Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód M. P. pozwem z dn. 7.03.2016r. skierowanym przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ł., wniósł na podstawie art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali o uchylenie uchwały nr 17/11/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej T. 18 w sprawie przyjęcia regulaminu porządkowego i funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie punktów 1, 6, 7 , 8, 10 i 11, a także o zasądzenie od pozwanej wspólnoty na rzecz powoda kosztów procesu, w tym ewentualnych kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód podał, że jest właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w Ł., wyjaśniając, że właściciele lokali w w/w nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową. Podał, że w dn. 10.11.2015r.–22.01.2016r. przeprowadzone zostało przez Zarząd Wspólnoty głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów nad uchwalą nr 17/11/2015 w sprawie przyjęcia regulaminu porządkowego i funkcjonowania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Stwierdził, że o treści skarżonej uchwały z 25.01.2016r. został zawiadomiony listem zwykłym, który nie został mu doręczony osobiście, lecz wrzucony do skrzynki na listy. Wyjaśnił, że z treści tej uchwały wynika, że została podjęta większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, dodając, że uprawnionych do głosowania było 70 osób , posiadających łącznie 10.000 udziałów, w głosowaniu uczestniczyło 38 właścicieli, za uchwałą głosowało 34 osób, posiadających 50,08% udziałów, przeciw było 2 właścicieli posiadających 2,01% udziałów, wstrzymało się 2, nie głosowało 32. Podniósł, że w e-kartotece na jego koncie widnieje uchwała o tożsamej treści, uchwalona w tej samej dacie, tj. 25 stycznia 2016 r., ale różniąca się zasadniczo rozkładem głosów, gdyż w swej treści wskazuje ona, że uprawnionych do głosowania jest 71 osób, nie zaś 70. Powód zarzucił, że rozbieżności w określeniu liczby uprawnionych do głosowania właścicieli powodują, że kwestionowana uchwała nie została podjęta prawidłowo pod względem formalnym, wywodząc z tego, że jest niezgodna z prawem, a zarazem pozostaje w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Ponadto powód zarzucił, że zaskarżona uchwała zawiera w swej treści postanowienia, które w sposób istotny naruszają jego słuszny interes. Podkreślił, że przede wszystkim domaga się uchylenia punktu 11 zaskarżonej uchwały, który stanowi, że mieszkańcy posesji (lokatorzy, osoby z nimi zamieszkujące, wynajmujący, a także właściciele lokali posiadający więcej niż jeden samochód, lub nie posiadający wykupionego bądź wynajętego miejsca parkingowego) są pozbawieni prawa do parkowania na 6 miejscach parkingowych, które to miejsca zostały przeznaczone na miejsca dla odwiedzających, tzw. „gości”. Powód zarzucił, że takie postanowienie narusza jego prawa, jak również prawa innych właścicieli, gdyż on jako osoba ponosząca ciężary i koszty finansowe związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (do której należą te miejsca) nie może zostać pozbawiony możliwości korzystania z tych miejsc bądź osobiście przez siebie, bądź przez osoby, które razem z nimi na stałe zamieszkują, ale nie mają statusu właściciela. Podkreślił, że osoby odwiedzające, tzw. „goście” nie mogą mieć przyznanych więcej praw niż właściciele nieruchomości, chociażby z uwagi na fakt, że nie ponoszą oni żadnych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Argumentował, że w wyniku przyjętego zaskarżoną uchwałą postanowienia dochodzić będzie do sytuacji, w której właściciel posiadający dwa samochody, a wykupione tylko 1 miejsce parkingowe bądź osoby na stałe zamieszkujące na terenie nieruchomości, ale nie będące jej właścicielem (wynajmujący, lokator) nie będą uprawnione do zaparkowania samochodu na terenie osiedla, a zrobić będzie mogła to osoba jedynie odwiedzająca właściciela. Taki stan rzecz jest, zdaniem powoda, niedopuszczalny i naruszający słuszny interes wszystkich właścicieli mieszkań lub osób wynajmujących nieruchomość, gdyż de facto pozbawia powoda prawa do współkorzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, co pozostaje tym samym w sprzeczności z treścią art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. Ponadto zarzucił, że w/w pkt uchwały jest też sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, albowiem nie ma żadnych podstaw do tego, aby zakazywać parkowania na przeznaczonych do tego miejscach parkingowych określonym kategoriom samochodów, czy też określonym osobom. Miejsca parkingowe objęte zaskarżoną uchwałą stanowią część nieruchomości wspólnej, a zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, każdy z właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową powinien mieć zapewnioną możliwość korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób odpowiadający jej społeczno – gospodarczemu przeznaczeniu. Dalej powód podał, że domaga się także uchylenia punktu 1 skarżonej uchwały, wskazując, że wiąże się to z zaskarżeniem pkt. 11, gdyż postanowienie z pkt 1 uchwały skutkuje tym, że pracownicy ochrony będą mogli odmówić osobie niebędącej „gościem” całkowitego wjazdu na teren osiedla. Zaskarżając punkt 6 i punkt 8 uchwały, powód argumentował, że doktryna wskazuje, że ciszą nocną jest czas w porze nocnej przeznaczony na odpoczynek, który nie może zostać zakłócony, przy czym czas powszechnie uznawany za ciszę nocną to okres między godziną 22 a 6 rano i podniósł, że nie ma powodu, aby wspólnota przyjęła inne godziny obowiązywania ciszy nocnej, jak również nie ma powodu, aby zakazać wykonywania remontów, czy innych hałaśliwych prac poza godzinami ciszy nocnej. Podkreślił, że nie znajduje to żadnego logicznego uzasadnienia, a ponadto nie ma żadnej możliwości prawnej, aby wyegzekwować zakazy opisane w pkt. 8 zaskarżonej uchwały. Zaskarżając punkt 7 uchwały powód podniósł, że niedopuszczalne jest zakazanie wjazdu taksówek na teren osiedla w godzinach trwania ciszy nocnej, albowiem takie uregulowanie sprawia, że pewne kategorie osób (np. osoby starsze. schorowane, osoby z ciężkim bagażem) zostaną pozbawione możliwości zamówienia taksówki pod swoją klatkę, co wiąże się z pozbawieniem tych osób ich słusznie nabytych praw. Kwestionując punkt 10 skarżonej uchwały powód podniósł, że podmiotem kompetentnym do wydania pozwolenia na prace polegające na naruszeniu konstrukcji budynku są właściwe organy wskazane w ustawie Prawo budowlane i innych ustawach szczególnych, natomiast w żadnym wypadku nie jest to Zarząd Wspólnoty. Konkludując powód stwierdził, że w przedmiotowej sprawie istnieje podstawa do uchylenia zaskarżonej uchwały w części z uwagi na zakwestionowane przez powoda braki merytoryczne oraz proceduralne przy jej podjęciu.

