Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 listopada 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Marzanna Góral

Sędziowie SA Robert Obrębski (spr.)

SO (del.) Bożena Miśkowiec

Protokolant st. sekr. sąd. Monika Likos

po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2013 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) ^,, z siedzibą w W.

przeciwko(...) W.

przy udziale interwenienta ubocznego po stronie pozwanej P. U.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku częściowego Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 25 stycznia 2013 r., sygn. akt I C 144/09:

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt IA Ca 557/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 7 października 1996 r., skierowanym przeciwko Gminie W. – B., która z mocy prawa została zastąpiona w toku sprawy przez(...) W., Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) ^,, w siedzibą w W. wniosła o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu na rzecz powódki użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni przenoszącej 104 ha, położonych w W. w rejonie ulic (...), objętych licznymi księgami wieczystymi i stanowiących kilkadziesiąt działek, których numeracja ulegała zmieniała w toku sprawy, w trybie bezprzetargowym, z opłatą wynoszącą 1 % wartości działek i z zwolnieniem powódki z obowiązku uiszczenia pierwszej opłaty, jak również o nieodpłatnym przeniesieniu na rzecz powódki własności budynków położonych za działkach zabudowanych. Jako podstawę prawną tych żądań powódka wskazywała pierwotnie art. 88a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, po uchyleniu tej ustawy, opierała natomiast żądania pozwu na art. 208 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 64 k.c., podnosiła, ostateczna decyzji lokalizacyjna dotycząca nieruchomości wskazanych w pozwie została wydana w dniu 15 września 1973 r., argumentowała ponadto, że w drugiej połowie lat 70 - tych zostały wydane decyzje o oddaniu w użytkowanie wieczyste tych działek na rzecz poprzedniczki prawnej powódki, strona pozwana nie wywiązała się jednak z obowiązku ich wykonania, stosowne umowy o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego nie zostały bowiem zawarte.

W toku postępowania interwencje uboczne po stronie pozwanej zgłaszały liczne osoby fizyczne pozostające w posiadaniu niektórych działek objętych żądaniem pozwu, które zostały zabudowane pawilonami handlowo-usługowymi położonymi na terenie Osiedla (...), interesy tych osób zostały jednak zaspokojone przez czynności podejmowane równolegle poza postępowaniem w tej sprawie, w szczególności przez ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz tych osób w zakresie dotyczącym poszczególnych działek i przeniesienie własności pawilonów, z tej też przyczyny powódka cofnęła pozew w zakresie dotyczącym działek oddanych w użytkowanie wieczyste ustanowione na rzecz interwenientów ubocznych, Sąd Okręgowy umorzył postępowanie w tej części oraz zwolnił od udziału w sprawie wszystkich interwenientów, z wyjątkiem P. U.. W toku postępowania strony prowadziły ponadto pertraktacje mające na celu częściowe zaspokojenie interesów powódki poza postępowaniem w tej sprawie, nie odniosły one jednak skutków oczekiwanych przez powódkę, która w piśmie z dnia 31 października 2012 r. wniosła o wydanie przez Sąd Okręgowy wyroku częściowego w zakresie działek objętych opinią biegłej sądowej, w której określona została ich wartość, nie objęła natomiast tym wnioskiem działek stanowiących przedmiot nieuwzględnionych roszczeń osób trzecich, jak też działek stanowiących rezerwę pod budowę metra w W..

Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa, zaprzeczała, aby strona powodowa była podmiotem uprawnionym do realizacji roszczeń wynikających z wydanej decyzji lokalizacyjnej z dnia 15 września 1973 r. i z decyzji o oddaniu poszczególnych działek w użytkowanie wieczyste, wydanych w drugiej połowie lat 70 – tych, kwestionowała istnienie roszczenia o zobowiązanie właściciela do ustanowienia użytkowania wieczystego oraz możliwość jego oparcia na art. 64 w zw. z przepisami podanymi przez powódkę na uzasadnienie żądania pozwu, jak również skuteczność przeniesienia uprawnień wynikających z wydania decyzji ustalającej lokalizację inwestycji budowlanej, zaś w pismach z dnia 23 lipca 2007 r. i z dnia 21 marca 2011 r. podnosiła dodatkowe przeszkody przeciwko uwzględnieniu żądania pozwu w odniesieniu do poszczególnych działek objętych wnioskiem powódki o wydanie wyroku częściowego, podawała bowiem, że część działek stanowi rezerwę pod bodowe nowej linii metra, wobec niektórych toczą się postępowania o usunięcie niezgodności pomiędzy treścią ksiąg wieczystych a rzeczywistym stanem prawnym, na innych powódka nie poczyniła nakładów na ich zabudowanie, jeszcze inne zostały przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługową związaną z rekreacją, wypoczynkiem, rozrywką oraz sportem, kolejne zostały przeznaczone pod lokalizację obiektów małej architektury, na kilku działkach znajduje się przedszkole, dwie działki są we władaniu jednej z (...) parafii, dalsza część z działek objętych wskazanym żądaniem została ponadto przeznaczona pod ,,P. G. ^,,, nie może więc zostać oddana powódce w użytkowanie wieczyste. W kolei w piśmie procesowym z dnia 27 listopada 2012 r., strona pozwana zaprzeczała, aby decyzja lokalizacyjna z dnia 15 września 1973 r. była ostateczna, twierdziła ponadto, że utraciła ważność, powódka nie wystąpiła bowiem we właściwym terminie o pozwolenie na budowę w ramach realizacji inwestycji, ze względu na którą została wydana, czemu powódka zaprzeczała, podnosiła, że zaplanowane budynki zostały wzniesione, nie zostały natomiast zakończone czynności związane z ustanowieniem użytkowania wieczystego w stosunku do działek stanowiących przedmiot tej sprawy i objętych wnioskiem o wydanie wyroku częściowego, twierdziła ponadto, że powołana decyzja nie utraciła ważności, przepisy powołane przez stronę pozwaną zostały bowiem uchwalone po jej wydaniu.

Wyrokiem częściowym z 25 stycznia 2013 r. Sąd Okręgowy zobowiązał(...) W. jako właściciela: (1) działki nr (...) o powierzchni 2510 m ² i wartości 3034 824 zł, (2) działki nr (...) o powierzchni 2413m ² i wartości 2653355 zł, (3) działki nr (...) o powierzchni 787 m ² oraz wartości 1213797 zł, (4) działki nr (...) o powierzchni 801 m ² i wartości 722931 zł, (5) działki nr (...) o powierzchni 1221 m ² i wartości 1048524 zł, (6) działki nr (...) o powierzchni 478 m ² i wartości 368612 zł, (7) działki nr (...) o powierzchni 1134 m ² i wartości 924152 zł, (8) działki nr (...) o powierzchni 25 m ² i wartości 12774 zł, (9) działki nr (...) o powierzchni 41 m ² i wartości 20949 zł, (10) działki nr (...) o powierzchni 4000 m ² i wartości 7409172 zł, (11) działki nr (...) o powierzchni 2 m ² i wartości 1876 zł, (12) działki nr (...) o powierzchni 14 m ² i wartości 14896 zł, (13) działki nr (...) o powierzchni 1165 m ² i wartości 1800783 zł, (14) działki nr (...) o powierzchni 1742 zł i wartości 2692672 zł i (15) działki nr (...) o powierzchni 187 m ² i wartości 99484 zł – do oddania Spółdzielni Mieszkaniowej (...) ^,, z siedzibą w W. na 99 lat w użytkowanie wieczystej wszystkich wymienionych nieruchomości za opłatę roczną wynoszącą 1% wartości każdej z działek i zwolnił powódkę z obowiązku wniesienia pierwszej opłaty.

Na podstawie dowodów zebranych w tej sprawie, w tym opinii biegłej oraz obszernego materiału dokumentacyjnego, Sąd Okręgowy poczynił rozległe ustalenia faktyczne, które znacznie wykraczały poza okoliczności dotyczące działek objętych rozstrzygnięciem zawartym w wyroku częściowym, w zakresie odnoszącym się do piętnastu nieruchomości, w stosunku do których żądanie pozwu zostało uwzględnione, ustalone przede wszystkim zostało, że decyzją nr (...)z dnia 15 września 1973 r., wydaną na rzecz (...) (...) w W., Prezydium Rady Narodowej(...) W. ustaliło lokalizację osiedla mieszkaniowego z usługami (...) ^{( ,,)} na terenie położonym w W. pomiędzy ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...) oraz ulicami (...), o łącznej powierzchni obejmującej, po sprostowaniu powołanej decyzji, 165 ha. Na podstawie decyzji z dnia 26 czerwca 1975 r., jak ustali Sąd Okręgowy, inwestorem tej budowy została wskazana (...) ,,S. ^{( ,,)}, na rzecz której, w okresie od 2 czerwca 1975 r. do 17 listopada 1978 r., wydano siedem decyzji dotyczących oddania w użytkowanie wieczyste działek przeznaczonych pod realizację tej inwestycję. Kolejna zamiana inwestora, , na Spółdzielnię Mieszkaniową (...) ^{( ,,)}, jak ustalił Sąd Okręgowy, została wprowadzona decyzją Zarządu D. – W. z dnia 14 lutego 1980 r., zaś uchwałą z dnia 22 czerwca 1983 r., Zebranie Przedstawicieli wskazanej spółdzielni podjęło decyzję o jej podzielę, w wyniku którego działki przeznaczone pod wskazaną inwestycję zostały przejęte przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) ^{( ,,)}, które powstała w następstwie jego przeprowadzenia. Sąd Okręgowy ustalił, że część nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję byłą wynajmowana przez stronę powodową z przeznaczeniem pod targowisko prowadzone przez prywatne osoby fizyczne, które wybudowały pawilony handlowe na podnajętych działkach i w 1994 r. występowały o ich wykupienie, jak ustalił Sąd Okręgowy, na podstawie art. 231 §1 k.c., z własnymi roszczeniami występowali ponadto, w odniesieniu do niektórych działek, ich przedwojenni właściciele. Sąd Okręgowy ustalił, że od września 1993 r., strona powodowa wielokrotnie występowała do władz dzielnicowych oraz miejskich o przystąpienie do zawarcia umów dotyczących oddania działek przeznaczonych na inwestycję w użytkowanie wieczyste, wymieniano pisma, które nie odnosiły oczekiwanego skutku, uchwałą Zarządu Gminy W. B. z dnia 17 grudnia 1996 r. podjęta zaś została decyzja o oddaniu na rzecz powódki na 99 lat działek niezabudowanych położonych przy ulicach (...), mimo protestów mieszkańców, jak ustalił Sąd Okręgowy, decyzją z dnia 20 stycznia 1997 r. został przeprowadzony podział części działek, kolejnymi aktami notarialnymi, podpisanymi w okresie od 31 grudnia 1997 r. do 1 kwietnia 1999 r., liczne działki zostały oddane w użytkowanie wieczyste na rzecz powódki, osobną decyzją z dnia 16 marca 2001 r. zatwierdzone zostało wydzielenie kolejnych działek, natomiast w dniu 22 maja 2002 r., w związku z toczącym się procesem w tej sprawie, strona pozwana się zobowiązała do oddalania powódce następnych dziełek położonych przy ulicach (...), a powódka zobowiązała się do wycofania pozwu wniesionego w tej sprawie w zakresie dotyczącym działek objętych powołanym porozumieniem, które nie zostało jednak zrealizowane, pomimo wydania, w dniu 18 października 2005 r. przez Prezydenta(...) W., decyzji zatwierdzającej wydzielenie działek objętych żądaniem pozwu, w tym wnioskiem powódki o wydanie wyroku częściowego.

Sąd Okręgowy ustalił ponadto, że na terenie działki nr (...) znajduje się ,,P. G. ^,,, na działkach nr (...), także objętych wyrokiem częściowym, został urządzony parking, działki nr (...) zostały zajęte pod boisko sportowe, zbudowane oraz utrzymywane przez powódkę, wskazał ponadto, że w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego działki nr (...) zostały przeznaczone pod nową zabudowę mieszkaniową. Ostatnie ustalenia Sądu Okręgowego dokonane zostały na podstawie pisemnych opinii biegłej B. D. i dotyczyły ustalenia aktualnej wartości rynkowej tych wszystkich działek, które zostały objęte rozstrzygnięciem zawartym w wyroku częściowy.

Oceniając znaczenie prawne ustalonych okoliczności, Sąd Okręgowy w zasadzie w całości podzielił stanowisko powódki i uznał za uzasadnione żądanie zawarte we wniosku o wydanie wyroku częściowego, zobowiązującego stronę pozwaną do ustanowienia na rzecz powódki, na 99 lat i za opłatą wynoszącą 1% wartości działek, użytkowanie wieczyste na piętnastu działkach wskazanych w wyroku częściowym, jak również żądanie zwolnienia powódki od pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste każdej działki. Wydając wyrok korzystny dla powódki, Sąd Okręgowy doszukał się aż dwóch podstaw uzasadniających powództwo wniesione na podstawie art. 64 w zw. z art. 208 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, którym zastąpiona została zbliżona regulacja zawarta w art. 88a ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Z jednej strony, Sąd Okręgowy wskazał, że decyzją z dnia 15 września 1973 r., określona została stała lokalizacja inwestycji, której realizację przejęła powódka, po zmianach inwestorów i przeprowadzeniu podziału Spółdzielni Mieszkaniowej (...) ^,,, której stała się następcą prawnym, zgodnie z zasadami sukcesji uniwersalnej przejęła prawa i obowiązki związane z realizacją (...) osiedla (...) ^,,, nabyła więc uprawnienia wynikające z wydania tej decyzji, w tym roszczenie przewidziane powołanymi przepisami, którego może dochodzić na postawie art. 64 k.c. Sąd Okręgowy nie podzielił odmiennego poglądu strony pozwanej, odwołując się do orzecznictwa Sądu Najwyższego, uznał więc, że powódce przysługuje roszczenie o zobowiązanie (...) W. do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu na rzecz powódki użytkowania wieczystego w odniesieniu do działek objętych wnioskiem o wydanie wyroku częściowego, stosowanie od art. 208 ust. 1 obowiązującej obecnie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która ma zastosowanie także w stosunku do ostatecznych decyzji lokalizacyjnych, wydanym przed 5 grudnia 1990 r. Z drugiej strony, Sąd Okręgowy uznał, że osobną podstawę uwzględnienia powództwa w podanym zakresie stanowi okoliczność wydania, w drugiej połowie lat 70 – tych, na rzecz poprzednika prawnego powódki, ostatecznych decyzji dotyczących oddania spornych działek w użytkowanie wieczyste, które obecnie należy ustanowić na rzecz powódki, wydanie tych decyzji stanowiło bowiem wyrażenie woli przez stronę pozwaną i wywoływało skutki prawne podlegające ochronie przez wydanie wyroku zobowiązującego stronę pozwaną do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu użytkowania wieczystego w zakresie wskazanych działek, w wykonaniu powołanych decyzji. Powołując się na instytucję ekspektatywy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w zakresie dotyczącym działek objętych wyrokiem częściowym, uzyskanej przez powódkę w okresie obowiązywania art. 88a powołanej ustawy z dnia 1985 r., przewidującego zwolnienie uprawnionego podmiotu z pierwszej opłaty za prawo użytkowania wieczystego, Sąd Okręgowy uznał za uzasadnione żądanie pozwu także w zakresie zastosowania tego zwolnienia wobec powódki, nie zostało tym samym podzielone odmienne stanowisko strony pozwanej, która odwoływała się do art. 205 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. Na koniec Sąd Okręgowy wskazał, że w sytuacji, gdy powódka domagała się wydania wyroku zobowiązującego stronę pozwaną do złożenia oświadczenia o ustanowieniu na swoją rzecz użytkowania wieczystego w zakresie dotyczącym działek wskazanych w wyroku częściowym, skutki wywołane jego wydaniem nie zastępują odpowiednich oświadczeń powódki, żądanie tej treści nie zostało bowiem objęte pozwem, ani też wnioskiem o wydanie wyroku częściowego. Do zawarcia umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego w zakresie działek objętych wyrokiem częściowy, Sąd Okręgowy za niezbędne uznał więc złożenie stosownego oświadczenia przez powódkę w formie osobnego aktu notarialnego.

Apelację od wyroku częściowego wydanego przez Sąd Okręgowy wniosła strona pozwana. Zaskarżając ten wyrok w całości, strona pozwana zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 64 w zw. z art. 208 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez nieuzasadnione uznanie, że powódka spełniła przesłanki uzasadniające ustanowienie na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do działek wskazanych w zaskarżonym wyroku częściowym w sytuacji, gdy nie potwierdzał tego materiał zebrany w tej sprawie, zaś właściwa jego ocena, zgodna z art. 233 k.p.c., nie dawała podstaw do uznania, że decyzje administracyjne wydane w drugiej połowie lat 70 – tych odnoszą się do gruntów objętych decyzją lokalizacyjną z dnia 15 września 1973 r., jak też pominięcie, że powołana decyzja utraciła ważność zanim powódka wystąpiła z wnioskiem o oddanie tych nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Następny zarzut dotyczył naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 64 k.c. w zw. z art. 208 ust. 1 i art. 205 powołanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. poprzez niezasadne przyjęcie, że powódce przysługuje ustawowe zwolnienie z pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste spornych działek. Następny zarzut dotyczył naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 64 w zw. z art. 233 i art. 239 k.c. oraz w zw. z art. 29 ust. 1 i art. 62 powołanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. przez pominięcie w treści oświadczenia zawartego w zaskarżonym wyroku istotnych postanowień o oddaniu w użytkowanie wieczyste działek należących do strony skarżącej, w szczególności zaniechania określenia ich przeznaczenia i sposobu korzystania z tych działek przez powódkę w okresie obowiązywania umowy. Ostatni zarzut apelacji dotyczył naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. przez uwzględnienie żądania pozwu, które nie zostało sformułowane w sposób oddający treść oświadczenia woli strony pozwanej o oddaniu spornych działek w użytkowanie wieczyste, nie zostało w szczególności zredagowane w sposób wymagany treścią powołanych przepisów. Na podstawie opisanych zarzutów, strona pozwana wniosła o zmianę wyroku częściowego, oddalenie żądania w zakresie objętym wnioskiem o jego wydanie i obciążenie powódki kosztami postępowania według norm przepisanych, we wniosku ewentualnym domagała się natomiast jego uchylenia oraz przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego jej rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego. Podczas rozprawy przed Sądem Apelacyjnym powódka wniosła o oddalenie apelacji strony pozwanej.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja była zasadna, zasługiwała tym samym na uwzględnienie przez uchylenie zaskarżonego wyroku częściowego oraz przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego jej rozpoznania i orzeczenia o kosztach procesu w postępowaniu apelacyjnym, mimo wieloletniego okresu rozpoznawania sprawy objętej zaskarżonym wyrokiem częściowym, jego treść nie pozwala bowiem na uznanie, aby Sąd Okręgowy orzekł o wszystkich elementach, które w świetle obowiązujących przepisów są istotne dla ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, także w odniesieniu do nieruchomości podlegających regulacji zawartej w art. 208 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., wyrok zastępujący oświadczenie woli prowadzi bowiem do powstania takiego prawa rzeczowego, nie może ty samym pozostawać w sprzeczności z jego regulacją, w szczególności zawartą w powołanym w apelacji art. 239 k.c., jak również w art. 29 i art. 62 powołanej ustawy. Zarzut naruszenia powołanych przepisów przez Sąd Okręgowy został więc uznany za zasadny i to w stopniu uzasadniającym przyjęcie, że zaskarżonym wyrokiem częściowym nie została rozpoznania istota tej sprawy, która we wskazanym zakresie nie została nawet sprecyzowana w pozwie, nie zostało bowiem przez powódkę określone przeznaczenie działek objętych żądaniem oraz wnioskiem o wydanie wyroku częściowego, ani też sposób korzystania z każdej z nich, który byłby adekwatny do okoliczności podanych na uzasadnienie żądania pozwu. Tego rodzaju wady nie mogły zostać usunięte na etapie postępowania apelacyjnego, zaskarżony wyrok podlegał więc uchyleniu w celu ponownego rozpoznania sprawy, pomimo tego, że pozostałe zarzuty apelacji nie były uzasadnione lub zostały sformułowane przedwcześnie.

Użytkowanie wieczyste stanowi prawo rzeczowe szczególnego rodzaju, związane jest bowiem możliwością wieloletniego korzystania z nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo jednostek samorządowych, w tym należących do(...) W., jest ponadto ustanawiane przez zawarcie umowy odpowiadającej regulacji zawartej w art. 232 i nast. k.c. oraz w powołanej ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z art. 88a ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. wynikało roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do działek odpowiadających przesłankom określonym w tym przepisie, podstawę roszczenia tej samej treści stanowi obecnie art. 208 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., jak zasadnie uznał Sąd Najwyższy w szczególności w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 27 marca 2003 r., III CZP 87/02, w uchwale z dnia 7 maja 1998 r., III CZP 14/98, jak również w uchwale z dnia 17 grudnia 1996 r., III CZP 122/96, czyli w orzeczeniach wydanych po wniesieniu pozwu w tej sprawie, odmienny pogląd strony pozwanej nie był więc uzasadniony, szczególna podstawa prawna, która wynika z powołanych przepisów, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 czerwca 2001 r., V CKN 1053/00, zakłada możliwość czynienia odstępstw od ogólnych zasad obowiązujących przy oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w szczególności uzasadnia pominięcie procedury administracyjnej poprzedzającej wybór użytkownika wieczystego, nie zwalnia jednak ani stron przystępujących do podpisania umowy o ustanowieniu tego prawa, ani tym bardziej sądu orzekającego o zasadności żądania pozwu dotyczącego wydania wyroku zastępującego tego rodzaju oświadczenia obu stron albo też jednej z nich, od obowiązku zamieszenia w umowie albo wyroku wszystkich elementów konstrukcyjnych, które są niezbędne dla prawidłowego ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Niezbędne jest więc określenie nie tylko terminu, na który ustanawiane jest prawo użytkowania wieczystego, konieczne jest ponadto wskazanie przeznaczenia nieruchomości, w tym sposobu korzystania z niej w okresie obowiązywania umowy przez użytkownika wieczystego, stosownie do art. 239 k.c., jak również zgodnie z art. 29 i art. 62 powołanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dodać należy, że zgodnie z powołanymi przepisami, określenie wskazanych elementów umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego jest szczególnie istotne, gdy nieruchomość państwowa lub komunalna jest oddawana w użytkownie na cele budowlane, w ramach realizacji których użytkownik może stać się właścicielem budynku albo innego trwałego urządzenia wzniesionego na gruncie. Stosownie do art. 239 § 2 k.c., w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonej na cele budowlane, należy określić termin rozpoczęcia i zakończenia budowy, rodzaj budynków lub wznoszonych urządzeń i obowiązek ich utrzymania w należytym stanie, warunki i termin odbudowy w wypadku zniszczenia albo rozbiórki budynków i urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego oraz wynagrodzenie należne użytkownikowi za budynku i urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Zbliżone zapisy zostały podatkowo zamieszczone w art. 62 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. Zawarcie podanych elementów w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego albo w wyroku zastępującym takie oświadczenia obu stron albo jednej z nich jest istotne nie tylko ze względu na konieczność prawidłowego ustanowienia prawa użytkowania wieczystego oraz jego ujawnienia w księdze wieczystej, ma również podstawowe znaczenia przy określeniu zgodnego właściwego wykonywania użytkowania wieczystego przez użytkownika oraz prawidłowego zastosowania sankcji przewidzianych na wypadek nieprawidłowości występujących po stronie użytkownika wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 240 k.c., jeżeli użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w tym gdy wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń, druga strona może doprowadzić do rozwiązania umowy przed upływem termin, na jaki prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione. Określenie wskazanych elementów w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego, a tym bardziej w wyroku zastępującym stosowne oświadczenia stron, jest więc niezbędne, w szczególności w odniesieniu do gruntów przeznaczonych pod zabudowę, chodzi bowiem o elementy konstrukcyjne dla prawa użytkowania wieczystego, które mają podstawowe znaczenie dla prawidłowej realizacji przez użytkownika praw wynikających z ustanowionego stosunku, mogą ponadto stanowić podstawę do jego rozwiązania na zasadach określonych w art. 240 k.c. Przeznaczenie gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest także niezbędną przesłanką określenia wysokości opłaty rocznej za jego użytkowanie wieczyste, w art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. zróżnicowanie procentowe tej opłaty zostało bowiem wprowadzone w zależności od celu, na jaki nieruchomość została przeznaczona. Określenie w wyroku wydanym na podstawie art. 64 k.c. właściwej wysokości opłaty nie jest więc możliwe bez wskazania w jego treści przeznaczenia gruntu oddanego w użytkownie wieczyste, także w wyniku uwzględnienia roszczenia wynikającego z art. 208 ust. 1 powołanej ustawy.

Niezależnie więc od oceny, czy zaniechanie określenia w umowie albo w wyroku zastępującym oświadczenia woli stron o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowi przyczynę nieważności zawartej w ten sposób czynności, nie można było podzielić stanowiska strony pozwanej, jakoby niewskazanie tych elementów w żądaniu pozwu oraz w zaskarżonym wyroku częściowym nie było istotne dla oceny zasadności apelacji, zwłaszcza że orzeczenia powołane na jego uzasadnienie nie dostarczają argumentów przemawiających na korzyść strony pozwanej. W uzasadnieniu wyroku z dnia 19 listopada 2002 r., IV CKN 1476/00 Sąd Najwyższy nie oceniał sytuacji, w której wyroku zastępujący oświadczenia o ustanowieniu użytkowania wieczystego nie zawierał oznaczenia przeznaczenia gruntu oraz sposobu korzystania z nieruchomości. Przeciwnie, w wyroku sądu drugiej instancji, wydanym w powołanej sprawie, wskazane elementy zostały określone przez oznaczenie celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w sposób zgodny jego przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego, wskazane elementy zostały więc określone, a przede wszystkim zostały uznane za konieczne przez Sąd Najwyższy, który w uzasadnieniu powołanego wyroku przyjął zasadnie, że ,, treść wskazanych przepisów nakłada zatem także na sąd, zobowiązujący pozwanego do złożenia oświadczenia woli ustanawiającego użytkowanie wieczyste, obowiązek określenia w wyroku sposobu korzystania z nieruchomości ^,,, uznał ponadto, w stanie faktycznym tej sprawy, za w pełni wystarczające ,, odwołanie się do planu zagospodarowania przestrzennego ^,,. Z kolei w powoływanym przez stronę pozwaną wyroku z dnia 13 lutego 2002 r., IV CKN 661/00, nie chodziło o wypadek zaniechania określenia celu, na jaki nieruchomość została przeznaczona, w szczególności sposobu korzystania z niej przez użytkownika, lecz o sytuację, w której w umowie nie został określony termin zabudowania nieruchomości przeznaczonej na ten cel, w związku z czyn w powołanym wyroku Sąd Najwyższy doszedł do przekonania, że zaniechanie wzniesienie zaplanowanego budynku na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może stanowić samodzielnej podstawy do rozwiązania powstałego w ten sposób stosunku prawnego na podstawie art. 240 k.c. Powołany wyrok nie może przemawiać na korzyść strony pozwanej, nie wynika z niego bowiem, aby za prawidłowy można było uznać wyrok wydany na podstawie art. 64 w zw. z art. 208 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. w sytuacji, gdy w jego treści nie zostało określone przeznaczenie nieruchomości objętej żądaniem zgłoszonym na podstawie powołanych przepisów oraz sposób korzystania z gruntu przez użytkownika, nawet przez odwołanie się do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza że Sąd Okręgowy nie przywiązał istotnego znaczenie do związku prawnego zachodzącej pomiędzy podstawą faktyczną wyroku częściowego a aktualnym przeznaczeniem spornych działek, nie poczynił dokładniejszych ustaleń na ten temat, nie dostrzegł także znaczenia występujących w tym zakresie różnic.

Na tle okoliczności rozpoznawanej sprawy określenie przeznaczenia oraz sposobu korzystania z każdej z działek objętych wyrokiem częściowym miało szczególne znaczenie i nie mogło zostać pominięte. Nie można w szczególności pominąć, że decyzja lokalizacyjna z 15 września 1973 r., na którą w pierwszej kolejności powoływała się powódka, dotyczyła (...) osiedla (...) ^,,, które niewątpliwie zostało wzniesione na podstawie zezwoleń budowlanych uzyskanych przez poprzednika prawnego strony powodowej, którą w późniejszym czasie realizowała powódkę, nie ulega jednak kwestii, że żadna z działek objętych zaskarżonym wyrokiem nie została zabudowana, chociaż część z nich została przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego od budownictwo mieszkaniowe, w tym działki nr (...), pozostała większość nie została przeznaczona na ten cel, została natomiast zagospodarowana pod park, parking oraz boisko sportowe. Rozbieżność między przeznaczeniem gruntów objętych decyzją lokalizacyjną z dnia 15 września 1973 r. a aktualnym przeznaczeniem przeważającej części działek objętych zaskarżonym wyrokiem częściowym jest więc oczywista, wymagała więc tym bardziej zobligowania powódki do podania w żądaniu przeznaczenia każdej z tych działek na potrzeby rozstrzygnięcia o zasadności powództwa w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami, bez określenia planowanego sposobu korzystania przez powódkę z każdej z nich, nie jest bowiem możliwe wydanie prawidłowego rozstrzygnięcia o zasadności powództwa wniesionego w tej sprawie, zarówno w zakresie zasady roszczenia wywodzonego z art. 208 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., jak również w części dotyczącej określenia wysokości opłaty za użytkowanie działek, pośrednio zaś nawet o zasadności roszczenie dotyczącego zwolnienia powódki z obowiązku poniesienia pierwszej opłaty, dopóki bowiem nie zostanie podane przeznaczenie działek, nie zostanie ponadto właściwie określony jego związek z decyzją lokalizacyjną z dnia 15 września 1973 r., jak również z decyzjami o ich oddaniu działek w użytkowanie wieczyste, wydanymi w drugiej połowie lat 70- tych ubiegłego wieku, dopóty nie będzie również możliwe rozstrzygniecie o zasadności zastosowania art. 88a ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r., na którym powódka obierała żądanie w zakresie zwolnienia od pierwszej opłaty. Nie można w każdym razie przeoczyć, że wskazane prawo, które zasadnie zostało powiązane przez Sąd Okręgowy z instytucją ekspektatywy uzyskania prawa użytkowania wieczystego na zasadach określonych w powołanym przepisie, zostało zastrzeżone wyłącznie dla ,, działek budowlanych ^,, objętych ostatecznymi decyzjami lokalizacyjnymi, nie odnosi się natomiast do gruntów o innym przeznaczeniu. Wskazana argumentacja tym bardziej potwierdza, że bez określenia przeznaczenia działek objętych żądaniem i zaskarżonym wyrokiem częściowym oraz sposobu korzystania z nich przez użytkownika, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, nie jest możliwe rozstrzygnięcie o zasadności żadnego z elementów objętym żądaniem zgłoszonego w tej sprawie, zachodziła więc pełna podstawa do uznania, że w wymaganym zakresie istota sprawy nie została sprecyzowana przez powódkę, mimo wieloletniego postępowania, które toczyło się przed Sądem Okręgowym, tym bardziej nie mogła we właściwy sposób zostać rozstrzygnięta zaskarżonym wyrokiem, który z tych powodów należało uchylić do ponownego rozpoznania, zgodnie z art. 386 § 4 i art. 108 § 2 k.p.c.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy powinien przede wszystkim zastosować środki formalne zmierzające do sprecyzowania przez powódkę żądania w sposób właściwy dla dochodzenia roszczenia dotyczącego wydania wyroku zastępującego oświadczenie woli właściciela nieruchomości o jej oddanie w użytkowanie wieczyste, czyli przez oznaczenie, dla każdej działki objętej żądaniem, przeznaczenia nieruchomości, w tym sposobu korzystania przez użytkownika z każdej z nich, zaś przy działkach przeznaczonych na cele budowlane, także przez podanie okoliczności wskazanych w art. 239 § 2 k.c. Sprecyzowanie żądania we wskazany sposób jest szczególnie istotne wobec tych działek, których aktualne przeznaczenie jest odmienne, przy czym orzekając o zasadności powództwa w odniesieniu do tych działek, Sąd Okręgowy będzie zobowiązany rozważyć związek pomiędzy podstawami faktycznymi powództwa a obecnym przeznaczeniem działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, będzie musiał ponadto rozważyć, czy przeznaczenie niektórych działek pod ,,P. G. ^,,, parking, boisko czy też inną formę rekreacji może zostać uznane za ich wykorzystanie pod infrastrukturę techniczną na terenie osiedla objętego decyzją lokalizacyjną z dnia 15 września 1973 r., jak również decyzjami o ustanowieniu użytkowania wieczystego, wydanymi w drugiej połowie 70 – tych, które niewątpliwie zostało wybudowane zgodnie z pozwoleniami budowlanymi, których wydanie Sąd Okręgowy powinien także uwzględnić przy ocenie zasadności zarzutów, które strona pozwana wywodziła z zaniechania realizacji zastrzeżeń zawartych w powołanej decyzji lokalizacyjnej, jak również z powołanej w apelacji decyzji z dnia 15 marca 1985 r. Uzasadnione może się więc okazać dokładniejsze zbadanie stanu ksiąg wieczystych, którymi są objęte sporne działki, oraz ustalenie, czy pozwolenia budowlane były wydane dla działek objętych tymi samymi księgami wieczystymi, ewentualnie planami realizacji inwestycji, tak aby można było ustalić, czy aktualne albo planowane przeznaczenie tych działek pozostaje w zakresie realizacji inwestycji będącej przedmiotem decyzji lokalizacyjnej z dnia 15 września 1973 r., jak też decyzji wydanych w drugiej połowie lat 70 – tych ubiegłego wieku. Od wyniku tych ustaleń, ukierunkowanych sprecyzowaniem przez powódkę żądania pozwu w zakresie dotyczącym wnioskowanego przeznaczenia poszczególnych działek oraz sposobu korzystania z każdej z nich, Sąd Okręgowy powinien uzależnić nie tylko o zasadności powództwa opartego na wydaniu powołanych decyzji, ale również rozstrzygniecie o wysokości opłat za ich użytkowania, jak również o ewentualnym zwolnieniu powódki z obowiązku uiszczenia pierwszej opłaty, z tym że należy przyjąć za przesądzone na obecnym etapie sprawy, że powódka powinna być uważana za sukcesora uprawnień wynikających z powołanych decyzji, brak jest ponadto obecnie podstaw do uznania, aby wskazane decyzje utraciły ważność z przyczyn, na które powoływała się strona pozwana przed Sądem Okręgowym oraz w apelacji.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów oraz art. 386 § 4 k.p.c., Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.