Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 stycznia 2018 roku

Sąd Rejonowy w Człuchowie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący Sędzia Sądu Rejonowego Marek Osowicki

Protokolant sekretarz sądowy Grażyna Pałubicka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 stycznia 2018 roku w Człuchowie

sprawy

z powództwa M. K., A. K.

przeciwko (...) w G.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego (...) w G. solidarnie na rzecz powodów M. K., A. K. kwotę 51.820,92 zł (słownie: pięćdziesiąt jeden tysięcy osiemset dwadzieścia złotych dziewięćdziesiąt dwa grosze) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 22 stycznia 2015 do dnia 31 grudnia 2015 roku, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

3.  znosi wzajemnie koszty procesu.

Pobrano opłatę kancelaryjną

w kwocie zł – w znakach

opłaty sądowej naklejonych

na wniosku.

Sygn. akt I C 355/15

UZASADNIENIE

Pełnomocnik powodów A. K. i M. K. wniósł przeciwko pozwanemu (...) w G. o zapłatę na rzecz powodów kwoty 55.138,81 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 22.01.2015 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu pełnomocnik powodów podniósł, iż powodowie 9.07.2014 r. nabyli na własność nieruchomość położoną w C. przy ul. (...). Konsekwencją nabycia powyższej nieruchomości było wstąpienie powodów jako strony umowy najmu, której stroną pozostawał pozwany. Zgodnie z § 9 ust. 4 i 5 umowy najmu jeżeli w wyniku remontu lub adaptacji najemca dokona ulepszeń stanowiących część składową przedmiotu najmu, stają się one jego integralną częścią i przechodzą na własność wynajmującego z chwilą połączenia. Z tytułu dokonanych ulepszeń najemcy nie będzie przysługiwał zwrot ich wartości w czasie trwania umowy jak i po jej zakończeniu. W dniu 24.10.2014 r. powód zaobserwował, iż przedstawiciele pozwanego niszczą i dewastują przedmiot najmu. W związku z powyższym wystosował do pozwanego pismo zawierające żądanie zaprzestania niszczenia najmowanego lokalu i zawiadomił o tym Komendę Powiatową Policji. 27.10.2014 r. powód e-mailem ponownie wezwał pozwanego do zaprzestania dewastacji, co pozostało bez reakcji pozwanego. 5.11.2014 r. (...) w C. wskazał, że demontuje rzeczy, które zostały sfinansowane przez wolontariuszy. W powyższym piśmie wskazano, iż pozwany dokonał nakładów związanych z stolarką okienną, drzwiową, instalacją ogrzewania, instalacją elektryczną, utwardzeniem dojazdu i remontem dachu. Pozwany wystosował do powoda 23.10.2014 r. wypowiedzenie aneksu do umowy najmu co w ocenie powoda było wypowiedzeniem umowy najmu. Pełnomocnik powoda otrzymał od pozwanego 4.11.2014 r. pismo o złożeniu do depozytu kluczy do najmowanego lokalu. 13.11.2014 r. strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy, na podstawie którego doszło do przekazania posiadania najmowanego lokalu. Czynności pozwanego doprowadziły lokal do stanu nieużywalności a koszt przywrócenia stanu poprzedniego wynosi 51.521,45 zł. Pismem z 7.01.2015 r. wezwał pozwanego do zapłaty na co nie odpowiedziała strona pozwana.