/pozew k. 2-5/

Postanowieniem z 4.04.2016r. Sąd Okręgowy oddalił wniosek powoda o udzielenie zabezpieczenia powództwa.

/ postanowienie k. 29-30/

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm prawem przepisanych wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa. Podniosła, że żaden ze skarżonych punktów regulaminu nie naruszył uzasadnionego interesu powoda, jak również nie jest sprzeczny z przepisami prawa lub zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, wobec czego zakwestionowana uchwała odpowiada prawu tak pod względem formalnym, jak i merytorycznym.

/odpowiedź na pozew k. 50 -56/

W piśmie procesowym z 6.06.2016r. powód podtrzymał swoje stanowisko.

/ pismo procesowe powoda k. 155-157/

Na rozprawie w dniu 14.09.2017r. – bezpośrednio poprzedzającej wydanie wyroku w n/n sprawie - strony podtrzymały zajęte przez siebie stanowiska.

/e-protokół rozprawy z 14.09.2017r.- stanowiska stron: 00:01:14, 00:49:16/

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W budynku przy ul. (...) w Ł. znajduje się pozwana Wspólnota Mieszkaniowa, której członkiem a zarazem właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) jest powód M. P.. / okoliczności bezsporne, a nadto akt notarialny z 22.12.2009r. k. 6-14, księga wieczysta k. 15-20/

Powód nie wykupił miejsca w garażu podziemnym w budynku mieszkalnym należącym do pozwanej Wspólnoty. W chwili zakupu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku pozwanej Wspólnoty powód miał taką możliwość, ale nie posiadał wówczas wystarczających środków finansowych, ani zdolności kredytowej.

/wyciąg elektronicznego księgi wieczystej garażu podziemnego położonego w Ł. przy ulicy (...) – k. 135-150, k. 158-189, zeznania powoda e-protokół rozprawy z dn. 14.09.2017r.: 00:19:02-00:27:02 /

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w dn. 10.11.2015r.–22.01.2016r. w trybie indywidualnego zbierania głosów, podjęła uchwałę nr 17/11/2015 „w sprawie przyjęcia regulaminu porządkowego i funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej”. Spośród 17 uprawnionych osób: za uchwałą głosowało 34 właścicieli posiadających 5008 tj. 50,08% udziałów, przeciwko było 2 właścicieli posiadających 201, tj. 2,01 % udziałów, wstrzymało się od głosowania 2 właścicieli posiadających 246, tj. 2,46% udziałów, a nie brało udziału w głosowaniu 33 właścicieli posiadających 4545, tj. 45,45% udziałów.

