Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 grudnia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 11 grudnia 2013 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa Galeria (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo-akcyjnej z siedzibą w P.

przeciwko B. K.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 26 czerwca 2013 r., sygn. akt IX GC 1153/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej 2700 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

/-/ M. Głowacka /-/ E. Staniszewska /-/ T. Chojnacki

UZASADNIENIE

Powódka - Galeria (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna w P. - wniosła przeciwko B. K. pozew o zapłatę kwoty 100.000 zł. W uzasadnieniu podała, iż zawarła z pozwaną umowę najmu lokalu handlowo-usługowego. Pozwana nie płaciła czynszu i opłat za energię elektryczną, w wyniku czego wypowiedziała jej umowę oświadczeniem złożonym na piśmie z dnia 30 października 2012 r., po wcześniejszym wezwaniu pozwanej do zapłaty zaległych należności. Dochodzona kwota stanowi część kary umownej, którą strony przewidziały w umowie w wysokości równowartości kwoty czynszów oraz opłaty eksploatacyjnej za okres od dnia wypowiedzenia umowy do dnia upływu okresu najmu.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy oddalił powództwo i orzekł o kosztach postępowania.

Podstawą powyższego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne.

Strony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarły w dniu 28 czerwca 2011 r. umowę najmu lokalu użytkowego. Przedmiotowy lokal znajduje się

w Centrum Handlowym Galeria (...), które w momencie zawarcia umowy znajdowało się jeszcze w budowie. Wysokość czynszu została ustalona na kwotę 100 zł za metr kwadratowy lokalu. Oprócz tego pozwana zobowiązała się do zapłaty opłaty eksploatacyjnej, opłaty za zużycie energii elektrycznej, wody i kanalizację oraz opłaty na promocję Centrum. Czynsz, opłata eksploatacyjna i opłata za zużycie energii elektrycznej, wody i kanalizację w lokalu miały być płatne miesięcznie, z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca trwania najmu. Umowa została zawarta na czas oznaczony od dnia wydania lokalu do dnia upływu 60 miesięcy od dnia rozpoczęcia działalności handlowej Centrum Handlowego. Zgodnie z § 15.3 nie mogła ona zostać wypowiedziana przed upływem wyżej wskazanego terminu z wyjątkiem przypadków wymienionych w samej umowie i bezwzględnie obowiązujących przepisach prawa.

W umowie strony przewidziały uprawnienie wynajmującego do jej wypowiedzenia na piśmie bez zachowania terminu wypowiedzenia, między innymi w sytuacji, gdy najemca opóźnia się z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności i nie uiszcza zaległości pomimo pisemnego wezwania ze strony wynajmującego i wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę, nie krótszego niż jeden miesiąc. W przypadku wypowiedzenia przez wynajmującego umowy w trybie w niej określonym, strony przewidziały możliwość żądania od najemcy zapłaty kary umownej w wysokości równowartości kwoty czynszów oraz opłaty eksploatacyjnej za okres od dnia wypowiedzenia umowy do upływu okresu najmu wskazanego w § 15.1 umowy.

Pozwana miał prawo wypowiedzieć umowę na piśmie bez zachowania terminu wypowiedzenia między innymi w przypadku, gdy wynajmujący złożył w umowie nieprawdziwe oświadczenie dotyczące wynajmowanego lokalu, które ma istotny wpływ na prawa najemcy (§ 15.5.1) lub gdy wynajmujący w sposób uporczywy i rażący uniemożliwia najemcy korzystanie z lokalu zgodnie z umową, pomimo pisemnego upomnienia najemcy i wyznaczenia terminu do zaniechania naruszeń.

Aneksem podpisanym w dniu 23 sierpnia 2012 roku strony zmieniły wysokość czynszu najmu, ustalając ją na kwotę 50 zł netto za każdy metr kwadratowy lokalu

w okresie od dnia 1 sierpnia 2012 roku do dnia 31 stycznia 2013 roku.

Pozwana nie zapłaciła należności z tytułu czynszu oraz opłat za energię elektryczną za miesiące: maj, lipiec, sierpień, wrzesień i październik 2012 roku.

W dniu 10 września 2012 roku powódka zredagowała pismo wzywające pozwaną do zapłaty zaległych należności z tytułu czynszu i opłaty eksploatacyjnej w kwocie 10.523 zł w terminie jednego miesiąca od daty otrzymania wezwania pod rygorem rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Pozwana nie otrzymała powyższego wezwania, nie uiściła również zaległych opłat. Pismem datowanym na 30 października 2012 roku powódka wypowiedziała umowę najmu na podstawie § 15.4.1 umowy oraz art. 687 k.c. W piśmie powołał się na wezwanie z dnia 10 września 2012 roku. Jednocześnie wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 215.804,06 zł, na którą składały się: kara umowna za przerwę w prowadzeniu faktycznej działalności lokalu w kwocie 2.391 zł, kara umowna w wysokości równowartości kwoty czynszów oraz opłaty eksploatacyjnej za okres od dnia wypowiedzenia umowy do upływu okresu najmu w kwocie 198.172,05 zł oraz należność z tytułu czynszu najmu wynikająca

z wymienionych przez powoda faktur w wysokości 15.241,01 zł w terminie 3 dni od daty otrzymania wezwania pod rygorem wystąpienia na drogę postępowania sądowego. Powyższe pismo doręczono pozwanej w dniu 2 listopada 2012 roku.

Pismem z dnia 28 września 2012 roku pozwana skierowała do powódki na piśmie upomnienie, w którym wezwała ją do zaniechania naruszeń korzystania z lokalu najemcy polegających na uporczywym, wielomiesięcznym remoncie, utrudniającym korzystanie z lokalu, braku ogrzewania w najmowanym lokalu oraz wyłączeniu ogólnodostępnej windy, co uniemożliwiało klientom dotarcie do lokalu pozwanej. Pozwana wyznaczyła 3-dniowy termin od dnia otrzymania pisma na zaniechanie naruszeń umowy. Powódka otrzymała powyższe pismo 1 października 2012 roku. Pozwana pismem z dnia 11 października 2012 roku, na podstawie § 15.5.1 i § 15.5.2 umowy oraz art. 682 k.c. złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu

z dnia 28 czerwca 2011 roku ze skutkiem na dzień 15 października 2012 roku. Powódka otrzymała powyższe wypowiedzenie w dniu 16 października 2012 roku.

Wobec powyższych ustaleń Sąd Okręgowy powództwo uznał za niezasadne. Wskazał, że zawarta przez strony umowa stanowi umowę najmu lokalu uregulowaną

w art. 680 k.c. i następnych. Dopuszczała ona możliwość jej wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia przez wynajmującego - powoda, między innymi

w sytuacji, gdy najemca opóźnia się z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności

i nie uiszcza zaległości pomimo pisemnego wezwania ze strony wynajmującego

i wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę, nie krótszego niż jeden miesiąc. Dla skuteczności prawnej wskazanego wypowiedzenia niezbędnym było więc zaistnienie dwóch przesłanek, a mianowicie: opóźnienie najemcy z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności oraz skierowanie przez wynajmującego pisemnego wezwania do zapłaty z jednoczesnym wyznaczeniem dodatkowego terminu na zapłatę, nie krótszego niż jeden miesiąc. Fakt opóźnienia pozwanej z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności nie był negowany w toku sporu, jednak pozwana konsekwentnie utrzymywała, że nie otrzymała od powoda wezwania do zapłaty zaległości z wyznaczeniem jej dodatkowego terminu na zapłatę i to skierowanego w trybie § 15.4.1 umowy. Powódka nie udowodniła zaś, że wezwanie takie pozwanej doręczył, a więc nie wykazała, iż jego oświadczenie woli w tym przedmiocie doszło do adresata oświadczenia. Na wezwanie Sądu dołączył jedynie dowód nadania w dniu 14 września 2012 roku korespondencji poleconej do strony pozwanej oraz dowód zredagowania analogicznego wezwania datowanego na dzień 24 września 2012 roku z dowodem nadania korespondencji poleconej do strony pozwanej w dniu 26 września 2012 roku. W ocenie Sądu Okręgowego powód nie przedstawiając dowodu doręczenia pozwanej pisma datowanego na dzień 10 września 2012 roku nie wykazał, aby wezwał pozwaną do zapłaty zaległych kwot i wyznaczył jej termin ustalony w umowie na ich uregulowanie. W rezultacie, nie zaistniała druga z niezbędnych przesłanek do złożenia przez powoda oświadczenie o wypowiedzeniu pozwanej umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Zatem oświadczenie powoda datowane na dzień 30 października 2012 roku, złożone w dniu 2 listopada 2012 roku, Sąd uznał za nie wywołujące skutków prawnych, a w konsekwencji przyjął, że powodowi nie przysługiwało wynikające

