Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 grudnia 2018 r.

Sąd Rejonowy w Chełmnie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2018 r. w Chełmnie

na rozprawie

sprawy z powództwa E. B.

przeciwko Z. R.

o wydanie nieruchomości i o zapłatę

I.  Oddala powództwo o wydanie nieruchomości,

II.  Oddala powództwo o zapłatę,

III.  Zasądza od powódki E. B. na rzecz pozwanego Z. R. kwotę 2.537 zł (dwa tysiące pięćset trzydzieści siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powódka E. B. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o wydanie nieruchomości rolnych położonych w B., oznaczonych jako działki (...) o łącznej powierzchni 2,5000 ha, dla których to nieruchomości Sąd Rejonowy w Chełmnie prowadzi księgę wieczystą (...), stanowiących własność powódki i przedmiot dzierżawy oraz o nakazanie pozwanemu opuszczenie tychże nieruchomości wraz z należącymi do niego rzeczami. Powódka wniosła również o zasądzenie od pozwanego kwoty 7 250 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem zaległego czynszu dzierżawnego. Powódka wniosła również o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu pełnomocnik powódki wskazał, iż powódka jest właścicielką nieruchomości opisanych w żądaniu pozwu. Pomiędzy stronami zawarte zostały dwie umowy dzierżawy, na podstawie których pozwany otrzymał nieruchomości rolne do używania i pobierania pożytków. Powódka dokonała wypowiedzenia obu umów dzierżawy zgodnie z przepisem art. 704 kc. Pozwany uznał wypowiedzenie jednej z umów za bezskuteczne (co do działek objętych żądaniem pozwu). Zdaniem powódki wypowiedzenie było skuteczne, gdyż przysługiwało jej takie uprawnienie, zwłaszcza, że pozwany wydał powódce działkę nr (...), co do której umowa dzierżawy również została wypowiedziana. Kolejnym pismem powódka dokonała podwyższenia czynszu dzierżawnego, co pozwany również uznał za bezskuteczne. W związku z podwyższeniem czynszu co do nieruchomości objętych dwiema umowami dzierżawy i nieregulowaniem przez pozwanego czynszu w podwyższonej wysokości, pozwany posiada zadłużenie na kwotę dochodzoną pozwem.

Postanowieniem z dnia 16 lutego 2018r. oddalono wniosek powódki o zabezpieczenie roszczenia.

W odpowiedzi na pozew pozwany Z. R. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pisma pełnomocnik pozwanego przyznał, iż strony zawarły dwie umowy dzierżawy, pozwana dokonała wypowiedzenia tych umów oraz podwyższenia czynszu dzierżawnego, jednakże w świetle obowiązujących przepisów zarówno wypowiedzenie tych umów, jak i podwyższenie czynszu było bezskuteczne. Pełnomocnik pozwanego obszernie przywołał poglądy doktryny jak i judykatury wykazujące zasadność stanowiska pozwanego, co do skuteczności i dopuszczalności wypowiedzenia umowy dzierżawy oraz podwyższenia czynszu w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy. Ponadto pozwany podniósł, iż przez większość czasu trwania dzierżawy stosunek dzierżawy przebiegał między stronami bezkonfliktowo, pozwany wykorzystywał grunty zgodnie z przeznaczeniem,

Sąd ustalił, co następuje.

E. B. jest właścicielką nieruchomości rolnych położonych w B., gmina C. oznaczonych jako działka nr (...) o powierzchni 1,5000 ha, dla której Sąd Rejonowy w Chełmnie prowadzi księgę wieczystą TO1C/00015496/5 oraz nr (...) o powierzchni 3,0700 ha dla której Sąd Rejonowy w Chełmnie prowadzi księgę wieczystą i (...).

/dowód: odpis zwykły ksiąg wieczystych k. 6 – 7, 10 - 11/

W dniu 30 stycznia 2011r. powódka zawarła ze Z. R. umowę dzierżawy nieruchomości rolnej oznaczonej jako działki nr (...). Umowa zawarta została na okres 10 lat. W paragrafie 3 ust 2 i 3 strony ustaliły, iż dzierżawcy przysługuje z zastrzeżeniem ust 3 prawo rozwiązania umowy za wypowiedzeniem ze skutkiem na ostatni dzień roku, w którym doręczył wydzierżawiającemu wypowiedzenie w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie nie uzupełniono okresu w jakim prawo dzierżawcy do rozwiązania przedmiotowej umowy będzie wyłączone. Strony ustaliły czynsz w wysokości 2.500 zł plus podatek gruntowy płatny do 30 listopada każdego roku.

/okoliczność bezsporna, a ponadto dowód:, umowa k. 12- 13, przesłuchanie powódki k. 65v., przesłuchanie pozwanego k. 66/

W dniu 3 marca 2013r. powódka zawarła z pozwanym umowę dzierżawy kolejnej nieruchomości, tj. działki nr (...), na okres 5 lat. Umowa zawierała identyczne postanowienia co wcześniejsza umowa, czynsz został ustalony na kwotę 2.250 zł i również miał być płatny do 30 listopada każdego roku.

/okoliczność bezsporna, a ponadto dowód: odpis zwykły księgi wieczystej k. 8 – 9, umowa k. 14 - 15/

Formularz umowy przyniósł pozwany, był to najprawdopodobniej wzór wydrukowany z internetu.

/dowód: przesłuchanie pozwanego k. 66v/

Pismem z dnia 31 października 2016r. powódka wypowiedziała obie umowy dzierżawy z upływem końca roku dzierżawnego 2017r. Pismem z dnia 21.12.2016r. pozwany uznał wypowiedzenie obu umów za bezskuteczne. Pismami z dnia 25.11.2018r. pozwany poinformował powódkę o wydaniu z dniem 30 listopada 2017r. nieruchomości obejmującej działkę nr (...), w związku z upływem okresu 5 lat na który nieruchomość została wydzierżawiona (3 marca 2018r.) oraz o wiążącej mocy umowy dotyczącej działek nr (...). Powódka dokonała wypowiedzenia umów dzierżawy, ponieważ nie była zadowolona z dzierżawcy.

/okoliczność bezsporna, a ponadto dowód: wypowiedzenie k. 16, pismo k. 17, pismo k. 18- 21, przesłuchanie powódki k. 66/

Pozwany wydał powódce działkę nr (...) na jesieni 2017r.

/okoliczność bezsporna, a ponadto dowód: przesłuchanie pozwanego k. 66/

Kolejnym pismem z dnia 24.11.2016r. powódka podwyższyła czynsz dzierżawny wynikający z obu umów dzierżawy: z umowy z dnia 30.01.2011r. z kwoty 2.500 zł na kwotę 7.000 zł., a z umowy z dnia 03.03.2013r. z kwoty 2.250 zł na kwotę 5.000 zł. Pozwany pismem z dnia 21.12.2016r. poinformował powódkę, iż podwyższenie to jest bezskuteczne.

/dowód: podwyższenie k. 22, pismo pozwanego k. 23- 24/

Pozwany w dniu 29.11.2016r. dokonał zapłaty czynszu za 2016r. w łącznej kwocie 4.750 zł oraz w dniu 27.11.2017 w łącznej kwocie 4.750 zł za 2017rok, a więc w stawkach ustalonych umowami.

/ okoliczność bezsporna, a także dowody wpłaty k. 53, przesłuchanie pozwanego k. 66/

Pozwany ponosił nakłady na grunt z tytułu zakupu nawozów, orania, posypywania, sprzątania.

/dowód: przesłuchanie pozwanego k. 66/

Sąd zważył, co następuje.

Powyższy stan faktyczny ustalono w oparciu o zaoferowany przez strony materiał dowodowy, przede wszystkim w oparciu o przedłożone dokumenty oraz przesłuchanie powódki i pozwanego.

W niniejszej sprawie stan faktyczny sprawy w zasadzie był bezsporny pomiędzy stronami. Sporna była natomiast ocena dokonanego przez powódkę wypowiedzenia umowy dzierżawy oraz podwyższenia czynszu dzierżawnego, a więc czy uprawnienie takie przysługiwało powódce, a tym samym czy dokonane czynności były skuteczne i wywołały skutek prawny.

Generalnie Sąd dał wiarę zarówno przesłuchaniu powódki jaki i pozwanego, albowiem wskazywane przez nich okoliczności znajdowały potwierdzenie w przedłożonych dokumentach, ponadto ich zeznania były spójne i szczere, wzajemnie ze sobą korespondując. Różnice dotyczyły skuteczności dokonanych wypowiedzeń umów dzierżawy jak i podwyższenia czynszu, a także genezy nieporozumień i konfliktów pomiędzy stronami.

Wskazać należało, iż kwestia istniejącego obecnie pomiędzy stronami konfliktu który narastał na przełomie ostatniego roku, a w szczególności okresu jego powstania, przyczyn i ewentualnego nagannego zachowania stron nie była przedmiotem ustaleń Sądu, albowiem nie miała znaczenia dla rozpoznania niniejszej sprawy. Bezspornym było, iż konflikt ten zaostrzył się już po wniesieniu pozwu w niniejszej sprawie. Ponadto w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy dzierżawy, powódka nie powoływała się na takie podstawy wypowiedzenia umowy. Dlatego też Sąd oddalił wniosek dowodowy powódki o zwrócenie się do KPP w C. o udostępnienie treści notatek służbowych w związku z otrzymywanymi zgłoszeniami powódki i podejmowanymi przez Policję interwencjami w stosunku do pozwanego, na okoliczność nagannego zachowania pozwanego, będącego jedną z przyczyn wypowiedzenia umów dzierżawy gruntów. Z tego też względu powoływanie się powódkę na art. 5 kc jako podstawę wypowiedzenia umowy, już po wniesieniu pozwu i po upływie około roku od dokonanego wypowiedzenia w ocenie Sądu było twierdzeniem spóźnionym i zmierzającym do nieuzasadnionego przedłużenia niniejszego postępowania.

Sąd oddalił również wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka W. W. na okoliczność tego jaki był zgodny zamiar stron przy zawieraniu umowy, jak strony rozumiały przepis paragrafu 3 umowy. Sąd wcześniej dopuścił dowód z przesłuchania stron na okoliczność zawierania przedmiotowych umów i w zasadzie dowód ten był wystarczającym, gdyż to strony najlepiej wiedzą jaki był ich zamiar przy zawieraniu umowy, którą zawierały, czy jak rozumiały treść podpisywanej umowy, a nie osoba trzecia obecna przy zawieraniu takiej umowy. Ponadto umowa zawarta została na piśmie, nie zostały sporządzane do niej żadne aneksy, a zgodnie z § 12 umowy wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Powódka w swoim wypowiedzeniu powołała się wprost na przepis art. 704 kc, a nie na postanowienia umowy. Dopiero w toku procesu zaczęła kwestionować i podważać rozmienienie umowy czy zgodny zamiar stron. Dlatego też Sąd uznał wniosek o dopuszczanie dowodu z zeznań świadka za bezprzedmiotowy, a także spóźniony i zmierzający do nieuzasadnionego przedłużenia niniejszego postępowania.

Za wiarygodne uznano zgromadzone w sprawie dokumenty, gdyż ich prawdziwość nie została zakwestionowana przez strony, a i Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania ich prawdziwości.

Przechodząc do rozważań prawnych na wstępie wskazać należało, iż umowę dzierżawy regulują przepisy art. 693 – 709 kc oraz zgodnie z art. 694 kc do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych. W myśl art. 693§ 1 kc przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Przy czym analiza tych regulacji wskazuje, iż ustawodawca chce zapewnić większą stabilizację stronie umowy zawartej na czas oznaczony. Zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie, niekwestionowanym jest pogląd, iż do umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony nie ma zastosowania przepis art. 704 kc (tak między innymi Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 2.04.1993r. ((...)). W uchwale z dnia 27.10.1997r. Sąd Najwyższy uznał, iż bezskuteczne jest nawet postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony przewidujące możliwość jej wypowiedzenia.

W uzasadnieniu uchwały wskazano, iż ustawodawca, różnicując umowy dzierżawy ze względu na czas ich trwania, wiązał z umowami zawartymi na czas oznaczony potrzebę zagwarantowania pewności ich trwania przez czas w umowie oznaczony, tak ze względu na interes stron, jak też z uwagi na taki czynnik jak stabilizacja określonego porządku prawnego. Jest to czynnik niezwykle istotny zwłaszcza w rozwijającej się dynamicznie sferze gospodarczej, w które angażowane są często olbrzymie środki, które przy braku gwarancji trwałości umów zawartych na czas oznaczony, nie mogłyby przynosić pozytywnych efektów gospodarczych. Przynosiłoby to straty nie tylko podmiotom uruchamiającym wspomniane środki, ale jednocześnie straty w gospodarce kraju. Zagwarantowana w art. 353 ¹ kc swoboda układami stosunków prawnych według uznania stron nie jest pozbawiona ograniczeń i to wynikających z samej treści tego przepisu. Zastrzeganie w umowie dzierżawy, zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem, sprzeciwiałoby się niewątpliwie właściwości, czy inaczej naturze takiej umowy. Z natury umowy zawartej na czas oznaczony wynika, że powinna ona trwać i wiązać strony przez cały czas w umowie określony. Zawarte w umowie postanowienie o możliwości jej wypowiadania pozbawiałoby ją właściwości umowy zawartej na "czas oznaczony".

W późniejszym orzeczeniu z dnia 22 stycznia 1998r. sygn.. akt (...) Sąd Najwyższy stwierdził, iż nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny. Jak wynika z uzasadnienia, „niedopuszczalne jest - i nie może zostać skutecznie wprowadzone mocą umowy stron - uprawnienie swobodnego, wynikającego tylko z woli wydzierżawiającego (wynajmującego) wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony - pozostawałoby to bowiem w sprzeczności z przyjętym w takiej umowie zobowiązaniem (bezwarunkowym) utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas. Inna jednakże sytuacja powstaje wtedy, gdy strony uzgadniają, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić, w takiej bowiem sytuacji druga strona liczy się z tym, że okres, na jaki umowę zawarła, może zostać skrócony - a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia może polegać tylko na podważaniu samego faktu spełnienia się uzgodnionej przesłanki”. Pogląd ten był zarówno zaaprobowany w judykaturze jak i krytykowany.

Przenosząc te rozważania na grunt niniejszej sprawy w ocenie Sądu dokonane przez powódkę wypowiedzenie obu umów dzierżawy z powołaniem się na art. 704 kc, który jak już powyżej wskazano nie ma zastosowania do umów zawartych na czas oznaczony i w sytuacji braku postanowienia umownego, pozwalającego na wcześniejsze wypowiedzenie umowy z określeniem przyczyny wypowiedzenia, było bezskuteczne. Wprawdzie pozwany nie kwestionował zakończenia trwania umowy dzierżawy działki (...), którą to działkę wydał powódce, ale wydania działki dokonał z uwagi na upływ czasu zawarcia umowy (umowa zawarta została 3 marca 2013r., na okres 5 lat, z płatnością czynszu do 30 listopada każdego roku, zatem umowa wygasała w dniu 3 marca 2018r. Skoro zaś pozwany uiścił czynsz za 2017r. i grunt orny nie był mu potrzeby z uwagi na zakończenie zbiorów, to był uprawniony wydać go powódce już po zbiorach w 2017r.). Takie działanie pozwanego w żaden sposób nie przemawia za prawidłowością toku myślenia powódki. Tak samo zawarte w paragrafie 3 umowy uprawnienie dzierżawcy do wypowiedzenia tej umowy, również nie wywołałoby żadnych skutków, właśnie ze względu na nieoznaczenie przyczyny takiego wypowiedzenia.

W myśl art. 222 § 1 kc, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W niniejszej sprawie pozwanemu przysługuje uprawnienie do władania nieruchomością powódki wynikające z umowy dzierżawy z dnia 30 stycznia 2011r. Zatem roszczenie powódki w zakresie żądania wydania nieruchomości rolnych położonych w B., oznaczonych jako działki (...), nie podlegało uwzględnieniu.

Mając to na uwadze orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku na podstawie art. 222 § 1 kc a contrario.

W zakresie drugiego z żądań pozwu, tj. zasądzenia różnicy pomiędzy kwotą uiszczonego przez pozwanego czynszu dzierżawnego, a pozostałą kwotą do zapłaty wynikającą z faktu podwyższenia tego czynszu, w ocenie Sądu żądanie to również nie podlegało uwzględnieniu.

Podkreślić należy, iż kodeks cywilny nie reguluje kwestii podwyższania czynszu dzierżawnego. Zatem strony winny zawrzeć w umowie stosowne postanowienia dotyczące podwyższenia czynszu. Powołany powyżej przepis art. 693 kc nakłada na dzierżawcę obowiązek płacenia umówionego czynszu, czyli uzgodnionego przez obie strony w umowie, ewentualnie zmienionego aneksem do umowy, co oznacza, że do zmiany wysokości czynszu konieczna jest zawsze zgoda dwóch stron. W przypadku umów zawartych na czas oznaczony, przyjmuje się również, iż w przypadku gdy umowa nie zawiera postanowień w zakresie zmiany wysokości czynszu, niewyrażenie przez dzierżawcę zgody na swobodne podwyższenie czynszu nie stanowi nawet podstawy do wypowiedzenia umowy.

W niniejszej sprawie obie umowy nie zawierały postanowień dotyczących możliwości podwyższenia czynszu, a powódka dokonała tego podwyższenia w drodze jednostronnego oświadczania woli. Pozwany nie wyraził zgody na tę podwyżkę, zatem podwyższenie to było bezskuteczne i strony nadal obowiązywała stawka czynszu ustalona umową z dnia 30 stycznia 2011r. i z dnia 3 marca 2013r. Ponieważ bezspornym było, iż pozwany zapłacił czynsz w wysokości ustalonej przedmiotowymi umowami zarówno za rok 2016 jak i za 2017r., dochodzona przez pozwaną kwota wynikająca z podwyższonej stawi czynszu była bezzasadna.

Mając to na uwadze, orzeczono jak w pkt. II sentencji wyroku na podstawie art. 693 kc a contrario.

O kosztach procesu orzeczono jak w pkt III sentencji wyroku, na podstawie art. 98§ 1 kpc zgodnie z zasadą odpowiedzialności strony za wynik procesu. Na zasądzoną kwotę składały się: 17 zł tytułem opłaty skarbowej od dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa, kwota 2520 zł tytułem wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika pozwanego – adwokata tj. stawka 720 zł określona na podstawie § 7 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. (Dz.U. 2016. poz. 1668) w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz stawka 1.800 zł określona na podstawie § 2 pkt 4 – zgodnie z wartości przedmiotu żądania o zapłatę – wskazanego Rozporządzenia.