Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 25 września 2017 roku

Pozwem z dnia 23 czerwca 2016 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. wniosła o zasądzenie od M. K. kwoty 1.013,01 zł z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że pozwana jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) stanowiącego odrębną nieruchomość w budynku przy ul. (...) w W., który wraz z działką stanowi przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali, tworzących wspólnotę mieszkaniową. Pozwana jest zatem obowiązana partycypować w kosztach zarządu nieruchomością wspólną oraz opłacać fundusz remontowy i uiszczać na ich poczet zaliczki, w wysokości wynikającej z uchwał wspólnoty. Zadłużenie pozwanej obejmuje okres od 1 października 2015 roku do 30 kwietnia 2016 roku. Pomimo kierowanych do niej wezwań do zapłaty pozwana nie uiściła należności (k. 2-5 - pozew).

Nakazem zapłaty z dnia 30 czerwca 2016 roku, wydanym w postępowaniu upominawczym, orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu (k. 24 - nakaz zapłaty).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana podniosła, że powódka nie jest właścicielką nieruchomości budynkowych i gruntowych przy ul. (...). Zaznaczyła, że rachunek bankowy wskazany w pozwie różni się od rachunku określonego w załącznikach do pozwu. Pozwana zarzuciła, że powódka nie podała podstawy prawnej roszczeń dochodzonych pozwem, nadto dokumenty wskazane jako załączniki nie zostały podpisane przez powódkę i pozwaną. Pozwana podniosła także zarzut braku umocowania pełnomocnika do działania w imieniu powódki, jak również zaznaczyła, że uchwała 8/2013 nie została podpisana przez wszystkich właścicieli lokali i jest bezprawna. Zdaniem pozwanej nie zostało wykazane, że właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych są współwłaścicielami powierzchni budynku i gruntu przy ul. (...). Pozwana podkreśliła także, że powódka nie wykazała zasadności roszczenia co do zasady i wysokości (k. 29-33 - sprzeciw).

W toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

M. K. jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) o powierzchni 23,02 m ², stanowiącego odrębną nieruchomość, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W.. Z prawem własności lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Podstawą wpisu odrębnego prawa własności lokalu było prawomocne postanowienie o zniesieniu współwłasności z dnia 4 grudnia 2012 roku, wydane przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W., w sprawie I Ns 1312/04 (k. 77-87 - wydruk z księgi wieczystej (...)).

Uchwałą z dnia 14 maja 2013 roku nr (...) właściciele lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. odwołali z funkcji członka zarządu E. T., J. R. i W. M., jednocześnie powołując do nowego zarządu W. G. i W. M.. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący 0,708 udziałów w nieruchomości wspólnej (k. 7 - uchwała, k. 8 - lista do głosowania).

Uchwałami z dnia 23 marca 2015 roku nr (...) i (...) właściciele lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. ustalili wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na kwotę 1,90 zł/m ² oraz wysokość zaliczki na fundusz remontowy na kwotę 1 zł/m ². Za przyjęciem uchwał głos oddali właściciele reprezentujący odpowiednio 0,623 i 0,650 udziałów w nieruchomości wspólnej (k. 19, 21 - uchwały, k. 20, 22 - listy do głosowania).

M. K. nie w okresie od 01 października 2015 roku do 30 kwietnia 2016 roku w ogóle nie uiszczała opłat z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy, centralne ogrzewanie i wywóz śmieci (k. 12-15 - dokumenty księgowe).

W dniu 23 września 2015 roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobie W. M. i W. G. udzielił pełnomocnictwa radcy prawnemu Z. M. do reprezentowania Wspólnoty w sprawie o zapłatę przeciwko M. K. co do lokalu użytkowego nr (...) przy ul. (...) (k. 6 - pełnomocnictwo).

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie wymienionych powyżej, złożonych do akt sprawy dokumentów, których treść nie budziła wątpliwości Sądu. Dokumenty te były kwestionowane przez pozwaną wskazać jednak trzeba, że okoliczność braku podpisu strony powodowej czy też pozwanej na dokumencie nie oznacza, że nie może on stanowić podstawy dokonania ustaleń faktycznych.

