Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 listopada 2017r.

Sąd Okręgowy w S. IV Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Andrzej Jastrzębski

Sędziowie: SO Mariusz Struski, SO Mariola Watemborska (spr.)

Protokolant: sekr. sąd. Kamila Wiśniewska

po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2017r. wS.

na rozprawie

sprawy z powództwa M. K., E. D. i W. K.

przeciwko U. Ł.

o opróżnienie i wydanie lokalu użytkowego

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w S. z dnia 4 kwietnia 2017r., sygn. akt IC 1617/16

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchyla pkt I wyroku zaocznego Sądu Rejonowego w S. z dnia 26 sierpnia 2016r. i oddala powództwo;

2.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od powodów M. K., E. D. i W. K. solidarnie na rzecz pozwanej U. Ł. kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt IV Ca 416/17

UZASADNIENIE

Powodowie M. K., W. K. i E. D. wnieśli o nakazanie pozwanej U. Ł., aby opróżniła, opuściła i wydała powodom lokal użytkowy, położony w S. przy ulicy (...) oraz zasądzenie od niej zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że powodom służy prawo własności ww. lokalu użytkowego, dla której Sąd Rejonowy w S. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). W dniu 11.07.2015 r. strony niniejszego postępowania zawarły umowę najmu. Pozwana pozostawała w zwłoce z zapłatą czynszu najmu za dwa kolejne okresy płatności i powodowie pismem z dnia 19.04.2016 r. rozwiązali stosunek najmu. Pismem z dnia 18.05.2016 r. wezwali pozwaną do dobrowolnego opuszczenia lokalu użytkowego w dniu 25.05.2016 r., jednak pozwana nie zastosowała się do żądania powodów.

W dniu 26.08.2016 r. Sąd Rejonowy w S. I Wydział Cywilny wydał w niniejszej sprawie wyrok zaoczny w którym nakazał pozwanej U. Ł., aby opróżniła, opuściła i wydała powodom M. K., W. K. i E. D. solidarnie lokal użytkowy położony w S. przy ulicy (...) pod numerem oraz zasądził od pozwanej U. Ł. na rzecz powodów M. K., W. K. i E. D. solidarnie kwotę 20 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Pozwana U. Ł. wniosła sprzeciw od ww. wyroku zaocznego, domagając się jego uchylenia oraz obciążenia kosztami postępowania strony powodowej.

Podniosła, iż wbrew stanowisku powodów nie pozostawała w zwłoce z zapłatą czynszu przez ponad dwa kolejne okresy płatności i choć następowały opóźnienia w płatności, to miała ustną zgodę powódki M. K. na to. Nadto obiecywano jej obniżkę czynszu. Wskazała, iż w najmowanym lokalu użytkowym przeprowadziła remont, który chce dokończyć. Zarzuciła, iż nie otrzymała pisma zawierającego wypowiedzenie umowy najmu, a więc wypowiedzenie nie jest skuteczne.

W piśmie procesowym z dnia 24.03.2017 r. powódka E. D. wskazała, iż w okresie od 1.08.2015 r. do 30.04.2016 r. zadłużenie pozwanej wynosiło 5.500 zł co stanowi ponad trzy kolejne okresy płatności. Wskazała, iż pozwana potwierdziła odbiór pisma z dnia 18.05.2016 r., które było już kolejnym pismem w sprawie wypowiedzenia umowy. Nadto z pozwaną miała zostać podpisana nowa umowa na czas określony z płatnością z góry za cały okres najmu jednak do jej podpisania nie doszło, albowiem U. Ł. nie wyraziła na nowe warunki zgody.

Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2017 roku Sąd Rejonowy w S. utrzymał wyrok zaoczny Sądu Rejonowego w S. w sprawie I C 1617/16 z dnia 26 sierpnia 2016 roku w całości (punkt 1 sentencji) i ustalił, iż koszty sprzeciwu w wysokości 100 zł, w całości obciążają pozwaną U. Ł. (punkt 2 sentencji).

Przedmiotowe orzeczenie zostało oparte na następujących ustaleniach. U. Ł. od dnia 16.06.2015 r. prowadzi działalność gospodarczą, polegającą na prowadzeniu restauracji i innych stałych placówek gastronomicznych. Adres do doręczeń jaki wskazała w (...), a także w umowie stron to: ul. (...), (...)-(...) S..

W dniu 11.07.2015 r. została zawarta umowa o najem lokalu użytkowego położonego w S., przy ul. (...), pomiędzy M. K., W. K. i E. D. (wynajmującymi), a prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą Gastronomia (...) (najemcą), na czas określony od 1.08.2015 r. do 30.09.2020 r. z możliwością przedłużenia czasu trwania umowy.

Dla lokalu Sąd Rejonowy w S. VII wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr (...).

Właścicielami ww. lokalu są M. K. i W. K. (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) oraz E. D.. Powodowie po zaprzestaniu prowadzenia własnej działalności w tym miejscu, zdecydowali się na wynajem lokalu. Początkowo najem był podpisany z inną osobą, jednakże wskutek porozumienia najem ten został następnie przejęty przez U. Ł..

W § 2 strony postanowiły, iż z tytułu najmu najemca zobowiązuje się płacić wynajmującym do dnia 10 – go każdego miesiąca z góry kwoty:

- 1.400 zł plus 200 zł z tytułu czynszu dla Wspólnoty na rachunek bankowy E. D. nr (...);

- 1.400 zł brutto plus 200 zł z tytułu czynszu dla Wspólnoty na rachunek bankowy M. i W. K. nr (...).

Prowadzenie przez najemcę prac adaptacyjnych lokalu wymaga powiadomienia wynajmujących (§ 4 pkt. 1). Po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest zwrócić wynajmującym przedmiot najmu w stanie niepogorszonym a wszelkie poczynione nakłady przechodzą na własność wynajmujących (§ 4 pkt. 4 umowy).

Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy wynajmującym służy prawo wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w przypadku zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu za dwa kolejne okresy płatności, oddanie przedmiotu najmu w podnajem, używania przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową.

Wydanie lokalu U. Ł. nastąpiło z dniem 1.08.2015 r.

Pismem z dnia 19.04.2016 r. M. K., W. K. i E. D. rozwiązali na podstawie § 5 pkt. 2 powyżej opisaną umowę najmu lokalu użytkowego z dniem doręczenia pisma. Fakt wypowiedzenia był tłumaczony zaleganiem przez U. Ł. na rzecz współwłaścicieli czynszu w wysokości więcej niż dwukrotna miesięczna należność czynszowa. Nadto właściciele powzięli wiadomość, poprzez przypadkową wizytę w lokalu, iż są tam dokonywane bez ich zgody prace remontowe, na które zgody nie wyrażali. W treści pisma wyznaczyli termin do opróżnienia i wydania lokalu na dzień 8.05.2016 r. Pismo zostało doręczone U. Ł. przez awizo na adres ul. (...), (...)-(...) S..

Na dzień 19.04.2016 r. zaległość wobec E. D. wynosiła 5.500 zł a wobec M. K. W. K. 1.000 zł. M. i W. K. U. Ł. zalegała mniej niż E. D., jednakże tylko z tego powodu, iż M. K. nachodziła syna pozwanej w lokalu i żądała zapłaty swojej i męża części czynszu. Właściciele lokalu nie wyrażali zgody na przesuwanie w czasie należności czynszowych. Uznając zatem dotychczasową realizację umowy przez U. Ł., która systematycznie zalegała z płatnościami i wykonywała je nieterminowo właściciele lokalu użytkowego przy ul. (...) w S. pismem z dnia 19 kwietnia 2016 r. wypowiedzieli umowę ze skutkiem na dzień doręczenia pisma. Pismo to skierowano na adres wskazywany przez U. Ł.. Nie zostało ono przez nią podjęte.

Kolejnym pismem z dnia 18.05.2016 r. M. K., W. K. i E. D. w związku ze wcześniejszym wypowiedzeniem umowy i dalszym brakiem systematycznych i terminowych płatności za wynajem lokalu, na stan zadłużenia w kwocie 9.100 zł wezwali U. Ł. do opuszczenia lokalu do dnia 25.05.2016 r.

Zadłużenie U. Ł. z tytułu najmu lokalu użytkowego położonego w S., przy ulicy (...) w kwietniu 2016 roku wynosiło 4.500 zł. W dniu 2 czerwca 2017 r. gdy właściciele lokalu przyszli do lokalu w celu odebrania kluczy G. Ł. uiścił na ich rzecz kwoty 3.200 a następnie 2.600 zł. W trakcie rozmowy strony podjęły rozmowy, iż w przypadku uregulowania wszystkich zaległości i uiszczenia na 5 miesięcy wprzód należności, mogą podpisać nową umowę ale z innym, krótszym terminem płatności. Na taką opcję nie wyraziła zgody U. Ł., co powodom zakomunikował jej syn G. Ł..

Analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy przez pryzmat art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 675 k.c. i art. 673 k.c., Sąd I instancji stanął na stanowisku, że żądanie powodów zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy wskazał, że nie budził wątpliwości fakt, iż powodowie są właścicielami przedmiotowego lokalu użytkowego, a strony łączyła umowa najmu tego lokalu. Zauważył, że żądająca oddalenia powództwa pozwana U. Ł. podnosiła, iż powodowie nie udowodnili podstaw do wypowiedzenia jej umowy najmu, oraz iż nie otrzymała pisma zawierającego wypowiedzenie umowy. Wnosiła z tego, iż wypowiedzenie jest nieskuteczne, a ona nadal na podstawie zawartej umowy jest najemcą, który – uregulował wszystkie zaległości (w czerwcu 2016 r.), przez co odpadła podstawa wypowiedzenia. Nadto pozwana wskazała, iż powodowie utrzymywali ją w przekonaniu, iż akceptują zmiany, jakie zachodzą w lokalu (tj. remont), nie sprzeciwiają się im, a nadto wyrażali zgodę na opóźnienia w dokonywaniu przez nią płatności.

Sąd I instancji zważył, iż powodowie zeznając na rozprawie w dniu 31.03.2017 r. wykazali, iż w miesiącu kwietniu zadłużenie pozwanej za lokal przekraczało choćby wobec samej E. D. (współwłaścicielka) dwa pełne okresy płatności. Strony zgodnie ustaliły przy tym, iż każdy ze współwłaścicieli odrębnie otrzymuje własne należności, co powodowało, że pozwana płaciła osobno każdemu z powodów. Fakt, iż małżonkom K. powódka zalegała mniej niż E. D. wynikało wyłącznie z faktu, iż to oni w sposób systematyczny chodzili i upominali się o czynsz u syna pozwanej. Konkludując – Sąd uznał, że najemca U. Ł. na dzień rozwiązania przez powodów umowy pozostawała niewątpliwie w zwłoce w zapłacie czynszu najmu co najmniej za dwa miesiące wobec jednego ze współwłaścicieli. Strony nie ustaliły przy tym, że zaległość miała być liczona razem wobec wszystkich współwłaścicieli, skoro w samej umowie dookreślili jak odrębnie płatność na każdego z nich miała następować. Zaległość ponad dwumiesięczna zatem już w stosunku do jednego ze współwłaściciela powodowała możliwość skorzystania z § 5 pkt 2 umowy, a więc wypowiedzenia umowy. Sąd podkreślił, że pod wypowiedzeniem umowy podpisali się wszyscy współwłaściciele lokalu przy ul. (...) w S., zgadzając się na zakończenie współpracy z najemcą, który nie był terminowy, nie liczył się z nimi i postępował wbrew zapisom i ustaleniom przyjętym w umowie. Powodowie zaprzeczyli przy tym twierdzeniom pozwanej, iż miała ona ich zgodę na nieterminowe płatności i zapowiedź obniżki czynszu.