Pełnomocnik pozwanego (...) w G. w sprzeciwie od nakazu zapłaty wniósł o odrzucenie pozwu z powodu braku zdolności występowania w procesie jako strona (...) tj. barku zdolności sądowej a z ostrożności procesowej o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych razem z opłatą skarbową od pełnomocnictwa. W uzasadnieniu sprzeciwu wskazał, że (...)nie ma osobowości prawnej. Nie jest wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego – Rejestru Stowarzyszeń i jest jedynie terenową jednostką organizacyjną (...). Zaś statut (...) stanowiący załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 września 2011 r. (Dz. U. Nr 217. Poz. 1284) nie przewiduje możliwości uzyskania przez terenową jednostkę organizacyjną osobowości prawnej. Pełnomocnik pozwanego podniósł zarzut braku legitymacji biernej pozwanego, gdyż nie jest on stroną umowy najmu nr (...) wraz z aneksami. Stroną przedmiotowej umowy jest stowarzyszenie (...) z siedzibą w W.. Ponadto stronie pozwanej przysługiwać będą określone prawem roszczenia dotyczące nakładów nie wynikających z remontu lub adaptacji. Nie będących ulepszeniami lub też nie będących częścią składową. W szczególności pozwany będzie mógł rzeczy te odłączyć i zabrać w myśl art. 227 k.c. Zgodnie z protokołem zdawczo – odbiorczym z dnia 27 września 2007 roku na okoliczność przekazania pomieszczeń magazynowych/biurowych w C. przy ul. (...) przez ówczesnego właściciela pomieszczenie ogólne było zniszczone, wymagało nakładów finansowych w celu doprowadzenia do stanu używalności (pomieszczenie było w słanie niezdatnym do użytkowania) z odpadającymi tynkami, wilgocią itp. Tym samym jak wynika z protokołu zdawczo- odbiorczego z 13 listopada 2014 r. budynek w momencie odbioru był w stanie niepogorszonym, a wręcz w lepszym stanie niż w 2007 roku, gdyż była założona instalacja wodno-kanalizacyjna, instalacja elektryczna, podłoga drewniana na poddaszu i oszklenie, dach z papy, część magazynowa była w stanie dobrym i miała instalację elektryczną. Dodatkowo powierzchnia użytkowa budynku znacznie się zwiększyła. Zgodnie z art. 662 § 1 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Na gruncie niniejszej sprawy z całą pewnością rzecz nie była wydana w stanie nadającym się do użytku zgodnego z właściwością i przeznaczeniem rzeczy, zaś właściciel nie utrzymywał ją w takim stanie w czasie trwania umowy. Nie było innego uregulowania w umowie, zatem należy uznać, że wynajmujący nie dopełnił powyższych obowiązków.

Pełnomocnik powodów na rozprawie w dniu 15.12.2015 r. doprecyzował oznaczenie strony pozwanej jako (...) i sąd wezwał na rozprawę tak oznaczoną stronę pozwaną, która udzieliła pełnomocnictwa do reprezentowania jej w procesie radcy pranemu.

Sad ustalił co następuje:

(...) S.A. w W. (...) w S. (...) w S. 28.12.2007 r. zawarł z (...) w G. umowę najmu (...) części biurowo-magazynowej nieruchomości położonej w C. przy ul. (...). Strony ustaliły miesięczny czynsz na kwotę 60 zł netto. W § 9 ust. 4 i 5 zwartej przez strony umowy najmu nr (...) strony postanowiły, że jeżeli w wyniku remontu lub adaptacji najemca dokona ulepszeń stanowiących część składową przedmiotu najmu, stają się one integralną jego częścią i przechodzą na własność wynajmującego z chwilą połączenia. Z tytułu dokonanych ulepszeń najemcy nie przysługuje zwrot ich wartości tak w czasie trwania umowy najmu, jak i po jej zakończeniu. Powyższa umowa był aneksowana.

(dowód: umowa najmu k.12-14, aneksy do umowy k.15-22).

Strony umowy najmu nr (...) z 28.12.2007 r. w dniu 27.09.2017r. sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy pomieszczeń magazynowych/biurowych w którym stwierdziły, iż pomieszczenia są ogólnie zniszczone, wymagają nakładów finansowych w celu doprowadzenia do stanu umożliwiającego użytkowanie, odpadające tynki, wilgoć itp.

(dowód: protokół zdawczo odbiorczy k.157).

Powodowie A. K. i M. K. na podstawie umowy sprzedaży aktem notarialnym z 9.07.2014 r. nabyli do majątku wspólnego własność przedmiotowej nieruchomości.

(dowód: umowa sprzedaży k.7-11).

Strony umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości 9.07.2014 r. sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy wraz z dokumentacją fotograficzną.

(dowód: protokół zdawczo-odbiorczy z 9.07.2014 r. k.23-29).

