Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 22 maja 2014 r. powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 18 spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych P. K. (1) i R. R. (1) prowadzących działalność gospodarczą pod nazwą R. kwoty 23.499,81 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 16 października 2013 roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu powódka podniosła, że dochodzona pozwem kwota stanowi czynsz najmu za miesiąc październik 2013 roku należny z tytułu zawartej między stronami umowy najmu z dnia 9 stycznia 2009 roku.

Sprzeciwem od nakazu zapłaty pozwani zaskarżyli nakaz zapłaty w całości, wieścili o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu. Pozwani nie kwestionując faktu zawarcia umowy najmu zarzucili przyjęcie do ustalenia kwoty czynszu niewłaściwej powierzchni lokalu oraz nie wykonywanie obowiązków zarządzania całym Centrum Handlowym, obsługi marketingowej oraz bieżącej administracji.

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy najmu z dnia 9 stycznia 2009 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 18 spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w W. oddała P. K. (1) i R. R. (1) prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą R. P. K. i R. R. do używania w celach handlowych i usługowych pomieszczenia handlowe o powierzchni 271,2 m2, znajdujące się na parterze Budynku Handlowo – Usługowego zaznaczone na zielono na planie stanowiącym załącznik nr 2, przy tym dokładny pomiar powierzchni miał zostać potwierdzony w Protokole z Przekazania Lokalu, stanowiącym załącznik nr 10 do umowy.

Zgodnie z § 5 ust. 1, 4 i 5 umowy najemca zobowiązał się płacić z tytułu wyłącznego prawa do korzystania z lokalu oraz niewyłącznego korzystania z powierzchni wspólnych miesięczny czynsz najmu w wysokości 15 euro za 1 m2 powierzchni handlowej plus należny podatek VAT przez cały okres trwania umowy. Kwoty wyrażone w euro miały być przeliczane na złote polskie według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski i obowiązującego w dniu wystawienia faktury przez wynajmującego. Czynsz miał być płatny z góry w terminie 14 dni od dnia otrzymania faktury przez najemcę.

Zgodnie z § 15 ust. 1 umowy, wynajmujący zobowiązał się ponadto do świadczenia w okresie obowiązywania umowy usług określonych w Części 2 Załącznika nr 5, tj. utrzymania powierzchni wspólnych i urządzeń technicznych, sprzątania, czyszczenia okien, ogrzewania, klimatyzacji i wentylacji, utrzymania systemów przeciwpożarowych, wywozu śmieci i odpadów, zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną, utrzymania i konserwacji wind, ochrony budynku, opłacania podatku od nieruchomości oraz innych należnych opłat, utrzymania i naprawy parkingu, ubezpieczenia nieruchomości, zarządzania nieruchomością oraz wszelkich innych usług związanych z utrzymaniem budynku i nieruchomości oraz każdej jej części.

Suma wydatków poniesionych przez wynajmującego na świadczenie wyżej wymienionych usług stanowiła koszty eksploatacyjne. Z kolei najemca zobowiązał się do uiszczania opłat eksploatacyjnych, tj. części tych kosztów obliczonych proporcjonalnie do zajmowanej przez najemcę powierzchni (Część 1 Załącznika nr 5).

Zgodnie z § 21 ust. 1 umowy, umowa została zawarta na czas oznaczony 5 lat, liczonych od dnia przekazania lokalu.

(dow ód: umowa najmu z dnia 9 stycznia 2009 roku wraz z załącznikami – k. 19-31)

Lokal został przekazany najemcom w dniu 10 marca 2009 roku na podstawie protokołu przekazania pomieszczeń handlowych. W protokole tym nie wskazano dokładnej powierzchni lokalu albowiem nie został jeszcze sporządzony obmiar geodezyjny lokalu.

Obmiar geodezyjny dokonany został przez uprawnionego geodetę w dniu 17 marca 2009 roku. Z obmiaru tego wynika, że przekazano najemcom do używania lokal o powierzchni 279,28 m2.

Najemcy wyżej opisanego obmiaru przez cały czas trwania umowy najmu nie kwestionowali. Powierzchnia lokalu wpisywana była w każdej fakturze VAT wystawionej z tytułu czynszu najmu i opłacanej przez najemców. Również w protokole zdawczo – odbiorczym sporządzonym w dniu 31 marca 2014 roku wskazano, że powierzchnia lokalu wynosi 279,28 m2.

(dow ód: protokół zdawczo – odbiorczy – k. 75; protokół przekazania pomieszczeń handlowych – k. 77-80; obmiar geodezyjny lokalu – k. 84; zeznania świadka S. P. – k. 118-118v; przesłuchanie w charakterze strony wiceprezesa zarządu komplementariusza powódki M. Ś. – k. 124-125)

W dniu 1 października 2013 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 18 spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w W. wystawiła fakturę VAT nr (...) z tytułu czynszu najmu za miesiąc październik 2013 roku na kwotę brutto 23.499,81 złotych.

(dow ód: faktura VAT nr (...) – k. 32)

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na okolicznościach przyznanych przez drugą stronę (art. 229 k.p.c.) lub uznanych za przyznane z uwagi na to, że druga strona się o nich nie wypowiedziała (art. 230 k.p.c.), dokumentach zgromadzonych w aktach sprawy, których prawdziwość nie była kwestionowana przez strony ani nie budziła wątpliwości Sądu, zeznaniach świadka S. P. oraz przesłuchaniu powódki w charakterze strony.

Postanowieniem z dnia 17 kwietnia 2015 roku oddalono wniosek pozwanych o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków T. B. i A. N. na okoliczność nie wykonywania lub nienależytego wykonywania umowy zarządzania związanej z umową najmu oraz na okoliczność wykazania, że powód działał na szkodę najemców lokali użytkowych, w tym pozwanych. Uzasadnienie oddalenia tego wniosku dowodowego znajduje się w dalszej części uzasadnienia.

Z uwagi na niestawiennictwo pozwanych wezwanych prawidłowo na termin rozprawy pominięto dowód z ich przesłuchania w charakterze strony.

S ąd zważył, co następuje:

Powództwo jako zasadne podlegało uwzględnieniu w całości.

Zgodnie z ogólnymi regułami postępowania dowodowego obowiązek przedstawienia dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na stronach, a ciężar udowodnienia faktów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne – art. 6 k.c. w zw. z art.3 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c.

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz w terminie.

W niniejszej sprawie powódka dochodziła od pozwanych zapłaty czynszu najmu za miesiąc październik 2013 roku.

Pozwani przyznali fakt zawarcia umowy oraz nie kwestionowali jej treści wynikającej z podpisanego przez obie strony dokumentu (k. 19-31). Pozwani nie kwestionowali ponadto matematycznej poprawności wyliczonych przez powódkę należności oraz terminu płatności.

Pozwani podnieśli dwa zarzuty: przyjęcia do wyliczenia niewłaściwej powierzchni lokalu – zamiast wynikających z umowy najmu 271,2 m2 przyjęto 279,28 m2 oraz niewykonywania usług opisanych w części 2 Załącznika nr 5 do umowy, tj. zarządzania całym Centrum Handlowym, obsługi marketingowej i bieżącej administracji.

Odnosząc się do pierwszego zarzutu należy wskazać, że zgodnie z § 1 pkt 5 umowy przedmiotem najmu były pomieszczenia handlowe o powierzchni 271,2 m2, jednak dokładny pomiar powierzchni miał zostać potwierdzony w Protokole z Przekazania Lokalu, stanowiącym załącznik nr 10 do umowy.

Sama treść umowy najmu wskazuje więc, że opisana tam powierzchnia lokalu ma jedynie charakter orientacyjny, zaś dokładny pomiar miał zostać potwierdzony w protokole przekazania lokalu. W przedmiotowej sprawie również w protokole przekazania lokalu nie wskazano rzeczywistej powierzchni albowiem nie został jeszcze wykonany obmiar geodezyjny (k. 78).

Powódka wykazała rzeczywistą powierzchnię lokalu składając sporządzony przez uprawnionego geodetę szkic inwentaryzacji powierzchni z którego wynika, że lokal ma powierzchnię 279,28 m2 (k. 84). Powierzchnia taka była wskazywana na doręczanych pozwanym fakturach VAT oraz w protokole zdawczo – odbiorczym sporządzonym po zakończeniu umowy najmu (k. 75). Pełnomocnik pozwanych na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2015 roku potwierdził ponadto, że pozwani przez cały okres trwania umowy uiszczali czynsz najmu od zawyżonej według nich powierzchni (k. 117v). Świadek S. P. oraz przesłuchany w charakterze strony członek zarządu komplementariusza powódki M. Ś. wskazali, że pozwani znali rzeczywistą powierzchnię lokalu i jej nie kwestionowali. W konsekwencji należało przyjąć, że zarzut ten został przez pozwanych podniesiony wyłącznie na potrzeby tego postępowania.

Odnosząc się do drugiego zarzutu pozwanych należy w pierwszej kolejności wskazać, że pozwani nie sprecyzowali dokładnie, jakich usług oraz w jakim okresie powódka nie wykonywała. Ponadto, co istotniejsze, nawet niewykonywanie przez powódkę usług opisanych w części 2 załącznika nr 5 do umowy, nie mogłoby mieć wpływu na obowiązek zapłaty czynszu. Umowa najmu w sposób jednoznaczny odróżniała czynsz najmu jako ekwiwalent „wyłącznego prawa do korzystania z lokalu oraz niewyłącznego prawa do korzystania z powierzchni wspólnych” (§ 5 ust. 1 umowy) oraz opłaty eksploatacyjne jako ekwiwalent świadczonych przez wynajmującego usług opisanych w części 2 załącznika nr 5 do umowy. W konsekwencji pozwani mogliby skutecznie podnosić ten zarzut wyłącznie w procesie dotyczącym zapłaty opłat eksploatacyjnych. Niewykonanie lub nienależyte wykonanie usług nie mogło mieć natomiast wpływu na obowiązek zapłaty czynszu najmu. W związku z tym nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy wniosek pozwanych o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków T. B. i A. N..

Pełnomocnik pozwanych przyznał na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2015 roku, że pozwani korzystali w październiku 2013 roku z lokalu oraz części wspólnych, uzasadnione było więc żądanie zapłaty czynszu najmu za ten miesiąc.

Pozwani nie kwestionowali w toku procesu prawidłowości wyliczenia wysokości czynszu najmu przy przyjęciu jako powierzchni lokalu (...) m2. W konsekwencji, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, należało uznać te okoliczności za przyznane.

W związku z tym całe roszczenie dochodzone pozwem było uzasadnione.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W przedmiotowej sprawie pozwani nie kwestionowali aby doręczono im fakturę w dniu jej wystawienia. W związku z tym 14-dniowy termin płatności upłynął z dniem 15 października 2013 roku, a od dnia następnego, tj. od dnia 16 października 2013 roku należne były odsetki za opóźnienie.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie wyżej powołanych przepisów, orzeczono jak w punkcie I wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Na koszty te, poniesione przez powódkę, składają się: opłata od pozwu w wysokości 1.175 złotych, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 2.400 złotych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 złotych.