dowodów, zatem naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., nie zaś art. 6 k.c. Kwestie te omówione zostaną w dalszej części uzasadnienia, przy rozważaniach odnoszących się do postawionych w apelacji zarzutów dotyczących naruszenia prawa procesowego i poczynienia w konsekwencji błędnych ustaleń faktycznych.

Na wstępie tej części rozważań wskazać należało, że stosownie do treści art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Ocena dowodów pod kątem ich wiarygodności i mocy należy do podstawowych zadań sądu, wyrażających wręcz istotę sądzenia, czyli rozstrzygania kwestii spornych w warunkach niezawisłości, na podstawie własnego przekonania sędziego przy uwzględnieniu całokształtu zebranego materiału. Sąd dokonuje swobodnej oceny dowodów, nie jest to jednak ocena dowolna. Granice sędziowskiej oceny dowodów wyznaczają przepisy proceduralne (przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o dowodach i postępowaniu dowodowym), reguły logicznego rozumowania oraz zasady doświadczenia życiowego. Ujęcie swobodnej oceny dowodów w ramy proceduralne oznacza, że musi ona odpowiadać warunkom określonym przez ustawę procesową. Po pierwsze zatem, sąd może opierać się jedynie na dowodach prawidłowo przeprowadzonych. Po drugie, ocena dowodów musi być dokonana na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, tj. sąd musi ocenić wszystkie przeprowadzone dowody oraz uwzględnić towarzyszące im okoliczności, które mogą mieć znaczenie dla oceny mocy i wiarygodności tych dowodów. Po trzecie, sąd zobowiązany jest przeprowadzić selekcję dowodów, tj. dokonać wyboru tych, na których się oparł i ewentualnie odrzucić inne, którym odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Wiąże się to jednocześnie z obowiązkiem należytego uzasadnienia orzeczenia. W związku z powyższym postawienie sądowi I instancji skutecznego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania naruszenia przepisów prawa procesowego o dowodach lub uchybienia zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, bowiem tylko takie zarzuty można przeciwstawić uprawnieniu sądu do dokonania swobodnej oceny dowodów. W tej sytuacji nie będzie wystarczające samo przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze i znaczeniu poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena dokonana przez sąd. Takie zakwestionowanie oceny dowodów, które zmierza do przedstawienia własnej - tj. strony - oceny materiału dowodowego, nie zaś do podważenia ocen dokonanych przez sąd, nie może być zatem uznane za właściwe wykazanie zarzutu apelacyjnego naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., a jedynie za nieskuteczną procesowo polemikę. Co do zasady w ten właśnie sposób ocenić należało apelację wywiedzioną przez stronę pozwaną, bowiem ograniczała się ona do przedstawienia szeregu zarzutów względem Sądu I instancji oraz ich ogólnego uzasadnienia, stanowiącego jednak przedstawienie okoliczności sprawy z punktu widzenia pozwanego, a nie argumentację zmierzającą do podważenia oceny dowodów przedstawionej przez Sąd Okręgowy z uwagi na naruszenie przepisów prawa procesowego o dowodach lub uchybienie zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Nadto apelujący stawiając zarzuty dotyczące przekroczenia zasad swobodnej oceny dowodów w żaden sposób nie wykazywał, że ewentualne uchybienia Sądu I instancji miał wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, ograniczając się do samego postawienia zarzutów.

W tym miejscu przypomnieć należało, że przedmiot sporu stanowiło roszczenie o zapłatę kwot wydatkowanych przez powoda tytułem nakładów ulepszających przedmiot umowy dzierżawy z dnia 24 kwietnia 2004 r. Zasady zwrotu tych nakładów określone zostały przez kontrahentów w ww. umowie. Zarzuty pozwanego co do wykładni postanowień tej umowy - jak już powyżej była o tym mowa - były niezasadne i w związku z tym przyjąć należało, że powodowi należał się zwrot kosztów poniesionych na nakłady (w rozumieniu tego pojęcia wskazanym w § 3 ust. 3 zdanie 3 umowy dzierżawy, co słusznie wyjaśnił Sąd I instancji) prowadzące do ulepszenia przedmiotu dzierżawy, niezależnie od tego, czy zostały poniesione w pierwszym roku trwania umowy, czy też w okresie późniejszym. Okolicznościami istotnymi dla rozstrzygnięcia sprawy i jednocześnie spornymi były zatem zakres ww. nakładów oraz ich wartość. Z tego punktu widzenia patrząc zauważyć należało, że dokument w postaci „rejestru pobytu” miał zupełnie drugorzędne znaczenie w sprawie, nie dotyczył bowiem istotnych w sprawie faktów, a tylko takie stanowią przedmiot postępowania dowodowego stosownie do treści art. 227 k.p.c. Nawet jeżeli w okresie kwietnia i maja 2004 r. z (...) korzystali klienci, to nie świadczyło to o jego dobrym stanie. Stan ten, jak już była mowa powyżej, wynikał z innych dowodów. W żaden sposób dowód ten nie przekładał się na ustalenia dotyczące zakresu i wartości nakładów poczynionych przez dzierżawcę. Zupełnie zaś dowolne były twierdzenia apelującego o prowadzeniu w ww. okresie „normalnej działalności turystycznej” oraz o powodzeniu Ośrodka wśród klientów. Niezależnie od powyższego zauważyć należało, że Sąd I instancji odmówił ww. dokumentowi wiarygodności i mocy dowodowej nie z tego względu, że został on zakwestionowany przez stronę powodową, ale z uwagi na jego nieczytelność, a tym samym niejasność treści, jak i sprzeczność z innymi dowodami zgromadzonymi w sprawie.

Nie zasługiwały także na podzielenie zastrzeżenia apelującego co do oceny zeznań świadka P. W..

Przede wszystkim zauważyć należało, że Sąd Okręgowy w dokładny i jasny sposób wyjaśnił w jakim zakresie dał wiarę zeznaniom ww. świadka, a w jakim odmówił dania mu wiary. W szczególności zwrócił uwagę na sprzeczność zeznań świadka z dowodami z dokumentów jako podstawę uznania w części powyższego dowodu za niewiarygodny. Jako poboczny wskazany został przez Sąd I instancji argument, że świadek nie widział przedmiotowej nieruchomości w 2004 roku, a jedynie w 2009 roku, tymczasem apelujący okoliczność tę wysunął na plan pierwszy, nie odnosząc się w ogóle do podnoszonej przez Sąd Okręgowy sprawy sprzeczności zeznań świadka P. W. z dokumentami, w tym w kwestii tak istotnej, jak twierdzenie świadka co do zwrotu jedynie nakładów o charakterze inwestycyjnym, podczas gdy z umowy wynikał obowiązek zwrotu dzierżawcy wszystkich nakładów, tj. zarówno ulepszeń, jak i służących utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym. Również kwestia „luźnych” faktur nie została precyzyjnie wyjaśniona przez świadka i nie mógł ten dowód prowadzić do podważenia ustaleń Sądu I instancji opartych na wszechstronnej ocenie materiału dowodowego, tj. dokumentów, osobowych środków dowodowych oraz opinii biegłego.

Zarzut odnoszący się do kwestii niedojścia przez strony do porozumienia co do zakresu i formy protokołu dotyczącego sprawdzenia prac (nakładów) wykonanych przez (...) na dzierżawioną nieruchomość nie został w żaden sposób uzasadniony przez apelującego i trudno jest w związku z tym merytorycznie odnieść się do niego. Niewątpliwie, skoro nie doszło do uzgodnienia ani formy ani zakresu protokołu, to wynikało z tego, że stronom nie udało się uzgodnić w tym zakresie stanowisk. Nielogiczna zatem była próba wywodzenia przez pozwanego z tej okoliczności wniosku, że nie oznaczało to, że powód nie zgłaszał zastrzeżeń merytorycznych co do wyników kontroli przeprowadzonych przez inspektorów strony pozwanej. Gdyby takich zastrzeżeń nie było, to nie byłoby przeszkód do podpisania protokołu, a w każdym bądź razie pozwany nie wykazał, aby jakieś inne powody doprowadziły do niepodpisania protokołu przez strony. Natomiast, to czy przedstawione przez stronę powodową faktury stanowiły wiarygodny w sprawie dowód na okoliczność charakteru i wartości nakładów poniesionych przez spółkę (...) stanowiło już zupełnie inną kwestię, podlegającą odrębnej ocenie.

Nie zasługiwały również na podzielenie zarzuty pozwanego odnoszące się do dowodu z opinii biegłego sądowego S. K. w zakresie założeń poczynionych przez biegłego z uwagi na upływ czasu pomiędzy datą sporządzenia opinii (styczeń 2015 r.) a datą zwrotu OW Kormoran przez powoda pozwanemu (maj 2009 r.). Przede wszystkim należało zgodzić się z podstawowym założeniem, że stan nieruchomości z daty oględzin przez biegłego odpowiadał takiemu, jak na dzień zwrotu Ośrodka. Od tej chwili to pozwany dysponował nieruchomością i jeżeli jej stan uległ zmianie, to strona pozwana miała pełną możliwość wykazania, że było to rezultatem jej starań, nie zaś wynikiem nakładów poniesionych przez stronę powodową. Pozwany ani twierdzeń, ani tym bardziej dowodów idących w tym kierunku nie przedstawił. Pozostałe zarzuty pozwanego wobec opinii biegłego ocenić należało jako ogólnikowe, nie poparte żadnym rzeczowym uzasadnieniem. Zauważyć należało, że Sąd Okręgowy dokonał krytycznej i szczegółowej oceny opinii biegłego, korygując ją ze względu na błędy merytoryczne i rachunkowe, które w ocenie tego Sądu, znalazły się w niej. Pozwany nie wykazał czy i jakie konkretnie uchybienia popełnił Sąd I instancji w ocenie dowodu z opinii biegłego, poprzestając faktycznie na zgłoszeniu samego zarzutu. Zauważyć przy tym należało, że (...) nie zgłosiło żadnych zastrzeżeń do opinii uzupełniającej biegłego S. K., w której odniósł się on do zastrzeżeń i wątpliwości zgłoszonych przez strony sporu.

Za wręcz niezrozumiałe uznać należało zastrzeżenia apelującego co do oceny przez Sąd Okręgowy treści ogłoszenia o sprzedaży(...). Dowód ten miał oczywiście jedynie posiłkowe znaczenie w sprawie i nie mógł sam w sobie dowodzić zakresu i wartości nakładów poniesionych przez powoda na przedmiot dzierżawy. Niewątpliwie jednak wynikało z niego, że Ośrodek był po generalnym remoncie, a jego stan był bardzo dobry, co stanowiło o znaczącej jego zmianie w stosunku do stanu z daty wydania powodowi w związku z zawarciem umowy dzierżawy z dnia 29 kwietnia 2004 r. Okoliczność, że sprzedawca wystawiając obiekt do sprzedaży eksponuje te elementy, które świadczą o jego atrakcyjności, nie może być utożsamiana z podawaniem wprowadzających w błąd, czy też nieprawdziwych informacji na temat oferowanego do sprzedaży przedmiotu. Nie wydaje się, aby takiego rodzaju intencje można było przypisać podmiotowi oferującemu do sprzedaży przedmiotowy Ośrodek. W tych okolicznościach nie było podstaw do uwzględnienia zarzutu dotyczącego wadliwej oceny dowodu w postaci ogłoszenia o sprzedaży (...).

Nie można było również zgodzić się z zarzutem nieuwzględnienia tego, że ponieważ powód miał swobodę w podejmowaniu decyzji odnośnie zakresu dokonywanych inwestycji, zatem to jego obciążało ryzyko tych decyzji i konieczność poniesienia tych wydatków, które nie zostaną zakwalifikowane przez pozwanego jako ulepszenie przedmiotu dzierżawy.

Ponownie podkreślić należało, że zasady zwrotu nakładów poniesionych przez spółkę (...) na przedmiot dzierżawy określała umowa łącząca strony, a tym samym to postanowienia umowy dzierżawy przesądzały o tym, które nakłady podlegają zwrotowi, a nie decyzja pozwanego o zakwalifikowaniu nakładów „jako ulepszenia przedmiotu dzierżawy”.

Jak się wydaje podstawowym zarzutem strony pozwanej postawionym w apelacji było nieuzasadnione przyjęcie przez Sąd I instancji, że wydatki udokumentowane w niniejszej sprawie przez powoda przedstawionymi fakturami w całości dotyczyły zakupu materiałów, które następnie rzeczywiście wbudowane zostały w przedmiot dzierżawy i tym samym faktycznie przyczyniły się do jego ulepszenia. Zarzut ten należało ocenić jako nieuzasadniony, niepoparty żadną konkretną argumentacją.

Przede wszystkim zauważyć należało, że ustalenia Sądu Okręgowego co do zakresu i wartości nakładów poniesionych przez powoda, a służących ulepszeniu przedmiotu dzierżawy, dokonane zostały nie tylko w oparciu o faktury, ale i inne dokumenty zaoferowane przez powoda, a także na podstawie osobowych środków dowodowych (zeznania świadków i przesłuchanej w charakterze strony Prezes Zarządu spółki (...)) i dowodu z opinii biegłego sądowego S. K.. Dowody te poddane zostały wszechstronnej i krytycznej ocenie przez Sąd I instancji, o czym była już częściowo mowa powyżej. Po drugie, Sąd Okręgowy nie wszystkie wydatki zakwalifikował jako służące ulepszeniu przedmiotu dzierżawy, co wprost wynikało z uzasadnienia zaskarżonego wyroku. Twierdzenie apelującego o uwzględnieniu w całości wydatków z faktur jako użytych w celu ulepszenia przedmiotu dzierżawy, było zatem kontrfaktyczne. Po trzecie, pozwany ani w toku postępowania przed Sądem I instancji, ani w apelacji nie przedstawił żadnych twierdzeń co do tego, jakich konkretnie materiałów dotyczył jego zarzut niewykazania, że rzeczywiście zostały one wbudowane w przedmiot dzierżawy i posłużyły jego ulepszeniu.

Z powyżej przedstawionych względów zarzut powyższy uznać należało za bezzasadny.

Nie zasługiwał także na podzielenie zarzut apelacji dotyczący naruszenia art. 227 k.p.c. Kwestie dotyczące dokumentu w postaci „rejestru pobytu” oraz zeznań świadka P. W. omówione zostały już powyżej i w żadnym wypadku nie można tu mówić o naruszeniu powyższego przepisu. Z kolei za trafną uznać należało decyzję Sąd Okręgowego co do oddalenia wniosku dowodowego strony pozwanej o przesłuchanie w charakterze świadków W. K. i W. R.. Sąd zasadnie uznał wniosek ten za spóźniony na podstawie art. 207 § 3 k.p.c. (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 3 maja 2012 r.).

Mając na względzie powyższą argumentację stwierdzić należało, że nieuzasadnione były postawione przez apelującego zarzuty dotyczące tak naruszenia przepisów postępowania, jak i przepisów prawa materialnego. Za nietrafny uznać również należało zarzut dotyczący błędnego ustalenia stanu faktycznego, co w sposób jednoznaczny wynikało z przedstawionych rozważań. Dotyczyło to również kwestii nieuwzględnienia stopnia zużycia nakładów. Zarzut ten nie został poparty jakimkolwiek uzasadnieniem, trudno było zatem odnieść się do niego. Na marginesie zauważyć należało, że postanowienia umowy dzierżawy w ogóle nie odnosiły się do sprawy uwzględnienia stopnia zużycia nakładów przy zwrocie ich wartości dzierżawcy, zawierała ona natomiast regulacje dotyczące waloryzacji nakładów (§ 5 ust. 1 umowy) oraz ich zwrotu w powiększonej wysokości (§ 5 ust. 1 umowy).

Za oczywiście nieuzasadniony uznać należało zarzut nierozpoznania istoty sprawy poprzez „nieustalenie w sposób niebudzący wątpliwości, które z nakładów poczynionych przez powoda dotyczyły materiałów wbudowanych w przedmiot dzierżawy oraz były nakładami służącymi do ulepszenia przedmiotu dzierżawy w stosunku do stanu z 24 czerwca 2004 r.”. Jak już o tym była mowa powyżej Sąd I instancji ustaleń takich niewątpliwie dokonał opierając się na zgromadzonym w toku postępowania materiale dowodowym. To, że strona pozwana oceniała ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego za błędne nie mogło być utożsamiane z nierozpoznaniem istoty sprawy, co ma miejsce wówczas, gdy sąd I instancji zaniecha zbadania materialnej podstawy żądania powoda zgłoszonego w pozwie albo pominie merytoryczne zarzuty pozwanego. Taka sytuacja w odniesieniu do zaskarżonej przez pozwanego części rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego niewątpliwie nie zachodziła.

Mając powyższe na względzie, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację pozwanego jako bezzasadną (punkt drugi sentencji wyroku).

Co do apelacji strony powodowej.

Strona powodowa podniosła dwojakiego rodzaju zarzuty względem rozstrzygnięcia Sądu I instancji w zakresie obejmującym oddalenie powództwa. Po pierwsze, wskazała, że Sąd ten w sposób nieuzasadniony odmówił zwrotu wartości nakładów opisanych w pkt 1, 2, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 23, 24, 27, 31, 33, 45 i 52 załącznika nr (...) do opinii sporządzonej przez biegłego S. K., mimo że nakłady te spowodowały ulepszenie i zwiększenie wartości dzierżawionej nieruchomości. Tymczasem Sąd Okręgowy, opierając się w tym zakresie na ww. opinii biegłego, uznał, że nakłady te służyły utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym (a zwrotu tych nakładów spółka (...) w sprawie niniejszej nie dochodziła). Po drugie, powód zarzucił Sądowi I instancji niedokonanie waloryzacji nakładów, stosownie do treści § 5 ust. 1 umowy dzierżawy.

Pierwszy z powyższych zarzutów ocenić należało jako uzasadniony.

Rozróżnienie pomiędzy nakładami, które zmierzały do ulepszenia i zwiększenia wartości przedmiotu dzierżawy, a nakładami mającymi na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym (nakłady w postaci konserwacji i napraw) miało dla rozstrzygnięcia sprawy podstawowe znaczenie. Po pierwsze, rozróżnienie takie przewiduje umowa dzierżawy z dnia 29 kwietnia 2004 r. ( vide § 3 ust. 3, § 5 ust. 1 i 3 umowy), a po drugie z twierdzeń powoda podnoszonych tak w postępowaniu w I instancji, jak i w apelacji wynikało, że podstawa faktyczna żądania dochodzonego w sprawie niniejszej ograniczała się do ulepszeń oraz nakładów prowadzących do zwiększenia wartości przedmiotu dzierżawy. Właściwe rozstrzygnięcie o żądaniu strony powodowej wymagało zatem uwzględnienia tego rozróżnienia, tak pod kątem uchwycenia samej jego istoty, jak i przy dokonywaniu niezbędnych ustaleń faktycznych.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynikało, że w zakresie rozróżnienia pomiędzy nakładami, które zmierzały do ulepszenia przedmiotu dzierżawy, a nakładami mającymi na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym Sąd I instancji oparł się wyłącznie na opinii biegłego sądowego S. K.. Sąd Okręgowy wskazał, że biegły w swojej opinii dokonał stosownego rozróżnienia, a Sąd uznał, że opinia w tym zakresie zasługiwała na uwzględnienie. Odwołał się przy tym do doświadczenia zawodowego biegłego, faktu dokonania przez biegłego oględzin przedmiotu dzierżawy oraz oparcia się na zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym.

Powyższe prowadziło do wniosku, że Sąd I instancji nie przeanalizował samodzielnie materiału sprawy pod kątem precyzyjnego określenia kryteriów w oparciu o które należało dokonać rozróżnienia nakładów na te, które miały charakter ulepszeń oraz tych, które służyły utrzymaniu dzierżawionej nieruchomości w stanie niepogorszonym (tj. służących naprawie i konserwacji). Sąd Okręgowy oparł się w tym zakresie całkowicie na stanowisku biegłego, odwołując się do wiedzy i doświadczenia biegłego oraz jego oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Podejście takie nie mogło zostać uznane za właściwe.

Przede wszystkim Sąd I instancji nie wyjaśnił czym rzeczywiście kierował się dokonując rozróżnienia pomiędzy nakładami, które zmierzały do ulepszenia przedmiotu dzierżawy, a nakładami mającymi na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. Nie wskazał konkretnych przyczyn uznania nakładów opisanych w pkt 1, 2, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 23, 24, 27, 31, 33, 45 i 52 załącznika nr (...)do opinii sporządzonej przez biegłego S. K. za nakłady mające na celu utrzymanie wydzierżawionej nieruchomości w stanie niepogorszonym. W tym zakresie orzeczenie nie poddaje się kontroli instancyjnej. Za zdecydowanie niewystarczające uznać należało powołanie się wyłącznie na opinię biegłego sądowego. Dowód ten ma służyć pomocą sądowi, gdy do oceny okoliczności faktycznych sprawy, a wyjątkowo również pozyskania określonych informacji natury faktycznej, niezbędne są wiadomości specjalne. Biegły nie może jednak zastępować sądu, który jest zobowiązany do w pełni samodzielnego dokonania istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy ustaleń faktycznych oraz rozstrzygnięcia o żądaniu przedstawionym w pozwie. Sąd ma obowiązek dokonać oceny opinii biegłego i nie może opierać się wyłącznie na jej konkluzji. Konieczne jest sprawdzenie poprawności wszystkich elementów składających się na trafność jej wniosków końcowych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 1976 r., IV CR 481/76, OSNCP 1977/5-6/102). Sąd musi zatem skontrolować opinię biegłego z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania oraz wskazanych przez niego źródeł poznania i wyjaśnić dlaczego stanowisko biegłego trafiło lub nie do przekonania sądu. Wiedza biegłego i jego doświadczenie zawodowe są niejako wpisane w ten środek dowodowy, nie oznacza to jednak, że sąd oceniając ten dowód może poprzestać na odwołaniu się do tych kryteriów. Taka ocena byłaby arbitralna i de facto nie poddawałaby się kontroli z punktu widzenia kryteriów oceny dowodów wynikających z art. 233 § 1 k.p.c.

W świetle powyższego nie można było odeprzeć przedstawionych w apelacji powoda zarzutów dotyczących naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c., a w konsekwencji również art. 65 k.c. Brak określenia i wyjaśnienia przez Sąd I instancji konkretnych, odwołujących się do okoliczności sprawy, kryteriów rozróżnienia pomiędzy nakładami, które zmierzały do ulepszenia przedmiotu dzierżawy, a nakładami mającymi na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz brak oceny opinii biegłego sądowego odpowiadającej kryteriom wynikającymi z art. 233 § 1 k.p.c. w zakresie dotyczącym przyjęcia przez biegłego sądowego S. K., że nakłady opisane w pkt 1, 2, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 23, 24, 27, 31, 33, 45 i 52 załącznika nr (...) do jego opinii stanowiły nakłady mające na celu utrzymanie wydzierżawionej nieruchomości w stanie niepogorszonym, prowadziły do wniosku, że w zakresie zaskarżonym przez stronę powodową doszło do nierozpoznania przez Sąd I instancji istoty sprawy. Bez określenia i konkretnego wyjaśnienia kryteriów rozróżnienia, o których mowa powyżej, nie można było bowiem uznać, że doszło do zbadania materialnej podstawy żądania dochodzonego przez spółkę (...).

Nie zasługiwał natomiast na podzielenie drugi z zarzutów przedstawionych w apelacji powoda odnoszący się do pominięcia waloryzacji dokonanych przez niego nakładów.

Trafnie wskazał Sąd Okręgowy, że zgodnie z treścią § 5 ust. 1 umowy dzierżawy waloryzacja miał zostać dokonana na dzień zakończenia dzierżawy w oparciu o wskaźnik cen nakładów inwestycyjnych ogłaszany przez GUS. Ponieważ strona powodowa nie wykazała kiedy doszło do zakończenia umowy dzierżawy, to tym samym brak było danych umożliwiających ustalenie wskaźnika w oparciu o który należało dokonać przewidzianej umową waloryzacji.

Kwestionując powyższe stanowisko Sądu I instancji, strona powodowa wskazała w apelacji, że stosownie do postanowień umowy dzierżawy zawarta ona została na trzy lata liczone od dnia przekazania przedmiotu dzierżawy, zatem obowiązywała do 24 czerwca 2007 r. Z argumentacją tą nie można było się jednak zgodzić, pomijała ona bowiem postanowienia aneksu nr (...) do umowy dzierżawy z dnia 21 kwietnia 2005 r., na podstawie którego zmieniono § 7 ust. 2 umowy i ustalono, że umowa zawarta zostaje na czas określony do dnia 24 czerwca 2015 r. Wbrew więc twierdzeniom apelującego umowa dzierżawy nie przestała obowiązywać po 24 czerwca 2007 r. Data zakończenia dzierżawy nie została zatem wykazana przez spółkę (...), a tym samym trafna była konstatacja Sądu Okręgowego co do braku danych umożliwiających ustalenie wskaźnika w oparciu o który należało dokonać przewidzianej umową waloryzacji.

Uwzględniając powyżej przedstawione argumenty uznać należało, że zaskarżony wyrok podlegał częściowemu uchyleniu w punkcie drugim w zakresie żądania zasądzenia od (...) kwoty 132.072,09 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 16 maja 2009 r. do dnia zapłaty oraz - w konsekwencji - w punkcie trzecim w całości (tj. co do kosztów procesu), a sprawa w tym zakresie przekazaniu Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd I instancji zobowiązany będzie przede wszystkim określić konkretne, uwzględniające okoliczności niniejszej sprawy, kryteria rozróżnienia pomiędzy nakładami, które zmierzały do ulepszenia przedmiotu dzierżawy, a nakładami mającymi na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz dokonać odpowiadającej kryteriom art. 233 § 1 k.p.c. oceny dowodu z opinii biegłego sądowego S. K. w zakresie dotyczącym przyjęcia przez biegłego, że nakłady opisane w pkt 1, 2, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 23, 24, 27, 31, 33, 45 i 52 załącznika nr (...)do jego opinii stanowiły nakłady mające na celu utrzymanie wydzierżawionej nieruchomości w stanie niepogorszonym. Podkreślić należało, że dopiero odniesienie się do konkretnych kryteriów rozróżnienia pomiędzy poszczególnymi rodzajami nakładów pozwoli na ocenę, czy opinia biegłego sądowego S. K. jest wystarczająca do określenia charakteru ww. nakładów z załącznika nr (...), czy też konieczne będzie jej uzupełnienie, ewentualnie zlecenie sporządzenia opinii innemu biegłemu. Sąd I instancji zobowiązany też będzie - jeżeli oczywiście będzie taka potrzeba - do sporządzenia uzasadnienia odpowiadającego wymogom art. 328 § 2 k.p.c., tj. precyzyjnie wyjaśniającego podstawy zakwalifikowania danych wydatków do określonej kategorii nakładów.

Mając powyższe na względzie, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

Maciej Dobrzyński Marzena Konsek - Bitkowska Adrianna Szewczyk - Kubat