Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Ostróda, dnia 22 listopada 2017 r.

Sąd Rejonowy w Ostródzie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSR Justyna Smolińska

Protokolant:sekr. sąd. Aleksandra Tusznio

po rozpoznaniu w dniu 09 listopada 2017 r. w Ostródzie na rozprawie

sprawy z powództwa P. P., A. P.

przeciwko D. W.

o zapłatę

I. oddala powództwo,

II. zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 3.617 zł ( trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych ) tytułem zwrotu kosztów procesu,

III. nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Ostródzie solidarnie od powodów kwotę 74,15 zł ( siedemdziesiąt cztery złote 15/100 ) tytułem nieuiszczonych kosztów postępowania,

IV. nakazuje zwrócić ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Ostródzie na rzecz pozwanego kwotę 100 zł ( sto złotych ) tytułem niewykorzystanej zaliczki.

Sygn. akt I C 33/17

UZASADNIENIE

Powodowie P. P. i A. P. wnieśli o zasądzenie na swoją rzecz solidarnie od D. W. kwoty 25 346,80 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 27 maja 2014 roku do dnia zapłaty oraz kwoty 615 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wskazali, że nabyli od pozwanego lokal mieszkalny, który według treści łączącej strony umowy miał powierzchnię 61,7 m ², strony cenę za 1 m ² ustaliły na kwotę 3.160,45 zł brutto. W umowie strony ustaliły, iż powierzchnia mieszkania będzie ustalana zgodnie Polską Normą PN-ISO-9836/97. Powodowie wskazali, że rzeczywista powierzchnia mieszkania według prywatnej opinii rzeczoznawcy wykonanej na zlecenie powodów, wynosi 53,68 m ². W ocenie powodów lokal nabyty ma wadę fizyczną i w związku z tym złożyli oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia. Dodatkowo domagali się zasądzenia od strony pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany D. W. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od strony powodowej kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwany zakwestionował twierdzenia powodów, że lokal mieszkalny od niego nabyty ma mniejszą powierzchnię, niż wskazana w umowie. Podkreślił, iż powodowie dokonali pomiaru powierzchni lokalu według Polskiej Normy PN-70/B-02365 zmodyfikowanej rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku, podczas gdy w umowie strony ustaliły, iż pomiar powierzchni nastąpi według Polskiej Normy PN-70/B-02365 bez modyfikacji. Pozwany wskazał, iż wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę został złożony przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, wobec tego pomiaru powierzchni użytkowej budynku wielorodzinnego dokonuje się na zasadach dotychczasowych. Pozwany argumentował, że powodowie dwukrotnie zapoznawali się z nabytym lokalem, a pośrednik wyjaśniał im zasady pomiaru powierzchni tegoż lokalu według zastosowanej normy. Podkreślił, iż powierzchnia lokalu powodów liczona według Polskiej Normy PN-70/B-02365 jest nawet większa niż określona w umowie, co jest wynikiem ustaleń stron w zakresie ceny ogólnej mieszkania na poziomie 205.000 zł. W tych warunkach, zdaniem pozwanego, nie sposób mówić o wadzie fizycznej nabytego lokalu, która uzasadniałaby obniżenie wynagrodzenia.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany D. W. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą Firma Budowlana (...). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej pozwany wzniósł budynek mieszkalny wielorodzinny położony w O. przy ul. (...) na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym (...).

(bezsporne)

Wniosek o pozwolenie na budowę do decyzji nr (...) został złożony dnia 11 października 2011 roku, zaś wniosek o przeniesienie w/w decyzji o pozwolenie na budowę na rzecz pozwanego został złożony w dniu 25 kwietnia 2012 roku.

(dowód: informacja ze Starostwa Powiatowego w O. k.101)

Powodowie A. P. i A. P. za pośrednictwem ogłoszenia umieszczonego w internecie zapoznali się z ofertą powoda dotyczącą w/w inwestycji. W ofercie była wskazana powierzchnia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w O. określona na poziomie 61,2 m ².

Pozwany lokale oferował za pośrednictwem biura sprzedaży nieruchomości (...). Pozwany nie prowadził osobiście negocjacji z osobami zainteresowanymi zarezerwowaniem lokalu mieszkalnego. W jego imieniu lokale okazywał, udzielał informacji nabywcom oraz podpisywał umowy rezerwacyjne pośrednik z biura (...). Powodowie w trakcie oglądania lokalu mieszkalnego nr (...) nie pytali o zasady pomiaru powierzchni lokalu. Pośrednik nie wyjaśniał zasad pomiaru powierzchni lokalu według normy wskazanej w umowie rezerwacyjnej. Z treścią umowy rezerwacyjnej powodowie zapoznali się w biurze pośrednika, wówczas także nie pytali o zasady pomiaru lokalu według normy PN-ISO 9836/97. Pozwani w chwili zawierania umowy nie orientowali się, co do zasad pomiaru powierzchni według w/w normy.

(dowód: zeznania powodów e – protokół z dnia 1 marca 2017 roku k.120v-121v od 00:09:34-00:28:33, e-protokół z dnia 9 listopada 2017 r. od 00:02:44 – 00:23:42 k.222- 223, zeznania pozwanego e – protokół z dnia 1 marca 2017 roku od 00:30:46 do 00:36:55, e- protokół z dnia 9 listopada 2017 roku k.223v od 00:26:44 do 00:44:32, zeznania świadka P. Ł. e – protokół z dnia 5 kwietnia 2017 roku na okoliczność zawarcia umowy za pośrednictwem biura (...) od 00:10:39 do 00:28:49)

W dniu 17 listopada 2013 roku pozwany zawarł z powodami umowę rezerwacyjną lokalu mieszkalnego nr (...) w zrealizowanym budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym w O. przy ul. (...). W § 1 umowy wskazano, iż lokal mieszkalny nr (...) ma na pierwszym piętrze powierzchnię 36,7 m ^{( 2)}, a na poddaszu 24,5 m ^{( 2)} łącznie 61,2 m ^{( 2)} , do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 4,2 m ^{( 2)}wraz prawem do wyłącznego korzystania w częściach wspólnych budynku z miejsca postojowego położonego w części piwnicznej budynku oznaczonego roboczo w projekcie budowlanym nr (...). W umowie wskazano, iż lokal został wykonany według dokumentacji projektowej zatwierdzonej pozwoleniem na budowę – decyzja nr (...) z dnia 15 grudnia 2011 roku. Strony ustaliły cenę za lokal o powierzchni 61,2 m ^{( 2)} z piwnica o powierzchni 4,2 m ^{( 2)} i miejsce postojowym na poziomie 205.000 zł brutto. Zaznaczono, iż cena brutto za 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego mierzona według normy PN-ISO 9836/97 wynosi 3.186,28 zł., zaś w ust.5 §3 umowy wskazano, iż powykonawczy pomiar powierzchni użytkowej został przeprowadzony według zasad określonych w PN-ISO 9836/97. Dodatkowo w §13 umowy wskazano, iż treść umowy była indywidulanie negocjowana z rezerwującym, a z negocjacji został sporządzony protokół negocjacji. W protokole negocjacji wskazano, iż w trakcie ich trwania rezerwującym odczytano, wyjaśniono i uzgodniono poszczególne postanowienia projektu umowy rezerwacyjnej. Pod protokołem widnieją podpisy powodów. Do umowy rezerwacyjnej załącznikiem były rzuty bez widocznego zwymiarowania.

(dowód: umowa rezerwacyjna nr (...)k.69-75, protokół negocjacji k.76, załączniki k.77-80)

W dniu 15 marca 2014 roku doszło do protokolarnego odbioru przez powodów lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku wielorodzinnym przy ulicy (...) w O.. W protokole wskazano, iż strony ustalają powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem odbioru pierwsze piętro i poddasze na 61,2 m ².

(dowód: protokół odbioru k.94-95)

Według wymiaru powykonawczego sporządzonego przez pozwanego po wykonaniu tynków lokal nr (...) w budynku wielorodzinnym przy ulicy (...) w O. ma powierzchnię użytkową wynoszącą łącznie 69,29 m ², w tym na dole powierzchnia użytkowa podstawowa na dole wynosi 36,77 m ², a pomocnicza 0,36 m ² , zaś na strychu powierzchnia użytkowa podstawowa wynosi 18,68 m ², a pomocnicza 13,48 m ².

(dowód: pomiar powykonawczy k.96)

W dniu 26 maja 2014 roku powodowie zawarli z pozwanym umowę w formie aktu notarialnego za Rep. A (...), mocą której ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku oznaczonym numerem (...) przy ul. (...) w O. usytuowany na I piętrze i poddaszu, składający się z jednego pokoju z aneksem kuchennym, łazienki z wc oraz antresoli, zawierający powierzchni użytkowej 61,7 m ², do którego przynależy piwnica o powierzchni 10, 5 m ². Lokal ten powodowie nabyli od pozwanego za cenę 205.000 zł. Dodatkowo strony ustaliły, iż powodowie będą korzystać na zasadach wyłączności z części wspólnej nieruchomości to jest z miejsca postojowego znajdującego się na poziomie piwnic oznaczonego numerem porządkowym (...)-2 o powierzchni 18,9 m ². W umowie rozporządzającej nie rozróżniono ceny metra kwadratowego powierzchni podstawowej i pomocniczej.

