Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 czerwca 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący SSA Tomasz Szabelski (spr.)

Sędziowie SA Krzysztof Depczyński

SA Dariusz Limiera

Protokolant sekretarz sądowy Lidia Milczarek

po rozpoznaniu w dniu 20 czerwca 2018 r. w Łodzi na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta Ł. - Prezydenta Miasta

przeciwko R. Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł.

o rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania gruntu

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi

z dnia 17 lipca 2017 r. sygn. akt I C 1770/14

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od Miasta Ł. - Prezydenta Miasta na rzecz R. Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. kwotę 8.100 (osiem tysięcy sto) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 1356/17

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 lipca 2017 roku Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił powództwo Miasta Ł. przeciwko R. Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego gruntu oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 7.217 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd oparł powyższe rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych, które Sąd Apelacyjny podzielił przyjmując za własne, a z których wynika, że R. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w Ł., jako następca prawny (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł., jest użytkownikiem wieczystym niezabudowanej nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...), podzielonej na działki ewidencyjne o nr (...). Przedmiotowa nieruchomość została wyodrębniona, celem zawarcia z Miastem Ł. umowy zamiany, z nieruchomości objętych pierwotnie księgami wieczystymi o numerach (...), oddanych w użytkowanie wieczyste poprzednikowi prawnemu pozwanego umowami z dnia 16 listopada 1978 roku, 28 marca 1979 roku, 27 sierpnia 1982 roku oraz 13 września 1982 roku. Wskazane wyżej czynności prawne w swojej treści zobowiązywały użytkownika wieczystego do zabudowania nieruchomości zgodnie z zatwierdzonym planem zabudowy, rozpoczęcia budowy w terminie dwóch lat i ukończenia jej w terminie lat czterech od daty zawarcia każdej z umów, utrzymywania budynków w należytym stanie, a w przypadku zniszczenia lub rozbiórki odbudowania ich w terminie czterech lat. Tym samym działka (...) powstała z działek, które były objęte umowami o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste.

Pozwana Spółdzielnia posadowiła na nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste budynki mieszkalne: nr (...) na działce 191/48 oraz nr (...) na działce (...).

Pismem z dnia 12 czerwca 2014 roku Miasto Ł. poinformowało (...) o rozważaniu rozwiązania umowy użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr (...) wskazując, iż opisana działka jest niezabudowana i zagospodarowana jako teren zielony, a nadto na przedmiotowym terenie znajduje się m.in. dojście do nieruchomości położonej na sąsiadującej działce nr (...), stanowiącej własność Miasta.

W tak ustalonym stanie faktycznym, po dokonaniu oceny materiału dowodowego, którą to ocenę należało podzielić, Sąd I instancji doszedł do przekonania, że powództwo jest bezzasadne i jako takie podlega oddaleniu.

Sąd meriti doszedł do przekonania, że pozwanemu nie sposób przypisać korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, bowiem Spółdzielnia na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste umowami z 1978, 1979 oraz 1982 roku, zrealizowała budowę bloków mieszkalnych. Tym samym uczyniła zadość obowiązkom nałożonym nań wskazanymi umowami. Nadto, Sąd a quo wskazał, że wykorzystanie spornej nieruchomości jako drogi wewnętrznej nie jest „oczywiście sprzeczne” ze sposobem korzystania z nieruchomości, gdyż jest niezbędne dla właściwego korzystania z nieruchomości zabudowanej wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym.

Rozstrzygnięcie powyższe zaskarżył powód, zarzucając Sądowi Okręgowemu:

1.  naruszenie prawa materialnego, a to art. 240 k.c. przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie poprzez przyjęcie konieczności łącznej analizy wykonania umów na wszystkich działkach objętych umową o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste;

2.  naruszenie prawa procesowego, a to art. 233 k.p.k. poprzez nieprawidłową ocenę dowodów i pominięcie niektórych z nich (pismo z Urzędu Miasta Ł. z 12 czerwca 2014 roku);

3.  sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału przez przyjęcie za udowodniony fakt urządzenia i korzystania z drogi przez SM (...) mimo, iż przeczyły temu zebrane w sprawie dowody, w tym dokumenty urzędowe.

Wskazując na powyższe skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu lub, ewentualnie, o uchylenie orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja, jako niezasadna, musiała ulec oddaleniu w całości.

W pierwszej kolejności analizie poddać należy zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego (art. 233 k.p.c.) oraz sprzeczności ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, jako że jedynie prawidłowe ustalenia faktyczne mogą być podstawą właściwej subsumpcji normy prawa materialnego.

Przypomnieć należy, że skuteczne podniesienie w apelacji zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. wymaga od skarżącego wskazania jakie dowody zostały przez Sąd błędnie zinterpretowane, przy jednoczesnym wykazaniu, jakim regułom odnoszącym się do oceny wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów uchybiono. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. wyrok SA w Łodzi z dnia 23 sierpnia 2017 roku I ACa 87/17).

Tymczasem skarżący w wywiedzionej apelacji nie precyzuje w ogóle, które z przeprowadzonych dowodów Sąd poddał błędnej ocenie, a wyjaśnienie, które z nich pominął, powód ograniczył do wskazania pisma z Urzędu Miasta Ł. z 12 czerwca 2014 roku, jako dokumentu „wprost stwierdzającego”, że Spółdzielnia ze spornej nieruchomości od dawna nie korzysta. Nadto skarżący podał, że fakt niekorzystania z działki był między stronami bezsporny.

Wbrew jednak takiemu stanowisku powoda, tak z oświadczeń strony pozwanej, jak i dokumentów zgromadzonych w aktach postępowania nie wynika by ww. okoliczność w istocie pozostawała bezsporna, lecz jedynie nie była w toku procesu przez stronę powodową podnoszona. Już w odpowiedzi na pozew pozwany podał natomiast, że niezabudowana działka jest wykorzystywana na inne cele związane z funkcjonowaniem osiedla mieszkaniowego. W tych okolicznościach, to na stronie powodowej, jako wywodzącej z faktu niekorzystania z nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego przesłanki do rozwiązania umowy, spoczywał ciężar dowodu, zgodnie z zasadą przewidzianą art. 6 k.c. Z pewnością zaś za niewystarczające ku temu było załączenie pisma z Urzędu Miasta Ł. z 12 czerwca 2014 roku, mającego wyłącznie charakter dokumentu prywatnego, zawierającego oświadczenia powoda nie znajdujące potwierdzenia w innych materiałach dowodowych. Podobnie o niewykorzystywaniu działki przez użytkownika wieczystego nie może świadczyć treść wypisu z ewidencji gruntów, gdzie jako władający nieruchomością ujawniony był Zarząd Dróg i (...). Fakt władania ww. działką przez (...) nie świadczy bowiem, o braku korzystania z niej przez Spółdzielnię, tym bardziej, że w tym samym dokumencie Spółdzielnia ta została wskazana jako jej użytkownik wieczysty.

Reasumując, brak jest podstaw dla zaaprobowania zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisów prawa procesowego, bądź też sprzeczności ustaleń faktycznych ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Z twierdzeń strony pozwanej wynika, iż działka nr (...) jest wykorzystywana dla celów związanych z funkcjonowaniem osiedla mieszkaniowego, pełniąc przede wszystkim rolę drogi wewnętrznej prowadzącej do zabudowań mieszkalnych. Twierdzenia te znajdują potwierdzenie choćby w mapie sporządzonej dla celów podziału nieruchomości (k.72-72v akt sprawy), a powód, na którym spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie, nie udowodnił tezy przeciwnej.

Przechodząc finalnie do zarzutu naruszenia prawa materialnego, Sąd Apelacyjny aprobuje stanowisko Sądu Okręgowego, w zakresie w jakim przy ocenie, czy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem ustalonym w umowie, istotne znaczenie ma fakt uczynienia przez użytkowania wieczystego zadość obowiązkom przewidzianym w umowie w odniesieniu do całości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a zatem przed wyodrębnieniem z niej innej nieruchomości, jako odrębnego przedmiotu własności.

W sprawie niniejszej bezspornym jest, że przed wyodrębnieniem nieruchomości o nr KW (...), w obrębie której zaewidencjonowano działkę nr (...), działanie Spółdzielni w zakresie korzystania z tej nieruchomości nie budziło zastrzeżeń Miasta Ł.. Nieruchomość ta, zgodnie z umową użytkowania wieczystego, była bowiem zabudowana dwoma wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi: nr (...) na działce 191/48 oraz nr (...) na działce (...). Działka obecnie oznaczona nr 195/167 była wtedy częścią nieruchomości zabudowanej, a znajdująca się na niej droga wewnętrzna wraz z terenami zielonymi, służyły funkcjonalności zabudowań oraz ich uatrakcyjnieniu. Dopiero na skutek podziału nieruchomości i wyodrębnienia z niej działki o nr (...), ta wyodrębniona nieruchomość utraciła charakter nieruchomości zabudowanej, co nie pozbawiło jej jednak charakteru użyteczności względem budynków mieszkalnych. To z kolei wyklucza uznanie działania Spółdzielni, za korzystanie z niej w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem (lub sposobem korzystania) ustalonym w umowie. Wyodrębniona nieruchomość i umiejscowiona na niej droga wewnętrzna wraz z terenami zielonymi, służą właściwemu użytkowaniu zabudowań położonych na historycznie tej samej nieruchomości, a przez to korzystanie z niej w ten sposób przez Spółdzielnię nie uprawnia właściciela do rozwiązania umowy o użytkowanie wieczyste.

