Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

K., dnia 10-02-2016 r.

Sąd Rejonowy w Kaliszu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR Katarzyna Porada-Łaska

Protokolant: Katarzyna Bartosik

po rozpoznaniu w dniu 03-02-2016 r. w Kaliszu na rozprawie

sprawy z powództwa Miasto K.

przeciwko I. P. (1), A. O. (1), A. O. (2)

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanych I. P. (1), A. O. (1) i A. O. (2) solidarnie na rzecz Miasta K. kwotę 6.553,66 zł (sześć tysięcy pięćset pięćdziesiąt trzy złote 66/100) z ustawowymi odsetkami za okres od dnia 21-08-2015r. do dnia 31-12-2015r. oraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 01-01-2016r. do dnia zapłaty,

II.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 1.528,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

SSR Katarzyna Porada-Łaska

Sygn. akt I C 2552/15

UZASADNIENIE

W dniu 21.08.2015 r. powód Miasto K. reprezentowane przez Dyrektora Miejskiego Zasobu Budynków Mieszkaniowych (dalej skrótowo opisywanego jak (...)) wystąpił przeciwko pozwanym I. P. (1), A. O. (1) i A. O. (2) o zapłatę kwoty 6.553,66 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu podniesiono, iż pozwani zamieszkują w lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w K., zarządzanym przez (...) i ich stosunek najmu ustał na skutek rozwiązania umowy po wypowiedzeniu z dnia 22.09.2011 r., a od lutego 2012 r. zajmują ten lokal bez podstawy prawnej, stąd też uzasadnione jest żądanie odszkodowania określonego w art. 18 ust. 1 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 150), za okres od lutego 2012 r. do maja 2015 r. włącznie wraz z odsetkami skapitalizowanymi na dzień 11.08.2015 r., przy czym z tytułu należności głównych powód dochodził łącznie 5.471,79 zł, a z tytułu skapitalizowanych odsetek 1.081,87 zł.

W dniu 29.09.2015 r. został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, sygn. I Nc 4355/15, uwzględniający powództwo w całości, który utracił moc na skutek sprzeciwu pozwanych.

W sprzeciwie pozwani wnosili o oddalenie powództwa powołując się na to, że pozew obarczony jest błędami prawnymi, ponieważ nie zawiera informacji, ze I. P. (1) już w 2005 r. zgłosiła w (...) sprzeciw przeciwko wysokości stawki czynszu wynoszącej 5 zł za 1 m ² w budynku prywatnym, zarządzanym przez (...) bez zlecenia właściciela tego budynku, a stawka najmu lokalu pozostającego w zasobach mieszkaniowych (...) o standardowym wyposażeniu wynosiła 4,48 zł za 1m ². Tymczasem lokal zajmowany przez pozwanych posiadał poważne braki w wyposażeniu technicznym (szczegółowo opisanym w sprzeciwie). Nadto wywodzono, że obowiązujące prawo nie nakazuje zróżnicowania stawek czynszu ze względu na prawo własności do budynku, w którym znajduje się lokal, a obowiązującym prawem jest nakaz stosowania ulg mieszkaniowych w lokalach z odstępstwami od standardu wyposażenia technicznego lokalu, zaś powód nie podał podstawy prawnej jaka pozwoliła na narzucenie obowiązujących stawek czynszu.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 2.01.1995 r. powód Miasto K. – Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych, zawarł umowę najmu na czas nieokreślony z pozwaną I. P. (1). Umowa dotyczyła lokalu nr (...) na ul. (...) w K. o łącznej powierzchni 35,10 m ². W § 9 umowy wpisano, że najemca jest obowiązany do uiszczania na rzecz wynajmującego czynszu uzależnionego od powierzchni mieszkania, a na dzień zawarcia umowy wynoszącego 19,31 zł oraz do uiszczania opłat za centralne ogrzewanie, wodę, kanalizację, odbiór nieczystości płynnych, antenę zbiorczą i światło w piwnicy przy czym wykaz należności określała tabela.

Czynsz i opłaty za świadczenia dodatkowe miał być płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca, przy czym w razie nieuiszczenia w terminie tych świadczeń powodowi przysługiwało prawo naliczania odsetek ustawowych od zaległych płatności. W § 9 ust. 7 umowy przewidziano, że w przypadku zmiany opłat, o których mowa jest w § 9 ust. 2 umowy, najemca zobowiązuje się do zapłaty należności po każdorazowym pisemnym zawiadomieniu przez wynajmującego, a w § 9 ust. 8 zastrzeżono, że za zapłatę czynszu i opłat za świadczenia dodatkowe odpowiadają solidarnie z najemcą stale mieszkające z nim osoby pełnoletnie.

/dowód: umowa najmu – k 8-9/

Nieruchomość, w której znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny, stanowi własność osób fizycznych a jej zarządcą jest (...).

Na podstawie Zarządzenia nr (...) Dyrektora (...) z 20.04.2005 r. podwyższono stawki czynszu do 4,50 zł za m.kw.

Wprowadzona stawka czynszu przekraczała 10 % dotychczasowego czynszu, więc zastosowano 3-miesięczny okres wypowiedzenia.

Powódka nie zakwestionowała podwyżki czynszu dokonanej w 2005 r. - nie wystąpiła z powództwem do Sądu o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości ani też nie odmówiła przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu. Prowadziła natomiast korespondencję w tym zakresie z pozwanym.

Kolejna podwyżka czynszu w lokalach należących do prywatnych właścicieli miała miejsce w 2008 r. Jej podstawą było zarządzenie nr (...) dyrektora (...) z 15.07.2008 r. - o podwyższeniu stawki czynszu do 5 zł za 1 m ². Ta stawka obowiązuje do chwili obecnej. Podwyżka z 2008 r. nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokali. Wysokość wskaźnika przeliczeniowego wynosiła w tym czasie 2.670 zł (zgodnie z obwieszczeniem Wojewody W. z 17.03.2008 r.). Podwyższenie czynszu po zastosowanym terminie wypowiedzenia obowiązywało od 1.11.2008 r.

Powódka nie zakwestionowała podwyżki czynszu dokonanej w 2008 r. - nie wystąpiła z powództwem do Sądu o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości ani też nie odmówiła przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu. Prowadziła natomiast korespondencję w tym zakresie z pozwanym i Prezydentem Miasta K.. Część pism w tej kwestii składało także Stowarzyszenie W (...), reprezentowane przez pełnomocnika powódki E. O..

Powołane powyżej Stowarzyszenie zaskarżyło Zarządzenie Dyrektora (...)u z 15.07.2008 r. nr (...) do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Organ ten stwierdził niedopuszczalność tego odwołania.

/okoliczności niesporne, pisma z 5.09.2005 r. k. 20-24, z 21.09.2005 r. k. 26-27, z 6.10.2005 r. k. 30-31, 28.06.2013 r. k. 37, 31.07.2013 r. k. 44, 1.08.2013 r. k. 45, 2.10.2013 r. k. 47-48, 8.10.2013 r. k. 51-54, 5.11.2013 r. k. 57-58, 15.04.2014 r. k. 60-61,24.03.2014 r. k. 63-65, 19.05.2015 r. k. 67-68, skarga z 19.05.2015 r. k. 70-75, odwołanie z 15.06.2015 r. k. 83, postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 30.06.2015 r. k. 87 - w sprawie I C 1815/15/

Pismem z 22.09.2011 r. powód wypowiedział pozwanej I. P. (1) umowę najmu ze skutkiem na dzień 31.10.2011 r., w związku z nieuregulowaniem zaległego czynszu i opłat na kwotę 5.015,21 zł w terminie dodatkowo wyznaczonym w piśmie z dnia 21.03.2011 r., L. Dz. (...), podając że zadłużenie lokalu na dzień 31.08.2011 r. wynosi 5.500,45 zł nie licząc odsetek.

/dowód: wypowiedzenie k 10; potwierdzenie odbioru k 10v/

Również po rozwiązaniu umowy najmu pozwana I. P. (1) nie uiszczała należności za dalsze korzystanie przez nią z lokalu, z którego korzystali wspólnie z nią także pozwani A. O. (1) i A. O. (2). W tym okresie powstały i stały się wymagalne z dniem 10 każdego miesiąca m.in. roszczenia za korzystanie z lokalu za następujące miesiące:

1) 237,60 zł za luty 2012 r.;

2) 314,42 zł za marzec 2012 r.;

3) 314,42 zł za kwiecień 2012 r.;

4) 317,25 zł za maj 2012 r.;

5) 317,25 zł za czerwiec 2012 r.;

6) 162,75 zł za wrzesień 2012 r.;

7) 312,75 zł za listopad 2012 r.;

8) 312,75 zł za grudzień 2012 r.;

9) 318,26 zł za maj 2014 r.;

10) 318,26 zł za czerwiec 2014 r.;

11) 318,26 zł za sierpień 2014 r.;

12) 318,26 zł za wrzesień 2014 r.;

13) 318,26 zł za listopad 2014 r.;

14) 318,26 zł za grudzień 2014 r.;

15) 318,26 zł za styczeń 2015 r.;

16) 318,26 zł za luty 2015 r.;

17) 318,26 zł za marzec 2015 r.;

18) 318,26 zł za maj 2015 r.

Łącznie kwoty te wynoszą 5.471,79 zł, wraz przypadającymi od nich odsetkami ustawowymi za opóźnienia, skapitalizowanymi na dzień 11.08.2015 r., a wynoszącymi 1.081,87 zł, razem 6.553,66 zł.

/dowód: zestawienie zaległości k 11; pismo (...) k 7/

Powód bezskutecznego wzywał stronę pozwaną do zapłaty zaległych należności wraz z odsetkami w piśmie z 3.12.2014 r.

/dowód: wezwanie do zapłaty k 11v/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przytoczonych wyżej dowodów, których prawdziwość i wiarygodność nie budzi wątpliwości.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne i podlega uwzględnieniu.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 150) osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, przy czym odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Pozwani korzystali z lokalu po okresie rozwiązania umowy, byli więc zobowiązani do uiszczania odszkodowania za korzystanie z lokalu, przy czym nie uiścili należności za okres poczynając od lutego 2012 r. do maja 2015 r.

Łącznie suma tych należności wyniosła 5.471,79 zł, a należności z tytułu skapitalizowanych odsetek od zaległych płatności tych kwot – 1.081,87 zł.

Sąd nie uznał za uzasadnioną argumentacji pozwanych, co do tego, że roszczenie jest niezasadne, z uwagi na niski standard lokalu i fakt że stawka czynszu przewidziana dla lokali znajdujących się w budynkach położonych na gruntach prywatnych właścicieli, którymi (...) jedynie zarządzał, były wyższe o 0,50 zł niż stawki przewidziane dla lokali pozostających w zasobie mieszkaniowym (...). W tym zakresie należy stwierdzić, że zarzuty przeciwko żądaniu zaspokojenia roszczenia pieniężnego (a w tym wypadku roszczenia odszkodowawczego przewidzianego w ustawie w związku z zakończeniem trwania umowy najmu także podlegającej ustawowej reglamentacji) tego rodzaju, generalnie mogą przybierać charakter albo stwierdzenia że zobowiązanemu przysługuje jakieś uprawnienie tzw. prawokształtujące, które przeciwstawia żądaniu zapłaty, albo też może opierać się o stwierdzenie, iż roszczenie takie nie powstało, względnie umowa z którego wynika byłą nieważna.

W przedmiotowej sprawie twierdzenia pozwanych w tym zakresie nie zasługują na uwzględnienie. Pozwanym nie przysługuje bowiem żadne uprawnienie ustawowe ani też umowne, za sprawą którego mogliby na skutek obecnie składanych oświadczeń doprowadzić do „obniżenia” należnego czynszu, albo nawet do jego wygaśnięcia, z tego powodu, że był „zbyt wysoki”.

Najemca – I. P. (2) nie skorzystała z mechanizmów art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Przyznał to reprezentujący ją E. O. na rozprawie w dniu 3.02.2016 r.

W tym miejscu należy powtórzyć argumentację podaną przez Sąd w tym samym składzie w uzasadnieniu sporządzonym w sprawie I C 1815/15.

Obowiązujące od 1 stycznia 2005 r. i uzupełnione z 1 stycznia 2007 r. unormowanie art. 8a odeszło od ustawowej reglamentacji wysokości czynszu. Wprowadziło natomiast uniwersalną formę kontroli podwyżek czynszu i innych opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych w postaci sądowej kontroli zasadności podwyżek, które miałyby skutkować wzrostem czynszu (innych opłat za korzystanie z lokalu) ponad 3% wartości odtworzeniowej w skali roku lub nastąpić z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej w skali roku.

Jak wynika z powyższego przepisu, w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu, lokator może zakwestionować podwyżkę, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że nie jest ona zasadna albo jest zasadna w innej wysokości. Lokator może też odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu lub do dnia rozwiązania stosunku prawnego, gdy lokator odmówił przyjęcia podwyżki, obowiązany jest on uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości. Jeżeli w całości lub części podwyżka okaże się zasadna, lokator ma obowiązek zapłacić różnicę między skutecznie podwyższonym czynszem (opłatami) a czynszem dotychczasowym.