W trakcie głosowania nad przedmiotową uchwałą jeden z lokali został sprzedany przez Spółkę (...) posiadającą kilka lokali wyodrębnionych w pozwanej wspólnocie. System e-kartoteka automatycznie dokonuje aktualizacji informacji o ilości osób uprawnionych do głosowania.

/ uchwała– k. 23-24, częściowe wyniki głosownia– k. 119-121, wyniki głosowania właścicieli nad uchwałą k. 122-124, karty do głosowania k. 125-134, wyciąg elektronicznego księgi wieczystej garażu podziemnego położonego w Ł. przy ulicy (...) – k. 135-150, k. 158-189/

Przed podjęciem w/w uchwały mieszkańcy pozwanej wspólnoty mieli udostępniony tekst jej projektu. Członkowie wspólnoty przed przystąpieniem do głosowania nad sporną uchwałą mogli zgłaszać do niej swoje uwagi. Tekst ten był też dla członków wspólnoty dostępny na forum mieszkańców od 7.10.2015r., na którym członkowie wspólnoty mogli wypowiadać się w tym przedmiocie do 31.10.2015r. Członkowie wspólnoty prowadzili na forum mieszkańców dyskusję na temat postanowień regulaminu zarówno przed podjęciem spornej uchwały, jak i po jej podjęciu.

Powód nie brał udziału w dyskusji i nie zgłaszał swoich uwag przed podjęciem spornej uchwały. Powód zgłosił swoje zastrzeżenia w trakcie głosowania nad uchwałą.

Pomiędzy członkami wspólnoty istniały różnice zdań w zakresie wykorzystania 6 zewnętrznych miejsc parkingowych znajdujących się na części wspólnej. W/w miejsca postojowe krótko były do ogólnej dyspozycji. Dość szybko większość członków wspólnoty umówiła się, że będą to miejsca dla gości mieszkańców wspólnoty. Od około półtora roku porozumienie to przestało być przestrzegane przez niektórych członków wspólnoty - w tym powoda - którzy stale parkują łącznie na czterech zewnętrznych miejscach parkingowych.

Od ul. (...) do budynku mieszkalnego pozwanej Wspólnoty jest ok. 50 m. W porze dziennej bardzo trudno jest znaleźć miejsce do zaparkowania samochodu na ul. (...) w pobliżu pozwanej Wspólnoty.

Przed podjęciem skarżonej uchwały część mieszkańców uważała, że miejsca te powinny być wykorzystane przez tych członków wspólnoty, którzy nie wykupili miejsc postojowych w części garażowej podziemnej, większość jednak uważała, że miejsca te powinny być dla gości mieszkańców, zgłoszonych do ochrony. Większość członków wspólnoty ma wykupione miejsca garażowe w części podziemnej. Część członków wspólnoty dodatkowo wynajmuje od dewelopera miejsce postojowe na kolejne auto. Istnieje także możliwość wynajęcia miejsca garażowego od osoby, która je kupiła. Od 2011 r. nie można już kupić miejsca postojowego w podziemnym garażu należącym do pozwanej Wspólnoty.

Ochrona na terenie pozwanej Wspólnoty jest całodobowa. Zdarzyło się jednak kilka razy, że z garażu zostały skradzione samochody, rowery należące do mieszkańców Wspólnoty.

Ochrona wprowadziła ewidencję samochodów wjeżdżających na posesję ze względów bezpieczeństwa.

Zdarzało się, że w porze nocnej na teren posesji należącej do Wspólnoty wjeżdżały taksówki. Część członków Wspólnoty, zwłaszcza mieszkańcy lokali znajdujących się na parterze, denerwowały w porze nocnej odgłosy parkujących samochodów z włączonymi silnikami, a także głośne rozmowy pasażerów taksówek. Zdarzało się, że taksówki przyjeżdżały nocą na teren posesji pozwanej Wspólnoty po to, aby dowieźć alkohol.

Część członków Wspólnoty denerwowały też odgłosy remontów i w związku z tym postulowali, by drogą regulaminu porządkowego ograniczyć tą uciążliwość do godzin, w których z reguły mieszkańcy pracują, z czym z kolei wiąże się wydłużenie czasu prac remontowych. Zdarzało się też tak, że mieszkańcy, którzy przeprowadzali w swoich mieszkaniach remonty kuli w ścianach nośnych, co niosło za sobą zagrożenie.

Przed podjęciem skarżonej uchwały we Wspólnocie istniał regulamin porządkowy, ale nie w formie uchwały. Poprzedni regulamin nie był wywieszony na klatkach schodowych, natomiast był dostępny dla członków Wspólnoty, np. w formie mailowej.