(dowód: umowa za Rep. A nr (...) k.16-21, wyciąg z elektronicznej księgi wieczystej k.22-46)

W marcu 2016 roku na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) powodowie powzięli informacje, że powierzchnia lokali mieszkalnych jest inna niż wskazana w umowach. Powód wówczas dokonał samodzielnego pomiaru powierzchni swojego mieszkania.

(dowód: zeznania powodów e – protokół z dnia 1 marca 2017 roku k.120v-121v od 00:09:34-00:28:33,

Pismem z dnia 11 kwietnia 2016 roku, a następnie z dnia 22 kwietnia 2016 roku powodowie wezwali pozwanego do zapłaty na ich rzecz kwoty 19.752,81 zł tytułem różnicy między wartością nabytego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w O. przy ul. (...), a rzeczywistą wartością lokalu obliczoną jako różnica metrażu lokalu określonego w umowie na 61,7 m ², a faktycznym metrażem lokalu tj. 55,45 m ².

(dowód: przedsądowe wezwanie k.9-9v, k.11-11v)

W dniu 10 maja 2016 roku powodowie złożyli zawezwanie do próby ugodowej, w którym zaproponowali pozwanemu zawarcie ugody poprzez zapłatę przez niego na ich rzecz kwoty 19.752,81 zł tytułem różnicy między wartością nabytego lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w O., a rzeczywistą wartością lokalu wynikającą w różnicy metrażu.

(dowód: zawezwanie do próby ugodowej k.12)

Powodowie zlecili rzeczoznawcy budowalnemu wykonanie pomiaru powierzchni ich lokalu mieszkalnego. Wedle treści ekspertyzy powierzchnia lokalu nr (...) położonego w budynku nr (...) przy ul. (...) w O. wynosi 53,68 m ², przy jej pomiarze z zastosowaniem Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 zmodyfikowanej Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku. Powodowie za wykonanie ekspertyzy zapłacili kwotę 615 zł brutto.

(dowód : ekspertyza k.13-14v , faktura VAT k.15)

W dniu 10 grudnia 2016 roku powodowie złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny za lokal i wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 25.346 zł 80 gr, z uwagi na fakt, że nabyty od pozwanego lokal obarczony jest wadą w postaci mniejszego metrażu niż wskazany w umowie sprzedaży.

(dowód oświadczenie z dowodem nadania k.8)

Lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się w budynku przy ul. (...) w O. ma powierzchnię 52,63m ²przy pomiarze według Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 zmodyfikowanej Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku, zaś przy zastosowaniu Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 bez modyfikacji Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku lokal mieszkalny ma powierzchnię 69,19 m ², a balkon 4,85 m ² co daje łącznie 74,04 m ². Na poddaszu powierzchnia podstawowa wynosi 17,42 m ², a pomocnicza 15,03 m ². Łącznie powierzchnia poddasza wynosi 32,45 m ². Na pierwszym piętrze powierzchnia podstawowa wynosi Skosy

(dowód: pisemna opinia biegłego z zakresu budownictwa J. L. k.151, pisemna opinia uzupełniająca k. 188)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd oparł na podstawie przedłożonych w sprawie dokumentów, których wiarygodność nie została podważona przez żadną ze stron.

Ponadto Sąd uwzględnił zeznania stron uznając je za wiarygodne, albowiem w zakresie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy w zasadniczych kwestiach korespondowały ze sobą. Przede wszystkich jednak podstawą ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd stały się dokumenty, których prawdziwości i wiarygodności żadna ze stron nie kwestionowała.

Mając na uwadze, że ustalenie rzeczywistej powierzchni lokalu mieszkalnego objętego sporem według Polskie Normy PN – ISO 9836/97 i według Polskie Normy PN – ISO 9836/97 zmodyfikowanej rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowalnego wymagały wiadomości specjalnych, Sąd dopuścił w tym zakresie dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa w osobie J. L.. Sąd podzielił wnioski zawarte w opinii biegłego. Biegły w treści sporządzonych przez siebie opinii, zwłaszcza ustnej na rozprawie w dniu 13 października 2017 roku udzielili wyczerpujących odpowiedzi na zadane mu pytania oraz w sposób przekonywujący uzasadnili zawarte w nich wnioski.

