Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 lutego 2018 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Protokolant: protokolant Monika Kowalik

po rozpoznaniu w dniu 6 lutego 2018 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy Miejskiej K.

przeciwko B. M. i W. M.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie

z dnia 4 lipca 2017 r., sygnatura akt XII C 517/17/P

I.  zmienia zaskarżony wyrok, w ten sposób że uzgadnia treść księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie dla nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr (...) w budynku przy ul. (...) w K., z rzeczywistym stanem prawnym, poprzez nakazanie wpisania w dziale I-Sp tej księgi wieczystej jako prawa związanego z własnością lokalu, udziału w nieruchomości wspólnej wynoszącego 6/1000 części, w miejsce ujawnionego dotychczas udziału wynoszącego 235/10000 części, odstępując jednocześnie od obciążenia pozwanych kosztami procesu;

II.  odstępuje od obciążenia pozwanych kosztami postępowania apelacyjnego.

SSO Lucyna Rajchel SSO Grzegorz Buła SSO Katarzyna Biernat-Jarek

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 6 lutego 2018 roku

Wyrokiem z dnia 4 lipca 2017 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie oddalił powództwo Gminy Miejskiej K. przeciwko B. M. i W. M. o uzgodnienie treści księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie w dziale I-Sp tej księgi, że z własnością lokalu, dla którego księga jest prowadzona, związany jest udział we współwłasności części wspólnych budynku przy ul. (...) w K. oraz udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu stanowiącego dz. nr (...) wynoszący 60/10000cz., w miejsce ujawnionego udziału wynoszącego 235/10000cz.

Powyższy wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym, który Sąd Rejonowy uznał za niesporny pomiędzy stronami:

Księga wieczysta nr (...) prowadzona jest dla stanowiącego odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) przy ul. (...) w K.. W dziale I – Sp ujawniono udział we współwłasności budynku, z którego lokal został wydzielony oraz udział w użytkowaniu wieczystym działki, objętej księgą wieczystą nr (...) – w wysokości 235/10000 części. W dziale II ujawniono własność na rzecz B. M. oraz W. M. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

W księdze wieczystej nr (...), prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej działkę (...) w dziale II jako właściciel nieruchomości wpisana jest Gmina Miejska K., natomiast jako współużytkownicy wieczyści tego gruntu i współwłaściciele części wspólnych budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, wpisani zostali każdocześni właściciele 37 wydzielonych z tej nieruchomości lokali mieszkalnych, przy czym nie ujawniono w nim udziału związanego z własnością lokalu nr (...). Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, związana z poszczególnymi lokalami wyraża się tam w różnych ułamkach: od (...)cz. do (...)cz.

W decyzji z dnia 26 lipca 1982 r. (pkt. 1,5 i 8) wskazano, że małżonkom E. i M. J. sprzedaje się lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w K. o pow. 27,05 m ², przenosi się współwłasność części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali /pralnie, suszarnie/ oraz oddaje się w użytkowanie wieczyste udział w działce nr (...) o pow. 1151 m ² wynoszący 235/10000 części.

W akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży ww. lokalu zawarte jest oświadczenie przedstawicieli Skarbu Państwa, iż na rzecz E. J. i M. J. sprzedawany jest samodzielny odrębny lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w K. o pow. 27,05 m ² oraz udział 235/10000 części we własności budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak również iż oddawany jest w użytkowanie wieczyste udział 235/10000 części „opisanego wyżej terenu (…)”. W pkt XI aktu zawnioskowano o wpis w nowej księdze wieczystej ww. właścicieli lokalu oraz ujawnienie związanego z lokalem udziału we współwłasności budynku oraz w użytkowaniu wieczystym 235/10000 części.

W ocenie Sądu pierwszej instancji powyższy stan faktyczny nie uzasadniał uwzględnienia powództwa. Sąd Rejonowy wskazał, że umowa sprzedaży lokalu nr (...) została zawarta sprzecznie z art. 15a ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, obowiązującej w dacie jej zawierania. Zgodnie z tym przepisem w domach wielomieszkaniowych stanowiących własność Państwa mogły być wyodrębnione poszczególne samodzielne lokale i sprzedawane najemcom tych lokali jako przedmiot odrębnej własności z równoczesnym oddaniem im w użytkowanie wieczyste ułamkowej części terenu, na którym położony jest budynek. Część budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowiły współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. W tym samym stosunku określana była ułamkowa część terenu oddawanego w wieczyste użytkowanie nabywcy lokalu.

Sąd Rejonowy podniósł, że zarówno udział we współwłasności, jak i w użytkowaniu wieczystym należało określić w odniesieniu do powierzchni lokali, a nie działki, natomiast w tej sprawie nie ulegało wątpliwości, że powierzchnia 1150 m ² przyjęta w umowie jako powierzchnia użytkowa mieszkań, to była powierzchnia nieruchomości gruntowej, a nie powierzchnia użytkowa mieszkań w budynku. Sąd Rejonowy uznał, że w karcie obliczeniowej wartości mieszkań (k. 31) znalazł się błąd, co wynika z innych złożonych dokumentów, w szczególności z pozostałych kart obliczeniowych oraz decyzji z 26 lipca 1982 r. Powyższe okoliczności, zdaniem Sądu pierwszej instancji, przy uwzględnieniu stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w uchwale III CZP 199/95, mogłyby uzasadniać dokonanie zmiany wysokości udziału ujawnionego w dziale I-Sp księgi prowadzonej dla lokalu nr (...), jednak powództwo strony powodowej musiało ulec oddaleniu z uwagi na nieprawidłowe sformułowanie żądania pozwu. Sąd Rejonowy uznał, że dla uwzględnienia powództwa konieczne jest także ujawnienie powyższego udziału w księdze macierzystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, a strona powodowa nie objęła tego swoim żądaniem, pomimo, że w dziale II księgi wieczystej (...) udział związany z własnością lokalu nr (...) nie został ujawniony. Sąd Rejonowy podniósł, że treść pozwu powinna być sformułowana jednoznacznie i precyzyjnie, tak aby żądanie powoda mogło być przeniesione w gotowej postaci do sentencji orzeczenia, a także iż sąd jest związany żądaniem pozwu. Nadto Sąd ten stwierdził, że ponieważ równolegle funkcjonują księga wieczysta dla nieruchomości wspólnej oraz dla poszczególnych lokali, to wpisy w powyższych księgach muszą być ze sobą zgodne. Według Sądu Rejonowego żądanie usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej założonej dla nieruchomości lokalowej z rzeczywistym stanem prawnym, dotyczące wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, powinno być połączone z żądaniem ujawnienia prawa lub korektą wpisów w księdze wieczystej „macierzystej”, natomiast dokonanie wpisu wyłącznie w księdze „lokalowej” z pominięciem księgi prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, nie ujawnia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, gdyż dział I księgi lokalowej stanowi tylko odnotowanie w niej prawa własności do nieruchomości wspólnej.

Niezależnie od przedstawionej wyżej argumentacji Sąd Rejonowy podniósł także, iż przedstawienie przez stronę powodową, jako jedynego dowodu na powierzchnię użytkową mieszkań w budynku, stanowiącej podstawę obliczenia udziału, o którym mowa w pozwie, kart obliczeniowych wartości mieszkań, nie może być uznane za wystarczające. Za takim stanowiskiem przemawia okoliczność, iż jedna z tych kart – co wskazuje sam powód – zawiera błędne dane, co nakazuje traktować te dokumenty z ostrożnością. Sąd wskazał, że nie wiadomo, co było podstawą dla danych z powyższych kart, na ile zawarte w nich informacje są precyzyjne i zweryfikowane. Należy zatem uznać, że strona powodowa nie wykazała, iż wyliczona przez nią wartość udziału jest prawidłowa.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa, zaskarżając go w całości i zarzucając:

1.  naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie przepisów art. 31 ust.2 w zw. z art. 10 ust.1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.) poprzez uznanie, że roszczenie o uzgodnienie księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla lokalu stanowiacego odrębną nieruchomość wymaga skorelowania z roszczeniem o uzgodnienie treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, podczas gdy niezgodność istniejąca w tej drugiej księdze może zostać usunięta na podstawie art. 31 ust.2 u.k.w.h. poprzez złożenie wniosku w postępowaniu wieczystoksięgowym;

2.  naruszenie prawa procesowego mogące mieć wpływ na wynik sprawy tj.:

a)  art. 233 §1 k.p.c. poprzez dokonanie niezgodnej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oceny materiału dowodowego, które doprowadziło Sąd do konkluzji, że strona powodowa nie wykazała wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, albowiem oparła się wyłącznie na dokumencie prywatnym tj. „karcie obliczeniowej wartości mieszkania”, podczas gdy dokument ten został sporządzony przez państwową jednostkę organizacyjną, wykonującą zadania z zakresu administracji publicznej tj. Budynki Państwowe w Administracji Zleconej Osiedla (...) w K. – sprawujące zarząd budynkiem mieszkalnym nr (...) przy ul. (...) w K.;

b)  art. 244 §2 k.p.c. w zw. z art. 244 §1 k.p.c. poprzez niezasadne przyjęcie, że „karta obliczeniowa wartości mieszkania” z dnia 16 marca 1982 roku nie jest dokumentem zrównanym w postępowaniu dowodowym z dokumentem urzędowym, podczas gdy dokument ten został uzyskany w postępowaniu administracyjnym zakończonym wydaniem przez Dzielnicowy Zarząd Gospodarki Terenami Urzędu P.w K. ostatecznej decyzji z dnia 26 lipca 1982 roku nr (...) o sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku nr (...) przy ul. (...) w K., a w konsekwencji nie daje podstaw do zmiany wadliwego wpisu.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz o zasądzenie od pozwanych kosztów procesu za obie instancje.

Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd Okręgowy przyjął za własny stan faktyczny uznany przez Sąd Rejonowy za bezsporny pomiędzy stronami. Nadto za okoliczność niesporną pomiędzy stronami należy uznać, iż pozwani w niniejszej sprawie nabyli nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny nr (...) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 stycznia 2010 roku nr rep. (...), od poprzedniej właścicielki E. B., która z kolei nieruchomość tę kupiła na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 grudnia 1993 roku nr rep. (...) od E. J. i M. J.. Przedmiotem tych umów było prawo własności przedmiotowej nieruchomości wraz z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku przy ul. (...) w K. oraz z udziałem we współużytkowaniu wieczystym dz. nr (...) wynoszącym 235/10000cz.

Powyższe okoliczności wynikają z treści księgi wieczystej nr (...) oraz dokumentów znajdujących się w aktach tej księgi wieczystej. Nie były one przez strony kwestionowane. Niesporną okolicznością było rówież, iż łączna powierzchnia użytkowa mieszkań w przedmiotowym budynku wynosiła 4486m ².

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja była zasadna.

Na wstępie należy wskazać, że w aktualnie obowiazującym modelu postępowania odwoławczego od orzeczeń sądów pierwszej instancji rozstrzygających daną sprawę co do istoty, sąd drugiej instancji jest sądem merytorycznym, który w granicach zaskarżenia, określonych w art. 378 §1 k.p.c., ponownie rozpoznaje sprawę. W tym postępowaniu granice rozpoznania sprawy wyznacza zakres zaskarżenia, przy czym z urzędu sąd winien rozważyć, czy w sprawie nie zachodzi nieważność postępowania. W ramach tej kognicji sąd drugiej instancji jest zwiazany zarzutami dotyczącymi naruszenia przepisów postępowania, natomiast nie wiążą go zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego.

Mając powyższe na uwadze po pierwsze stwierdzić należy, iż Sąd Okręgowy nie dostrzega zaistnienia w tej sprawie jakichkolwiek przesłanek skutkujących nieważnością postępowania przed Sądem Rejonowym.

Kontynując rozważania podnieść należy, iż główną przyczyną oddalenia przedmiotowego powództwa przez Sąd pierwszej instancji było uznanie za konieczne objęcie żądaniem uzgodnienia treści księgi wieczystej także działu II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Takiego stanowiska Sąd Okręgowy nie podziela. Zgodzić się bowiem należy z zarzutem strony powodowej co do braku podstaw wiązania przedmiotu niniejszego powództwa z jednoczesnym żądaniem uzgodnienia treści księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym.

W tej kwestii stwierdzić należy, iż powództwo określone w art. 10 ust.1 u.k.w.h. należy uznać za potrzebne jedynie wówczas, gdy dokonanie zmiany wpisu w księdze wieczystej nie jest możliwe w postępowaniu uregulowanym w art. 626 ¹ k.p.c. i następnych. Jeśli bowiem w ramach kognicji sądu w tym postępowaniu oraz przy uwzględnieniu przepisów art. 31 i art. 34 u.k.w.h. w księdze wieczystej może nastąpić żądany wpis, w tym także wpis usuwający istniejącą niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, to wszczynanie procesu na podstawie art. 10 ust.1 u.k.w.h. należy uznać za bezprzedmiotowe.

Podnieść należy w tym miejscu, iż brak w dziale II księgi wieczystej (...) wpisu udziału związanego z własnością lokalu nr (...) jest konsekwencją obowiązywania przepisów wykonawczych do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którymi w sytuacji gdy ustanawianie odrębnej własności lokali z ustanowieniem wieczystego użytkowania gruntu nie następowało jednocześnie wobec wszystkich lokali, to wpisy o wyodrębnieniu lokalu dokonywane były jedynie w dziale I-O księgi prowadzonej dla nieruchomości wspólnej (por. §30 ust.4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 marca 1983 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece -Dz. U. Nr 19, poz. 84, z późn. zm., §30 ust.4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 roku w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. nr 29 poz. 128 z późn. zm., §49 ust.4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 roku w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów). Ponieważ w obecnym stanie prawnym brak jest podobnego uregulowania nie ma jakichkolwiek przeszkód, aby powyższy udział został ujawniony w dziale II księgi „macierzystej”. W tym celu konieczne jest jedynie złożenie stosownego wniosku do sądu prowadzącego księgę wieczystą i przedłożenie dokumentu, który określa wysokość tego udziału. Zatem w celu ujawnienia tego udziału w księdze, z której wydzielony został lokal nr (...) nie jest konieczne wytaczanie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w szczególności, gdy udział w tej księdze nie jest obecnie ujawniony.

Pogląd o braku konieczości wiązania powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomosci stanowiącej wyodrębniony lokal z jednoczesnym żądaniem uzgodnienia treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej wyrażony został także w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W uzasadnieniu wyroku z dnia 12 sierpnia 2009 roku IV CSK 81/09, Lex 530575, Sąd ten stwierdził, że bezpodstawny był pogląd, iż „niedopuszczalne jest uwzględnienie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej, jeżeli powód równocześnie nie wytoczył powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej - ""u.w.l.") wynika, że odrębna własność lokalu jest prawem głównym, a związany z nią udział w prawach do nieruchomości wspólnej - prawem akcesoryjnym. W konsekwencji, jak trafnie uznał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca 1997 r., I CKN 144/97 (OSP 1988, nr 2, poz. 34), nie jest możliwe dokonanie zmiany wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej bez co najmniej jednoczesnego dokonania zmiany wpisu w księdze prowadzonej dla wyodrębnionego z niej lokalu. Możliwe jest natomiast uzgodnienie z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej bez uprzedniego uzgodnienia treści księgi prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Taki też pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 listopada 2008 r., IV CSK 264/08.” Podgląd ten Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela.

Z powyższych względów za zasadny należało uznać zarzut strony powodowej naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 31 ust.2 w zw. z art. 10 ust.1 u.k.w.h.

Zdaniem Sądu Okręgowego przeszkody w uwzględnieniu powództwa nie mógł stanowić podniesiony dodatkowo przez Sąd pierwszej instancji brak wykazania powierzchni użytkowej mieszkań w budynku. Zauważyć należy, iż w tej sprawie stan faktyczny nie był sporny pomiędzy stronami. Powyższe stwierdzenie odnosi się również do łącznej powierzchni mieszkań w budynku przy ul. (...) w K.. Strona powodowa w swoim pozwie wskazała, że wynosi ona 4486m ², popierając to twierdzenie trzema dokumentami w postaci „Kart obliczeniowych wartości mieszkania”, a pozwani okoliczności tej nie kwestionowali. Sam Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku za oczywisty błąd uznał wskazanie tej powierzchni w karcie dotyczącej lokalu nr (...), odwołując się m.in. do treści dwóch pozostałych kart obliczeniowych dotyczących innych lokali mieszkalnych w tym samym budynku. W tej sytuacji za niezrozumiałe należy uznać stanowisko tego Sądu o konieczności przedłożenia na powyższą okoliczność przez stronę powodową dodatkowych dowodów. W tym zakresie za trafny należy uznać zarzut naruszenia art. 233 §1 k.p.c. w związku z art. 230 k.p.c.

Nie można natomiast podzielić zarzutu naruszenia art. 244 §1 k.p.c., skoro sama już w pozwie zakwestionowała prawidłowość „Karty obliczeniowej wartości mieszkania” nr 27 z 16 marca 1982 roku. Jeśli przyjąć za trafne stanowisko strony powodowej co do wartości dowodowej tego dokumentu jako dokumentu urzędowego, to zgodnie z powołanym w apelacji art. 244 §1 k.p.c. stanowiłby on dowód tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone, a więc że powierzchnia użytkowa mieszkań w budynku nr (...) przy ul. (...) w K. wynosi 1150m ^{( 2)}. Podobny wniosek należy wyciągnąć z treści powołanej w apelacji decyzji z dnia 26 lipca 1982 roku nr (...). Jeśli sama strona powodowa podważyła domniemanie prawne wynikające z art. 244 §1 k.p.c., to w konsekwencji zgodnie z art. 252 k.p.c. powinna swoje twierdzenie wykazać w przekonujący sposób. Gdyby więc okoliczność faktyczna dotycząca łącznej powierzchni wszystkich lokali była sporna, to na podstawie wskazanych wyżej dokumentów urzędowych nie mogłaby zostać ustalona. Jednak jak już wcześniej wskazano pozwani okoliczności tej nie kwestionowali, podnosząc jedynie, iż zakupili swój lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 235/10000cz., a także iż nie wyrażają zgody na obciążenie ich kosztami związanymi z ewentualnym doprowadzeniem powyższego udziału do stanu zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym.

Zdaniem Sądu Okręgowego trafne jest stanowisko Sądu Rejonowego, iż przy ustanowieniu odrębnej własności przedmiotowego lokalu strony nie miały swobody w określeniu udziału właścicieli lokalu w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajdował się budynek obejmujący wydzielany lokal, a także ich udziału we współwłasności części wspólnych tego budynku. W tym zakresie strony umowy były związane bezwzględnie obowiązującym w dacie jej zawierania przepisem art. 15a ustawy z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. (Dz.U. nr 22 z 1969r. poz. 159 z późn. zm.). Słusznie Sąd pierwszej instancji podniósł, że zgodnie z ust. 2 tego artykułu część budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku, a także iż w tym samym stosunku określa się ułamkową część terenu oddawanego w wieczyste użytkowanie nabywcy terenu.

Podzielić należy przywołane przez Sąd Rejonowy stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 28 lutego 1996 roku III CZP 199/95, iż odmienne określenie w umowie sprzedaży lokalu i ustanowienia wieczystego użytkowania gruntu udziałów w częściach wspólnych jest nieważne (art. 58 §3 k.c.), a ponieważ odrębna własność lokalu nie może istnieć bez udziału we współwłasności części wspólnych budynku oraz we współużytkowaniu (współwłasności) gruntu, to w miejsce nieważnych postanowień umowy wejść muszą bezwzględnie obowiązujące regulacje, które jednoznacznie określały wielkość tego udziału.

W ocenie Sądu Okręgowego podnoszona przez pozwanych okoliczność nabycia przedmiotowej nieruchomości lokalowej na podstawie umowy sprzedaży wraz z udziałem w częściach wspólnych wynoszącym (...)cz. nie może mieć wpływu na wynik sprawy. Przewidziana w art. 5 u.k.w.h. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni bowiem nieważnych czynności prawnych, a ponieważ obowiązujące regulacje prawne zawsze w sposób ścisły określały wielkość związanego z własnością lokalu udziału w częściach wspólnych nieruchomości (art. 15a ust.2 ustawy z dnia 14.07.1961r., art. 21 ust.2 ustawy z dnia 29.04.1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, art. 3 ust.3 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali), to odmienna treść czynności prawnej w powyższym zakresie musi być uznana za nieważną, a w jej miejsce muszą wejść regulacje wynikające z norm bezwzględnie obowiązujących, które odzwierciedlają rzeczywisty stan prawny w tym zakresie.

Ponieważ wskazany przez stronę powodową ułamek określający udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr (...) w budynku przy ul. (...) w K., odpowiada wskazanemu w art. 15a ust.2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 roku stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu do łącznej powierzchni użytkowej lokali w tym budynku, to powództwo należało uznać za zasadne i w konsekwencji zmienić zaskarżony wyrok. W tym miejscu jedynie dodać należy, iż wobec faktu, że zdecydowana większość ułamków związanych z własnością lokali wydzielonych z tej samej nieruchomości wyrażona była mianownikiem wynoszącym liczbę „1000”, a nie „10000”, Sąd Okręgowy dokonał skrócenia ułamka wskazanego w pozwie z 60/10000 do 6/1000, co nie stanowiło jakiejkolwiek merytorycznej zmiany w zakresie żądania pozwu.

Mając na uwadze przedstawioną powyżej argumentację Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 §1 k.p.c. orzekł co do meritum jak w punkcie I sentencji. Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach niniejszego procesu za obie instancje był art. 102 k.p.c. Jakkolwiek bowiem pozwani niewątpliwie muszą być uznani za stronę przegrywającą proces w obu instancjach, to ze względów słusznościowych brak uzasadnienia dla obciażania ich jego kosztami. Należy podnieść, że pozwani nie mieli jakiegokolwiek udziału w zaistnieniu w treści księgi wieczystej błędnego ułamka określającego wysokość udziału związanego z ich nieruchomością lokalową. Nabywając tę nieruchomość działali w zaufaniu do treści księgi wieczystej. W ocenie Sądu Okręgowego nie można czynić pozwanym zarzutu, iż w postępowaniu przedsądowym nie wyrazili zgody na propozycje strony powodowej co do uregulowania wysokości tego udziału. Zgodzić należy się z pozwanymi, iż warunki na jakich Gmina Miejska K. chciała doprowadzić do zgodnej zmiany tego ułamka były dla nich rażąco niesprawiedliwe. Pomimo tego bowiem, że błąd w zakresie wysokości udziałów obciążał pracowników poprzednika prawnego Gminy, a nie pozwanych, to Gmina domagała się, aby to pozwani ponieśli wszelkie koszty zwiazane z jego zmianą, a także zrzekli się wszelkich roszczeń wynikających z opłacania od dnia nabycia lokalu zawyżonych opłat obliczanych od wysokości tego udziału, a więc np. opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, jak i z tytułu opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie. Powyższe warunki jednoznacznie uprzywilejowywały stronę powodową kosztem pozwanych. W tej sytuacji Sąd Okręgowy nie obciążył pozwanych kosztami procesu.

SSO Lucyna Rajchel SSO Grzegorz Buła SSO Katarzyna Biernat-Jarek