Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 21 grudnia 2017 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi w VIII Wydziale Cywilnym

w składzie: przewodniczący: SSR Bartek Męcina

protokolant: Przemysław Staszczyk

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2017 roku w Ł.

sprawy z powództwa Gminy Ł.- Zarząd Lokali Miejskich w Ł. (poprzednio Administracja Zasobów Komunalnych Ł.)

przeciwko H. S.

o eksmisję

1.  oddala powództwo,

2.  nakazuje pobrać od powoda Gminy Ł.- Zarząd Lokali Miejskich w Ł. na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego dla Łodzi Widzewa w Łodzi kwotę 2.027,58 zł. (dwa tysiące dwadzieścia siedem złotych pięćdziesiąt osiem groszy) tytułem tymczasowo poniesionych kosztów sądowych.

Sygnatura akt VIII C 3215/15

UZASADNIENIE

W dniu 27 października 2015 roku powód Gmina Ł. - Administracja Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. (obecnie Miasto Ł. – Zarząd Lokali Miejskich w Ł.), reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wystąpił przeciwko pozwanemu H. S. z żądaniem nakazania opróżnienia boksu garażowego o nr (...) położonego w Ł. przy al. (...) oraz wniósł o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu strona powodowa podniosła, iż pozwany był najemcą boksu, o którym mowa wyżej. Z uwagi na zaległości w opłatach czynszowych umowa najmu została pozwanemu wypowiedziana ze skutkiem na dzień 9 grudnia 2014 roku. Wezwany do zdania lokalu pozwany nie uczynił tego.

(pozew k. 2-5)

Postanowieniem z dnia 8 grudnia 2015 roku Referendarz Sądowy zwolnił pozwanego od kosztów sądowych w całości.

(postanowienie k. 26)

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. H. S. nie kwestionując faktu zajmowania przedmiotowego lokalu użytkowego wyjaśnił, iż pomieszczenie to nie jest boksem garażowym, a zwykłą komórką (pomieszczeniem na cele gospodarcze), z tytułu którego powód winien pobierać niższe opłaty, aniżeli czyni to w rzeczywistości. Pozwany dodał, iż na bieżąco uiszcza opłaty za zajmowane pomieszczenie, jednak czyni to w wysokości przewidzianej w tabeli stawek czynszu Urzędu Miasta Ł. dla pomieszczenia gospodarczego.

(odpowiedź na pozew k. 28-29)

W toku dalszego postępowania stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie, przy czym powód, odnosząc się do wydanej przez biegłego sądowego opinii wywodził, że umiejscowienie spornego pomieszczenia, sposób dostępu do niego, a także możliwość przechowywania tam pojazdów jednośladowych, w tym motocykli, czyni z niego boks garażowy.

(protokół rozprawy k. 69-71, k. 117-122, k. 153-154, k. 284-285, pismo procesowe powoda k. 212-213)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

We wrześniu 2010 roku pozwany H. S. zwrócił się do poprzednika prawnego powoda z podaniem o przydzielenie pomieszczenia gospodarczego lub wiaty garażowej na potrzeby własne, związane z przechowywaniem swoich rzeczy. Podanie to nie zostało rozpatrzone pozytywnie, poprzednik prawny powoda wskazywał bowiem, iż w okolicy miejsca zamieszkania wnioskującego nie dysponuje pomieszczeniami przez niego wskazanymi. Pomimo otrzymania negatywnej odpowiedzi pozwany nie ustępował w swoich staraniach, na skutek czego ostatecznie zaproponowano mu pomieszczenie położone przy al. (...) w Ł..

W dniu 12 stycznia 2012 roku pozwany H. S. złożył u poprzednika prawnego powoda wniosek o wynajęcie boksu przy al. (...), które to podanie zostało rozpatrzone pozytywnie. Zaproponowane pomieszczenie pozwany chciał zająć jak najwcześniej potrzebował bowiem miejsca, w którym mógłby składować swoje rzeczy. Dlatego też strony ustaliły, że pozwany wpierw zajmie pomieszczenie, co miało nastąpić w dniu 13 stycznia, w piątek, a w poniedziałek dojdzie do podpisania umowy.

