Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 listopada 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:SSA Marzena Miąskiewicz

Sędziowie:SA Paulina Asłanowicz

SO (del.) Ewa Talarczyk (spr.)

Protokolant:sekr. sądowy Anna Łachacz

po rozpoznaniu w dniu 20 października 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. T. i Z. N. (1)

przeciwko (...) W.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów i pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt II C 798/13

1.  zmienia zaskarżony wyrok:

- częściowo w punkcie pierwszym w ten sposób, że zasądzone kwoty po 385.151,50 zł. (trzysta osiemdziesiąt pięć tysięcy sto pięćdziesiąt jeden złotych 50/100) obniża do kwot po 256.384,32 zł (dwieście pięćdziesiąt sześć tysięcy trzysta osiemdziesiąt cztery złote 32/100) wraz
z ustawowymi odsetkami od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia zapłaty, oddalając powództwo w pozostałej części;

- w punkcie trzecim w ten sposób, że ustala, że powodowie ponoszą koszty procesu w 82% (w tym zakresie każdy z powodów po ½),
a pozwany w 18%, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu;

2.  oddala apelację powodów;

3.  zasądza od M. T. i Z. N. (1) na rzecz (...) W. kwoty po 14.538,50 zł (czternaście tysięcy pięćset trzydzieści osiem złotych 50/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania w instancji odwoławczej.

Ewa Talarczyk Marzena Miąskiewicz Paulina Asłanowicz

Sygn. akt V ACa 118/17

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 30 września 2013 r., skierowanym przeciwko pozwanemu (...) W., powodowie M. T. i Z. N. (1) wnieśli o zasądzenie na ich rzecz kwot po 1.397.605,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami: od kwot po 931.737,00 zł od dnia 1 czerwca 2011 r. do dnia zapłaty, zaś od kwot po 465.868,00 zł od dnia 1 maja 2013 r. do dnia zapłaty. Dochodzone kwoty miały stanowić równowartość pożytków pobranych i nieuzyskanych przez pozwanego z powodu złej gospodarki, ewentualnie wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy – lokali użytkowych znajdujących się w nieruchomości budynkowej, położonej przy ul. (...) w W., za okres od dnia 26 czerwca 2008 r. do dnia 27 września 2012 r., czyli za okres, w którym (...) W. było posiadaczem nieruchomości w złej wierze. Jako podstawę prawną dochodzonego roszczenia strona powoda podała art. 225 k.c. i art. 224 § 2 k.c.

W odpowiedzi na pozew z dnia 21 listopada 2013 r. (...) W. wniosło o oddalenie powództwa. Pozwany wskazał, że na skutek stwierdzenia nieważności orzeczenia Prezydium Rady Narodowej, do czasu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego decyzją Prezydenta (...) W., dawny właściciel budynku znajdował się w okresie, tzw. oczekiwania na ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Nie przysługiwało mu zatem roszczenie windykacyjne w stosunku do właściciela gruntu pod budynkiem, natomiast (...) W., jak również jego poprzednik prawny, pozostawało w błędnym, aczkolwiek usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu o dobrej wierze w zakresie posiadania budynku przy ul. (...). Do czasu zatem stwierdzenia nieważności decyzji komunalizacyjnej, tj. do czasu wydania decyzji przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 maja 2011 r., nie można przyjąć, że pozwany był posiadaczem w złej wierze. Pozwany zarzucił zarazem, że podane przez stronę powodową średnie wolnorynkowe stawki czynszu najmu są zawyżone i w żaden sposób nieudowodnione. Najemcy lokali byli bowiem wybierani na zasadach konkursu ofert przeprowadzonego przez Zakład (...), zatem czynsz uzyskany z tytułu najmu był czynszem rynkowym i to takim, jaki można było uzyskać z tytułu najmu. Okoliczność, że w innych budynkach stawki czynszu pobierane były w innej wysokości, nie oznacza złej gospodarki lokalami przez pozwanego. Pozwany podkreślił, że ponosił koszty utrzymania budynku, w tym czynił na nieruchomość nakłady konieczne, które w okresie od dnia 26 czerwca 2008 r. do dnia 27 września 2012 r. wyniosły blisko 400.000 zł.

Wyrokiem z dnia 23 lutego 2016 r., zapadłym w sprawie o sygn. akt II C 798/13, Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od (...) W. na rzecz M. T. i Z. N. (2) kwoty po 385.151,50 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia zapłaty (pkt I.), oddalając powództwo w pozostałym zakresie (pkt II.) oraz ustalił, że powodowie ponoszą koszty procesu w 73% (w tym zakresie każdy z powodów po ½), a pozwany w 27%, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu (pkt III.).

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne oraz rozważania prawne Sądu I instancji:

Nieruchomość (...) położona przy ul. (...), uregulowana
w księdze wieczystej oznaczonej nr hip. (...), przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) (Dz. U. Nr 50, poz. 279) stanowiła własność K. K. hrabiego B. – (...). Spadkobiercami pierwotnego właściciela nieruchomości byli K. B., K. P. oraz E. G.. Na podstawie wniosku z dnia 11 grudnia 1947 r. urządzono dalsze ciągi księgi hipotecznej prowadzonej pod nazwą „W (...) W. przy ulicy (...) pod nr (...).” Dla działki nr (...) o powierzchni 1.739,79 m ² urządzono dalszy ciąg księgi wieczystej nr (...), zaś dla działki nr (...) (reszta nieruchomości) o powierzchni 1.903,48 m ² urządzono dalszy ciąg księgi wieczystej nr (...).

Jak ustalił Sąd Okręgowy, umową z dnia 2 października 1951 r. – aktem notarialnym Rep. nr (...), K. B. sprzedał z należącej do niego 1/3 części nieruchomości opisanej w KW (...) przy ul. (...) niepodzielne części C. K., czyli 1/5 niepodzielną część ogółu praw do placu oraz własność 3/15, czyli 1/5 części budynków znajdujących się na tym placu. Kolejnymi umowami sporządzonymi w formie aktu notarialnego z dnia 27 grudnia 1951 r., Rep. nr (...), oraz z dnia 15 września 1952 r., Rep. nr (...), K. B. sprzedał C. K. 2/15 niepodzielne części nieruchomości opisanej w KW (...) przy ul. (...). Tym samym, K. B. zbył całość przysługujących mu uprawnień do nieruchomości oznaczonej (...) na rzecz C. K.. Z kolei K. P. umową z dnia 13 grudnia 1951 r. – aktem notarialnym Rep. nr (...), sprzedała C. K. z należącej do niej 1/3 części nieruchomości opisanej w KW(...) przy ul. (...) niepodzielną część ogółu praw do placu oraz własność 1/15 części budynków znajdujących się na tym placu. Następnie w dniu 20 stycznia 1953 r. aktem notarialnym Rep. nr I –(...), K. P. sprzedała C. K. 1/15 niepodzielnej części ogółu praw do placu stanowiącego nieruchomość opisaną w KW (...) przy ul. (...) oraz własność 1/15 części budynków znajdujących się na tym placu. Z kolei E. G. sprzedała C. K. umową z dnia 27 grudnia 1951 r. – aktem notarialnym Rep. nr (...), z należącej do niej 1/3 części nieruchomości opisanej w KW (...) przy ul. (...) niepodzielną część ogółu praw do placu oraz własność 1/15 części budynków znajdujących się na tym placu, a następnie w dniu 20 stycznia 1953 r. aktem notarialnym Rep. nr I – (...) 1/15 niepodzielną części ogółu praw do placu stanowiącego nieruchomość opisaną w KW(...) oraz własność 1/15 części budynków znajdujących się na tym placu. C. K. stał się zatem właścicielem 9/15 niepodzielnej części ogółu praw do placu stanowiącego nieruchomość opisaną w KW (...) oraz właścicielem 9/15 części budynków znajdujących się na tym placu.

Zgodnie z dalszymi ustaleniami Sądu I instancji spadek po C. K. nabyła w całości M. K., a po niej dziedziczyli: H. D. i M. D. (1) w 2/3 części spadku oraz M. D. (2) w 1/3 części. Następnie H. D., M. D. (1) oraz M. Z. (nazwisko rodowe D.), dysponujący udziałami w wysokości 9/15 praw do przedmiotowej nieruchomości, aktem notarialnym z dnia 6 czerwca 2011 r., Rep. A nr (...), sprzedali M. T. i Z. N. (1) wszystkie należące do nich udziały w prawach i roszczeniach do nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącą dalszy ciąg dawnej księgi hipotecznej pod nazwą „W (...) W. przy ulicy (...) pod Nr (...)”. M. T. i Z. N. (1) nabyli ww. udziały na współwłasność w udziałach wynoszących ½ części każde z nich.

Kolejno Sąd Okręgowy ustalił, że w budynku położonym przy ul (...) w W. znajduje się 6 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 755,60 m ², tj. lokal o pow. 113,27 m ² usytuowany na II piętrze, lokal o pow. 113,27 m ² – na III piętrze, lokal o pow. 33,06 m ² – na parterze, lokal o pow. 150,44 m ² – na dwóch kondygnacjach (parterze i piwnicy), lokal o pow. 288,53 m ² – na dwóch kondygnacjach (parterze i piwnicy) oraz lokal o pow. 56,59 m ² – na parterze. Przedmiotowa nieruchomość została objęta działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) (Dz. U. Nr 50, poz. 379), w związku z czym z dniem 21 listopada 1945 r. przeszła na własność gminy (...) W., a następnie z chwilą likwidacji gmin stała się własnością Skarbu Państwa.

Z ustaleń Sądu I instancji wynika również, że wniosek o przyznanie prawa własności czasowej do nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. został złożony przez pełnomocnika spadkobierców K. B. z zachowaniem terminu, natomiast w dniu 28 grudnia 1948 r. wydane zostało pozwolenie na użytkowanie budynku. Następnie decyzją z dnia 5 października 1967 r. (...), Prezydium Rady Narodowej (...) W. odmówiło dawnym właścicielom przyznania prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości (...) i jednocześnie stwierdziło, że wszystkie budynki znajdujące się na gruncie przeszły na własność Skarbu Państwa. Decyzją z dnia 15 stycznia 1968 r. nr(...), Ministerstwo Gospodarki Komunalnej utrzymało w mocy orzeczenie Prezydium Rady Narodowej. Z kolei decyzją z dnia 30 stycznia 1992 r. Nr (...), Wojewoda (...) stwierdził nabycie przez Dzielnicę Gminę (...) z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 r. nieodpłatnie własności przedmiotowej nieruchomości.