Powód M. K. i (...)podpisali aneks do umowy najmu oznaczonej numerem (...) zawartej w dniu 28 grudnia 2007 r., którym zmieniły wysokość czynszu na kwotę 600 zł netto miesięcznie od 1.08.2014 r.

(dowód: aneks do umowy najmu k.30).

(...) w G. pismami z 30.09.2014r. i 23.10.2014 r. wypowiedział aneks do umowy najmu (...).

(dowód: wypowiedzenie k.49-51).

Powód M. K. pismem z 24.10.2014 r. w związku z zaobserwowaną dewastacją lokalu położonego w C. przy ul (...) i obowiązującą umową najmu lokaju żądał zaprzestania niszczenia jego własności. Jednocześnie i poinformował, że o zaistniałej sytuacji poinformował Powiatową Komendę Policji w C. i że powoła biegłego, który oceni straty jakie zostaną wyrządzone na jego nieruchomości.

(dowód: pismo z 24.10.2014 r. wraz z dowodem nadania k.46).

Powód e-mailem z 27.10.2014 r. zawiadomił dyrektora (...) G., że w związku z dalszą dewastacją i rozkradaniem mienia wzywa ponownie o zaprzestanie tego procederu. Jednocześnie informuje, że zostanie pozwany zobowiązany do przywrócenia stanu pierwotnego nieruchomości.

(dowód: e-mail k.48).

(...) w C. pismem z 28.10.2014 r. poinformował powoda, iż nie dewastuje jego własności. Budynek, który zmuszeni byli opuścić, otrzymali w użytkowanie od ówczesnego właściciela tj. (...) w takim stanie, że przewidziany był on do rozbiórki. Aby normalnie funkcjonować jako placówka (...) w C. na zasadzie wolontariatu, w uzgodnieniu z właścicielem obiektu, musieli przywrócić go do stanu używalności tj. naprawa dachu, brak stolarki okiennej, brak stolarki drzwiowej, brak ogrzewania, brak instalacji elektrycznej, brak warunków sanitarnych do przyjmowania i wydawania żywności, nieutwardzony dojazd itd. Wolontariusze, którzy finansowo i fizycznie przyczynili się do doprowadzenia do stanu używalności obiektu, podjęli decyzję o zdemontowaniu tych dóbr, które sfinansowali i zainstalowali.

(dowód: pismo k.54-55).

(...) w piśmie z 31.10.2014 r. w związku z upływem okresu wypowiedzenia lokalu zgodnie z wypowiedzeniem z 29.09.2014 r. poinformował powoda, iż klucze do lokalu są od odbioru w siedzibie (...) w G..

(dowód: pismo k.56).

(...)jako przekazujący i powód M. K. jako przyjmujący 13.11.2014 r. sporządzili protokół zdawczo odbiorczy wraz z załącznikiem dokumentacją fotograficzną, w którym stwierdzili w budynku głównym brak okien, brak drzwi, brak instalacji co, brak podłączeń grzejników, pieca, częściową instalację wodno-kanalizacyjną, brak parapetów, ściany i sufity w stanie ruiny, posadzki betonowe, częściową instalację elektryczną. Na poddaszu podłoga drewniana, ściany murowane, okna bez oszklenia tylko jedno oszklone. W części magazynowej częściową instalację elektryczną. W kotłowni częściową instalację elektryczną, brak licznika, brak okna, brak parapetu i drzwi. Na zewnątrz budynku brak polbruku ok. 3,5x8 m, i wiaty. Ogólny stan – ruina.

(dowód: protokół zdawczo odbiorczy z 13.11.2014 r. k. 59-61).

Powód wykonał kosztorys inwestorski kosztów napraw i 7.01.2015 r. wezwał (...) do zapłaty łącznej kwoty 67.726,74 zł .

(dowód: wezwanie k.63-64, kosztorys k.65-108).

Wykonujący kosztorys przeprowadził oględziny przedmiotowego budynku i na podstawie widocznych śladów mogłem określić gdzie przebiegała instalacja elektryczna, instalacja c.o. i wod.-kan., gdzie stał piec c.o. i gdzie była boazeria, gniazdka, punkty oświetleniowe, to porównał z dostarczoną dokumentacją fotograficzną. W budynku zdemontowana została cała stolarka okienna, drzwiowa, wszystkie boazerie, wszystkie punkty świetlne i instalacja elektryczna, tylko w niektórych miejscach pozostało część przewodów elektrycznych, które nie nadają się do użytkowania, zdemontowano piec c.o., bramę wjazdową, zadaszenie, polbruk, przepierzenia i boazerie, demontowano też drewniany przedsionek.

(dowód: zeznania M.B. k.199 od 00:25:14 do 00:40:18).

Przedmiotowy budynek wynajmowany przez (...) był remontowany oraz adaptowany na potrzeby przez członków i wolontariuszy (...)w C.. Po wypowiedzeniu umowy najmu przez (...)w G. wiceprezes (...)w C. z wolontariuszami wymontowali okna, drzwi, piec, grzejniki c.o., instalację elektryczną, instalację c.o., wiatę, polbruk o czym wiedział zarząd.

(dowód: zeznania świadków 199 -201 A. B. od 00:58:21 do 01:10:26, Z. P. od 01:10:54 do 01:32:09, Z. Z. (1) od 01:32:46 do 01:56:29, Z. Z. (2) od 01:56:58 do 02:02:12).

Biegły sądowy z zakresu budownictwa ogólnego oraz określania i szacowania wartości nakładów poczynionych na nieruchomości ustalił na podstawie wizji lokalnej, dokumentacji zdjęciowej i dokumentów znajdujących się w aktach sprawy ustalił zakres niezbędnych prac związanych z odtworzeniem stanu budynku i elementów adaptacji ulepszeń stanowiących część składową przedmiotu umowy najmu i wyliczył, iż koszt odtworzenia budynku wewnątrz wraz z elewacją i instalacją wody zimnej dla odległości 25 m wynosi 52 263,16 zł, dla odległości 8m 51 820,92 zł a koszt odtworzenia wiaty, wiatrołapu i polbruku 14 456,71 zł.

(dowód: opinia biegłego sądowego k.305-341, opinia uzupełniająca k.381-412).

Sad zważył co następuje:

Powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie.

Pełnomocnik powodów w pozwie w istocie określał jako stronę pozwaną (...) a po jednoznacznym sprecyzowaniu oznaczenia strony pozwanej pozwał(...), któremu doręczono odpis pozwu a ustanowiony przez(...) w W. pełnomocnik brał udział w postępowaniu sądowym.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się możliwość uściślenia oznaczenia strony w trybie art. 350 KPC i to także w sytuacji, gdy jako pozwana wskazana została jednostka organizacyjna osoby prawnej zamiast tej osoby. Podmiotowe przekształcenie powództwa staje się natomiast aktualne dopiero wówczas, gdy wady w oznaczeniu podmiotowych granic procesu nie można naprawić w drodze sprostowania niedokładności w oznaczeniu stron (zob. np. III CSK 72/14 - postanowienie SN - Izba Cywilna z dnia 16-01-2015, Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 stycznia 2004 r. IV CK 183/03, wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 13 czerwca 1980 r., IV CR 182/80, OSNCP 1981, nr 2-3, poz. 30, z dnia 18 czerwca 1998 r., II CKN 817/97, OSNC 1999, nr 1, poz. 16, z dnia 11 października 2001 r., II CKN 559/99, OSNC 2002, nr 6, poz. 82, z dnia 1 kwietnia 2003 r., II CKN 1422/00, LEGALIS).

W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, iż strony łączyła umowa najmu lokalu biurowo-magazynowego.

W orzecznictwie dominuje stanowisko, zgodnie z którym strony mogą w umowie przesądzić, że najemca sam ma doprowadzić przedmiot najmu do stanu nadającego się do umówionego użytku – zarówno przed wydaniem rzeczy najemcy, jak i w trakcie trwania stosunku najmu. Mogą w szczególności postanowić, że w zamian za wykonany przez najemcę remont obciążający wynajmującego, obniżony zostanie czynsz najmu (co stanowić będzie formę zwrotu nakładów poniesionych przez najemcę), albo też nakłady konieczne na remont zostaną zwrócone najemcy w innej formie (por. uzasadnienie wyroku SA w Łodzi z dnia 24 lutego 1993 r., I ACr 48/93, OSA 1993, z. 7, poz. 50).