(dowód z przesłuchania pozwanego k. 69-70 w zw. z 00:09:30 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 15 grudnia 2017 roku, zeznania świadka J. K. 00:26:53-00:41:02, kserokopia podania k. 43, pismo k. 44)

W sporządzonej w dniu 13 stycznia 2012 roku umowie najmu boksu garażowego poprzednik prawny powoda wskazał, iż dotyczy ona boksu garażowego położonego w Ł. przy al. (...), o pow. 7,90 m ². Stawkę czynszu najmu w umowie oznaczono na kwotę 5,75 zł/m ², a cały czynsz najmu na kwotę 55,88 zł brutto (45,23 zł netto) + 0,14 zł tytułem opłaty za śmieci. W umowie zastrzeżono ponadto, iż zostanie ona zawarta na czas nieokreślony, a także, iż wynajmujący ma prawo jej wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia m.in. w przypadku, gdy najemca zalega z opłatą czynszu za co najmniej dwa miesiące. Umowa została podpisana przez wynajmującego, pod umową brak jest natomiast podpisu pozwanego. H. S. uznał, iż wynajęte mu pomieszczenie nie stanowi w istocie boksu garażowego, a zwykłe pomieszczenie przeznaczone na cele gospodarcze, w stosunku do którego obowiązuje niższa stawka czynszowa, aniżeli przewidziana w umowie.

H. S. podpisał natomiast protokół zdawczo-odbiorczy lokalu użytkowego sporządzony tego samego dnia, co umowa. W lokalu oznaczono nr lokalu oraz jego powierzchnię.

(dowód z przesłuchania pozwanego k. 69-70 w zw. z 00:09:30 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 15 grudnia 2017 roku, umowa najmu k. 8-8v., protokół zdawczo-odbiorczy k. 9-9v.)

Pomieszczenie, o którym mowa wyżej, powód traktował jako boks garażowy, ponieważ ludzie przechowywali tam motocykle, rowery, ponadto wejście do niego zostało wybudowane oddzielnie, od strony szczytu budynku.

(zeznania świadka B. K. 00:06:06-00:25:09, zeznania świadka J. K. 00:26:53-00:41:02)

Pomimo nie parafowania umowy najmu przez pozwanego zajmował on przedmiotowe pomieszczenie, uiszczając co miesiąc na rzecz wynajmującego stawkę za najem w wysokości przewidzianej dla pomieszczenia gospodarczego. Wysokość stawki – 2,42 zł/m ² – H. S. ustalił w oparciu o treść zarządzenia Nr (...) Prezydenta Miasta Ł. z dnia 17 listopada 2011 roku w sprawie podziału Miasta Ł. na strefy oraz ustalenia stawek czynszu najmu lokali użytkowych, które reguluje m.in. stawki czynszu najmu za 1 m ² pomieszczeń dodatkowych przeznaczonych na cele gospodarcze przez najemców lub właścicieli lokali mieszkalnych. Dla pomieszczenia zajmowanego przez pozwanego cały czynsz najmu wynosił zatem – przy zastosowaniu powyższej stawki – 19,12 zł w skali miesiąca, która to kwota była przez pozwanego pokrywana wpłatami po 20 zł miesięcznie.

( dowód z przesłuchania pozwanego k. 69-70 w zw. z 00:09:30 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 15 grudnia 2017 roku , zeznania świadka B. K. 00:06:06-00:25:09, kartoteka finansowa konta k. 12, k. 13-16, załącznik nr 2 do zarządzenia nr (...) k. 40-42)

Uznając, iż wpłaty pozwanego nie odpowiadają właściwej ich wysokości wynikającej z umowy, powód pismem z dnia 28 maja 2014 roku wezwał pozwanego do spłaty zadłużenia w kwocie łącznej 1.219,10 zł w terminie jednego miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Następnie, pismem z dnia 28 listopada 2014 roku, doręczonym w dniu 9 grudnia 2014 roku, wypowiedział pozwanemu umowę najmu. W treści przedmiotowego pisma obciążające pozwanego zadłużenie zostało oznaczone na kwotę 1.657,68 zł.