Sąd Okręgowy ustalił kolejno, że decyzją z dnia 23 czerwca 2008 r.(...) Minister Infrastruktury stwierdził, iż orzeczenie Prezydium Rady Narodowej oraz utrzymująca je w mocy decyzja Ministerstwa Gospodarki Komunalnej w części dotyczącej nieruchomości wchodzącej obecnie w skład działki ewid. (...) w obrębie (...), wydane zostały z naruszeniem prawa. W pozostałej części Minister stwierdził nieważność orzeczeń z dnia 5 października 1967 r. i z dnia 15 stycznia 1968 r.

Zgodnie z dalszymi ustaleniami Sądu I instancji zarządzeniem z dnia 23 czerwca 2008 r., nr GP- (...), Prezydent (...) W. określił zasady przekazywania właścicielom w posiadanie budynków, stanowiących w myśl art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) odrębne od gruntu nieruchomości, a administrowanych dotychczas przez jednostki organizacyjne (...) W., natomiast w dniu 4 stycznia 2011 r. Prezydent (...) W. wydał zaświadczenie Nr (...), w którym stwierdził, że budynek posadowiony na nieruchomości przy ul. (...) w W. spełnia wymogi art. 5 dekretu i stanowi własność następców prawnych dawnych właścicieli tej nieruchomości.

Jak ustalił Sąd Okręgowy, decyzją z dnia 16 maja 2011 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził nieważność decyzji komunalizacyjnej z dnia 30 stycznia 1992 r. w zakresie budynku posadowionego na działce ew. (...), a w dniu 9 lutego 2012 r. pełnomocnik powodów wystąpił do (...) W. z żądaniem wydania nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.. Następnie decyzją z dnia 12 marca 2012 r. nr (...), Prezydent (...) W. ustanowił prawo użytkowania wieczystego do udziału wynoszącego 0,7570 części gruntu o pow. wynoszącej 759 m ^{( 2)}, oznaczonego jako działka ew. (...) w obrębie(...), położonego przy ul. (...) w W., m. in. na rzecz M. T. i Z. N. (1). Jednocześnie Prezydent potwierdził, że budynek posadowiony na gruncie spełnia wymogi art. 5 dekretu (...) i pozostaje własnością następców prawnych dotychczasowych właścicieli hipotecznych.

Sąd Okręgowy ustalił również, że do dnia 28 września 2012 r., tj. do dnia formalnego zwrotu nieruchomości, (...) W. nieprzerwanie było w jej posiadaniu. W tym czasie pozwany wynajmował na rzecz osób trzecich lokale użytkowe znajdujące się w przedmiotowym budynku.

Z ustaleń Sądu I instancji wynika, że umową najmu z dnia 1 lutego 1993 r. pozwany wynajął Kancelarii (...) lokal o pow. 113,27 m ² w miesięcznej stawce czynszu 9.061.600 starych złotych. W umowie ustalono, że wysokość stawki czynszu będzie korygowana, nie więcej niż o wskaźnik inflacji ogłaszany przez GUS, nie częściej niż raz w okresie kwartalnym. Od lipca 2012 r. czynsz za lokal wynosił 3.494,80 zł. Od grudnia 2012 r. powodowie tytułem czynszu pobierali za lokal kwoty
po 1.747,40 zł.

Z kolei umową z dnia 1 maja 1994 r. pozwany wynajął Wojewódzkiemu Zrzeszeniu (...) lokal biurowy o pow. 113,27 m ² z miesięczną stawką czynszu w wysokości 9.710.800 starych złotych. Aneksem z dnia 1 sierpnia 2000 r. pozwany wyraził zgodę na podnajęcie 18,00 m ² powierzchni. Ustalono wówczas czynsz w wysokości 35,00 zł za m ² pow. podnajmowanej oraz 13,45 zł za m ² pow. podstawowej. Ogółem czynsz najmu wynosić miał 1.917,30 zł. Od lipca 2012 r. czynsz najmu wynosił 3.275,53 zł.

Umową z dnia 1 marca 1993 r. pozwany wynajął lokal o pow. 33,06 m ² za kwotę 1.322.400 starych złotych. Aneksem z dnia 30 czerwca 2006 r. stawka czynszu została ustalona na kwotę 25,00 zł/m ² pow. lokalu. Miesięczny czynsz wyniósł łącznie 826,50 zł. Od lipca 2012 r. czynsz najmu wynosił 1.319,08 zł.

Umową z dnia 30 listopada 1995 r., pozwany wynajął lokal położony na parterze w części frontowej budynku o pow. 150,44 m ² z miesięcznym czynszem najmu w wysokości 1.963,20 zł. Czynsz najmu został wyliczony według stawki 14,00 zł/m ² powierzchni podstawowej użytkowej lokalu wynoszącej 132,57 m ² oraz 6,00 zł/m ² powierzchni piwnic wynoszącej 17,87 m ². W umowie najemca zobowiązał się do przeprowadzenie na własny koszt remontu lokalu. Aneksem z dnia 30 czerwca 2006 r. strony ustaliły stawkę czynszu za 1 m ² pow. podstawowej w wysokości 50,00 zł oraz 15,00 zł za 1 m ² pow. piwnicy. Aneksem z dnia 28 września 2006 r. pozwany obniżył miesięczny czynsz za najem lokalu o kwotę 551 zł w okresie od listopada do marca oraz o kwotę 1.102,00 zł w okresie od kwietnia do października, tj. przez okres udostępnienia przez najemcę toalet do nieodpłatnego użytku publicznego. Aneksem z dnia 31 sierpnia 2010 r. ustalono wysokość stawek na dwa kolejne lata, które podlegały podwyższeniu co 6 miesięcy. Od dnia 1 marca 2012 r. czynsz najmu wynosił 110,00 zł/m ² pow. podstawowej oraz 15,72 zł/m ² pow. piwnicy.

Umową z dnia 7 czerwca 2010 r. pozwany wynajął lokal użytkowy o pow. 288,53 m ², ustalając miesięczny czynsz najmu na kwotę 38.721,90 zł. Pismem z dnia 15 października 2010 r. Zakład (...) poinformował najemcę, że z uwagi na zły stan techniczny, zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, odstępuje od naliczania wszelkich opłat za lokal od dnia podpisania umowy do dnia wykonania wymiany stropów. ZGN poinformował również o możliwości rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron z uwagi na brak możliwości podania terminu wykonania remontu stropów. Lokal ten po rozwiązaniu umowy najmu został przejęty przez pozwanego od najemcy w dniu 1 marca 2011 r. i nie został ponowie wystawiony do konkursu ofert ze względu na zły stan techniczny.

Zgodnie z dalszymi ustaleniami Sądu Okręgowego, najemcy lokalu użytkowego o pow. 56,59 m ² A. P. oraz R. K. zwrócili się do wynajmującego w piśmie z dnia 30 grudnia 2010 r. z prośbą o wyrażenie zgody na wypowiedzenie z dniem 31 grudnia 2010 r. umowy najmu z dnia 1 października 1994 r. Zakład (...) wyraził zgodę na skrócenie okresu wypowiedzenia i rozwiązanie umowy z dniem protokolarnego przekazania lokalu do dyspozycji wynajmującego. Wskazany lokal użytkowy w dniu przekazania budynku powodom był pustostanem. Lokal ten dwukrotnie wystawiano do konkursu ofert, jednak ostatecznie nie doszło do zawarcia umowy. Pierwszy konkurs ofert wygrała (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W.. Z uwagi na zły stan techniczny lokalu i uzyskanie informacji, że lokal jest własnością osób fizycznych, kandydat na najemcę zwrócił się do ZGN o wskazanie lokalu alternatywnego. Kolejny konkurs ofert dotyczący lokalu o pow. 56,59 m ² przeprowadzono we wrześniu 2011 r. Konkurs ten wygrał J. D., jednak ostatecznie umowa nie została zawarta.

Sąd Okręgowy ustalił nadto, że w lutym 2009 r. wykonany został, na zlecenie zarządcy nieruchomości, „Projekt wzmocnienia z opinią techniczną stropów nad piwnicami w budynku przy ul (...)”. Autor projektu inż. S. S. zalecił wykonanie wymiany stropów podczas przewidywanej rozbudowy sąsiedniego budynku (...), tj. w okresie, kiedy część ulicy i sklepów będzie wyłączona z eksploatacji. Postanowieniem z dnia 9 lipca 2010 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową(...) obowiązek wykonania ekspertyzy technicznej określającej stan techniczny stropów nad piwnicami i ścian fundamentowych pod częścią usługowo-handlową na parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z podaniem sposobu usunięcia powstałych nieprawidłowości. W sierpniu 2010 r. sporządzona została ekspertyza inż. S. S., który zalecił wykonanie prac polegających na sprawdzeniu drożności rur spustowych do kanalizacji miejskiej, wymianie wszystkich stropów na belkach stalowych, podstemplowaniu doraźnie uszkodzonych stropów, wykonaniu wentylacji grawitacyjnej piwnic, uszczelnieniu chodnika wzdłuż budynku, wykonaniu izolacji przeciwwilgociowej ścian oraz wymianie stropów na belkach stalowych pod pomieszczeniami Księgarni (zajmującej wówczas lokal użytkowy o pow. 288,53 m ^{( 2)}). Decyzją z dnia 8 września 2010 r. nr (...), Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej (...) usunięcie nieprawidłowości zgodnie z zaleceniami ekspertyzy technicznej.

Sąd I instancji ustalił również, że po przejęciu lokali przez powodów dokonano remontu stropów, uszczelnienia dachu oraz wykonano obróbki blacharskie, a następnie umową z dnia 2 kwietnia 2013 r. powodowie wynajęli lokal użytkowy o pow. 56,59 m ², ustalając miesięczny czynsz najmu na kwotę 12.500 zł., zaś umową z dnia 4 listopada 2013 r. wynajęto lokal o pow. 288,53 m ² spółce (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z łącznym czynszem najmu w wysokości 30.000 zł. Następnie umową z dnia 24 września 2014 r. powodowie wynajęli lokal użytkowy o pow. 56,59 m ² spółce (...), czynsz najmu ustalając na kwotę 8.000 zł.