Należy przecież pamiętać, że obowiązek zabudowy nieruchomości przewidziany w aktach notarialnych, odnosił się do pewnego obszaru, części powierzchni ziemskiej, stanowiącego odrębne przedmioty własności, ujęte numerami ksiąg wieczystych nr (...). Nadawanie i kolejne zmiany, wraz z upływem czasu, numerów działek, służących do zaewidencjonowania tej powierzchni, a nawet wyodrębnianie z niej kolejnych nieruchomości, nie może wpływać na zakres obowiązków użytkownika wieczystego, dla których punktem odniesienia zawsze będzie kształt nieruchomości obejmowanej w użytkowanie wieczyste w chwili zawarcia umowy. W innym bowiem wypadku, każda zmiana o charakterze choćby ewidencyjnym, mogłaby pociągać za sobą faktyczną modyfikację stosunku umownego w sferze obowiązków użytkowania wieczystego. Taki sposób rozumowania prowadziłby z kolei do absurdów, których istotę w sposób przejrzysty odzwierciedlają okoliczności sprawy niniejszej - dla zabezpieczenia się użytkownika wieczystego przed groźbą rozwiązania umowy na podstawie art. 240 k.c. (33 u.g.n.) musiałby on zabudować 100% powierzchni swojej nieruchomości, tak by w przypadku wydzielenia jej części do odrębnej księgi wieczystej, nie można było postawić mu zarzutu korzystania z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową.

Powyższa argumentacja, wbrew stanowisku skarżącego, nie stoi w opozycji do orzeczeń Sądu Najwyższego i sądów powszechnych, przywołanych w treści apelacji. Te bowiem w istocie, traktują o innego rodzaju problematyce, a mianowicie o możliwości rozwiązania umowy użytkowania wieczystego co do części nieruchomości. Sąd Apelacyjny w składzie niniejszym stoi na stanowisku przewidującym prawną dopuszczalność stosowania art. 240 k.c. w opisany wyżej sposób, jednak pod oczywistym warunkiem, że zachowanie użytkownika wieczystego wypełnia przesłanki przewidziane wskazaną normą. W niniejszej sprawie, z uwagi na dość ogólne uregulowanie w aktach notarialnych sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego, o uchybieniu zobowiązaniu w tym zakresie można by mówić jedynie w przypadku, gdyby pozwana Spółdzielnia na terenie nieruchomości objętej księgami wieczystymi nr (...) nie posadowiła żadnych zabudowań, bądź posadowiła je wbrew zatwierdzonemu planowi zabudowy. Z uwagi zaś na fakt, że w sprawie niniejszej Sąd nie dopatrzył się tego rodzaju uchybień w działaniu Spółdzielni Mieszkaniowej, rozważania co do dopuszczalności rozwiązania umowy w zakresie jedynie części nieruchomości należy pozostawić na boku, jako irrelewantne dla postępowania.

Jednocześnie Sąd nie uwzględnił wniosków dowodowych zgłoszonych we wniesionym środku odwoławczym. W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgłoszenie ich dopiero na etapie postępowania apelacyjnego, jest oczywiście spóźnione, a argumentacja, jakoby ich wcześniejsze zgłoszenie było niemożliwe, gdyż „dopiero” teraz Panie zgłosiły się do Urzędu Miasta Ł. i wyraziły wolę składania zeznań, uznać trzeba za chybioną. Strona powodowa już w toku postępowania przed Sądem I instancji znała dane osobowe powołanych w apelacji świadków lub z łatwością mogła je uzyskać, bowiem, jak wynika ze wskazanego adresu do doręczeń, są one pracownikami placówek oświatowych. Natomiast argument jakoby wyrażenie przez świadków „woli składania zeznań” miało miejsce dopiero na etapie postępowania apelacyjnego, nie może ostać się wobec obywatelskiego obowiązku stawienia się na każde wezwanie sądu i złożenia zeznań. Co więcej okoliczności oznaczone przez skarżącego w tezie dowodowej, a to sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej, nie mają żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawy niniejszej, gdzie analizowany jest przecież sposób korzystania ze spornej nieruchomości przez użytkownika wieczystego. Z tych wszystkich względów Sąd Apelacyjny nie uwzględnił wniosków dowodowych wywiedzionych w apelacji.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawie art.385 k.p.c. oddalił apelację, jako niezasadną. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z regułą odpowiedzialności za wynik procesu. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego należnych pozwanemu, uwzględniając wartość przedmiotu zaskarżenia równą 210.000 złotych, obliczono na podstawie § 2 pkt 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych, w brzmieniu aktualnym na dzień 27 października 2016 roku (a zatem aktualnym na dzień zakończenia postępowania w I instancji.