/wydruk z forum k. 104-116, zeznania świadka M. M. k. 212, zeznania świadka A. T. (1) k. 213-214,zeznania świadka A. T. (2) k. 214, zeznania świadka W. B. k. 214 – 215, zeznania świadka K. M. e-protokół rozprawy z 14.09.2017r.: 00:02:31, zeznania w charakterze strony pozwanej K. B. e-protokół rozprawy z 14.09.2017r.: 00:27:46-00:37:01/

Zgodnie z przedmiotową uchwałą przyjęto regulamin Wspólnoty Mieszkaniowej (...), w którego:

⚫

punkcie 1) postanowiono, że pracownicy ochrony będą prowadzić ewidencję ruchu wszystkich pojazdów wjeżdżających wyjeżdżających z terenu/obiektu (oprócz pojazdów właścicieli lokali). Listę pojazdów należących do właścicieli lokali w obiekcie posiada pracownik ochrony i będzie ona na bieżąco aktualizowana,

⚫

w punkcie 6) postanowiono, że na terenie nieruchomości obowiązuje cisza nocna w godzinach 22:00 – 7:00,

⚫

w punkcie 7) postanowiono, że w trakcie ciszy nocnej obowiązuje zakaz wjazdu na teren nieruchomości taksówek, dostawców oraz innych pojazdów świadczących usługi przewozu – zakłócających ciszę i spokój,

⚫

w punkcie 8) postanowiono, że prace uciążliwe wykonywane w lokalu powodujące nadmierny hałas mogą być wykonywane w dni powszednie w godzinach od 8:00 -18:00, w soboty od 9:00 – 15:00, w niedzielę oraz dni świąteczne obowiązuje zakaz wykonywania głośnych prac,

⚫

w punkcie 10) postanowiono, że właściciele mieszkań planujący prace remontowe polegające na naruszeniu konstrukcji budynku, przed rozpoczęciem prac winni uzgodnić projekt przebudowy z Zarządem Wspólnoty i uzyskać pozwolenie na budowę,

⚫

w punkcie 11) postanowiono, że teren utwardzony po obydwu stronach śmietnika (6 miejsc parkingowych) jest przeznaczony do czasowego ustawienia kontenerów na odpady budowalne (dla osób prowadzących prace budowlane) lub na miejsca postojowe dla gości odwiedzających mieszkańców budynku. Nie są to miejsca do codziennego parkowania pojazdów przez mieszkańców (lokatorzy, osoby z nimi zamieszkałe, „wynajmujący” itp.).

/uchwała k. 23-24/

Powód został powiadomiony o treści w/w uchwały 25.01.2016r. pismem sporządzonym tego samego dnia, które zostało mu doręczone poprzez wrzucenie listu zwykłego do jego skrzynki na listy. W przedmiotowym zawiadomieniu podano, iż osób uprawnionych do głosowania było 70, za uchwałą w sumie głosowało 34 właścicieli posiadających 5008 tj. 50,08% udziałów, przeciwko było 2 właścicieli posiadających 201, tj. 2,01 % udziałów, wstrzymało się od głosowania 2 właścicieli posiadających 246, tj. 2,46% udziałów, a nie głosowało 32 właścicieli posiadających 4545, tj. 45,45% udziałów.

/pisemne zawiadomienie o treści uchwały k. 21-22/

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na powołanych wyżej dokumentach, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron, a także na zeznaniach przesłuchanych w sprawie świadków i stron. Sąd dał wiarę zeznaniom świadków oraz stron w takim zakresie, w jakim wzajemnie ze sobą korelowały tworząc wraz z powołanymi dokumentami spójną, logiczną całość.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w istotnej części, a w pozostałym zakresie podlega oddaleniu.

Zgodnie z dyspozycją art. 25 ust. 1 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U z 2000 r., Nr 80 poz.903 – dalej też u.w.l.), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Na podstawie powyższego przepisu można wytoczyć powództwo zarówno o uchylenie uchwały, jak również o ustalenie jej nieistnienia lub nieważności.

Nie ulegało wątpliwości Sądu, iż dopiero na skutek ustalenia, że uchwała została ważnie podjęta i jest istniejąca, można było badać jej treść i skutki jakie wywołuje, tj. czy uchwała narusza przepisy prawa lub umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną czy interesy skarżącego (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej u.w.l.).

Termin "uchwała nieistniejąca", którym posługuje się doktryna i orzecznictwo dotyczy szczególnie rażących uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwały. Wystąpienia takich uchybień powoduje, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. sygn. akt I CK 336/05).