Sąd Okręgowy ustalił następnie, że w okresie od dnia 26 czerwca 2008 r. do dnia 27 września 2012 r., tytułem najmu lokali użytkowych położonych w budynku przy ul. (...) w W., (...) W. uzyskało przychód w wysokości 1.283.838,40 zł.

Z ustaleń Sądu I instancji wynika również, że w toku postępowania administracyjnego pełnomocnik powodów złożył szereg pism ponaglających do rozpoznania wniosku o przyznanie prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości, zaś pismem z dnia 11 maja 2011 r. wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 3.082.848,00 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali użytkowych za okres od dnia 23 czerwca 2008 r.

W przedmiotowej sprawie przeprowadzony został dowód z opinii biegłego do spraw czynszów na okoliczność średniej wolnorynkowej stawki czynszu najmu w okresie od dnia 26 czerwca 2008 r. do dnia 27 września 2012 r., jaką można byłoby uzyskać z tytułu najmu lokali użytkowych położonych w budynku przy ul. (...) w W. o łącznej powierzchni 755,60 m ², z uwzględnieniem obciążeń spoczywających na właścicielu nieruchomości (czynsz netto) oraz wskazania, czy zawarte przez (...) W. umowy najmu ww. lokali kształtowały wysokość stawek czynszu na poziomie średnich wolnorynkowych stawek czynszu najmu za tego typu lokale. Dla celów postępowania opinie wykonali biegli sądowi L. F. oraz T. S., przy czym w ocenie Sądu I instancji opinia biegłej T. S. została opracowana w sposób zupełny i rzetelny, przez osobę posiadającą właściwe kwalifikacje, a zawarte w opinii wnioski zostały poparte logiczną i spójną argumentacją. Cech tych nie posiadała natomiast opinia biegłego L. F., który nie wyjaśnił metody, jaką przyjął do sporządzenia opinii ani nie wyjaśnił, na podstawie jakich danych ustalił wartości wskazane w opinii. Ostatecznie jednak ze względu na sposób rozstrzygnięcia, tj. zasądzenie na rzecz powodów kwot stanowiących równowartość pożytków pobranych przez pozwanego (co zostało przyznane w toku procesu), opinie te, jak i wszelkie inne okoliczności podane przez biegłych nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Sąd I instancji pominął dowód z dokumentu pt. „Analiza rynku nieruchomości handlowych w W.” z października 2007 r., wykonana przez C. & W. (...), jako będącego dokumentem prywatnym, a więc stanowiącym dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie (art. 245 k.p.c.). Z tych względów analizie nie podlegał również oparty na ww. opracowaniu Protokół ustaleń przyjętych w dniu 7 marca 2008 r.

Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sąd Okręgowy uznał, że powództwo podlegało uwzględnieniu w części. Przede wszystkim Sąd I instancji stwierdził, że słuszne okazało się stanowisko strony powodowej, zgodnie z którym (...) W. było posiadaczem budynku w złej wierze najpóźniej od dnia 26 czerwca 2008 r., tj. od dnia doręczenia pozwanemu decyzji Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2008 r., stwierdzającej nieważność orzeczenia administracyjnego z dnia 5 października 1967 r. oraz decyzji Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 15 stycznia 1968 r. Sąd I instancji podzielił tym samym stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 sierpnia 2011 r. (I CSK 642/10), wedle którego (...) W., z racji powszechności roszczeń kierowanych przez byłych właścicieli gruntów (...), już w chwili powzięcia informacji o wystąpieniu przez następcę prawnego byłego właściciela z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia prawa własności czasowej, było w stanie ocenić szanse powodzenia takiego żądania, a w konsekwencji - uświadomić sobie, że podstawa prawna władania przez nie budynkiem może być wkrótce podważona ze skutkiem wstecznym. Za niezasadny jednocześnie Sąd I instancji uznał podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczenia, jako że termin ten, o którym mowa w art. 229 § 1 k.c., przy uwzględnieniu daty wydania budynku, tj. 28 września 2012 r., upływał w dniu 28 września 2013 r., natomiast pozew złożony został do Sądu w dniu 27 września 2013 r., a zatem z zachowaniem ustawowego terminu dochodzenia roszczeń.

Sąd Okręgowy podkreślił, że zgodnie z art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c., właściciel rzeczy może od jej posiadacza samoistnego w złej wierze dochodzić tzw. roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne, w tym m.in. roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, wraz z roszczeniem windykacyjnym (art. 222 § 1 k.c.) lub po zwróceniu rzeczy właścicielowi (art. 229 k.c.). Z punktu widzenia możliwości dochodzenia tego roszczenia nie ma znaczenia, czy jednoczesne lub uprzednie dochodzenie przez właściciela roszczenia windykacyjnego odbywa się na drodze sądowej, czy pozasądowej, a jeśli już nastąpił zwrot rzeczy właścicielowi, czy był on dobrowolny, czy wymuszony środkami prawnymi.

Roszczenie o zwrot pożytków należy do roszczeń uzupełniających, wynikających z pozbawienia właściciela władztwa nad rzeczą, są to jednak roszczenia odrębne i samodzielne w stosunku do roszczenia o wydanie rzeczy.

Sąd I instancji wskazał, że na podstawie art. 5 dekretu, budynki znajdujące się na gruntach, które z mocy art. 1 przeszły na własność gminy miasta W., pozostawały – w drodze wyjątku od zasady superficies solo cedit – własnością dotychczasowych właścicieli. Według art. 7 ust. 1 dekretu, dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela będący w posiadaniu gruntu lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie – użytkownicy gruntu, mogli w ciągu sześciu miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. Stosownie do art. 39 § 2 dekretu z dnia 11 października 1946 r. – Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321 z późn. zm.), od dnia wejścia w życie Prawa rzeczowego, tj. od dnia 1 stycznia 1947 r., zamiast prawa dzierżawy wieczystej lub prawa zabudowy można było na podstawie dekretu domagać się przyznania własności czasowej za opłatą symboliczną. W myśl zaś art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159), ilekroć przepisy dotychczasowe przewidywały zbywanie gruntów na własność czasową, tylekroć należało przez to rozumieć oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Z kolei art. 7 ust. 2 dekretu przewidywał, że gmina – a po wejściu w życie ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej (Dz. U. Nr 14, poz. 130) – Państwo, uwzględni wniosek o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub prawa własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela będącego osobą fizyczną daje się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania. W myśl art. 51 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. Nr 17, poz. 70 z późn. zm.) odmowa mogła nastąpić także ze względu na cele określone w art. 3 tej ustawy. W razie nieuwzględnienia wniosku, skutkiem decyzji odmownej było – stosownie do art. 8 dekretu – przejście własności budynku na gminę, a po wejściu w życie ustawy o terenowych organach jednolitej władzy państwowej – na Państwo. Przestawało tym samym istnieć w tej chwili odstępstwo od zasady superficies solo cedit. Właściciel gruntu (gmina lub Państwo) stawał się wówczas zarazem właścicielem posadowionego na nim budynku.

Sąd Okręgowy zważył, że wobec odmowy uwzględnienia wniosku złożonego przez poprzedników prawnych powodów, nastąpił skutek określony w art. 8 dekretu, tj. przejście własności budynku na Państwo. Skutek ten jednak upadł w następstwie stwierdzenia nieważności decyzji odmownej z mocą wsteczną, zgodnie bowiem z poglądem dominującym w piśmiennictwie i orzecznictwie decyzja dotknięta wadami uzasadniającymi jej nieważność korzysta z domniemania prawidłowości i ma moc obowiązującą jedynie dopóty, dopóki nie zostanie usunięta z obrotu prawnego przez stwierdzenie jej nieważności w trybie i na zasadach określonych w kodeksie postępowania administracyjnego. Stwierdzenie to działa ex tunc: eliminuje skutki prawne wadliwej decyzji tak, jakby ona w ogóle nie została podjęta i otwiera drogę do ponownego załatwienia sprawy (polegającego, w zależności od przyczyny nieważności, bądź na umorzeniu postępowania, bądź na wydaniu merytorycznego rozstrzygnięcia). Tak rozumiane wsteczne działanie stwierdzenia nieważności dotyczy wszelkich skutków prawnych wadliwej decyzji, a więc oznacza powrót do takiego stanu prawnego, jaki istniał przed wydaniem wadliwej decyzji. Nie ma podstaw do ograniczenia wstecznego działania stwierdzenia nieważności do niektórych tylko skutków wadliwej decyzji, w tym do niektórych tylko skutków wadliwej decyzji odmawiającej uwzględnienia wniosku złożonego na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu.

Sąd Okręgowy stwierdził zatem, ze względu na upadek z mocą wsteczną przewidzianego w art. 8 dekretu skutku prawnorzeczowego decyzji odmawiającej uwzględnienia wniosku poprzedników prawnych powodów, w następstwie stwierdzenia nieważności tej decyzji, że przełamujący zasadę superficies solo cedit przepis artykuł 5 dekretu uzasadniał w związku z art. 7 i 8 dekretu kwalifikowanie budynku, do czasu wydania decyzji w wyniku ponownego rozpoznania wniosku, jako odrębnej od gruntu nieruchomości, stanowiącej własność powodów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 października 2012 r., sygn. akt I CSK 160/12, LEX nr 1265540). Okoliczność ta tym bardziej znajdowała uzasadnienie wobec wydania zaświadczenia Prezydenta (...) W. Nr (...) z dnia 4 stycznia 2011 r., w którym stwierdzono, że budynek posadowiony na nieruchomości przy ul. (...) w W. spełnia wymogi art. 5 dekretu, tj. stanowi własność następców dawnych właścicieli nieruchomości.