z umowy uprawnienie do naliczenia dochodzonych pozwem kar umownych.

Sąd Okręgowy wskazał, że analogiczny wymóg uprzedzenia najemcy na piśmie i udzielenia mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu przewiduje również przepis art. 687 k.c.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 §1 i 3 k.p.c.

Zaskarżając powyższy wyrok w całości powódka wniosła o jego uchylenie

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu, a ewentualnie

o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasadzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania.

Apelująca zarzuciła:

-

niezbadanie materialnej podstawy pozwu i merytorycznych zarzutów pozwanej, ograniczenie postępowania dowodowego wyłącznie do ustalenia skuteczności wypowiedzenia umowy przez powódkę

i zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego, mającego na celu rozstrzygnięcie meritum sporu,

-

naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie zapisów umowy najmu dotyczących adresów do doręczeń oraz zaniechanie przyjęcia domniemania faktycznego o doręczeniu pozwanej wezwania do zapłaty zaległych czynszów,

-

naruszenie art. 61 § 1 k.c. poprzez uznanie, że oświadczenie woli powódki wzywające pozwaną do zapłaty z zagrożeniem wypowiedzenia umowy najmu nie doszło do wiadomości pozwanej,

-

naruszenie art. 687 k.c. i uznanie, że nie ziściły się przesłanki pozwalające na rozwiązanie przez powódkę umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia,

-

naruszenie art. 316 § 1 k.p.c. poprzez oddalenie powództwa na skutek uznania, że umowa najmu nie została skutecznie wypowiedziana.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji, pominięcie dowodów w niej zgłoszonych oraz zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.
Ustalenia faktyczne Sądu I instancji co do treści łączącej strony umowy, okresu zaniechania uiszczania przez pozwaną czynszu, złożenia przez strony oświadczeń

o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym z przyczyn w nich wskazanych, zwrotu lokalu przez pozwaną nie budzą zastrzeżeń, nie są też kwestionowane w apelacji, dlatego Sąd Apelacyjny przyjął je za własne i uczynił integralną częścią swoich rozważań.
Zarzucając naruszenie art.233§1 k.p.c. (także art.61§1 k.c.) i art.687 k.c. skarżąca polemizuje z ustaleniami Sądu, iż pozwanej nie zostało doręczone wezwanie do zapłacenia zaległości w wyznaczonym jej dodatkowo terminie 1 miesiąca,

w konsekwencji z oceną, że nie został spełniony wymóg przewidziany tak w umowie, jak i w art.687 k.c. do skutecznego wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym

i żądania z tego tytułu kary umownej.
Wskazać zatem należy, że słusznie powódka argumentuje, iż co do zasady, nawet przy przyjęciu najmniej korzystnej dla niej wersji o niedoręczeniu pozwanej wezwania z dnia 10 września 2012r. do dobrowolnej zapłaty, według stanu na dzień wyrokowania brak było podstaw do przyjmowania stanowiska o nieskutecznym wypowiedzeniu przez nią umowy.
W doktrynie i orzecznictwie ugruntowany jest bowiem pogląd, że obowiązek wynajmującego udzielenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu ma na celu wyłącznie ochronę interesów najemcy. Interes ten jest wystarczająco chroniony przez to , że wyłączona jest możliwość rozwiązania umowy przed upływem miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia umowy najmu. Z tych względów nie ma podstaw do przyjmowania przez sąd nieskuteczności wypowiedzenia z braku umożliwienia najemcy zapłaty zaległości czynszowych, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamykania rozprawy wskazuje, że mimo wyrażonej w pozwie woli wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym i mimo upływu miesiąca od doręczenia pozwu pozwany nie zapłacił zaległego czynszu ( por. np. przywołany w apelacji wyrok S.N. z dnia 17.06.2011r., sygn. II CSK 587/2010 czy uchwała S.N. z dnia 22.02.1967, sygn. III CZP 113/66).
W rozpatrywanej sprawie nie zachodziła jednak potrzeba odniesienia się przez Sąd Apelacyjny do ustaleń mających znaczenie dla określenia daty rozwiązania umowy najmu w wyniku jej wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym, ponieważ powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie już z przyczyn innych od przyjętych przez Sąd I instancji.
Zgodnie z art.382 k.p.c. sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Oznacza to też, że sąd drugiej instancji bierze pod rozwagę z urzędu zgodność powództwa z przepisami prawa materialnego.
Domagając się kary umownej, powódka powoływała się na treść § 15.6 umowy, treść wezwania do dobrowolnej zapłaty z dnia 10 września 2012r. oraz wypowiedzenia umowy z dnia 30 października 2012r.
W myśl §15.4 umowy, do którego treści odwoływał się §15.6, wynajmującemu przysługiwało prawo wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadkach m.in. opóźniania się przez najemcę z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności oraz przerwania przez najemcę działalności w lokalu w godzinach otwarcia na okres co najmniej 3 dni pod rząd lub 5 dni w całym okresie trwania najmu. W sprawie poza sporem było, że pozwana zwróciła lokal powódce w dniu 15 października 2012r. W wezwaniu z dnia 10 września 2012r. skierowanym do pozwanej z zagrożeniem rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, powódka wskazała wyłącznie na zaległości z zapłatą czynszu. W piśmie z dnia 30 października 2012r. powódka jako podstawę wypowiedzenia umowy również wskazała wyłącznie §15.4.1 umowy i art.687 k.c., a więc na opóźnienia pozwanej w zapłacie czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. W tym samym piśmie zażądała kary umownej w wysokości 215.804,06 zł. stanowiącej sumę m.in. 2.391 zł. za okres przerwy w działalności lokalu od 15.10.2012r. do 30.10.2012r. obliczonej według zasad przewidzianych dla takiego przypadku w § 6.5 umowy oraz 198.172,05 zł. obliczonej według zasad przewidzianych właśnie w § 15.6 tj. w wysokości równowartości kwoty czynszów oraz opłat eksploatacyjnych za okres od dnia wypowiedzenia do umowy do upływu umownego okresu najmu.
Z treści przedstawionych pism jednoznacznie wynika, że wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym uprawniającym po myśli § 15.6 do żądania kary umownej w wysokości równowartości kwoty czynszów oraz opłaty eksploatacyjnej za okres od dnia wypowiedzenia umowy do upływu okresu najmu, nastąpiło z przyczyny przewidzianej w § 15.4.1 tj. z powodu nieuiszczania przez pozwaną czynszu. Taka przyczyna wypowiedzenia została zresztą potwierdzona w pozwie.
Kara umowna – jak wynika z treści art.483§1 k.c. – może zostać zastrzeżona wyłącznie

w odniesieniu do zobowiązania niepieniężnego. Przepis ten zawęża zakres stosowania kary umownej i ma charakter iuris cogentis. Granice dopuszczalnego kształtowania konstrukcji kary umownej wyznaczają także kryteria wskazane w art.358 ze zn.1 oraz art.58§1 i 2 k.c.
Co do zasady, w ramach swobody umów, nie jest wyłączone zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy lub wypowiedzenia umowy bez zachowania terminy przez stronę, która zgodnie z jej treścią zobowiązana była do świadczenia niepieniężnego. Skoro jednak do przedmiotowo istotnych elementów zastrzeżenia kary umownej zalicza się określenie zobowiązania (albo pojedynczego obowiązku), którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie rodzi obowiązek zapłaty kary, to istotne znaczenie ma przyczyna odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia.
Jeśli przyczyną odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia było wyłącznie niewykonanie zobowiązania pieniężnego, to wówczas zastrzeżenie kary umownej jest sprzeczne z art.483§1 k.c. i jako takie w tym zakresie nieważne z mocy art. 58 §1 i 3 k.c. ( por. np. wyroki S.N. z dnia 18.08.2005r. sygn. V CK 90/05 LEX 393104, z dnia 7.02.2007r., sygn. III CSK 288/06, z 17.12.2008r., sygn. I CSK 240/08).
Dla należytej oceny zasadności żądania powódki wywodzonego z treści § 15.6 umowy (łączącego prawo żądanie kary umownej z wypowiedzeniem przez wynajmującego bez zachowania terminu z przyczyn przewidzianych w § § 15.4),konieczne było więc uwzględnienie przyczyny wypowiedzenia.
W uzasadnieniu pozwu powódka powołała się na treść § 15.4.8. umowy , w którym mowa o przerwie w działalności lokalu jako możliwej podstawy wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu. Twierdzenia z pozwu w tym zakresie były rażąco niespójne

z treścią oświadczeń powódki wynikających z niespornych przecież dowodów

z dokumentów w postaci wyżej wymienionych pism, przede wszystkim z dnia 30 października 2012r. o wypowiedzeniu umowy, zgodnie z którym przyczyną wypowiedzenia było niewykonanie przez pozwaną zobowiązania pieniężnego postaci zapłaty czynszu. Dla oceny zasadności żądania kary umownej zastrzeżonej w przypadku wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu, istotna jest rzeczywista przyczyna wypowiedzenia w tym trybie, a nie jedna z potencjalnie możliwych, z których jednak strona uprawniona nie skorzystała. Nie sposób przy tym nie zauważyć, że pozwana zwróciła powódce lokal w dniu 15.10.2012r. tj. w początkowej dacie, z którą powódka łączyła zaprzestanie działalności w lokalu, a przed wypowiedzeniem umowy. Nie było więc też podstaw faktycznych do ewentualnych rozważań co do możliwości łączenia kary umownej z § 15.6 z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązań, jakie powstały dla pozwanej w następstwie wypowiedzenia umowy przez wynajmującego. W wyniku wypowiedzenia umowy najmu, pozwana była zobowiązana właśnie do zwrotu lokalu.
W tym stanie rzeczy żądanie zasądzenia kary umownej, jako oparte na nieważnym

z mocy ustawy postanowieniu umowy, nie mogło być uwzględnione.
Domagając się zasądzenia kwoty 100.000 zł. jako części kary umownej w wysokości 193.183,05 zł., powódka nie wyjaśniła co składa się na kwotę żądaną. Z tej przyczyny brak było przekonywujących podstaw do wnioskowania, że w 100.000 zł. mieści się także kara umowna w kwocie 2.391 zł. za przerwę w działalności w okresie od 15.10.2012 do 29.10.2012r., tym bardziej w sytuacji zaliczenia na poczet należnych kar umownych wpłaconej przez pozwaną kaucji w wysokości 7.380 zł.
W rozpatrywanej sprawie brak było również podstaw faktycznych do uwzględnienia powództwa na podstawie art.471 k.c. W takim przypadku powódka winna bowiem wykazać wysokość poniesionej szkody ( ponad kwoty zaległego czynszu, co do którego wyraźnie podała, że dochodzi go w odrębnym postępowaniu sądowym) i związek przyczynowy między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą, przy uwzględnieniu przesłanek z art.361 k.c., czego nie uczyniła.
Z przyczyn wyżej przedstawionych, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelacje i na podstawie art.108§1 oraz art.98§ 1 i 3 k.p.c. w zw. z §6 pkt.6 i § 13 ust.1 pkt.2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

/-/ M. Głowacka /-/ E. Staniszewska /-/ T. Chojnacki