Nie budzi wątpliwości, że w zakresie, w jakim prawa i obowiązki stron danego stosunku prawnego uregulowane zostały normami o charakterze dyspozytywnym, strony mogą skorzystać z kompetencji do odmiennego, umownego ukształtowania stosunku i jeżeli postanowienia umowy sprzeciwiają się tej względnie wiążącej regulacji prawnej, nie znajduje ona zastosowania. Zadaniem sądu rozpoznającego sprawę jest w takim wypadku ocena, czy w treści umowy strony uregulowały wzajemne prawa i obowiązki w sposób na tyle konkretny, że możliwe jest przyjęcie owej umowy za materialnoprawną podstawę ich wykonania – w tym stanie faktycznym za podstawę rozliczenia nakładów poczynionych na przedmiot umowy najmu.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 listopada 1982 r. (III CRN 269/82, LEX nr 8484), z żadnego przepisu nie wynika, aby niedozwolone było zastrzeganie w umowach odpłatnych, że nakłady dokonane przez stronę korzystającą na podstawie umowy z cudzej rzeczy nie mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. Przeciwnie, jest co najmniej bardzo rozpowszechniona praktyka polegająca na tym, że najemca rezygnuje ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, do której dochodzi w terminie przez strony umówionym. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niewysoki. W wyroku z dnia 25 czerwca 1971 r. (III CRN 111/71, OSNC 1972, nr 2, poz. 29) Sąd Najwyższy stwierdził zaś, że żaden przepis prawa nie daje podstaw do uznania, że koszt instalacji stanowiących ulepszenie lokalu nie może obciążać najemcy i musi być pokryty przez wynajmującego.

W niniejszej sprawie jak wynika z jednoznacznej treści umowy najmu z 28.12.2007 r. nr (...) strony w § 9 ust. 4 i 5 postanowiono, że jeżeli w wyniku remontu lub adaptacji najemca dokona ulepszeń stanowiących część składową przedmiotu najmu, stają się one integralną jego częścią i przechodzą na własność wynajmującego z chwilą połączenia. Z tytułu dokonanych ulepszeń najemcy nie przysługuje zwrot ich wartości tak w czasie trwania umowy najmu, jak i po jej zakończeniu. Natomiast czynsz został ustalony na symboliczną kwotę 60 zł netto miesięcznie (§ 4 ust. 1 umowy).

Sąd ustalając wiążącą treść umowy, dokonał jej wykładni wedle zasad określonych w treści art. 65 § 1 i 2 k.c. Odnośnie metod wykładni w sposób wyczerpujący wypowiedział się Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 29 czerwca 1995 r. (III CZP 66/95). Zdaniem Sądu Najwyższego do wykładni oświadczeń woli winna znaleźć zastosowanie tak zwana metoda kombinowana, opierająca się zarówno na kryteriach subiektywnych, jak i obiektywnych. Zgodnie z tą koncepcją, w pierwszej fazie wykładni sens oświadczenia woli ustala się, mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się znaczenia między stronami. Na tym etapie wykładni priorytetową regułę interpretacyjną oświadczeń woli składanych indywidualnym adresatom stanowi rzeczywista wola stron. Zastosowanie tej reguły wymaga wyjaśnienia, jak strony rzeczywiście rozumiały złożone oświadczenie woli, a w szczególności, jaki sens łączyły z użytym w oświadczeniu woli zwrotem lub wyrażeniem. W razie ustalenia, że były to te same treści myślowe, pojmowany zgodnie sens oświadczenia woli trzeba uznać za wiążący. Podstawę prawną do stosowania wykładni subiektywnej stanowi art. 65 § 2 k.c., który - chociaż mowa w nim o umowach - odnosi się do wszystkich oświadczeń woli składanych innej osobie. Jeżeli natomiast okaże się, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli, konieczne jest przejście do drugiej fazy wykładni (obiektywnej), w której właściwy dla prawa sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak, jak adresat sens ten zrozumiał i rozumieć powinien. Za wiążące uznać trzeba w tej fazie wykładni takie rozumienie oświadczenia woli, które jest wynikiem starannych zabiegów interpretacyjnych adresata. Decydujący jest normatywny punkt widzenia odbiorcy, który z należytą starannością dokonuje wykładni zmierzającej do odtworzenia treści myślowych osoby składającej oświadczenie woli. Przeważa tu zatem ochrona zaufania odbiorcy oświadczenia woli nad wolą, a ściślej nad rozumieniem nadawcy. Nadawca bowiem formułuje oświadczenie i powinien uczynić to w taki sposób, aby było ono zgodnie z jego wolą zrozumiane przez odbiorcę. Stanowisko Sądu Najwyższego odnośnie zasad wykładni oświadczeń woli zasługuje na pełną aprobatę.

