Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 października 2018 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, Wydział XXV Cywilny, w składzie:

Przewodniczący: SSR del. Michał Jakubowski

Protokolant: Natalia Rybińska

po rozpoznaniu w dniu 17 października 2018 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko D. S.

o zapłatę

orzeka:

1.  Powództwo oddala.

2.  Zasądza od powoda (...) W. na rzecz pozwanej D. S. kwotę 5 417,00 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt XXV C 256/18

UZASADNIENIE

Pozwem z 11 stycznia 2018 r. (data nadania przesyłki pocztowej) (...) W. wystąpiło przeciwko pozwanej D. S. o zapłatę kwoty 81 860,00 zł wraz z: odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 70 368,60 zł od dnia 21 kwietnia 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r., odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 70 368,60 zł od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty; odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 11 473,40 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko powód podał, iż pozwana nabyła od miasta lokal mieszkalny z 90% bonifikatą. Pozwana przed upływem 5 lat, zbyła przedmiotowy lokal i nabyła inną nieruchomość mieszkalna. Z uwagi na nieprzeznaczenie przez pozwaną całości środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania nabytego od powoda z bonifikatą, powód wezwał pozwaną do zwrotu kwoty 96 376,66 zł na którą złożyły się: należność główna w kwocie 65 059,44 zł, waloryzacja: 5 327,16 zł; odsetki: 25 990,06 zł. W dniu 21 września 2011 r. strony zawarły porozumienie w przedmiocie spłaty ww. zaległości na raty. Pozwana w okresie od 28 września 2011 r. do 28 marca 2013 r. wpłaciła na rzecz powoda kwotę 17 000,42 zł, zaś w dniu 20 kwietnia 2015 r. kwotę 6 694,43 zł. Pismem z 27 maja 2013 r. pozwana uchyliła się od skutków prawnych porozumienia zawartego pod wpływem błędu. Jako podstawę prawną wywiedzionych roszczeń powód wskazał art. 68 ust. 2d ustawy o gospodarce nieruchomościami (pozew – k. 3-4v).

D. S. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przypisanych.

Pozwana wskazała, iż przed rozporządzeniem spornym prawem do lokalu, została wprowadzona przez powoda w błąd. Ponadto zdaniem pozwanej wysokość dochodzonego roszczenia jest nieuzasadniona, sposób obliczenia dochodzonego roszczenia jest błędny. Bonifikata została udzielona w 107 703,90 zł. Powód obliczył zaś swoje roszczenie jako różnica między wartością nowego lokalu a ceną sprzedaży lokalu objętego bonifikatą. Pozwana przeznaczyła środki pozyskane ze sprzedaży na kupno nowego lokalu w 78%. Pozostała część środków ze sprzedaży wynoszących 22%, została przeznaczona na wykup miejsca postojowego w garażu oraz na wyposażenie mieszkania. Wobec czego zwrotowi może podlegać najwyżej część bonifikaty, która nie została wykorzystana na zakup lokalu mieszkalnego tj. 22% udzielonej bonifikaty czyli 23 694,86 zł. Powyższe zdaniem pozwanej przemawia także za skutecznym uchyleniu się od skutków prawnych porozumienia zawartego z powodem. Pozwana zawarła to porozumienie pod wpływem błędu co do wysokości należności głównej, na skutek przekonania co do rzeczowości i prawowitości organu administracji publicznej. Z ostrożności procesowej pozwana podniosła zarzut nadużycia prawa podmiotowego z uwagi na trudną sytuację życiową oraz błędne pouczenie przez powoda co do możliwości sprzedaży lokalu objętego bonifikatą (odpowiedź na pozew – k. 58-63).

Powód w piśmie procesowym z 07 maja 2018 r. szczegółowo ustosunkował się do zarzutów podnoszonych przez pozwaną. Strona powodowa wyjaśniła, iż należność główna w kwocie 65 059,44 stanowi różnicę ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu nabytego od Miasta i ceny nabycia nowego lokalu (pismo procesowe z 07 maja 2018 r. – k. 81-82v).

Strony przed zamknięciem rozprawy podtrzymywały dotychczasowe stanowiska (oświadczenia stron złożone na rozprawie w dniu 17 października 2018 r. – k. 90-91).

Sąd ustalił, co następuje.

W dniu 21 września 2005 r. pomiędzy (...) W. a D. S. została zwarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży lokalu i oddania części gruntu w użytkowanie wieczyste. Cena lokalu ustalona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego została określona na kwotę 119 671,00 zł. Po zastosowaniu 90% bonifikaty z tytułu jednorazowej wpłaty cena lokalu została określona na kwotę 11 967,10 zł (okoliczność bezsporna; dowód: wypis z aktu notarialnego – k. 7-10v).

Pismem z 05 grudnia 2007 r. D. S. zwróciła się do Biura (...) W. z pytaniem, czy wedle znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku sprzedaży lokalu kupionego od miasta z bonifikatą, a z którego środki przeznaczone zostaną na cele mieszkaniowe, kupno nowego mieszkania położonego w Z., będzie obowiązana do zwrotu bonifikaty (bezsporne; dowód: kopia pisma z 05 grudnia 2007 r. – k. 66).

W odpowiedzi na powyższe zapytanie, miasto wskazało, iż wedle znowelizowanej ustawy przepisu o zwrocie bonifikaty nie stosuje się w przypadku: zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny, sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Miasto wskazało w konkluzji, iż obowiązek zwrotu kwoty stanowiącej równowartość udzielonej bonifikaty nie powstanie, gdy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu uprzednio nabytego od gminy zostaną w ustawowym terminie przeznaczone na nabycie innego lokalu albo nieruchomości (dowód: kopia pisma z 07 stycznia 2008 r. – k. 67-67v).

D. S. w dniu 21 maja 2008 r. dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego od miasta z 90% bonifikatą, za cenę 305 000,00 zł (okoliczność bezsporna; dowód: wypis z aktu notarialnego – k. 22-24v).

W dniu 03 października 2008 r. D. S. dokonała kupna lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego – garażu, posadowionych w Z.. Cena lokalu mieszkalnego wynosiła 239 940,56 zł. Cena jednego udziału, odpowiadającego jednemu miejscu ostojowemu w prawie własności lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego wynosiła 20 000,00 zł (okoliczność bezsporna; dowód: wypis z aktu notarialnego – k. 25-31v).

Pozwana postanowiła na sprzedaż spornego lokalu w W. i kupno lokalu w Z. uwagi na problemy laryngologiczne związane z chorobą - ziarniniakowatością W. (okoliczność bezsporna; dowód: kopia karty informacyjnej leczenia szpitalnego – k. 72-76; kopia opinii medycznej – k. 77).

Pismem z 18 kwietnia 2011 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 96 376,66 zł z tytułu zwrotu bonifikaty za wykup lokalu przy ul. (...) w tym: należność główna – 65 059,44 zł; odsetki od należności głównej – 25 990,06 zł; waloryzacja – 5 327,16 zł (okoliczność bezsporna; dowód: kopia wezwania do zapłaty – k. 32).

D. S. pismem z 27 kwietnia 2011 r. zwróciła się do miasta o wyrażenie zgodny na rozłożenie powyższej należności na raty (okoliczność bezsporna; dowód: pismo z 27 kwietnia 2011 r. – k. 44).

W dniu 21 września 2011 r. (...) W. zawarło z D. S. porozumienie w sprawie spłaty zadłużenia z tytułu udzielonej bonifikaty w łącznej kwocie 96 652,42 zł. Na mocy przedmiotowego porozumienia D. S. zobowiązała się do spłaty zadłużenia w uzgodnionych z miastem ratach (okoliczność bezsporna; dowód: porozumienie z 21 września 2011 r. – k. 33-34; załącznik do porozumienia – k. 35).

Strony zawarły do przedmiotowego porozumienia trzy aneksy przesuwające termin spłaty zadłużenia (okoliczność bezsporna; dowód: kopia Aneksu nr (...) z 22 lutego 2012 r. wraz z załącznikiem – k. 36-37; kopia Aneksu nr (...) z 26 lipca 2012 r. wraz z załącznikiem – k. 38-39; kopia Aneksu nr (...) z 31 października 2012 r. – k. 40-41).

D. S. pismem z 27 maja 2013 r. złożyła (...) W. oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych ugody zawartej pod wpływem błędu zmienionej ww. aneksami. Pozwana w przedmiotowym oświadczeniu wskazała, iż błąd polegał na tym, że uznała wysokość zobowiązań względem (...) W. w łącznej kwocie 96 652,42 zł podczas gdy wysokość tego zadłużenia była znacznie niższa – należność główna wynosiła jedynie 23 694,85 zł zaś naliczanie odsetek jest całkowicie bezpodstawne. Pozwana podniosła, iż została wprowadzona w błąd przez przedstawicieli (...) W., który to błąd wykryła na przełomie kwietnia i maja 2013 r. (okoliczności bezsporne; dowód: kopia oświadczenia z 27 maja 2013 r. – k. 42-43).

Pozwana z tytułu zwrotu bonifikaty uiściła na rzecz powoda kwotę w łącznej wysokości 23 694,85 zł. Powód zaliczył wszystkie wpłaty składające się na rzeczoną kwotę na poczet odsetek ustawowych za okres od 05 maja 2011 r. do 20 kwietnia 2015 r., w tym kwotę wpłaty z 20 kwietnia 2015 r. w wysokości 6 694,43 zł tytułem „kwota główna bonifikaty za sprzedaż lok. nr(...) przy (...)” (dowód: zestawienie zarachowanych operacji księgowych – k. 48-49v; wydruk potwierdzenia wpłaty – k. 71; kopia pisma miasta z 20 maja 2015 r. – k. 70-70v).

Pismem z 16 marca 2015 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 148 697,19 zł tytułem zwrotu spornej bonifikaty (dowód: wezwanie – k. 45; potwierdzenie odbioru z 01 kwietnia 2015 r. – k. 46).

Według zestawienia z 18 grudnia 2017 r. przygotowanego przez miasto, zaległość ze spornego tytułu wynosi 95 486,07 zł w tym odsetki w kwocie 25 099,47 zł (dowód: zestawienie – k. 50).

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie dokumentów oraz wydruków powołanych w treści uzasadnienia, złożonych w oryginałach, uwierzytelnionych odpisach bądź zwykłych kopiach, których prawdziwości i wiarygodności żadna ze stron nie podważała. W ocenie Sądu, powołane dowody stanowią spójną całość, pozwalającą na weryfikację przeciwstawnych stanowisk procesowych stron, przede wszystkim w zakresie wykładni przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zaznaczenia wymaga przy tym, iż powołane w treści uzasadnienia wyliczenia powoda co do kwoty zadłużenia pozwanej z tytułu zwrotu bonifikaty zostały powołane wyłącznie na okoliczność roszczeń kierowanych względem D. S..

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo podlegało w całości oddaleniu.

Pochylając się nad roszczeniami wywiedzionymi przez powoda należy wskazać, iż bezspornymi (na podstawie art. 229 k.p.c. oraz 230 k.p.c.) były następujące okoliczności faktyczne: nabycie przez pozwaną od powoda lokalu mieszkalnego z 90% bonifikatą; sprzedaż tegoż lokalu przez pozwaną przed upływem 5 lat od daty nabycia; kupno za przeważającą część środków ze sprzedaży, nowego lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym; zawarcie przez strony porozumienia w przedmiocie spłaty zadłużenia z tytułu zwrotu bonifikaty; skuteczne uchylenie się przez pozwaną od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, co do uznania roszczenia powoda o zwrot bonifikaty.

Mimo, iż jak zaznaczono, pozwana skutecznie uchyliła się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem błędu (co do treści zawartego przez strony porozumienia oraz aneksów), czego powód nie kwestionował (art. 230 k.p.c.), należy odnieść się pokrótce do wady oświadczenia woli na którą powołuje się pozwana.

Zgodnie z art. 84 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej (§1). Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny) (§2).

Błąd w rozumieniu art. 84 k.c., jako wada oświadczenia woli dotyczy niewątpliwie sfery wewnętrznej podmiotu składającego oświadczenie woli. Nie oznacza to jednakże, iż ocena jego skuteczności opiera się wyłącznie na oświadczeniu tejże osoby o wystąpieniu określonego błędu. Sąd badając skuteczność tego rodzaju oświadczeń woli, bada czy w konkretnych okolicznościach faktycznych, przeciętny, rozsądnie postępujący człowiek faktycznie mógłby pozostawać w błędnym przekonaniu co do faktycznej treści czynności prawnej. Ocena wystąpienia błędu musi zostać zatem poprzedzona analizą zewnętrznych okoliczności poprzedzających, towarzyszących złożonemu oświadczeniu woli, jak również tych, które nastąpiły już po złożeniu oświadczenia woli, a mogących mieć znaczenie dla oceny wyobrażenia strony o skutkach podjętej czynności prawnej. Wymaga to w szczególności uwzględnienia celu gospodarczego, jaki strona, która złożyła oświadczenie woli, chciała osiągnąć, skonfrontowania tego celu z treścią czynności prawnej, oceny stopnia skomplikowania zamierzonej i podjętej czynności prawnej, okoliczności subiektywnych dotyczących możliwości oceny rzeczywistych skutków prawnych dokonanej czynności prawnej przez osobę, która powołuje się na błąd, oraz zachowania się drugiej strony poprzedzającego dokonanie tej czynności, w tym wyrażanym przez nią wobec drugiej strony ocenom dotyczącym skutków prawnych, jakie miała wywołać czynność prawna. Nie można bowiem wykluczyć możliwości wystąpienia błędu, gdy strona - po wyeliminowaniu czynników zewnętrznych towarzyszących złożonemu oświadczeniu woli - dostrzegłaby rzeczywiste znaczenie prawne dokonywanej przez siebie czynności prawnej, jednakże przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności poprzedzających oraz towarzyszących złożonemu oświadczeniu woli, mylnie rozumiała znaczenie dokonywanej czynności prawnej.

Przenosząc powyższe rozważania na kanwę niniejszego postępowania, w ocenie Sądu pozwana mogła pozostawać w błędnym przekonaniu co do treści czynności prawnej do której przystępuje (porozumienia wraz z aneksami). Wysokość zadłużenia z tytułu zwrotu spornej bonifikaty została wyliczona i przedstawiona pozwanej przez organ gminy. Pozwana niewątpliwie działała w zaufaniu do tegoż organu administracji, który zdaniem Sądu błędnie określił wysokość kwoty zwrotu bonifikaty o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia. Z treści złożonego przez pozwaną pisemnego oświadczenia woli wynika, iż wykryła ona swój błąd na przełomie kwietnia i maja 2013 r. Powód nie kwestionował przedmiotowej daty. W tym stanie rzeczy należało przyjąć, iż pozwana złożyła stosowne oświadczenie w wymaganej formie oraz terminie wynikającym z art. 84 § 2 k.c. Nie może przy tym ulegać wątpliwości, iż błąd wykryty przez pozwaną kwalifikować należy jako błąd istotny. Gdyby bowiem pozwana na datę składania ww. oświadczeń woli, znała prawidłowy sposób określania wysokości zwrotu bonifikaty, z całą pewnością nie złożyłaby oświadczenia o kwestionowanej obecnie treści.

Stosownie do art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2008.59.369) właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe. W myśl art. 68 ust. 2 u.g.n. (Dz.U.2008.59.369) jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. (Dz.U.2008.59.369), przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Powód jako podstawę materialnoprawną swoich roszczeń wskazuje art. 68 ust. 2d ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami według obecnego brzmienia (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, z późn. zm.): „Jeżeli w przypadkach, o których mowa w ust. 2a pkt 4 lub 5, na nabycie albo zamianę nieruchomości albo lokalu mieszkalnego nie zostały wykorzystane wszystkie uzyskane środki, obowiązek zwrotu, o którym mowa w ust. 2, dotyczy kwoty odpowiadającej części bonifikaty niewykorzystanej na nabycie lub zamianę, po jej waloryzacji” .

Ustosunkowując się do twierdzeń powoda i zarzutów pozwanej, trzeba w pierwszy rzędzie zaznaczyć, iż przepis art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (niezależnie od brzmienia) stanowi i stanowił zawsze o zwrocie udzielonej bonifikaty a nie o zwrocie różnicy między ceną sprzedaży lokalu sprzedanego uprzednio z bonifikatą a ceną nabycia nowego lokalu mieszkalnego, tak jak wyliczył to powód. Po wtóre należy brać pod rozwagę brzmienie przepisów wg. stanu na dzień naruszenia przez pozwaną przepisów ustawowych zawartych w art. 68 u.g.n. tj. zbycia lokalu objętego bonifikatą, gdyż zgodnie z utrwalonym już w orzecznictwie stanowiskiem, obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji ma swe źródło bezpośrednio w ustawie i powstaje z chwilą spełnienia się przesłanek określonych w art. 68 ust. 2 u.g.n., bez względu na to, czy strony zamieściły stosowne zastrzeżenie w tym przedmiocie w umowie sprzedaży nieruchomości na warunkach preferencyjnych. Zastrzeżenie obowiązku zwrotu bonifikaty nie jest elementem umowy sprzedaży nieruchomości, obowiązek ten bowiem – jak wynika z art. 68 ust. 2 u.g.n. – jest treścią odrębnego zobowiązania wynikającego z ustawy, które aktualizuje się w razie przedwczesnego zbycia nieruchomości nabytej od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego (zob. wyrok SN z dnia 7 grudnia 2012 r., II CSK 256/12, LEX nr 1288633). Podstawą rozstrzygnięcia o powstaniu obowiązku zwrotu bonifikaty jest stan prawny z chwili zbycia nieruchomości. Ten utrwalony w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd jest oparty na słusznym założeniu, że jeżeli powstanie obowiązku zwrotu kwoty równej uzyskanej bonifikacie po jej waloryzacji jest sankcją naruszenia ustawowych ograniczeń w dysponowaniu i rozporządzaniu nabytą nieruchomością, to o tym, czy dane zdarzenie stanowi takie naruszenie i pociąga za sobą powstanie tego obowiązku powinny rozstrzygać, zgodnie z zasadą tempus regit actum, przepisy obowiązujące w chwili wystąpienia tego zdarzenia (zob. powołany wyrok SN z dnia 25 listopada 2011 r., II CSK 111/11; uchwałę SN z dnia 31 marca 2011 r., III CZP 112/10, OSNC 2011, nr 7–8, poz. 75).

A zatem na kanwie niniejszego postępowania, należy stosować przepisy obowiązujące na dzień 21 maja 2008 r. Mając na uwadze treść cytowanego przepisu należy skonstatować, iż w stanie prawnym właściwym dla niniejszego stanu faktycznego, nie obowiązywał jeszcze przepis art. 68 ust. 2d ustawy o gospodarce nieruchomościami, który został wprowadzony do ustawy dopiero na podstawie nowelizacji z 12 czerwca 2015 r., która weszła w życie 29 sierpnia 2015 r. (Dz.U.2015.1180).

Tym niemniej nalży zwrócić uwagę, iż udzielona pozwanej przez powoda bonifikata wynosiła 107 703,90 zł. Pozwana trzy lata po wykupie od miasta lokalu kupiła za uzyskane ze sprzedaży tego lokalu środki nowy lokal w Z. za kwotę 239 940,56 zł. Wartość nowego mieszkania przekraczała zatem ponad dwukrotnie wartość udzielonej bonifikaty. Przypomnienia wymaga, iż wartość spornego lokalu odpowiadała jego wartości rynkowej, ustalonej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego powoda na kwotę 119 671,00 zł. Od tej właśnie kwoty została wyliczona bonifikata w wysokości 90%. Stosownie do art. 67 ust. 1 u.g.n. cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (zob. art. 149 i art. 156 ust. 1 u.g.n.). Sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Stosownie do § 3 ust. 1–2 r.w.n. określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Przy czym określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Z art. 150 ust. 2 u.g.n. wynika wyraźnie, że wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wobec tego wycena nieruchomości, która jest przedmiotem obrotu, musi być dokonana przez określenie jej rzeczywistej wartości rynkowej, a nie wartości księgowej lub innej wartości o charakterze formalnym (zob. art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n.; uchwałę SN z dnia 10 marca 1994 r., III AZP 22/93, OSNCP 1994, nr 6, poz. 118; wyrok SA w Poznaniu z dnia 26 marca 2009 r., I ACa 66/09, LexPolonica nr 2060552).

