Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 grudnia 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VII Wydział Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący: SSA Tomasz Szanciło

Sędziowie: SA Ewa Stefańska (spr.)

SA Jolanta de Heij-Kaplińska

Protokolant: sekr. sądowy Karolina Kulibska-Janusz

po rozpoznaniu w dniu 5 grudnia 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa B. K.

przeciwko Przedsiębiorstwu Państwowemu (...) w W.

o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku częściowego Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 4 lutego 2016 r., sygn. akt XVI GC 795/13

I.  zmienia zaskarżony wyrok częściowy w punkcie pierwszym w ten sposób, że oddala powództwo o zapłatę kwoty 35.000 zł (trzydzieści pięć tysięcy złotych) tytułem odszkodowania w związku ze spadkiem wartości nieruchomości;

II.  orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego pozostawia Sądowi Okręgowemu w Warszawie wydającemu orzeczenie kończące postępowanie w sprawie.

Sygn. akt VII ACa 66/17

UZASADNIENIE

Powódka B. K. wnosiła o zasądzenie od pozwanego Przedsiębiorstwa Państwowego (...) z siedzibą w W. na jej rzecz kwoty 100.000 zł, na którą składają się kwoty: 70.000 zł z tytułu znoszenia hałasu i zmniejszenia wartości nieruchomości oraz 30.000 zł wraz z odsetkami z tytułu równowartości nakładów, które należy ponieść w celu zapewnienia właściwego klimatu akustycznego. Jako podstawę faktyczną roszczenia wskazała, że na skutek wydania na podstawie art. 135 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 129, poz. 902 ze zm., zwanej dalej „prawem ochrony środowiska”) uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. (Dz. Urz. W.. M.. Nr 128, poz. 4086 ze zm., zwanej dalej „uchwałą nr 76/11”), utworzony został obszar ograniczonego użytkowania wokół lotniska W.-O.. Nieruchomość powódki znalazła się w tym obszarze, co spowodowało szkodę wywołaną koniecznością znoszenia hałasu. Jako podstawę prawną żądania odszkodowania powódka wskazała art. 129 i art. 136 prawa ochrony środowiska. Następnie powódka uzupełniła podstawę faktyczną żądania poprzez odwołanie się do rozporządzenia Wojewody (...) nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. (Dz. Urz. W.. M.. nr 156, poz. 4276, zwanym dalej „rozporządzeniem nr 50”).

Pozwany Przedsiębiorstwo Państwowe (...) z siedzibą w W. wnosił o oddalenie powództwa, podnosząc zarzuty: upływu terminu zawitego na wystąpienie z roszczeniem, niewykazania szkody pozostającej w związku przyczynowym z ograniczeniami wynikającymi z objęcia nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania, a także niewykazania istnienia nieodpowiedniego klimatu akustycznego w budynku.

Wyrokiem częściowym z dnia 4 lutego 2016 r. Sąd Okręgowy w Warszawie: w punkcie pierwszym - zasądził od pozwanego Przedsiębiorstwa Państwowego (...) z siedzibą w W. na rzecz powódki B. K. kwotę 35.000 zł tytułem odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, zaś w punkcie drugim - oddalił w pozostałej części powództwo o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości.

Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

B. K. jest właścicielką zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz wolnostojącym budynkiem gospodarczym nieruchomości położonej w W. przy Al. (...), o powierzchni 1378 m ², stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu 2-11-11, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy M. w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Wydanym na podstawie art. 135 ust. 2 prawa ochrony środowiska rozporządzeniem Wojewody (...) nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. (Dz. Urz. W.. M.. nr 156, poz. 4276, zwanym dalej „rozporządzeniem nr 50”), które weszło w życie w dniu 25 sierpnia 2007 r., został utworzony obszar ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...). Zgodnie z przepisami rozporządzenia nr 50 nieruchomość powódki znalazła się w obszarze ograniczonego użytkowania, poza strefą (...).

Pismem z dnia 20 sierpnia 2009 r. powódka wystąpiła do Przedsiębiorstwa Państwowego (...) z siedzibą w W. z żądaniem zapłaty odszkodowania w kwocie 30.000 zł z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz kwocie 40.000 zł z tytułu kosztów wykonania zabezpieczeń przed hałasem. Pozwany pismem z dnia 13 października 2009 r. odmówił uwzględnienia roszczeń powódki.

Na podstawie opinii biegłego sądowego mgr inż. A. Ś. Sąd Okręgowy ustalił, że na dzień wejścia w życie rozporządzenia nr 50 i utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wartość rynkowa nieruchomości powódki obniżyła się o 35.000 zł.

Wobec zmiany w 2009 r. procedur operacji lotniczych na kierunku północno-zachodnim (M.-U.), Przedsiębiorstwo Państwowe (...) z siedzibą w W. - jako administrator lotniska W.-O. - zostało zobowiązane do sporządzenia przeglądu ekologicznego dla (...) im. (...) w W. w zakresie oddziaływania akustycznego. Przegląd ten wykazał, że oddziaływanie akustyczne portu lotniczego znacznie wykracza poza teren, do którego zarządca posiada tytuł prawny.

Uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. (Dz. Urz. W.. M.. Nr 128, poz. 4086 ze zm.), która weszła w życie w dniu 4 sierpnia 2011 r., został utworzony obszar ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W.. Zgodnie z przepisami uchwały nr 76/11 nieruchomość powódki znalazła się w obszarze ograniczonego użytkowania, poza strefą Z1 i częściowo w strefie Z2.

W uchwale nr 76/11 zostały określone wymagania techniczne dotyczące budynków położonych w obszarze ograniczonego użytkowania. W nowoprojektowanych budynkach należy zapewnić odpowiednią izolacyjność ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów - zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm., zwaną dalej „prawem budowlanym”) i przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Natomiast w istniejących budynkach należy zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach - zgodnie z prawem budowlanym i przepisami wykonawczymi do tej ustawy.

Na dzień wejścia w życie uchwały 76/11 nieruchomość powódki była zabudowana wolnostojącym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym, a jej wartość rynkowa wynosiła 783.000 zł. Pismem doręczonym w dniu 25 lipca 2013 r. powódka wezwała Przedsiębiorstwo Państwowe (...) z siedzibą w W. do wykonania izolacji akustycznych. Natomiast w dniu 30 lipca 2013 r. powódka wniosła niniejszy pozew o zapłatę odszkodowania z tytułu znoszenia hałasu i zmniejszenia wartości nieruchomości oraz z tytułu równowartości nakładów, które należy ponieść w celu zapewnienia właściwego klimatu akustycznego, w łącznej kwocie 100.000 zł.

Stan faktyczny sprawy został ustalony przez Sąd Okręgowy na podstawie dowodów z dokumentów i opinii biegłego sądowego. Za nieprzydatne dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy Sąd pierwszej instancji uznał dokumenty prywatne w postaci: złożonego przez pozwanego „Raportu - Analizy rynku gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi w Obszarze Ograniczonego Użytkowania wokół (...) im. (...) w W. oraz w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości przy ul. (...)”, złożonego przez powódkę operatu szacunkowego, a także złożonej przez pozwanego „Opinii prawnej dotyczącej odpowiedzialności przedsiębiorcy prowadzącego port lotniczy za szkody wywołane hałasem na podstawie art. 435 k.c.”.

Natomiast Sąd pierwszej instancji oparł swoje ustalenia na pisemnej opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. A. Ś. z dnia 15 lipca 2015 r. oraz jego ustnych wyjaśnieniach złożonych na rozprawie w dniu 26 stycznia 2016 r. W ocenie Sądu Okręgowego biegły w sposób przekonujący i rzeczowy odniósł się do zgłoszonych przez strony zastrzeżeń, wyjaśnił jakie okoliczności uwzględnił przy doborze nieruchomości do przeprowadzenia analizy porównawczej, a także przyjął prawidłową metodę wyceny.

Sąd Okręgowy wskazał, że sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z dalszych biegłych lub opinii instytutu wtedy, gdy przeprowadzona już opinia zawiera istotne luki, jest niekompletna, bo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, niejasna, czyli nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna, tj. gdy przedstawiona opinia nie pozwala sądowi zweryfikować zawartego w niej rozumowania co do trafności wniosków końcowych. Nie można natomiast przyjąć, że sąd obowiązany jest dopuścić dowód z opinii kolejnych biegłych, czy też opinii instytutu, w każdym wypadku, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony. Wystarczy, że opinia jest przekonująca dla sądu, który wiążąco też ocenia, czy biegły wyjaśnił wątpliwości zgłoszone przez stronę (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1998 r., sygn. akt II UKN 55/98, OSNAPiUS 1999 nr 10, poz. 351).

W przedmiotowej sprawie obydwie strony procesu zgłosiły zarzuty do opinii biegłego. Powódka twierdziła, że opinia nie uwzględnia wpływu hałasu emitowanego przez samoloty na wartość nieruchomości. Natomiast pozwany zarzucił, że stwierdzona przez biegłego różnica wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie uchwały nr 76/11 wyniosła 7%, lecz wyliczony przez niego spadek wartości na poziomie 7.000 zł, przy wartości nieruchomości ponad 700.000 zł, oznacza, że kwota ta stanowi zaledwie 1% tej wartości. Dlatego wskaźnik ten należy uznać za mieszczący się poniżej granicy błędu w ocenie wartości nieruchomości. Powyższe wątpliwości biegły sądowy wyjaśnił ustnie podczas rozprawy, więc zbędne było prowadzenie dalszego postępowania dowodowego.

Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo w zakresie żądania odszkodowania za spadek wartości nieruchomości zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że powódka dochodziła odszkodowania za zmniejszenie wartości jej nieruchomości na skutek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. rozporządzeniem nr 50 i uchwałą nr 76/11, na podstawie art. 129 prawa ochrony środowiska. Z powołanego przepisu wynika, że jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. W tej sytuacji w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, przy czym szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Z roszczeniem tym można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 136 prawa ochrony środowiska, w razie ograniczenia sposobu korzystania ze środowiska w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, właściwymi w sprawach spornych dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości są sądy powszechne. Obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania. W razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków szkodą, o której mowa w art. 129 ust. 2 ustawy, są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie.

Nieruchomość powódki na podstawie rozporządzenia nr 50 znalazła się w obszarze ograniczonego użytkowania, poza strefą (...), zaś na podstawie uchwały nr 76/11 znalazła się w obszarze ograniczonego użytkowania, poza strefą Z1 i częściowo w strefie Z2.

Według Sądu pierwszej instancji powódka zachowała termin 2 lat na wystąpienie z przedmiotowym roszczeniem, albowiem rozporządzenie nr 50 weszło w życie w dniu 25 sierpnia 2007 r. i termin zawity upływał z dniem 25 sierpnia 2009 r., zaś powódka wezwała pozwanego do zapłaty odszkodowania pismem z dnia 20 sierpnia 2009 r. Pismo to zostało przez nią nadane w Urzędzie Pocztowym listem poleconym w tym samym dniu, więc zasady doświadczenia życiowego wskazują, że dotarło ono do adresata najpóźniej w dniu 25 sierpnia 2009 r. Natomiast powódka nie zachowała 2 letniego terminu liczonego od wejścia w życie uchwały nr 76/11, albowiem w skierowanym do pozwanego piśmie z dnia 25 lipca 2013 r. wnosiła jedynie o wykonanie izolacji akustycznej, natomiast nie domagała się odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. Zaś odpis pozwu w niniejszej sprawie został doręczony pozwanemu w dniu 4 grudnia 2013 r., a więc po upływie powyższego terminu.

Zdaniem Sądu Okręgowego, powódka wykazała istnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, tj.: zmniejszenia wartości nieruchomości i związku przyczynowego między tym zmniejszeniem a ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z art. 129 ust. 2 prawa ochrony środowiska, w związku z o ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, w tym zmniejszenie wartości nieruchomości. Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że ograniczeniem takim jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania, więc zmniejszenie wartości nieruchomości nie musi być następstwem ograniczeń przewidzianych w treści rozporządzenia nr 50, zwłaszcza ograniczeń zabudowy i przeznaczenia budynków do niektórych rodzajów działalności, lecz będzie to także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że dochodzi do zawężenia granic własności i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej w obszarze ograniczonego użytkowania. Jest tak ponieważ przed wejściem w życie aktu ustanawiającego obszar ograniczonego użytkowania właściciel mógł żądać zaniechania immisji przekraczającej standard ochrony środowiska, zaś w wyniku ustanowienia obszaru takiej możliwości został pozbawiony. Szkodą podlegającą naprawie jest więc swoisty przymus znoszenia dopuszczalnych na tym obszarze immisji, co wywołuje skutki ekonomiczne tego stanu prawnego. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi wymierną stratę, niezależnie od tego, czy właściciel ją zbył, czy też nie, bowiem nieruchomość jest dobrem o charakterze inwestycyjnym (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2009 r., sygn. akt II CSK 546/08, LEX nr 503415).

Z opinii biegłego sądowego wynika, że wartość rynkowa nieruchomości powódki wynosiła: przed uprawomocnieniem się rozporządzenia nr 50 - 770.000 zł (po waloryzacji na dzień sporządzenia wyceny - 891.000 zł), zaś po uprawomocnieniu się rozporządzenia nr 50 - 737.000 zł (po waloryzacji na dzień sporządzenia wyceny - 784.000 zł), a więc wskutek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania jej wartość zmniejszyła się o 35.000 zł. Ponadto - według biegłego - wartość rynkowa nieruchomości powódki wynosiła: przed uprawomocnieniem się uchwały nr 76/11 - 903.000 zł (po waloryzacji na dzień sporządzenia wyceny - 783.000 zł), zaś po uprawomocnieniu się uchwały nr 76/11 - 790.000 zł (po waloryzacji na dzień sporządzenia wyceny - 790.000 zł), a więc wskutek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania jej wartość zwiększyła się o 7.000 zł.

Ponadto biegły wyjaśnił, że spadek wartości nieruchomości, który nastąpił po wejściu w życie rozporządzenia nr 50, stanowił 3,5% jej wartości. Było to związane z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania oraz zaistnieniem kryzysu gospodarczego. Zdaniem biegłego, nieruchomość powódki po wprowadzeniu obszaru ograniczonego użytkowania straciła na wartości 29.000 zł. Kwota ta jest różnicą między wartością nieruchomości sprzed wejścia w życie rozporządzenia nr 50 i jej wartością po wejściu w życie uchwały nr 76/11. Jako przyczyny wzrostu wartości nieruchomości powódki po wejściu w życie uchwały nr 76/11 biegły podał rozwój i rozrastanie się granic (...) W..

Sąd Okręgowy przyjął, że wskutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania rozporządzeniem nr 50, nieruchomość powódki straciła na wartości 35.000 zł. Sąd pierwszej instancji nie wziął pod uwagę wzrostu wartości nieruchomości po wejściu w życie uchwały nr 76/11, uznając, że wynikał on z rozwoju miasta i przesuwania się jego granic.

Odnosząc się do kwestii istnienia związku przyczynowego między zmniejszeniem wartości nieruchomości powódki a ograniczeniem sposobu korzystania z tej nieruchomości, Sąd Okręgowy wyjaśnił, że zgodnie z art. 361 § 1 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Kryterium adekwatności odwołuje się do „normalnych” następstw działania lub zaniechania wywołującego szkodę. Zdaniem Sądu pierwszej instancji, wartość nieruchomości powódki obniżyła się o wskazaną przez biegłego kwotę, co było konsekwencją wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania.

Od wyroku częściowego Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wniósł pozwany Przedsiębiorstwo Państwowe (...) z siedzibą w W..

Apelacją pozwany zaskarżył wyrok w części uwzględniającej powództwo (punkt pierwszy wyroku), wnosząc o jego zmianę i oddalenie powództwa w tym zakresie, ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Pozwany zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

I. naruszenie przepisów postępowania mogące mieć wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 233 § 1 w związku z art. 278 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego w postaci opinii z dnia 15 lipca 2015 r. i ustnych wyjaśnień z dnia 26 stycznia 2016 r. biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości mgr inż. A. Ś., poprzez przyjęcie, że jego opinia jest wiarygodna, pomimo iż opinia ta jest wewnętrznie sprzeczna i nie udzieliła odpowiedzi na pytanie, czy spadek wartości nieruchomości miał związek z wejściem w życie uchwały nr 76/11;

2) art. 217 § 3 w związku z art. 227 w związku z art. 278 § 1 k.p.c. przez zaniechanie dopuszczenia dowodu z opinii kolejnego biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości w celu zbadania, czy faktycznie doszło do spadku wartości nieruchomości, w sytuacji, gdy opinia nie wyjaśniała okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy;

3) art. 316 § 1 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie w dniu orzekania, że rozporządzenie nr 50 nie obowiązuje i zostało zastąpione nowym aktem prawa w postaci uchwały nr 76/11, a w konsekwencji nieuwzględnienie w wpływu tej uchwały na wartość nieruchomości;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 129 ust. 4 prawa ochrony środowiska poprzez jego niezastosowanie oraz nieuwzględnienie terminu zawitego na dochodzenie roszczenia, w sytuacji, gdy w terminie zawitym z rozporządzenia nr 50 powódka wystosowała do pozwanego jedynie wezwanie do zapłaty, a nie wystąpiła ani z zawezwaniem do próby ugodowej, ani z pozwem;

2) art. 129 ust. 1 i 2 prawa ochrony środowiska poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że wobec nieruchomości na skutek samego wprowadzenia rozporządzenia nr 50 powstały ograniczenia, które spowodowały możliwość dochodzenia przez powódkę roszczeń związanych z jego wejściem w życie, w sytuacji, gdy wobec nieruchomości nie powstały żadne ograniczenia skutkujące ograniczeniem dotychczasowego sposobu korzystania z niej, a zatem brak jest związku przyczynowego pomiędzy wejściem w życie rozporządzenia a rzekomą szkodą powódki;

3) art. 140 w związku z art. 144 k.c. w związku z § 3 ust. 1 uchwały nr 76/11 w związku z § 2 rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku oraz tabelą nr 2 załącznika do w/w rozporządzenia poprzez przyjęcie, że na skutek wejścia w życie rozporządzenia nr 50 doszło do zawężenia granic własności i ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości objętej ograniczonym obszarem użytkowania poprzez pozbawienie właściciela możliwości żądania zaniechania immisji, podczas gdy z treści tego rozporządzenia nie wynika, że na nieruchomości dochodziło do przekroczeń ponadnormatywnego poziomu hałasu lotniczego dla zabudowy mieszkaniowej.

W apelacji pozwany, na podstawie art. 380 k.p.c., złożył wniosek o rozpoznanie przez Sąd drugiej instancji postanowienia Sądu pierwszej instancji z dnia 4 lutego 2016 r. o oddaleniu wniosku o dopuszczenie dowodu z kolejnego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność, czy wejście w życie uchwały, w tym wynikające z niej ograniczenia, skutkowało obniżeniem wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu uprzedniego położenia nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzonego rozporządzeniem nr 50 oraz istniejących wówczas ograniczeń, poprzez: (1) ustalenie wartości nieruchomości na dzień sprzed wejścia w życie uchwały oraz na dzień sporządzenia opinii i wzięcie do porównania co najmniej dwóch podobnych nieruchomości do nieruchomości znajdujących się poza obszarem ograniczonego użytkowania i ustalenie wartości nieruchomości porównywanych na dzień sprzed wejścia w życie uchwały oraz na dzień sporządzenia opinii; (2) obliczenie różnicy procentowej wzrostu (ewentualnie spadku) wartości nieruchomości z procentowym wzrostem (spadkiem) wartości każdej z nieruchomości porównywanych, tj. obliczenie o ile procent w stosunku do wartości z okresu sprzed daty wejścia w życie uchwały wzrosła (spadła) wartość nieruchomości i o ile procent wzrosła (spadła) wartość każdej z nieruchomości porównywanych; (3) obliczenie jaką kwotę będzie stanowiła procentowa różnica z wartości nieruchomości sprzed wejścia w życie uchwały.

Powódka B. K. wnosiła o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja pozwanego zasługuje na uwzględnienie, pomimo że nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są trafne.

Zasadny jest zarzut naruszenia art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 519, zwanej dalej „prawem ochrony środowiska”). Zgodnie z treścią powołanego przepisu, w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, przy czym szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Z roszczeniem tym można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Sąd Okręgowy ustalił, że po wejściu w życie rozporządzenia Wojewody (...) nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. (Dz. Urz. W.. M.. nr 156, poz. 4276, zwanego dalej „rozporządzeniem nr 50”), nieruchomość powódki znalazła się w obszarze ograniczonego użytkowania, poza strefą (...). Jednakże Sąd pierwszej instancji nie dostrzegł, że z opinii biegłego sądowego mgr inż. A. Ś. wynika, iż po wejściu w życie rozporządzenia nr 50 wartość nieruchomości powódki zmniejszyła się o 35.000 zł, lecz w tym okresie występowały też symptomy kryzysu na rynku nieruchomości, więc spadek ten nie musiał wiązać się z wejściem w życie rozporządzenia nr 50.

Na stronie 68 opinii pisemnej (karta 336 akt) wskazano: „zdaniem biegłej, ograniczenia wynikające z rozporządzenia nr 50 nie miały wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości, gdyż zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz stanem faktycznym, nieruchomość była i jest użytkowana jako teren o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, a budynek gospodarczy o stosunkowo dużej powierzchni, wskazywał na prowadzenie działalności rzemieślniczej. Ograniczenia wprowadzone rozporządzeniem nr 50 dotyczyły braku możliwości przeznaczania terenów, zmiany sposobu użytkowania i budowy nowych szpitali, domów opieki oraz zabudowy związanej ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży, a takiego wykorzystania dla przedmiotowej nieruchomości nie przewidywały plany zagospodarowania przestrzennego.” Ponadto biegły na tej samej stronie opinii stwierdził, że: „różnica wartości, która wynosi w wartości bezwzględnej 35.000 zł, stanowi 4% wartości nieruchomości określanych w bardzo niestabilnym trendzie czasowym zmian cen nieruchomości” i „może zostać potraktowana jako dokładność szacowania”. Biegły wskazał ponadto na brak korelacji cen płaconych za nieruchomości a ich położeniem w obszarze ograniczonego użytkowania lub poza tym obszarem.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu Apelacyjnego powódka nie wykazała istnienia związku przyczynowego między zmniejszeniem wartości nieruchomości po wejściu w życie rozporządzenia nr 50 a wprowadzonym przez nie ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie analizował tej kwestii, ograniczając się do arbitralnego stwierdzenia, że związek ten istnieje.

W judykaturze trafnie wyjaśniono, że hipotezą art. 129 ust. 2 prawa ochrony środowiska nie jest objęte każde ograniczenie korzystania z nieruchomości położonej w obszarze ograniczonego użytkowania, lecz tylko takie, które w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania wynikają z zakresu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości wskazanego w akcie prawa miejscowego, tworzącego obszar ograniczonego użytkowania. W związku z tym szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie tego przepisu jest obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że właściciel będzie musiał znosić dopuszczalne na obszarze ograniczonego użytkowania immisje, tj. mające wpływ na wynikające z postanowień aktu prawa miejscowego wprowadzającego obszar ograniczonego użytkowania, zmniejszenie wartości nieruchomości oraz implikujące wydatki na zabezpieczenie pomieszczeń budynku w celu zapewnienia w nich właściwego klimatu akustycznego (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2017 r., sygn. akt I CSK 440/15, LEX nr 2305911). Tymczasem w przedmiotowej sprawie powódka nie udowodniła, aby zmniejszenie wartości jej nieruchomości po wejściu w życie rozporządzenia nr 50 pozostawało w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania i wynikało z zakresu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości wskazanego w akcie prawa miejscowego, tworzącego ten obszar.

Uwzględnienie powyższego zarzutu apelacji prowadzi do zmiany zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa o zapłatę kwoty 35.000 zł tytułem odszkodowania w związku ze spadkiem wartości nieruchomości. Powoduje również, że zbędna staje się ocena przez Sąd odwoławczy pozostałych zarzutów apelacji. Wobec dokonania przez Sąd Apelacyjny odmiennej oceny dowodu z opinii biegłego sądowego, niecelowe było także rozpoznanie przez Sąd drugiej instancji - na podstawie art. 380 k.p.c. - postanowienia Sądu pierwszej instancji z dnia 4 lutego 2016 r. o oddaleniu wniosku o dopuszczenie dowodu z kolejnego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości.

Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego był art. 386 § 1 k.p.c. Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego pozostawiono Sądowi Okręgowemu w Warszawie wydającemu orzeczenie kończące postępowanie w sprawie, na podstawie art. 108 § 1 k.p.c.