Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 października 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VII Wydział Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący: SSA Ewa Stefańska (spr.)

Sędziowie: SA Marcin Łochowski

SO del. Adam Malinowski

Protokolant: sekr. sądowy Izabela Nowak

po rozpoznaniu w dniu 10 października 2017 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko (...) W.

o ustalenie

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 5 stycznia 2016 r., sygn. akt XX GC 1428/13

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz (...) W. kwotę 10 800 zł (dziesięć tysięcy osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VII ACa 845/17

UZASADNIENIE

Wnioskiem skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. wnosiła o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu 5-01-03 o powierzchni 7.216 m ², jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 25 czerwca 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., na podstawie art. 79 ust. 3 oraz art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwanej dalej „ustawą o gospodarce nieruchomościami” lub „u.g.n.”), oddaliło ten wniosek. Powyższe orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. zostało zaskarżone w całości sprzeciwem przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) z siedzibą w W.. W uzasadnieniu sprzeciwu zakwestionowano prawidłowość oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, a także zarzucono nieuwzględnienie poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów na rekultywację środowiskową gruntów w związku z likwidacją stacji benzynowej oraz nakładów na infrastrukturę techniczną w związku z realizacją na gruncie budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Pozwane (...) W. wnosiło o oddalenia powództwa.

Wyrokiem z dnia 5 stycznia 2016 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo.

Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

Nieruchomość gruntowa położona w W. przy ul. (...), stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu 5-01-03 o powierzchni 7.216 m ², stanowi własność (...) W.. Umową zawartą w formie aktu notarialnego rep. A nr (...) w dniu 5 lutego 1997 r. ówczesna Gmina W.-Centrum ustanowiła na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. na okres 99 lat użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) (w skład której wchodziła przedmiotowa działka ewidencyjna nr (...)) wraz z przeniesieniem na powoda nieodpłatnie prawa własności budynków i urządzeń przeznaczonych do rozbiórki (tj. baraków, wiat i stacji paliw). Ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu nastąpiło z przeznaczeniem pod budowę budynków mieszkalno-usługowych z parkingiem podziemnym. Cenę gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, o łącznej powierzchni 21.707 m ², strony określiły na kwotę 19.832.651 zł. Ustalono, że opłaty roczne stanowić będą 1% ceny przedmiotowego gruntu i będą płatne do dnia 31 marca każdego roku, począwszy od 1998 r., z zastrzeżeniem, że opłata roczna może być aktualizowana w okresach nie krótszych niż 1 rok. W umowie strony ustaliły, że baraki, wiaty i stacja paliw zostaną rozebrane i usunięte przez Przedsiębiorstwo (...) w W. lub Gminę W.-Centrum, chyba że Spółdzielnia wyrazi wolę czasowego ich zagospodarowania, a następnie rozbiórki na swój koszt.

W wyniku podziału działki gruntu nr (...) powstały działki gruntu o nr 15/6, 15/7, 15/8 i 15/9. Następnie umową zawartą w formie aktu notarialnego rep. A nr (...) w dniu 3 sierpnia 2004 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. sprzedała (...) spółce z o.o. z siedzibą w W. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się m.in. z działek gruntu nr (...).

Pismem z dnia 17 listopada 2010 r. (...) W. wypowiedziało Spółdzielni dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) o powierzchni 7.216 m ² ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2010 r. i oświadczyło, że wysokość tej opłaty począwszy od dnia 1 stycznia 2011 r. wynosi 301.195,84 zł. W uzasadnieniu podano, że ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej spowodowane jest zmianą wartości gruntu aktualnie wynoszącą 30.119.584 zł, co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez osobę uprawnioną do szacowania wartości nieruchomości.

Skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. pismem z dnia 4 stycznia 2011 r. Spółdzielnia wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona, ponieważ zaproponowana w wypowiedzeniu stawka jest oparta na błędnym oszacowaniu, które nie uwzględnia stanu nieruchomości, a w szczególności kosztów, jakie poniesiono i jakie są do poniesienia na rekultywację środowiskową gruntu w związku z likwidacją posadowionej na gruncie stacji benzynowej. Orzeczeniem z dnia 25 czerwca 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. oddaliło ten wniosek, podając w uzasadnieniu, że będący podstawą aktualizacji operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, zaś Spółdzielnia nie przedstawiła kontroperatu szacunkowego, który przemawiałby za pozostawieniem opłaty rocznej na dotychczasowym poziomie.

W sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., Spółdzielnia wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. Podtrzymała zarzuty zawarte we wniosku z dnia 4 stycznia 2011 r. oraz wskazała, że oprócz nakładów na rekultywację środowiskową gruntu w związku z likwidacją stacji benzynowej, które należy traktować jako nakłady wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, zaliczeniu powinny też podlegać nakłady poniesione na infrastrukturę techniczną sensu stricto poniesione w związku z prowadzeniem budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych na przedmiotowym gruncie. Na wypadek dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sądowego co do wartości gruntu, wniosła o objęcie tym dowodem wartości poniesionych nakładów na infrastrukturę techniczną, w tym rekultywację środowiskową.

Do sprzeciwu Spółdzielnia dołączyła: wciąg z ksiąg rachunkowych obejmujący wartość nakładów poniesionych na inwestycję na dzień 31 lipca 2013 r. w wysokości 71.087.151,53 zł (w tym: 39.695.385,60 zł - roboty budowlane wewnętrzne, 8.567.686,41 zł - roboty sanitarne wewnętrzne, 4.333.861,02 zł - roboty elektryczne wewnętrzne, 2.171.551,73 zł - dokumentacja, 2.341.059,19 zł - przyjęcie i przygotowanie terenu, 711.324,08 zł - dzierżawa, 58.145,54 zł - sieć wodociągowa, 294.000 zł - sieć kanalizacyjna, 326.330,40 zł - sieć c.o., 433.609,83 zł - sieć kablowa, 445.834 zł - ulice i dojazdy, 552.278,24 zł - ulice i dojazdy, 552.278,24 zł - zieleń, 63.925,72 zł - ogłoszenia, opłaty skarbowe, sądowe, umowa developerska, 67.000 zł - roboty dodatkowe i 11.025.159,77 zł - koszty obsługi procesu inwestycyjnego); kserokopię decyzji Prezydenta (...) W. z dnia 5 listopada 2009 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i wydaniu pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych z częścią usługową i garażem podziemnym na terenie działki nr (...) z obrębu 5-01-03 przy ul. (...) w W. według projektu ze stycznia 2009 r.; kserokopię zaświadczenia z dnia 8 lipca 2010 r., że decyzja Prezydenta (...) W. z dnia 5 listopada 2009 r. stała się ostateczna; kserokopię decyzji Prezydenta (...) W. z dnia 22 września 2010 r. o zmianie decyzji ostatecznej i zatwierdzeniu zamiennego projektu budowalnego opracowanego w marcu 2010 r.

Rzeczoznawca majątkowy M. S., której operat szacunkowy stanowił podstawę aktualizacji opłaty rocznej, oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 30.119.584 zł. Natomiast według opinii biegłego sądowego W. S. wartość tej nieruchomości wynosi 31.642.160 zł. W piśmie procesowym z dnia 10 września 2014 r. powód zakwestionował opinię biegłego sądowego, podnosząc, że biegły nie wziął pod uwagę okoliczności, iż: po pierwsze - wyceniana nieruchomość była zabudowana stacją benzynową, której rozbiórka i oczyszczenie gruntu powinny wpłynąć na obniżenie jej wartości, po drugie - część wycenianej nieruchomości zapewnia dostęp do obiektu zabytkowego i nie może być zabudowana, ani zamknięta, po trzecie - biegły nie ocenił, jak cena gruntu wpływa na cenę metra kwadratowego lokalu.

Do powyższego pisma powód dołączył m.in.: decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W. z dnia 14 sierpnia 2013 r. o pozwoleniu na użytkowanie budynków mieszkalnych z częścią usługową i garażem podziemnym, uchwałę określającą przedmiot własności lokali oraz faktury z protokołami odbioru, dotyczące nakładów poniesionych przez Spółdzielnię. Powód wskazał, że przed 2010 rokiem na rozbiórkę stacji benzynowej i rekultywację terenu wydatkował kwotę 2.356.636,85 zł. Zdaniem powoda był to nakład konieczny, aby grunt mógł zostać wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem i nakład ten wpłynął na zwiększenie wartości gruntu. Po złożeniu przez biegłego sądowego W. S. ustnych wyjaśnień na rozprawie w dniu 12 lutego 2015 r., powód zgodził się z wartością nieruchomości wskazaną w opinii pisemnej, domagając się dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność wysokości nakładów poniesionych na infrastrukturę techniczną i nakładów koniecznych.

Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2 a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Stwierdził, że w przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości ustalona w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Wprawdzie powód początkowo podniósł zarzuty do opinii biegłego sądowego, lecz po złożeniu wyjaśnień przez biegłego, ostatecznie zgodził się z dokonaną wyceną, domagając się jedynie zaliczenia na poczet opłaty rocznej nakładów poniesionych na infrastrukturę techniczną i nakładów koniecznych. Pozwany zaś kwestionował, aby wskazywane przez powoda nakłady można było zaliczyć na poczet tej różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że zgodnie z treścią art. 77 ust. 4-6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Według Sądu pierwszej instancji z powołanych przepisów wynika, że przy aktualizacji opłaty rocznej właściciel nieruchomości ma obowiązek zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości udokumentowanych nakładów użytkownika wieczystego, który wnosi o takie zaliczenie. Nie oznacza jednak, że to właściciel nieruchomości ma obowiązek zbierać i przedstawiać dowody potwierdzające zakres i wartość poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów, gdyż obowiązek ten ciąży na użytkowniku wieczystym (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2010 r., sygn. akt II CSK 610/09, LEX nr 1365635).

Odnosząc się do zagadnienia samej dopuszczalności zaliczenia nakładów w niniejszej sprawie, Sąd pierwszej instancji wskazał, że analiza treści art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadzi do wniosku, iż rozliczenie nakładów nie jest możliwe przy pierwszej aktualizacji opłaty rocznej, gdyż powołany przepis umożliwia zaliczenie nakładów poniesionych „po dokonaniu ostatniej aktualizacji”. Oznacza to, że ewentualne nakłady wieczystego użytkownika na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, poniesione w okresie po pierwotnym ustaleniu wysokości opłaty rocznej, a przed pierwszą aktualizacją, mogą być zaliczone na poczet opłaty rocznej najwcześniej przy drugiej i kolejnej jej aktualizacji.

Sąd Okręgowy zauważył, iż nowelizując ustawę o gospodarce nieruchomościami ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218) ustawodawca dodał do art. 77 ust. 5, pozwalający na zaliczenie wartości nakładów na poczet opłaty rocznej również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonanych aktualizacjach. Jednak nie ma podstaw do wyprowadzenia stąd wniosku, że już przy pierwszej aktualizacji użytkownik wieczysty może domagać się zaliczenia nakładów poniesionych po oddaniu mu gruntu w wieczyste użytkowanie. Sąd pierwszej instancji podkreślił, że ustawodawca jednocześnie pozostawił dotychczasowy ust. 4 art. 77 w niezmienionej treści. Z przepisu tego zaś wynika, że przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez wieczystego użytkownika po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Nadto dodany ust. 5 wyraźnie odnosi się do tych nakładów, które nie zostały uwzględnione w poprzednio dokonanych aktualizacjach, a więc nie dotyczy nakładów „nowych” w tym znaczeniu, że zostały one dokonane bezpośrednio przed aktualizacją, przy której mają być zaliczone. Do takich nakładów zastosowanie ma ust. 4, a więc mogą one być zaliczone pod warunkiem, że zostały dokonane po dniu ostatniej aktualizacji.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, skoro w niniejszej sprawie mamy do czynienia z pierwszą aktualizacją - albowiem opłata roczna została ustalona w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego z dnia 5 lutego 1997 r. i została wypowiedziana dopiero pismem z dnia 17 listopada 2010 r. - zgodnie z treścią art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nakłady poniesione przez powoda po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste nie mogą być zaliczone na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną przy pierwszej aktualizacji tej opłaty, natomiast mogą być zaliczone przy którejkolwiek kolejnej aktualizacji, jako spełniające kryterium wskazane w art. 77 ust. 5 ustawy (tj. nieuwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach). Przy kolejnej aktualizacji powinny zostać zaliczone także nakłady konieczne wpływających na cechy techniczno- użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Sąd Okręgowy stwierdził, że nawet gdyby przyjąć odmienną interpretację powołanych przepisów, zgodnie z którą dopuszczalne jest żądanie zaliczenia nakładów już przy pierwszej aktualizacji, powództwo i tak podlegałoby oddaleniu, albowiem powód nie przytoczył twierdzeń i nie przedstawił dowodów pozwalających ustalić zakres, rodzaj i zasadność poniesienia nakładów oraz ich wpływ na warunki techniczne gruntu i wzrost jego wartości, które to okoliczności były kwestionowane przez pozwanego. Zdaniem Sądu pierwszej instancji, na podstawie dokumentów złożonych przez powoda nie jest możliwe sporządzenie przez biegłego sądowego rzetelnej opinii określającej wartość nakładów, zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Do zweryfikowania rodzaju, wartości i zasadności nakładów, celowe byłoby odwołanie się do: obmiarów robót, kosztorysów powykonawczych, protokołów odbioru, faktur, dowodów zapłaty, umów. Tymczasem złożona przez powoda dokumentacja obejmuje wyłącznie faktury wskazujące sumaryczne kwoty oraz protokoły obioru, które nie określają precyzyjnie przedmiotu prac, a więc nie pozwalają ocenić rozmiaru i zasadności (celowość) poniesionych nakładów, a tym samym zweryfikować ich wartości.

Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że użyte w art. 77 ust. 4 u.g.n. pojęcie budowy urządzeń infrastruktury technicznej zostało zdefiniowane w art. 143 ust. 2 u.g.n, który zalicza do nich budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Przepis ten dotyczy urządzeń o charakterze ogólnodostępnym i nie obejmuje urządzeń stanowiących elementy prywatnej inwestycji. Przepis art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n. uprawnia zatem do zaliczenia nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, rozumianej jako infrastruktura publiczna. Natomiast inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury. Drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika, nie są stanowią nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 u.g.n., natomiast w wypadku, gdyby spełniały kryteria z art. 77 ust. 5 u.g.n., mogą być uwzględnione na podstawie tego przepisu (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt II CSK 223/12, LEX nr 1314383).

Uzupełniająco Sąd Okręgowy wskazał, że w przypadku zaliczania poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów koniecznych, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu i spowodowały wzrost wartości nieruchomości, należy rozróżnić wysokość kosztów poniesionych na dokonanie tych nakładów (obejmujących koszty wykonania prac, koszty sporządzenia wymaganej dokumentacji, poniesione opłaty administracyjne) od wartości samych nakładów. Przedmiotem zaliczenia dokonywanego na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w związku z art. 77 ust. 6 ustawy nie jest bowiem suma poszczególnych kwot wydatkowanych przez użytkownika wieczystego na nakłady konieczne (suma wydatków), lecz wartość tych nakładów ustalona na podstawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 736/13, OSNC-ZD 2016, nr 1, poz. 3). Konkluzja ta wynika wprost z treści art. 77 ust. 4 u.g.n., w którym mowa o zaliczeniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, a nie kosztu dokonania tych nakładów.

Analogiczny sposób określenia wartości nakładów stosuje się odpowiednio także przy określaniu wartości nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6 u.g.n. (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt II CSK 223/12, LEX nr 1314383). Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że celem wprowadzenia przez ustawodawcę powołanych przepisów nie było kreowanie na rzecz użytkownika wieczystego roszczenia z tytułu poniesionych na nieruchomość wydatków na infrastrukturę, lecz uwzględnienie wzrostu wartości nieruchomości wskutek budowy urządzeń infrastruktury, które stanowią przysporzenie na rzecz właściciela gruntu. Tymczasem w sporządzonej na wniosek powoda opinii na okoliczność wartości nakładów na infrastrukturę techniczną, nakładów koniecznych, w tym nakładów na rekultywację środowiskową gruntu, biegły sądowy J. K. dokonał prostego zsumowania kwot z faktur, pomijając zasady określone powołanym rozporządzeniu. Przy tym, biegły sądowy przyjął pochopnie założenie, że wszystkie faktury były prawidłowe oraz wszystkie objęte nimi prace były konieczne, uzasadnione i rzeczywiście wykonane. Tymczasem zweryfikowanie zakresu faktycznych nakładów i zasadności ich poniesienia wymagałoby analizy dokumentacji budowlanej i odwołania się do kosztorysów powykonawczych, które nie zostały przez powoda przedstawione.

Od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W..

Apelacją powód zaskarżył wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez ustalenie, że wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości od dnia 1 stycznia 2011 r. wynosi 301.195 zł, przy czym na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się kwotę 2.378.999,86 zł tytułem poniesionych przez powoda nakładów koniecznych, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Wyrokowi Sądu Okręgowego zarzucił naruszenie:

1) art. 77 ust. 5 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię, sprowadzającą się do wniosku, że zaliczenie nakładów jest możliwe dopiero przy drugiej i kolejnych aktualizacjach opłaty rocznej i w konsekwencji błędne niezastosowanie dyspozycji tych przepisów i zaniechanie zaliczenia na poczet różnicy między opłatami wyliczonej przez biegłego wartości nakładów koniecznych, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej;

2) art. 233 § 1, art. 278 § 1 i art. 286 k.p.c. poprzez nieuzasadnioną odmowę przyznania cechy wiarygodności przeprowadzonego w sprawie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wartości poniesionych przez powoda nakładów koniecznych.

Pozwane (...) W. wnosiło o oddalenie apelacji i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy i Sąd Apelacyjny przyjmuje te ustalenia za własne. Również dokonana przez Sąd pierwszej instancji ocena prawna żądania powoda jest prawidłowa.

Nie ma racji powód zarzucając Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 77 ust. 5 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego jest możliwe dopiero przy drugiej i kolejnych aktualizacjach opłaty rocznej. Prawidłowość poglądu prawnego przyjętego w niniejszej sprawie przez Sąd pierwszej instancji potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 sierpnia 2017 r. (sygn. akt III CZP 33/17, LEX nr 2340092), w której wyjaśnił, że przewidziane w art. 77 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 sierpnia 2017 r., zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej nie może nastąpić przy pierwszej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Sąd Najwyższy trafnie wyjaśnił, iż art. 77 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 sierpnia 2017 r., poczynając od dnia 22 września 2004 r. przewidywał, że zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej możliwe było po dniu ostatniej aktualizacji. Przepis ten był rozumiany w ten sposób, że możliwość rozliczenia nakładów istnieje w ramach kolejnej aktualizacji opłaty, poza opłata pierwszą. Zakwestionowanie tego stanowiska przez powoda było związane z dodaniem przez ustawodawcę do art. 77 ust. 5, przewidującego możliwość dokonania rozliczenia wartości nakładów, które nie były dotychczas rozliczone. Powód z tego faktu wnioskował, że ust. 5 przełamuje zasadę zawartą w ust. 4, pozwalając na rozliczenie nakładów w ramach każdej aktualizacji. Jednakże przeciwko takiemu rozumieniu powołanych przepisów przemawia ich wykładnia językowa, zaś względy celowościowe nie mogą prowadzić do zmiany jednoznacznie ustalonych przez ustawodawcę zasad rozliczeń.

Skoro w niniejszej sprawie mamy do czynienia z pierwszą aktualizacją, zgodnie z treścią art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 sierpnia 2017 r., nakłady poniesione przez powoda po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste nie mogą być zaliczone na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną przy pierwszej aktualizacji tej opłaty. Wobec braku podstaw do uwzględnienia powództwa co do zasady, kwestia ustalenia wysokości podlegających zaliczeniu nakładów nie ma istotnego znaczenia. Dlatego bezprzedmiotowa jest ocena przez Sąd odwoławczy sformułowanego w apelacji zarzutu naruszenia art. 233 § 1, art. 278 § 1 i art. 286 k.p.c. poprzez nieuzasadnioną odmowę przyznania cechy wiarygodności przeprowadzonego w sprawie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wartości poniesionych przez powoda nakładów koniecznych.

Jedynie uzupełniająco nadmienić należy, że w uchwale z dnia 19 października 2017 r. (sygn. akt III CZP 52/17) Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż w postępowaniu dotyczącym aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej sąd nie orzeka o zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego, które uwzględniono w poprzedniej aktualizacji, także wtedy, gdy zaliczona z tego tytułu kwota nie została rozliczona w całości (art. 77 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 sierpnia 2017 r.).

Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego był art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 108 § 1 k.p.c.