Nie stanowiły podstawy ustaleń dokumenty w postaci dokumentów księgowych (k.12-15) podpisanych przez księgową W. G., w zakresie w jakim określały one ogólną sumę zaległości pozwanej wobec powodowej wspólnoty. O ile bowiem wysokość przypadających na lokal pozwanej zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy wynikały z podjętych uchwał i mogły być obliczone na podstawie prostych działań matematycznych i znaleźć w nich odzwierciedlenie, o tyle w zakresie stawki opłat za centralne ogrzewanie i opłaty za wywóz śmieci wysokość roszczeń nie została wykazana. Podobnie należało potraktować wezwania do zapłaty, które świadczyły tylko o tym, że powódka domagała się zapłaty na swoją rzecz oznaczonych w pismach kwot.

Sąd z urzędu dopuścił dowód z wydruku księgi wieczystej nr KW (...), prowadzonej dla lokalu użytkowego nr (...) w budynku przy ul. rakowieckiej 45 w W.. Sąd kierował się przy tym treścią art. 232 zd. 2 k.p.c. zgodnie z którym Sąd może dopuścić dowód niewskazany przez stronę. Sąd uznał bowiem, że powierzchnia lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej w tym lokalem związany są okolicznościami istotnymi dla rozstrzygnięcia sprawy, a jednocześnie wprost nie wynikającymi z materiału dowodowego zaoferowanego przez strony. Sąd miał przy tym również na względzie, że pozwana nie kwestionowała, że jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) o pow. 23,02 m ^2, jednocześnie negując, że przysługuje jej jakikolwiek udział w nieruchomości wspólnej, z którym łączy się obowiązek uiszczania comiesięcznych opłat.

Sąd zważył, co następuje:

Rozważenie dotyczące zgłoszonego w pozwie roszczenia należało poprzedzić omówieniem zgłoszonego przez pozwaną zarzutu w zakresie braku umocowania pełnomocnika do reprezentowania powódki w niniejszej sprawie. Pozwana twierdziła, że W. M. i W. G. nie posiadali uprawnienia do składania oświadczeń woli w imieniu powodowej wspólnoty. Zarzut pozwanej nie zasługiwał na uwzględnienie. Z załączonych do akt sprawy dokumentów wynikało, że W. M. i W. G. uchwałą właścicieli lokali z dnia 14 maja 2013 roku nr (...) zostali powołani na członków zarządu wspólnoty. W tym miejscu wypada odnieść się do zarzutu pozwanej jakoby przedstawiona przez powódkę uchwała była bezprawna, gdyż nie zawierała podpisów wszystkich właścicieli. Stosownie do art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (u.w.l.) uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Jak z kolei stanowi ust. 2 tego przepisu uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jak wynikało z treści uchwały i załączonej do niej listy głosowania za jej podjęciem głosowali właściciele reprezentujący 0,708 udziałów w nieruchomości wspólnej. Tym samym została zgromadzona wymagana przepisami prawa większość potrzebna do przyjęcia ważnej i skutecznej uchwały. To zaś oznacza, że W. M. i W. G. zostali prawidłowo powołani do pełnienia funkcji członków zarządu w powodowej wspólnocie. Przeciwne twierdzenia pozwanej należało uznać za gołosłowne. Przechodząc już wprost do kwestii prawidłowości reprezentacji wspólnoty w niniejszej sprawie wskazać trzeba, że zgodnie z art. 21 ust. 1 zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Ewentualne dochodzenie roszczeń od właścicieli lokali, które wchodzą w skład wspólnoty leży zatem w kompetencji zarządu. Wedle zaś art. 21 ust. 2 u.w.l. gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie, zatem czynności takich mogli dokonywać działający wspólnie W. M. i W. G.. Z treści pełnomocnictwa załączonego do pozwu wynikało natomiast, że osoby te udzieliły radcy prawnemu Z. M. pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty w sprawie o zapłatę przeciwko M. K. co do lokalu użytkowego nr (...) przy ul. (...). Nie budziło wątpliwości Sądu, że przedmiotowy dokument stanowi pełnomocnictwo procesowe w rozumieniu art. 87 k.p.c., z którego treści jasno wynikało umocowanie pełnomocnika do działania w tejże sprawie. Złożony odpis został prawidłowo poświadczony za zgodność przez występującego w sprawie radcę prawnego Z. M., stosownie do art. 129 § 2 k.p.c. Podsumowując, stwierdzić należało, że powódka była prawidłowo reprezentowana w toku niniejszego postępowania.

Roszczenie powódki wynikało z art. 13 ust. 1 u.w.l. zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Bezspornym w sprawie było, że pozwana jest właścicielką lokalu użytkowego nr (...) przy ul. (...) w W., stanowiącego odrębną nieruchomość, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...). W tym miejscu wyjaśnić trzeba kwestię związaną z nieruchomością wspólną, której istnienie pozwana kwestionowała w sprzeciwie. Pojęcie to wyjaśnia art. 3 u.w.l., wedle którego nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Będą to zatem takie części budynku jak klatki schodowe, windy, zewnętrzna elewacja itp. Nadto każdy budynek posadowiony jest na konkretnej nieruchomości gruntowej, na której mogą znajdować się chodniki, pasy zieleni itd. Wszystkie powyższe elementy stanowią współwłasność właścicieli poszczególnych wyodrębnionych lokali (art. 13 ust. 3 u.w.l.), z czym wiążą się obowiązki partycypacji w kosztach ich utrzymywania. Pozwana zaś tak jak i pozostali właściciele lokali jest z mocy prawa członkiem wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. (art. 6 u.w.l.), która ukonstytuowała się na skutek prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w W. o zniesieniu współwłasności, w zakresie tejże nieruchomości poprzez podział fizyczny - wyodrębnienie i przyznanie nieruchomości lokalowych poszczególnym współwłaścicielom (art. 11 u.w.l.). Tym samym wbrew twierdzeniom pozwanej nie chodzi tu o zapłatę „samemu sobie” czy też sąsiadom, lecz o realizację obowiązku ustawowego, związanego z faktem posiadania przez nią udziału w nieruchomości wspólnej. W świetle powyższego stwierdzić należało, że możliwość domagania się przez powodową wspólnotę od pozwanej - członka tejże wspólnoty - uiszczania zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie budziła wątpliwości Sądu.

Zgodnie z art. 14 u.w.l., który stanowi jedynie przykładowe wyliczenie, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację; 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości; 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wszystkie wskazane przez powódkę elementy, składające się na dochodzone roszczenie, mieszczą się w powyższym katalogu, zatem co do zasady zasługiwały one na uwzględnienie. Nadto nie ulegało wątpliwości, że pozwana w okresie od 1 października 2015 roku do 30 kwietnia 2016 roku nie uiściła na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną żadnej kwoty, co wynikało z załączonych przez powódkę dokumentów. Podkreślenia wymaga, że w postępowaniu cywilnym co do zasady nie przeprowadza się dowodów na okoliczności negatywne. Tym samym powódka mogła poprzestać na twierdzeniach o braku zapłaty, natomiast to do pozwanej, stosownie do reguł rozkładu ciężaru dowodu z art. 6 k.c. należało wykazanie, że należne opłaty zostały uiszczone. Samo zatem twierdzenie pozwanej, że być może zapłacił je ktoś inny nie mogły być uznane za wystarczające.

Jedynie na marginesie należało wskazać, że całkowicie bez znaczenia były podnoszone przez pozwaną wątpliwości związane z numerami rachunków bankowych. Kwestia ta w ogóle nie leży w obszarze zainteresowania Sądu i w żaden sposób nie wpływa na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie. Tytułem wyjaśnienia można jedynie wskazać, że rozbieżność wynika zapewne z tego, że w wezwaniach do zapłaty kierowanych do pozwanej wskazywano rachunek bankowy wspólnoty, natomiast w pozwie pełnomocnik powódki wskazał rachunek bankowy kancelarii, w zakresie zwrotu 3/4 opłaty od pozwu.

W kwestii wykazania przez powódkę wysokości roszczenia stwierdzić trzeba, że do akt sprawy załączono odpisy uchwał właścicieli lokali nr (...) wraz z listami do głosowania, które określały wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na kwotę 1,90 zł / m ² oraz na fundusz remontowy na kwotę 1 zł / m ². Sąd w świetle zgromadzonego materiału uznał, że były one ważne i skuteczne, za czym przemawia argumentacja tożsama z tą, która została przedstawiona przy ocenie uchwały nr 8/2013. Natomiast w żaden sposób nie zostały wykazane przez powódkę wysokość zaliczki na koszty związane z centralnym ogrzewaniem i wywozem śmieci. Zarówno z pozwu jak i załączonych do niego dowodów w żaden sposób nie wynika, na jakiej podstawie powódka przyjęła stawki wskazane w dokumentacji księgowej. Samo powołanie się na te stawki w dokumencie prywatnym, który zgodnie z art. 245 k.p.c. stanowi jedynie dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie, jest niewystarczające, w sytuacji gdy pozwana kwestionowała wysokość opłat. Powódka, korzystająca z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, powinna była zatem przedstawić odpowiednie dowody w tym zakresie, w postaci stosownych uchwał, umów z dostawcami mediów itp. Powódka nie przejawiła w tym zakresie żadnej aktywności, wskutek czego zgłoszone żądania w przedmiocie zaliczek na centralne ogrzewanie i wywóz śmieci nie mogły zostać uwzględnione. Ostatecznie zatem jedynie stawki zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy zostały przez powódkę wykazane. Iloczyn tych stawek oraz powierzchni lokalu powódki dawał kwotę 66,75 zł miesięcznie ([1 zł + 1,90 zł] x 23,02) i tylko w takim zakresie powódka zdołała udowodnić wysokość zaliczek, które pozwana była uiszczać stosownie do art. 13 ust. 1 u.w.l. Roszczenie pozwu obejmowało 7 miesięcy - od października 2015 roku do kwietnia 2016 roku, zatem wykazana przez powódkę kwota roszczenia głównego to 467,25 zł. Powyższą kwotę należało powiększyć o skapitalizowane odsetki od poszczególnych miesięcznych rat zaliczek. Wskazywała na to treść żądania pozwu, bowiem powódka domagała się zasądzenia dalszych odsetek dopiero od dnia wytoczenia powództwa. Jak jednak wynika z art. 15 ust. 1 u.w.l. na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Tym samym pozwana bez odrębnego wezwania powinna była sama uiszczać należne opłaty, skoro zaś tego nie czyniła, to z upływem 10 dnia każdego kolejnego miesiąca pozostawała w zwłoce ze spełnieniem świadczenia. W świetle art. 481 § 1 i 2 k.c. uzasadnia to przyznanie powódce odsetek w wysokości ustawowej (do 31 grudnia 2015 roku) i w wysokości ustawowej za opóźnienie (od 1 stycznia 2016 roku). Jednocześnie datą końcową naliczania odsetek był 30 kwietnia 2016 roku, gdyż tak zostało określone żądanie pozwu. Uprawnienie do kapitalizacji odsetek wynikało zaś z art. 482 § 1 k.c. Mając powyższe na uwadze należało stwierdzić, że:

a)  od kwoty zaliczek należnej za październik 2015 roku, tj. za okres od 11 października 2015 roku do 30 kwietnia 2016 roku powódce przysługiwały odsetki w kwocie 2,72 zł ([66,75 zł x 82 / 365 x 0,08] + [66,75 x 121 / 365 x 0,07]);

b)  od kwoty zaliczek należnej za listopad 2015 roku, tj. za okres od 11 listopada 2015 roku do 30 kwietnia 2016 roku powódce przysługiwały odsetki w kwocie 2,27 zł ([66,75 zł x 51 / 365 x 0,08] + [66,75 x 121 / 365 x 0,07]);

c)  od kwoty zaliczek należnej za grudzień 2015 roku, tj. za okres od 11 grudnia 2015 roku do 30 kwietnia 2016 roku powódce przysługiwały odsetki w kwocie 1,84 zł ([66,75 zł x 21 / 365 x 0,08] + [66,75 x 121 / 365 x 0,07]);

d)  od kwoty zaliczek należnej za styczeń 2016 roku, tj. za okres od 11 stycznia 2016 roku do 30 kwietnia 2016 roku powódce przysługiwały odsetki w kwocie 1,41 zł (66,75 x 110 / 365 x 0,07);

e)  od kwoty zaliczek należnej za luty 2016 roku, tj. za okres od 11 lutego 2016 roku do 30 kwietnia 2016 roku powódce przysługiwały odsetki w kwocie 1,01 zł (66,75 x 80 / 365 x 0,07);

f)  od kwoty zaliczek należnej za luty 2016 roku, tj. za okres od 11 lutego 2016 roku do 30 kwietnia 2016 roku powódce przysługiwały odsetki w kwocie 0,64 zł (66,75 x 80 / 365 x 0,07);

g)  od kwoty zaliczek należnej za luty 2016 roku, tj. za okres od 11 lutego 2016 roku do 30 kwietnia 2016 roku powódce przysługiwały odsetki w kwocie 0,24 zł (66,75 x 80 / 365 x 0,07).

Łącznie tytułem odsetek powódce przysługiwała kwota 10,13 zł (2,72 zł + 2,27 zł + 1,84 zł + 1,41 zł + 1,01 zł + 0,64 zł + 0,24 zł), która na zasadzie art. 482 § 1 k.c. podlegała doliczeniu do kwoty roszczenia głównego, dając łącznie kwotę 477,38 zł (467,25 zł + 10,13 zł). Ponadto, stosownie do art. 481 § 1 i 2 k.c. powódka mogła domagać się dalszych odsetek za opóźnienie od powyższej kwoty od daty wniesienia pozwu, tj. 23 czerwca 2016 roku do dnia zapłaty.

Ostatecznie stwierdzić należało, że powódka wykazała zasadność roszczenia w zakresie żądania zapłaty zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy za miesiące październik 2015 - kwiecień 2016 roku wraz ze skapitalizowanymi odsetkami do 30 kwietnia 2016 roku i dalszymi odsetkami od tak obliczonej kwoty od daty wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Z tego też względu w punkcie 1. wyroku zasądzono na rzecz powódki od pozwanej kwotę 477,38 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 23 czerwca 2016 roku do dnia zapłaty.

W pozostałym zakresie tj. co do zaliczek na centralne ogrzewanie i wywóz śmieci powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie i podlegało oddaleniu, dlatego też orzeczono jak w punkcie 2. wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 98 k.p.c., tj. z zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu przy jednoczesnym stosunkowym rozdzieleniu kosztów. W niniejszej sprawie roszczenie powódki okazało się zasadne co do kwoty 477,38 zł, co przy uwzględnieniu ogólnej kwoty dochodzonej pozwem oznacza, że powódka wygrała proces w 47,125% (477,38 zł / 1013,01 zł x 100%). Powództwo było bezzasadne w zakresie kwoty 535,36 zł co oznacza, że pozwana wygrała sprawę w 52,875% (535,36 zł / 1013,01 zł x 100%). W takiej też części każda ze stron mogła domagać się od swojego przeciwnika zwrotu poniesionych kosztów procesu. Na koszty poniesione przez powódkę złożyły się opłata od pozwu w kwocie 152 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 360 zł (§ 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych), co łącznie daje kwotę 529 zł. Uwzględniając stopień wygrania sprawy powódka mogła domagać się od pozwanej kwoty 249,29 zł (529 zł x 47,125%). Z kolei pozwana nie poniosła w toku postępowania żadnych kosztów, które podlegałyby zwrotowi. Ostatecznie zatem należało od pozwanej na rzecz powódki zasądzić tytułem kosztów procesu kwotę 249,29 zł w związku z czym orzeczono jak w punkcie 3. wyroku.

SSR Aleksandra Koman