W ocenie Sądu Rejonowego, niezależnie od zaprzeczenia temu twierdzeniu przez powodów, twierdzenia pozwanej byłyby nielogiczne z czysto biznesowego punku widzenia. Wynajmujący nie po to bowiem zawiera umowę najmu (i to lokalu użytkowego), żeby godzić się na przesuwanie w czasie swego wynagrodzenia, a dodatkowo obiecuje obniżkę w sytuacji, gdy ciągle domaga się zapłaty tych należności, które wcześniej strony ustaliły.

Sąd zważył przy tym, iż wskutek zaniechania przez pozwaną U. Ł. obowiązku odbierania korespondencji pod adresem do doręczeń, skierowanie korespondencji zawierającej wypowiedzenie stosunku najmu bez okresu wypowiedzenia nastąpiło ze skutkiem doręczenia. Przesyłka ta była właściwie awizowana, nie została podjęta w terminie 14 dni i zwrócona 12 maja 2016 r. do adresata. Tę datę należało zatem traktować, jako datę zakończenie umowy pomiędzy stronami. Fakt, iż pozwana nie odbiera korespondencji pod adresem, który nadal wykorzystuje, który się nie zmieniał, docelowo ją i tylko ją obciąża. Nie mogą bowiem powodowie prawidłowo wykonując uprawnienie procesowe do wypowiedzenia umowy ponosić konsekwencji tego, że pozwana nie odbiera pod wskazywanym przez siebie adresem korespondencji. Zdaniem Sądu, wypowiedzenie z dnia 19 kwietnia 2016 r. umowy najmu lokalu użytkowego – skierowane przez właścicieli do najmującej jest skuteczne, a umowa została prawidłowo wypowiedziana.

Sąd podkreślił, że w treści wypowiedzenia powodowie wskazali, iż rozwiązują umowę na podstawie § 5 pkt 2 umowy. Ze wskazanego zapisu umowy wynika, iż powodowie mogli rozwiązać zawartą umowę w trybie natychmiastowym w przypadku zalegania przez pozwana z zapłatą czynszu za dwa kolejne okresy płatności, przy czym umowa nie przewidywała, aby dwa pełne okresy dotyczyły E. D. i M. K., W. K. łącznie. Każdy ze współwłaścicieli był rozliczany osobno i zaległość dla każdego z nich podlegała regulacjom z § 5 pkt 2 umowy także odrębnie. Wystarczające było zatem do skutecznego wypowiedzenia pozostawanie przez wynajmującą w opóźnieniu w płatności wobec choćby do jednego ze współwłaścicieli. Skoro zaś w dacie wystosowania do najemcy pisma z 19.04.2016 r. spełnione były wszelkie warunki z § 5 pkt. 2 umowy w stosunku do E. D., niewątpliwie z chwilą otrzymania tego pisma, rozwiązanie umowy należało uznać za dokonane skutecznie.

Sąd Rejonowy zważył przy tym, że zgodnie z ugruntowanym w doktrynie i orzecznictwie stanowiskiem, wypowiedzenie umowy najmu może być dokonane także poprzez czynność procesową polegającą na wytoczeniu powództwa o wydanie przedmiotu najmu, zawierającego w sobie wolę wypowiedzenia umowy najmu. Podkreślił, iż pozwana mimo braku powiadomienia właścicieli (stosownie do § 4 umowy) dokonywała w przedmiotowym lokalu prac adaptacyjnych, niesystematycznie i nieterminowo realizowała swe obowiązki wobec właścicieli. Te powody – choć expresis verbis nie ujęte w wypowiedzeniu - były również argumentem dla powodów, iż umowa na dotychczasowych warunkach powinna być wypowiedziana. Sąd zauważył, że pozwana zdaje się nie dostrzegać, iż wypowiedzenie umowy nastąpiło, a po dacie jej rozwiązania korzysta z lokalu w sposób bezumowny. Nie reaguje na żądanie wydania lokalu czy kluczy i zachowuje się nie jak wynajmujący, a właściciel tegoż lokalu – którym nie jest. Daje zatem powód do wytoczenia powództwa o eksmisję dla właścicieli, którzy tylko w taki sposób mogą zrealizować swe prawo do ochrony własnej własności.

Mając na uwadze powyższe argumenty Sąd I instancji utrzymał wyrok zaoczny z dnia 26.08.2016 r. w mocy w całości.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., obciążając pozwaną U. Ł. kosztami sprzeciwu w wysokości 100 zł.

Pozwana zaskarżyła powyższy wyrok apelacją, domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, ewentualnie jego zmiany, poprzez oddalenie powództwa. Nadto wniosła o zasądzenie na swoja rzecz od strony powodowej zwrotu kosztów procesu za obie instancje. Skarżonemu orzeczeniu zarzuciła:

⚫

nieważność postępowania, z uwagi na pozbawienie jej możliwości obrony swych praw, w sytuacji oddalenia jej wniosków dowodowych o przesłuchanie świadków oraz odrzucenia doprecyzowania sprzeciwu;

⚫

błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na uznaniu, że pismem z dnia 19 kwietnia 2016 roku, doręczonym w sposób zastępczy, powodowie wypowiedzieli pozwanej umowę najmu spornego lokalu, mimo iż przedłożona przez stronę powodową zwrócona przez pocztę koperta jest rozerwana i pusta, w szczególności nie zawiera oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy;

⚫

pominiecie faktu, iż powodowie chcieli sprzedać sporny lokal i zawarli w tym zakresie umowę przedwstępną, niemniej do zawarcia umowy przyrzeczonej konieczne było rozwiązanie umowy najmu zawartej z pozwaną;

⚫

pominięcie dowodu z zeznań świadka W., który był uczestnikiem rozmów stron, co do zawarcia w dniu 1 czerwca 2016 roku ustnej umowy najmu na dalszy okres oraz udzielenia zgody na prace remontowe w lokalu

W odpowiedzi na apelację powódka E. D. wniosła o jej oddalenie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelację pozwanej uznać należało za zasadną.

W pierwszej kolejności zważyć należało, że, jak wynika z treści art. 382 kpc, sąd apelacyjny ma nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału oraz dokonania własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w tym oceny zgromadzonych dowodów (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.04.1998r., II CKN 704/97, OSNC 1998 nr 12, poz. 214). Sąd II instancji nie ogranicza się zatem tylko do kontroli Sądu I instancji, lecz badając ponownie całą sprawę i rozważając wyniki postępowania przed sądem I instancji, władny jest ocenić je samoistnie. Postępowanie apelacyjne jest przeto przedłużeniem procesu przeprowadzonego przez pierwszą instancję, co w konsekwencji oznacza, że nie toczy się on na nowo.

Ocena rozstrzygnięcia, jakie zapadło przed I instancją, daje podstawy do stwierdzenia, że nie było ono właściwe, a w konsekwencji nie mogło się ostać. Zgodzić bowiem należało się z apelującą pozwaną, że w rozpoznawanej sprawie nie istniały podstawy do orzeczenia eksmisji pozwanej z lokalu użytkowego położnego w S. przy ul. (...).

Przede wszystkim, w ocenie Sądu Okręgowego, powodowie nie zdołali wykazać, że w kwietniu 2016r. istniały podstawy do skutecznego wypowiedzenia łączącej strony umowy najmu lokalu z dnia 11 lipca 2015r. Z treści kopii pisma stanowiącego wypowiedzenie umowy najmu z dnia 19.04.2016r. - dołączonego do pozwu - nie wynika w sposób nie budzący wątpliwości jakie okoliczności faktyczne stanowiły podstawę wypowiedzenia umowy. Autorzy pisma bowiem powołali się jedynie na zapis § 5 punkt 2 umowy najmu lokalu, który stanowi ” wynajmującym służy prawo wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym w przypadku: zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu za dwa kolejne okresy płatności, oddanie przedmiotu najmu w podnajem, używanie przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową” nie wskazując, który ze wskazanych przypadków stanowi przyczynę rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym.

W toku postępowania przed sądem I instancji powodowie nie wykazali, aby przyczynę rozwiązania umowy stanowiło oddanie przedmiotu najmu w podnajem czy też używanie przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową. Z zeznań powódki E. D. wynika, że remont (na który powodowie nie wyrażali zgody) rozpoczął się na przełomie lipca i sierpnia 2016r., nie mógł on zatem stanowić powodu rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu w kwietniu 2016r.

Wobec powyższego jedyną podstawą rozwiązania umowy z § 5 punkt 2 umowy najmu lokalu mogła być zaległość pozwanej z zapłatą czynszu za dwa kolejne okresy płatności.

Z § 2 punkt 1 zawartej przez strony umowy wynika, że pozwana jako najemca zobowiązała się płacić wynajmującym tj. powodom do dnia 10-ego każdego miesiąc z góry łącznie kwotę 3.200 złotych miesięcznie – przy czym kwotę 1.600 złotych miała wpłacać na konto powódki E. D. a kwotę 1.600 złotych na konto powódki M. K.. Aby więc można było uznać, że pozwana zalega z zapłatą na rzecz powodów za dwa kolejne okresy płatności, musiałaby zalegać na rzecz powodów z zapłatą kwoty 6.400 złotych. Analiza natomiast zebranego w sprawie materiału dowodowego nie pozwala przyjąć, że na dzień wypowiedzenia umowy tj. 19.04.2016r. na pozwanej ciążyła taka zaległość. Już sama treść kolejnego pisma, na które powołują się powodowie tj. pisma z dnia 18.05.2016r. i nie wykazanie przez powodów aby pozwana pomiędzy dniem 19.04.2016r. a dniem 18.05.2016r. dokonała jakiejkolwiek wpłaty na ich rzecz, świadczy o tym, że zaległość pozwanej wobec powodów na dzień 19.04.2016r. nie mogła stanowić kwoty 6.400 złotych. Nie ulega bowiem wątpliwości okoliczność, że pozwana winna uiszczać należny czynsz na rzecz powodów do 10-tego każdego miesiąca, zatem do 10 maja 2016r. powinna zapłacić powodom kolejne 3.200 złotych. Skoro zaś w piśmie z dnia 18 maja 2016r. powodowie wskazują w sposób nie budzący żadnych wątpliwości, że zaległość pozwanej z tytułu czynszu wynosi 9.100 złotych to uznać należało, że zaległość pozwanej wobec powodów w kwietniu 2016r. była o 3.200 złotych mniejsza a zatem wynosiła 5.900 złotych (9100 – 3200 = 5.900 złotych). Tym samym przyjąć trzeba, że nie była to zaległość dająca powodom podstawę do wypowiedzenia w trybie natychmiastowym łączącej umowy najmu.

Takie wyliczenie znajduje też potwierdzenie w złożonej przez pełnomocnika pozwanej na rozprawie apelacyjnej w dniu 24 listopada 2017r. kartce z notesu (vide k.165 akt), na której wskazano zaległość pozwanej wobec E. D. na kwotę 6500 zł (100 zł za styczeń 2016 i 4 razy po 1600 zł za miesiące luty, marzec, kwiecień i maj 2016r.) oraz zaległość wobec K. w kwocie 2600 zł (1000 złotych za kwiecień i 1600 złotych za maj 2016r.).

Mając powyższe na uwadze uznać należało, że wbrew ustaleniom Sądu I instancji nie istniały podstawy do wypowiedzenia pozwanej umowy najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym, zatem powodowie nie byli uprawnieni do skutecznego żądanie wydania im stanowiącego ich własność lokalu użytkowego położonego w S. przy ul. (...). Zgodnie bowiem z treścią art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby mu tę rzecz wydała, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą. Z uwagi na to, że powodowie nie wykazali, że skutecznie wypowiedzieli pozwanej umowę najmu, pozwana w oparciu o umowę najmu ma prawo władać przedmiotowym lokalem użytkowym, tym samym właściciele nie mają podstaw do domagania się zwrotu należącej do nich nieruchomości.

W toku postępowania zarówno przed sądem I jak i sądem II instancji pozwana zarzucała powodom, że nigdy nie otrzymała pisma powodów z dnia 19.04.2016r., a odebrana na poczcie w dniu 11 maja 2016r. przesyłka zawierała pismo powodów z dnia 18.05.2016r. a nie wypowiedzenie umowy z dnia 19.04.2016r.

Okoliczność ta – w sytuacji przyjęcia, że powodowie nie wykazali, aby w kwietniu 2016r. istniały podstawy do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym - nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, choć zgodzić się należy z apelującą, że mogą istnieć wątpliwości co do rodzaju korespondencji odbieranej przez pozwaną a pochodzącej od powodów.

Z dołączonych do akt sprawy dowodów nadania przesyłek (k.80a i 80b) wynika, że w dniu 21 kwietnia 2016r. nadana została pierwsza przesyłka kierowana do pozwanej pod jej domowy adres tj. S. ul. (...), przesyłka ta jednak nie została odebrana przez adresata i w dniu 12 maja 2016r. została zwrócona nadawcy tj. E. D.. Zanim jednak przesyłka ta została zwrócona nadawcy, powodowie w dniu 27.04.2016r. przesłali pozwanej kolejną korespondencję, kierując ją pod adres przedmiotowego lokalu użytkowego tj. S. ul. (...). Przesyłka ta została odebrana przez pozwaną U. Ł. w dniu 11 maja 2016r. Dziwić więc może argumentacja powódki E. D. zawarta w piśmie z dnia 10.10.2017r. dotycząca daty i sposobu doręczenia pozwanej pisma z dnia 18.05.2016r., z której wynika, że pismo z dnia 18.05.2016r. zostało doręczone pracownikowi pozwanej bezpośrednio do lokalu przy ul. (...). Skoro bowiem pismo z dnia 19.04.2016r (którego pozwana twierdzi, że nigdy nie otrzymała) zostało wysłane do pozwanej pocztą dwukrotnie - pod dwa adresy, natomiast pismo z dnia 18.05.2016r. dotyczące żądania opuszczenia lokalu do dnia 25.05.2016r. nie zostało przesłane pocztą, trudno wytłumaczyć dlaczego powodowie nie zadbali o to, aby pozwana (lub też upoważniony pracownik) potwierdziła jego odbiór.

Mając na uwadze powyższe na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. art. 347 k.p.c. zaskarżone orzeczenie należało zmienić i uchylić punkt 1 wyroku zaocznego z dnia 26 sierpnia 2016r. oddalając powództwo.

Pozwana złożyła apelację od całości wyroku, na podstawie art. 385 k.p.c należało zatem oddalić apelację w pozostałym zakresie tj. w części dotyczącej obciążenie pozwanej kosztami sprzeciwu, gdyż zgodnie z treścią art. 348 k.p.c. koszty sprzeciwu ponosi pozwany choćby następnie wyrok zaoczny został uchylony (…), Sąd Okręgowy nie znalazł bowiem podstaw do zmiany orzeczenia Sądu Rejonowego w tym zakresie.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. i 108 k.p.c., uznając, iż powodowie winni solidarnie zwrócić pozwanej poniesione przez nią koszty opłaty od apelacji w kwocie 200 złotych.