Znamienne jest, iż pełnomocnik strony pozwanej nie negował treści umowy najmu z 28.12.2007 r. w tym jej § 9 i treści protokołu zdawczo-odbiorczego z 27.09.2007 r.

Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 listopada 2004 r. (II CK 158/04), sam fakt godzenia się przez wynajmującego na wykonanie na koszt najemcy prac i to o charakterze koniecznym dla korzystania z nieruchomości nie usprawiedliwia, z mocy samego przepisu prawa, istnienia po stronie najemcy, a w stosunku do wynajmującego, roszczenia o zwrot wartości tych nakładów po zakończeniu najmu, chyba że drogą tą doszłoby do pozbawionego podstawy wzbogacenia wynajmującego. Wynika stąd wniosek, że żądanie zwrotu wartości nakładów koniecznych według ich stanu i wartości na dzień wydania lokalu wynajmującemu mogłoby znajdować swoje usprawiedliwienie zasadniczo w umowie stron.

W rozpoznawanej sprawie najemca(...) dokładnie znał stan techniczny wynajmowanego lokalu, bowiem został mu on wydany na trzy miesiące przed zawarciem umowy najmu a ponadto strony w dniu 27.09.2007r. sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy pomieszczeń magazynowo-biurowych, w którym jasno stwierdziły, iż pomieszczenia są ogólnie zniszczone, wymagają nakładów finansowych w celu doprowadzenia do stanu umożliwiającego użytkowanie, odpadające tynki, wilgoć itp.

Postanowienia umowy z dnia 28.12.2007 roku i jej aneksów są jednoznaczne i nie pozostawiają żadnych wątpliwości, że pomiędzy została zawarta umowa najmu w rozumieniu art. 659 § 1 k.c., części biurowo-magazynowej o powierzchni 86,22 m ² nieruchomości położonej w C. przy ul. (...) ujawnionej w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Człuchowie.

Podkreślenia wymaga, że stan lokalu będącego przedmiotem umowy najmu był dobrze znany najemcy.

Zaznaczyć trzeba, że strona pozwana dobrowolnie zawarła umowę najmu lokalu użytkowego i w ramach tej umowy przyjęła na siebie określone zobowiązania, w tym zobowiązanie do uiszczanie czynszu najmu oraz do poniesienia nakładów na najmowany lokal i zgodziła się, że ulepszenia będące częścią składową budynku przechodzą na własność wynajmującego.

W ocenie sądu takie elementy budynku jak okna, drzwi, instalacja c.o., grzejniki, piec, instalacja wodno-kanalizacyjną, parapety, instalacja elektryczna czy oszklenie okien, ocieplenie budynku są częścią składową najmowanego lokalu, są w sposób trwały połączony i tworzą całość lokalu umożliwiającą korzystanie z niego. Wymontowanie powyższych części składowych budynku w znaczący sposób wpływa na możliwość korzystania z budynku.

Więc fizyczne i funkcjonalne powiązanie instalacji elektrycznej, instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalacji centralnego ogrzewania, stolarki drzwiowej i okiennej i ocieplenia budynku z wynajmowanym lokalem wskazuje, że tworzą gospodarczą całość a więc stanowią części składowe przedmiotowej nieruchomości.