Stwierdzenie nieistnienia uchwały wykluczałoby potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do uchylenia uchwały, bądź też stwierdzenia jej nieważności w oparciu o art. 25 u.w.l. Innymi słowy ustalenie przez Sąd nieistnienia uchwały wykluczałoby potrzebę czynienia dalszych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, gdyż uchwały nieistniejącej nie można uchylić lub stwierdzić jej nieważności.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być także wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (art. 23 ust. 1, 2, 3 u.w.l.).

Powództwo w przedmiocie uchylenia uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powód jest członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, jako właściciele lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w Ł. (art.6 uwl). Z pozwu i załączonego do akt sprawy za kartą 21 pisemnego zawiadomienia z dnia 25 stycznia 2016 r. o treści uchwały, wynika, że powód o skarżonej uchwale nr 17/11/2015 został zawiadomiony w dniu 25 stycznia 2016 r. Powód dochował terminu 6 tygodni do zaskarżenia wskazanej uchwały, który upływał 8 marca 2016 r., skoro pozew w niniejszej sprawie złożył 7 marca 2016 r. /k. 2/.

Sąd nie dopatrzył się błędów procedowania nad zaskarżoną uchwałą. Niezgodność uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzącego do jej podjęcia. Właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne skierowane przeciwko treści uchwały, jak i zarzuty formalne. Jednakże te ostatnie mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (zob. wyrok S.A. w Poznaniu z dn. 18 stycznia 2006 r., I ACa 1152/05, LEX nr 186493). W doktrynie oraz orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż ustawodawca odnosi naruszenie prawa do samej uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie (zob. wyroki SN z 16 października 2004 r., IV CKN 1351/00, z 8 lipca 2004 roku, IV CK 543/03).

Sporna uchwała nr 17/11/2015 została przegłosowana większością głosów członków Wspólnoty. Za uchwałą w sumie głosowało 34 właścicieli posiadających 5008 tj. 50,08% udziałów, przeciwko było 2 właścicieli posiadających 201, tj. 2,01 % udziałów, wstrzymało się od głosowania 2 właścicieli posiadających 246, tj. 2,46% udziałów. Uchwała została zatem podjęta większością głosów liczonych według wielkości udziałów. Nie zmienia tej oceny fakt, że w zawiadomieniu z 25.01.2016r. o treści uchwały, które otrzymał powód podano, że uprawnionych do głosownia było 70 osób, a w dostępnej w e-kartotece treści tejże uchwały podano, że osób uprawnionych było 71. Pozwana wyjaśniła, że przedmiotowa rozbieżność wynika z tego, że w trakcie głosowania nad sporną uchwałą został sprzedany jeden z lokali przez Spółkę (...) posiadającą kilka wyodrębnionych lokali, a system e-kartoteka automatycznie dokonał aktualizacji informacji o ilości uprawnionych osób do głosowania. Przede wszystkim jednak sporna uchwała była podejmowana w trybie liczenia głosów udziałami w nieruchomości wspólnej i większość, bo 34 właścicieli posiadających 5008 tj. 50,08% udziałów głosowało za jej przyjęciem. Powód w toku postępowania nie podważył, iż oddanie pod uchwałą głosy przez członków pozwanej wspólnoty nie było dobrowolne, czy też świadome, skoro członkowie wspólnoty mieli udostępniony od 7.10.2015r. na forum mieszkańców tekst projektu spornej uchwały i swobodnie mogli wypowiadać się w tym przedmiocie przed głosowaniem . Członkowie wspólnoty znali zatem zarówno treść projektu uchwały, jak i mogli wyrazić swoje zastrzeżenia co do jej zapisów. Powód zresztą na ostatnim terminie rozprawy przyznał, że skarżona uchwała została przegłosowana większością głosów (zeznania powoda - e-protokół rozprawy z 14.09.2017r. 00:19:02).

Przechodząc do oceny zasadności merytorycznych zarzutów powoda co do skarżonych punktów przedmiotowej uchwały wskazać należy, że o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Sąd badając zasadność zaskarżonych uchwał bierze pod uwagę ich celowość, rzetelność i gospodarność.

Pojęcie "interesów" na gruncie art. 25 u.w.l. rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu powołanego wyżej przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dn. 1.10.2015 r., I ACa 320/15). Ocena treści uchwały w tych kategoriach wymaga, aby strona powodowa zgłosiła zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał i należycie je uzasadniła, a przede wszystkim wykazała, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu, jako właściciela.

Zdaniem Sądu Okręgowego, w świetle całokształtu materiału dowodowego, nie ulega wątpliwości, że powód wykazał, iż zaskarżona uchwała nr 17/11/2015 narusza jego uzasadnione interesy jako właścicieli lokalu mieszkalnego nr (...) budynku przy ul. (...) w Ł., w którym znajduje się pozwana Wspólnota Mieszkaniowa, w zakresie punktu 11 w części dotyczącej zakazu parkowania pojazdów przez mieszkańców pozwanej Wspólnoty.

Dokonując takiej oceny Sąd zważył, że zgodnie z art. 206 k.c. zasadą jest korzystanie przez współwłaścicieli z całej wspólnej rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli jest zatem uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, a granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli.

Uzupełnieniem regulacji zawartej w art. 206 k.c. jest przepis art. 12 u.w.l., zgodnie z którym, zachowując wynikające z art. 140 k.c. prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać tj. korzystać razem z innymi.

Zgodnie z art. 12 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Nie może ulegać wątpliwości, że każdy właściciel lokalu ma prawo do bezpośredniego korzystania z nieruchomości wspólnej, to zaś oznacza, że może korzystać z całej nieruchomości wspólnej a nie tylko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi. Równolegle identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. Uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu "pogodzić" wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli. Uchwała, która wyłącza taką możliwość musi zostać uznana za niezgodną z art. 12 u.w.l. (tak samo w wyroku z 30.06.2015r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie, I ACa 209/15).

Jednocześnie Sąd zważył, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z niej (zarząd nieruchomością wspólną). Decyzje w tym zakresie muszą pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz nie powinny naruszać interesu właściciela lokalu. Ugruntowane w orzecznictwie jest stanowisko, że naruszenie interesu właściciela lokalu, w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l., stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11, Lex nr 1120093).

Powyższe upoważnia sąd do oceny merytorycznej treści punktu 11 zaskarżonej uchwały i ostatecznych różnego rodzaju skutków jej wykonania dla zainteresowanych stron. Dokonując takiej oceny Sąd Okręgowy wyważył interesy powoda oraz ogółu właścicieli lokali stanowiących wspólnotę, zainteresowanych zakazem codziennego parkowania samochodów przez mieszkańców (lokatorów, osoby z nimi zamieszkałe, wynajmujących itp.) na nieruchomości wspólnej na terenie utwardzanym po obydwu stronach śmietnika (6 miejsc parkingowych), które w myśl tego punktu zostały przeznaczone do czasowego ustawienia kontenerów na odpady budowlane (dla osób prowadzących prace budowlane) lub na miejsca postojowe dla gości odwiedzających mieszkańców - czego wyrazem była podjęta uchwała w zaskarżonym punkcie 11. Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy Sąd uznał, że pkt 11 uchwały narusza uzasadnione interesy powoda jako właścicieli lokalu mieszkalnego w budynku, w którym znajduje się pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w części dotyczącej zakazu parkowania pojazdów przez mieszkańców pozwanej Wspólnoty i jako taka jest sprzeczna z art. 12 u.w.l. stanowiąc bezzasadne pozbawienie powoda uprawnienia do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Ingerencja pozwanej w prawo powoda do korzystania z nieruchomości wspólnej, wynikające z zaskarżonej uchwały w tej części punktu 11 jest nadmierna i niczym nie uzasadniona. Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli lokali. W rozpoznawanej sprawie te interesy wydają się być sprzeczne z uwagi na to, że część członków wspólnoty wykupiła miejsca postojowe, część zaś – w tym powód - nie. Motywacja leżąca u podstaw podjęcia uchwały z zakwestionowanym zapisem punktu 11 nie zmienia jednak oceny, że powód został pozbawiony przysługującego mu tak samo, jak każdemu innemu członkowi wspólnoty uprawnienia do współkorzystania z części wspólnej. Powód, jak każdy właściciel, ma pełne prawo do swobodnego, nieograniczonego w czasie i swobodnego współkorzystania z części wspólnej i żaden inny właściciel nie powinien mu tego nawet w najmniejszym stopniu ograniczać. Za wprowadzeniem zakazu parkowania przez mieszkańców na terenie stanowiącym część wspólną, nie przemawia także żaden obiektywny interes wspólnoty mieszkaniowej, jako całości. W szczególności Sąd zważył, że nie można zaakceptować poglądu, że osoby, które nie są ani członkami wspólnoty, ani jej mieszkańcami tzw. „goście” mieliby mieć więcej praw niż powód, jako członek wspólnoty. Nie można w interesie wyłącznie jednej grupy członków wspólnoty mieszkaniowej - to jest właścicieli lokali, którzy wykupili lub wynajmują miejsca postojowe w garażu podziemnym w budynku, w którym mieści się wspólnota, wprowadzać ograniczeń w możliwości współkorzystania z nieruchomości wspólnej przez pozostałych członków wspólnoty, czyli właścicieli lokali, którzy tych miejsc nie wykupili, ani nie wynajęli. Dążenie wspólnoty do zapewnienia miejsc parkingowych dla „gości” mieszkańców wspólnoty i dla czasowego ustawienia kontenerów na odpady budowlane musi odbywać się z zachowaniem zasady równości i z respektowaniem praw wszystkich właścicieli. Nie zasługuje na aprobatę argumentacja pozwanej, że powód poprzez to, że nie wykupił miejsca w garażu podziemnym pozbawił się przywileju parkowania na części wspólnej nieruchomości, na której są miejsca postojowe, bo jest on do współkorzystania z tych miejsc w takim samym stopniu uprawniony, jak i każdy inny właściciel lokalu w pozwanej wspólnocie. Niedopuszczalne jest reglamentowanie dostępu do przedmiotowej części wspólnej tym właścicielom, którzy nie wykupili miejsca w garażu podziemnym, a tym bardziej wprowadzanie zakazu współkorzystania z miejsc parkingowych na części wspólnej nieruchomości (zob. wyrok SA we Wrocławiu z 21.06.2013r., I ACa 602/13). O ile wspólnota może podjąć uchwałę w jaki sposób będzie wykorzystana część wspólna (w realiach n/n sprawy na miejsca postojowe i na ustawienie czasowo kontenerów na odpady budowlane), o tyle nie może pozbawić niektórych właścicieli prawa do współkorzystania z tej części wspólnej. Przy takim zapisie badanego punktu 11 uchwały nawet, gdyby wszystkie miejsca postojowe na części wspólnej nieruchomości były wolne, to i tak powód nie mógłby zaparkować tam swojego samochodu mimo, że przecież jako właściciel lokalu w budynku, którym mieści się pozwana wspólnota, ma nieograniczone prawo do współkorzystania z części wspólnej.