Zatem działania lokatora muszą być podjęte w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia lokatorowi wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat.

Podkreślić należy, iż jest to termin zawity, którego przekroczenie powoduje bezskuteczność odmowy przyjęcia podwyżki albo oddalenie wyżej wymienionego powództwa o ustalenie jako spóźnionego. Nadto brak skorzystania przez lokatora z instytucji prawnych powołanego art. 8a ustawy, powoduje – od upływu terminu wypowiedzenia – konieczność uiszczania czynszu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia (por. Katarzyna Zdun-Załęska, Komentarz do art.8(a) ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, teza 9, Karolina Wyrwińska, Komentarz do art.8(a) ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego teza 4).

Dodać trzeba, iż twierdzenia powódki odnoszące się do wysokości czynszu w korespondencji pomiędzy stronami, nie zawierały oświadczenia w trybie art. 8a powołanym powyżej, to znaczy powódka nie odmówiła przyjęcia podwyżki czynszu ze skutkiem rozwiązania umowy.

Zaznaczyć należy, iż Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie wskazywał na potrzebę właściwego ukształtowania w systemie prawnym mechanizmów równoważenia interesów lokatorów i właścicieli, w tym także kontroli podwyżek i dynamiki zmian czynszów oraz opłat za używanie mieszkania (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 19.04.2005 r. w sprawie K 4/05).

Przedmiotowy lokal nie należy do zasobu mieszkaniowego gminy, położony jest w prywatnej nieruchomości. Brak jest podstaw prawnych, w tym w ustawie o ochronie praw lokatorów, do różnicowania stawki czynszu w tego typu nieruchomościach w zależności od standardu lokalu; taki zapis występuje natomiast w art. 7 ust. 1 tej ustawy i odnosi się do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.

Miasto K. zarządza przedmiotową nieruchomością na podstawie art. 752 – 757 k.c., tj. prowadząc sprawy właściciela nieruchomości bez zlecenia. Zobowiązane jest przy tym do działania z korzyścią dla osoby, której sprawę prowadzi i zgodnie z jej prawdopodobną wolą.

Zwrócić należy uwagę, że gdy powódce czynsz został podwyższony do 4,50 zł za m ², stawka obowiązująca w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego wynosiła 4,44 zł . Natomiast w oparciu o zarządzenie nr (...) dyrektora (...) z 15.07.2008 r. czynsz ustalono na 5 zł za m ². Podwyżka z 2008 r. nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokali. Wysokość wskaźnika przeliczeniowego wynosiła w tym czasie 2.670 zł (zgodnie z obwieszczeniem Wojewody W.. z 17.03.2008 r.). Podwyższenie czynszu mogło wtedy zatem nastąpić do 6,68 zł. Odpowiednio wskaźnik przeliczeniowy na chwilę wypowiedzenia przedmiotowej umowy najmu, tj. we wrześniu 2011 roku wynosił już 3.513 zł (zgodnie z obwieszczeniem Wojewody W.. z 13.09.2011 r.). Zatem nie sposób nie przyjąć, iż nie został wyważony tak interes najemców, jak i interes prywatnych właścicieli nieruchomości, w tym także niski poziom standardu przedmiotowego lokalu.

Mając powyższe na względzie, orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku.

O odsetkach orzeczono na podstawie z art. 481 § 1 k.c. i art. 482 k.c., zgodnie z żądaniem od dnia wniesienia pozwu.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na zmianę przepisu art. 481 § 1 i 2 k.c., która weszła w życie 1.01.2016 r. i – zgodnie z art. 56 ustawy z 9.10.2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy kodeks cywilny oraz niektórych ustaw (Dz. U. z 9.11.2015 r.) – do odsetek należnych za okres kończący się przed dniem wejścia w życie tej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Zatem od kwoty żądania należy naliczać odsetki ustawowe za okres od 21.08.2015 r. do 31.12.2015 r., zaś odsetki ustawowe za opóźnienie za okres od 1.01.2016 r. do dnia zapłaty.

O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II wyroku na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 3 k.p.c. i 99 k.p.c. zasądzając je w całości od strony przegrywającej na rzecz wygrywającej, przy czym na koszty te składają się wynagrodzenie dla radcy prawnego w wysokości stawki minimalnej 1.200 zł określonej w § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490) i 328 zł opłaty stosunkowej od pozwu, razem 1.528 zł.

SSR Katarzyna Porada - Łaska