Z mocy umowy najmu wszystkie ulepszenia budynku wykonane przez najemcę w postaci wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania łącznie z piecem oraz ocieplenie budynku z momentem ich zamontowania, połączenia z budynkiem lub wbudowania stały się częścią składową budynku i jednocześnie przeszły na własność wynajmującego.

Nadmienić należy, iż najemca korzystał z lokalu przez siedem lat, uiszczając bardzo niski czynsz miesięczny. Ulepszenia i remonty rekompensowały wynajmującemu symboliczny czynsz. Co więcej to najemca (...) po podniesieniu czynszu przez obecnych właścicieli do kwoty 600 zł netto, co nastąpiło aneksem podpisanym przez strony 28.08.2014 r., wypowiedział umowę najmu.

Istotne jest, iż powodowie nabywając przedmiotową nieruchomość 9.07.2014 r. za kwotę 190 000 zł nabyli ją według jej stanu na dzień sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego z 9.07.2014 r. i wstąpili do umowy w miejsce wynajmującego.

W sprawie bezsporne jest, iż powodowie informowali o dewastacji budynku przez członków (...) w C., (...).

Również wiarygodni świadkowie zawnioskowani przez stronę pozwaną potwierdzili okoliczności dokonanych remontów i ulepszeń najmowanego lokalu a następnie ich demontażu i wykucia oraz wywiezienia.

Stan ogólny budynku przy jego wydaniu 13.11.2014 r. został przez same strony w protokole zdawczo-odbiorczym został określony jako „ruina”.

Dobry stan budynku w momencie zakupu przez powodów wynika z protokołu zdawczo-odbiorczego z 9.07.2014 r. i załączniku w postaci dokumentacji zdjęciowej. Natomiast jego stan w momencie wydania powodom, po dewastacji przez stronę pozwaną obrazuje protokół zdawczo-odbiorczy z 13.11.2014 r. i dołączona do niego dokumentacja fotograficzna.

Bezprawne wymontowanie i przywłaszczenie części składowych najmowanego budynku przez władających nim członków (...) w C., przy bierności informowanego o tym (...) uzasadnia roszczenia wynajmujących o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia budynku na podstawie przepisu art. 415 k.c. Bowiem bezprawne działania przedstawicieli pozwanego pozostają w adekwatnym związku przyczynowym z powstałą szkodą.

Zakres szkód i ich wartość wynika z jasnej, rzeczowej i szczegółowej opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa.

Zdaniem sadu opinie biegłego sądowego z 5.06.2017 r. i 30.11.2017 r. są miarodajne dla określenia wysokości odszkodowania, przyjmując wersję z najmniejszą odległością przyłącza wody zimnej.

Zdaniem sądu wiata, wiatrołap i polbruk przed budynkiem nie stanowiły części składowej budynku, gdyż ich odłączenie nie umniejszało jego funkcjonalności i bez nich nie uległa istotnej zmianie możliwość korzystania z lokalu i jego gospodarczego przeznaczenia a same te rzeczy po odłączeniu nie traciły swoich właściwości.

W niniejszej sprawie wykonie prywatnego, szczegółowego kosztorysu przez powodów nie należy do niezbędnych kosztów procesu, bowiem strona powodowa mogła na tę okoliczność zgłosić wniosek dowodowy o powołanie biegłego sądowego i nie wchodzi też w zakres szkody, którą miałaby wyrządzić strona pozwana.

Mając na uwadze powyższe sąd na podstawie art. 415 k.c. zasadził od pozwanego (...) w W. na rzecz powodów solidarnie kwotę 51 829,92 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 22.01.2015 r. tj. od dnia wezwania do zapłaty i oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

Z uwagi na częściowe uwzględnienie roszczenia o kosztach orzeczono na podstawie przepisu art. 102 k.p.c.

Z.

1. odnotować

2. odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron

3. przedłożyć z apelacją, najdalej za 21 dni od wykonania

Człuchów, 22 lutego 2018 r.