(wypowiedzenie umowy wraz z dowodem doręczenia k. 10-10v., wezwanie do zapłaty wraz z dowodem doręczenia k. 11-11v., okoliczności bezsporne)

Sporne pomieszczenie o nr 4U przy al. (...) w Ł. jest komórką (piwnicą) w rozumieniu przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pomieszczenie to nie spełnia funkcji garażu (obowiązujące przepisy prawa nie znają pojęcia boksu garażowego/motocyklowego), albowiem nie spełnia wymogów, o których mowa w § 102 rozporządzenia, o którym mowa wyżej, w szczególności nie posiada odpowiedniej wentylacji, instalacji przeciwpożarowej, akustyki pomieszczenia, a ponadto otwór drzwiowy jest zbyt mały.

(pisemna opinia biegłego sądowego k. 176-182, pisemna uzupełniająca opinia biegłego sądowego k. 247-256)

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie znajdujących się w sprawie dokumentów, które nie budziły wątpliwości co do prawidłowości i rzetelności sporządzenia, nie były także kwestionowane przez żadną ze stron procesu. Za podstawę ustaleń faktycznych Sąd przyjął ponadto dowód z przesłuchania pozwanego, zeznania świadków oraz opinię biegłego sądowego.

Oceniając pisemną opinię biegłego sądowego Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania zawartych w jej treści wniosków. Opinię tę Sąd uznał za spójną, wnioski wyciągnięte przez biegłego są bowiem logiczne i znajdują oparcie w przeprowadzonych przez niego badaniach. Jako, że z opinii wynika, jakie spostrzeżenia powodują wnioski wyciągnięte przez biegłego należy ją również uznać za jasną. Opinia biegłego jest ponadto pełna, biegły udzielił bowiem odpowiedzi na wszystkie postawione mu pytania, na które zgodnie z zakresem posiadanych wiadomości specjalnych i udostępnionych mu materiałów dowodowych mógł on udzielić odpowiedzi, uwzględnił wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia badanej kwestii, zaś sama opinia zawiera uzasadnienie wyrażonych ocen oraz poglądów. W pisemnej opinii uzupełniającej biegły odniósł się do zastrzeżeń zgłoszonych przez stronę powodową, w szczególności wyjaśnił, iż w obowiązujących przepisach prawa brak jest pojęcia boksu garażowego/motocyklowego, a ustawodawca posługuje się pojęciem garażu. By jednak dane pomieszczenie mogło zostać w ten sposób zakwalifikowane, koniecznym jest spełnienie szeregu kryteriów przewidzianych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku, dotyczących wentylacji pomieszczenia, jego akustyki i niezbędnej w nim instalacji przeciwpożarowej, a także wymiarów pomieszczenia, które to kryteria na gruncie przedmiotowego pomieszczenia nie zostały spełnione. Biegły wyjaśnił przy tym, że prowadząca do pomieszczenia pochylnia o jednostajnym spadku o nawierzchni betonowej, umożliwiająca sprowadzenie motocykli, nie przesądza o charakterze pomieszczeń znajdujących się na najniższej kondygnacji budynku przy al. (...), a jej istnienie nie wyklucza funkcji gospodarczych tychże.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo było niezasadne.

Roszczenie strony powodowej było oparte na art. 675 § 1 k.c. Zgodnie ze wskazanym przepisem, po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. W myśl zaś treści art. 687 k.c., znajdującym zastosowanie w przedmiotowej sprawie z uwagi na użytkowy charakter lokalu, którego najemcą był pozwany, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

W niniejszej sprawie fakt związana stron umową najmu nie był sporny, wprawdzie umowa ta nie została sygnowana przez pozwanego, to jednocześnie nie budzi wątpliwości, iż H. S. objął lokal we władanie, umieścił tam swoje rzeczy, a nadto co miesiąc uiszczał na rzecz wynajmującego czynsz w wysokości, co do której uznał, iż jest ona właściwa. Powód i jego poprzednik prawny akceptowali powyższy stan rzeczy, o czym przesądza okoliczność, iż pismo z dnia 28 listopada 2014 roku nie było wezwaniem do wydania lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego, a stanowiło oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Godzi się w tym miejscu przypomnieć, iż w myśl art. 60 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej. W świetle przedstawionych wyżej okoliczności nie może budzić wątpliwości, iż umowa najmu łącząca strony została zawarta per facta concludentia. Poza sporem pozostawało ponadto, że pozwany uiszczał co miesiąc na poczet umowy najmu kwotę 20 zł, która pokrywała z nadwyżką opłatę czynszową wyliczoną – według cyt. zarządzenia Prezydenta Miasta Ł., regulującego poziomy stawek czynszu dla lokali użytkowych – jako iloczyn powierzchni lokalu nr (...) (7,90 m ²) i stawki za 1 m ² obowiązującej dla najmu pomieszczeń dodatkowych przeznaczonych na cele gospodarcze (2.42 zł), a przy tym pokrywała ustalone w umowie koszty opłat za śmieci (0,14 zł). Pozwany konsekwentnie podnosił, że uiszcza regularnie opłaty w kwocie jak wyżej, powód zaś twierdzeniom tym nie zaprzeczył, a jednocześnie fakt uiszczania przez pozwanego opłat wynika z przedłożonej przez powoda kartoteki finansowej konta lokalu nr (...) oraz zeznań świadka B. K..

Oś sporu ogniskowała się wokół ustalenia charakteru pomieszczenia zajmowane przez pozwanego. Powód wywodził, iż pomieszczenie to pełni funkcję boksu garażowego, dla którego miesięczna stawka czynszu jest inna, aniżeli dla pomieszczeń gospodarczych (piwnic, komórek). Wskazywał, że w pomieszczeniach znajdujących się na najniższej kondygnacji budynku przy al. (...) były przechowywane motocykle, rowery, a sam pozwany zawarł umowę najmu boksu motocyklowego, co samo w sobie pozwala postrzegać sporne pomieszczenie jako właśnie taki boks. W ocenie Sądu stanowisko powoda nie zasługuje na akceptację. W pierwszej kolejności podniesienia wymaga, że pozwany złożył w dniu 12 stycznia 2012 roku wniosek o przydzielenie boksu przy al. (...) nie określając jednak funkcji tego boksu. Wprawdzie w umowie najmu oznaczono, iż dotyczy ona boksu garażowego, również w protokole zdawczo-odbiorczym sporne pomieszczenie zostało określone mianem boksu, to jednocześnie nie może budzić wątpliwości, iż sama nazwa danego pomieszczenia nie może przesądzać o jego funkcji, czy też kwalifikacji (nic nie stoi przecież na przeszkodzie, aby nazwać w umowie piwnicę lokalem mieszkalnym, co samo w sobie nie sprawi, że piwnica się takim lokalem stanie), zwłaszcza w sytuacji jak na gruncie niniejszej sprawy, a więc kiedy pojęcie, którym posługuje się powód nie występuje w przepisach prawa i nie posiada swojej prawnej definicji. Za oczywiste należy przy tym uznać, iż pojęcie boksu może być różnie rozumiane w kontekście językowym, również jako pomieszczenie piwniczne. Uwadze nie może przy tym ujść, iż załącznik nr 2 do cyt. zarządzenia Prezydenta Miasta Ł., także nie posługuje się pojęciem boksu, a mowa w nim o lokalach przeznaczonych na garaże. Skoro zatem pojęcie boksu nie funkcjonuje w przepisach prawa, a jednocześnie powód obowiązany jest stosować do lokali użytkowych stawki czynszowe przewidziane w/w zarządzeniem, Sąd przyjął, że dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne jest ustalenie, czy sporne pomieszczenie jest garażem w świetle obowiązujących przepisach prawa, czy też pomieszczeniem piwnicznym (komórką). Zgodnie z § 102 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku, garaż powinien mieć m.in. elektryczną instalację oświetleniową, zapewnioną wymianę powietrza, zgodnie z § 108, wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową, w garażu podziemnym przed wjazdem do niego, instalację przeciwpożarową, wymaganą przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, zabezpieczoną przed zamarzaniem, a także odpowiednie wymiary. Wprawdzie przepis ten dotyczy garażu samochodowego, to jednocześnie zdaniem Sądu per analogiam winien mieć on zastosowanie również w przypadku garażu przewidzianego dla przechowywania motocykli, odnośnie których stosowanie wymogów związanych z wentylacją, czy też ochroną przeciwpożarową znajduje takie samo uzasadnienie jak w przypadku samochodów. Jak wykazał biegły w złożonej opinii przedmiotowe warunki nie zostały spełnione w przypadku spornego pomieszczenia, co dyskwalifikuje je jako pomieszczenie mogące spełniać funkcję garażu. O czym była już mowa, opinia biegłego sądowego stanowi przekonujący i miarodajny dowód w sprawie. Opinia ta odzwierciedla staranność i wnikliwość w badaniu zleconego zagadnienia, wyjaśnia wszystkie istotne okoliczności, podaje przyczyny, które doprowadziły do przyjętej konkluzji, a równocześnie jest poparta głęboką wiedzą i wieloletnim doświadczeniem zawodowym biegłego. Jednocześnie opinii tej nie podważają pozostałe dowody. Wskazać również należy, że powód wprawdzie początkowo kwestionował treść wydanej przez biegłego opinii, to jednak po wydaniu opinii uzupełniającej oświadczył wyłącznie, że opinia ta jest nieprzydatna z uwagi na fakt, iż pozwany zawarł umowę najmu boksu motocyklowego, nie wywodząc wobec opinii uzupełniającej żadnych zarzutów i nie podejmując z biegłym merytorycznej polemiki. Jak zaś wskazano wyżej, samo nazwanie pomieszczenia w umowie najmu boksem garażowym, nie czyni tego pomieszczenia garażem, zwłaszcza w sytuacji, gdy obowiązujące przepisy prawa wymagają dla takiego pomieszczenia spełnienia określonych wymagań, a jednocześnie przepisy, w tym przepisy stanowiące podstawę naliczania opłat za lokale użytkowe, w ogóle nie posługują się pojęciem boksu garażowego.

Reasumując, Sąd przyjął, iż pomieszczenie wynajmowane przez pozwanego nie jest garażem (boksem garażowym), a wyłącznie piwnicą (komórką), co daje asumpt do wniosku, iż pozwanego z tytułu najmu tego pomieszczenia obciążała stawka w wysokości 2,42 zł/m ², nie zaś stawka przyjęta w umowie przez powoda. Powyższe implikuje konstatację, iż pozwany uiszczał opłaty czynszowe we właściwej wysokości (jeszcze raz przypomnienia wymaga, że opłaty za lokale użytkowe nie mogą być dowolnie ustalane przez powoda, a ich wysokość jest ściśle regulowana zarządzeniem Prezydenta Miasta Ł.), co czyni oświadczenie powoda o wypowiedzeniu stosunku najmu nieskutecznym, pozwany nie pozostawał bowiem w żadnej zwłoce z uiszczaniem opłat czynszowych, a zatem nie doszło do spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 687 k.c.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo w całości.

Na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi kwotę 2.027,58 zł tytułem tymczasowo poniesionych kosztów sądowych, na które złożyły się koszty opinii biegłego sądowego.