Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 lipca 2018 r.

Sąd Rejonowy w Chełmnie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2018 r. w Chełmnie

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. C.

przeciwko Skarbowi Państwa - Staroście (...)

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w C., przy ul. (...) oznaczonej jako działki nr (...) o łącznej powierzchni 0,5142 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Chełmnie prowadzi księgę wieczystą (...), od dnia 1 stycznia 2015 roku jest uzasadniona poprzez obniżenie opłaty do kwoty 14.501,97 zł (czternaście tysięcy pięćset jeden złotych 97/100 groszy);

II.  znosi koszty procesu pomiędzy stronami;

III.  zwraca powodowi – Gminie M. C. kwotę 190,91 zł (sto dziewięćdziesiąt złotych i 91/100 groszy) tytułem niewykorzystanej części zaliczki na opinię biegłego.

UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. zgodnie z art. 80 ust 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010 nr 102, poz. 651 ze zm.) przekazało sprzeciw Gminy M. C. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 5 listopada 2014r. znak(...) w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w C., oznaczonego jako działki nr (...) o powierzchni 0,0504 ha i 289/4 o powierzchni 0,4638 ha położonego w obrębie miasta C., dla którego to gruntu prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Chełmnie księga wieczysta (...).

Zgodnie z art. 80 ust. 3 wskazanej powyżej ustawy Orzeczenie SKO na skutek wniesienia sprzeciwu w terminie utraciło moc. Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości zastępuje pozew (art. 80 ust. 2 ustawy).

We wniosku z dnia 14 maja 2014r. powódka na podstawie art. 81 ust 1 ustawy wniosła o ustalenie nowej opłaty za użytkowanie wieczyste dla nieruchomości położonej w C. oznaczonej jako działki nr (...) o powierzchni 0,0504 ha i 289/4 o powierzchni 0,4638 ha. W uzasadnieniu wniosku powódka wskazała, iż obowiązująca opłata za użytkowanie wieczyste została ustalona w 2010r. Od tego czasu rynkowa wartość nieruchomości spadła, co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który ustalił wartość nieruchomości na kwotę 217.969 zł. W związku z tym powódka wniosła o dokonanie aktualizacji i zmniejszenie opłaty za wieczyste użytkowanie przedmiotowych działek.

Organ administracji nie podjął żadnych czynności od dnia wniesienia wniosku. W związku z powyższym użytkownik wieczysty w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierował sprawę do kolegium.

Orzeczeniem z dnia 5 listopada 2014r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło, iż wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w C., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków, jako działki nr (...) o powierzchni 0,0504 ha i 289/4 o powierzchni 0,4638 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Chełmnie prowadzona jest księga wieczysta (...) jest uzasadnione do kwoty 21.456,09 zł począwszy od 2015r. Wysokość opłaty ustalono w oparciu o opinię biegłej, która ustaliła wartość nieruchomości na kwotę 715.200 zł.

W sprzeciwie od orzeczenia SKO powódka wniosła o ustalenie nowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości w wysokości 6.540 zł oraz o zasądzenie od strony przeciwnej kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu sprzeciwu powódka podtrzymała swoje stanowisko co do tego, iż wartość nieruchomości wynosi 217.969 zł, a więc opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego winna wynieść 6.539,07 zł.

Pozwany Skarb Państwa – Starosta (...) nie ustosunkował się do żądania pozwu.

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka Gmina M. C. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w C. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków, jako działki nr (...) o powierzchni 0,0504 ha i 289/4 o powierzchni 0,4638 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Chełmnie prowadzona jest księga wieczysta (...). Łączna powierzchnia nieruchomości wynosi 0,5142 ha. Według ewidencji gruntów nieruchomość ta stanowi tereny zurbanizowane niezabudowane.

/okoliczność bezsporna/

Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu Gmina M. C. nabyła aktem notarialnym Rep. A. (...) z dnia 29 września 2006r. od (...) S.A., którego poprzednik prawny Przedsiębiorstwo Państwowe (...) w W. Decyzją Wojewody (...) GP.I. (...)-2//18/96/98 z dnia 27 lutego 1998r. oraz postanowieniem Wojewody (...) z dnia 22 czerwca 1998r. nabył to prawo z dniem 5 grudnia 1990r. na okres 99 lat, jako grunty zajęte pod linie kolejowe. W dacie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste grunty te stanowiły część linii kolejowej położonej na terenie miasta C..

/okoliczność bezsporna/

Nieruchomość ta stanowi grunt niezabudowany. Tory zostały zdjęte, nie ma już linii kolejowej, pozostały nieliczne podkłady. Grunt ten jest zagospodarowany jako nieużytek. Porośnięty jest zielskiem, trawą, krzakami i drzewami, w części wykorzystywany jako niewielka gruntowa dróżka - skrót do pobliskiego osiedla. W decyzji o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie wskazano innego możliwego zagospodarowania tego terenu, nie przewidziano zabudowy tego terenu, nie wskazano terminu rozpoczęcia lub zakończenia zabudowy.

/dowód: opinia biegłej A. R. k. 51, 54/

Ostatnia aktualizacja opłaty została ustalona wyrokiem Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 22 października 2012r. w sprawie(...) Roczna opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości i została ustalona na kwotę 44.889 zł.

/okoliczność bezsporna/

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w C. przy ul. (...) oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków, jako działki nr (...) o powierzchni 0,0504 ha i 289/4 o powierzchni 0,4638 ha na dzień 27 maja 2015r. wynosi 483.399 zł.

/dowód: opinia biegłej A. R. k. 45 – 64, przesłuchanie biegłej k. 91/

Sąd zważył co następuje:

Stan faktyczny w niniejszej ustalono w oparciu o zaoferowany przez strony materiał dowodowy: opinię biegłej z dziedziny szacowania nieruchomości A. R. oraz dokumenty, w tym dokumenty z akt administracyjnych.

Za wiarygodne uznano zgromadzone w sprawie dokumenty, gdyż ich prawdziwość nie została zakwestionowana przez strony, a i Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania ich prawdziwości.

Wartość nieruchomości, a tym samym wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości była sporna pomiędzy stronami. Zdaniem powódki opłata ta winna być znacznie obniżona z uwagi na obniżenie wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty Sąd ustalił w całości w oparciu o opinię sporządzoną przez biegłą.

Sąd w całości podzielił wnioski z opinii biegłej. Biegła posiada wiedzę i specjalizację wymaganą dla sporządzenia tego typu opinii. Jest doświadczonym rzeczoznawcą i wielokrotnie sporządzała opinie na zlecenie Sądu, doskonale orientując się w specyfice (...) rynku nieruchomości. Opinia jest jasna, rzeczowa i poprawna pod względem rachunkowym. Opinia sporządzona została zgodnie z tezą zawartą w postanowieniu dowodowym Sądu. Biegła dokonała wyceny gruntów w oparciu o odbyte transakcje kupna sprzedaży gruntów niezabudowanych położonych w sąsiedniej miejscowości Ś., z uwagi na to, iż brak było rynkowych transakcji porównywalnymi gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo wielorodzinne w C..

Na rozprawie biegła w sposób wyczerpujący odpowiedziała na pytania Sądu i stron oraz w precyzyjny i logiczny sposób uzasadniła wnioski zawarte w opinii oraz ustosunkowała się do zarzutów pozwanego i powoda do opinii, w ocenie Sądu czyniąc je bezprzedmiotowymi. Biegła szczegółowo uzasadniła, dlaczego przy wycenie nieruchomości przyjęła przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem na jaki nieruchomość została przekazana w użytkowanie wieczyste oraz przytoczyła obowiązujące przepisy prawa, w tym Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które zostało zmienione Rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011r. Biegła wskazała, iż zgodnie z § 28 ust. 5 tego Rozporządzenia przy ustalaniu wyceny należy uwzględniać stan nieruchomości i cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, a nie przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie. § 38 Rozporządzenia wskazuje, iż do wartości gruntów przeznaczonych pod linie kolejowe stosuje się przepisy § 36 ust 1 i 2 a więc ceny gruntów zajętych pod drogi publiczne, a w przypadku braku cen uwzględnia się ceny według przeznaczenia gruntów przyległych. Ponieważ analiza rynku wykazała, iż brak jest wystarczającej transakcji rynkowych gruntów pod drogami publicznymi to do wyceny przyjęto ceny gruntów przyległych. Teren przyległy ma przeznaczenie pod budownictwo wielorodzinne z uzupełnieniem usług i taka też wycena, tj. według ceny gruntów, które mają zostać przeznaczone pod takie budownictwo została sporządzona. Biegła w sposób logiczny i przekonywujący uzasadniła dlaczego nie może przyjąć wyceny nieruchomości według planu miejscowego, gdzie Gmina sobie ustali np. tereny zielone co spowoduje znaczny spadek cen. Natomiast właściciel nieruchomości oddaje grunt w użytkowanie wieczyste wskazując cel, tj. czy można go zabudować czy nie i może użytkowanie wieczyste rozwiązać.

W pisemnych uzupełniających opiniach z dnia 26 września 2017r. (k. 100 – 101) i z dnia 9 lutego 2018r. (k. 122 – 123) biegła podtrzymała opinię i szczegółowo ustosunkowała się do kolejnych zarzutów pełnomocnika pozwanego, zatem nie było potrzeby powtarzana wskazanych tam argumentów które sąd całkowicie podziela.

Sąd przeanalizował powołane przez biegłą przepisy, przyjętą przez biegłą procedurę wyceny i nie znalazł żadnych błędów, czy to do przyjętej metodologii wyceny, czy błędów logicznych czy rachunkowych. Zgodnie z § 28 ust. 5 Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy. Wycenę na którą powołuje się pozwany, tj. M. P. z dnia 9 października 2014r., Sąd nie mógł przyjąć za podstawę swoich ustaleń - przede wszystkim, z uwagi na to, iż wycenę tę sporządziła biegła nie powołana przez sąd, co pozostaje w sprzeczności z zasadą bezpośredniości postępowania dowodowego. Ponadto jak słusznie zauważyła biegła A. R., wycena ta została sporządzona bez uwzględnienia dokonanej w 2011r. zmiany przepisów Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. Nie było zatem podstaw do przyjęcia do wyceny przeznaczenia gruntu pod usługi. Zdaniem Sądu biegła A. R. słusznie przyjęła do wyceny przeznaczenie gruntu zgodnie z celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Na marginesie zauważyć należało, iż skoro użytkownik wieczysty chce zmiany celu na jaki grunt został przeznaczony w użytkowanie wieczyste (gdyż nie ma już linii kolejowej), winien wystąpić o zmianę tej decyzji.

Przechodząc do rozważań prawnych, wskazać należy, iż podstawą aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów jest art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010 nr 102, poz. 651 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym na dzień złożenia wniosku zgodnie z którym, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

W niniejszej sprawie powódka podniosła, iż wartość nieruchomości spadła od ostatniej jej aktualizacji, to jest od 2011r.

Należy podkreślić, iż Sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. (taki pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 września 2003r., sygn. (...),(...)nr (...)). Oznacza to, że jeżeli Sąd uzna, iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec niespełniania ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty), Sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości. Jeśli natomiast uzna, iż zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona to powództwo oddala. W przypadku zaś gdy uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona w mniejszej wysokości niż zaoferowana w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala.

Biegła ustaliła wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 483.399 zł. Przy uwzględnieniu tej wartości, wysokość zaktualizowanej opłaty wynosi 14.501,97 zł (483.399 zł x 3 % = 14.501,97 zł). Jest to więc opłata w wysokości niższej niż ustalona wyrokiem Sądu Okręgowego w Toruniu (44.889 zł.)

Z uwagi na powyższe na postawie art. 189 kpc w zw. z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010 nr 102, poz. 651 ze zm.) orzeczono jak w pkt. I wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 kpc w myśl zasady wzajemnego zniesienia kosztów. Roszczenie powódki zostało tylko częściowo uwzględnione, wobec czego Sąd uznał za zasadne wzajemne zniesienie kosztów procesu.

O zwrocie niewykorzystanej zaliczki na wydatki orzeczono jak w pkt III sentencji wyroku na podstawie art. 84 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 r. [tj. z dnia 11 stycznia 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 300)]. Powódka uiściła zaliczkę w wysokości 1.500 zł. Wydatki związane z kosztami opinii biegłej, w tym stawiennictwa na rozprawę wyniosły łącznie 1.480,09 zł (kwota 1.157,80 zł, 114,39 zł i 36,90 zł). Zatem należało zwrócić powódce niewykorzystaną kwotę 190,91 zł.