Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 sierpnia 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 29 sierpnia 2012 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni (...) w R.

przeciwko (...) Spółce Akcyjnej w K.

o naprawienie szkody

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 9 marca 2012 r., sygn. akt XX CG-G 80/11

uchyla rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2.,3. i 4. zaskarżonego wyroku i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Katowicach do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 419/12

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 9 marca 2012r. Sąd Okręgowy w Katowicach zasądził od pozwanej (...) Spółki Akcyjnej w K. na rzecz powódki (...) Spółdzielni (...) w R. kwotę 96.477 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wyrokowania, oddalił powództwo w pozostałej części oraz orzekł o kosztach procesu.

W uzasadnieniu Sąd pierwszej instancji podał, że powodowie domagali się odszkodowania w kwocie 1.403.500 złotych tytułem utraty wartości handlowej pawilonu powódki ze względu na wychylenie od pionu bryły tego budynku w wyniku ruchu zakładów górniczych pozwanej wynoszącego 35,6 ‰.

Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa zarzucając, że poprzez kosztowny remont usunęła negatywne skutki związane z pochyleniem pawilonu handlowego powódki.

Sąd Okręgowy ustalił, że powódka jest właścicielem pawilonu handlowego położonego w R. przy ul . (...).

W wyniku eksploatacji górniczej pawilon ten uległ deformacjom polegającym m.in. na poważnym pochyleniu posadzek i wychyleniu od pionu żelbetowych słupów nośnych.

W wyniku ugody zawartej przez strony oraz realizując nakaz Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego pozwana wykonała naprawę budynku za kwotę około 1,2 miliona złotych.

Po wykonanej do marca 2011 roku naprawie wychylenie posadzek od poziomu wynosi od 1,7 mm/m do 16,4 mm/m, a słupów nośnych od 7 mm/m do 14 mm/m. Przed naprawą poziomów posadzek wynosiły do 53 mm/m, a słupów nośnych od pionu do 55 mm/m. Naprawa polegała także na pięciokrotnym powiększeniu przekrojów słupów nośnych.

W wyniku prac naprawczych powierzchnia użytkowa pawilonu wynosząca wcześniej 1683 m ² zmniejszyła się o 38,05 m ².

Wartość rynkowa pawilonu powódki wynosi 2.679,924 złotych.

Nieznaczne pochylenie posadzek utrudniające prowadzenie działalności handlowej oraz „ubytek” tej powierzchni powoduje obniżenie wartości handlowej pawilonu o 3,5 % tj. o 96.477 złotych.

Dlatego Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powódki taką kwotę a dalej idące powództwo oddalił.

Ustalenia Sądu pierwszej instancji w zakresie wartości rynkowej pawilonu oraz należnego powodom odszkodowania z tytułu nieusuniętych szkód oparte zostały na opinii biegłych z zakresu budownictwa a zarazem biegłego rzeczoznawcy majątkowego inż. R. F..

Wyrok został zaskarżony przez powódkę w części oddalającej powództwo o zapłatę odszkodowania w kwocie 1.307.053 złotych.

Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 227 i 278 kpc w związku z art. 95 ust. 1 pgg przez niewyjaśnienie jaka jest wielkość utraty wartości jej budynku spowodowana pochyleniem jego bryły.

W apelacji zarzucono też sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego przez ustalenie, że wartość budynku uległa obniżeniu o 3,6 ‰ (winno być 3,6 %) podczas, gdy wartość ta uległa zmniejszeniu o 35,6 ‰ (w pozwie jest mowa o 35,6 %).

Zarzucono też naruszenie przepisu art. 95 ust. 1 pgg oraz art. 361 kc przez zasądzenie zaniżonego odszkodowania oraz naruszenie przepisu art. 150 ust. 1, 152 i 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie wartości rynkowej obiektu przy zastosowaniu podejścia dochodowego podczas gdy do wyceny nieruchomości należało zastosować podejście porównawcze.

Powołując się na powyższe powódka wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości lub o uchylenie wyroku w części oddalającej powództwo i o przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania i zasądzenie kosztów.

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny w Katowicach zważył co następuje:

Apelacja powódki jest zasadna.

Nie do odparcia jest podniesiony w apelacji zarzut niewyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia.

Rozstrzygając sporną kwestię Sąd Okręgowy związany był żądaniem wskazanym w pozwie, w tym okolicznościami faktycznymi przytoczonymi dla jego uzasadnienia.

Żądając zapłaty odszkodowania za utratę wartości budynku powodowie powoływali się na znaczne odchylenie od pionu jego bryły. Nie powoływali się na takie okoliczności, jak niedostateczne wypoziomowanie posadzek po remoncie, nieznaczne odchylenie od pionów słupów nośnych widocznych wewnątrz budynku czy na zmniejszeniu powierzchni użytkowej.

Wydania zaskarżonego wyroku nie poprzedziły ustalenia Sądu czy i w jakim zakresie pochylona jest bryła budynku i czy to ma wpływ na jego wartość. Biegły nie poczynił żadnych pomiarów w tym zakresie, a w opinii ustnej stwierdził jedynie, że pochylenie bryły budynku nie jest z zewnątrz dostrzegalne.

Zasądzone odszkodowanie za uciążliwość w użytkowaniu obiektu jest więc swoistym zadośćuczynieniem za niedogodności jakich powódka doznaje po przeprowadzonym remoncie obiektu.

Rozstrzygnięcie w tym zakresie nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach prawa, które przewidują jedynie roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego lub o naprawienie szkody majątkowej.

Ponadto Sąd orzekł w przedmiocie, który nie był objęty żądaniem pozwu.

Na obecnym etapie nie istnieje możliwość uchylenia wyroku w części zasądzającej i umorzenia postępowania w zakresie nie objętym żądaniem pozwu, gdyż żadna ze stron nie zaskarżyła punktu 1 wyroku.

Istota sprawy w dalszym ciągu nie jest rozpoznana. Sąd nie ustalił czy i w jakim rozmiarze budynek powódki jest wychylony od pionu. Niezbędne są więc pomiary poszczególnych ścian czy narożników. Metodologia pomiarów nie powinna sprawiać trudności osobie posiadającej w tym zakresie stosowną wiedzę i uprawnienia.

Odnośnie wyboru metody ustalenia wartości rynkowej obiektu, bez odchylenia od pionu i przy jego uwzględnieniu, winien wypowiadać się biegły rzeczoznawca majątkowy. W tym zakresie możliwe jest stosowanie różnych metod: odtworzeniowej, porównawczej, dochodowej.

Biegły winien mieć na względzie przy wyborze metody ustalenia wartości rynkowej obiektu, jego charakter, sposób wykorzystania, dostępne dane i ich przydatność w razie zastosowania metody porównawczej ze względu na obecną sytuację na rynku nieruchomości. Nie bez znaczenia będzie prawdopodobnie także wiek obiektu i stan przed i po remoncie wykonanym przez pozwaną.

Nie można wykluczyć, że przeprowadzone prace naprawcze stanowiły zarazem remont podwyższający wartość pawilonu.

Rozważenia będzie wymagało czy stosowane niekiedy ryczałtowe stawki odszkodowania za utratę wartości rynkowej w związku z określonym stopniem pochylenia budynku mogą mieć zastosowanie także do obiektów nie będących obiektami mieszkalnymi.

Z opinii biegłego R. F., zdaje się wynikać, choć nie zostało to wyraźnie wyartykułowane, że w przypadku obiektu handlowego za decydujące o wartości uznał bezpieczeństwo konstrukcyjne i użyteczność a nie względy estetyczne.

Dlatego niezbędne jest dopuszczenie dowodu z opinii biegłego lub biegłych, którzy dokonają pomiarów pozwalających na ustalenie czy i w jakim zakresie bryła budynku wychylona jest od pionu, jaka byłaby wartość budynku, gdyby nie doszło do wychylenia od pionu i czy to wychylenie, przy ustalaniu stanu budynku po robotach przywracających stan poprzedni, wpłynęło na obniżenie wartości rynkowej pawilonu.

Z tych względów Sąd Apelacyjny na mocy art. 386 § 4 kpc uchylił wyrok w zaskarżonej części i orzekł jak w sentencji.

Z/

1.  (...);

2.  (...).

K., dnia 3.09.2012r. Sędzia: