Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 września 2018 r.

Sąd Rejonowy w Kłodzku, I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Ewa Karp

Protokolant: st. sekr. sąd. Małgorzata Schick

po rozpoznaniu w dniu 20 września 2018 r. w Kłodzku na rozprawie

sprawy z powództwa M. H.

przeciwko M. K. i K. K.

o zapłatę 50 000 zł

oddala powództwo.

(...)

UZASADNIENIE

Powódka M. H. wniosła o zasądzenie solidarnie od M. K. i K. K. (1) kwoty 50.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 1 maja 2018 r. oraz zwrot kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej na wyrysie mapy ewidencyjnej nr (...) obręb S. (...)w mieście S..

Powódka była zainteresowana zakupem nieruchomości gruntowej położonej po przeciwnej stronie drogi, niezbudowanej, o powierzchni 1720 m2, która stanowi część innej nieruchomości gruntowej, należącej do M. K. oraz jego syna K. K. (2).

Powódka wskazała, że podjęła negocjacje z pozwanymi celem ustalenia ceny nieruchomości. Ostatecznie strony ustaliły, że cena nieruchomości wynosić będzie 51.600 zł, co daje 30 zł/m ² i na poczet tej ceny M. H. uiściła 50.000 zł. Naocznym świadkiem przekazywania pieniędzy był L. D. (1), a także w dniu 1 sierpnia 2017 roku zostało sporządzone stosowne pokwitowanie.

Pomimo, iż strony przekazały 50 000 zł na rzecz sprzedającego, nie ustaliły ostatecznych warunków umowy przedwstępnej, bowiem zaistniał spór co do ostatecznej ceny nieruchomości. Jednocześnie pozwani wskazali, że nigdy nie zgodzili się na cenę 30 zł/m ², bowiem ceny podobnych działek oscylują w okolicy 80 zł/m ², co prawdą nie jest.

W ocenie powódki w niniejszej sprawie nie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej pomiędzy stronami, bowiem strony nigdy nie ustaliły ostatecznej ceny za 1 m ² działki.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i kosztów postępowania. W uzasadnieniu przyznali, że przeprowadzili z powódką negocjację w zakresie wydzielenia z działki, której są właścicielami, opisanej w księdze wieczystej (...) i sprzedaży na rzecz powódki wydzielonej części gruntu, której granice wskazała powódka w terenie. Jako podstawę do podjęcia rozmów wskazali, że powódka bezprawnie zajęła i zaczęła korzystać z części działki pozwanych poprzez parkowanie samochodu i wycinanie drzew i krzewów. Podnieśli, że ostatecznie ustalili z powódką, że zostanie wydzielona działka wg punktów granicznych wskazanych przez powódkę za cenę 100.000 zł, co zostało potwierdzone w dniu 1 sierpnia 2017 r. poprzez zapłatę w kwocie 50.000 zł na poczet ceny działki, wydzielonej w ustalonych wspólnie granicach.

Ustalono, że reszta ceny - 50 000 zł - zostanie zapłacona po wydaniu działki, a termin zawarcia umowy sprzedaży zostanie szczegółowo określony przez powódkę i jej partnera, po spełnieniu wymogów formalnych co do wydzielenia działki, bowiem powódka i jej partner często przebywają za granicą, (...).

Pozwani wskazali, że po wydzieleniu działki i uzyskaniu prawomocnego wpisu w księdze wieczystej, powódka oświadczyła, że nie jest zainteresowana zakupem działki na warunkach ustalonych wcześniej i następnie zażądała zwrotu zadatku.

W ocenie pozwanych pomiędzy stronami doszło do zawarcia ustnej umowy przedwstępnej, a od zawarcia umowy przyrzeczonej uchyliła się powódka, a zatem zatrzymanie zadatku przez pozwanych nie może być kwestionowane. Wskazali ponadto, że nadal są gotowi sprzedać wydzieloną działkę powódce, na wcześniej ustalonych warunkach.

Pozwani nie rozumieją postawy powódki, która jednostronnie zmieniła wspólne ustalenia, jednak w ocenie pozwanych powódka odstąpiła od umowy, a bezsporne jest , ze umowa przedwstępna została zawarta ustnie, tym samym odstąpienie przez powódkę od umowy przedwstępnej uzasadnia zaliczenie wpłaconego zadatku jako formy odszkodowania za odstąpienie od umowy zgodnie z art. 394 par.1 k.c. Wszelkie działania pozwanych świadczą o gotowości pozwanych do zawarcia umowy, od zawarcia której powódka uchyla się, a pozwani są nadal gotowi sprzedać działkę powódce.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1 sierpnia 2017 r. K. K. (1) i M. K. pokwitowali odbiór zadatku w wysokości 50.000 zł z tytułu sprzedaży działki.

Dowód: pokwitowanie – k. 15;

Działka (...) opisana w księdze wieczystej (...) została podzielona na dwie działki tj. (...), na wniosek pozwanych, w tym (...) przeznaczona do sprzedaży.

Dowód:

-

postanowienie nr (...) ze wstępnym projektem podziału– k. 67 - 68;

-

zatwierdzenie decyzji k- 69

-

mapa z projektem podziału nieruchomości – k. 70;

-

zawiadomienie – k. 71 – 71 odwrót;

-

pismo K- 72

Negocjacje na temat zakupu nieruchomości prowadził L. D. (1) z K. K. (1). Rozmawiali wyłącznie po angielsku. Powódka nie mówi i nie rozumie po angielsku.

M. H. nie negocjowała zakupu działki, ponieważ nie ma pieniędzy. L. D. (1), przyjaciel powódki, jako obcokrajowiec, nie może kupować ziemi w Polsce.

Pismem z dnia 18 kwietnia 2018 roku pełnomocnik powódki wezwał pozwanych do zapłaty 50 000 zł w terminie 7 dni .

Pieniądze w kwocie 50.000 zł, przekazanej pozwanym, za pokwitowaniem, należały do L. D., który na rozprawie 20 września 2018 roku, oświadczył, że nadal jest zainteresowany zakupem przedmiotowej działki od pozwanych.

Pozwani, na rozprawie 20 września 2018 roku, oświadczyli, ze nadal są zainteresowani sprzedażą działki.

Dowód:

przesłuchanie świadka L. D. – k. 93 – 93 odwrót

tłumaczenie K- 32

przesłuchanie powódki K- 93-94

protokół K- 94

pismo K- 17

Sąd zważył, co następuje:

W oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy: dokumenty opisane w ustaleniach stanu faktycznego, przesłuchanie powódki, pokwitowanie odbioru przez pozwanych zadatku w kwocie 50 000 zł i zeznania świadka L. D., zawnioskowanego przez powódkę, powództwo należało oddalić w całości.

Przepis art. 394. § 1 k.c. stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Dokonane ustalenia uzasadniają przyjęcie, że kwota 50 000 zł, której zwrotu żąda powódka M. H., została odebrana przez pozwanych M. I K. K. (1), jako zadatek na poczet zakupu działki, a owe 50 000 zł pochodziło od świadka L. D. (1), przyjaciela powódki M. H..

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2003 r. II CK 335/02, Jeśli w sprawie sprzedaży nieruchomości prowadzi się rokowania, to oznacza to, że strony chcą zawrzeć umowę na wynegocjowanych warunkach. Zabezpieczeniem jej zawarcia może być zadatek, który podlega zwrotowi na warunkach ustalonych przepisami kodeksu cywilnego.(...)

Zdaniem Sądu, wobec ustalenia, że zarówno negocjujący umowę i dający zadatek L. D. (1), jak i pozwani M. i K. K. (1), nadal są gotowi do zawarcia umowy sprzedaży wydzielonej działki, powództwo M. H. należało oddalić.

Powódka, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 6 k.c. nie wykazała, by służyło jej uprawnienie do żądania zwrotu zadatku zapłaconego przez L. D. (1), co uzasadnia wydane orzeczenie.