W pierwszej kolejności, z uwagi na reżim odpowiedzialności pozwanego, z którego zdecydowali się skorzystać powodowie, zastanowić się należało czy lokal mieszkalny nr (...) położony w O. przy ul. (...) ma wadę fizyczną. Polegająca na nabyciu lokalu o zaniżonej powierzchni wobec tej określonej w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności z pozwanego na powodów. Według bowiem twierdzeń pozwu powodowie mają lokal o rzeczywistej powierzchni wynoszącej jedynie 53,68 m ², a nie wskazanej w treści umowy łączącej strony na 61,7 m ².

Rozważenia tek kwestii należy rozpocząć od analizy ustaleń stron, co do zasad pomiaru lokalu mieszkalnego. Jak wynika z treści umowy rezerwacyjnej zawartej pomiędzy stronami w dniu 17 listopada 2013 roku umowę rezerwacyjną nr (...), w której powodowie zarezerwowali prawo nabycia lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 36,7 m ^{( 2)}na pierwszym piętrze i powierzchni 24,5 m ^{( 2)}na poddaszu, o łącznej powierzchni 61.2 m ^{( 2)} wraz z udziałem w gruncie. Zaś w §3 ust.1 umowy rezerwacyjnej wskazano, iż cena brutto za 1 m ^{( 2)}powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego mierzona wg normy PN – ISO 9836/97 wynosi 3.186 zł 28 gr. Nadto w ust.5 tego samego paragrafu umowy rezerwacyjnej stwierdzono, że powykonawczy pomiar powierzchni użytkowej został przeprowadzony według zasad określonych w PN – ISO 9836/97. Z kolej w § 3 ustępie 13 umowy rezerwacyjnej powodowie wskazali, że zapoznali się z dokumentacją projektową, warunkami i uzgodnieniami technicznymi dotyczącymi nabywanej nieruchomości i je akceptują oraz nie wnoszą zastrzeżeń. Co więcej powodowie w umowie wskazali, że treść umowy była indywidualnie negocjowana z nimi jako rezerwującymi. Do umowy został dołączony protokół z negocjacji treści projektu umowy. Nie można również tracić z pola widzenia, że określenie sposobu obliczenie powierzchni lokalu mieszkalnego jest elementem cenotwórczym, skoro od ilości metrów będzie zależała cena mieszkania. W tych warunkach jest to element istotny umowy sprzedaży, który w ramach swobody kontraktowania został określony przez strony. Brak jest zatem możliwości modyfikacji przez Sąd ustaleń stron, z uwagi na zawarcie umowy pomiędzy przedsiębiorcami, a konsumentem. Zdaniem Sądu zapisy umowy rezerwacyjnej są klarowne i jasne w zakresie określenia zasad pomiaru powierzchni sprzedawanego lokalu. Odnoszą się do konkretnej obiektywnej normy pomiaru przewidzianej przepisami prawa. W tych warunkach nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem powodów jakoby umowa rezerwacyjna zawierała niejasny zapis w tej materii, celowo wprowadzony przez pozwanego. Nie znajdują również pokrycia w zgromadzonym materiale dowodowym twierdzenia powodów jakoby pozwany wprowadził ich w błąd. W opinii Sądu jest to niedorzeczne w realiach niniejszej sprawy. Skoro strony w ogóle przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej, podpisywaniu protokołu odbioru lokalu czy umowy przenoszącej własność nie poruszały kwestii jednoznacznie ustalonych w treści umowy rezerwacyjnej zasad pomiaru lokalu mieszkalnego. Wobec tego nie sposób uznać, iż pozwany swoimi działaniami wywołał u powodów mylne wyobrażenie o rzeczywistości. Powodowie bowiem jak twierdzą, nie wiedzieli w chwili zawierania umowy o zasadach pomiaru według ustalonej w umowie metody pomiaru powierzchni, ale działali w przekonaniu, że zakup lokalu ze skosami jest korzystniejszy, albowiem płacił się za mniej metrów niż faktycznie się wykorzystuje. Przy czym powodowie na żadnym etapie nie starali się wyjaśnić zasad pomiaru lokalu według ustalonej w umowie normy. W sytuacji gdy taka sama powierzchnia lokalu, który zamierzali nabyć była określona w ogłoszeniu internetowym, z którego powzięli informację o możliwości jego nabycia, umowie rezerwacyjnej czy protokole odbioru lokalu. W tych warunkach nie sposób uznać, iż pozwany wprowadził powodów w błąd lub działał podstępnie. Nie sposób również uznać że pozwany działał nielojalnie bądź nieuczciwie. Należy raczej oczekiwać od osób dorosłych, nie pozbawionych zdolności do czynności prawnych, że będą z należytą starannością dbać o swoje interesy i przed podpisaniem tak znacznego zobowiązania ustalą wszystkie jego istotne warunki, w tym zasady pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego. W sytuacji, zaś gdy będą mieli wątpliwości będą dążyć do ich wyjaśnienia, a nie działać w oparciu o swoje niczym nieuzasadnione przekonania. Opierające się na założeniu, że zakup lokalu ze skosami jest korzystniejszym dla jego nabywcy, które jest wprawdzie usprawiedliwione, ale przy pomiarze lokalu mieszkalnego według innej normy tj. Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 zmodyfikowanej Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku. Jednak z przyczyn omówionych powyżej norma ta nie będzie miała zastosowania w realiach niniejszej sprawy.

Przechodząc dalej zastanowić się należało nad zasadami pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego, wynikającymi z normy ustalonej przez strony. Pomiar według Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 dokonywany jest na poziomie podłogi i w stanie wykończonym, po otynkowaniu, nie dolicza się według tej metody wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m ^2, zaś powierzchnię ze skośnym sufitem według normy PN-ISO 9836:1997 – liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części: część o wysokości 1,90 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,90 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej. Poza tym według PN-ISO 9836:1997 dolicza się do powierzchni pomieszczenia, wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy) i powierzchnie nakryte (loggie).

Jak wynika z opinii biegłego J. L., który dokonał w naturze pomiar lokalu mieszkalnego powodów według Polskie Normy PN – ISO 9836/97 bez modyfikacji wynosi on 69,19 m ², zaś według pomiaru powykonawczego pozwanego dołączonego do odpowiedzi na pozew wynosi on 69,29 m ². Wobec tego rzeczywista powierzchnia lokalu mieszkalnego powodów policzona zgodnie z ustaloną normą wskazuje, że lokal z pewnością nie ma mniej metrów niżby było określone w umowie rezerwacyjnej, czy umowie przenoszącej własność.

Odnieść się w tym miejscu jeszcze należy do treści opinii biegłego, który wskazał, ustosunkowując się do zastrzeżeń powodów, że w Polskiej Normie PN – ISO 9836/97 nie używa się pojęcia powierzchnia użytkowa, a jedynie mieszkalna i pomocnicza. Przy czym biegły słusznie zauważył, że ani umowa rezerwacyjna, ani umowa definitywna nie rozróżnia w swej treści tych dwóch kategorii powierzchni, choćby przez inne określenie ceny jednego metra kwadratowego obu powierzchni. W tym stanie rzeczy bez znaczenia w ocenie Sądu jest rozbicie tych dwóch powierzchni dla merytorycznej oceny opinii. Zwłaszcza, że jak podał biegły skosy w lokalu mieszkalnym powodów są wysokie Biegły przywołał pogląd wyrażony w publikacji „Obliczanie powierzchni i kubatury obiektów o różnym przeznaczeniu” w której wskazano, iż pomieszczenia które mają wysokość mniejszą niż 1.9 m ² mogą być uznane wyłącznie za powierzchnię pomocniczą, doliczoną do powierzchni tego pomieszczenia. W konsekwencji doliczone zostają do powierzchni użytkowej np. lokalu mieszkalnego, ale nie mogą być żadnym pomieszczeniem samodzielnym.

W tych warunkach zastanowić się należało czy dopuszczalne według powszechnie obowiązujących przepisów prawa było wprowadzenie w umowie stron takich zasad pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego.

W ujęciu historycznym jeśli chodzi o normy pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego wskazać należy, iż norma PN – 70/b-02365 „Powierzchnia budynków, Podział określenie i zasady obmiaru” z ostała ustanowiona przez Polski Komitet Normalizacyjny 30 czerwca 1970 roku i obowiązywała od 1 stycznia 1971 roku do 3 kwietnia 1999 roku. Norma ta do 1994 roku miała charakter normy obligatoryjnej. Gdy została zastąpiona Polską Normą PN – ISO 9836/1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” ustanowioną przez Polski Komitet Normalizacyjny w dniu 28 października 1997 roku. Norma ta nie była obligatoryjna począwszy od 4 marca 1999 roku przy ustaleniu powierzchni oddawanych lokali mieszkalnych, w tym na rynku deweloperskim. W związku z tym w praktyce deweloperskiej od 1999 roku spotykało się w umowach korzystanie przez deweloperów z obu norm. Dowolność przy wyborze normy służącej do obliczenia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych ustała dopiero w dniu 29 kwietnia 2012 roku, kiedy zaczęła obowiązywać ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232 poz.1377) tzw. ustawa deweloperska regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego, a deweloperem, która w art.22 ust.1 pkt.14 określającym treść umowy deweloperskiej zawiera obowiązek wskazania sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zasady zaś pomiaru powierzchni lokali mieszkalnych sprzedawanych po wejściu w życie ustawy deweloperskiej zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25.4.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r. poz. 462), zgodnie z którym w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych do obliczania powierzchni użytkowej zastosowanie ma Polska Norma PN-ISO 9836:1997, z uwzględnieniem następujących zasad:

- przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych – z uwagi na to przy obliczaniu powierzchni użytkowej nie bierze się pod uwagę powierzchni balkonów, tarasów, loggii,

- powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m – pomija się z całkowicie. Zarówno ustawa deweloperska jak i wskazane rozporządzenie weszło w życie z dniem 29 kwietnia 2012 r.

Tymczasem do czasu wejścia w życie powołanego wyżej rozporządzenia deweloperzy stosowali dwie normy przy ustalaniu powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego i wielorodzinnego, tj. normę PN-70/B-02365 albo normę PN-ISO 9836:1997. Żadna z powyższych norm nie była do czasu wejścia w życie OchrNabywU normą powszechnie obowiązującą, co zmieniło się jednak po wejściu w życie ProjBudR (weszło ono w życie tego samego dnia co OchrNabywU, czyli 29.4.2012 r.). Od wejścia w życie OchrNabywU deweloperzy muszą dokonywać obmiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego według jednolitych zasad, opierając się na normie PN-ISO 9836:1997. Przy czym art.39 ustawy deweloperskiej stanowił, że jeżeli wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę został złożony przed dniem wejścia w życie ustawy, pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego i wielorodzinnego dokonuje się na zasadach dotychczasowych tj. albo według normy PN-70/B-02365, albo według normy PN-ISO 9836:1997, jednak pod warunkiem, że wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę został złożony przed dniem wejścia w życie ustawy. Pomiaru będzie dokonywało się wówczas w zależności od tego, jaka norma była wskazana w umowie deweloperskiej, nawet jeżeli umowa deweloperska byłaby zawierana już po wejściu w życie ustawy.

W realiach niniejszej sprawy poza sporem było, że wniosek o pozwolenie na budowę do decyzji (...) został złożony dnia 11.10.2011 r. czyli przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. W tych warunkach dopuszczalne było uregulowanie przez strony w ramach swobody kontraktowania pomiaru powierzchni spornego lokalu według wybranej normy. Zdaniem Sądu zainicjowanie niniejszej sprawy przez powodów wynikało z błędnego przyjęcia przez nich, że do pomiaru ich lokalu mieszkalnego zastosowanie winna mieć Polska Norma PN – ISO 9836/97 i według Polskie Normy PN – ISO 9836/97 zmodyfikowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku. Bez rzetelnego zweryfikowania obowiązujących przepisów.

W tym stanie rzeczy, z uwagi na nie stwierdzenie wady fizycznej lokalu powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

O kosztach procesu orzeczono w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, stosownie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z § 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku, w sprawie opłat za czynności adwokackie. Biorąc pod uwagę, iż żądanie pozwanych zostało oddalone, Sąd zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 3617 zł (na którą składały się kwoty – 3600 zł wynagrodzenie pełnomocnika,, 17 zł opłata skarbowa od pełnomocnictwa).

W pozostałym zakresie o kosztach orzeczono na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 r. w zw. z art.98 k.p.c., który stanowi, że kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. Nie uiszczone koszty sądowe to kwota 74,15 zł z tytułu nieuiszczonej w pełni zaliczki na koszty wynagrodzenia biegłego. Z uwagi na to, że powodowie przegrali sprawę, w pkt. III wyroku zobowiązano ich solidarnie do uiszczenia tej kwoty tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Mając na względzie treść art. 84 w zw. z art. 80 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Nr 167, poz. 1398 z późn. zm.), nakazano zwrócić pozwanemu całą zaliczkę w kwocie 100 zł, albowiem nie została ona w ogóle wykorzystana.

/-/ SSR Justyna Smolińska