Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Gryfice, dnia 30 maja 2018 r.

Sąd Rejonowy w Gryficach I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Kowalska

Protokolant: sekretarz sądowy Kamila Kielar

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 maja 2018 r. w Gryficach

sprawy z powództwa S. J.

przeciwko A. w W.

o ustalenie i o obniżenie czynszu dzierżawnego

I.  oddala powództwo o ustalenie;

II.  oddala powództwo o obniżenie czynszu dzierżawnego;

III.  zasądza od powoda S. J. na rzecz pozwanej A. w W. kwotę 1.800 zł (jednego tysiąca ośmiuset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  odstępuje od obciążania powoda nieuiszczonymi kosztami sądowymi.

SSR Małgorzata Kowalska

Sygn. akt I C 1354/15

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 29 listopada 2012 r. powód S. J. wystąpił do tutejszego Sądu przeciwko W. w W. Oddział (...) w S. (obecnie A. w W.) o ustalenie, że:

1.  powód winien płacić pozwanemu tytułem czynszu dzierżawnego za dzierżawę działki nr (...), położonej w R., gmina T.
o powierzchni 0,0718 ha, zabudowanej pawilonem handlowym
i gastronomicznym kwotę 1,00 zł za 1 m ² powierzchni działki, tj. kwotę 718,00 zł netto miesięcznie poczynając od dnia wniesienia pozwu,

2.  wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu z kwoty 1,50 zł za 1 m ² na kwotę 5,00 zł za 1 m ² od dnia 1 maja 2012 r. dokonanej pismem pozwanego z dnia 08 marca 2012 roku nie wywołało żadnych skutków prawnych i jest nieważne.

Ponadto powód wniósł zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że strony łączyła umowa dzierżawy od 1994 r. Pierwotna umowa dzierżawy była wielokrotnie przez strony aneksowana, przy czym 1 stycznia 2000 r. uzgodniono nowy tekst umowy dzierżawy. Aneksem z dnia 24 kwietnia 2008 r. ustalono czynsz w kwocie 1,14 zł za 1 m ² miesięcznie plus podatek VAT, zaś negocjując stawkę 2009 r. strony ustaliły stawkę czynszu na 1,50 zł za 1 m ² netto. W uznaniu powoda stawka ta obowiązuje do chwili obecnej, albowiem pozwana w sposób jednostronny wypowiedziała dotychczasową stawkę i zażądała, aby wynosiła ona 5,00 zł za 1 m ², czemu to powód zdecydowanie się sprzeciwił. Powód podniósł, że warunki prowadzonej działalności gospodarczej uległy pogorszeniu i zwykły przychód z dzierżawy obniżył się wskutek okoliczności, za które powód nie ponosi odpowiedzialności. Przede wszystkim na pogorszenie wpłynęło zamknięcie mostu na kanale w D., likwidacja jednostki wojskowej w R., powstanie silnej konkurencji sieci handlowych w postaci sklepów wielkopowierzchniowych. Według powoda ustalona w 2009 roku stawka w wysokości 1,50 za 1 m ² jest wygórowana i znacznie przekracza pożytki osiągane z przedmiotu dzierżawy, zaś pozwana nie miała możliwości jednostronnego określenia wysokości czynszu, bez zgody drugiej strony. Powód podkreślił ponadto, że przyjęte przez pozwaną stawki w wysokości 5 zł za 1 m ² są stosowane przez Gminę T. przy dzierżawie bardzo niewielkich placów około 10-30 m ² dla ustawienia handlu przenośnego sezonowego straganu.

Strona powodowa wskazała, że ma interes prawny w ustaleniu, że powód winien płacić pozwanej tytułem czynszu stawkę 1 zł za 1 m ² i że wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu nie wywołało skutków prawnych i jest nieważne, albowiem pozwana twierdzi niezasadnie, że istnieje obowiązek powoda do zapłaty od 1 maja 2012 r. czynszu
w podwyższonej wysokości, a ponieważ powód płaci czynsz w dotychczasowej wysokości, powstało zadłużenie, które zdaniem strony pozwanej może być przyczyną wypowiedzenia umowy dzierżawy.

W odpowiedzi na pozew W. w W. wniosła
o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana potwierdziła, że strony łączyła umowa dzierżawy działki numer (...) o powierzchni 718 m ² położonej w R. oraz, że wypowiedziała na podstawie § 4 ust. 6 umowy dotychczas obowiązującą stawkę czynszu, ustalając nową na poziomie 5,00 zł za jeden metr kwadratowy. Odnośnie żądania ustalenia stawki na poziomie 1 zł za m ², pozwana podniosła, iż jest to całkowicie bezzasadne, albowiem stawka na poziomie 1,50 zł była ustalona pomiędzy stronami w drodze negocjacji.

Powód pismem z dnia 5 marca 2013 r. zmodyfikował żądanie zawarte w pozwie w ten sposób, że wniósł o obniżenie czynszu dzierżawnego za okres od maja 2012 r. obowiązującego w ramach umowy dzierżawy z dnia 01.01.2000 r. zawartej pomiędzy stronami, ustalonego na kwotę 1,50 zł netto za 1 m ², płatnego do 15-go dnia każdego miesiąca, do kwoty 1,00 zł za 1 m ² netto. Jako podstawę prawną tak zmodyfikowanego roszczenia powód powołał art. 700 kc. W uzasadnieniu zmodyfikowanego pozwu wskazano, iż znacznie obniżył się dochód z przedmiotu dzierżawy, wskutek obniżenia się populacji w R. w związku z częściową likwidacją jednostki wojskowej, powstania w okolicznych miejscowościach sieci dużych supermarketów, remontu drogi, zamknięcia mostu w D.. Jednocześnie powód cofnął wniosek o dopuszczenie biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości stawek rynkowych czynszu dzierżawnego.

Wyrokiem z dnia 27 października 2014 r. Sąd Rejonowy w Gryficach oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej zwrot kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 30 lipca 2015 r., zapadłym w wyniku rozpoznania apelacji powoda od ww. rozstrzygnięcia, Sąd Okręgowy w Szczecinie uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej. Sąd Okręgowy wskazał, że powód dochodził pozwem w niniejszej sprawie dwóch odrębnych żądań łącznie sformułowanych w punkcie I pozwu, a mianowicie ustalenia stawki czynszu i oraz ustalenia, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu było nieważne. Sąd Okręgowy w Szczecinie wskazał, że co prawda pismem z dnia 4 marca 2013 r. powód zmodyfikował żądanie pozwu, to jednak w treści tego pisma nie wskazał, że cofa on, ustępuje lub odstępuje od żądania ustalenia przez Sąd, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu z kwoty 1,50 zł netto za 1 m ² na kwotę 5 zł za 1 m ² od dnia 1 maja 2012 r. dokonanej przez pozwaną pismem z dnia 8 marca 2012 r. nie wywarło żadnych skutków prawnych i jest nieważne. Sąd nie ustalił stanu faktycznego w zakresie ustalenia przesłanek nieważności wypowiedzenia stawki z 1,50 zł na 5 zł. Dopiero natomiast ustalenie, czy obowiązuje stawka 5 zł, czy 1,50 zł stanowi punkt wyjścia dla rozważań, czy zaistniały przesłanki z art. 700 kc. Sąd Rejonowy w nie ustalił od jakiej kwoty obniżenie to miałoby nastąpić - 5 zł, czy 1,50 zł.

Pismem z dnia 23 października 2015 r. powód wskazał, że podtrzymuje zarówno żądanie ustalenia nieważności wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu z kwoty 1,50 zł za m ² do kwoty 5 zł m ², jak też żądanie ustalenia, że zasadne jest obniżenie wysokości czynszu do kwoty 1 zł za m ² - zarówno w przypadku pozytywnego, jak i negatywnego rozstrzygnięcia pierwszego z żądań.

Pismem z dnia 18 stycznia 2016 r. powód doprecyzował, że domaga się obniżenia wysokości czynszu za okres od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia 31 grudnia 2014 r.

W piśmie z dnia 20 lutego 2016 r. pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie, a nadto wniosła o sprawdzenie przez Sąd wartości przedmiotu sporu. W dalszej kolejności pozwana podniosła, że łącząca strony umowa to w istocie nie umowa dzierżawy, a umowa najmu, do której art. 700 kc nie ma zastosowania. Podkreśliła, że pozwana nie może ponosić ryzyka niewłaściwie prowadzonej przez powoda działalności gospodarczej. Jednocześnie pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczenia powoda o obniżenie wysokości czynszu dzierżawy za okres do maja 2012 r. Zmiana powództwa dokonana została bowiem w tym zakresie pismem z dnia 18 stycznia 2016 r., co nastąpiło już po upływie 3 letniego terminu przedawnienia

W piśmie z dnia 8 marca 2017 r. powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko procesowe.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 1 stycznia 2000 r. S. J. zawarł z W. Oddział Terenowy w K. umowę dzierżawy nieruchomości położonej w R. działki numer (...) o powierzchni 893,08 m ² na czas nieokreślony. Czynsz dzierżawny za 1 m ² terenu ustalono na kwotę 0,94 zł miesięcznie plus 22% VAT (§ 4 ust. 1 umowy). Czynsz płatny był miesięcznie w terminie 7 dni od otrzymania faktury (§ 4 ust. 2 umowy). Stawka czynszu ulegnie zmianie raz w roku do poziomu stawek kształtowanych przez wolny rynek lecz nie mniej niż o wskaźnik inflacji ogłoszony przez Prezesa GUS a obowiązywać będzie od stycznia danego roku (§ 4 ust. 4 umowy). Strony zgodnie ustaliły ponadto, że przedmiot dzierżawy służyć ma na teren pod pawilon handlowy. Dzierżawca może jednak używać przedmiotu dzierżawy z innym przeznaczeniem po uzyskaniu na to zgody wydzierżawiającego w formie pisemnej (§ 6 umowy)

Zgodnie z treścią § 9 po wygaśnięciu umowy dzierżawy dzierżawca zobowiązany był usunąć pawilon oraz przywrócić teren do stanu pierwotnego łącznie z odtworzeniem zieleni (§ 9 ust. 1 umowy).

Dowód:

- umowa dzierżawy – k. 8,

- przesłuchanie powoda w charakterze strony – k. 276-278, 370-372.

Pismem z dnia 15 marca 2007 r. (...) Oddział (...) w S. poinformowała S. J., że na mocy § 4 ust. 1 umowy dzierżawy z dnia 1 stycznia 2000 r. stawka czynszu ulega podwyższeniu o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w 2006 r., tj. od dnia 1 marca 2007 r. ustala się stawkę czynszu dzierżawy terenu w kwocie 1,09 zł/ m ² + 22%VAT. S. J. zaakceptował ww. stawkę lecz nie podpisał aneksu obejmującego zmianę stawki czynszu. Wówczas wydzierżawiający skierował do S. J. pismo wzywające dzierżawcę do podpisania aneksu.

Dowód:

- pismo z dnia 15 marca 2007 r. – k. 88,

- pismo z dnia 30.06.2008 r. – k. 89.

W dniu 22 października 2008 r. strony podpisały aneks nr (...) do umowy z dnia 1 stycznia 2000 r. Na mocy § 1 ust. 1 umowy strony uzgodniły, że przedmiot dzierżawy to działka (...) o powierzchni 718 m ². Strony zgodnie ustaliły, że § 4 umowy z dnia 1 stycznia 2000 r. otrzymuje brzmienie: „dzierżawca będzie uiszczał na rzecz wydzierżawiającego czynsz miesięczny w wysokości 718 m ² x 1,14 zł/ m ² = 818,52 zł netto miesięcznie plus podatek VAT o jakim mowa w ust. 4”. Ponadto strony uzgodniły zgodnie, że czynsz dzierżawny płatny będzie miesięcznie z góry do dnia 15 – bieżącego miesiąca. Stawka czynszu ulega zmianie raz w roku do poziomu stawek kształtowanych przez wolny rynek lecz nie mniej niż o wskaźnik inflacji ogłoszony przez Prezesa GUS za pisemnym powiadomieniem. (§ 1 ust. 3 aneksu). Strony uzgodniły ponadto, że § 5 ust. 2 umowy otrzymuje brzmienie „w czasie trwania umowy każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia” (§1 ust. 4 aneksu).

Ponadto w ramach ww. aneksu strony zgodnie ustaliły, że w § 9 dopisuje się ust. 3 o treści „w przypadku niezwrócenia przedmiotu dzierżawy w terminie określonym umową lub w terminie wynikającym z rozwiązania umowy dzierżawca zapłaci wydzierżawiającemu odszkodowanie za bezumowne korzystanie z przedmiotu dzierżawy w wysokości dwukrotnej stawki czynszu, o którym mowa w § 4 ust. 1 umowy, płatne bez wezwania w terminie do 10. dnia każdego miesiąc, nie mniej niż za jeden miesiąc. Strony uzgodniły także, że § 12 ust. 2 umowy otrzymuje brzmienie „w sprawach nieuregulowanych niniejszą umową będą miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego”.

Dowód:

- aneks – k. 59-61, 84-85,

- przesłuchanie powoda w charakterze strony – k. 276-278, 370-372.

19 maja 2009 r. odbyło się spotkanie stron umowy dzierżawy w celu renegocjacji stawki czynszu. Z negocjacji spisano protokół. (...) Oddział (...) w S. zaproponowała wówczas powodowi stawkę w wysokości 3,00 zł/m ², zaś powód zaproponował stawkę 1,50 zł/m ² i taką też stawkę przyjęto.

Dowód:

- protokół z renegocjacji stawki – k-10, 64-65, 90,

- przesłuchanie powoda w charakterze strony – k. 276-278, 370-372.

Pismem z dnia 8 marca 2012 r. (...) Oddział (...) w S. wypowiedziała dotychczasową wysokość stawki czynszu określoną na kwotę netto 1,50zł/m ² i poinformowała powoda, iż od dnia 01 maja 2012 r. obowiązującą stawką za najem terenu będzie stawka 5,00 zł/m ² netto. Pismo doręczono S. J. w marcu 2012 r.

S. J. nie zaakceptował wskazanej przez wydzierżawiającego stawki czynszu podnosząc, że nie oddaje i nie uwzględnia realiów i możliwości zarobkowych w R.. Dzierżawca zaproponował, aby stawka pozostała na dotychczasowym poziomie. S. J. podkreślił, że sklep przynosi dochody jedynie w sezonie letnim – lipiec, sierpień, przede wszystkim ze względu na zamknięcie mostu w D., remont drogi, likwidację jednostki wojskowej i zmniejszenie się liczby mieszkańców.

(...) Oddziała (...) w S. nie przychylił się do wniosku dzierżawcy. Wskazał, iż dotychczasowa stawka czynszu była utrzymana na poziomie stawki z 2009 roku.

W kolejnym piśmie dzierżawca podtrzymał dotychczasowe stanowisko i nie zgodził się na przyjęcie stawki na poziomie 5 zł za m ². Zaznaczył, że chciałby nabyć ww. działkę w trybie bezprzetargowym, przy rozliczeniu poczynionych na działce nakładów.

(...) Oddziała (...) w S. zobowiązała dzierżawcę do zapłaty czynszu według nowo naliczonej stawki. Wydzierżawiająca pismem z dnia 2 lipca 2012 roku poinformowała S. J., iż zalega on z zapłatą kwoty 5.923,59 zł i zobowiązała go zapłaty ww. kwoty w terminie miesiąca.

S. J. podniósł wówczas, że wypowiedzenie stawki czynszu jest niezasadne, chociażby z uwagi na fakt, że umowa dzierżawy jest umową wzajemnie zobowiązującą i do zmiany umowy, w tym również zmiany stawki czynszu wymagane jest zgodne oświadczenie dwóch stron umowy, a nowoustalona stawka mogłaby obowiązywać dopiero od pierwszego stycznia następnego roku. Poza tym dzierżawca zwrócił ponadto uwagę na fakt, iż stawki stosowane przez Burmistrza T., wedle których strona pozwana ustaliła nową wysokość stawki, nie są wartościami wolnorynkowymi, o jakich mowa w umowie.

W piśmie z dnia 1 sierpnia 2012 r. S. J. powołując się na treść art. 700 kc zwrócił się do wydzierżawiającego o obniżenie stawki czynszu do 1 zł za 1 m ², ewentualnie – o zbycie przez wydzierżawiającego na rzecz powoda przedmiotowej działki, bądź rozwiązanie umowy dzierżawy za porozumieniem stron przy rozliczeniu poniesionych przez powoda nakładów w wysokości 600.000 zł.

(...)Oddziała (...) w S. nie zgodziła się ze stanowiskiem powoda, wskazując, że ustalenie nowej stawki czynszu znajduje swoje oparcie w § 4 ust. 6 umowy łączącej strony. Jednocześnie (...) poinformowała powoda, że warunkiem sprzedaży powodowi nieruchomości w R. w formie bezprzetargowej jest uregulowanie wszystkich należności. (...) Oddziała (...) w S. zaproponowała S. J. rozwiązanie umowy dzierżawy, powołując się na § 9 umowy, zobowiązujący dzierżawcę do usunięcia pawilonu oraz przywrócenia terenu do stanu pierwotnego, w przypadku zaś pozostawienia pawilonu, do wystąpienia do sądu o zwrot poniesionych nakładów.

W piśmie dnia 11 września 2012 r. (...) Oddziała (...) w S. stwierdziła brak podstaw do sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej na rzecz dzierżawcy.

(...) Oddziała (...) w S. w każdym kierowanym do powoda piśmie wyzwała go do zapłaty i przypominała o obowiązku uregulowania należności. Powód natomiast nie zgadzał się z tym stanowiskiem, uważając, że nie ma żadnych zaległości z tytułu zapłaty za czynsz i czynsz w wysokości wynikającej z zawartej umowy i aneksów do niej regularnie uiszcza.

S. J. ani razu nie uiścił czynszu dzierżawnego w stawce 5 zł/ m ². Uiszczał on na rzecz wydzierżawiającego czynsz według stawki 1,50 zł/ m ².

Dowód:

- pismo z dnia 8 marca 2012 r. - k. 18,

- pisma wydzierżawiającej – k. 20, 23, 24,26, 31-32, 35, 40,

- pisma powoda - k. 19, 21, 25, 27-28, 29-30, 33, 34,k. 36-38, 39,

- przesłuchanie powoda w charakterze strony – k. 276-278, 370-372.

S. J. zlecił sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości stanowiącej przedmiot dzierżawy. W operacie wskazano, że wartość nieruchomości gruntowej wyraża się kwotą 100.400,00 zł, zaś wartość nakładów dzierżawcy przedstawia wartość 143.900,00 zł.

Dowód:

- operat – k. 11-12.

Zarządzeniem nr (...) z dnia 5 grudnia 2011 r. Burmistrz T. ustalił dla gruntów położonych w innych miejscowościach niż T. i M. minimalną roczną stawkę netto czynszu najmu, dzierżawy za 1 m ² powierzchni gruntu przeznaczonego pod działalność handlową na kwotę 60 zł.

Zarządzeniem nr (...) z dnia 20 listopada 2012 r. Burmistrz T. ustalił dla gruntów położonych w innych miejscowościach niż T. i M. minimalną roczną stawkę netto czynszu najmu, dzierżawy za 1 m ² powierzchni gruntu przeznaczonego pod działalność handlową na kwotę 62,50 zł.

Na mocy umowy dzierżawy zawartej w dniu 18 stycznia 2010 r. strony ustaliły, iż roczna stawka czynszu dzierżawnego gruntu o powierzchni 31 m ² położonego w M. wynosi 1172,04 zł.

Na mocy umowy dzierżawy zawartej w dniu 2 lutego 2012 r. strony uzgodniły, że roczna stawka czynszu dzierżawnego gruntu o powierzchni 700 m ² położonego w M. wynosi 9.471 zł (1,13 zł za 1 m ² miesięcznie).

Na mocy umowy dzierżawy zawartej w dniu 31 października 2011 r. strony uzgodniły, że roczna stawka czynszu dzierżawnego gruntu o powierzchni 45 m ² położonego w M. wynosi 1.889,28 zł (3,50 zł za 1 m ² miesięcznie).

Na mocy umowy aneksu nr (...) z dnia 30 marca 2007 r. do umowy dzierżawy zawartej w dniu 28 kwietnia 2002 r. strony uzgodniły, że roczna stawka czynszu dzierżawnego gruntu o powierzchni 75 m ² położonego w M. wynosi 1.830 zł (2 zł za 1 m ² miesięcznie).

Zwaloryzowany roczny czynsz za grunty pod działalność handlową i gastronomiczną położone w T. na 2013 wynosił 2.351,16 zł (4,60 zł za 1 m ² miesięcznie).

Na mocy umowy aneksu nr (...) do umowy najmu zawartej w dniu 29 kwietnia 2002 r. strony uzgodniły, że roczna stawka czynszu dzierżawnego gruntu o powierzchni 30 m ² położonego w M. wynosi 1.409,12 zł.

Na mocy umowy najmu zawartej w dniu 29 kwietnia 2002 r. strony uzgodniły, że roczna stawka czynszu najmu gruntu o powierzchni 30 m ² położonego w M. wynosi 1.409,12 zł (3,90 zł za 1 m ² miesięcznie).

Na mocy umowy najmu zawartej w dniu 30 czerwca 2006 r. strony uzgodniły, że roczna stawka czynszu najmu gruntu o powierzchni 12 m ² położonego w M. wynosi 1.024,80 zł.

Dowód:

- zarządzenie nr (...)- k. 62,

- zarządzenie nr (...) – k. 115-116,

- kserokopie umów dzierżawy i najmu – k. 114-144.

S. J. w latach 2009 – 2014 w pawilonie handlowym posadowionym na działce nr (...), położonej w R. prowadził działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży artykułów spożywczo-przemysłowych.

W latach 2009 - 2012 wartość brutto przychodów ze spraży towarów i usług w ramach prowadzonej przez S. J. działalności gospodarczej, mającej za przedmiot nieruchomość stanowiącą działkę (...) w R., zmniejszyła się z 274.386,11 zł do 122.200,89 zł. W 2009 r. wartość ta wynosiła 274.386,11 zł, w 2010 r. - 156.825,96 zł, w 2011 r. - 162.120,72 zł i w 2012 r. - 122.200,89 zł. Z tym, że w 2009 roku sprzedaż w punkcie handlowym była prowadzona przez cały rok, zaś w kolejnych latach, także w 2013 r. i 2014 r. - praktycznie wyłącznie w okresie wakacyjnym. W 2013 r. wartość brutto przychodów ze spraży towarów i usług w ramach prowadzonej przez S. J. działalności gospodarczej wyrażała się kwotą 173.528,14 zł, a w 2014 r. – 4.923,41 zł.

Od stycznia 2015 r. S. J. zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej mającej za przedmiot nieruchomość stanowiącą działkę (...) w R.. W styczniu 2015 r. wydał nieruchomość właścicielowi.

W 2009 r. powstał pierwszy supermarket w T., zaś w 2010 r. były już dwa tego rodzaju sklepy. Kolejny supermarket otworzono w gminie T. w 2011 r.

W okresie od 12 lipca 2010 r. do 5 stycznia 2011 r. w związku z budową mostu w miejscowości D. na Kanale R. zamknięto ruch kołowy.

Od dnia 19 listopada 2010 r. został przekazany plac budowy dla zadania „Przebudowa drogi powiatowej nr (...) M.-D.-K., etap I odcinek R. - D.. Pozwolenie na użytkowanie uzyskano w dniu 20 grudnia 2011 r.

Dowód:

- opinia biegłego sądowego – k. 204-227,428-440,

- dokumentacja księgowa,

- zestawienie obrotów – k. 13,

- roczna struktura przychodu – k. 14-17,

- pismo (...)w K. k. 188-189,

- zeznania świadka B. J. – k. 100,

- zeznania świadka K. M. – k. 100-101,

- zeznawania świadka K. W. – k. 101,

- przesłuchanie powoda w charakterze strony – k. 276-278, 370-372.

Liczba stałych mieszkańców miejscowości R. zmniejszyła się w latach 2009 – 2013 o 13 osób. Często stali mieszkańcy tej miejscowości pracują poza nią i przebywają w R. jedynie w weekendy. Miejscowość R. posiada ponad tysiąc miejsc noclegowych. Odnotowano, że wiele lokali mieszkalnych sprzedanych zostało osobom, które w R. pojawiają się tylko w weekendy lub w okresie sezonu letniego.

Jednostka Wojskowa w R. została zlikwidowana pod koniec lat 90., a garnizon ostatecznie zlikwidowano w 2001 roku.

Dowód:

- pismo Dyrektora (...) i (...) w T. - k. 173,

- zeznania świadka B. J. – k. 100,

- zeznania świadka K. M. – k. 100-101.

Z dniem 1 października 2015 r. nastąpiło połączenie (...) utworzonej na podstawie ustawy z dnia 22 czerwca 1995r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej i A. utworzonej na podstawie ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o A.. Połączenie nastąpiło przez przejęcie A. przez (...). (...) po połączeniu otrzymała nazwę (...).

Niesporne.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, tak w odniesieniu do żądania ustalenia nieważności i bezskuteczności wypowiedzenia przez pozwaną dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego, jak i w odniesieniu do żądania obniżenia wysokości stawki czynszu do kwoty 1 zł za 1m ² miesięcznie.

Podstawę prawną pierwszego z wysuniętych w pozwie i ostatecznie precyzowanych pismem z dnia 23 października 2015 r. żądań stanowi art. 189 kpc. Zgodnie z treścią powołanej regulacji prawnej powód może żądać ustalenia przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. W orzecznictwie i doktrynie ugruntowany jest pogląd, iż interes prawny zachodzi, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Zważywszy na treść zarzutów podniesionych przez powoda w pozwie przeciwko skuteczności i ważności wypowiedzenia przez pozwaną dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego z 1,50 zł za 1m ² miesięcznie do 5,00 zł za 1m ² miesięcznie Sąd miał na uwadze fakt, że ewentualne uwzględnienie powództwa o ustalenie skutkować będzie stwierdzeniem, że pozwana nie złożyła bądź to ważnie, bądź skutecznie oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego i oświadczenia o jej zmianie na stawkę 5 zł za 1m ². W takim natomiast przypadku, wobec nie ujawnienia przez pozwaną w sposób ważny i skuteczny swojej woli wypowiedzenia i zmiany dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego, za obowiązującą w dalszym ciągu uznać należałoby stawkę w kwocie 1,50 zł za 1m ². To bowiem stawki tej wysokości dotyczyły ostatnie zgodne oświadczenia woli stron umowy dzierżawy odnoszące się do tego przedmiotowo istotnego elementu treści czynności prawnej. Stawka tej wysokości byłaby więc stawką obowiązującą w ramach nadal trwającej pomiędzy stronami umowy dzierżawy działki (...), położonej w R., a tym samym byłaby punktem wyjścia dla rozważań w przedmiocie zasadności żądania obniżenia czynszu dzierżawnego. Powód ma zatem w ocenie Sądu interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności i bezskuteczności wypowiedzenia przez pozwaną dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego.

Powództwo o ustalenia okazało się jednak niezasadne.

Na wstępie rozważań odnieść się należy do podniesionego przez pozwaną zarzutu, jakoby łącząca strony umowa nie była umową dzierżawy a umową najmu. Sąd nie podziela tych zapatrywań. Wprawdzie w piśmie z dnia 8 marca 2012 r. posłużono się pojęciem umowy najmu i pojęciem stawki za najem, zastosowanie w powołanych dokumentach pojęcia „najem” nie przesądza jeszcze o charakterze umowy z dnia 1 stycznia 2000 r. Po pierwsze, zarówno umowa najmu, jak i umowa dzierżawy dają tytuł prawny do korzystania z rzeczy stanowiącej własność innej osoby. Podstawową dystynkcją pomiędzy ww. umowami jest możliwość pobierania pożytków z przedmiotu umowy, jaką stwarza umowa dzierżawy, której nie zapewnia umowa najmu. Na płaszczyźnie przedmiotowej sprawy nie jest kwestią sporną, że powód poza korzystaniem z działki (...) położonej w R. umocowany był na podstawie zawartej z pozwaną dnia 1 stycznia 2000 do pobierania pożytków z przedmiotu tejże umowy. W treści samej umowy wskazano, że przedmiot dzierżawy ma służyć pod pawilon handlowy (§6). Nie może też budzić wątpliwości, w kontekście ujawnionych w sprawie okoliczności faktycznych, że S. J. pobierał z nieruchomości stanowiącej działkę (...) położoną w R. pożytki. Już choćby z tych względów uznać należało, że strony łączyła umowa dzierżawy. Po drugie – nie sposób przyjąć, jak sugeruje to pełnomocnik pozwanej – że pozwana, będąc podmiotem profesjonalnie uczestniczącym w obrocie prawnym, mylnie oznaczyła rodzaj umowy, której była stroną – i to zarówno przy samym zawieraniu umowy, jak i przy kolejnych aneksach tej umowy. Zwłaszcza, że to sama pozwana przygotowała tę umowę i kolejne aneksy. Po trzecie – znamiennym jest, że pozwana przez ponad 17 lat nie miała wątpliwości co do rodzaju umowy łączącej jej z powodem. Wątpliwości te nie pojawiły się również z chwilą wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie, a dopiero w lutym 2017 r. W ocenie Sądu zgłoszony w tym zakresie przez pozwaną zarzut podyktowany jest taktyką procesową obraną przez nowego pełnomocnika pozwanej i nie zasługuje on na uwzględnienie.

Brak jest zdaniem Sadu podstaw do przyjęcia, że wypowiedzenie przez pozwaną pismem z dnia 8 marca 2012 r. dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego i zaoferowanie stawki 5,00 zł za m ² jest nieważne.

Stosownie do treści art. 58 § 1 kc czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (§2). Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana (§3).

Przeprowadzone postępowanie dowodowe nie wykazało, aby wypowiedzenie przez pozwaną pismem z dnia 8 marca 2012 r. dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego i zaoferowanie stawki 5,00 zł za m ² było sprzeczne z ustawą lub miało na celu jej obejście. Znamiennym pozostaje przy tym, że powód nie sprecyzował jaki konkretnie przepis i której ustawy analizowana czynność prawna miałaby naruszać. Zdaniem Sądu wypowiedzenie stawki czynszu dzierżawnego z ustawą wręcz koresponduje, a mianowicie koresponduje z treścią art. 685 ¹ kc w związku z art. 694 kc, stosownie do treści których wydzierżawiający może podwyższyć czynsz wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jednocześnie w ocenie Sądu wypowiedzenie przez pozwaną pismem z dnia 8 marca 2012 r. dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego i zaoferowanie stawki 5,00 zł za m ² nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a przynajmniej powód nie wykazał, aby tak było i nie podał, jakie zasady współżycia takie wywodzenie miałoby naruszać.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dostarczył podstaw do tego, aby ocenić wypowiedzenie przez pozwaną pismem z dnia 8 marca 2012 r. dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego i zaoferowanie stawki 5,00 zł za 1 m ² za bezskuteczne. Powód podnosił w tym zakresie, że przed dniem 8 marca 2012 r., pozwana bądź to negocjowała z powodem stawki czynszu dzierżawnego, bądź strony wspólnie ustalały wysokość stawki w kolejnych aneksach do umowy. Tymczasem ustalenie stawki czynszu dokonane ww. pismem miało charakter jednostronny i odbyło się bez zgody powoda, co łącząca strony umowa wyklucza. Wyraźnie podkreślić należy, że § 1 ust. 3 aneksu nr (...) z dnia 22 października 2008 r. do umowy z dnia 1 stycznia 2000 r. normuje kwestię zmiany stawki czynszu dzierżawnego. Powołane unormowanie umowne przewiduje, iż stawka czynszu ulega zmianie raz w roku do poziomu stawek kształtowanych przez wolny rynek lecz nie mniej niż o wskaźnik inflacji ogłoszony przez Prezesa GUS za pisemnym powiadomieniem. Przytoczone uregulowanie umowne koresponduje z treścią cytowanego powyżej art. 685 ¹ kc w związku z art. 694 kc, przewidującego możliwość podwyższenia czynszu dzierżawnego przez wydzierżawiającego. W kontekście powyższego Sąd nie podziela zapatrywań powoda, jakoby do złożenia przez pozwaną skutecznego oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego i do złożenia skutecznego oświadczenia o podwyższeniu (zmianie) wysokości stawki potrzebna była jego zgoda. Czym innym jest bowiem kwestia wypowiedzenia stawki czynszu dzierżawnego przez wydzierżawiającego (i skuteczności tej czynności) oraz kwestia złożenia dzierżawcy oferty nowej (wyższej) stawki czynszu, a więc kwestia oświadczenia wydzierżawiającego o zmianie (podwyższeniu) stawki czynszu (i skuteczności takiego oświadczenia),a zupełnie czym innym jest kwestia tego, czy stawka ta we wzajemnych relacjach stron zacznie obowiązywać, czy też nie. Innymi słowy wydzierżawiający (pozwana) był w ocenie Sądu umocowany do tego, aby w drodze jednostronnej czynności prawnej – poprzez złożenie oświadczenia woli – skutecznie wypowiedzieć dotychczasową stawkę czynszu dzierżawnego i zaoferować powodowi (dzierżawcy) nową, wyższą stawkę. Źródłem umocowania była w tym zakresie sama umowa łącząca strony (wskazany powyżej zapis aneksu) oraz powołane przepisy kodeksu cywilnego. Nie sposób zgodzić się z forsowanym przez powoda stanowiskiem, iż dla skuteczności tego rodzaju oświadczeń wymagana jest jego akceptacja. W takim bowiem przypadku wydzierżawiający mógłby zostać pozbawiony przez dzierżawcę możliwości zmiany stawki czynszu dzierżawnego i zmuszony byłby trwać przy stawce raz ustalonej.

W dalszej kolejności ustalić należało, czy wypowiedzenie przez pozwaną dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego (1,50 zł za 1 m ² ) i zaoferowanie powodowi (dzierżawcy) nowej, wyższej stawki (5,00 zł za 1 m ² ) odpowiadało wymogom formalnym zgodnie przyjętym przez strony w umowie oraz czy odpowiadało wymogom ustawowym.

Zgodnie z treścią art. 60 kc z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Na mocy art. 61 ust. 1 zdanie pierwsze kc oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Jednocześnie stosownie do treści łączącej strony umowy dzierżawy zmodyfikowanej aneksem z dnia 22 października 2008 r. stawka czynszu ulega zmianie (…) za pisemnym powiadomieniem. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że pozwana dochowała wszystkich wymogów formalnych niezbędnych do skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu i do zaoferowania nowej stawki. W szczególności zachowała pisemną formę powiadomienia dzierżawcy o wypowiedzeniu kierując do pozwanego pismo z dnia 8 marca 2012 r. W piśmie tym – a więc również w formie pisemnej – pozwana złożyła oświadczenie o zmianie wysokości stawki z 1,50 zł 1 m ² na 5,00 zł za 1 m ². Nie może budzić wątpliwości fakt skutecznego doręczenia opisanego powyżej pisma powodowi, który będą przesłuchiwanym w charakterze strony przyznał, że pismo to otrzymał w marcu 2012 r. Tym samych pozwana zachowała wymogi formalne niezbędne do skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu i do zaoferowania nowej stawki. W ocenie Sądu nie zasługuje na uwzględnię wyrażone przez powoda stanowisko, iż ustalona na nowo stawka mogłaby zacząć obowiązywać dopiero od pierwszego stycznia następnego roku. Żaden przepis umowy ani ustawy ograniczenia takowego nie statuuje. Wynikające zaś z umowy ograniczenie dotyczy wyłącznie tego, aby stawka czynszu nie była zmieniana częściej niż raz w roku. Tymczasem w 2012 r. innych - poza analizowaną - zmian stawek czynszu dzierżawnego nie było. Jednocześnie rozważenia wymagało, czy zaoferowana przez pozwaną w piśmie z dnia 8 marca 2012 r. stawka czynszu nie przekraczała poziomu stawek kształtowanych przez wolny rynek. Dla weryfikacji powyższego wymagane są wiadomości specjalne, którymi Sąd nie dysponuje. Sąd zachował wprawdzie w polu widzenia, że do sprawy załączono kserokopie umów dzierżawy i najmu różnych nieruchomości zlokalizowanych w miejscowości M.. Analiza ich zapisów pod kątem wysokości czynszu należnego właścicielowi nieruchomości gruntowych wskazuje, że stawka czynszu oscyluje w granicach od 1,13 zł do 3,90 zł za 1 m ² miesięcznie. Jednocześnie zwaloryzowany roczny czynsz za grunty pod działalność handlową i gastronomiczną położone w T. na 2013 wynosił 2.351,16 zł (4,60 zł za 1 m ² miesięcznie). Ponadto zarządzeniem nr (...) z dnia 5 grudnia 2011 r. Burmistrz T. ustalił dla gruntów położonych w innych miejscowościach niż T. i M. minimalną roczną stawkę netto czynszu najmu, dzierżawy za 1 m ² powierzchni gruntu przeznaczonego pod działalność handlową na kwotę 60 zł (5,00 zł za 1 m ²)., a zarządzeniem nr (...) z dnia 20 listopada 2012 r. Burmistrz T. ustalił dla gruntów położonych w innych miejscowościach niż T. i M. minimalną roczną stawkę netto czynszu najmu, dzierżawy za 1 m ² powierzchni gruntu przeznaczonego pod działalność handlową na kwotę 62,50 zł (5,20 zł za 1 m ²). Analiza wskazanych stawek czynszu nie doprowadza do przekonania, jakoby stawka w wysokości 5,00 zł za 1 m ² mogła być uznana za wygórowaną. Niemniej jednak, Sad stoi na stanowisku, że wysokość stawek czynszu dzierżawnego kształtowanych przez wolny rynek w 2012 r. winna być ustalona w oparciu o konkluzje opinii biegłego sądowego, a więc w oparciu o wiedzę podmiotu dysponującego specjalistycznym przygotowaniem w tym zakresie. Tymczasem powód w piśmie z dnia 5 marca 2013 r. cofnął wniosek dowodowy o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu w opinii wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości stawek rynkowych czynszu dzierżawnego. Jednocześnie wniósł o uchylenie postanowienia Sądu wydanego w tym przedmiocie. W konsekwencji wysokość stawek czynszu dzierżawnego kształtowanych przez wolny rynek w 2012 r. nie została w przedmiotowej sprawie ustalona w sposób miarodajny, co z kolei stanowi okoliczność przemawiającą na niekorzyść powoda. Nie sprostał on bowiem ciężarowi dowodowemu w zakresie wykazania, aby zaoferowana przez pozwaną w piśmie z dnia 8 marca 2012 r. stawka czynszu przekraczała poziom stawek kształtowanych przez wolny rynek w 2012 r., a tym samym - aby wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu i zaoferowanie stawki w nowej wysokości było niezgodne z postanowieniami łączącej strony umowy.

Oceny tej nie czyni odmienną fakt, że strony wcześnie prowadziły renegocjacje stawki czynszu dzierżawnego, bądź zmieniały ją w drodze aneksu. Ma to znaczenie dla ustalenia, jaką stawkę obie strony zaakceptowały i jak obowiązywała pomiędzy nimi na dalszy okres trwania umowy. Powyższe nie warunkuje natomiast skuteczności wypowiedzenia stawki czynszu i zaoferowania stawki w nowej wysokości. Sąd wskazuje przy tym, że w analogiczny, jak analizowany sposób, pozwana wypowiedziała dotychczasową stawkę czynszu i zaoferowała nową w kwocie 1,09 zł/ m ² + 22%VAT pismem z dnia 15 marca 2007 r. (k. 88). Wówczas powód nie kwestionował ani ważności, ani też skuteczności jednostronnej czynności prawnej pozwanej.

Reasumując powyższe wywody Sąd stoi na stanowisku, iż wypowiedzenie przez pozwaną pismem z dnia 8 marca 2012 r. dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego i zaoferowanie stawki 5,00 zł za 1 m ² było ważne i skuteczne. Konsekwencją powyższego było oddalenia powództwa o ustalenie, co znalazło odzwierciedlenie w punkcie I sentencji.

Punktem wyjścia dla rozważań w przedmiocie zasadności żądania obniżenia stawki czynszu dzierżawnego za okres od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia 31 grudnia 2014 r., do kwoty 1,00 zł za 1 m ² netto było ustalenie, jakie konsekwencje rodzi fakt, iż S. J. nie zaakceptował stawki czynszu zaoferowanej pismem z dnia 8 marca 2012 r., tj. stawki w kwocie 5,00 zł za 1 m ². Należy przy tym zachować w polu widzenia, że skoro wysokość stawki czynszu dzierżawnego jest elementem przedmiotowo istotnym umowy dzierżawy (należy do tzw. essentialia negotii), strony – chcąc w dalszym ciągu pozostawać związanymi węzłem obligacyjnym - winny wypracować konsensus odnośnie tego właśnie składnika umowy. Nie sposób bowiem przyjąć, że strony łączy umowa dzierżawy w sytuacji, kiedy strony nie wypracowały zgodnego stanowiska w odniesieniu do tak istotnego elementu umowy jakim jest wysokość czynszu dzierżawnego. Brak jest podstaw do przyjęcia, aby w takim przypadku umowa dzierżawy przedłużyła się przez czynności dorozumiane. W dalszym ciągu brak jest bowiem konsensusu pomiędzy stronami co do wysokości stawki czynszu dzierżawnego. Inaczej rzecz ujmując, wypowiedzenie stawki czynszu i zaoferowanie nowej stawki jest jednostronnym oświadczeniem woli wydzierżawiającego skierowanym do dzierżawcy. Dla skuteczności tego wypowiedzenia i dla skuteczności oświadczenia o podwyższeniu stawki czynszu nie jest wymagana zgoda dzierżawcy. W związku jednak z tym, że oznaczenie wysokości czynszu jest elementem przedmiotowo istotnym umowy dzierżawy, brak akceptacji przez dzierżawcę stawki czynszu w zmienionej (w granicach dozwolonych prawem) wysokości oznacza, że umowa dzierżawy rozwiąże się po upływie miesięcznego terminu wypowiedzenia (Komentarz do art. 685 ¹ kc – Kozieł Grzegorz). Sąd stoi zatem na stanowisku, że choć wydzierżawiający może skutecznie (bez uzyskania na to zgody dzierżawcy) wypowiadać dotychczasową stawkę czynszu i oferować nową, wyższą stawkę, aby ta nowa stawka zaczęła funkcjonować wymagana jest akceptacja dzierżawcy – jako elementu istotnego umowy dzierżawy. Gdy dzierżawca nowej stawki nie zaaprobuje, umowa dzierżawy wygaśnie wskutek wypowiedzenia jednego z istotnych jej elementów (Halina Ciepła; Komentarz do kodeksu cywilnego, wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 maja 2013 r., sygn. akt V ACa 163/13).

Przenosząc powyższe rozważania na płaszczyznę przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że wobec skutecznego wypowiedzenia przez pozwaną pismem z dnia 8 marca 2012 r. dotychczasowej stawki czynszu dzierżawnego i niezaakceptowania przez powoda skutecznie zaoferowanej przez pozwaną stawki czynszu w kwocie 5,00 zł za 1 m ², umowa dzierżawy rozwiązała się z upływem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Skoro powód wskazał, iż pismo pozwanej z dnia 8 marca 2012 r. otrzymał w marcu 2012 r. (k. 371), to umowa dzierżawy dotychczas łącząca strony rozwiązała się z dniem 30 kwietnia 2012 r. wskutek wypowiedzenia jednego z istotnych jej elementów. Dalsze korzystanie przez powoda z nieruchomości stanowiącej działkę (...) położoną w R. odbywało się zatem na zasadzie bezumownego korzystania. Oczywisty pozostaje przy tym fakt, że żądanie obniżenia stawki czynszu dzierżawnego formułowane w oparciu o treść art. 700 kc przysługuje wyłącznie w ramach łączącej strony umowy dzierżawy. Tylko wówczas mamy bowiem do czynienia ze stawką czynszu. Ponieważ umowa dzierżawy dotychczas łącząca strony rozwiązała się z dniem 30 kwietnia 2012 r. żądanie obniżenia za okres od 1 maja 2012 r. do dnia 31 grudnia 2014 r. obowiązującej w ramach tej umowy stawki czynszu do 1 zł za 1 m ² jest bezprzedmiotowe. Co się zaś tyczy żądania obniżenia tej stawki za okres, kiedy umowa pomiędzy stronami jeszcze obowiązywała, tj. za okres od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia 30 kwietnia 2012 r. Sąd uwzględnił w tym zakresie skutecznie podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia roszczenia powoda o obniżenie wysokości czynszu dzierżawy za okres do maja 2012 r. Pozew w sprawie wniesiono wprawdzie dnia 29 listopada 2012 r. jednak obejmował on żądanie obniżenia czynszu dzierżawnego za okres od maja 2012 r. Dopiero pismem z dnia 18 stycznia 2016 r. powód doprecyzował, że domaga się obniżenia wysokości czynszu za okres od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia 31 grudnia 2014 r. Stosownie do treści art. 117 kc z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Nie ulega wątpliwości, że żądanie obniżenia stawki czynszu dzierżawnego jest roszczeniem majątkowym. Ulega więc przedawnieniu w terminach wynikających z treści art. 118 kc, który stanowi, że jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Objęte żądaniem obniżenia stawki czynszu roszczenie jest tak roszczeniem okresowym, jak też roszczeniem związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. P. się z upływem 3 lat od dnia wymagalności. Żądanie obniżenia stawki czynszu w ramach art. 700 kc staje się wymagalne z upływem terminu wymagalności czynszu za poszczególne okresy rozliczeniowe (w przypadku czynszu płatnego miesięcznie, w upływem tego dnia danego miesiąca, w którym czynsz za ten miesiąc stał się wymagalny). W ramach art. 700 kc można dochodzić bowiem obniżenia czynszu już wymagalnego, a nie należnego w przyszłości. Najpóźniej wymagalnym roszczeniem obniżenia stawki czynszu za okres 1 stycznia 2010 r. – 30 kwietnia 2012 r. jest żądanie obniżenia stawki czynszu za kwiecień 2012 r. Strony zgodnie uzgodniły w aneksie z dnia 22 października 2012 r., że czynsz dzierżawny płatny będzie miesięcznie z góry do dnia 15 – bieżącego miesiąca. Czynsz dzierżawny za miesiąc kwiecień 2012 r. stał się zatem wymagalny z dniem 15 kwietnia 2012 r. Od tej też daty stało się wymagalne roszczenie powoda o obniżenie stawki czynszu dzierżawnego za ten miesiąc. Skoro tak - termin przedawnienia tego roszczenia upłynął z dniem 15 kwietnia 2015 r., tj. do tej daty powód mógł skutecznie domagać się udzielenia mu ochrony prawnej w zakresie najpóźniej wymagalnego roszczenia obniżenia stawki czynszu za okres 1 stycznia 2010 – 30 kwietnia 2012 r. Ponieważ żądanie obniżenia tej stawki za wskazany powyżej okres powód sformułował dopiero 18 stycznia 2016 r., przyjąć należało, że roszczenie o obniżenie stawki czynszu za okres 1 stycznia 2010 r. – 30 kwietnia 2012 r. uległo przedawnieniu.

Kierując się zaprezentowanymi względami Sąd oddalił powództwo o obniżenie stawki czynszu dzierżawnego, co znalazło odzwierciedlenie w punkcie II sentencji.

Sąd orzekł o kosztach postępowania w pkt III sentencji kierując się treścią art. 98 § 1 i § 2 kpc, zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), zaś do niezbędnych kosztów procesu prowadzonego przez stronę osobiście lub przez pełnomocnika, który nie jest adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym, zalicza się poniesione przez nią koszty sądowe, koszty przejazdów do sądu strony lub jej pełnomocnika oraz równowartość zarobku utraconego wskutek stawiennictwa w sądzie, suma kosztów przejazdów i równowartość utraconego zarobku nie może przekraczać wynagrodzenia jednego adwokata wykonującego zawód w siedzibie sądu procesowego. Na zasądzoną kwotę złożyły się: wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika pozwanej, w wysokości 1.200 zł za pierwszą instancję oraz 600 zł za instancję odwoławczą, ustalone w oparciu o treść § 6 pkt 4 i § 12 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490).

W punkcie IV sentencji Sad odstąpił od obciążania powoda nieuiszczonymi kosztami sądowymi.

SSR Małgorzata Kowalska