Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 maja 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 8 maja 2018 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa E. P.

przeciwko A. W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 9 lutego 2017 r. sygn. akt I C 1977/11

1. oddala apelację;

2. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 4050 złotych (cztery tysiące pięćdziesiąt) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Jerzy Bess SSA Andrzej Struzik SSO del. Izabella Dyka

Sygn. akt I ACa 1344/17

UZASADNIENIE

Powódka E. P. w pozwie skierowanym przeciwko A. W. i Z. W. domagała się zasądzenia od pozwanych solidarnie na swoją rzecz kwoty 120.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, ewentualnie nakazania pozwanym solidarnie usunięcia wad w lokalu przy ul. (...) w N., w postaci rozwarstwienia wylewki z podłożem i skutków z tego wynikających, w sposób określony w opinii biegłego, w terminie miesiąca od wydania wyroku przez sąd I instancji. W toku procesu rozszerzyła żądanie zapłaty do łącznej kwoty 121.347 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 30 września 2011 r. do dnia zapłaty, oświadczyła natomiast, że cofa żądanie ewentualne, na co jednak pozwana A. W. nie wyraziła zgody. Żądanie swe powódka wywodziła z ustanowienia przez pozwanych odrębnej własności lokalu opisanego w żądaniu pozwu i sprzedaży go powódce umową z dnia 6 października 2008 r. oraz ujawnienia w tym lokalu wady w postaci rozwarstwienia wylewki z podłożem, na skutek zapadania się podłoża, co grozi katastrofą budowlaną. Pomimo wezwania pozwani wady nie usunęli. Swe roszczenia powódka wywodziła z rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (art. 560 § 3 i art. 561 § 2 k.c.), a jako podstawę ewentualną powołała przepisy o gwarancji jakości (art. 577 § 1 k.c.). Powódka podnosiła też, że pomimo dokonania cesji na wspólnotę mieszkaniową nie utraciła roszczeń dochodzonych niniejszym pozwem, gdyż cesja ogranicza się do roszczeń dotyczących części wspólnych budynku.

Pozwani wnosili o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Przyznali fakt ustanowienia odrębnej własności lokalu opisanego w żądaniu pozwu i sprzedaży go powódce w ramach działalności prowadzonej przez nich w formie spółki cywilnej w firmie deweloperskiej (...) s.c., jak też fakt zgłoszenia im wad lokalu przez powódkę. Pozwani twierdzili, że wady były usuwane na ich zlecenie, jednak powódka nie była zadowolona z efektu tych prac. Stosownie do uzgodnienia stron powódka miała znaleźć geologa, który na zlecenie pozwanych wykona ekspertyzę, tymczasem sama zleciła wykonanie ekspertyzy geologicznej, którą przeprowadzono bez udziału pozwanych. Powódka wykonywała też bez uzgodnienia z pozwanymi jakieś prace przy wylewce, co zdaniem pozwanych doprowadziło do utraty przez powódkę uprawnień z rękojmi i gwarancji. Pozwani twierdzili także, że powódka nie zapłaciła całej ceny za lokal, w szczególności do pełnej ceny brak wpłaty kwoty 5.000 zł, kwestionowali kwotę wskazaną przez powódkę jako utratę wartości lokalu, a nadto zarzucali, że cesja wierzytelności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej pozbawia powódkę legitymacji czynnej.

W toku procesu zmarł pozwany Z. W. i postępowanie w stosunku do niego zostało zawieszone.

Wyrokiem z dnia 9 lutego 2017 roku Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od pozwanej A. W. na rzecz powódki kwotę 89.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 12 października 2011 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty, zaznaczając, że jest to odpowiedzialność solidarna ze spadkobiercami Z. W., oddalił powództwo w pozostałej części, zasądził od pozwanej A. W. na rzecz powódki kwotę 3.849,23 zł tytułem kosztów procesu, zaznaczając, że jest to odpowiedzialność solidarna ze spadkobiercami Z. W., nakazał ściągnąć od pozwanej A. W. na rzecz Skarbu Państwa kwotę 7.332,46 zł tytułem kosztów sądowych oraz nakazał ściągnąć od powódki na rzecz Skarbu Państwa kwotę 2.712,01 zł tytułem kosztów sądowych.

Uzasadniając powyższy wyrok Sąd Okręgowy wskazał jako bezsporne między stronami następujące fakty:

Powódka E. P. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...)położonego na parterze budynku przy ul. (...) w N., z którym związany jest udział wynoszący 30/1000 części w nieruchomości wspólnej – działce nr (...) o pow. 0,4398 ha oraz w częściach wspólnych budynku. Przedmiotowy lokal wchodzi w skład zespołu budynków zlokalizowanych w N. przy ul. (...). Budynki te zostały wybudowane na podstawie decyzji pozwolenia na budowę nr (...) z dnia 11 sierpnia 2006 r., której integralnym załącznikiem był projekt budowlany pn. „Zespół budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie grupowej” (12 segmentów dwulokalowych). Powódka jest jednocześnie członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej obejmującej właścicieli lokali położonych w w/w budynkach.

Wyżej opisany zespół segmentów zostały wybudowany przez firmę deweloperską (...)S.c. (...)z siedzibą w K., której wspólnikami byli pozwani A. W. i Z. W..

Przed tamtejszym sądem do sygn. akt I C 151/12 toczy się sprawa z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w N. o usunięcie wad w budynku (...) w N. ewentualnie o zasądzenie kwoty 300.000 zł z tytułu obniżenia ceny nabycia lokali oraz w częściach wspólnych nieruchomości; sprawa dotyczy roszczeń członków wspólnoty mieszkaniowej (którzy swe prawa scedowali na wspólnotę ) dotyczących części wspólnych nieruchomości .

Ponadto sąd I instancji ustalił następujący stan faktyczny:

Na mocy notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy sprzedaży z dnia 6 października 2008 r. (Rep. (...) nr (...)) pozwani A. W. i Z. W. działający jako jedyni wspólnicy (...) S.c. ustanowili odrębną własność w/w lokalu mieszkalnego nr (...) o pow. 64,82 m ^{( 2)}, składającego się z przedpokoju, kuchni, łazienki i trzech pokoi, położonego na parterze budynku nr(...)przy ul. (...) w K., z którym związany jest udział wynoszący 30/1000 części w nieruchomości wspólnej – działce nr(...) o pow. 0,4398 ha oraz w częściach wspólnych budynku. Jednocześnie na mocy przedmiotowej umowy pozwani sprzedali w/w lokal wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości powódce (do jej majątku odrębnego) za kwotę 280.000,00 zł brutto.

W treści przedmiotowej umowy pozwani udzielili powódce gwarancji jakości na przedmiot umowy, w tym na okres 3 lat na roboty budowlane oraz na okres 1 roku na materiały budowlane (§ (...) umowy). W umowie znalazł się zapis z oświadczeniem powódki, iż zapoznała się ona ze stanem technicznym i standardem wykończenia przedmiotowego lokalu oraz stanem budynku i terenu oraz spisała protokół zdawczo-odbiorczy; powódka oświadczyła również, że zrzeka się roszczeń w stosunku do pozwanych z tytułu zakupionego lokalu mieszkalnego w tym stanie oraz z tytułu rozliczeń i warunków wynikających z umowy sprzedaży.

Powódka zamieszkała z mężem w przedmiotowym lokalu już w październiku 2008 r. Od samego początku w przedmiotowym lokalu ujawniały się liczne usterki, przy czym najpierw były to dyskretne pęknięcia na ścianach, które zgłaszała ona pozwanym. Przedstawiciel pozwanych R. W. zapewniał powódkę, iż zaobserwowane przez nią drobne usterki związane są jedynie z faktem, iż jest to nowy budynek. W późniejszym czasie (zima 2008/2009) na ścianach w małym pokoju zaczął pojawiać się grzyb i pleśń, co miało związek z brakiem izolacji znajdującej się na ścianie zewnętrznej skrzynki gazowej oraz całego zewnętrznego fundamentu. Następnie, pojawiły się pęknięcia na ściance działowej łączącej mały pokój z dużym pokojem, które wraz z upływem czasu zaczęły się coraz bardziej powiększać. O wszelkich zaobserwowanych usterkach powódka i jej mąż informowali przedstawiciela pozwanych, jednak ci zwlekali z ich usunięciem. Ostatecznie, na zlecenie pozwanych ekipa remontowa kierowana przez D. C. z firmy (...) wyburzyła wadliwą ściankę działową, następnie kolejna ekipa postawiła nową ściankę, którą z kolei musiała poprawić firma (...). Nowa ścianka działowa została wykonana obustronnie z podwójnych płyt regipsowych, a powódka i jej mąż nie zgłaszali dalszych zastrzeżeń do jej stanu technicznego. Jednocześnie z wykonaniem w/w ścianki działowej ekipa D. C. dokonała zaszpachlowania ubytków w ściance działowej kuchni, a na koniec pomalowała całe mieszkanie (oprócz salonu i łazienki).

Podczas wyburzania i budowy nowej ścianki działowej ujawniono w lokalu powódki poważną wadę w postaci zapadającej się posadzki, która to wada generowała m.in. pojawianie się zaobserwowanych pęknięć na w/w ściance działowej. Ustalono, iż pod warstwą chudego betonu istnieje pusta przestrzeń grubości ok. 1 cm, która w trakcie remontu została wstępnie wypełniona specjalną zaprawą wzdłuż przebudowanej ścianki działowej.

W dniu 10 czerwca 2011 r. doszło do spotkania przedstawiciela pozwanych R. W., męża powódki oraz L. I. (będącej od maja 2011 r. zarządcą nieruchomości przy ul. (...)w N.), z którego została sporządzona notatka, w której potwierdzono zapadanie się chudego betonu na głębokości 1,5-2 cm w ¾ w lokalu powódki od strony wschodnio-północnej. Zgodnie z treścią w/w notatki, firma (...) S.c. zobowiązała się do usunięcia tych nieprawidłowości i przywrócenia pierwotnego stanu wraz z ponownym postawieniem ściany działowej, po zatwierdzeniu sposobu wykonania robót przez inspektora G. D..

W dniu 17 czerwca 2011 r. zawarto porozumienie pomiędzy mężem powódki M. P. (działającym z jej upoważnienia) a pozwanymi A. W. i Z. W., na mocy którego M. P. przekazał swoje mieszkanie celem m.in. naprawy wylewki (z przekazania został sporządzony protokół i dokumentacja fotograficzna). W treści porozumienia ustalono, iż w mieszkaniu zostaną przeprowadzone prace naprawcze polegające na „wypełnieniu pustki powstałej w wyniku zapadającego się podłoża (…)”, przy czym roboty remontowo-budowlane miały zostać wykonane w nieprzekraczalnym terminie do 24 czerwca 2011 r. W porozumieniu strony zastrzegły, iż tytułem pokrycia kosztów wyprowadzki na czas prac oraz tytułem swoistego zadośćuczynienia za utrudnienia z tym związane zostanie wypłacona na rzecz powódki kwota 3.000,00 zł w dniu przekazania lokalu, co też nastąpiło.

Po wykonaniu napraw, które zdaniem powódki zostały wykonane nieprawidłowo, zleciła ona G. D. prowadzącemu Firmę (...) wykonanie opinii dotyczącej istniejących wad lokalu. Przygotowując stosowną ekspertyzę firma (...) zleciła geologowi A. K. (1) sporządzenie opinii geotechnicznej w sprawie rozpoznania warunków gruntowo-wodnych istniejących w podłożu budynku przy ul. (...)w N.. W toku prowadzonych badań geotechnicznych wywiercono dwa otwory, w których – pod warstwami konstrukcyjnymi podłogi – stwierdzono zaleganie gruntów nasypowych, niejednorodnych litologicznie, wilgotnych i słabo zagęszczonych; ustalono, iż grunty stwierdzone w obydwu otworach nie spełniają kryteriów zagęszczalności zgodnie z normą PN-S-02205. W sporządzonej ekspertyzie G. D. stwierdził m.in., iż niezgodne z zasadami sztuki budowlanej oraz technologii wykonawstwo zasypki przestrzeni pomiędzy ścianami fundamentowymi nie zapewnia ustabilizowania się procesu osiadania podkładów pod posadzki. W opinii ekspert uznał, iż konieczne jest wykonanie podbudowy z zaprawy cementowej pod istniejące podkłady pod posadzki, albowiem ten sposób wykonawstwa jest najtańszy i nie wymaga rozkucia istniejących posadzek w lokalu.

W piśmie z dnia 27 lipca 2011 r. pełnomocnik powódki wezwał pozwanych do niezwłocznego usunięcia wady fizycznej, jak ujawniła się w zakupionym przez nią mieszkaniu przy ul. (...) w N., w postaci rozwarstwienia wylewki z podłożem, zastrzegając, iż w przeciwnym wypadku powódka skorzysta z przysługujących jej dalszych roszczeń, nie wykluczając odstąpienia od umowy.

Z kolei, w piśmie z dnia 27 września 2011 r. pełnomocnik powódki zażądał w jej imieniu obniżenia ceny z umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości z dnia 6 października 2008 r. o kwotę 120.000,00 zł z uwagi na nieusunięcie wad lokalu w terminie – pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.

Na mocy umowy cesji z dnia 30 listopada 2011 r. właściciele lokali w budynkach przy ul. (...)w N., w tym m.in. powódka E. P., przenieśli pod tytułem darmym na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)w N. wierzytelność względem pozwanych A. W. i Z. W. dotyczącą usunięcia wad w budynkach pryz ul. (...)w N., położonych na działce nr (...) i w innych częściach tej działki z tytułu rękojmi, gwarancji, zawartego porozumienia wraz z wszelkimi roszczeniami z tym związanymi, w tym roszczeniem o zapłatę. W uchwale z dnia 29 listopada 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul.(...)w N. wyraziła zgodę na zawarcie umowy cesji.

W aneksie do w/w umowy zawartym w dniu 30 listopada 2011 r. pomiędzy E. P. i Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) w N., jego strony postanowiły wyłączyć z przedmiotowej cesji roszczenia E. P. dotyczące jej wyodrębnionej nieruchomości przy ul. (...) w N. a w szczególności te dotyczące wewnętrznej części nieruchomości oraz podłogi i gruntu. Cesją pozostają objęte roszczenia dotyczące pozostałych części wspólnych .

W uchwale z dnia 29 listopada 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...)w N. wyraziła zgodę na zawarcie umowy cesji.

W chwili obecnej do podstawowych wad lokalu przy ul. (...) w N. należą: a) niebudowlany, niezagęszczony grunt pod warstwami posadzkowymi lokalu, jego postępujące osiadanie, którego skutkiem jest pustka w warstwach posadzkowych, poziome pęknięcia na niekonstrukcyjnych ścianach działowych, pogłębianie się nierówności posadzki – jest to też prawdopodobnie powodem przerwania ciągłości izolacji poziomej ścian fundamentowych i posadzek; b) niedostateczne ocieplenie ścian zewnętrznych, szczególnie ich stropów, wieńców, betonowych ścian fundamentowych w rejonie posadzki, niedocieplenie skrzynki gazowej; d) zawilgocenie i zagrzybienie ścian zewnętrznych w pomieszczeniu nr(...) wskutek podciągania wilgoci przez ściany oraz grunt pod posadzkami, czego przyczyną są niestarannie wykonane izolacje ścian i posadzek oraz niestaranne i niewystarczająco ocieplone ściany zewnętrzne. Wyżej wymienione wady powstały przed dniem 30 września 2011 r., zaś obecny stan lokalu ma w nich swe źródło – mają one charakter wad usuwalnych.

Usunięcie wady dotyczącej zalegania niebudowlanego, niezagęszczonego gruntu pod warstwami posadzkowymi lokalu, jego postępującym osiadaniem oraz skutkami tego osiadania w postaci pustki w warstwach posadzkowych, poziomymi pęknięciami na niekonstrukcyjnych ścianach działowych, pogłębianie się nierówności posadzki wymaga generalnego remontu lokalu, który będzie polegał na wykonaniu następujących robót budowlanych: wyburzenia istniejących ścian działowych wraz z demontażem biegnącej w nich instalacji elektrycznej; skucia posadzek i podłóg wraz z warstwami posadzkowymi; demontażu przewodów centralnego ogrzewania biegnących w warstwach posadzkowych; wymiany istniejącego podłoża gruntowego na głębokości około 1m na budowlane typu żwir o zmiennych frakcjach; zagęszczenia podłoża gruntowego; wykonania nowych warstw posadzkowych; ponownego ułożenia przewodów centralnego ogrzewania, ponownego podłączenia grzejników i wykonania prób szczelności instalacji c.o.; odtworzenia istniejących posadzek z kamienia oraz drewnianej z deski dębowej grubości 2 cm; wykonania nowych ścian działowych, lekkich, w technologii suchego tynku; odtworzenia instalacji elektrycznej biegnącej w ścianach działowych; odtworzenia istniejących okładzin kamiennych na ścianach działowych; szpachlowania i malowania nowych ścian działowych; malowania sufitów.

W związku z wykrytymi w lokalu mieszkalnym powódki przy ul. (...) w N. wadami doszło do obniżenia wartości tegoż lokalu o kwotę 121.347,00 zł, przy czym kwota ta uwzględnia odszkodowanie za okresową niemożność użytkowania lokalu z powodu konieczności przeprowadzenia badań, nawierceń, odkrywek oraz remontu doprowadzającego lokal do stanu bez wad w wysokości 6-krotności możliwego do uzyskania na wolnym rynku czynszu najmu ww. mieszkania.

Wysokość obniżenia się wartości lokalu mieszkalnego położonego w N. przy ul. (...) z powodu wykrytych wad fizycznych, przy uwzględnieniu stopnia zużycia tegoż lokalu z powodu jego użytkowania oraz odszkodowania z tytułu okresowej niemożności korzystania z przedmiotowego mieszkania wynosi 95.578,00 zł, zaś bez uwzględnienia odszkodowania z tytułu czasowego braku możliwości zamieszkiwania w lokalu – 89.000,00 zł.

Ustalenia powyższe sąd I instancji oparł na dokumentach, zeznaniach świadków i powódki, opiniach sporządzonych przedprocesowo na zlecenie powódki, a także opiniach biegłych sądowych: T. B. z zakresu budownictwa oraz W. E. z zakresu szacowania nieruchomości. Dokonując oceny tych dowodów sąd wskazał, że autentyczność i wiarygodność dokumentów nie budziła wątpliwości, zeznania świadków i powódki były logiczne, wewnętrznie spójne i zgodne z pozostałym materiałem dowodowym, natomiast ekspertyzy G. D. i A. K. (1) sporządzone na zlecenie powódki były wprawdzie dokumentami prywatnymi, jednak znalazły w znacznej mierze potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym, a nadto były sporządzone niezwłocznie po ujawnieniu się wad w mieszkaniu powódki, stąd ich przydatność do ustalania wad i czasu ich powstania. Jako rzetelne, wydane po analizie materiału dowodowego i zapoznaniu się z dokumentacja dotyczącą inwestycji, a w konsekwencji mogące stanowić podstawę ustaleń sądu, sąd I instancji ocenił opinie biegłych T. B. i W. E. wskazując, że były one uzupełniane przez biegłych, którzy odnieśli się do wszystkich zarzutów sformułowanych przez strony postępowania i że nie było podstaw do uwzględnienia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego. Z kolei wniosek o dopuszczenie opinii biegłego z zakresu geotechniki, zdaniem sądu I instancji, nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

W swych rozważaniach sąd I instancji wskazał, że ostatecznie powódka domagała się zasądzenia kwoty 121.347 zł tytułem obniżenia ceny, wywodząc swoje roszczenie z przepisu art. 560 § 1 k.c. Legitymacja czynna powódki nie budzi wątpliwości, gdyż wierzytelność, której zaspokojenia powódka dochodzi, została wyłączona z cesji dokonanej przez nią na wspólnotę mieszkaniową. Opinia biegłego z zakresu budownictwa i architektury dała podstawy do ustalenia, że lokal zakupiony przez powódkę od pozwanych ma wady, w szczególności są to: a) niebudowlany, niezagęszczony grunt pod warstwami posadzkowymi lokalu, postępujące osiadanie tego gruntu, czego skutkiem jest pustka w warstwach posadzkowych, poziome pęknięcia na niekonstrukcyjnych ścianach działowych, pogłębianie się nierówności posadzki, co jest też prawdopodobnie powodem przerwania ciągłości izolacji poziomej ścian fundamentowych i posadzek; b) niedostateczne ocieplenie ścian zewnętrznych, szczególnie stropów, wieńców, betonowych ścian fundamentowych w rejonie posadzki, niedocieplenie skrzynki gazowej; c) zawilgocenie i zagrzybienie ścian zewnętrznych w pomieszczeniu nr (...) wskutek podciągania wilgoci przez ściany oraz grunt pod posadzkami, czego przyczyną są niestarannie wykonane izolacje ścian i posadzek oraz niestarannie i niewystarczająco ocieplone ściany zewnętrzne. Niewątpliwie wady te powstały przed dniem 30 września 2011 r., a obecny stan lokalu w nich ma swe źródło. O wadach tych powódka powiadomiła pozwanych z zachowaniem terminu z art. 563 § 1 k.c., zgłaszając usterki na bieżąco pozwanym, którzy zwlekali z ich usunięciem. Sąd wskazał przy tym, że definitywne stwierdzenie wady lokalu z reguły wymaga zasięgnięcia opinii specjalisty, gdyż dopiero zdiagnozowanie problemu stanowi definitywne stwierdzenie istnienia wady. Wcześniej pojawiające się pęknięcia i zarysowania ścian nie dawały pewności, że jest to objawem poważniejszej wady tkwiącej w lokalu, a dopiero wyburzenie i budowa nowej ścianki działowej ujawniła zasadniczą wadę w postaci zapadającej się posadzki. Pozwani już od pewnego czasu wcześniej byli wzywani przez powódkę do usunięcia dostrzeżonych wad. Nie upłynął też trzyletni termin z art. 568 § 1 k.c., skoro lokal został przez powódkę kupiony 6 października 2008 r., a pozew wniesiony w dniu 30 września 2011 r.

Dochodzone przez powódkę uprawnienie do obniżenia ceny znajduje podstawę w przepisie art. 560 § 1 k.c., a zgodnie z art. 560 § 3 k.c. cena powinna zostać obniżona w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do wartości rzeczy obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Ustalając wysokość obniżenia wartości lokalu sąd I instancji oparł się na opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości, przyjmując jednak, że na wartość szacowanej nieruchomości wpływa stopień zużycia lokalu na skutek jego użytkowania, a zatem uwzględnić należy ten stopień. Nie podzielił także sąd I instancji stanowiska biegłego, że ustalona utrata wartości powinna obejmować także odszkodowanie z powodu okresowej niemożności korzystania z lokalu na skutek konieczności przeprowadzenie badań i remontu. Zdaniem sądu I instancji szacowanie stopnia zmniejszenia wartości lokalu powinno się opierać wyłącznie na badaniu stanu technicznego porównywalnych lokali mieszkalnych wolnych od wad i posiadających wady. W rezultacie, zdaniem sądu I instancji, doszło do obniżenia wartości lokalu o 89.000 zł. Taka też kwota została zasądzona od pozwanej na rzecz powódki, a odpowiedzialność pozwanej jest solidarna ze spadkobiercami jej zmarłego wspólnika Z. W..

Jako podstawę orzeczenia o odsetkach za opóźnienie powołał sąd I instancji przepisy art. 455 w zw. z art. 481 k.c. wskazując, że w dniu 27 września 2011 r. powódka zażądała od pozwanych obniżenia ceny z powodu wad lokalu i zapłaty z tego tytułu kwoty 120.000 zł, zakreślając im 7-dniowy termin do zapłaty.

Koszty procesu sąd I instancji rozliczył stosunkowo, na podstawie art. 100 k.p.c., natomiast podstawę orzeczenia o kosztach sądowych był przepis art. 83 ust. 2 i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Powyższy wyrok został zaskarżony przez pozwaną w części uwzgledniającej powództwo oraz rozstrzygającej o kosztach postępowania. Zaskarżonemu wyrokowi pozwana zarzuciła:

- nierozpoznanie istoty sprawy poprzez pominięcie merytorycznych zarzutów pozwanych, w tym zarzutu braku istnienia po stronie powódki prawa rękojmi za wady fizyczne wobec braku zapłaty całości ceny, a także wobec utraty tego prawa w związku z wykonywaniem prac polegających na ingerencji w struktury nieruchomości bez zgody i wiedzy pozwanych;

- naruszenia prawa materialnego, a to art. 6 k.c. poprzez uznanie, że powódka sprostała obowiązkowi wynikającemu z tego przepisu, gdy tymczasem nie wykazała, iż dokonała zapłaty całości ceny i tym samym powstało po jej stronie prawo rękojmi za wady fizyczne nabytej nieruchomości;

- naruszenie prawa materialnego, a to art. 535 k.c. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a to przez przyjęcie, że kupujący zapłacił cenę, a tym samym posiadał prawo rękojmi i gwarancji odnośnie nabytej nieruchomości, podczas gdy powódka ceny nie zapłaciła, a tym samym uprawnień takich nie posiadała;

- naruszenie przepisu prawa materialnego, a to art. 568 § 1 k.c. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a to przez błędne przyjęcie, iż nie doszło do wygaśnięcia uprawnień powódki z tytułu rękojmi, podczas gdy uprawnienie takie w ogóle nie powstało wobec braku zapłaty ceny;

- obrazę przepisu prawa procesowego, a to art. 233 § 1 k.p.c. polegające na przekroczeniu granic swobody sędziowskiego osądu, zasad logicznego rozumowania i reguł płynących z doświadczenia życiowego przy dokonywanej ocenie rzetelności i wartości dowodowej, a przez to dokonanie oceny w sposób dowolny, a nie swobodny, znajdujący wyraz w tym, że Sąd Okręgowy ustalając wady lokalu oparł się na opiniach biegłych uznając je za wiarygodne, rzetelne, wydane po szczegółowej analizie zebranego materiału, że uznał je za jednoznaczne, zrozumiałe i logiczne, pomimo że pozwana zgłosiła do nich zarzuty, podważając ich wiarygodność i wykazując istotne ich uchybienia, uniemożliwiające oparcie na nich rozstrzygnięcia;

- obrazę przepisu prawa procesowego, a to art. 245 k.p.c. poprzez uznanie, że dokument prywatny nie stanowi dowodu jedynie na okoliczność złożenia przez podpisaną na nim osobę oświadczenia określonej treści oraz poprzez uznanie dokumentów prywatnych za środek dowodowy stanowiący podstawę rozstrzygnięcia sądu I instancji;

- obrazę przepisu prawa procesowego, a to art. 217 w zw. z art. 278 k.p.c. przez oddalenie/pominięcie wniosku pozwanych o dopuszczenie dowodu z opinii uzupełniającej oraz opinii biegłego z zakresu geotechniki, która miała znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, w sytuacji gdy pozwani podważyli opinie sporządzone w sprawie.

W konkluzji pozwana domagała się zmiany zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie jego uchylenia w zaskarżonym zakresie i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Nadto pozwana domagała się zasądzenia od powódki kosztów za obie instancje.

Powódka wnosiła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

W pierwszej kolejności rozważyć trzeba zarzuty naruszenia prawa procesowego, jako że dotyczą one postępowania dowodowego. Poprawność przeprowadzenia postępowania dowodowego warunkuje poczynienie trafnych ustaleń faktycznych, które dopiero, poprzez zastosowanie stosownych norm prawa materialnego, prowadzą do wydania poprawnego orzeczenia.

Pozwana zarzuca naruszenie przepisu art. 245 k.p.c. wskazując, że opinie sporządzone przedporcesowo na zlecenie powódki stanowią jedynie dokumenty prywatne, na podstawie których stwierdzić można tylko, że osoby które je podpisały złożyły oświadczenie w nich zawarte. W konsekwencji, zdaniem pozwanej, opinie te nie mogły stanowić podstawy do ustalenia istnienia wad lokalu, tym bardziej, że zlecone zostały wbrew wcześniejszym ustaleniom między stronami i bez poinformowania pozwanych, a oględziny wykonane pod nieobecność pozwanych. Tymczasem sąd I instancji, odnosząc się do tych opinii (ekspertyz) jednoznacznie wskazał, że traktuje je jak dokumenty prywatne. Opinie takie nie mają oczywiście waloru opinii biegłych. Jednak dowodzą złożenia przez podpisaną pod nimi osobę oświadczenia o przeprowadzeniu określonych czynności (oględzin) i dokonaniu stosownych obserwacji. W sytuacji gdy w toku postępowania sądowego dochodzi do wydania opinii przez biegłych w odległym od badanych zdarzeń czasie, takim opiniom nie można odmówić wartości dowodowej w zakresie poczynionych wówczas obserwacji, w szczególności, że określony stan miał miejsce. Nie można natomiast ograniczyć się do takich dokumentów w zakresie dotyczącym interpretacji stwierdzonych faktów, która wymaga zastosowania wiadomości specjalnych. W tym zakresie konieczne jest przeprowadzenie przez sąd dowodu z opinii biegłych, stosownie do art. 278 § 1 k.p.c., co też sąd I instancji uczynił. Trzeba przy tym zauważyć, że w opinii technicznej dotyczącej jakości robót remontowo-budowlanych, sporządzonej przez G. D., znajduje się także dokumentacja fotograficzna ówczesnego stanu lokalu oraz w jej skład weszła dokumentacja pomiarów poziomów posadzki w tamtym czasie, sporządzona przez uprawnionego geodetę. Oczywistym jest, że te okoliczności faktyczne nie są obecnie możliwe do odtworzenia i fakty w takiej dokumentacji stwierdzone mogą być przez sąd wykorzystane jako podstawa opinii biegłych, chyba że materiał dowodowy w sprawie zebrany prowadzi do wniosku, że dokumentom tym zaufać nie można. Podobnie i opinia geotechniczna, sporządzona na zlecenie G. D. przez A. K. (1), poza wnioskami będącymi interpretacją dokonanych obserwacji, zawiera opis stanu stwierdzonego po dokonaniu stosownych wierceń podłogi lokalu i podłoża pod tą podłogą się znajdującego. Brak podstaw do zakwestionowania dokonanych wówczas obserwacji co do rodzaju materiału zalegającego pod podłogą oraz występujących tam kawern i pustek. Zauważyć też trzeba, że czyniąc stosowne ustalenia odnośnie dokonanych wówczas obserwacji sąd I instancji nie ograniczył się do prywatnych opinii, ale przesłuchał G. D. w charakterze świadka. Istnienie w tamtym czasie wad lokalu powódki potwierdzają także dalsi świadkowie – L. I., M. P., D. C., a w części nawet R. W.. Zatem to nie tylko opinie prywatne stały się podstawa ustaleń stanu lokalu powódki w tamtym czasie, a w konsekwencji istnienia w nim wad.

Biegły z zakresu architektury i budownictwa powołuje wprawdzie w swej opinii opinie prywatne G. D. co do wówczas przeprowadzonych pomiarów oraz geologa A. K. (2) co do stwierdzenia pustych przestrzeni pod podkładem betonowym, ale dokonał też sam wizji lokalnej, podczas której stwierdził stan na nieruchomości istniejący, a to zawilgocenie i nalot pleśni we wnętrzu lokalu, zapadanie się istniejącego bruku tarasu na styku z budynkiem i opaski budynku, dokonał też oględzin i pomiarów ocieplenia ściany zewnętrznej oraz warstw widocznych w istniejących odkrywkach warstw posadzkowych. Podstawę jego opinii stanowiły zatem także własne obserwacje, a w opinii uzupełniającej, będącej konsekwencją postawionych przez pozwaną zarzutów, jednoznacznie stwierdził, że bez tych prywatnych opinii jego wnioski byłyby takie same, że w odkrywkach widoczna jest pustka pod posadzką, wizualnie widocznym jest, że „posadzka siadła”, charakter geologiczny gruntów wynika z dokumentacji technicznej, a stwierdzone wady nie mogą mieć innej przyczyny, niż niewłaściwe zagęszczenie podłoża (k. 321, 335). Zatem kwestionowane w apelacji prywatne opinie nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, a wobec takich stwierdzeń biegłego zasadnym było pominięcie przez sąd wnioskowanego przez pozwaną dowodu z opinii geotechnicznej, jako nie mającej istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zasadnie też sąd I instancji uznał, że biegli odpowiedzieli na wszystkie zarzuty pozwanych i ustosunkowali się do nich w sposób, który nie dawał podstaw do poddawania ich opinii w wątpliwość. Podnoszona w apelacji kwestia dokonania przez biegłego T. B. oględzin pod nieobecność pozwanych została przez niego wyjaśnioną. Zasadnicze oględziny biegły ten wykonywał podczas wizji, o której zawiadomił obie strony, natomiast później, bez stosownego zawiadomienia pozwanych, jedynie uzupełniał pomiary. Z kolei co do opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości W. E. zarzut niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych pojawił się po raz pierwszy w apelacji, natomiast nie był on podnoszony przed sądem I instancji, pomimo doręczenia opinii i zakreślenia przez sąd terminu do podnoszenia zarzutów, tak do opinii głównej, jak i opinii uzupełniającej. Zarzut ten jest zatem spóźniony. Dotyczy to również zarzutów związanych z przyjmowanym przez biegłego stanem lokalu w chwili jego wydania powódce. Jedynymi zarzutami dotyczącymi tej opinii, które były podnoszone już przed sądem I instancji są nieprzejrzystość wyliczeń biegłego oraz kwestia amortyzacji lokalu. Kwestia amortyzacji lokalu nie ma istotnego znaczenia, co bliżej zostanie wyjaśnione w dalszych rozważaniach. Co do przedstawienia przez biegłego sposobu dojścia do określonych w opinii wartości z zarzutami pozwanej zgodzić się nie sposób. Biegły wyraźnie przedstawia ten sposób w swej opinii. Oczywistym jest, że wyliczenia te są wynikiem zastosowania przez biegłego wiadomości specjalnych i dla osoby tych wiadomości nie posiadających przedstawione algorytmy mogą być trudne do zrozumienia. Nie sposób jednak stwierdzić, że zawierają one błąd logiczny, względnie że odwołują się do danych, które byłyby niewątpliwie błędne.

Powyższe rozważania pozwalają uznać ocenę dowodów przeprowadzoną przez sąd I instancji za poprawną, a w konsekwencji zaakceptować ustalenia faktyczne przez ten sąd poczynione. Ustalenia te uzupełnić należy jedynie stwierdzeniem, że powódka zapłaciła całą cenę za nabywany lokal. Takiego wyraźnego stwierdzenia w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku brak, jakkolwiek sąd I instancji zdaje się takie ustalenie przyjmować. W umowie sprzedaży lokalu, sporządzonej w formie aktu notarialnego, znajduje się jednoznaczne potwierdzenie przez sprzedających, że cena została w całości zapłacona przez kupująca (§ (...) ust. (...) umowy k. 8). Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, a zatem dostatecznym dowodem, że pozwani oświadczenie takie złożyli (art. 2 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie w zw. z art. 244 § 1 k.p.c.). Pozwani nie odnieśli się do tego potwierdzenia otrzymania ceny i nie przedstawili żadnych okoliczności wyjaśniających, dlaczego mieliby złożyć do aktu notarialnego oświadczenia niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Fakt przedstawienia przez nich poświadczeń bankowych dotyczących poszczególnych wpłat dokonywanych przez powódkę nie jest dostatecznym dowodem przeciwko treści ich oświadczenia złożonego do aktu notarialnego, gdyż poświadczenia te nie muszą być kompletne – nie można wykluczyć dokonania jeszcze innych wpłat poza wynikającymi z tych poświadczeń. Tymczasem to na pozwanych spoczywał ciężar dowodu przeciwko dokumentowi urzędowemu (art. 252 k.p.c.). Bezzasadnym okazał się zatem zarzut naruszenia art. 6 k.c. odnoszący się do niewykazania przez powódkę faktu zapłaty ceny.

Ustalenie powyższe nie ma jednak takiego znaczenia, jakie przypisuje mu pozwana w apelacji, a wcześniej w swym stanowisku procesowym przedstawionym przed sądem I instancji. Wbrew poglądowi pozwanej powstanie uprawnień kupującego z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej nie jest zależne od faktu zapłaty całości ceny. Żaden z przepisów kodeksu cywilnego takiej zależności nie przewiduje. O ile strony inaczej nie postanowiły, własność rzeczy sprzedanej oznaczonej co do tożsamości przechodzi na kupującego w wyniku samego zawarcia umowy, niezależnie od tego, czy cena została uiszczona (art. 155 § 1 w zw. z art. 535 § 1 k.c.), a terminy decydujące o realizacji uprawnień z tytułu rękojmi liczone są od daty wydania rzeczy kupującemu (art. 568 § 1 k.c.). Kwestia zapłaty ceny jest tylko o tyle istotna, że skorzystanie przez kupującego z przewidzianego przez przepis art. 560 § 1 k.c. uprawnienia do obniżenia ceny rodzi roszczenie o zwrot części, o którą cena uległa obniżeniu, tylko wtedy, gdy cena została zapłacona w całości, zaś gdy została zapłacona w części, odpowiednio powstanie roszczenie o zwrot takiej części ceny, jaka przewyższa cenę obniżoną na skutek skorzystania przez kupującego z ww. uprawnienia. W przeciwnym wypadku realizacja przez kupującego uprawnienia do obniżenia ceny skutkowała będzie wygaśnięciem roszczenia sprzedającego o zapłatę tej części ceny. Stąd, gdyby prawdziwym okazało się twierdzenie pozwanej, że powódka nie zapłaciła części ceny w kwocie 5.000 zł, skutkowałoby to tylko pomniejszeniem o tę kwotę sumy, której zwrotu mogłaby się domagać powódka. W konsekwencji powyższego zarzuty naruszenia art. 535 i art. 568 § 1 k.c., a także zarzut nierozpoznania istoty sprawy poprzez pominięcie zarzutu braku zapłaty całości ceny, okazały się bezzasadne.

Bezzasadnym jest także zarzut nierozpoznania istoty sprawy związany z twierdzeniem, że powódka utraciła uprawnienia z rękojmi za wady rzecz sprzedanej na skutek ingerencji w struktury nieruchomości bez zgody i wiedzy pozwanych. Przepisy o rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie uzależniają odpowiedzialności z tego tytułu od takich okoliczności. Ewentualna ingerencja kupującego w rzecz sprzedaną związana z próbą ustalenia istnienia i przyczyn wad, czy też usunięcia istniejących wad, nie wymaga zgody sprzedającego. Stąd ingerencja taka ma znaczenie tylko o tyle, że niekiedy może wywołać uszkodzenie rzeczy, za które sprzedający nie będzie ponosił odpowiedzialności. W rozpoznawanej sprawie pozwani nie twierdzili nawet, że to ingerencja powódki spowodowała istniejące wady, a zabrany materiał dowodowy jednoznacznie przesądza, że wady wynikały z przyczyn tkwiących w sprzedanym budynku już w chwili wydania lokalu powódce.

Z powyższych przyczyn zarzuty apelacji okazały się bezzasadne.

Sąd Apelacyjny dostrzega natomiast, że Sąd Okręgowy naruszył przepisy prawa materialnego, które nie zostały objęte zarzutami apelacji. Mając na uwadze obowiązek stosowania właściwych przepisów prawa materialnego z urzędu, niezależnie od zarzutów środka odwoławczego, Sąd Apelacyjny poniżej przedstawia stosowny wywód prawny i wyliczenie wysokości sumy, o która cena powinna zostać obniżona, co jednak nie prowadzi do zmiany zaskarżonego wyroku.

Przepis art. 560 § 3 k.c. w brzmieniu obowiązującym w chwili zawarcia umowy sprzedaży stanowił, że jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad (obecne brzmienie tego przepisu, jakkolwiek inne redakcyjnie, nie zmienia istoty tego rozwiązania). Decydująca zatem jest proporcja wartości rzeczy wolnej od wad i wartości rzeczy wadliwej. Sąd winien zatem ustalić te wartości, a następnie poprzez zastosowanie tej proporcji do umówionej przez strony ceny odpowiednio ją skorygować. Różnica wartości rzeczy wolnej od wad i rzeczy wadliwej ma znaczenie tylko dla wyliczenia tego stosunku, nie jest natomiast kwotą podlegającą zwrotowi przez sprzedawcę kupującemu. Nadto, jeżeli rzecz sprzedana była rzeczą nową, to dla wyliczenia tej proporcji istotna jest wartość nowej rzecz bez wad i wartość nowej rzeczy dotkniętej odpowiednimi wadami. Chodzi tu bowiem o obniżenie ceny rzeczy nowej, skoro taka była przedmiotem umowy. Tymczasem sąd I instancji po pierwsze bezpodstawnie uznał, że dla wyliczenia kwoty należnej powódce należy uwzględnić zużycie mieszkania, a po drugie zignorował kwestię ceny umówionej przez strony, a swe wyliczenia oparł wyłącznie na ustaleniu różnicy wartości mieszkania bez wad i z wadami. Stąd konieczność korekty wyliczeń sądu I instancji. Co więcej, obliczając kwotę, o jaką ulega pomniejszeniu wartość mieszkania na skutek wad, trafnie biegły wskazywał na konieczność uwzględnienia także kwoty wynikającej z czasowej niemożności korzystania z mieszkania, w sytuacji gdy remont konieczny do przeprowadzenia jest tego rodzaju, że wyłącza na dłuższy czas mieszkanie z eksploatacji. Oczywistym jest, że wartość rynkowa mieszkania wymagającego takiego remontu ulega obniżeniu – ewentualny nabywca kupi takie mieszkanie za odpowiednio niższą cenę, stosownie do strat związanych z czasową niemożliwością korzystania z niego.

Z opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości wynika, że wartość lokalu bez wad, bez uwzględnienia jego zużycia, które miało miejsce już po zawarciu umowy sprzedaży, wynosiła 377.000 zł, a jego wartość z wadami wynosiła 264.000 zł i ulegała obniżeniu o dalszą kwotę 8.347 zł, będącą wynikiem niemożności czasowego korzystania z lokalu. Zatem, po uwzględnieniu tej korekty, wartość lokalu z wadami wynosiła 255.653 zł to jest 67,81% wartości lokalu bez wad. Skoro cena umówiona przez strony wynosiła 280.000, to 67,81% tej ceny wynosiło 189.868 zł i do takiej kwoty, stosownie do art. 560 § 3 k.c. uległa ona obniżeniu. Różnica pomiędzy ceną zapłaconą a obniżoną to 90.132 zł. Zwrotu takiej kwoty mogła się zatem zasadnie domagać powódka. Jest to kwota wyższa od zasądzonych 89.000 zł, jednak powódka apelacji nie wniosła, zatem przepis art. 384 k.p.c. wyklucza możliwość zmiany wyroku na jej korzyść.

Apelacja okazała się zatem bezzasadna i na podstawie art. 385 k.p.c. podlegała oddaleniu.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zasądzając od pozwanej, jako strony przegrywającej sprawę, na rzecz powódki kwotę odpowiadającą wynagrodzeniu pełnomocnika będącego radcą prawnym ustalonemu w stawce minimalnej określonej przez przepisy § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia apelacji.

SSA Jerzy Bess SSA Andrzej Struzik SSO Izabella Dyka