Sąd I instancji wskazał zarazem, że brak jest po stronie pozwanej w całym okresie objętym żądaniem pozwu tytułu prawnego do władania nieruchomością jak właściciel, czyli do samoistnego jej posiadania (art. 336 k.c.). Z kolei doręczona pozwanemu w dniu 26 czerwca 2008 r. decyzja stwierdzająca nieważność decyzji odmawiającej uwzględnienia wniosku poprzedników prawnych powodów dawała podstawę do przypisania pozwanemu w tym okresie, jeżeli nawet nie wiedzy o braku tytułu własności do budynku przy ul. (...), to na pewno możliwości uzyskania wiedzy o braku tego tytułu. Wynikające zaś z art. 7 k.c. domniemanie dobrej wiary posiadacza samoistnego, od którego właściciel dochodzi na podstawie art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, obala dowód, że posiadacz wiedział o braku tytułu własności do znajdującej się w jego władztwie rzeczy, bądź też, że w danych okolicznościach mógł się dowiedzieć o niezgodności swego władztwa nad rzeczą z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd Okręgowy podkreślił także, powołując się na poglądy judykatury (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2011 r. III CZP 112/10 OSNC 2001/7-8/75 oraz wyrok z dnia 11 sierpnia 2011 r. I CSK 642/10), że wbrew stanowisku pozwanego, decyzje komunalizacyjne, uznane następnie za nieważne, nie mogły stanowić dla pozwanego tytułu prawnego do władania nieruchomością. Pozwany nie mógł zatem twierdzić, że pozostaje w dobrej wierze, a tym bardziej, że ma tytuł prawny do władania nieruchomością, podczas gdy unieważniona została decyzja odmawiająca poprzednikowi prawnemu powodów przyznania prawa własności czasowej. Brak jest wobec tego wątpliwości co do pozostawania pozwanego w niniejszej sprawie w złej wierze.

Sąd Okręgowy podkreślił nadto, że choć roszczenia pieniężne przewidziane w art. 224 k.c. i art. 225 k.c. mają charakter uzupełniający w stosunku do żądania wydania rzeczy, to jednak można dochodzić ich odrębnie i niezależnie od roszczenia windykacyjnego, nawet gdy nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości.

Jednocześnie Sąd I instancji stwierdził, że roszczenie pozwu zostało sformułowane w sposób nieprawidłowy, zarówno bowiem kwota, która miałaby stanowić pożytki pobrane oraz niepobrane z powodu złej gospodarki, jak również kwota, która miałaby stanowić wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, pozostają w ścisłym związku z wysokością czynszu możliwego do uzyskania z tytułu najmu lokali. Za nieuzasadnione uznano zaś żądanie ustalenia wysokości możliwego do uzyskania czynszu za poszczególne lokale według stawek rynkowych. Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie powinna bowiem w każdym wypadku odpowiadać należnościom za najem danego lokalu. Chodzi jednak o należności za najem możliwe do uzyskania przez właściciela w danym wypadku. W pozwie powodowie wystąpili z roszczeniem zasądzenia kwot tytułem zwrotu pożytków, ewentualnie tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W ocenie Sądu I instancji taka konstrukcja żądania nie znajdowała jednak uzasadnienia, gdyż właściciel może dochodzić roszczeń uzupełniających, ale tylko w takich granicach, w jakich nie prowadzi to do jego bezpodstawnego wzbogacenia. W sytuacji, gdy pożytki, które lokal może przynosić właścicielowi odpowiadają należnościom za najem danego lokalu, które uzyskałby właściciel gdyby sam rzecz wynajął, właściciel nie może jednocześnie domagać się od samoistnego posiadacza w złej wierze wynagrodzenia za korzystanie z lokalu i zwrotu pożytków, musi dokonać wyboru jednego z tych roszczeń, gdyż wynagrodzenie i pożytki są równoważne. Mając na uwadze zgłoszone roszczenie zwrotu pożytków jako główne, zaś wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jako roszczenie ewentualne, Sąd I instancji oceniał roszczenie zgłoszone w pierwszej kolejności, tj. roszczenie o zwrot pożytków pobranych i niepobranych z powodu złej gospodarki, za uzasadnione uznając roszczenie o zwrot pobranych pożytków. Zdaniem Sądu Okręgowego skoro pozwany przyznał, że w okresie objętym żądaniem pozwu uzyskał tytułem czynszu kwotę 1.283.838,40 zł, to taka kwota, pomniejszona stosowanie do udziałów w prawie do nieruchomości, słusznie należała się powodom. Rozstrzygnięcie nie uwzględniało natomiast kwot wyliczonych w opiniach biegłych sporządzonych dla celów niniejszego postępowania.

Za nieuzasadnione Sąd I instancji uznał natomiast żądanie zasądzenia równowartości pożytków niepobranych z powodu złej gospodarki. W ocenie Sądu Okręgowego pozwanemu nie można było przypisać złej gospodarki, bowiem w każdym przypadku przeprowadzane były konkursy ofert skierowane do potencjalnych najemców, z uwagi natomiast na zły stan techniczny budynku, stawki czynszu nie mogły być wygórowane. Bezspornym było, że część lokali stanowiły pustostany, budynek wymagał gruntownego remontu, włącznie z wymianą części stropów, pozwany zaś wykonywał wszelkie czynności zmierzające do zachęcenia osób trzecich do zawarcia umów najmu. Kilkakrotnie nie doszło do zrealizowania tych umów właśnie ze względu na zły stan techniczny budynku. Jednocześnie – w ocenie Sądu I instancji – brak było podstaw zarówno faktycznych, jak i prawnych, obligujących pozwanego do wyłożenia środków finansowych na remont budynku i poszczególnych lokali celem późniejszego ich wynajęcia. Sąd Okręgowy podkreślił, że decyzja (...) zobowiązująca początkowo do sprawdzenia stanu budynku, a następnie do podjęcia prac remontowych, była skierowana do wspólnoty mieszkaniowej budynku, a nie do pozwanego. To wspólnota mieszkaniowa była zatem adresatem decyzji, stąd brak podstaw do przypisania pozwanemu obowiązku wykonania prac remontowych, obciążających inny podmiot. W rezultacie nie można było postawić pozwanemu zarzutu złej gospodarki.

Ponieważ powodowie dysponują w przedmiotowej nieruchomości łącznym udziałem 9/15, zatem każde z nich dysponuje udziałem po 9/30, stąd zasądzono na rzecz M. T. i Z. N. (1) kwoty po 385.151,50 zł (1.283.838,40 zł x 9/30). W pozostałym zaś zakresie powództwo podlegało oddaleniu. Od przyznanych kwot Sąd I instancji zasądził również odsetki ustawowe na podstawie art. 481 § 1 k.c., przy założeniu, że kierowane do pozwanego pisma pełnomocnika powodów z wezwaniem do zapłaty dotyczyły wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, natomiast uwzględnieniu podlegało jedynie żądanie w zakresie zasądzenia kwot tytułem pobranych pożytków, konstrukcyjnie odrębne. Za początek biegu terminu naliczania odsetek przyjęto zatem dzień 1 listopada 2013 r., jako następujący po upływie 14 dni od daty doręczenia pozwanemu pozwu, co może być uznane za wezwanie do zapłaty należności z tytułu roszczenia o zwrot pobranych pożytków. O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., stosunkowo je rozdzielając wedle założenia, że powodowie przegrali proces w 73%, a pozwany w 27%. Szczegółowe natomiast wyliczenie tych kosztów pozostawiono referendarzowi sądowemu na podstawie art. 108 § 1 k.p.c.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodły obie strony.

Powodowie zaskarżyli wyrok w części, w zakresie jego pkt II. i III., zarzucając Sądowi I instancji naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.:

- art. 233 k.p.c. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy poprzez dokonanie dowolnej oceny materiału dowodowego, wyrażającej się w uznaniu, iż najemcy wszystkich lokali użytkowych położonych w budynku przy ul. (...) zostali wyłonieniu w konkursach ofert, co skutkowało poczynieniem błędnych ustaleń faktycznych wyrażających się w uznaniu, iż stawki czynszu najmu odpowiadały stawkom rynkowym wobec wyłonienia najemców w konkursach ofert i tym samym, błędnym uznaniu, iż pozwany prowadził prawidłową gospodarkę lokalami użytkowymi, mimo że była prowadzona zła gospodarka;

- art. 233 k.p.c. w zw. z art. 231 k.p.c. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy poprzez pominięcie protokołu ustaleń z dnia 7 marca 2008 r. oraz Analizy rynku, które rodziły domniemanie faktyczne, iż czynsze pobierane przez (...) W. były znacząco niższe od obiektywnie możliwych do uzyskania stawek czynszowych;

- art. 233 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy poprzez pominięcie oceny opinii biegłej T. S. wskazującej, iż stawki czynszu najmu 6 lokali użytkowych były znacząco niższe od stawek czynszu osiąganych przez ZGN w okresie objętym pozwem w odniesieniu do nieruchomości podobnych, wobec odmówienia jej waloru istotności, co skutkowało poczynieniem błędnych ustaleń faktycznych poprzez uznanie, iż (...) W. prowadziło prawidłową gospodarkę lokalami, mimo że opinia biegłego prowadziła do wniosków przeciwnych;

- art. 233 k.p.c. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy poprzez pominięcie oceny umów najmu w okresie 1993 – 2010 i zawiadomień płatniczych w zakresie w jakim miasto nie dokonywało w okresie kilku lat waloryzacji stawek czynszowych o stopień inflacji, co skutkowało poczynieniem błędnych ustaleń faktycznych, iż stawki czynszu najmu odpowiadały stawkom rynkowym i tym samym pozwany prowadził prawidłową gospodarkę lokalami użytkowymi, mimo iż pobierane stawki czynszu uległy faktycznej deprecjacji wobec spadku siły nabywczej pieniądza;

- art. 233 k.p.c. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie dokonania wszechstronnej oceny materiału dowodowego, tj. pominięcie aneksu z dnia 1 sierpnia 2000 r., z którego wynika, iż stawka podnajęcia lokalu o pow. 113,27 m ² była ponad dwukrotnie wyższa od stawki ustalonej dla najemcy głównego;

- art. 233 k.p.c. w zw. z art. 231 k.p.c. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie ustalenia, że pozwany prowadził złą gospodarkę lokalami w sytuacji gdy złożone do akt dowody, tj. opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego oraz aneks z dnia 1 sierpnia 2000 r. rodziły domniemanie faktyczne, iż czynsze pobierane przez (...) W. były znacząco niże od obiektywnie możliwych do uzyskania stawek czynszowych;