Reasumując - interes powoda został naruszony nierównym traktowaniem właścicieli polegającym na stworzeniu sytuacji, w której powód, jako członek wspólnoty został pozbawionych prawa współkorzystania z miejsc parkingowych na części wspólnej nieruchomości. Pozwana wspólnota mieszkaniowa nie może wprowadzać rozwiązań korzystnych tylko dla jednej kategorii właścicieli lokali, kosztem uzasadnionych interesów innych członków wspólnoty, w tym powoda w n/n sprawie.

Mając powyższe na uwadze orzeczono, jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

Oddalając w pozostałym zakresie powództwo Sąd zważył, że w przypadku punktu 11 skarżonej uchwały wspólnota mogła podjąć uchwałę w jaki sposób będzie wykorzystana część wspólna nieruchomości – w realiach n/n sprawy na miejsca postojowe dla samochodów gości mieszkańców i na kontenery na odpady budowlane- pod tym warunkiem, że każdy z właścicieli będzie uprawniony do nieograniczonego i swobodne współkorzystania w ten sposób z nieruchomości wspólnej.

Sąd nie doszukał się natomiast obiektywnego naruszenia interesów powoda w zakresie pozostałych punktów, które powód zakwestionował.

I tak, w zakresie punktu 1 uchwały Sąd doszedł do przekonania, że względy bezpieczeństwa mieszkańców wspólnoty uzasadniają wprowadzenie zapisu o prowadzeniu przez pracowników ochrony ewidencji ruchu wszystkich pojazdów wjeżdżających i wyjeżdżających z terenu należącego do Wspólnoty poza pojazdami właścicieli lokali, a listę pojazdów należących do właścicieli lokali będą na bieżąco aktualizowali. Z materiału dowodowego wynika, że zdarzały się kradzieże na terenie pozwanej wspólnoty. Prowadzenie ewidencji pojazdów nie należących do właścicieli lokali pozwoli na ustalenie kto przebywał na terenie wspólnoty i zwiększy bezpieczeństwo jej mieszkańców, a przy tym w żaden sposób nie ograniczy uprawnień powoda.