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu, powód nie ma w związku z powyższym absolutnie żadnych roszczeń w stosunku do pozwanej. To, iż po 3 latach pozwana sprzedała sporną nieruchomość za kwotę 305 000,00 zł, nie ma absolutnie żadnego znaczenia dla niniejszej sprawy, nie rodzi po stronie powoda żadnych roszczeń względem pozwanej. Cała udzielona przez powoda bonifikata została spożytkowana na poczet kupna innej nieruchomości mieszkaniowej w terminie nie przekraczającym roku od daty zbycia lokalu objętego sporną bonifikatą. Trudno wobec wyliczeń powoda oczekiwać aby od 21 września 2005 r. do 03 października 2008 r. zwaloryzowana kwota udzielonej pozwanej bonifikaty przekroczyła kwotę 132 236,66 zł (239 940,56 zł - 107 703,90 zł).

Niezależnie od trafności wyżej przedstawionego zapatrywania Sądu, powództwo wywiedzione przez (...) W. podlegałoby oddaleniu także z dwóch innych, niezależnych przyczyn: niewykazania wysokości dochodzonego roszczenia oraz naruszenia przez powoda zasad współżycia społecznego.

Przy ocenie pierwszej z ww. kwestii powołać należy się na wskazywany przez pozwaną wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2012 r., III CZP 87/11 (LEX nr 1102777), stanowiący, iż nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, nieprzeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Dochodząc do przedmiotowej konkluzji Sąd Najwyższy wskazał, iż wykładnia ustawy o gospodarce nieruchomościami wedle której zbywca lokalu pozyskanego z bonifikatą miałby zwrócić całość uzyskanej bonifikaty, w przypadku jedynie częściowego przeznaczenia środków ze sprzedaży lokalu na nabycie innego lokalu mieszkalnego, pozostaje w opozycji do celu, jaki ma realizować regulacja zawarta w art. 68 u.g.n., urzeczywistniająca zasadę wyrażoną w art. 75 Konstytucji. Zasadniczy cel pomocy publicznej udzielanej najemcy w ramach tej ustawy to zapewnienie mu własnego lokalu. Jego realizacji prowadzi przede wszystkim do tego, że najemca, a następnie właściciel lokalu może zbyć go na rynku, dostosowując zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych do swoich możliwości i oczekiwań. Ustawodawca dostrzegł to, że właściciel lokalu może chcieć go zbyć i dlatego od 2007 r. umożliwił mu realizację tego uprawnienia w stosunkowo krótkim czasie (jednego roku) od chwili jego nabycia. Jednocześnie, aby środki pomocy publicznej były dalej wykorzystywane zgodnie ze swoim przeznaczeniem, czyli na cele mieszkaniowe, pozwolił na zachowanie bonifikaty, gdy nowy lokal zostanie nabyty za środki pochodzące ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy.

Zaznaczenia wymaga natomiast, iż wbrew zapatrywaniom pozwanej, zaliczeniu w poczet środków przeznaczonych na zakup innego lokalu mieszkalnego, nie sposób było włączyć kwoty przeznaczonej przez pozwaną na kupno miejsca postojowego w garażu podziemnym (kwota 20 000,00 zł). Nabyty przez pozwaną udział w odrębnej nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy – garaż podziemny, odpowiadający jednemu miejscu postojowemu nie jest związany z calami mieszkaniowymi. Z załączonej umowy sprzedaży z 03 października 2018 r. (k. 27v), nie wynika bowiem, aby rzeczone miejsce postojowe stanowiło pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Garaż podziemny, w którym wydzielono miejsca postojowe, stanowi odrębną nieruchomość względem lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku. Kosztów jego nabycia przez pozwaną nie sposób więc zaliczyć jako mieszczących się w kategorii wydatków na cele mieszkaniowe.

Pozwana wskazywała również, iż pozostałe środki ze sprzedaży spornego lokalu, przeznaczyła na wyposażenie nowego lokalu, nabytego na rynku pierwotnym. Za przedmiotowym ogólnym twierdzeniem, nie przedstawiono żadnych dowodów ani wniosków dowodowych, dzięki którym możliwa byłaby weryfikacja kosztów poniesionych przez pozwaną na wykończenie, wyposażenie nowego lokalu mieszkalnego.

Opierając się zatem na wykładni przepisów, w sposób wskazany w cytowanym rozstrzygnięciu Sądu Najwyższego, należałoby dojść do wniosku, iż powodowi należy się jedynie proporcjonalny zwrot, części udzielonej bonifikaty w wysokości 22 984,01 zł obliczony w następujący sposób: 239 940,56 zł x 100 : 305 000 zł = 78,66%, czyli różnica wynosi 21,34%, a zatem 21,34% x 107 703,90 zł = 22 984,01 zł.

W konsekwencji przyjąć należałoby, iż powód błędnie wyliczył nie tylko kwotę należności głównej, ale również, pozostałe roszczenia dochodzone w pozwie w postaci skapitalizowanych odsetek ustawowych oraz zwaloryzowanej części zwrotu bonifikaty. Pozwana w odpowiedzi na pozew kwestionowała wyliczenia przedstawione przez powoda. Strona powodowa stosownie do wymagań wynikających z art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. winna wykazać zasadność swojego roszczenia zarówno co do zasady, jak i wysokości. Znając wysokość zobowiązania pozwanej z tytułu należności głównej, opiewającej na kwotę 22 984,01 zł, Sąd nie był w stanie samodzielnie dokonać waloryzacji tejże kwoty na podstawie nieobowiązującego już art. 227 u.g.n., zgodnie z którym do czasu ogłoszenia przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźników zmian cen nieruchomości waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Wobec błędnego wyliczenia kwoty należność głównej, nie przedstawienia wysokości waloryzacji tejże kwoty, Sąd nie był w stanie zweryfikować i wyliczyć odsetek ustawowych dochodzonych przez powoda, dokonać oceny zarachowania wpłat dokonanych przez pozwaną, które powód zaliczył w całości na poczet należności ubocznych w postaci odsetek na podstawie art. 451 k.c. Dokładne wyliczenie wysokości roszczeń dochodzonych przez powoda wymagało wiadomości specjalnych, którymi Sąd nie dysponuje. W rezultacie wobec niewykazania wysokości roszczeń, powództwo w przypadku zastosowania powołanych wyliczeń w całości podlegałoby oddaleniu.

W celu wyczerpania wszystkich zarzutów podnoszonych w toku instancji, odnieść się należy także do zarzutu pozwanej wskazującej na naruszenie przez powoda zasad współżycia społecznego. Zdaniem Sądu, zarzut ten w realiach niniejszej sprawy należałoby uznać za zasadny.

Klauzula generalna zawarta w art. 5 k.c. wskazuje na niedopuszczalność czynienia ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego i ma na celu zapobieżenie stosowaniu prawa w sposób, który prowadzi do skutków nie akceptowalnych z aksjologicznego punktu widzenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 1997 r., sygn. akt II CKN 118/97, OSP 1998, z. 1, poz. 3, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 1998 r., sygn. akt I CKN 459/97). Klauzula każdorazowo musi być wypełniona konkretną treścią odnoszącą się do okoliczności sprawy, a kryterium oceny jest wykonywanie przez daną osobę, przysługującego jej uprawnienia materialno-prawnego w aspekcie zasad współżycia społecznego, przez które należy rozumieć podstawowe reguły etycznego i uczciwego postępowania, akceptowane i godne ochrony reguły rzetelnego postępowania w stosunkach społecznych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 1998 r., I CKN 459/97). Należą do nich "zasady słuszności", "zasady uczciwego obrotu", "zasady uczciwości" czy "lojalności" (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 października 1998 r., II CKN 928/05, OSN 1999 Nr 4, poz. 75).

Ponadto jak wynika z powołanego art. 5 k.c., a co w sposób jednoznaczny wskazano w doktrynie dokonując jego wykładni, może on znaleźć zastosowanie tylko wtedy, gdy spełnione są łącznie trzy przesłanki, a mianowicie: 1) podmiotowi uprawnionemu przysługuje prawo (uprawnienie materialnoprawne), którego dotyczy nadużycie; 2) podmiot uprawniony wykonuje przysługujące mu prawo ("czyni użytek z prawa"); 3) wykonywanie prawa pozostaje w sprzeczności z jednym z kryteriów wymienionych w art. 5 k.c., tj. z zasadami współżycia społecznego lub też ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Omawiana klauzula generalna ma charakter wyjątku, co oznacza, że odmowa udzielenia ochrony prawnej musi być uzasadniona istnieniem okoliczności szczególnie rażących i nieakceptowalnych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości, prowadzących do przyjęcia, że uwzględnienie powództwa, powodowałoby skutki rażąco niesprawiedliwe i krzywdzące, nieakceptowalne z punktu widzenia norm moralnych i wartości powszechnie uznawanych w społeczeństwie.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, Sąd uznał, iż zachodzą szczególne okoliczności, wskazujące na nadużycie przez powoda przysługujących mu praw podmiotowych. Zwrócić należy uwagę, iż powódka sprzedając sporną nieruchomość, kupując nowy lokal, opierała się przede wszystkim na informacjach przekazywanych przez powoda. W tej części podzielić należy zatem w całej rozciągłości zarzuty pozwanej zawarte w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew, chociażby w związku z niejednolitym i niedookreślonymi pojęciami, którymi posługuje się ustawodawca w art. 68 ust. 2 pkt 5 u.g.n. Powód (w związku z nowelizacją ustawy), zapytaniami kierowanymi przez pozwaną, udzielił D. S. kategorycznej, aczkolwiek niepełnej informacji, przez co pozwana podejmując decyzję o sprzedaży ww. lokalu przed upływem 5 letniego okresu karencji, pozostawała w błędnym przekonaniu, iż dokonując sprzedaży lokalu objętego bonifikatą, a następnie uzyskane środki przeznaczając na kupno nowego lokalu mieszkalnego (i garażu) postępuje nieracjonalnie z ekonomicznego punktu widzenia. Pozwana wobec treści kierowanej doń przez powoda korespondencji, była przekonana, iż nie będzie musiała zwracać miastu żadnych środków.

Dodatkowo przy ocenie zarzutu z art. 5 k.c., należało mieć na względzie sytuację zdrowotną pozwanej, u której w 2005 r. zdiagnozowano ziarniniakowatość Wegenera (choroba nie uleczalna). Jak wynika z twierdzeń pozwanej, którym powód nie zaprzeczył, kupno lokalu mieszkalnego w Z., podyktowane było przede wszystkim względami zdrowotnymi, większą czystością powietrza, wpływającego pozytywnie na stan zdrowia pozwanej, zmagającej się z problemami z układem oddechowym. Za zasadnością podnoszonego przez pozwaną zarzutu, przemawia również zdaniem Sądu okoliczność, iż D. S. od początku próbowała zaspokoić roszczenia powoda, wpłacając na jego rzecz, w miarę możliwości, dobrowolnie kwotę 23 694,85 zł, a zatem kwotę przewyższającą nieznacznie wyliczoną w ww. sposób, należną powodowi kwotę zwrotu bonifikaty.

Ważąc wszystkie powołane okoliczności, twierdzenia i zarzuty stron, Sąd oddalił w całości powództwo wywiedzione przez (...) W..

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Powód uległ w całości pozwanej, wobec czego winien zwrócić jej koszty celowej obrony swych praw na które złożyła się opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa 17,00 zł oraz koszty zastępstwa procesowego pełnomocnika będącego adwokatem w stawce minimalnej wynoszącej 5 400,00 zł.

(...)