- art. 233 k.p.c. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie dokonania wszechstronnej oceny materiału dowodowego, tj. pominięcie oceny aneksu z dnia 28 września 2006 r., mocą którego miasto obniżyło czynsz najmu w związku z zobowiązaniem najemcy do bezpłatnego udostępniania toalety do użytku publicznego, co skutkowało poczynieniem błędnych ustaleń faktycznych wyrażających się w uznaniu, iż stawki czynszu najmu odpowiadały stawkom rynkowym i tym samym pozwany prowadził prawidłową gospodarkę lokalami użytkowymi, mimo iż obiektywnie możliwym było uzyskanie stawki czynszowej wyższej, bowiem realizacja zadań pozwanego jako jednostki komunalnej nie mogła być prowadzona przy wykorzystaniu mienia osób trzecich i w konsekwencji zaniechaniu uznania, iż pozwany prowadził złą gospodarkę nieruchomością;

- art. 233 k.p.c. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie dokonania wszechstronnej oceny materiału dowodowego, tj. pominięcie oceny pisma z dnia 15 lutego 2012 r. potwierdzającego zaskarżanie przez miasto uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie podwyżek składek na fundusz remontowy mających na celu zgromadzenie środków finansowych na remont stropów co umożliwiłoby wynajęcie lokalu o pow. 288,53 m2;

- naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 225 k.c. w zw. z art. 224 k.c. poprzez ich nie zastosowanie w zakresie braku zasądzenia równowartości pożytków niepobranych przez pozwanego na skutek złej gospodarki wobec błędnego uznania, iż w okresie objętym pozwem będąc posiadaczem w złej wierze pozwany nie prowadził złej gospodarki lokalami użytkowymi, mimo że obiektywnie możliwym było uzyskanie większych korzyści w postaci wyższego czynszu, a brak wyższych stawek wynikał z nienależytej dbałości pozwanego jako podmiotu gospodarującego budynkiem;

- naruszenie art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez błędne uznanie, że powodowie nie wykazali, że pozwane miasto nie uzyskało wyższych pożytków z budynku z powodu prowadzenia złej gospodarki budynkiem, mimo iż stawki czynszu były na znacznie niższym poziomie niż w porównywalnych lokalach zarządzanych przez pozwanego, a opinia biegłego potwierdzała obiektywnie istniejącą możliwość uzyskiwania wyższych przychodów niż uczynił to pozwany.

Przy tak postawionych zarzutach powodowie domagali się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie dodatkowo na ich rzecz kwot po 716 892,20 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia zapłaty, a także zasądzenia kosztów postępowania przed Sądem I i II instancji wg norm przepisanych.

Apelacja pozwanego również obejmowała zaskarżenie wyroku w części, tj. w zakresie jego pkt I. i III., odnośnie uwzględnienia powództwa ponad kwotę 512.768,64 zł. (a więc po 256.384,32 zł. na rzecz każdego z powodów). Skarżący zarzucił rozstrzygnięciu Sądu I instancji:

- naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 255 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. oraz art. 53 § 2 k.c. i art. 226 § 2 k.c. poprzez błędną wykładnię i niezastosowanie art. 226 § 2 k.c., polegające na ustaleniu wartości pożytków odpowiadającej kwocie przychodu osiągniętego przez pozwanego tytułem pobranych czynszów najmu 6 lokali użytkowych w budynku przy ul. (...) w zakresie objętym żądaniem pozwu bez uwzględnienia kwoty wydatków poczynionych na nieruchomość budynkową przez pozwanego w tym czasie;

- naruszenie przepisów postępowania cywilnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego materiału dowodowego polegające na nieuwzględnieniu, że pozwany w okresie objętym żądaniem pozwu poniósł wydatki związane z utrzymaniem przedmiotowego budynku, a przez to błędne ustalenie wartości pożytków podlegających zwrotowi na rzecz powodów.

Przy tak postawionych zarzutach pozwany domagał się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa ponad niekwestionowaną kwotę po 256.384,32 zł. na rzecz każdego z powodów oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja powodów okazała się niezasadna wobec czego podlegała oddaleniu, natomiast apelacja pozwanego zasługiwała na uwzględnienie w całości, co implikowało konieczność wydania orzeczenia reformatoryjnego.

Wskazać w pierwszej kolejności należy, że Sąd Apelacyjny co do zasady podziela i aprobuje ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji, uznając je za prawidłowo osadzone w zgromadzonym materiale dowodowym, a w konsekwencji przyjmując za własne. Także rozważaniom prawnym Sądu Okręgowego, nie można generalnie postawić zarzutu naruszenia obowiązujących przepisów, z pewnymi zastrzeżeniami, o czym w dalszej części uzasadnienia.

Przechodząc do meritum sprawy, należy zwrócić uwagę, że w apelacji podniesione zostały zarówno zarzuty naruszenia prawa materialnego, jak i procesowego. Prawidłowość zastosowania lub wykładni prawa materialnego może być właściwie oceniona jedynie na kanwie niewadliwie ustalonej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Skuteczne zatem zgłoszenie zarzutu dotyczącego naruszenia prawa materialnego wchodzi zasadniczo w rachubę tylko wtedy, gdy ustalony przez sąd pierwszej instancji stan faktyczny, będący podstawą zaskarżonego wyroku, nie budzi zastrzeżeń. W tej sytuacji, w pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutów naruszenia prawa procesowego, ponieważ prawidłowość zastosowania prawa materialnego może być rozważana dopiero po stwierdzeniu, że w toku właściwie przeprowadzonego postępowania dokonano ustaleń zezwalających na zastosowanie norm prawa materialnego.

W ocenie Sądu odwoławczego nieuzasadniony okazał się przywoływany przez powodów w różnych konfiguracjach zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., zgodnie z którym sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Należy zwrócić uwagę, że Sąd Okręgowy konstruując stan faktyczny dokonał prawidłowej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów oraz wyciągnął z zebranego materiału dowodowego wnioski, które Sąd Apelacyjny w zasadniczej mierze aprobuje. Podkreślić w tym miejscu wypada, że zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie poglądem, samo przytoczenie w apelacji odmiennej, własnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego nie może być uznane za wystarczające do podważenia dokonanych przez Sąd I instancji ustaleń faktycznych oraz ich oceny i nie uzasadnia zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 274/03, LEX nr 164852). Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może zostać uznany za trafny jedynie wówczas, gdy skarżący wykaże, że poczynione przez sąd ustalenia nie znajdują oparcia w całokształcie zebranego w sprawie materiału dowodowego, bądź że ocena poszczególnych dowodów pozostaje w sprzeczności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego czy wskazaniami wiedzy. Do przyjęcia trafności tego zarzutu nie wystarcza wskazanie innej, możliwej na gruncie zebranych dowodów wersji faktycznej, lecz niezbędne jest wskazanie przyczyn dyskwalifikujących ocenę sądu, a podniesione w tym zakresie argumenty winny wskazywać na brak powiązania, w świetle kryteriów wyżej wzmiankowanych, przyjętych wniosków z zebranym materiałem dowodowym. Błąd w ustaleniach faktycznych następuje, gdy zachodzi dysharmonia pomiędzy materiałem zgromadzonym w sprawie a konkluzją, do której dochodzi sąd na skutek przeinaczenia dowodu oraz wszelkich wypadków wadliwości wynikających z naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Przepis ten jest więc naruszony wówczas, gdy ocena materiału dowodowego koliduje z zasadami doświadczenia życiowego lub regułami logicznego wnioskowania. Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie pozwala tymczasem na postawienie (...) W. zarzutu prowadzenia nieprawidłowej gospodarki lokalami użytkowymi w budynku przy ul. (...), zatem ustalenia Sądu Okręgowego, poczynione w oparciu o tenże materiał, uznać należy za w pełni słuszne i trafne.

Sąd I instancji pomiął wprawdzie dowód z dokumentów w postaci Analizy z 2007 r. i Protokołu ustaleń z 2009 r., jednak fakt ich zlecenia, powstania i przyjęcia wskazuje na podjęcie przez pozwanego starań w kierunku urynkowienia wysokości czynszów najmu lokali użytkowych, będących w pieczy pozwanego oraz poprawy sposobu zarządzania tym mieniem, co jednoznacznie zadaje kłam tezie o niegospodarności administratora lokali (nie całego budynku, zarządzanego wszak przez Wspólnotę) oraz braku starań po stronie miasta w kierunku optymalizacji dochodów z lokali użytkowych, których dotyczy powództwo. Oczywistym też jest, że wobec zakresu czasowego wyznaczonego żądaniem pozwu irrelewantnym pozostaje sposób prowadzenia gospodarki lokalami przed rokiem 2008, stąd zarzuty powodów uznać należało za nietrafne, abstrahując od tego, że dane zawarte w teczkach lokalowych przeczą twierdzeniom odnośnie braku działań ze strony miasta, służących uzyskaniu obiektywnie możliwych przychodów z wynajmu lokali, na co dobitnie wskazuje przykład lokalu o pow. 288,53 m ², trudności z wynajęciem którego pozostawały poza sferą możliwości sprawczych pozwanego, zaś koszty związane z koniecznym remontem stropów sięgały kwot, których ostatecznie nie oszacowano, jako obiciążających Wspólnotę, zaś remont samego lokalu, celem przystosowania go do dalszej eksploatacji, który obciążać miał potencjalnego najemcę – zwycięzcę konkursu ofert, sięgał faktycznie 47 000 zł (w dokumentacji złożonej do akt lokalu wystąpił błąd matematyczny, gdyż pozycję opiewającą na 35 000 zł policzono jako 3500 zł, stąd ostatecznie uzyskana kwota 15 500 zł, nie odnosząca się jednak w żadnym razie do kosztów remontu stropów nad piwnicą i elementów budynku z tym związanych, które określone były wg inspektora ds. budownictwa w dniu 10 grudnia 2009 r. orientacyjnie na kwotę 80 000 zł – por. materiały w teczce lokalowej).

W tym kontekście nietrafionym był także zarzut powodów odnośnie zaskarżania przez pozwanego uchwał wspólnoty w zakresie podwyższenia stawek opłat na fundusz remontowy obciążających lokale użytkowe, jako przyczyny niemożności zgromadzenia przez Wspólnotę Mieszkaniową środków finansowych na remont stropów nad pomieszczeniami piwnicznymi, należy bowiem podkreślić, że miasto, jako członek wspólnoty, korzystało wszak w tej mierze ze swych uprawnień, wynikających z dyspozycji art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Powodowie nie wykazali przy tym, aby efekt tychże akcji okazał się niekorzystny dla pozwanego, tj. by podwyższanie tylko należności przypadających od miasta uznane zostało za uzasadnione. Wcześniej też wyłuszczono, iż kwestia kosztów remontu stropów nie była przedmiotem stanowczych szacunków (w dokumentacji pojawia się kwota 80 000 zł, ostatecznie jednak inspektor z zakresu budownictwa wskazał że koszty te obciążają Wspólnotę, zatem nie były wyliczane), natomiast kwota 15 500 zł. nie dość że błędnie obliczona (chodziło w istocie o 47 000 zł.), to odnosiła się jedynie do szacunkowych kosztów remontu adaptacyjnego, obciążających najemcę. Dowolnym jest zatem twierdzenie apelujących powodów, że wystarczyło zaangażować 15 500 zł. aby w ciągu 2 lat uzyskać dochód na poziomie 750 000 zł. Należy również zauważyć, że po odzyskaniu władania obiektem powodowie przeprowadzili gruntowny remont budynku, zanim doszło do dalszego wynajęcia lokali pozostających we wrześniu 2012 r. pustostanami, zatem nie było przeszkód dla wykazania w niniejszym procesie, że faktycznie zainwestowanie kwoty odpowiadającej niespełna połowie proponowanego miesięcznego czynszu, było wystarczające dla doprowadzenia obiektu do stanu nie stwarzającego zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, co było przyczyną najpierw zaniechania pobierania czynszu od najemcy lokalu o pow. 288,53 m ², a następnie rozwiązania umowy najmu i braku chętnych do udziału w konkursie ofert oraz wynajęcia od miasta przedmiotowego lokalu. Takiego dowodu powodowie jednak nie zaoferowali, natomiast bezsprzecznie po przeprowadzeniu niezbędnych prac remontowych lokal został wynajęty w dniu 4 listopada 2013 r. ze stawką 30 000 zł czynszu miesięcznie (k. 306, 309), podczas gdy miasto uprzednio spodziewało się przychodu na poziomie 38 000 zł, a zatem kalkulacja czynszu przekraczała nawet poziom faktycznego dochodu z tego tytułu.

Należy zarazem zwrócić uwagę, że większość lokali wynajmowana była przez (...) W. w początku lat 90-tych XX wieku, a stosunek najmu realizowany był następnie na zasadzie kontynuacji. Zarzut braku konkursów uznać zaś należy za chybiony w tym znaczeniu, że konieczność ich przeprowadzenia wynikała dopiero z przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, po ich zmianie wprowadzonej w 2003 r. Podkreślenia wymaga, że konkurencyjny tryb najmu komunalnych lokali użytkowych obowiązywał także przed zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami – na mocy aktów prawa miejscowego, jak choćby zarządzeń Prezydenta (...) W.: (...) z dnia 9 października 1996 r., Nr (...) z dnia 3 lipca 1997 r., uchwały Zarządu D. Nr (...) z dnia 18 grudnia 2001 r., a od 2004 r. już stosownych uchwał Rady (...) W.. W okresie poprzedzającym transformację ustrojową właściwy podmiot wydał zatem decyzję o przydziale lokalu użytkowego, następnie stosunek ten mógł być kontynuowany w ramach cywilnoprawnej umowy najmu, stąd zarzut sugerujący dowolność w doborze najemców ze strony pozwanego uznany być musi za nietrafny. W kontekście zaś momentu, w którym pozwany stał się posiadaczem w złej wierze (26 czerwca 2008 r.), zdarzenia przypadające przed tą datą postrzegane być muszą jako irrelewantne dla oceny problemu należytej dbałości o mienie stanowiące własność powodów.

Nieistotnym dla rozstrzygnięcia sprawy okazał się również, w świetle powyższej konstatacji, zarzut braku waloryzacji stawek czynszu przed 2008 r. (choć wbrew twierdzeniom powodów pod koniec lat 90-tych XX wieku oraz na początku lat 2000 takowe miały miejsce, o czym świadczą materiały zawarte w teczkach lokalowych). Bezsprzecznie natomiast w latach 2008 i 2010 r. przedmiotowe waloryzacje zostały przeprowadzone ze skutkiem wstecznym od dnia 1 stycznia 2008 r., co przejawiało się w zawieraniu stosowny aneksów do umów najmu. Niewątpliwie zatem (...) W. podjęło działania służące podwyższeniu stawek czynszu z tytułu najmu przedmiotowych lokali, wszelako jest rzeczą oczywistą, że modyfikacja stawki wymagała współdziałania obu stron kontraktu z konsekwencjami w postaci utraty najemcy, co też finalnie miało miejsce odnośnie lokalu o pow. 56,59 m ².

W kontekście powyższego zauważyć również wypada, że obniżenie czynszu co do lokalu o pow. 150,44 m ² (w związku z udostępnianiem bezpłatnie toalet) nastąpiło w 2006 r. w związku z przyjętą przez miasto uchwałą, zaś przedmiotowy lokal należał jeszcze wówczas niewątpliwe do zasobów komunalnych i objęty był tym samym jednolitą gospodarką lokalową w obszarze dzielnicy Ś., służącą interesom mieszkańców miasta oraz turystów odwiedzających stolicę naszego kraju. Jakkolwiek zgodzić należy się ze stanowiskiem zaprezentowanym w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2011 r. (I CSK 642/10, LEX nr 960517), wedle którego swoje zadania jednostka samorządu terytorialnego powinna realizować wykorzystując własne mienie, nie zaś składniki cudzego majątku, które posiada jako posiadacz w złej wierze, jednak podkreślenia wymaga, że to na powodach jako właścicielach rzeczy spoczywa w myśl art. 6 k.c. ciężar wykazania przesłanki złej gospodarki, uzasadniającej żądanie zwrotu wartości nieuzyskanych przez posiadacza w złej wierze pożytków (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2017 r., I CSK 636/16, nie publ.), tymczasem przeprowadzona ocena materiału dowodowego nie daje podstaw do przyjęcia, iż stan konkretnego lokalu oraz warunki, na jakich był wynajmowany umożliwiał uzyskanie wyższego czynszu na wolnym rynku. Odpowiedzialność za starty wynikłe ze złej gospodarki wymaga wykazania, iż obiektywnie możliwe było uzyskanie większych korzyści, a ich niezawarowanie w umowach wynikało li tylko z nienależytej dbałości pozwanego jako podmiotu gospodarującego lokalem, czego nie dowodzi bynajmniej sam fakt objęcia konkretnego najemcy (korzystającego z określonych uprawnień stosowanych wobec najemców lokali komunalnych z obszaru D. Ś.) programem okresowego obniżenia wysokości miesięcznego czynszu ze względu na charakter świadczeń wzajemnych, służących zwiększeniu zainteresowania tym kwartałem miasta osób zwłaszcza przyjezdnych, które potencjalnie korzystać mogą z usług świadczonych w budynku przy ul. (...), zapewniając najemcom dochody czyniące atrakcyjnym kontytuowanie działalności w konkretnym lokalu i w perspektywie umożliwiające wynajmującemu podniesienie stawek czynszu. Należy również zauważyć, że upust zastosowany w stosunku do najemcy lokalu o pow. 113,27 m ², zajmowanego przez Zrzeszenie (...) wiązał się z prowadzeniem przez najemcę działalności non-profit, zaś zgoda na okresowy podnajem zapadła na mocy stosownej uchwały Zarządu D. i dotyczyła powierzchni 18 m ², ostatecznie też nie została skonsumowana wobec rezygnacji zainteresowanego pierwotnie podmiotu.

Podkreślenia nadto wymaga, że prawidłowa gospodarka obejmuje podejmowanie rozważnych decyzji w zakresie rozporządzania nieruchomością, z uwzględnieniem zarówno racjonalności ekonomicznej, jak i niezbędności do wykonywania zadań publicznych lub potrzeby wykorzystania nieruchomości do innych ważnych celów. Zastosowanie niższych stawek czynszu, czy też okresowych upustów, stanowiło – w ocenie Sądu Apelacyjnego – normalne działanie zarządcy w ówczesnych realiach, wiążące się także z wprowadzaniem określonych zachęt dla dotychczasowych i potencjalnych najemców, zwłaszcza w kontekście dość niskiej atrakcyjności części lokali i przeciętnego stanu technicznego budynku. Z całą pewnością zarzuty tyczące się niewłaściwej gospodarki nie mogą zaś być skutecznie podnoszone względem działań podejmowanych przez (...) W. w okresie tzw. transformacji ustrojowej, gdy doszło do przekształceń w sferze właścicielskiej na obszarze stolicy i zachodziła konieczność dostosowania się, a w pierwszej kolejności poznania mechanizmów gospodarki wolnorynkowej, wyznaczającej kierunki zarządzania także mieniem komunalnym, co do którego (jak w inkryminowanym przypadku) dopiero w czerwcu 2008 r. zapadła decyzja odnośnie konieczności ponownego rozpatrzenia wniosku dawnych właścicieli o ustanowienie prawa własności czasowej do gruntu, implikująca ocenę, iż budynek na nim posadowiony stanowi odrębną własność, przysługującą następcom prawnym przedwojennych właścicieli.

Dowolnym okazał się zatem zarzut, jakoby miasto dopuściło się zaniechania, braku należytej dbałości jako podmiot gospodarujący budynkiem (w tym przypadku 6 lokalami użytkowymi), którego skutkiem było nieuzyskanie wyższych stawek czynszowych. To powodowie winni byli udowodnić, że uzyskanie wyższych pożytków byłoby obiektywnie możliwe dla podmiotów gospodarujących w sposób prawidłowy, jak też że pozwany prowadził złą gospodarkę lokalami. Obowiązkowi temu jednak nie sprostali.

Podkreślić wypada, że biegła sądowa T. S. w sposób kategoryczny wskazała na rozprawie w dniu 9 lutego 2016 r., poprzedzającej wydanie zaskarżonego wyroku, przy jednoczesnym braku ze strony powodów dalszych wniosków dowodowych, że stawki czynszu zastosowane przez ZGN w przedmiotowym budynku mieszczą się w przedziale rynkowym (k. 785 – 787). Biegła wskazała zarazem na zły stan techniczny obiektu i niski (mimo atrakcyjnej lokalizacji) standard, wynikający z braku udogodnień, np. windy, przy usytuowaniu części wynajmowanych lokali na 3 piętrze, z wejściem położonym od podwórza a nie od ulicy. Akcentowano również zły standard samych oglądanych przez biegłą lokali, brudnych i zagrzybionych, co zostało udokumentowane w materiale fotograficznym załączonym do opinii i w istocie nie zakwestionowanym przez powodów (k. 785). Stan techniczny obiektu oceniono więc w najniższej skali, zaznaczając zarazem, że stawki czynszowe w tym wypadku odzwierciedlają faktycznie stan rynku. Biegła podkreśliła, że gdyby stan techniczny budynku i standard lokali był wyższy – wówczas stawki także mogłyby być znacznie wyższe (k. 786). Nie można przy tym zgodzić się z tezą powodów, iż materiał porównawczy stanowiły obiekty, lokale o analogicznym jak przedmiotowe stanie technicznym i standardzie. Nie ulega wątpliwości, że biegła dokonywała oględzin jedynie lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) i – co wypada zaakcentować – zdaniem biegłej pozytywną okolicznością był w ogóle fakt wynajmowania przedmiotowych lokali, eksploatowanych głównie przez podmioty kontynuujące wcześniejsze stosunki najmu i związane z tą konkretną lokalizacją, albowiem w rzeczy samej poszczególne lokale z racji złego stanu technicznego i braku chętnych na najem mogły stanowić pustostany (k. 786). Podkreślenia w tym kontekście wymaga, że także pełnomocnik powodów nie kwestionował ani stanu technicznego obiektu, ani konieczności remontu lokali po przejęciu budynku, utrzymując zarazem, że mimo tego miasto mogło wynająć lokale stosując wyższe stawki czynszu (k. 787). Konkluzja taka nie znajduje jednak oparcia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, w tym zwłaszcza stanowisku biegłego sądowego, dysponującego w tym zakresie wiadomościami specjalnymi, a negującego w ustnej opinii realność oczekiwań odnośnie możliwości uzyskania wyższych stawek z tytuły najmu lokali pozostających w administracji pozwanego.

W ocenie Sądu Apelacyjnego zgodzić się zatem należy z konkluzją Sądu I instancji, iż (...) W. podejmowało wszelkie dostępne środki, by zarządzać lokalami użytkowymi w sposób optymalny, przy uwzględnieniu stanu technicznego budynku, natomiast powodowie nie wykazali, by w istniejących okolicznościach możliwe było realnie uzyskanie wyższego czynszu z tytułu najmu poszczególnych lokali, jak też by pozwany dopuścił się zaniedbań, skutkujących uszczupleniem substancji, a tym samym by prowadził złą gospodarkę lokalami. Na powyższą konstatację pozwala w szczególności analiza materiałów zgromadzonych w teczkach lokalowych oraz wzgląd na kontekst sytuacyjny, w tym zwłaszcza stanowiący notorium fakt ogólnoświatowego kryzysu gospodarczego przypadającego po 2008 r. Słusznie zatem Sąd I instancji uznał za nieprzydatne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy szacunki biegłych sądowych odnośnie czynszu możliwego do uzyskania z tytułu wynajmu przedmiotowych lokali, skoro w istocie nie zaistniały w niniejszej sprawie przesłanki dla zasądzenia na rzecz powodów wartości pożytków nie uzyskanych z powodu złej gospodarki. W świetle powyższego chybionym także okazał się zarzut apelujących, jakoby Sąd Okręgowy dopuścił się naruszenia przepisów art. 225 k.c. w zw. z art. 224 k.c. poprzez nie zasądzenie równowartości pożytków niepobranych przez pozwanego wskutek zaniedbań w zarządzaniu lokalami powodów.

W tym stanie rzeczy apelacja powodów nie mogła odnieść zamierzonego skutku, natomiast zasadną okazała się apelacja pozwanego, który słusznie zarzucił błędne pominięcie przez Sąd I instancji okoliczności, iż pożytki cywilne uzyskane przez pozwanego nie mogą być rozumiane jako ogół przychodu pobranego przez miasto z tytułu czynszu za najem wskazanych w pozwie lokali, bowiem nie ulega wątpliwości, że każdy z lokali generował określone koszty eksploatacyjne, pokryte przez pozwanego, których nie będą już zmuszeni ponieść powodowie, co niewątpliwie prowadzi do ich bezpodstawnego wzbogacenia kosztem miasta. Zaakcentować należy, że uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2017 r. (III CZP 84/16. LEX nr 2271439) porządkująca zagadnienie właściwego oznaczenia adresatów roszczeń polegających na żądaniu wynagrodzenia za korzystanie rzeczy oraz pożytków pobranych i niepobranych z powodu niewłaściwej gospodarki, wymusza zmianę optyki w zakresie kosztów utrzymania nieruchomości, które analogicznie jak w przypadku zasądzania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie winny być odliczone, by nie dochodziło do wzbogacenia po stronie właścicieli nieruchomości, których nie będą już obciążały wzmiankowane wydatki, pokryte przez miasto w okresie administrowania danym obiektem. W przypadku każdego z roszczeń zasądzeniu podlegać winna więc kwota czystej korzyści, jaką osiągnąć mógłby właściciel, gdyby władał nieruchomością, względnie jaka faktycznie stanowiła korzyść po stronie ówczesnego posiadacza, wynajmującego lokale.

Zgodzić zatem należy się z argumentacją zaprezentowaną w apelacji pozwanego co do wadliwości ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd Okręgowy o tyle, że okazały się one niekompletne, bowiem uwadze Sądu I instancji umknęła kwestia podniesionych w niniejszej sprawie i wykazanych okoliczności, dotyczących wydatkowanych przez (...) W. w okresie od czerwca 2008 r. do września 2012 r. kosztów uzyskania przychodu w postaci czynszu pobieranego z tytułu najmu lokali użytkowych, położonych w budynku przy ul. (...). W aktach sprawy zalegają mianowicie dokumenty, przedłożone przez pozwanego na polecenie Sądu I instancji (k. 335) biegłemu sądowemu L. F. w związku z opracowywaniem opinii sporządzonej w dniu 22 lipca 2014 r. (k. 352 i n.), które obrazują skalę i podstawę generowanych przez przedmiotowe lokale obciążeń, poniesionych przez (...) W. w okresie objętym pozwem (k. 400-410). Materiały te stanowiły następnie podstawę obliczeń biegłego sądowego, które przybrały postać tabel – rachunkowych zestawień, znajdujących się na k. 394 i 395, a z których wynika jednoznacznie, że w inkryminowanym okresie obciążenia związane z najmem przedmiotowych lokali zamknęły się kwotą 429 224 zł (k. 395).

Zgodnie z definicją prawną zawartą w art. 53 § 2 k.c. pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Dochód zaś, to nic innego jak przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, a zatem w tym wypadku kwoty, które zobowiązane było wydatkować (...) W. w związku z utrzymaniem administrowanych lokali, czyli ciężary z tytułu wpłat do funduszu remontowego, kosztów eksploatacyjnych i innych kosztów administracyjnych oraz podatku od nieruchomości. Wartości te wynikają z zestawienia przedstawionego na polecenie Sądu I instancji do biegłego sądowego L. F., który dokonał stosownych obliczeń na potrzeby ekspertyzy, która wprawdzie ostatecznie nie została przez Sąd Okręgowy wykorzystana, jednak same wyliczenia nie budzą wątpliwości co do swej poprawności, nie były też przez powodów kwestionowane na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego, o czym świadczy chociażby brak zastrzeżeń i uwag do wzmiankowanej opinii, w całości przez stronę powodową aprobowanej (por. k. 335, 340-342, 393-396, 428, 491). Należy zarazem zauważyć, że także w zakresie tzw. wydatków operacyjnych, szacowanych przez biegłą T. S., powodowie nie negowali faktu ich pokrycia, a jedynie wysokość, która uznana została przez nich za zasadną do kwoty 255 686,63 zł (k. 717). Rozbieżności na tle obliczeń hipotetycznego wynagrodzenia, przy uwzględnieniu potencjalnych wydatków operacyjnych w kontekście przyjętej stawki opłaty za użytkowanie wieczyste, pozostają jednak irrelewantne dla oceny zasadności zarzutu strony pozwanej, że w konkretnych okolicznościach sprawy poniesione zostały w związku z utrzymaniem lokali powodów określone koszty (wydatki), wynikające z uchwał wspólnoty oraz zobowiązań publicznoprawnych, których wartość winna pomniejszać pobrany przez (...) W. przychód w postaci czynszu najmu, bowiem pożytkiem cywilnym jest czysta korzyść, jaką przynosi dana rzecz, a więc pożytek rzeczywiście, realnie uzyskany. Karkołomnym jest przy tym argument, wskazujący na brak udowodnienia przez pozwanego faktu poniesienia tychże wydatków, skoro w istocie sami powodowie przez cały czas trwania postępowania, a więc od września 2013 r., nie sygnalizowali występowania jakichkolwiek zaległości w tej sferze, nie przedstawili też dowodów świadczących o konieczności pokrycia wskazanych należności w miejsce pozwanego.

Należy zarazem podkreślić, że wbrew stanowisku strony pozwanej wzmiankowane wydatki nie stanowią nakładów w rozumieniu art. 226 § 2 k.c., których rozliczenie wymagałoby bezsprzecznie zgłoszenia przez (...) W. stosownego zarzutu potrącenia, względnie powództwa i to w rygorystycznym terminie określonym w art. 229 § 1 k.c. – zarzut naruszenia prawa materialnego podniesiony w apelacji pozwanego w tym zakresie uznać należy za nietrafny, jednak nie zmienia to ogólnej konkluzji co do zasadności uwzględnienia przy ustalaniu wysokości należnych powodom pożytków także poniesionych przez miasto kosztów utrzymania lokali, w odpowiedniej proporcji do przysługujących powodom udziałów w nieruchomości.

Pożytki pobrane stanowią czysty dochód osiągnięty z wynajmu lokali po pomniejszeniu o poniesione wydatki, jest to bowiem rzeczywista korzyść, jaką uzyskało miasto i tylko w tym zakresie możliwe jest ich zasądzenie na rzecz uprawnionych właścicieli. Wydatki związane z utrzymaniem budynku (lokali) pomniejszały zatem przychód posiadacza, stąd winny być rozliczone poprzez uwzględnienie przy obliczaniu dochodu, a więc czystej korzyści osiągniętej przez pozwanego z najmu lokali w okresie objętym pozwem.

Skoro zatem ogół wydatków związanych z lokalami w inkryminowanym okresie wyniósł 429 224 zł, z czego 9/15 stanowi 257 534,36 zł – to kwota ta winna pomniejszać przypadający na powodów przychód z tytułu najmu lokali uzyskany przez miasto w okresie objętym pozwem (9/15 z 1 283 838,80 zł = 770 303 zł). Ostatecznie zasądzeniu podlegać więc winny kwoty po 256 384,44 zł na rzecz każdego z pozwanych (770 303 – 257 534,36 = 512 768,64 : 2 = 256 384,32).

Zarzut pozwanego co do błędnego obliczenia należnej powodom kwoty okazał się w związku z tym zasadny, co implikowało konieczność modyfikacji zaskarżonego orzeczenia poprzez faktyczne obniżenie sumy zasądzonej na rzecz każdego z powodów. Konsekwencją powyższego była także celowość zmiany proporcji, w jakiej strony utrzymały się ze swymi żądaniami przed Sądem I instancji, a tym samym przysługuje im zwrot kosztów: zasądzona ostatecznie na rzecz każdego z powodów kwota 256 384,32 zł stanowi 18% pierwotnie dochodzonej należności rzędu 1 397 605 zł, co oznacza, że pozwany wygrał w 82%, zatem w takich też relacjach winna być utrzymana kwestia obciążenia strony przeciwnej kosztami procesu należnymi wygrywającemu.

Na tle przedmiotowej sprawy, w kontekście ukształtowanego uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2017 r. (III CZP 84/16, LEX nr 2271439) stanowiska odnośnie właściwego kierowania roszczeń uzupełniających w przypadku oddania nieruchomości przez posiadacza samoistnego do używania najemcy, zauważyć zarazem należy, iż wywód Sądu Okręgowego w zakresie konkurencyjności roszczenia o zwrot pożytków oraz o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy wymaga pewnego usystematyzowania. Roszczenia uzupełniające roszczenie windykacyjne obejmują, zgodnie z art. 224 § 2 k.c. wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, roszczenia związane ze zużyciem, pogorszeniem lub utratą rzeczy, zwrot pobranych pożytków oraz wartości tych, które posiadacz zużył i wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki posiadacz nie uzyskał (art. 225 k.c.). Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może dotyczyć zwrotu kosztów, które właściciel poniósł w związku z koniecznością korzystania z cudzej rzeczy zamiast własnej, kompensatę utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w razie oddania rzeczy, np. w dzierżawę lub najem, a także wydanie korzyści uzyskanych przez posiadacza w następstwie korzystania z rzeczy. Obok tego roszczenia zostało wyodrębnione roszczenie o wydanie pożytków lub ich wartości. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lipca 2017 r. (I CK 697/15, LEX nr 2352159) taka redakcja art. 224 § 2 k.c. wskazuje, że nie jest możliwe dochodzenie łącznie obu tych roszczeń od jednej osoby. Regulacja dotycząca obu roszczeń ma sens, gdy przyjmie się, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, może być dochodzone wobec faktycznego posiadacza, a posiadacz samoistny odpowiada za zwrot pożytków, związany z korzystaniem z rzeczy w sposób ograniczony do ich pobierania. Stanowisko to pogłębione zostało w powołanej wyżej uchwale z dnia 19 kwietnia 2017 r., w której Sąd Najwyższy zauważył, że korzystanie z rzeczy obejmuje wiele uprawnień, przy czym korzystanie przez posiadacza z nieruchomości oddanej przez niego w posiadanie zależne najemcy zostaje zredukowane do pobierania pożytków cywilnych; w takim przypadku posiadacz samoistny w zasadzie nie ma możliwości wykorzystywania w inny sposób wartości użytkowej rzeczy, chociaż pozostaje ona w jego pośrednim władaniu. W tej sytuacji korzystanie przez posiadacza samoistnego z rzeczy polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych, co wyłącza możliwość dochodzenia od niego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Obowiązek zwrotu pożytków lub ich wartości powstaje po stronie posiadacza samoistnego wtedy, gdy oddał on rzecz w posiadanie zależne w ramach stosunku prawnego przynoszącego takie korzyści.

W wyroku z dnia 1 marca 2017 r. (IV CSK 287/16, LEX nr 2284190) Sąd Najwyższy wyraził natomiast zasługujący na aprobatę pogląd, że jeżeli właściciel żąda od posiadacza, który wynajął rzecz, zwrotu pożytków, to wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy może żądać tylko za okres, w którym posiadacz pożytków nie pobierał albo tylko w odniesieniu do tej części nieruchomości, która nie była przedmiotem najmu. Tego rodzaju sytuacja zaistniała zaś w niniejszej sprawie, bowiem w okresie objętym żądaniem pozwu część lokali pozostawała w faktycznym i fizycznym władaniu pozwanego, jako tzw. pustostany. Teoretycznie zatem w oznaczonym zakresie powodom przysługiwałoby wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jako rekompensata braku możliwości dysponowania własną rzeczą, nie zaś zwrot pożytków osiągniętych przez posiadacza bez podstawy prawnej. Należy jednak zaakcentować, że takie wynagrodzenie powinno odpowiadać należnościom, jakie osiągnąłby właściciel nieruchomości, gdyby wynajął ją na cele, na jakie dana rzecz była wykorzystywana przez posiadacza, a więc zapewnić kompensatę utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w razie, np. oddania rzeczy w najem lub dzierżawę. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy zatem zauważyć, że wobec braku zainteresowania wynajmem lokalu o pow. 288,53 m ² oraz lokalu o pow. 56,59 m ² nie sposób uznać, by realnym było osiągnięcie w inkryminowanym okresie – bez uprzednich niezbędnych inwestycji i remontów – jakichkolwiek korzyści w zakresie oznaczonych lokali. W świetle dokumentacji zawartej w aktach lokalowych nie ulega wątpliwości, że pozwany podjął wszelkie możliwe starania, aby zapewnić przychód z tytułu najmu lokali użytkowych, jednak zły stan techniczny stropów (odnośnie większego lokalu), jak też wycofanie się kandydatów do zawarcia umowy najmu po uzyskaniu wiedzy, iż obiekt objęty jest roszczeniami spadkobierców dawnych właścicieli (lokal mniejszy), skutkowały faktycznym brakiem rzeczywistych perspektyw wygenerowania pożytków z tytułu eksploatacji tych lokali, nie sposób zatem uznać, by w takim stanie rzeczy istniały podstawy do obciążenia pozwanego wynagrodzeniem za tzw. bezumowne korzystanie z lokali, wobec których nie zgłoszono zainteresowania ich wynajmem. Skoro roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma na celu przywrócenie właścicielowi równowagi ekonomicznej, naruszonej bezprawną ingerencją w sferę jego własności, a więc łączy w sobie pierwiastki roszczenia odszkodowawczego oraz roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, to w sytuacji realnego imposybilizmu osiągnięcia przychodu z wynajmu danego lokalu nie może być mowy o dopuszczalności zasądzenia na rzecz właściciela jedynie hipotetycznych wielkości, wynikających z założenia, że do najmu konkretnego lokalu faktycznie doszło. Sąd Apelacyjny aprobuje w tej mierze stanowisko, wedle którego wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości należy się właścicielowi wówczas, jeżeli obiektywnie oceniając dana rzecz nadawała się do wykorzystania i przedstawiała określoną wartość. W okolicznościach sprawy jest zaś oczywistym, że taka ocena nie byłaby uzasadniona w odniesieniu do pomieszczeń, które w dacie przekazania obiektu powodom, tj. we wrześniu 2012 r. nie były przedmiotem najmu.

Mając powyższe na uwadze apelacja powodów ostatecznie podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. (pkt 2.), zaś w wyniku uwzględnienia apelacji pozwanego doszło do zmiany zaskarżonego wyroku, o czym orzeczono na mocy art. 386 § 1 k.p.c. (pkt 1.), rozstrzygnięcie co do kosztów postępowania apelacyjnego (pkt 3.), które zamknęły się łączną kwotą 29 077 zł. (12 877 zł tytułem opłaty sądowej od apelacji pozwanego + 10 800 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego w związku z przegraną powodów w instancji odwoławczej + 5400 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika strony pozwanej w związku z jej wygraną) opierając o dyspozycję art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., przy uwzględnieniu regulacji wynikających z § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 6 i 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (DZ.U.2015.1804). Podkreślenia wymaga, że argumentacja pozwanego pozostawała jednakowa w zakresie tożsamych w istocie roszczeń każdego z powodów, zatem reprezentowanie pozwanego w postępowaniu przed Sądem odwoławczym nie wymagało zwiększonego nakładu pracy, związanego z podjęciem czynności jednostkowych w stosunku do niektórych tylko współuczestników, gdyż taka konieczność w niniejszej sprawie nie zachodziła. Przy wspólnej podstawie faktycznej i prawnej zwalczanych roszczeń pełnomocnik pozwanego podejmował czynności odnoszące taki sam skutek w stosunku do każdego z powodów, w zakresie okoliczności dla nich wspólnych, a zatem liczba występujących po stronie przeciwnej osób nie miała wpływu na zwiększenie nakładu i czasu pracy pełnomocnika pozwanego, stąd uzasadnionym było przyznanie wynagrodzenia w jednokrotnej wysokości, zarówno gdy chodzi o wynik apelacji strony powodowej, jak i środka zaskarżenia samego pozwanego.

Ewa Talarczyk Marzena Miąskiewicz Paulina Asłanowicz