Również w zakresie punktu 6 uchwały Sąd nie doszukał się by zapis dotyczący obowiązywania ciszy nocnej w godzinach od 22.00 do 7.00 naruszał uprawnienia i uzasadniony interes powoda. Ta kwestia może być istotna dla współwłaścicieli tym niemniej ustalenie godzin ciszy nocnej ma bardziej charakter porządkowy niż konstytuujący prawa i obowiązki. Można hipotetycznie rozważać dopuszczalność takiego zapisu w sytuacji, gdyby uchwała była sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Sąd zważył jednak, że brak jest przepisów prawnych, które ustalałyby godziny ciszy nocnej. Kodeks wykroczeń w art. 51 posługuje się pojęciem spoczynku nocnego, nie określając godzin tego spoczynku. Kodeks postępowania karnego zaś w art. 221 § 1 reguluje kwestię możliwości dokonania przeszukania zamieszkałych pomieszczeń wskazując, że w porze nocnej jest to dopuszczalne tylko w wypadkach niecierpiących zwłoki i precyzując, że za porę nocną uważa się czas od godziny 22 do godziny 6. Z kolei dla odmiany w§ 1. art. 151 ⁷ Kodeksu pracy postanowiono, że pora nocna obejmuje 8 godzin między godzinami 21 ⁰⁰ a 7 ⁰⁰. Natomiast zgodnie z Kodeksem cywilnym w myśl § 2 art. 134 za porę nocną uważa się czas od godziny dwudziestej pierwszej do godziny siódmej. Zestawienie przytoczonych wyżej przepisów wskazuje zatem, że określenie godzin ciszy nocnej na godziny 22:00-7:00 nie pozostaje w sprzeczności ani z kodeksem wykroczeń, ani z kodeksem postępowania karnego, ani z kodeksem pracy, ani też z kodeksem cywilnym. Zdaniem Sądu pozwana wspólnota mogła wolą większości ustalić drogą uchwały zapis o charakterze porządkowym, że na terenie wspólnoty pora nocna ma miejsce od 22.00 do 7.00.

Podobnie należy ocenić zapisy punktu 7 i punktu 8 skarżonej uchwały, albowiem w ocenie Sądu mają one jedynie charakter porządkowy, służą w jednakowym stopniu ochronie wszystkich mieszkańców wspólnoty, a realizują zasadę dobrych obyczajów sąsiedzkich i współżycia w budynku wielorodzinnym. Analizowane punkty 7 i 8 zakwestionowanej uchwały mają na celu ochronę mieszkańców przed hałasem w święta i niedziele, w soboty od 9.00 do 15.00, w porze nocnej, a w dni powszednie od poniedziałku do piątku w godzinach, w których większość mieszkańców wróciła już z pracy do domu i ma prawo do wypoczynku. Takie zapisy pozwalają uregulować wzajemne relacje sąsiedzkie mieszkańców wspólnoty, którzy mają takie samo prawo do wypoczynku, jak i do wykonywania prac remontowych z natury rzeczy wiążących się dla sąsiadów z koniecznością znoszenia uciążliwości (np. w postaci hałasu). Podobnie Sąd ocenił zapis punktu 7 uchwały, wprowadzający zakaz wjazdu na teren nieruchomości w porze nocnej taksówek, dostawców i innych pojazdów świadczących usługi przewozu, zakłócających ciszę i spokój.

Także i punkt 10 skarżonej uchwały nie narusza uprawnień i obiektywnego interesu powoda, albowiem wbrew argumentacji M. P., zapis tego punktu regulaminu w żaden sposób nie ingeruje w kompetencje organu nadzoru budowlanego, w którego gestii jest wydawanie pozwoleń na budowę. Z zapisu tego wynika jedynie, że właściciele są zobowiązani do poinformowania Zarządu o pracach mających wpływ na konstrukcję budynku, która stanowi część wspólną nieruchomości. Oczywistym jest, że Zarząd wspólnoty nie ma i na podstawie kwestionowanego punktu 10 uchwały nie nabył jakichkolwiek uprawnień do wydawania pozwoleń na przeprowadzenie takich prac budowlanych, a w szczególności nie przejął kompetencji właściwych administracyjnych organów nadzoru budowlanego.

Z tych względów w pozostałym zakresie Sąd oddalił powództwo, orzekając jak w punkcie 2 sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono zgodnie z art. 100 k.p.c. Sąd uznał bowiem, że mimo, iż ostatecznie w n/n sprawie został uchylony tylko punkt 11 skarżonej uchwały, to jednak należy przyjąć, że powód wygrał n/n sprawę w części bardzo istotnej z puntu widzenia swoich interesów, co zresztą od początku akcentował wskazując już w pozwie, że kwestionuje rzeczoną uchwałę przede wszystkim co do punktu 11. Stąd też Sąd przyjął, że powód wygrał n/n sprawę w 50%. Na koszty postępowania złożyły się koszty powoda związane z uiszczeniem opłaty sądowej od pozwu 200 zł oraz koszty pozwanej związane z zastępstwem procesowym (370 zł) i opłatą skarbową od pełnomocnictwa (17 zł), co łącznie dało kwotę 577 zł. Ponieważ każda ze stron powinna je ponieść w 50% stosownie do stosunku w jakim wygrała sprawę, przeto należało na rzecz pozwanej zasądzić od powoda 88,50 zł tytułem zwrotu części kosztów procesu.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł, jak w punkcie 3 sentencji wyroku.

ZARZĄDZENIE

odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanej.