Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt VI ACa 2023/16

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 marca 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący : SSA Tomasz Szanciło (spr.)

Sędziowie : SA Ksenia Sobolewska-Filcek

SA Jolanta Pyźlak

Protokolant: sekr. sądowy Paulina Czajka

po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2018 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta (...) W.

przeciwko (...) S.A. w W. (poprzednio: (...) sp. z o.o. w L.)

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 7 października 2016 r., sygn. akt III C 1725/14

I. zmienia zaskarżony wyrok częściowo w ten sposób, że w:

1) w punkcie pierwszym (1) oddala powództwo o zapłatę odsetek ustawowych od kwoty 1.336.755,08 zł (jeden milion trzysta trzydzieści sześć tysięcy siedemset pięćdziesiąt pięć złotych osiem groszy) za okres od dnia 15 października 2014 r. do dnia 28 października 2014 r.;

2) w punkcie drugim (2) zasądza od (...) S.A. w W. na rzecz Miasta (...) W. dalszą kwotę 975.370,59 zł (dziewięćset siedemdziesiąt pięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt złotych pięćdziesiąt dziewięć groszy) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 29 października 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

3) w punkcie trzecim (3) zasądza od (...) S.A. w W. na rzecz Miasta (...) W. kwotę 38.927,90 zł (trzydzieści osiem tysięcy dziewięćset dwadzieścia siedem złotych dziewięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4) w punkcie czwartym (4) nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego (...) w W. tytułem nieopłaconych kosztów: od Miasta (...) W. kwotę 518,17 zł (pięćset osiemnaście złotych siedemnaście groszy), a od (...) S.A. w W. kwotę 335,49 zł (trzysta trzydzieści pięć złotych czterdzieści dziewięć groszy);

II. oddala apelacje obu stron w pozostałym zakresie;

I. zasądza od (...) S.A. w W. na rzecz Miasta (...) W. kwotę 23.555 zł (dwadzieścia trzy tysiące pięćset pięćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VI ACa 2023/16

UZASADNIENIE

Pozwem wniesiony w dniu 24 września 2014 r. Miasto (...) W. (dalej: Miasto) wniosło o zasądzenie od pozwanego (...) sp. z o.o. w L. (dalej: (...)) kwoty 5.882.400 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, tytułem wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości szczegółowo opisanych w tym piśmie procesowym.

Nakazem zapłaty z dnia 2 października 2014 r., wydanym w postępowaniu upominawczym w sprawie III Nc 109/14, zobowiązano pozwanego do spełnienia świadczenia.

W sprzeciwie od powyższego nakazu zapłaty pozwana spółka (...) wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 7 października 2016 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie Wydział (...), w sprawie III C 1725/14:

1. zasądził od (...) na rzecz Miasta kwotę 1.336.755,08 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 15 października 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

2. oddalił powództwo w pozostałym zakresie;

3. zasądził od (...) na rzecz Miasta kwotę 18.615,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

4. nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego (...) w W. tytułem nieopłaconych wydatków (wynagrodzenie biegłego): od powoda kwotę 665,85 zł, a od pozwanego kwotę 187,81 zł.

Sąd Okręgowy ustalił, że nieruchomość położona w W. przy ul. (...), stanowiąca działki ew. nr (...), o pow. 5.230 m2, zabudowana budynkiem biurowo-magazynowym, stanowi własność Miasta (KW nr (...)). Lokale niemieszkalne nr (...), położone przy ul. (...), o łącznej powierzchni 1.053 m2, znajdują się w budynku biurowym posadowionym na nieruchomości stanowiącej dz. ew. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) i również stanowią własność powoda. Te nieruchomości stanowiły część majątku Przedsiębiorstwa (...) w W. (dalej: (...)). W dniu 9 listopada 1992 r. Rada Miasta podjęła uchwałę, na mocy której postanowiła zlikwidować to przedsiębiorstwo, m.in. w celu oddania zorganizowanej części mienia na czas oznaczony do odpłatnego korzystania, z przyrzeczeniem przeniesienia prawa własności oraz ustanowienia prawa wieczystego użytkowania gruntów spółce osób fizycznych oraz pozostawienia po zlikwidowanym przedsiębiorstwie w dyspozycji Związku Dzielnic -Gmin W. (dalej: Związek Dzielnic) części mienia, tj. budynku przy ul. (...) wraz z węzłem c.o., hydrowęzłem i odpowiadającą im częścią gruntu pod budynkiem, w celu sprzedaży lub dzierżawy. W dniu 6 października 1993 r. doszło do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (notariusz Z. K., Rep. A (...)), pomiędzy Związkiem Dzielnic a spółką (...) o oddaniu do odpłatnego korzystania m.in. części nieruchomości położonej przy ul. (...), działka nr (...), niezbędną do racjonalnego korzystania z obiektu warsztatowo-magazynowego i części budynku położonego na tej nieruchomości. W wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 25 lutego 1993 r. mienie szczegółowo opisane w § 1 umowy zostało oddane przez Miasto spółce do odpłatnego korzystania przez okres 8 lat. Ponadto przedstawiciele Związku Dzielnic oświadczyli, że oddadzą w użytkowanie wieczyste m.in. ułamkową część gruntu położonego w W. przy ul. (...) wraz ze sprzedażą części budynku (lokali) wymienionych w załączniku do umowy oraz m.in. całego obiektu warsztatowo-magazynowego na niej zlokalizowanego. Spółka (...) oświadczyła, że przejmuje oddane jej mienie na umówiony okres do odpłatnego korzystania w celu prowadzenia działalności gospodarczej i pobierania z niego pożytków oraz że wyraża zgodę na przejęcie odpowiedniej części gruntu w użytkowanie wieczyste oraz na zakup odpowiednich naniesień na gruntach. Strony umowy ustaliły płatność za korzystanie z oddanego jej mienia w 32 ratach kwartalnych. Spółka nabyła prawo do używania i czerpania pożytków z majątku i zobowiązała się, że nie będzie mogła zbywać na rzecz osób trzecich, bez zgody Związku Dzielnic wyrażonej na piśmie, oddanego jej mienia. Stosownie do § 12 umowy, Związek ten zobowiązał się oddać biorącemu do używania grunty wymienione w § 2 pkt 2 (a więc i przedmiotową nieruchomość) w użytkowanie wieczyste na 99 lat, pod warunkiem uiszczenia przez spółkę pierwszej opłaty rocznej w wysokości 20% aktualnej na dzień zapłaty ostatniej raty wartości gruntów, o ile przepisy obowiązujące w tej dacie będą dopuszczały taki poziom opłaty. Umowa w tym przedmiocie miała być zawarta najpóźniej do dnia 31 sierpnia 2001 r. Następnie w dniu 27 sierpnia 2001 r. doszło do zmiany tej umowy w formie aktu notarialnego (notariusz M. J., Rep A (...)). Strony stwierdziły, że spółka (...) uregulowała całą należność wynikającą z umowy o odpłatne korzystanie, ale toczy się z udziałem Miasta postępowanie administracyjne w sprawie odmowy przyznania prawa własności czasowej w stosunku do części nieruchomości położonej przy ul. (...). Ta okoliczność miała stanowić czasową przeszkodę w rozumieniu art. 34 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uniemożliwiającą zawarcie umowy przyrzeczonej o oddanie spółce w użytkowanie ww. nieruchomości wraz z przeniesieniem własności położonych na niej budynków i budowli oraz lokalu użytkowego położonego w budynku administracyjno-biurowym, w terminie do dnia 31 sierpnia 2001 r. Wobec tego zmieniono umowę z dnia 6 października 1993 r. w ten sposób, że umowa o ustanowieniu użytkowaniu wieczystego wraz z przeniesieniem własności budynków i lokalu zostanie zawarta nie później niż do dnia 21 sierpnia 2003 r.

Sąd Okręgowy wskazał, że spółka (...) upadła. W toku postępowania upadłościowego syndyk masy upadłości zbył przedsiębiorstwo spółki, w rozumieniu art. 55^{(

1)} k.c., na rzecz (...) (umowa z dnia 4 września 2007 r., notariusz T. C., Rep. A (...)). W skład zbytego przedsiębiorstwa wchodziło m.in. prawo własności lokalu niemieszkalnego usytuowanego na drugiej kondygnacji budynku przy ul. (...) w W. wraz z udziałem 109/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowiło m.in. prawo użytkowania wieczystego. Ponadto istotnym składnikiem przedsiębiorstwa były prawa i roszczenia o oddanie w użytkowanie wieczyste części gruntu położonego przy ul. (...) w W. (dawna działka nr (...), następnie dz. ew. (...)) oraz sprzedaż usytuowanego na tym gruncie budynku i wyodrębnionego lokalu położonego w budynku administracyjno-biurowym. Te roszczenia wynikały z umowy z dnia 6 października 1993 r., następnie zmienionej, zgodnie z którą termin zawarcia umów upłynął z dniem 31 sierpnia 2003 r. Przedstawiciel (...) oświadczył, że znany jest mu stan faktyczny, techniczny, finansowy i prawny wszystkich składników przedsiębiorstwa, a w szczególności stan faktyczny i prawny wszystkich roszczeń w stosunku do powoda o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania, a także jest mu wiadomo, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej upłynął w dniu 31 sierpnia 2003 r. i że w przedmiocie zasadności i skuteczności roszczeń w przypadku sporu orzeka sąd. Syndyk oświadczył, że nie jest mu znany fakt, aby Miasto odstąpiło od wykonania obowiązku przeniesienia na reprezentowaną spółkę prawa użytkowania wieczystego. W ramach toczącego się postępowania upadłościowego spółki (...) powód zgłosił wierzytelność z tytułu wynagrodzenia („odszkodowania”) za bezumowne korzystanie z przedmiotowych nieruchomości w okresie 28 czerwca 2004 r. – 30 listopada 2006 r. i wzywał syndyka do zapłaty należnych z tego tytułu kwot. Powstał też projekt umowy regulującej prawo do korzystania z gruntu położonego przy ul. (...), jednak do jej zawarcia nie doszło. Kwestia zapłaty za bezumowne korzystanie była przedmiotem korespondencji pomiędzy syndykiem a Miastem. Natomiast pozwana spółka, jeszcze przed przystąpieniem do nabycia przedsiębiorstwa (...), podjęła działania w celu uzyskania ze strony powoda informacji co do woli ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na przedmiotowych nieruchomościach. Stanowiły one poniekąd kontynuację działań podejmowanych przez syndyka, a mających na celu wykonanie umowy z 1993 r. W ramach obustronnych ustaleń doszło do określenia przez Miasto warunków, jakie mają być spełnione, aby mogło nastąpić ustanowienie użytkowania wieczystego. W piśmie z dnia 6 lutego 2007 r., skierowanym do (...), wskazało ono m.in. na konieczność sprostowania w księgach wieczystych powierzchni wykupionych lokali, dokonania korekty udziałów w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego dla tych lokali, odłączenie dz. ew. (...) z dotychczasowej księgi wieczystej i urządzenie dla niej nowej, a także ustanowienie nieodpłatnej służebności. Po nabyciu przez pozwanego przedsiębiorstwa upadłej spółki strony niniejszego postępowania podjęły wspólne działania mające na celu zrealizowanie postanowień umowy z 1993 r., dotyczących ustanowienia użytkowania wieczystego. (...) objął w posiadanie przedmiotowe nieruchomości i rozpoczął korzystanie z nich w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Pomiędzy powodem a pozwanym doszło m.in. do zawarcia umowy o administrowanie częścią budynku położonego przy ul. (...). W międzyczasie toczyły się sprawy wszczęte na skutek wniosku osób trzecich o przyznanie własności czasowej, a dotyczące części przedmiotowych nieruchomości.

Według ustaleń Sądu Okręgowego, w budynku przy ul. (...) doszło do wyodrębnienia lokali niemieszkalnych, których właścicielami – oprócz pozwanej spółki – były również (...) sp. z o.o. w W. i (...) sp. z o.o. w W.. Podmioty te w porozumieniu z powodem podejmowały m.in. czynności dotyczące modernizacji budynku. Wobec przedłużającego się okresu trwania postępowania w przedmiocie przyznania własności czasowej, powstała koncepcja wydzielenia części przedmiotowej nieruchomości, w stosunku do której kierowane były roszczenia dekretowe. Właściciele lokali oraz Miasto poczynili uzgodnienia w grudniu 2010 r., na podstawie których ci pierwsi wyrazili zgodę na to, aby powód podjął działania takie, jak zmiana udziałów we współwłasności budynku i we współużytkowaniu wieczystym, sprostowanie powierzchni lokali i zmiany udziałów ich właścicieli w nieruchomości wspólnej, odłączenie z księgi wieczystej dz. ew. (...) i przeniesienie jej do nowej księgi oraz zmianę terminu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na rzecz (...). Z uwagi na to, że ta spółka nie mogła poczynić wiążących ustaleń z pozostałymi właścicielami lokali, ostatecznie nabyła własność lokalu będącego własnością P., zaś zakup nieruchomości lokalowej od (...) nastąpił na rzecz podmiotów powiązanych z (...) i ostatecznie później na rzecz tego podmiotu. Pozwany prowadził z powodem rozmowy co do podpisania umów „prostujących” kwestie związane z udziałami i powierzchnią lokali, uzależniając je m.in. od aneksowania umowy z dnia 6 października 1993 r., ostatecznie jednak zgodził się na zawarcie ich bez tego warunku. Doprowadziło to do podpisania w dniu 27 listopada 2012 r. protokołu uzgodnień pomiędzy stronami. Ostatecznie zaś w dniu 11 grudnia 2012 r. przed notariuszem L. Z. (Rep. A (...)) (...) i Miasto zawarli umowę o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego, zmianie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali oraz ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego. Strony zgodnie oświadczyły, że lokale nr (...) położone są w budynku przy ul. (...) w W. (działka (...)), powołały się na dokonany podział geodezyjny nieruchomości na działki (...), a następnie dokonały podziału nieruchomości w ten sposób, że powstała dz. ew. nr (...) o obszarze 0,5230 ha, zabudowana, oznaczona numerem porządkowym (...), oraz dz. ew. nr (...) o obszarze 0,0560 ha, zabudowana budynkiem o numerze porządkowym (...) i rozwiązały prawo użytkowania wieczystego działki (...) przysługujące pozwanemu. Spółka wyraziła zgodę na nieodpłatne rozwiązanie tej umowy. Strony ustaliły powierzchnię lokali będących własności pozwanego oraz związany z tym udział w nieruchomości wspólnej. W dniu 17 grudnia 2012 r. została wydana decyzja zatwierdzająca podział działki nr (...) na działki nr (...), w celu wydzielenia gruntu, co do którego toczyło się postępowanie w przedmiocie przyznania własności czasowej (projektowana dz. (...)). W związku z tymi czynnościami strony zaczęły prowadzić dalsze rozmowy i korespondencję w celu zawarcia umowy o oddaniu w użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego przedmiot umowy z 1993 r., przy czym do chwili objęcia w posiadanie przedmiotowych nieruchomości przez (...) Miasto nie kwestionowało uprawnień pozwanego do władania i korzystania z nich. Spółka prowadziła tam działalność gospodarczą opartą na wynajmie powierzchni biurowych, czerpiąc z tego tytułu dochody. Jednocześnie pozwany ponosił ciężary związane z posiadaniem nieruchomości. Strony podejmowały przez cały ten czas czynności zmierzające do zrealizowania umowy z dnia 6 października 1993 r., a powód nie kierował do pozwanego żadnych roszczeń w związku z posiadaniem i korzystaniem z nieruchomości stanowiących własność Miasta. Pomiędzy stronami doszło w ten sposób – po objęciu ich przez pozwanego – do zawarcia w sposób dorozumiany umowy dotyczącej korzystania z tych części nieruchomości, do których nie przysługiwały mu prawa, o charakterze zbliżonym do użytkowania. Celem związanym z taką umową było ustanowienie na rzecz pozwanego ostatecznie użytkowania wieczystego, które było przedmiotem aktu notarialnego z dnia 6 października 1993 r. W marcu 2013 r. notariusz L. Z. przygotował projekt umowy stanowiącej wykonanie tej umowy. Strony prowadziły rozmowy i podejmowały czynności, których celem było określenie wysokości opłaty rocznej, której zapłata ułamkowej wielkości warunkowała ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. W związku z tym pozwany zaczął wzywać powoda do wykonania umowy, podejmując m.in. działania mające na celu uniknięcia ewentualnego przedawnienia roszczeń, w postaci zawezwania do próby ugodowej przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie. W lipcu 2013 r. (...) uzyskał informację o sporządzonych operatach szacunkowych będących podstawą do określenia wysokości opłaty rocznej, do których zgłosił zastrzeżenia. W tym samym miesiącu Miasto wskazało na konieczność zapłaty przez pozwanego opłat z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. W związku z korespondencją pomiędzy stronami, powód w piśmie z dnia 1 sierpnia 2013 r. wskazał, że na koniec czerwca 2013 r. kwota z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości została wyliczona na kwotę 1.087.585,78 zł. Jednocześnie wskazano, że podczas spotkania w dniu 24 stycznia 2013 r. przyjęto, iż do czasu zakończenia ustaleń niezbędnych do zawarcia umowy użytkowania wieczystego nie będzie kierowane do spółki wezwanie do zapłaty wynagrodzenia z tego tytułu. Stosowne wezwanie do zapłaty zostało skierowane przez powoda do pozwanego pismem z dnia 26 lipca 2013 r., gdzie wskazano, że żądana kwota dotyczy okresu 1 lipca 2010 r. – 30 czerwca 2013 r. Dalsza korespondencja i rozmowy pomiędzy stronami nie doprowadziły do zgodnego ustalenia wysokości opłaty rocznej oraz tej jej części, jaką (...) ma zapłacić w celu doprowadzenia do ustanowienia użytkowania wieczystego. Ostatecznie pismem z dnia 23 stycznia 2014 r., które zostało doręczone pozwanemu w dniu następny, powód wskazał, że roszczenia z umowy z dnia 6 października 1993 r. uległy przedawnieniu i że nie przystąpi do umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego oraz przeniesienia prawa własności znajdujących się na gruncie naniesień.

Sąd Okręgowy podkreślił, że działalność pozwanej spółki opiera się na korzystaniu z przedmiotowych nieruchomości, tj. wynajmie powierzchni biurowej oraz terenu niezabudowanego, i z tego tytułu wykazuje znaczny dochód. Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości położonej przy ul. (...) w okresie 24 września 2011 r. – 23 września 2014 r. wynosiło 4.487.577 zł, zaś za korzystanie z lokali nr (...) w budynku przy ul. (...) – 1.331.207 zł. Ponadto pomiędzy stronami toczy się postępowanie przed Sądem Okręgowym w Warszawie o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy – podstawą dla żądań pozwu jest umowa z dnia 6 października 1993 r. W dniu 2 stycznia 2015 r. pozwana spółka złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy z dnia 11 grudnia 2012 r., powołując się na art. 84 i 86 § 1 k.c.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy uznał, że przedmiotem sporu pomiędzy stronami była wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, dla którego podstawą prawną są art. 224-225 i 230 k.c., o ile pomiędzy stronami nie istnieje stosunek prawny, który samodzielnie regulowałby rozliczenia z tytułu korzystania z nieruchomości przez posiadacza. Rozkład ciężaru dowodu wynikał z art. 6 k.c., przy uwzględnieniu wiążących domniemań prawnych, a więc powód miał obowiązek wykazać przysługujące mu prawo własności oraz fakt korzystania z nieruchomości przez pozwanego, a także – z uwagi na domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.) – także, iż władanie przez przeciwnika nieruchomością oparte było na złej wierze. Ponadto powód musiał udowodnić wysokość dochodzonej należności. Natomiast pozwany, z uwagi na twierdzenie o wiążącym strony stosunku prawnym, był zobligowany udowodnić, że przysługuje mu skuteczne względem powoda prawo do władania nieruchomością, a nadto okoliczności uzasadniające zarzut nadużycia prawa, skoro takowy został podniesiony. Legitymacja czynna i bierna nie były sporne oraz – według Sądu Okręgowego – nie wymagały w zasadzie dowodu, gdyż powód jest właścicielem przedmiotowych nieruchomości, a pozwany korzysta z nich od 2007 r., będąc też właścicielem lokali w budynkach położonych na spornym gruncie. Wysokość dochodzonej należności została wykazana, w tym celu zasięgnięto wiadomości specjalnych. Przyjęta metoda oszacowania wysokości świadczenia, oparta na obliczeniu możliwych do uzyskania przychodów w ramach rynkowego użytkowania nieruchomości, były – w ocenie Sądu Okręgowego – prawidłowe. Jednocześnie w ocenie tego Sądu, powód obalił domniemanie dobrej wiary wynikające z art. 7 k.c. Nabywając przedsiębiorstwo (...), pozwany był w pełni zorientowany w sytuacji upadłego, w tym sytuacji prawnej, a w szczególności dotyczącej wykonania umowy z dnia 6 października 1993 r. Niewątpliwie spółka posiadała pełną dokumentację dotyczącą stosunków prawnych pomiędzy Miastem a upadłym oraz niezbędną w tym zakresie wiedzę, a więc także dotyczącą tego, że powód wzywał (...) do zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Postanowienia umowy, na podstawie której doszło do nabycia przedsiębiorstwa od syndyka, wprost wskazywały na to, że (...) udzielono wszelkich niezbędnych informacji co do składu przedsiębiorstwa oraz ewentualnych zobowiązań i roszczeń z nim związanych. Nie można było więc przyjąć, że w dacie nabycia przedsiębiorstwa pozwana spółka mogła mieć uzasadnione przypuszczenie, że (...) i powoda łączył stosunek prawny, który przyznawałby upadłemu skuteczny względem drugiej strony tytuł do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości. Ponadto dalsze czynności pomiędzy stronami uzasadniały przyjęcie, że nawiązały one w sposób konkludentny stosunek prawny, którego zakończenie jednak wiązało się z tym, iż strona pozwana niewątpliwie stała się posiadaczem w złej wierze, o czym niżej w uzasadnieniu. Pozwana spółka nie wykonywała przy tym uprawnień i nie manifestowała zachowań, które dla podmiotów zewnętrznych mogłyby być odbierane jako wykonywanie władztwa nad rzeczą, tak jak właściciel. (...) konsekwentnie wskazywał na przysługiwanie mu posiadania rzeczy z tytułu uprawnienia poprzednika, wynikające z umowy dotyczącej korzystania z nich z 1993 r., a więc niezależnie od domniemania z art. 339 k.c., był posiadaczem zależnym.

Rozważając zastosowanie art. 5 k.c., na co powoływał się pozwany, a konkretnie wzajemne stosunki stron, działania podejmowane przez nie w celu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, sprzeczność działań powoda ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa, polegającą na prowadzeniu negocjacji w złej wierze i opieszałości, charakter działalności powoda, zasadę praworządności i zaufania do władzy publicznej oraz nieuczciwość, Sąd Okręgowy uznał, że wywody strony pozwanej można było podzielić w części, tj. co do oceny ostatecznej postawy powoda – nagłego, całkowitego zanegowania kilkuletniej współpracy stron, mającej na celu ustanowienie użytkowania wieczystego. Od 2007 r., przez ponad 6 lat, strony podejmowały zgodne czynności w kierunku realizacji umowy z dnia 6 października 1993 r., które znajdowały odzwierciedlenie w ich stosunkach faktycznych i prawnych. Przez ten czas powód w pełni akceptował władanie przez pozwanego przedmiotowymi nieruchomościami i nie rościł do niego z tego tytułu żadnych pretensji. Uwzględniając również to, że powód jest jednostką samorządu, zasadnym były twierdzenia o naruszeniu pewnych zasad związanych z jej działaniem, jak zaufanie do władzy. Z drugiej strony Sąd Okręgowy uznał argumentację (...) za jednostronną i oderwaną od wszystkich okoliczności sprawy. Zarzuty dotyczące opieszałości Miasta nie były zasadne z uwagi na trudną sytuacją prawną i faktyczną przedmiotowych nieruchomości, która wymagała wcześniejszego uregulowania. Zarzucanie powodowi bezzasadnego uchylania się od ustanowienia użytkowania wieczystego (niezależnie od tego, czy roszczenie się przedawniło, czy też nie) pozbawione było po stronie pozwanej refleksji dotyczącej jej czynności, związanych z podstawą do określenia należnej do zapłaty części opłaty rocznej, przy uwzględnieniu zmienionych regulacji prawnych, które miały wpływ na definitywne zakończenie współpracy. Całkowicie jednostronna i negatywna ocena działań powoda prezentowana przez pozwanego nie mogła więc zostać uznana za zasadną, co wpływało na możliwość zastosowania w niniejszej sprawie art. 5 k.c. Poza tym powód jest właścicielem przedmiotowych nieruchomości, z tego tytułu może korzystać z nich i osiągać stosowny zysk. Nieruchomości przy ul. (...) są atrakcyjne. Z uwagi na korzystanie z nich przez (...), Miasto jest pozbawione dochodów, co ma znaczenie chociażby z punktu widzenia tego, że jest to jednostka samorządu, nieprowadząca – co do zasady – działalności gospodarczej. Pozwany zignorował również fakt, że przez cały okres władania przedmiotowymi nieruchomościami, od 2007 r. nie ponosił z tego tytułu żadnych opłat na rzecz właściciela (takich jak czynsz), będąc obciążonym jedynie ciężarami publicznymi, osiągając znaczny zysk z wynajmu powierzchni na nich położonych. Skoro więc Miasto jest właścicielem nieruchomości, to było w pełni uprawnione do wystąpienia z roszczeniami opartymi na tym prawie. Przeciwstawienie uprawnieniom właścicielskim zarzutu nadużycia prawa może zaś mieć miejsce jedynie w szczególnych, wyjątkowych wypadkach. Roszczenia związane z ochroną własności mają charakter obiektywny i wiążą się z realizacją prawa określonego w art. 140 k.c. Dla skutecznego wykazania, że realizacja uprawnień właściciela jest sprzeczna z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, konieczne byłoby udowodnienie okoliczności wskazujących na działanie powoda od początku nieuczciwe, sprzeczne z zasadami praworządności czy zaufania do władzy. W niniejszej sprawie poczynione ustalenia faktyczne nie dawały podstawy do tego rodzaju oceny zachowania powoda.

Sąd Okręgowy podzielił zaś wywody pozwanego co do znaczenia podejmowanych przez strony czynności, jako konkludentnego umownego określenia sposobu korzystania z nieruchomości, przy czym dla oceny zasadności żądania nieistotne były kwestie związane z tym, czy roszczenie wynikające z umowy z dnia 6 października 1993 r. uległo przedawnieniu, czy też nie. Bez znaczenia było też powództwo wytoczone w innej sprawie przez pozwanego o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy, ewentualnie zapłatę. Należało natomiast ustalić, czy i jaki stosunek prawny łączy strony w zakresie posiadania przez (...) przedmiotowej nieruchomości i w wyniku tego dokonanie oceny zasadności roszczeń powoda o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Wyrok, jaki mógłby zapaść w innej sprawie cywilnej, miałby znaczenie konstytutywne, nie odniósłby żadnego skutku dla określenia charakteru i podstawy władztwa pozwanego nad rzeczą do czasu ewentualnego zawarcia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego. Z tego powodu wniosek pozwanego o zawieszenie postępowania na podstawie art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c. podlegał oddaleniu. Jednocześnie – w ocenie Sądu Okręgowego – bezzasadnym były również twierdzenia pozwanego, że jego uprawnienia do władania przedmiotowymi nieruchomościami wynikały z następstwa prawnego po (...). Kwestia bezumownego korzystania z nieruchomości i wynagrodzenia z tego tytułu była przedmiotem ustaleń pomiędzy upadłą spółką a powodem. Ponieważ pozwany miał wiedzę na ten temat, o czym świadczył dostęp do pełnej dokumentacji, postanowienia umowy dotyczącej nabycia przedsiębiorstwa oraz wymagana od tego podmiotu należyta staranność jako profesjonalnego uczestnika obrotu gospodarczego, kwestia ewentualnego stosunku prawnego łączącego strony, który dawałby (...) prawo do władania nieruchomościami, mogła być rozpoznana jedynie na gruncie czynności pomiędzy stronami postępowania, które miały miejsce już po zawarciu umowy nabycia przedsiębiorstwa (...) przez pozwanego.

W ocenie Sądu Okręgowego, pozbawione doniosłości były również okoliczności dotyczącego tego, czy doszło do skutecznego uchylenia się przez pozwanego od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. Roszczenie powoda mogło bowiem być dochodzone niezależnie od tego, czy przyjęło się istnienie współużytkowania wieczystego pomiędzy stronami, czy też – w związku z czynnościami pomiędzy stronami – fakt bezumownego korzystania z nieruchomości. W tym drugim wypadku powód mógł dochodzić roszczenia na podstawie art. 224 i n. k.c., w pierwszym zaś można było podzielić wywodów strony pozwanej, że sam fakt współużytkowania wieczystego niweczył możliwość żądania przez powoda zapłaty. (...) posiadał udziały we współużytkowaniu wieczystym w związku z nabyciem własności trzech lokali w budynkach posadowionych na przedmiotowych nieruchomościach (o wielkości 0,00725, 0,00725, 0,00742). Pomimo tego, ponad własny udział, władał całą nieruchomością będącą własnością powoda. Zasadnie Miasto wskazywało, że współużytkowanie nie uniemożliwiało dochodzenia od współwłaściciela wynagrodzenia na podstawie art. 224 § 1 i art. 225 k.c., o czym świadczy uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r. (III CZP 88/12, OSNC 2013, nr 9, poz. 103), zgodnie z którą współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. W każdej z przedstawionych sytuacji istotne zaś były czynności pomiędzy stronami, a więc to, czy doszło do umownego ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości (współużytkowanie) lub zawarcia umowy co do sposobu używania jej przez pozwanego, niezależnie do łączących ich stosunków współwłaścicielskich. Dochodzone przez powoda należności uwzględniały – przy ich obliczeniu stosownie do powierzchni lokali – udział (...) we współużytkowaniu wieczystym. Pomiędzy stronami doszło do konkludentnego zawarcia umowy dotyczącej nieodpłatnego korzystania przez pozwanego z części nieruchomości stanowiącej własność powoda. Nawiązanie tego rodzaju stosunku prawnego ściśle wiązało się z celem, do którego dążyły obie strony. Od chwili nabycia przez pozwanego przedsiębiorstwa upadłego (...) i Miasto zgodnie współdziałały w celu ustanowienia użytkowania wieczystego na części nieruchomości. Prowadzone były w tym celu rozmowy, wymieniana była korespondencja. Przez cały okres od 2007 r. do lipca 2013 r. powód nie kwestionował faktu władania rzeczą przez pozwanego, nie żądał z tego tytułu zapłaty, a w zakresie posiadania traktował (...) jako uprawnionego do jego wykonywania. Podejmowane przez strony czynności i ich zachowania niewątpliwie wyrażały ich wolę w zakresie umownego uregulowania sposobu podziału rzeczy do użytkowania. Tym samym władztwo pozwanego nie naruszało w jakikolwiek sposób art. 206 k.c. i nie rodziło ono po stronie Miasta żadnych roszczeń opartych na art. 224 § 2 i art. 225 k.c. Po zawarciu umowy z dnia 11 grudnia 2012 r. stan ten nie zmienił się w zakresie, w jakim (...) przestał być współużytkownikiem wieczystym w związku z własnością niektórych lokali. Strony dalej jednak prowadziły rozmowy i działania w celu ustanowienia użytkowania wieczystego, w dalszym ciągu powód akceptował władztwo pozwanego i nie żądał z tego tytułu wynagrodzenia. Związane to było z tym, że cel, dla którego umówiono taki sposób korzystania, ciągle nie został zrealizowany i czynności w kierunku jego osiągnięcia były nadal podejmowane. Tym samym strony dalej łączyła dorozumiana umowa zbliżona do użyczenia, a więc oparta na nieodpłatnym korzystaniu z nieruchomości w związku z celem, dla którego została ona oddana do używania, a więc przyszłym ustanowieniem na rzecz pozwanego prawa użytkowania wieczystego. Za istotny dla ustalenia momentu, w którym pozwana spółka utraciła tytuł do władania nieruchomością na podstawie umowy, Sąd Okręgowy uznał fakt związany z odpadnięciem wspólnego celu, dla którego ją zawarły, przy czym podniesienie przez Miasto w lipcu 2013 r. twierdzeń dotyczących opłat za bezumowne korzystanie z nieruchomości i wezwanie pozwanego do ich zapłaty nie doprowadziło to do rozwiązania łączącej strony umowy. Dla określenia chwili jej ustania decydujące było bowiem złożenie przez powoda oświadczenia, w którym jednoznacznie wyraził on wolę zaniechania dalszych działań mających na celu ustanowienie użytkowania wieczystego. Nastąpiło to w dniu 24 stycznia 2014 r. – z tym dniem doszło do zakończenia umowy, gdyż pozwany definitywnie uczynił z rzeczy użytek odpowiadający jej treści, tak więc Miasto mogłoby domagać się jej zwrotu (stosowany odpowiednio art. 715 k.c.). Na gruncie umownego podziału rzeczy do korzystania pomiędzy współwłaścicielami, z chwilą złożenia tego oświadczenia powód w sposób definitywny wskazał, że odpadł cel, dla którego pozwany korzystał z nieruchomości zgodnie z wolą obu stron, co skutkowało rozwiązaniem łączącej je umowy.

Powołując się na art. 225 w zw. z art. 224 § 2 i art. 230 k.c., Sąd Okręgowy podniósł, że okoliczności sprawy, łączące strony stosunki, definitywne odstąpienie przez powoda od kontynuowania działań zmierzających do ustanowienia użytkowania wieczystego, posiadanie zależne pozwanego wywodzące się z dorozumianej umowy związanej ze wspólnym celem stron, który nie został osiągnięty i wezwanie go do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości musiały prowadzić do obalenia domniemania dobrej wiary i przyjęcia, że od chwili złożenia przez powoda oświadczenia z dnia 23 stycznia 2014 r. spółka była w złej wierze. Od tego momentu była więc zobowiązana do wynagrodzenia, stosownie do art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. Oznacza to, że roszczenie powoda było zasadne jedynie w części, tj. za okres od dnia 24 stycznia 2014 r. do końcowego momentu określonego w pozwie, czyli do dnia 23 września 2014 r. W pozostałym okresie strony łączył stosunek prawny, który dawał pozwanemu prawo do nieodpłatnego korzystania z przedmiotowych nieruchomości. Mając na uwadze wyliczenia biegłego sądowego, Sąd Okręgowy zasądził od (...) na rzecz Miasta kwotę 1.336.755.08 zł, oddalając powództwo pozostałym zakresie, zasądzając odsetki na podstawie art. 481 § 1 k.c., z uwzględnieniem art. 455 k.c., mając na uwadze nieterminowy charakter spornego świadczenia, tj. od dnia następnego po doręczeniu pozwanemu odpisu pozwu. Koszty procesu Sąd Okręgowy stosunkowo rozdzielił na podstawie art. 100 k.p.c.

Apelacje od powyższego wyroku wniosły obie strony.

Pozwany (...) zaskarżył wyrok w części, tj. w zakresie punktów: 1. 2 i 4, zarzucając:

I. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

A. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

1) brak wszechstronnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, tj.:

a) wybiórczą ocenę dowodów z dokumentów i wyjaśnień J. K. występującego jako przedstawiciel pozwanego i pominięcie istotnych faktów i dowodów dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, tj. wydanie wyroku z pominięciem okoliczności, iż:

- na skutek złożenia w dniu 22 stycznia 2015 r. oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych umowy z dnia 11 grudnia 2012 r. pozwanemu nieprzerwanie przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działki ew. nr (...) (przed podziałem działka nr (...)), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), oraz nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...),

i pominięcie w tym zakresie dowodów z oświadczenia z dnia 22 stycznia 2015 r. o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli i wyjaśnień J. K. (posiedzenie w dniu 28 września 2016 r.), co doprowadziło do braku jednoznacznego przyjęcia przez Sąd I instancji, że pozwanemu przysługuje nieprzerwanie udział w prawie użytkowania wieczystego ww. nieruchomości i z tego względu łącząca strony umowa dotycząca korzystania z powyższej nieruchomości miała charakter umowy o podział nieruchomości do korzystania (umowy o podział quoad usum), nie zaś – jak błędnie przyjął Sąd I instancji – umowy o charakterze zbliżonym do użytkowania, do której należy stosować przepisy o użyczeniu, co miało wpływ na błędne przyjęcie momentu rozwiązania umowy quoad usum i tym samym błędne określenie momentu rozpoczęcia rzekomego bezumownego korzystania z powyższych nieruchomości przez pozwanego;

b) wybiórczą ocenę dowodów z dokumentów i wyjaśnień J. K. występującego jako przedstawiciel pozwanego i pominięcie istotnych faktów i dowodów dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, tj. wydanie wyroku z pominięciem okoliczności, że:

- pełnomocnictwo z dnia 20 stycznia 2014 r., udzielone M. G., Zastępcy Dyrektora Biura (...) Urzędu m. (...) W. przez Prezydenta (...) W., było pełnomocnictwem rodzajowym i upoważniało jedynie do złożenia pozwanemu oświadczenia woli w imieniu powoda w przedmiocie upływu terminu przedawnienia roszczeń wynikających z umowy z dnia 6 października 1993 r. o oddanie do odpłatnego korzystania mienia zawartej pomiędzy Związkiem Dzielnic a (...) oraz odmowy przystąpienia do wykonania przez powoda zobowiązań z umowy z uwagi na upływ terminu przedawnienia,

- pozwany nie uznał zgłoszonego przez powoda w dniu 23 stycznia 2014 r. zarzutu przedawnienia za skuteczny i pomiędzy stronami w okresie po dniu 23 stycznia 2014 r. była prowadzona korespondencja, z której wynika, że powód uznał, iż do przedawnienia roszczeń pozwanego z umowy doszło w dniu 1 września 2004 r. i wskazał, że w przypadku kwestionowania stanowiska powoda Miastu przysługuje droga sądowa w tym zakresie,

i pominięcie w tym zakresie dowodów z pełnomocnictwa z dnia 20 stycznia 2016 r. nr (...), pisma pozwanego z dnia 31 stycznia 2014 r., pisma powoda z dnia 13 lutego 2014 r. i wyjaśnień J. K. (posiedzenie w dniu 28 września 2016 r.; 00:24-00:27), co doprowadziło do błędnego przyjęcia, że cel zawarcia przez strony umowy o podziale do korzystania ( quoad usum) nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działki ew. nr (...), o powierzchni 5.230 m2, zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym, oraz lokali niemieszkalnych nr (...), położonych przy ul. (...), o łącznej powierzchni 1.053 m2, znajdujących się w budynku biurowym na nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), odpadł z chwilą złożenia przez powoda oświadczenia o odmowie przystąpienia do wykonania przez Miasto umowy, z uwagi na upływ terminu przedawnienia w dniu 23 stycznia 2014 r. i tym samym umowa o podziale do korzystania nieruchomości uległa rozwiązaniu, podczas gdy z treści pełnomocnictwa jednoznacznie wynika, że M. G. miała jedynie upoważnienie do podniesienia zarzutu przedawnienia roszczeń z umowy, a nie do rozwiązania umowy o podział nieruchomości do korzystania, a samo podniesienie zarzutu przedawnienia nie wpływa na ważność umowy o podział nieruchomości do korzystania, zwłaszcza gdy powód ostatecznie stwierdza, iż to Sąd powinien rozstrzygnąć o zasadności roszczeń pozwanego z umowy i skuteczności podniesionego przez powoda zarzutu przedawnienia, co oznacza, że cel umowy nie odpadł z chwilą złożenia przez powoda oświadczenia o odmowie przystąpienia do wykonania umowy, a może być osiągnięty dopiero po prawomocnym zakończeniu postępowania toczącego się przed Sądem Okręgowym w Warszawie o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy przez powoda;

c) dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. która jest sprzeczna z zasadami logiki i doświadczenia życiowego:

(i) poprzez błędne przyjęcie, że na mocy pisma z dnia 23 stycznia 2014 r. doszło do rozwiązania umowy o podział nieruchomości do korzystania w związku z faktem, iż na skutek podniesienia przez powoda zarzutu przedawnienia roszczeń pozwanego z umowy odpadł cel zawarcia umowy o podział nieruchomości do korzystania, jakim było ustanowienie na rzecz pozwanego prawa użytkowania wieczystego, podczas gdy:

- w piśmie z dnia 23 stycznia 2014 r. powód zgłosił jedynie zarzut przedawnienia roszczeń pozwanego z umowy i z tego względu nie przystąpił do umowy ustanowienia na rzecz (...) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w większej części niż przysługująca spółce i w tym piśmie nie dokonał rozwiązania umowy o podział nieruchomości do korzystania nawet w sposób konkludentny, co wynika z treści tego pisma oraz zakresu pełnomocnictwa z dnia 20 stycznia 2014 r., udzielonego M. G., a także wyjaśnień J. K. i dalszej korespondencji pomiędzy stronami, w której Miasto wskazało, że w wypadku kwestionowania stanowiska powoda pozwanemu przysługuje droga sądowa w tym zakresie, co oznacza, iż powód nie traktował swojego oświadczenia o przedawnieniu jako definitywnego i ostatecznie rozstrzygającego kwestię ustanowienia na rzecz pozwanego użytkowania wieczystego nieruchomości i tym samym nie odpadł cel zawarcia umowy o podział do korzystania, bowiem cel ten może zostać obecnie osiągnięty dopiero po prawomocnym rozstrzygnięciu ww. postępowania, toczącego się przed Sądem Okręgowym w Warszawie,

- po dniu 23 stycznia 2014 r. powód nie kierował do pozwanego żadnych pism, oświadczeń ani zastrzeżeń co do sposobu korzystania przez (...) z nieruchomości ani nie domagał się dopuszczenia do współkorzystania z niej w zakresie, w jakim wynikałoby to z przysługującego mu prawa własności tej nieruchomości, co oznacza, iż pozwany nie pozbawił bezprawnie powoda prawa do korzystania z nieruchomości, a zawarta pomiędzy stronami umowa o podział nieruchomości do korzystania nadal obowiązuje i nie została rozwiązana w dniu 23 stycznia 2014 r.,

a powyższe naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem Sąd Okręgowy bezpodstawnie przyjął, że w dniu 23 stycznia 2014 r. doszło do rozwiązania umowy o podział nieruchomości do korzystania i tym samym od tego dnia pozwany korzystał z nieruchomości w sposób bezumowny, w sytuacji gdy nie sposób jest uznać, że na skutek podniesienia przez powoda zarzutu przedawnienia roszczeń pozwanego z umowy odpadł cel zawarcia umowy o podział nieruchomości do korzystania, jakim było ustanowienie na rzecz pozwanego prawa użytkowania wieczystego i w konsekwencji w dniu 23 stycznia 2014 r. doszło do rozwiązania umowy o podział nieruchomości do korzystania;

(ii) poprzez błędne przyjęcie, że powód jako właściciel nieruchomości mógł osiągać stosowne zyski z nieskrępowanego korzystania z Nieruchomości, a na skutek korzystania z nieruchomości przez pozwanego powód był pozbawiony dochodów z korzystania z nieruchomości, podczas gdy powód:

- nigdy nie skierował do pozwanej spółki żadnego roszczenia wydobywczego ani pisma w zakresie zwrotu rzekomo bezprawnie zajętej nieruchomości,

- nie mógł swobodnie i w sposób nieskrępowany korzystać z nieruchomości i osiągać z tego tytułu dochodów, bowiem łączył go stosunek umowny z pozwanym ( quoad usum), który wpływał na ograniczenie korzystania i osiągania zysków z nieruchomości i stosownie do treści § 12 umowy powód był zobowiązany do ustanowienia na rzecz pozwanego prawa użytkowania wieczystego za odpowiednim wynagrodzeniem, a zatem jedyne dochody, jakie powód mógłby osiągać z nieruchomości to dochody związane z ustanowieniem na rzecz pozwanego prawa użytkowania wieczystego, czyli dochody z tytułu jednorazowej opłaty oraz opłat rocznych, zaś brak osiągania tych dochodów przez Miasto jest wynikiem jego bezczynności i opieszałości w ustanowieniu na rzecz pozwanego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości;

B. art. 233 § 1 w zw. z art. 217 § 1 w zw. z art. 227 w zw. z art. 286 k.p.c. poprzez oddalenie wniosków dowodowych pozwanego o przeprowadzenie i dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego J. S., w której zostanie uwzględniona nieruchomość przy ul (...) jako nieruchomość porównawcza oraz zostanie uwzględniona cecha rynkowa o nazwie „stan techniczny budynku, standard wykończenia” dla nieruchomości przy ul. (...) jako bardzo dobra lub o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wysokości możliwego do uzyskania przez pozwanego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym, położonej w W. przy ul. (...) (działki nr (...)), oraz lokali niemieszkalnych nr (...), znajdujących się w budynku biurowym przy ul. (...) (działka nr (...)) w okresie 24 września 2011 r. – 23 września 2014 r., wobec błędnego uznania przez Sąd I instancji, że sporządzone w toku postępowania opinie biegłego, jak również jego ustne wyjaśnienia były spójne, kompleksowe, zrozumiałe i weryfikowalne i mogą stanowić dowód w sprawie na okoliczność wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, gdy biegły w sposób przekonujący nie wyjaśnił zastrzeżeń do swoich opinii zgłoszonych przez pozwanego w pismach procesowym z dnia 5 stycznia 2016 r. i 10 marca 2016 r. oraz w trakcie przesłuchania podczas rozprawy w dniu 24 czerwca 2016 r., zwłaszcza dotyczących braku uwzględnienia w opiniach nieruchomości przy ul (...) jako nieruchomości porównawczej oraz przypisanie nieruchomości przy ul. (...) cechy rynkowej o nazwie „stan techniczny budynku, standard wykończenia” jedynie jako dobra, a w porównaniu z resztą nieruchomości porównawczych był to budynek najmłodszy i wybudowany w zupełnie innej, bardziej nowoczesnej technologii niż reszta nieruchomości porównawczych a zatem opinie biegłego nie mogły posłużyć za dowód na okoliczność ustalenia wysokości możliwego do uzyskania przez pozwanego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, przy czym pozwany wniósł zastrzeżenie w trybie art. 162 k.p.c.;

C. art. 233 § 1 w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez błędne ustalenia faktyczne polegające na przyjęciu, że spółka osiąga znaczny dochód z wynajmowania nieruchomości, w sytuacji, gdy brak jest wskazania na czym Sąd oparł te ustalenie, bowiem spółka posiada nieruchomości własne, których najem generuje zysk, natomiast przy formułowaniu wniosku o znacznych dochodach z nieruchomości nie wzięto pod uwagę stopnia zużycia nieruchomości, braku remontów, standardu, oraz faktycznych cen płaconych za najem, co doprowadziło do dowolnego, a nie swobodnego ustalenia, że pozwany osiąga znaczne przygody z najmu nieruchomości, co nie daje również możliwości zastosowania art. 5 k.c., podczas gdy przygody (...) generuje głównie najem lokali, których prawo własności bezspornie przysługuje spółce, a inne stosunki umowne są wygaszane i nie przynoszą znaczących korzyści, które nie korespondowałyby z kosztami eksploatacji i utrzymania;

D. art. 233 § 1 w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez brak uwzględnienia faktu wynikającego z umowy z dnia 27 sierpnia 2001 r., sporządzonej przez notariusz A. J. (Rep. A nr (...)), że pozwany zapłacił powodowi całą należność wynikającą z umowy o odpłatne korzystanie (fakt niekwestionowany przez stronę powodową) i arbitralne przyjęcie, że pozwany nie płaciła od 2007 r. żadnych opłat na rzecz Miasta, co doprowadziło w konsekwencji do błędnego przyjęcia, że pozwany nie respektował zmienionych regulacji prawnych dotyczących ustalenia pierwszej opłaty rocznej, w sytuacji gdy spółka chciała jedynie, aby w zakresie ustalenia pierwszej opłaty i opłaty rocznej został uwzględniony przez powoda fakt rzeczywistej, realnej zapłaty przez pozwanego całości rat, co zostało potwierdzone w umowie z dnia 27 sierpnia 2001 r., co doprowadziło do przyjęcia, że nie może mieć zastosowania art. 5 k.c.;

II. naruszenie prawa materialnego, tj.:

A. art. 225 w zw. z art. 224 § 2 i art. 230 k.c. poprzez ich zastosowanie, gdy w dniu 23 stycznia 2014 r. nie doszło do rozwiązania umowy o podział nieruchomości do korzystania, a więc pozwany miał prawo do korzystania z nieruchomości skuteczne wobec Miasta, wynikające z powyższej umowy i nie mógł być z tego względu uznany za posiadacza samoistnego w złej wierze lub posiadacza zależnego w złej wierze;

B. art. 5 k.c. poprzez błędne uznanie, że nie zaszły przesłanki jego zastosowania, gdy – mając na uwadze całokształt wieloletnich relacji pomiędzy stronami, treść umowy oraz fakt, że powód jest jednostką samorządu terytorialnego – należało stwierdzić, iż Miasto, dochodząc od pozwanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, uczyniło z przysługującego mu prawa użytek sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa oraz zasadami współżycia społecznego.

Wskazując na powyższe zarzuty, pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w zakresie punktów 1, 3 i 4 przez oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych za I instancję, jak również o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych za instancję odwoławczą.

Natomiast powodowe Miasto zaskarżyło powyższy w części, tj. co do punktu 2 co do kwoty 4.482.028,92 zł i punktu 4, zarzucając:

I. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 k.p.c.. które miało wpływ na wynik sprawy, poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów, prowadzącej do błędnych ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, polegających na:

a) braku wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, przeprowadzenia oceny dowodów w sposób sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania, co doprowadziło do uznania, że pozwany do dnia 23 stycznia 2014 r. był posiadaczem w dobrej wierze nieruchomości objętej pozwem,

b) ustalenie, że strony do dnia 23 stycznia 2014 r. łączył stosunek prawny, który dawał pozwanemu prawo do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości objętej pozwem;

II. naruszenia prawa materialnego, tj.:

a) art. 60 w zw. z art. 65 k.c. oraz art. 252 i 715 k.c. poprzez błędną wykładnię i ustalenie, że pomiędzy stronami doszło do konkludentnego zawarcia umowy nieodpłatnego korzystania z nieruchomości (użytkowania/użyczenia),

b) art. 230 w związku z art. 7 i 224 § 1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie oraz przyjęcie, że pozwany był posiadaczem w dobrej wierze do dnia 23 stycznia 2014 r.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w części objętej zaskarżeniem przez zasądzenie od pozwanego kwoty 4.482.028,92 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 15 października 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty, a także kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelacje strony wniosły o ich oddalenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Następnie doszło do przekształceń podmiotowych, w wyniku których jako pozwany wstąpiła do sprawy spółka (...) S.A. w W. (dalej: (...)).

Na rozprawie apelacyjnej strona pozwana rozszerzyła zarzuty procesowe przez powołanie się na naruszenie art. 233 § 1 w zw. z art. 278 § 1 w zw. z art. 316 k.p.c. oraz art. 227 w zw. z art. 233 § 1 k.p.c., jak również materialne przez powołanie się na naruszenie art. 230 w zw. z art. 225 i 224 § 2 k.c., cofając jednocześnie wniosek dowodowy zawarty w apelacji o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego lub uzupełnienie opinii przez dotychczasowego biegłego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda była zasadna w części, zaś apelacja pozwanego była bezzasadna niemal w całości.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że planem podziału z dnia 27 października 2015 r. (...) spółki (...) dokonali jej podziału – w trybie art. 529 § 1 pkt 4 k.s.h. – przez wydzielenie do dwóch nowych spółek części przedsiębiorstwa z jednoczesnym obniżeniem kapitału zakładowego. Jedną z nowych spółek, do których nastąpiło wydzielenie, była spółka (...). Podział przez wydzielenie został zakończony zgodnie z art. 542 § 4 k.s.h. W związku z tym, w świetle art. 531 § 1 i 2 k.s.h., spółki przejmujące lub spółki nowo zawiązane powstałe w związku z podziałem wstępują z dniem podziału bądź z dniem wydzielenia w prawa i obowiązki spółki dzielonej, określone w planie podziału. Na spółkę przejmującą lub spółkę nowo zawiązaną powstałą w związku z podziałem przechodzą z dniem podziału bądź z dniem wydzielenia w szczególności zezwolenia, koncesje oraz ulgi, pozostające w związku z przydzielonymi jej w planie podziału składnikami majątku spółki dzielonej, a które zostały przyznane spółce dzielonej, chyba że ustawa lub decyzja o udzieleniu zezwolenia, koncesji lub ulgi stanowi inaczej. Z planu podziału jednoznacznie wynikało, że spółce (...) zostały przypisane składniki majątku, których dotyczył pozew w niniejszej sprawie (k. 1251-1252). Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w orzecznictwie, spółka kapitałowa, która w toku procesu nabyła w wyniku podziału przez wydzielenie (art. 529 § 1 pkt 4 k.s.h.) część majątku spółki dzielonej, wstępuje do procesu o prawo objęte wydzielonym majątkiem w miejsce spółki dzielonej bez potrzeby uzyskania zgody przeciwnika procesowego, a art. 192 pkt 3 k.p.c. nie ma w tym przypadku zastosowania (zob. uchwałę SN z dnia 8 grudnia 2016 r., III CZP 85/16, OSNC 2017, nr 9, s. 97). W konsekwencji nie budziło wątpliwości, że spółka (...) weszła w prawa i obowiązki pierwotnego pozwanego, tj. (...).

Przechodząc do meritum rozważań trzeba wskazać, że Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji i przyjmuje je za swoje. Ustalenia w tym zakresie nie naruszały zasady oceny materiału dowodowego wynikającej z art. 233 § 1 k.p.c. Sprawia to, że nie zachodzi potrzeba powtarzania szczegółowych ustaleń faktycznych (zob. np. postanowienie SN z dnia 22 kwietnia 1997 r., II UKN 61/97, OSNAP 1998, nr 3, poz. 104, wyrok SN z dnia 8 października 1998 r., II CKN 923/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 60). Niemniej wniosków wyciągniętych na podstawie ustalonego stanu faktycznego nie do końca można było podzielić, o czym będzie mowa poniżej.

Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Ocena wiarygodności i mocy dowodów przeprowadzonych w danej sprawie wyraża istotę sądzenia w części obejmującej ustalenie faktów. Dotyczy ona rozstrzygnięcia o przeciwstawnych twierdzeniach stron na podstawie własnego przekonania składu orzekającego powziętego w wyniku bezpośredniego zetknięcia się ze świadkami, dokumentami i innymi dowodami przeprowadzonymi w sprawie. Zarzut w tym przedmiocie, a więc sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału, może być skuteczny w sytuacji, gdy powstaje dysharmonia pomiędzy materiałem zgromadzonym w sprawie a konkluzją, do jakiej dochodzi sąd na jego podstawie. Przytoczenie w apelacji odmiennej, własnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, na który powołuje się apelujący, nie może być uznane za skuteczne, przy jednoczesnym zaniechaniu wykazania, że ocena dokonana przez sąd przekracza granicę swobodnej oceny dowodów, którą wyznaczają czynniki logiczny i ustawowy, zasady doświadczenia życiowego, aktualny stan wiedzy, stan świadomości prawnej i dominujące poglądy na sądowe stosowanie prawa. Jeżeli więc wnioski wyprowadzone przez sąd orzekający z zebranego materiału dowodowego są logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena tego sądu nie narusza przepisu art. 233 § 1 k.p.c. i musi się ostać, choćby dawały się z niego wysnuć także wnioski odmienne. Innymi słowy, jedynie w sytuacji, gdy brak jest logiki w powiązaniu wniosków z zebranymi w sprawie dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo przeczy zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych związków przyczynowo-skutkowych, przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona.

Przekładając powyższe na realia niniejszej sprawy należy zauważyć, że chociaż obie strony w swoich apelacjach podniosły zarzuty dotyczące naruszenia ww. przepisu, to tak naprawdę żaden z zarzutów nie dotyczył tej kwestii. Żadna ze stron nie kwestionowała bowiem ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd Okręgowy, ale kwestionowały one przede wszystkim ustalenia prawne, jakie wywiódł ten Sąd na podstawie ustalonego stanu faktycznego (nawet jeżeli powoływały się na naruszenie tego przepisu). Nie sposób zgodzić się z wywodami apelacji, aby doszło do naruszenia wskazanego przepisu (poza kwestią najmu lokali przez (...) w tych nieruchomościach i dochodów z tym związanych). Jedyne zagadnienie w tym przedmiocie dotyczyło pominięcia oświadczenia pozwanego z dnia 22 stycznia 2015 r. oraz wyjaśnień przedstawiciela pozwanego, które to dowody miały dowodzić tego, że pozwanemu przysługuje tytuł prawny do nieruchomości, aczkolwiek Sąd Okręgowy uznał, że nie miały one istotnego znaczenia z punktu widzenia meritum sprawy. Tym pismem pozwana spółka złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy z dnia 11 grudnia 2012 r., powołując się na art. 84 i 86 § 1 k.c. – podstępne działanie Miasta prowadzące do powstania u (...) błędnego przekonania, że przyczyną zawarcia tej umowy jest dążenie Miasta do wykonywania umowy z dnia 6 października 1993 r. (k. 707-709). W dniu 11 grudnia 2012 r. przed notariuszem L. Z. (Rep A (...)) (...) i Miasto zawarły bowiem umowę o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego, zmianie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali oraz ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego. Strony zgodnie oświadczyły, że lokale nr (...) położone są w budynku przy ul. (...) w W. (działka (...)), powołały się na dokonany podział geodezyjny nieruchomości na działki (...). W § 7 dokonano podziału nieruchomości w ten sposób, że powstała dz. ew. nr (...) o obszarze 0,5230 ha, zabudowana, oznaczona numerem porządkowym (...) oraz dz. ew. nr (...) o obszarze 0,0560 ha, zabudowana budynkiem o numerze porządkowym (...) i rozwiązano prawo użytkowania wieczystego działki (...) przysługujące pozwanej. (...) wyraził zgodę na nieodpłatne rozwiązanie tej umowy. Strony ustaliły powierzchnię lokali będących własności pozwanego oraz związany z nim udział w nieruchomości wspólnej (k. 31-43v, 370-386).

Niezależnie od tego, że jak słusznie zauważył Sąd Okręgowy, co do zasady, uchylenie się przez (...) od skutków prawnych umowy z dnia 11 grudnia 2012 r. było obojętne dla niniejszej sprawy, istotnymi okolicznościami było bowiem to, czy i jak strony ułożyły pomiędzy sobą stosunki w zakresie władania przez pozwaną przedmiotowymi nieruchomościami, to i tak zarzut apelacyjny w tym przedmiocie nie był zasadny. Na powyższe okoliczności zeznawał reprezentanta pozwanego J. K. (k. 1023v-1024v, nagranie k. 1026). Z tych zeznań wynikało generalnie, że umowa z dnia 11 grudnia 2012 r. była nazwana „umową prostującą”, miała określić wielkość udziałów, które przypadają na poszczególne lokale w nieruchomości i porównywać inne błędy matematyczne i faktyczne. Jednym z warunków postawionych przez Miasto i potwierdzone przez notariusza było, że aby mogło zostać ustanowione na rzecz (...) prawo użytkowania wieczystego, nieruchomość musi być własnością Miasta, bo nie może być współudziałowców. Zgodnie z warunkiem Miasta nieruchomość miała być w całości jego własnością. Pozwany miał być wypisany z księgi wieczystej tylko na chwilę, po to, aby po kilku miesiącach było można ustanowić prawo użytkowania wieczystego na naszą korzyść. Dlatego spółka zrzekła się nieodpłatnie z korzystania z nieruchomości (0:16:42 i n.).

Sąd Okręgowy zeznania reprezentanta pozwanego uznał za wiarygodne (k. 1047), niemniej na podstawie tych zeznań nie sposób uznać, aby ww. oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia wioli wywołało skutki prawne takie, jakich chciałaby tego strona pozwana. Kodeks cywilny nie definiuje podstępu, o którym mowa w art. 84 w zw. z art. 86 k.c., wskazuje jednak wszystkie przesłanki, których wypełnienie decyduje o wystąpieniu tej właśnie wady oświadczenia woli. Sprowadzają się one do dwóch podstawowych: podstępnego wywołania błędu i złożenia oświadczenia woli pod jego wpływem. Na podstęp składają się dwa elementy: intencjonalny, tj. psychiczny, oraz materialny, tj. określone zachowanie się (zob. wyrok SN z dnia 30 marca 2012 r., III CSK 232/11, Lex nr 1217210). Jak wskazuje się, podstęp charakteryzuje się zawsze określonym intencjonalnym nastawieniem osoby do niego się uciekającej. Chodzi o rozmyślność ukierunkowaną na wywołanie takiego niezgodnego z prawdą obrazu rzeczywistości u innej osoby (kontrahenta), który byłby zdolny skłonić ją do dokonania określonej czynności prawnej. O rozmyślności przesądza chęć wywołania atmosfery korzystnej dla podjęcia decyzji przez osobę, na której wolę się oddziałuje, przy jednoczesnej świadomości, że własnym postępowaniem zniekształca się prawdziwy obraz sytuacji. Element materialny (zamiar) musi zostać zmaterializowany przez podjęcie określonego zachowania się. Sama intencja oczywiście nie leży w kręgu zainteresowań prawa. Musi wystąpić czynnik obiektywny w postaci „wywołania błędu”. Sformułowanie art. 86 k.c. „podstępne wywołanie błędu” swoim zakresem obejmuje nie tylko działanie prowadzące do powstania błędu przez wywołanie fałszywego obrazu otaczającej rzeczywistości, lecz także działanie utwierdzające błąd, umacniające go np. przez dostarczenie dalszych sfałszowanych dowodów.

Nie sposób uznać, aby powód udowodnił (art. 6 k.c.) podstęp po stronie pozwanego. Nie jest wystarczające wskazanie, że toczyły się rozmowy o określonej treści, które spowodowały „ustępstwa” ze strony spółki, a następnie że nie został osiągnięty cel przez nią założony. Tak naprawdę powyższe zeznania dotyczyły wewnętrznych przekonań i odczuć reprezentanta pozwanej spółki. Do tego dochodzi kwestia udowodnienia związku przyczynowego między podstępem a czynnością prawną. Należy bowiem zauważyć, że pismem z dnia 23 stycznia 2014 r., doręczonym pozwanemu w dniu następnym, Miasto wskazało, że roszczenia z umowy z dnia 6 października 1993 r. uległy przedawnieniu, w związku z czym nie przystąpi do umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego oraz przeniesienia prawa własności znajdujących się na gruncie naniesień (k. 57-58). Pomijając kwestię merytorycznej zasadności takiego oświadczenia, pozwany przez rok czasu nie podnosił, że umowa została zawarta w wyniku błędu, a tym bardziej błędu wywołanego podstępnie. Dopiero trzy miesiące po doręczeniu mu odpisu pozwu w niniejszej sprawie niejako „uświadomił” sobie o kwalifikowanej formie błędu, a co w sposób oczywisty wskazuje, że geneza złożenia oświadczenia z dnia 22 stycznia 2015 r. była inna niż wskazuje pozwany. Nie można też pominąć, że – jak wynikało z treści umowy z dnia 11 grudnia 2012 r. (§ 2.4. i § 6) – przyczyną jej zawarcia był zamiar prawidłowego określenia udziałów we współwłasności części wspólnych budynku oraz we współużytkowaniu wieczystym gruntu, w celu dostosowania stanu prawnego nieruchomości do przepisów art. 235 § 2 k.c. oraz art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 716 ze zm.). Podstawą była tu inwentaryzacja architektoniczna budynku biurowego z 2007 r. przy ul. (...), określająca powierzchnię użytkową wszystkich lokali, usytuowanych w tym budynku oraz udziały w nieruchomości wspólnej związane z własnością poszczególnych nieruchomości lokalowych, a także udziały przysługujące dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości. Strony natomiast dalej rozmawiały, pozostając przy swoich stanowiskach odnośnie do kwot, jakie z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego miałaby zapłacić spółka (...). I nawet uznając, że został zachowany termin zawity wynikający z art. 88 § 2 k.c., nie zostały spełnione materialnoprawne przesłanki powoływania się przez pozwanego na błąd wywołany podstępem, a co za tym idzie – brak było podstaw do przyznania pozwanemu uprawnienia do skutecznego uchylenia się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli skutkującego zawarciem umowy z dnia 11 grudnia 2012 r. Z materiału dowodowego nie wynika bowiem, aby powód wywołał błąd podstępnie, co doprowadziło do zawarcia omawianej umowy. W tym przedmiocie pozwany, pomimo spoczywającego na nim ciężaru dowodu (art. 6 k.c.), nie przedstawił stosownych dowodów, gdyż za taki nie sposób uznać zeznań reprezentanta spółki, jak była o tym mowa. Bez znaczenia pozostawała tu kwestia, że pozwany nie uznał zgłoszonego przez powoda w dniu 23 stycznia 2014 r. zarzutu przedawnienia za skuteczny, albowiem ta sprawa nie dotyczy kwestii wykonania umowy z 1993 r. To pismo doprowadziło jedynie Sąd Okręgowy do wniosku, że w tym momencie nie można już mówić o istnieniu stosunku umownego między stronami, skutkiem czego było naliczenie kwot z tytułu bezumownego korzystania – z uwagi na stanowisko zajęte przez powoda.

Podobny wniosek dotyczy kwestii pełnomocnictwa z dnia 20 stycznia 2014 r., udzielonego M. G., Zastępcy Dyrektora Biura (...) Urzędu m. (...) W. przez Prezydenta m. (...) W.. Nie stanowi bowiem przedmiotu sporu, czy Miasto miało prawo uznać, że roszczenie z tytułu wykonania umowy z 1993 r. przedawniło się, czy nie. Niewątpliwie bowiem wyrażało (ponownie, o czym będzie mowa poniżej) wolę nieprzystąpienia do jej wykonania, natomiast podstawa prawna takiego stanowiska, a więc czy faktycznie doszło do wskazanego przedawnienia, to kwestia, która nie miała wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, a niewątpliwie roszczenie dochodzone pozew przedawnione nie było. Na marginesie tylko można wskazać, że wskazane pełnomocnictwo było pełnomocnictwem szczególnym (a nie rodzajowym) i upoważniało jedynie do złożenia pozwanemu oświadczenia woli w imieniu powoda w przedmiocie upływu terminu przedawnienia roszczeń wynikających z umowy z dnia 6 października 1993 r. o oddanie do odpłatnego korzystania mienia zawartej pomiędzy Związkiem Dzielnic a (...) oraz odmowy przystąpienia do wykonania przez powoda zobowiązań z umowy z uwagi na upływ terminu przedawnienia. I taka też była treść pisma z dnia 23 stycznia 2014 r., ale gdyby nawet była szersza niż treść pełnomocnictwa, to zastosowanie znajdowałby tu art. 103 k.c. i instytucja potwierdzenia czynności osoby będącej falsus procuratorem. Nie ulega bowiem wątpliwości, że zachowanie powoda, w tym w szczególności wniesienie pozwu w niniejszej sprawie, świadczyło o potwierdzeniu czynności pełnomocnika przez Miasto. Należy bowiem podkreślić, że do potwierdzenia czynności może dojść nawet w formie dorozumianej ( per facta concludentia).

Wbrew twierdzeniom strony pozwanej, ani (...), ani (...) nigdy nie zapłacili za budynki i lokale w odniesieniu do roszczenia objętego pozwem, a jedynie za prawo do korzystania z nieruchomości do dnia 31 sierpnia 2003 r., zgodnie z umową z dnia z dnia 6 października 1993 r. Bezsporne było, że umowa przewidywała odpłatne korzystanie z nieruchomości i możliwość ustanowienia prawa użytkowania wieczystego z zastrzeżeniem terminu, nie później niż do dnia 31 sierpnia 2003 r. W związku z jej postanowieniami zostały uiszczone stosowne kwoty, ale nie były to kwoty z tytułu bezumownego korzystania. Umowa nie miała również charakteru umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 389 § 1 k.c., ze względu na brak istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Negocjacje, które toczyły się pomiędzy stronami, nie doprowadziły do zawarcia umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, z uwagi na spór odnośnie do wysokości opłaty – bezsporne było, że pozwany domagał się, aby pierwsza opłata oraz wartość opłat za użytkowanie wieczyste bazowała na wartości gruntu określonej na 2001 r., co – według powoda – było niezgodne z obecnie obowiązującą ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.; dalej: u.g.n.) oraz z § 1 pkt 2 umowy z dnia 27 sierpnia 2001 r., gdzie wprost wskazano, że: „(…) pod warunkiem uiszczenia przez Spółkę pierwszej opłaty rocznej w wysokości 20% aktualnej na dzień zapłaty ostatniej raty wartości gruntów, o ile przepisy obowiązujące w tej dacie będą dopuszczały taki poziom opłaty.”. Ponadto w umowie nie uregulowano kwestii sprzedaży znajdujący się na gruncie budynków i innych urządzeń, które powód mógł przenieść na pozwanego tylko odpłatnie, zgodnie z obecnie obowiązującymi art. 31 u.g.n.

Tak więc zarzuty pozwanego, dotyczące art. 233 § 1 w zw. z art. 227 k.p.c., nie były w powyższym zakresie zasadne. Prawidłowe były również – co do zasady – wywody Sądu I instancji dotyczące zawarcia pomiędzy stronami umowy, na podstawie której powód był uprawniony (do pewnego momentu) do korzystania z nieruchomości objętej pozwem.

Jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy, kwestia ewentualnego stosunku prawnego łączącego strony, który dawałby pozwanemu prawo do władania nieruchomościami, mogła być rozpoznana jedynie na gruncie czynności pomiędzy stronami postępowania, które miały miejsce już po zawarciu umowy nabycia przedsiębiorstwa (...) przez (...). Bezsporne było, że pozwana spółka posiadała udziały we współużytkowaniu wieczystym w związku z nabyciem własności trzech lokali w budynkach posadowionych na przedmiotowych nieruchomościach. Pomimo tego, ponad własny udział, władała całą nieruchomością będącą własnością powoda. Jak wskazuje się w orzecznictwie, współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. (zob. uchwałę SN z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12, OSNC 2013, nr 9, poz. 103). Dla oceny roszczeń opartych na tych przepisach istotne było w każdym wypadku, czy pomiędzy stronami doszło do umownego ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości (współużytkowanie) lub zawarcia umowy co do sposobu używania jej przez pozwaną spółkę, niezależnie do łączących je stosunków współwłaścicielskich.

Z uwagi na treść umowy z dnia 11 grudnia 2012 r., nie mogło dojść do podziału quoad usum, jak to podnosiła strona pozwana. Innymi słowy, w zakresie nieruchomości przy ul. (...), objętej księgą wieczysta nr (...), zabudowanej budynkiem biuro-magazynowym, w związku z zawarciem umowy z dnia 11 grudnia 2012 r. niemożliwe było zwarcie umowy quoad usum, bowiem pozwany nie był jej współużytkownikiem wieczystym. Sąd Okręgowy prawidłowo zaś uznał, że – uwzględniając podejmowane przez strony czynności – doszło pomiędzy nimi do konkludentnego ( per facta concludentia) zawarcia umowy dotyczącej nieodpłatnego korzystania przez pozwanego ze stanowiącej własność powoda części nieruchomości. Strony złożyły bowiem zgodne oświadczenia woli w tym przedmiocie. Sąd Okręgowy wyciągnął ten wniosek na podstawie powołanego materiału dowodowego oraz bezspornych twierdzeń stron. Nie jest niezbędne powołanie się na konkretny dokument, wystarczająca jest ocena zachowań stron. Całkowicie niezasadne było twierdzenie pozwanego, że Miasto (poprzez uprawnione go tego organy) nigdy nie składało oświadczenia woli, które mogłoby wskazywać na zamiar ustanowienia nieodpłatnego korzystania z nieruchomości przez pozwanego. Oczywiście sprzeczne z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego byłoby przyjęcie – w kontekście okoliczności sprawy – że powód bez żadnego celu i przyczyny nie żądał od (...) zapłaty przez okres 6 lat, szczególnie będąc jednostką samorządu terytorialnego. Wnioskowi wyciągniętemu przez Sąd Okręgowy nie przeczy również okoliczność, że w umowie z 1993 r. nie zawarto postanowienia, z którego wynikałoby wprost, że pozwanemu przysługuje prawo do korzystania z tej nieruchomości także po upływie okresu, na jaki nieruchomość została oddana do odpłatnego korzystania, do czasu zawarcia umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Możliwe było bowiem nawiązanie tego stosunku prawnego poza powołaną umową i złożenie zgodnych oświadczeń woli w innej formie niż pisemna, w tym w formie dowolnej.

Nawiązanie tego rodzaju stosunku prawnego ściśle wiązało się z celem, do którego dążyły w sposób niewątpliwy obie strony, a więc ustanowienia na rzecz spółki użytkowania wieczystego. Od chwili nabycia przez pozwaną spółkę przedsiębiorstwa upadłego (...), zarówno (...), jak i Miasto zgodnie współdziałały w celu ustanowienia na części nieruchomości właśnie użytkowania wieczystego. Prowadzone były w tym celu rozmowy, wymieniana korespondencja, co było bezsporne i co wynikało wprost z materiału dowodowego. Poza dokumentami, można tu wskazać na zeznania świadka L. Z.: „Było wiele wątków – rozwiązanie kwestii użytkowania wieczystego działki „podwórkowej”. Spółka miała stracić użytkowanie wieczyste za darmo, ale miało dojść do wyprostowania udziałów w budynku oraz przeniesienia własności i użytkowania wieczystego na pozwanego. W wyniku błędów pomiarów była zła powierzchnia lokali, wątków było bardzo dużo. Przyjęto koncepcję „małych kroków”, załatwiania spraw po kolei.” (k. 773). Przez cały okres od 2007 r. do lipca 2013 r. powód nie kwestionował faktu władania rzeczą przez pozwanego, nie żądał z tego tytułu zapłaty, a w zakresie posiadania traktował (...) jako uprawnionego do jego wykonywania. Wynikało to również z zeznań reprezentanta pozwanego J. K.. Także po zawarciu umowy z dnia 11 grudnia 2012 r. stan ten się nie zmienił, powód nadal akceptował władztwo pozwanego i nie żądał z tego tytułu wynagrodzenia. Związane to było z tym, że cel, dla którego umówiono taki sposób korzystania, ciągle nie został zrealizowany i czynności w kierunku jego osiągnięcia dalej były podejmowane przez Miasto i (...). Przedmiotem umowy użyczenia, w rozumieniu art. 710 k.c., bo z taką mieliśmy do czynienia w niniejszej sprawie, może być zarówno rzecz ruchoma, jak i nieruchoma. Wbrew wywodom apelacji powoda, Sąd Okręgowy ustalił, że do zawarcia tej umowy doszło w 2007 r. Pozwanej spółce przysługiwał więc tytuł prawny do nieruchomości.

Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1875 ze zm.), do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Przyjmuje się, że jest to zamknięty katalog uprawnień rady gminy, w pozostałym zakresie uprawniony jest wójt (prezydent miasta). Umowa użyczenia w tym katalogu nie została zawarta. Jedynie w drodze wykładni rozszerzającej przepisu można byłoby wyciągnąć przeciwny wniosek. Gdyby zaś przyjąć, że umowa użyczenia, jako nieodpłatna, może zostać uznaną za wchodzącą w zakres przedmiotowy, zastosowanie znajdowałby art. 5 k.c. (o czym mowa poniżej).

Nie można jednak zgodzić się z wywodem Sądu Okręgowego, podzielając w części zarzuty apelacji strony powodowej, że momentem, w którym pozwany utracił tytuł do władania nieruchomością na podstawie umowy, był fakt związany z odpadnięciem wspólnego celu, dla którego ją zawarły, którym było ww. pismo z dnia 23 stycznia 2014 r., doręczone (...) w dniu następnym. Takim oświadczeniem (art. 715 k.c.) było bowiem już wezwanie z dnia 26 lipca 2013 r., którym Miasto wezwało (...) do zapłaty kwoty 1.087.585,78 zł + VAT za bezumowne korzystanie za okres 1 lipca 2010 r. – 30 czerwca 2013 r. (k. 593). To pismo zostało doręczone spółce w ostatnim dniu lipca 2013 r. Wbrew stanowisku Sądu I instancji, w tym piśmie powód wyraźnie (art. 60 k.c.) oświadczył się w przedmiocie braku woli kontynuowania dalszej współpracy i dalszego nieodpłatnego korzystania przez (...) z rzeczy. W piśmie z sierpnia 2013 r. wskazał jedynie, że wezwania z tego tytułu zostaną wstrzymane, ale nie sposób interpretować takich oświadczeń (art. 56 i 65 § 1 k.c.) jako zrzekających się roszczenia w zakresie bezumownego korzystania, co do którego zostało wystawione wezwanie do zapłaty.

Co prawda, powód powoływał się na wcześniejsze swoje pisma, ale trzeba zauważyć, że w piśmie z dnia 16 kwietnia 2013 r., będącym odpowiedzią na projekt umowy stanowiącej wykonanie umowy z października 1993 r., sporządzony przez notariusza L. Z., Miasto powiedziało, że zawarcie umowy jest warunkowane sprostowaniem błędów a kartotece budynków i wykonaniem wyceny gruntu i uregulowaniem zobowiązań (...) w stosunku do Miasta (k. 419). Nie zostało przy tym wskazane, o jakie należności chodzi i aby wiązało to z kwestią korzystania przez spółkę z nieruchomości, a tym bardziej bezumownego korzystania. Odwołanie się do instytucji bezumownego korzystania w piśmie z lipca 2013 r. jest natomiast oświadczeniem niebudzącym żadnych wątpliwości.

Powód niezasadnie powoływał się również na postępowanie upadłościowe (...). Faktem jest, że w ramach toczącego się postępowania upadłościowego tej spółki Miasto zgłosiło do masy upadłości wierzytelność z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowych nieruchomości w okresie od dnia 28 czerwca 2004 r. do dnia 30 listopada 2006 r. i wzywało syndyka do zapłaty należnych z tego tytułu kwot i dodatkowo za okres od dnia 1 grudnia 2006 r. do dnia 31 stycznia 2007 r. (pisma k. 591-592). Powstał też projekt umowy regulującej prawo do korzystania z gruntu położonego przy ul. (...), jednak do jej zawarcia nie doszło; kwestia zapłaty za bezumowne korzystanie była przedmiotem korespondencji pomiędzy syndykiem a Miastem. Wszystko to jednak miało miejsce przed dniem nabycia przedsiębiorstwa upadłego przez (...). Ta spółka, jeszcze przed przystąpieniem do nabycia przedsiębiorstwa (...), podjęła działania w celu uzyskania ze strony powoda informacji co do woli ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na przedmiotowych nieruchomościach. Stanowiły one kontynuację działań podejmowanych przez syndyka, a mających na celu wykonanie umowy z 1993 r. W ramach obustronnych ustaleń doszło do określenia przez powoda warunków, jakie mają być spełnione, aby mogło nastąpić ustanowienie użytkowania wieczystego. W piśmie Miasta z dnia 6 lutego 2007 r., skierowanym do (...) (jeszcze przed nabyciem przedsiębiorstwa upadłego przez tę spółkę), wskazano m.in. na konieczność sprostowania w księgach wieczystych powierzchni wykupionych lokali, dokonania korekty udziałów w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego dla tych lokali, odłączenie dz. ew. (...) z dotychczasowej księgi wieczystej i urządzenie dla niej nowej, ustanowienie nieodpłatnej służebności. Po nabyciu przez pozwanego przedsiębiorstwa (...) strony niniejszego postępowania podjęły – jak wskazano – wspólne działania mające na celu zrealizowanie postanowień umowy z 1993 r., a dotyczącej ustanowienia użytkowania wieczystego. (...) objął w posiadanie przedmiotowe nieruchomości i rozpoczął wykorzystywanie ich w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Pomiędzy stronami doszło m.in. do zawarcia umowy o administrowanie częścią budynku położonego przy ul. (...). W międzyczasie toczyły się sprawy wszczęte na skutek wniosku osób trzecich o przyznanie własności czasowej, a dotyczące części przedmiotowych nieruchomości. Te wszystkie rozmowy i czynności zmierzające do wspólnego celu trwały do lipca 2013 r. Niezasadne było więc twierdzenie, że skoro powód zgłosił w postępowaniu upadłościowym roszczenie z tytułu bezumownego korzystania wobec upadłej spółki, za okres poprzedzający nabycie jej przedsiębiorstwa przez (...), nie było możliwe zawarcie umowy dotyczącej oddania nieruchomości pozwanej spółce do bezpłatnego korzystania.

Analogiczny byłby wniosek, a zatem ustania stosunku umownego pomiędzy stronami z dniem 31 lipca 2013 r., gdyby przyjąć koncepcję, że doszło do podziału quoad usum, a więc pozwanej spółce przysługiwał taki tytuł do korzystania z rzeczy. Z chwilą złożenia powyższego oświadczenia powód w sposób definitywny wskazał, że odpadł cel, dla którego pozwany korzystał z nieruchomości zgodnie z wolą obu stron, co skutkowało rozwiązaniem łączącej je umowy w tym przedmiocie.

W związku z powyższym miał zastosowanie art. 225 w zw. z art. 224 § 2 i art. 230 k.c. Powód był więc uprawniony do naliczania wynagrodzenia za (bezumowne) korzystanie z rzeczy od pisma z dnia 26 lipca 2013 r., doręczonego pozwanemu w dniu 31 lipca 2013 r. (k. 593-593v). Zgodnie z opinią biegłego sądowego J. S., były to kwoty:

- lokale (k. 951): 38.440,70 zł x 1/31 (za jeden dzień lipca 2013 r.) + 38.440,70 zł x 5 (za wrzesień – grudzień 2013 r.) + 335.750,60 zł (za część 2014 r. objętą pozwem) = 529.194,12 zł;

- grunt (k. 980): 129.513,30 zł x 1/31 (za jeden dzień lipca 2013 r.) + 129.513,30 zł x 5 (za wrzesień – grudzień 2013 r.) + 1.131.187,20 zł (za część 2014 r. objętą pozwem) = 1.782.931,55 zł.

Suma powyższych kwot daje kwotę 2.312.125,67 zł. Nie było przy tym zasadne powoływanie się przez pozwanego na art. 5 k.c. w odniesieniu do wskazanego okresu i kwoty. Zgodnie z tym przepisem, nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Jak jednak słusznie wskazał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 17 października 2000 r. (SK 5/99, OTK 2000, nr 7, poz. 254), przepis ten nie może prowadzić do ograniczania treści praw podmiotowych przez klauzule generalne. Klauzula generalna zawarta w art. 5 k.c. nie kształtuje praw podmiotowych ani nie zmienia praw wynikających z innych przepisów. Podnoszący zarzut nadużycia prawa przez przeciwnika powinien wykazać, że zaistniały wyjątkowe okoliczności, takie jak charakter uszczerbku, jakiego doznał poszkodowany, zachowanie się stron stosunku zobowiązaniowego (por. np. wyrok SA w Szczecinie z dnia 24 kwietnia 2013 r., I ACa 56/13, Lex nr 1375878, wyrok SA w Katowicach z dnia 24 maja 2013 r., I ACa 157/13, Lex nr 1327520).

Sąd Okręgowy słusznie zauważył, że przez ponad 6 lat (lata 2007-2013) strony podejmowały zgodne czynności w kierunku realizacji umowy z dnia 6 października 1993 r., które znajdowały odzwierciedlenie w ich stosunkach faktycznych i prawnych. Przez ten czas Miasto w pełni akceptowało władanie przez pozwanego przedmiotowymi nieruchomościami i nie rościło do nich z tego tytułu żadnych pretensji, ale w pewnym momencie nagle zanegowało kilkuletni okres współpracy stron, mającej na celu ustanowienie użytkowania wieczystego, co mogłoby naruszać zasadę zaufania do władzy. Tym niemniej, co było bezsporne, aby doszło do realizacji ww. umowy, najpierw musiała zostać uregulowana sytuacją prawna przedmiotowych nieruchomości. Nie można tu więc mówić o bezzasadnym uchylaniu się przez powoda od ustanowienia użytkowania wieczystego. Co istotne, powód jest właścicielem przedmiotowych nieruchomości i z tego tytułu może korzystać z nich i osiągać stosowny zysk. Pozwany przez wiele lat korzystał z rzeczy i – jak sam twierdził – uzyskiwał z nich pożytki, co już samo w sobie przeczy możliwości zastosowania wskazanego przepisu w odniesieniu do okresu, co do którego powód wyraził jednoznaczną wolę braku chęci dalszej współpracy. Miasto jest pozbawione dochodów, co ma znaczenie chociażby z punktu widzenia tego, że jest to jednostka samorządu, nieprowadząca – co do zasady – działalności gospodarczej. Co więcej, przez cały okres władania przedmiotowymi nieruchomościami, tj. od 2007 r., spółka nie ponosiła z tego tytułu żadnych opłat na rzecz właściciela (takich jak czynsz), będąc obciążonym jedynie ciężarami publicznymi. W lipcu 2013 r. pozwany został poinformowany, że powód nie widzi możliwości przystąpienia do zawarcia umowy, a więc spółka (...) powinna była liczyć się z negatywnymi skutkami korzystania z rzeczy bez tytułu prawnego. Nie można w takiej sytuacji uznać, aby skorzystanie przez właściciela z przysługujących mu uprawnień od dnia, od którego mógł on skutecznie dochodzić swoich roszczeń, naruszało art. 5 k.c., a więc aby zasadne było zastosowanie wyjątku od zasady możliwości skorzystania z praw podmiotowych.

Jedynie w sytuacji, gdyby uznać umowę użyczenia za bezskuteczną z uwagi na powołany przepis ustawy o samorządzie gminnym, należałoby zastosować art. 5 k.c. do roszczenia sprzeda dnia 31 lipca 2013 r., albowiem do tego dnia spółka (...) – obiektywnie rzecz ujmując– mogła zakładać, że jej korzystanie z rzeczy opiera się na tytule prawnym, a w międzyczasie zostanie zawarta umowa, o której była mowa w umowie z października 19993 r.

Kolejnym zagadnieniem, które należało rozważyć, było to, że toku rozprawy apelacyjnej pozwany powołał się na uchwałę 7 sędziów SN z dnia 19 kwietnia 2017 r. (III CZP 84/16, OSNC 2017, nr 11, poz. 122), zgodnie z którą korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.). W świetle bowiem tych przepisów, zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy jest posiadacz samoistny; włada rzeczą faktycznie jak właściciel (art. 336 in principio k.c.), a więc może z niej korzystać – w szczególności pobierając pożytki i inne dochody – oraz rozporządzać nią. Z art. 230 k.c. wynika z kolei jednoznacznie, że adresatem roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może być również posiadacz zależny. Gdy posiadacz samoistny oddał rzecz w posiadanie zależne, nie traci przymiotu posiadacza (art. 337 k.c.). Korzystanie przez posiadacza z nieruchomości oddanej przez niego w posiadanie zależne najemcy zostaje zredukowane do pobierania pożytków cywilnych; w takim przypadku posiadacz samoistny w zasadzie nie ma możliwości wykorzystywania w inny sposób wartości użytkowej rzeczy, chociaż pozostaje ona w jego pośrednim władaniu (zob. też wyrok z dnia 10 sierpnia 2017 r., I CSK 753/16, Legalis nr 1713655).

Powołana uchwała została wydana już po wydaniu zaskarżonego wyroku i dotyczyła niezwykle kontrowersyjnej kwestii, budzącej spory w orzecznictwie i doktrynie, o czym świadczy fakt, że została wydana w tzw. składzie poszerzonym. Sąd Okręgowy podnosił, że pozwany osiąga przychody z tytułu oddania lokali w odpłatne korzystanie. Trzeba jednak zauważyć, że nie było to przedmiotem sporu i rozważań pomiędzy stronami, tj. nie było podnoszone, że w okresie objętym żądaniem pozwu, a w szczególności w okresie, jaki Sąd I instancji uznał za zasadny, pozwany oddał nieruchomości w posiadanie zależne. Biegły sądowy wyliczył stosowne wynagrodzenie, a więc kwoty należne powodowi, gdyby pozwany korzystał z nich w oparciu o tytuł prawny. Jeżeli aktualnie, jak można rozumieć, z uwagi na treść powołanej uchwały, pozwany twierdził, że zasądzona kwota była za wysoka, a w szczególności, że Sąd Okręgowy nie uwzględnił faktu wydzierżawienia lub wynajmu nieruchomości innym podmiotom, to powinien był tę okoliczność udowodnić (zgodnie z art. 6 k.c.). Trzeba bowiem zauważyć, że Sąd Okręgowy opierał się na materiale dowodowym przedstawionym przez strony, zgodnie z zasadą kontradyktoryjności. Pomimo tego strona pozwana ani nie wskazała, aby w jakimś okresie dotyczącym sporu oddała nieruchomości w posiadanie zależne, a jeśli tak, to które i w jakich okresach. Jest to tym bardziej istotne, że jeden z zarzutów zawartych w apelacji strony pozwanej dotyczył ustalenia przez Sąd I instancji, że „spółka osiąga znaczny dochód z wynajmowania nieruchomości, podczas gdy spółka posiada nieruchomości własne, których najem generuje zysk, natomiast przy formułowaniu wniosku o znacznych dochodach z nieruchomości nie wzięto pod uwagę stopnia zużycia nieruchomości, braku remontów, standardu, oraz faktycznych cen płaconych za najem”. Niezasadna była więc konstatacja Sądu Okręgowego, sprzeczna z art. 233 § 1 k.p.c., że cała działalność pozwanej spółki oparta jest na wynajmie powierzchni na terenie przy ul. (...), co nie miało jednak wpływu na treść merytorycznego rozstrzygnięcia. Także na rozprawie apelacyjnej podniesiono, że nieruchomość nie jest wynajmowana w całości, ale jedynie w części, gdyż jest to stary budynek, nieremontowany, nie było generalnych remontów, poza koniecznymi, a lokale były wynajmowane w części również w okresie, którego dotyczy spór. Przy czym na tę okoliczność nie zostały przedstawione żadne dowody.

W tym kontekście nie można zapominać, że jak wskazał w swojej opinii pisemnej biegły sądowy J. S.: „najbardziej wiarygodnymi danymi nt. czynszów w budynkach położonych przy ul. (...) byłyby czynsze z umów najmu zawartych przez (...) czy Miasto, ale żadna ze stron tych danych nie udostępniła”. Potwierdził to pełnomocnik strony powodowej na rozprawie apelacyjnej, wskazując, że był obecny podczas oględzin nieruchomości przez biegłego, gdy biegły prosił przedstawicieli pozwanego o udostępnienie umów i ich nie otrzymał. W odniesieniu do strony pozwanej jest to niezwykle istotne, gdyż to właśnie ona podnosiła, że oddawała nieruchomości w posiadanie zależne osobom trzecim. Powinna więc była wykazać, w jakich okresach, jakie lokale i po jakich stawach oddawała w najem czy dzierżawę, skoro miało to mieć wpływ na wysokość dochodzonej kwoty. Także ze sprawozdań zarządu (...) za 2011-2013 te okoliczności nie wynikały – mowa w nich była tylko, że podstawową działalnością spółki pozostał wynajem powierzchni biurowej oraz terenu niezabudowanego przy ul. (...) w W., zaś dla 2011 r. wpisano, że w lipcu i grudniu 2011 r. spółka kupiła dwa kolejne piętra w budynku przy ul. (...), które po przeprowadzeniu niezbędnych remontów i adaptacji, zostały częściowo wynajęte (k. 603-615).

W takiej sytuacji, a więc braku przedłożenia stosownych dokumentów, negatywne skutki procesowe obciążały właśnie tę stronę (analogicznie do treści art. 233 § 2 k.p.c.), jak również mając na uwadze rozkład ciężaru dowodu (art. 6 k.c.). Nie jest zasadne stanowisko, zgodnie z którym strona pozwana miałaby jedynie stwierdzić, że wynajmowała (wydzierżawiała) nieruchomości, a to powód miałby udowodnić komu, w jakich okresach, po jakich stawkach itd. To strona powołująca się na tę okoliczność (tu: pozwany) wywodzi z niej pozytywne dla siebie skutki procesowe. Co więcej, w takiej sytuacji należało uznać, że skoro strona pozwana nie przedstawia stosownych dokumentów, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy, to ich przedstawienie byłoby dla niej niekorzystne. Mając na uwadze całokształt materiału dowodowego, należało więc przyjąć, że kwoty wyliczone przez biegłego sądowego nie były wyższe niż stawki, jakie faktycznie spółka (...) pobierała od swoich najemców (dzierżawców), oczywiście przy założeniu, że do zawarcia takich umów faktycznie dochodziło w spornym okresie. Nie można przy tym również zapominać, że pozew dotyczył nie tylko lokali, ale i gruntów, co do których nie było nawet podnoszone, aby były oddawane w posiadanie zależne, a więc w tym zakresie także z tej przyczyny (niezależnie od kwestii ciężaru dowodu) możliwe było wyliczenie stawek wynagrodzenia zgodnie z opinią biegłego sądowego.

Oddaleniu podlegał jednocześnie wniosek strony pozwanej o udzielenie terminu celem przedłożenia do akt pisma biegłego dotyczącego udostępnienia nieruchomości, gdyż nie było sporne między stronami, że biegły zwracał się ustnie o udostępnienie umów, a nie w formie pisemnej.

Tak więc zarzuty zgłoszone przez pozwanego dodatkowo na rozprawie apelacyjnej nie mogły się ostać. Przy tym trzeba podkreślić, że Sąd Okręgowy był uprawniony oprzeć się na opinii biegłego sądowego J. S., który poprawił błędy rachunkowe i w swoich opiniach pisemnych (k. 787-844, 920-981) wyjaśnił, że nie wybrano transakcji przy ul. (...), gdyż jest to budynek biurowy, starszego typu, który będzie przebudowywany, dlatego mamy tu do czynienia z transakcją o niższej cenie. Dla tej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z usługami i garażem podziemnym Biegły szeroko wyjaśnił dlaczego przyjął dane nieruchomości. Na rozprawie w dniu 24 czerwca 2016 r., w ustnej opinii uzupełniającej (nagranie k. 1015), dodał, że nie wykorzystał do wyceny transakcji nieruchomości przy ul. (...), albowiem ta transakcja była najniższa ze wszystkich, gdyż budynek był kupowany ze względu na atrakcyjną lokalizację, ale był to budynek biurowy pozaklasowy i w 2010 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy, co miało wpływ na cenę, gdyż kupujący miał ograniczyć okres wynajmu i docelowo zburzyć ten budynek. Poza tym transakcji, których ceny mogą być zbliżone do ul. (...), jest niewiele. Dzielnice inne niż (...) zostały wykluczone ze względu na lokalizację.

Sąd Okręgowy prawidłowo ocenił tę opinię za wiarygodną, logiczną i spójną, która została wydana w oparciu o wiedzę i doświadczenie biegłego. Wbrew zarzutom apelacji pozwanego (przy czym wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego lub uzupełnienia opinii przez dotychczasowego biegłego został cofnięty na rozprawie apelacyjnej), opinia nie wymagała uzupełnienia, strona nie podważyła w żaden logiczny sposób ustaleń i wniosków biegłego sądowego, przyczyniając się tak naprawdę do małej ilości materiału badawczego, o czym była mowa powyżej. Nie stanowi przesłanki uzupełnienia opinii, a tym bardziej dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego okoliczność, że strona uważa, że jakaś nieruchomość powinna być uwzględniona lub nieuwzględniona w opinii, tym bardziej, gdy uchyla się od przedstawienia biegłemu sądowemu najbardziej adekwatnych danych.

W konsekwencji, jak wskazano, powodowi należała się kwota 2.312.125,67 zł, a więc wyższa od zasądzonej przez Sąd I instancji o kwotę 975.370,59 zł – i tę kwotę Sąd Apelacyjny dodatkowo zasądził na rzecz Miasta wraz z ustawowymi odsetkami, a następnie ustawowymi odsetkami za opóźnienie, przy czym początkowym dniem naliczania odsetek był dzień 29 października 2014 r., mając na uwadze treść art. 455 k.c. Należy zauważyć, że dla sytuacji typowych, gdy z okoliczności nie wynika nic innego, należy przyjąć, że spełnienie świadczenia niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455 k.c.), oznacza spełnienie w terminie 14 dni od wezwania (zob. wyrok SN z dnia 28 maja 1991 r., II CR 623/90, Lex nr 9056). Pozew został doręczony pozwanemu w dniu 14 października 2014 r. (k. 539), a więc odsetki od zasądzonej kwoty należały się po upływie dwóch tygodni. Skutkowało to również koniecznością modyfikacji odsetek w odniesieniu do kwoty zasądzonej przez Sąd Okręgowy przez ich oddalenie za okres poprzedzający datę wymagalności.

Zmiana wyroku w odniesieniu do żądania głównego na korzyść powoda oznaczała również konieczność zmiany rozstrzygnięcia w zakresie kosztów procesu przed pierwszą instancją, zgodnie z art. 100 zd. 1 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 490 ze zm.). Koszty powoda wyniosły 110.200 zł (100.000 zł – opłata od pozwu, 7.200 zł – wynagrodzenie pełnomocnika i 3.000 zł – zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego sądowego), zaś koszty pozwanego wyniosły 7.217 zł (7.200 zł – wynagrodzenie pełnomocnika i 17 zł – opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa). Ponieważ powód wygrał ostatecznie w 39,3%, zaś pozwany w 60,7%, w takim też stosunku podlegały rozliczeniu koszty procesu za pierwszą instancję. Ostatecznie, po takim rozliczeniu, powodowi należała się kwota 38.927,90 zł.

Jednocześnie na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 300 ze zm.) obciążono strony, w takim stosunku, w jakim ostatecznie przegrały sprawę, brakującymi kosztami w sprawie, tj. kosztami opinii biegłego sądowego (k. 985).

Apelacja pozwanego została więc uwzględniona jedynie w zakresie części odsetek od kwoty zasądzonej przez Sąd I instancji, zaś apelacja powoda – co do części kwoty objętej żądaniem pozwu (wraz z odsetkami). W pozostałym zakresie apelacje obu stron podlegały oddaleniu.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 386 § 1 i art. 385 k.p.c., Sąd Apelacyjny orzekł jak w punktach I i II sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. (odnośnie do apelacji powoda) i art. 100 zd. 2 k.p.c. (odnośnie do apelacji pozwanego). W zakresie apelacji powoda na te koszty składały się: opłata od apelacji uiszczona przez powoda (100.000 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocników procesowych stron, ustalone na podstawie § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dniu wniesienia apelacji, tj. 11.250 zł. Ponieważ powód wygrał postępowanie apelacyjne ze swojej apelacji w 21,8%, zaś pozwany w 78,2%, powodowi należała się kwota 15.455 zł. Natomiast w zakresie apelacji pozwanego, została ona uwzględniona jedynie w zakresie odsetek od kwoty zasądzonej przez Sąd Okręgowy, a więc to pozwanego, jako wygrywającego w niewielkiej części, należało obciążyć kosztami postępowania apelacyjnego w tej części, tj. wynagrodzeniem pełnomocnika procesowego powoda, ustalonego na podstawie § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia, tj. 8.100 zł. Suma tych kwot daje kwotę 23.555 zł i taka też kwota kosztów postępowania apelacyjnego została zasądzona na rzecz powoda.

VI ACa 2023/16

Podstawa prawna:

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE